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Abril | 2013
ÁREA DE PRÁTICA DE DIREITO IMOBILIÁRIO
Legislação publicada no Diário da República | 1
Recentes decisões dos tribunais superiores:
- Acórdãos do Supremo Tribunal de Justiça | 2/4
- Acórdãos do Tribunal da Relação do Porto | 4/8
Concursos Públicos:
Moçambique, Timor-Leste, China,
Brasil | 9
Novidades do Mercado | 10
LEGISLAÇÃO PUBLICADA NO DIÁRIO DA REPÚBLICA
- Alteração do regime aplicável à direcção e coordenação geral das intervenções no âmbito do «Programa Polis Programa de Requalificação Urbana e Valorização Ambiental de Cidades» e do conjunto de operações «Polis
Litoral - Operações Integradas de Requalificação e Valorização da Orla Costeira» - Decreto-Lei n.º 48/2013,
de 05/04;
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- Alteração ao Regulamento Municipal de Urbanização e Edificação de Lisboa - Aviso n.º 5147/2013, de 16/04;
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RECENTES DECISÕES DOS TRIBUNAIS SUPERIORES
I - Acórdãos do Supremo Tribunal de Justiça
Nulidade das cláusulas de inalienabilidade perpétua – Acórdão de 16.04.2013:
“O fundamento do pedido reside na violação pela
ré da segunda parte da cláusula oitava da escritura de compra e venda de terreno celebrada
entre autora e ré no dia 30-11-1990 segundo a
qual a “firma AA compromete-se a não destinar as
suas instalações e equipamentos para outro fim
que não seja o identificado na cláusula quarta.
Em caso de alienação (sob qualquer forma) das
mesmas, esta fica obrigatoriamente precedida de
autorização da Câmara Municipal de Pinhel”.
Sucede que a ré, embora cumprindo tudo aquilo a
que se obrigou […] não cumpriu a segunda parte
desta cláusula visto que, depois do encerramento
das instalações em 2006, procedeu à venda ao
grupo empresarial BB, SA do prédio que adquirira
à A.
Por isso, incorreu a ré na obrigação de pagamento, conforme resulta da cláusula nona, “do preço
de aquisição do terreno pago pela A. à firma CC,
acrescido dos juros e mais encargos inerentes
à aquisição ou transferência da propriedade do
terreno”.
Na verdade, uma tal limitação impede a ré, sob
pena de violação do contrato e consequente sujeição à prescrita responsabilidade patrimonial, de
livremente exercer um dos poderes inerentes ao
conteúdo da propriedade que é o da sua livre disposição (artigo 1305.º do Código Civil).
Ora, no que respeita a este entendimento, “não
pode haver a mínima dúvida de que o direito português se revela hostil às cláusulas de inalienabilidade perpétua. Elas violam, desde logo, o princípio
da ordem pública, da livre circulabilidade ou da
livre disposição dos bens, a que o legislador subordina o estatuto da propriedade” (“Cláusulas de
Inalienabilidade” por Almeida e Costa, R.L.J., Ano
124.º, pág. 329/333, 356/359, Ano 125.º, 8-10,
43-46).
Decorre do artigo 1305.º do Código Civil segundo o qual “o proprietário goza de modo pleno e
exclusivo dos direitos de uso, fruição e disposição
das coisas que lhe pertencem, dentro dos
limites da lei e com observância das restrições
por ela impostas” que “o poder ou faculdade de
alienação, sempre que a lei não estabeleça diretamente restrições, faz parte do estatuto da
propriedade.
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E mais: é imprescindível à efetivação de um outro
princípio subjacente ao nosso ordenamento jurídico - o princípio da livre comercialidade ou da
livre disponibilidade dos bens. Sabe-se inclusivamente que o regime dos direitos reais se encontra subordinado, entre nós à semelhança do que
sucede no comum dos sistemas jurídicos, não só
ao princípio do ‘numerus clausus’, mas também
ao chamado princípio da tipicidade ou da taxatividade do conteúdo (artigo 1306.º do Código Civil).
