MANUAL DO PROPRIETÁRIO DE
ANIMAIS EM CONDOMÍNIO
DIREITO DE TER UM ANIMAL
NO CONDOMÍNIO
Ter animais dentro de uma unidade é exercício do direito de
propriedade garantido pelo artigo 1.228 do Código Civil e Art. 5º ,
XXII, Da Constituição Federal
Constituição da República Federativa do Brasil
Título II - Dos direitos e Garantias Fundamentais
Capítulo I - Dos Direitos e Deveres Individuais e Coletivos
Art. 5º. Todos são iguais perante a lei, sem distinção de qualquer
natureza, garantindo-se aos brasileiros e aos estrangeiros
residentes no País a inviolabilidade do direito à vida, à liberdade, à
igualdade, à segurança e à propriedade, nos termos seguintes:
Inciso XXII – é garantido o direito de propriedade.( grifo nosso)
Art. 1.228. O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da
coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que
injustamente a possua ou detenha.
O QUE ELES TEM EM COMUM?
Cachorro
TV
RESPOSTA
R.: Da mesma forma que a TV é um bem, nos termos da legislação
vigente, Art. 82 do Código Civil, os animais, são considerados bens
móveis suscetíveis de movimento próprio, ou seja semoventes.
Art. 82. São móveis os bens suscetíveis de movimento próprio, ou de
remoção por força alheia, sem alteração da substância ou da destinação
econômico-social.
Assim, a manutenção tanto da TV quanto do animal em uma unidade
residencial é exercício regular de um direito, o de propriedade.
O que deve ser considerado para o impedimento deste exercício é o
abuso deste direito. Ou seja, se o exercício de propriedade interfere ao
sossego, salubridade e segurança dos possuidores e aos bons
costumes. (1.336, IV, do Código Civil), ai sim pode existir o impedimento
de manutenção de animais, mas nunca pelo fato de ser um animal.
LIMITAÇÕES
O limite ao exercício do direito de propriedade é o respeito ao direito
alheio e ao direito de vizinhança. Ou seja, a manutenção do animal no
condomínio só pode ser questionada quando existir perigo à saúde,
segurança, ou perturbação ao sossego dos demais residentes do
condomínio.
Sendo dever do condômino conforme preceitua o Art. 1.336, IV, do
Código Civil, não utilizar a propriedade de maneira prejudicial ao
sossego, salubridade e segurança dos possuidores e aos bons
costumes.
Art. 1.336. São deveres do condômino:
IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não
as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança
dos possuidores, ou aos bons costumes.
LIMITAÇÕES
Um cão pequeno que fique latindo de forma intermitente pode perturbar
o sossego dos vizinhos, uma única pessoa em uma residência
escutando TV em alto volume também pode trazer transtornos.
Nesses casos as limitações são legítimas e passíveis de advertência ou
multa e, em situações extremas, o Judiciário tem entendido pertinente a
limitação do uso da propriedade.
Porém, definir o número de habitantes, o tamanho dos animais, ou do
automóvel infringe o direito de propriedade. O que deve ser limitada é a
perturbação ao sossego, prejuízo à saúde e segurança dos moradores,
que pode ocorrer independente da situação fática.
LIMITAÇÕES
Assim, não é permissivo ao síndico ou a assembleia deliberar em
detrimento ao direito de propriedade. Comparativamente seria o mesmo
caso que a assembleia limitar o tamanho do automóvel que pode ser
estacionado na garagem ou o número de moradores residentes em uma
mesma unidade.
Em ambos os casos, seja automóveis, número de moradores, ou
animais o que deve ser considerado é se o uso da propriedade é nocivo,
causa transtorno aos demais, infringe o direito de propriedade, caso
contrário seria apenas o exercício regular do direito de propriedade.