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RECENTES DECISÕES DOS TRIBUNAIS SUPERIORES (Continuação)
I - Acórdãos do Supremo Tribunal de Justiça
Nulidade das cláusulas de inalienabilidade perpétua –
Acórdão de 16.04.2013 (continuação):
Daqui resulta que o regime das coisas está fora
do campo de intervenção da autonomia privada,
apenas ao legislador se tornando possível definilo e introduzir-lhe modificações. A organização
da propriedade apresenta-se, deste modo, submetida a regras de ordem pública, por contender
com interesses gerais da economia e, consequentemente da colectividade” (Almeida Costa,
loc. cit., Ano 125.º, pág. 8).
Conclui o Prof. Almeida e Costa referindo que “em
face de tais princípios e atento o preceituado no
referido artigo 1305.º, as cláusulas de inalienabilidade perpétua têm de considerar-se inadmissíveis
e nulas, pois eliminam, quando inseridas num
negócio jurídico de disposição de bens - contrato
ou testamento - uma das características essenciais do regime de propriedade. Só a lei pode estabelecer alguma norma especial que afaste ou
atenue a invalidade das disposições em causa”.
Também o Supremo Tribunal de Justiça no Ac. de
31-3-2004 (rel. Afonso de Melo), revista n.º 670/04
já considerou que as cláusulas de inalienabilidade
perpétua são legalmente impossíveis porque
contrariam o disposto no artigo 1305.º do Código
Civil e o princípio de ordem pública nele subjacente de livre circulação de bens.
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Enfiteuse de prédios rústicos – Acórdão de 09.04.2013:
“A enfiteuse de prédios rústicos manteve-se no
Código Civil de 1967 até que foi abolida, após a
Revolução de 25 de Abril de 1974, - Decreto-Lei
nº 195-A/76, de 16 de Março - por se considerar
que fazia impender sobre os pequenos agricultores “encargos e obrigações que correspondem a puras sequelas institucionais de modo de
produção feudal”.
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O traço mais inovador dessa medida [coeva de
um tempo histórico de mudança social e política com extraordinárias alterações na estrutura fundiária, sobretudo na zona territorial do
latifúndio, a que foi aplicada a Reforma
Agrária], consistiu no facto do titular do domínio
útil, o titular do gozo do prédio, passar a ser
proprietário pleno do domínio directo.
O direito de propriedade sendo absoluto, art.
1305º do Código Civil, em termos civilísticos,
conhece limitações ditadas, ou por razões de
direito privado, ou fundamentos de direito público.
Reconhecendo a Lei Fundamental o direito à
propriedade privada, procedimentos ablativos
do direito de propriedade só são constitucionalmente admitidos mediante o pagamento de
uma “justa indemnização”, de modo a que os
princípios da igualdade, da proporcionalidade e
da confiança não sejam afrontados pela extinção forçada de tal direito.
O DL. 195-A/76, de 16 de Março, ao abolir a enfiteuse a que estavam sujeitos os prédios rústicos e ao conferir ao titular do domínio directo o
domínio útil, atribuindo ao titular deste uma indemnização desrazoável e discriminatória, uma
vez que apenas foi legalmente prevista para os
casos em que o titular do domínio directo fosse
pessoa singular com rendimento inferior ao salário mínimo nacional – art. 2º, nº1 – e estabelecendo que essa indemnização consistiria
no pagamento anual enquanto fossem vivas,
de uma quantia em dinheiro igual a doze vezes
a diferença entre o salário mínimo nacional e
o seu rendimento mensal ou no pagamento do
valor do foro quando este for inferior àquela
quantia, violou os princípios da igualdade, da
proporcionalidade, do Estado de Direito, na
vertente da protecção da confiança, e violou,
ainda, o direito de propriedade privada, já que
o acto ablativo do direito de propriedade não foi
acompanhado de indemnização que possa ser
considerada justa, mesmo em função do tempo
histórico em que ocorreu.
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RECENTES DECISÕES DOS TRIBUNAIS SUPERIORES (Continuação)
I - Acórdãos do Supremo Tribunal de Justiça
Enfiteuse de prédios rústicos – Acórdão de 09.04.2013
(continuação):
Tendo a pretensão dos AA. assentado também
na aquisição do direito de propriedade por usucapião como modo de aquisição do domínio útil
que se arrogaram, para depois, por via dele, se
tornaram titulares do domínio útil, mesmo que
não fosse de considerar a inconstitucionalidade
material do diploma abolitivo da enfiteuse, este
Tribunal, ao abrigo do art. 204º da Constituição da
República, por considerar materialmente inconstitucional a norma do art. 1º da Lei nº108/97, de
15.9., que alterou a redacção do nº5 do DL. 175A/96, de 16 de Março, ao admitir a constituição
da enfiteuse por usucapião, quando o direito já
tinha sido abolido, estabelecendo assim retroactivamente um meio de aquisição do direito, sem
atribuição de qualquer indemnização – art. 62º,
nº2, da Constituição da República – violou os
princípios da igualdade (art.13º da CR), da proporcionalidade e do Estado de Direito, na vertente da protecção da confiança.
O facto de a Constituição de 1976 ter consagrado
a extinção da enfiteuse é irrelevante, não sanando a inconstitucionalidade cometida”.
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defeitos, é a definição, no mais curto espaço de
tempo, da sua responsabilidade pela existência
de defeitos na obra, de modo a poder verificá-los
e a proceder à sua rápida eliminação, evitando o
seu agravamento e os danos subsequentes.
Ou seja, no regime da empreitada, à semelhança,
aliás, do que sucede no da compra e venda, é necessário que o dono da obra denuncie o defeito,
que dê dele conhecimento ao empreiteiro, para
que este possa agir prontamente, eliminando as
desconformidades qualitativas da coisa relativamente ao convencionado (arts. 916.º, 1220.º e
1225.º/2).
Foi, assim, atendendo a esse interesse, que o
legislador fez recair sobre o dono da obra o ónus
de denúncia dos defeitos, em prazos curtos após
o seu conhecimento, sob pena de caducidade
de todos os direitos que lhe assistem em consequência desse cumprimento defeituoso, incluindo
o direito à indemnização.
A denúncia funciona, pois, como condição de que
depende o exercício desses direitos (Rodrigues
Bastos, Notas ao Código Civil, Vol. IV, Rei dos
Livros, Lisboa, 1995, p. 321, Pedro Romano Martinez,
Direito das Obrigações, cit., p. 482 e, na jurisprudência, embora remotamente, o Acórdão do
STJ de 19.11.1971, BMJ n.º 211, p. 297).
II - Acórdãos do Tribunal da Relação do
Porto
Denúncia de defeitos em empreitada - Acórdão de
11.04.2013:
“Extrai-se da redacção do preceito legal transcrito [artº 1225º do CC] que no mesmo se prevêem
três prazos a cumprir pelo dono da obra: o prazo
de um ano para fazer a denúncia dos defeitos,
prazo que se conta a partir do descobrimento dos
mesmos (arts. 1220°, n° 1 e 916°, n° 2); o prazo
de um ano, a partir da denúncia, para pedir a
indemnização ou a eliminação dos defeitos; e o
prazo de cinco anos, a contar da entrega da obra,
dentro dos quais terá que ser feita a denúncia e
proposta a acção de indemnização ou reparação
do imóvel.
Como tem sido entendido pacificamente, quer
na doutrina, quer na jurisprudência, um dos interesses do empreiteiro, em matéria de vícios ou
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RECENTES DECISÕES DOS TRIBUNAIS SUPERIORES (Continuação)
II - Acórdãos do Tribunal da Relação do Porto
Denúncia de defeitos em empreitada - Acórdão de
11.04.2013 (continuação):
A data a partir da qual devem ser denunciados os
defeitos da obra é a do conhecimento dos mesmos pelo denunciante, data essa que no caso dos
autos não foi apurada, sabendo-se apenas que a
Autora só constatou a existência dos defeitos em
data não concretamente apurada mas posterior
à data em que a fracção lhe foi entregue (23 de
Agosto de 2005).
Saber sobre quem recaía o dever de provar a
data do conhecimento dos defeitos por parte da
A. é a questão colocada nos autos e que cumpre
decidir.”
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perante uma figura de “revogação unilateral” (cf.