QUANDO A CONVENÇÃO E O REGIMENTO
INTERNO PROÍBEM ANIMAIS
Nestes casos a cláusula é nula por infringir o direito de propriedade,
pois é facultado ao proprietário de uma unidade, usar, gozar e dispor da
propriedade (art. 1.228 do Código Civil), limitado ao uso normal da
propriedade, respeitando o direito de vizinhança, ou seja, desde que
não prejudique a segurança, sossego e a saúde dos que o ali coabitam
(art. 1.277 do Código Civil).
Art. 1.228. O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da
coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a
possua ou detenha.
Art. 1.277. O proprietário ou o possuidor de um prédio tem o direito de
fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à
saúde dos que o habitam, provocadas pela utilização de propriedade
vizinha.
O QUE DIZ A JURISPRUDÊNCIA
APELAÇÃO – Declaratória de nulidade de cláusula – Convenção de
condomínio – Proibição de animais em unidade autônoma – Cláusula
restritiva que deve ser relativizada em relação aos animais de pequeno
porte que não tragam risco à segurança, saúde e sossego –
Precedentes – Sentença reformada – Recurso provido em parte.
3ª câmara de direito privado do TJSP Apelação nº 914552868.2007.8.26.0000, Desembargador EGIDIO GIACOIA São Paulo, 3 de
abril de 2012.
O QUE DIZ A JURISPRUDÊNCIA
Direito Civil. Condomínio. Animal em apartamento.
Vedação na Convenção. Ação de natureza cominatória.
Fetichismo legal. Recurso inacolhido.
I - Segundo a doutrina de Escol, a possibilidade da permanência de
animais em apartamento reclama distinções, a saber: a) se a convenção
de condomínio é omissa a respeito; b) se a convenção é expressa,
proibindo a guarda de animais de qualquer espécie; c) se a convenção é
expressa, vedando a permanência de animais que causam incômodo
aos condôminos.
II - Na segunda hipótese (alínea b), a reclamar maior
reflexão, deve-se desprezar o fetichismo normativo, que pode
caracterizar o summum ius summa iniuria, ficando a solução do litígio na
dependência da prova das peculiaridades de cada caso.
(Recurso Especial 12.166/RJ, Quarta Turma, Rei Min.
Sálvio Figueiredo Teixeira, j . em 12.04 1992).
CIRCULAR NO CHÃO
Obrigar um morador que possui um animal de estimação a circular
exclusivamente com o mesmo no colo, é abuso no exercício da função
de síndico, a qual foi delegada a este, pelos demais condôminos, com o
fim de cumprir e fazer cumprir as determinações em assembleia,
Regimento Interno e Convenção. Ademais tal ato conota
constrangimento ilegal previsto no Art. 146 do CP.
Constrangimento ilegal - Art. 146 –
Constranger alguém, mediante violência
ou grave ameaça, ou depois de lhe haver
reduzido, por qualquer outro meio, a
capacidade de resistência, a não fazer
o que a lei permite, ou a fazer o que ela
não manda: Pena - detenção, de três
meses a um ano, ou multa.
O QUE DIZ A JURISPRUDÊNCIA
EMENTA Condomínio em edifício de apartamentos. Determinação para
que animais transitem pelas áreas comuns apenas no colo dos donos.
Desarrazoabilidade da medida. Cães tolerados nos apartamentos,
conduzidos pelos donos por guia e coleira, devem ter acesso, ainda que
mínimo, às calçadas ou ruas. Pedido de suspensão do pagamento da
multa aplicada pelo descumprimento da regra imposta é mera
consequência do pedido maior de declaração de nulidade da referida
resolução. Preliminar de nulidade afastada. Sentença de parcial
procedência mantida por seus próprios fundamentos. Recurso
improvido.
Apelação n°: 0123499-46.2008.8.26.0000, 8ª Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, Desembargador PEDRO DE
ALCÂNTARA DA SILVA LEME FILHO. 02 de outubro de 2013.