Profª Maria Olinda Garcia, Arrendamento Urbano
Anotado, 2012, pg. 81). O NRAU distingue as figuras da “oposição à renovação”, própria dos contratos com prazo certo, da figura da “denúncia”,
própria dos contratos de duração indeterminada.
Como todas as vicissitudes contratuais relatadas nos autos, relativas à denúncia do contrato,
ocorreram no decurso da vigência da redacção
inicial do NRAU (Lei nº 6/2006 de 27 de Fevereiro), desde a celebração do contrato até à respectiva denúncia, é a essa redacção que nos
iremos ater, por força do disposto no Código
Civil em matéria de direito transitório – artº
12º nºs 1 e 2 2ª parte CCiv (ignoramos assim
quer a as alterações introduzidas ao regime
do arrendamento urbano pelo disposto na Lei
nº 31/2012 de 14/8, entretanto já em vigor).
Denúncia de arrendamento para fins não habitacionais
(regime da locação civil) - Acórdão de 09.04.2013:
“A denúncia aparece como forma autónoma de
extinção dos contratos (sobretudo vocacionada
para os contratos estabelecidos por tempo indeterminado), possui carácter unilateral e exprime
uma vontade discricionária, não vinculada a
qualquer justa causa que a lei estabeleça (por
todos, Prof. Pessoa Jorge, Dtº das Obrigações,
lições policopiadas, 75/76, pg. 212). Sendo,
como regra, uma figura própria dos contratos de
duração indeterminada, alguns Autores entendem que, em rigor, nos encontramos neste caso
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RECENTES DECISÕES DOS TRIBUNAIS SUPERIORES (Continuação)
II - Acórdãos do Tribunal da Relação do Porto
Denúncia de arrendamento para fins não habitacionais
(regime da locação civil) - Acórdão de 09.04.2013
(continuação):
O arrendamento dos autos não se demonstra ter
sido sujeito a prazo.
Ora, de acordo com o regime das normas de direito
transitório do NRAU, isto é, normas aplicáveis aos
contratos que, no início da vigência do NRAU, se
encontrassem em vigor e tivessem sido celebrados
em data anterior, e segundo o artº 26º nº4 Lei nº
6/2006 (ex vi artº 28º, pois que estamos perante
um contrato “não habitacional”, celebrado antes
do D-L nº 257/95 de 30/9), os contratos sem duração limitada regem-se pelas regras aplicáveis
aos contratos de duração indeterminada.
Em consequência, em matéria de denúncia aplicar-se-ia ao caso dos autos o disposto quanto ao
arrendamento para habitação (artº 1110º nº1
CCiv).
Isto significa, no mesmo caso dos autos, percorridas
as várias alíneas do normativo do artº 1101º CCiv,
que o senhorio apenas poderia ter denunciado o
contrato caso visasse a demolição ou a realização
de obra de remodelação ou restauro profundos.
O regime da denúncia do NRAU, para contratos
anteriores a 95, não habitacionais e celebrados
sem prazo, é, (…) do tipo “vinculístico”.
Do mesmo modo, (…) somos levados a concluir
que “o legislador das normas transitórias da Lei
nº 6/2006 não terá tido presente que dantes, ao
lado dos arrendamentos comerciais e dos arrendamentos habitacionais, havia uma espécie de
“tertium genus”; havia os arrendamentos elencados no artº 5º nº2 RAU, arrendamentos esses
também sujeitos ao regime geral da locação civil”
(…) “não sujeitos a um regime imperativamente
vinculístico”.
A norma em referência [art. 59.º do NRAU] manda aplicar o NRAU às relações contratuais subsistentes à data da respectiva entrada em vigor, mas
(nº3) as respectivas normas supletivas apenas
se aplicam aos contratos celebrados antes da sua
entrada em vigor “quando não sejam em sentido
oposto ao da norma supletiva vigente aquando da
celebração, caso em que é essa a norma aplicável”
– artº 59º nºs 1 e 3 NRAU.
Conjugando o citado nº3 do artº 59º NRAU com
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o regime legal vigente à data da celebração do
arrendamento dos autos, verificamos que o exercício do direito de denúncia do contrato dos autos, à data da entrada em vigor do NRAU, não
sofria qualquer restrição, e o contrato poderia ser
livremente denunciado pelo senhorio findo o prazo
do contrato ou da respectiva renovação – artºs
1051º al.a) e 1055º CCiv.