O QUE DIZ A JURISPRUDÊNCIA
Ementa - Civil e Constitucional — Condomínio - Regimento interno que
dispõe que, nas áreas comuns, os animais de estimação sejam
carregados no colo — Condôminos que são idosos e não podem
suportar peso — Desobrigação pontual de observância à "norma" Possibilidade — Exigência de compatibilidade vertical entre expressões
regulatórias privadas e o ordenamento jurídico-positivo — Eficácia
horizontal dos direitos fundamentais — Método da ponderação que
recomenda que, em hipóteses de colisão de valores, nenhum deles seja
totalmente restrito a ponto de ter seu exercício inviabilizado - Vulneração
ao princípio da isonomia — Sentença reformada.
Recurso provido. Apelação Cível n° 9146630-91.2008.8.26.0000, 7a
Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado de São
Paulo, Relator Desembargador LUIZ ANTÔNIO COSTA
28 de março de 2012.
O QUE PODE SER RESTRINGIDO
O condomínio por meio da sua convenção, Regimento Interno ou
assembleias pode e deve regular o trânsito de animais, desde que não
contrarie o que é estabelecido por lei. São consideradas normas
aplicáveis e que não confrontam com o direito de propriedade:
- Exigir que os animais transitem pelos elevadores de serviços, no
interior do prédio somente pelas áreas de serviço, sem que possa
andar livremente no prédio;
- Proibir que circule em áreas comuns livremente, tais como
piscina, playground, salão de festas;
- Exigir a carteira de vacinação para comprovar que o animal goza
de boa saúde;
- Circular dentro do prédio somente com a coleira;
- Impor o uso de focinheira para as raças previstas em lei.
O QUE NÃO PODE SER RESTRINGIDO
- É anulável a decisão de assembleia que vise proibir a manutenção
de animais, ou restrinja a circulação destes animais no colo ou
com focinheira (salvo raças descritas em lei) nas dependências do
condomínio;
- Exigir que o animal seja transportado apenas no colo, de
focinheira, pode levar o condômino a situação vexatória, o que é
punido pelo Código Penal;
- A circulação de animais com focinheira no Estado de São Paulo é
regulada pela Lei nº 11.531/03, restringindo-se as seguintes raças
“pit bull”, “rottweiller” e “mastim napolitano”.
ÁREAS COMUNS
Os animais não podem ficar circulando em áreas comuns, tais
como parquinhos, piscinas, ou até mesmo ficarem paradas no local
de transito até a Rua. As áreas comuns não são aptas para que
animais façam suas necessidades, caso isso ocorra recolha os
dejetos imediatamente.
Assim, as áreas comuns devem ser acessadas com o cão na guia,
somente durante o transito da unidade até a Rua e vice versa, e
pelo elevador de serviço. Caso exista outro animal no interior do
elevador, espere e pegue o próximo.
Alguns condomínios tem destinado espaços
para circulação com animais e até possuem
pet shop. Verifique se é o seu caso lendo a
sua convenção de condomínio.
PORTE DO ANIMAL
Não cabe ao condomínio determinar o porte do seu animal, porém,
precisa ser compatível com o local, o que deverá ser considerado
conforme destacado anteriormente é se este animal causa perturbação
ao sossego, saúde ou a segurança dos que ali coabitam.
Um animal de pequeno porte que traz mal cheiro a ponto de incomodar
os demais moradores, esta perturbando o sossego, assim como um
pequeno poodle que late de forma intermitente.
Por outro lado, um labrador, ou um
pit bull, podem ser considerados
bem vindos se respeitarem as
normas e não trazem transtornos
aos demais.
LOCADOR PODE NÃO LOCAR PARA QUEM
POSSUI ANIMAIS?
Infelizmente sim. O condomínio não pode impedir que alguém tenha um
animal dentro das condições que falamos. Porém, a locação não é uma
relação direta com o condomínio e sim uma relação entre o inquilino e o
proprietário, e por sua vez o proprietário não esta obrigado a alugar a
sua unidade.
Assim, ele pode optar em locar para um
em detrimento a outro, desde que não
seja por motivo de descriminação.
Manual desenvolvido pela Karpat Sociedade de Advogados (OAB/PJ
12048) especialmente para o portal Universo Condomínio