Se assim era, à luz da interpretação proposta, não
podem as normas supletivas do NRAU, caso se
afigurassem de sentido oposto, retirar tal possibilidade ao senhorio.
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RECENTES DECISÕES DOS TRIBUNAIS SUPERIORES (Continuação)
II - Acórdãos do Tribunal da Relação do Porto
Denúncia de arrendamento para fins não habitacionais
(regime da locação civil) - Acórdão de 09.04.2013
(continuação):
Das normas supletivas do NRAU resulta hoje
que o contrato de arrendamento para fins não
habitacionais, na falta de estipulação, considera-se
celebrado por prazo certo, pelo período de 10 anos
– artº 1110º nº2 CCiv, sendo que o senhorio, não
gozando do direito de denúncia (por todos, Consº
Pinto Furtado, Manual, II/4ª ed./pg. 956), pode
todavia opor-se à renovação desde que comunique tal intenção ao arrendatário com antecedência não inferior a um ano (artº 1097º CCiv ex vi
artº 1110º nº1).
Nesta data da celebração do contrato, encontrávamo-nos perante um contrato a que se deveria
aplicar o regime geral da locação civil, fugindo assim
ao disposto nos artºs 1083ºss. CCiv e ao regime
vinculístico dos arrendamentos.
Pelo regime geral da locação, o gozo da coisa cedido mediante retribuição era necessariamente
temporário – artº 1022º CCiv.
E, na falta de estipulação de um prazo para o contrato, considerava-se que o respectivo prazo era
igual à unidade de tempo da retribuição fixada, no
caso dos autos, um mês – artº 1026º CCiv.
A então chamada denúncia do contrato de arrendamento teria de ser efectuada com a antecedência mínima de 10 dias – 1/3 do prazo (artº 1055º
nº1 al.d) CCiv).
A comunicação efectuada pela filha e procuradora dos senhorios, ao Autor, em Dezembro de
2008 e, mais tarde, renovada na data da escritura
(3/3/2010), no sentido de que o Autor deveria retirar o seu veículo do espaço de parqueamento
consubstanciaram uma denúncia válida do contrato de arrendamento, efectuada com a antecedência legal, pelo menos à luz do regime legal vigente
à data da celebração do contrato.
Este regime legal é o que se aplica à hipótese dos
autos, por força das normas finais de aplicação no
tempo do NRAU – artº 59º nº3 NRAU.
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Tendo o contrato cessado pois pela respectiva
denúncia, na terminologia da lei aplicável, o Código Civil de 67, não justifica o Autor o recurso
aos meios possessórios conferidos ao arrendatário
pelo disposto no artº 1037º nº2 CCiv.”
Link: >>>.
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RECENTES DECISÕES DOS TRIBUNAIS SUPERIORES (Continuação)
II - Acórdãos do Tribunal da Relação do Porto
Devolução de sinal em dobro - Acórdão de 09.04.2013:
“Nos termos do art.° 442.°, n.° 2, do Código Civil,
se o não cumprimento do contrato for devido ao
contraente que recebeu o sinal, o contraente que
o constituiu tem direito a receber o dobro do que
prestou.
Este regime deve ser articulado com o do contrato-promessa, de tal forma que, reconhecido o incumprimento definitivo determinante da resolução
daquele contrato, terá de existir fundamento de
devolução do sinal em dobro.
De qualquer modo, o incumprimento é culposo
da parte de quem recebeu o sinal sempre que há
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“omissão da diligência exigível”, aferindo-se a culpa, que se presume, em face das circunstâncias
de cada caso.
Não abusa do direito o promitente cessionário
que pede a devolução em dobro do sinal que
prestou e continuou a usar as fracções prometidas
para além da resolução do contrato-promessa de
cessão da posição contratual.
Inexiste enriquecimento sem causa quando o
promitente cessionário utiliza as fracções que lhe
foram prometidas ceder pelo promitente cedente
e que este prometeu adquirir a um terceiro.”
Link: >>>.
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CONCURSOS PÚBLICOS
Moçambique
China
- Prestação de Serviços de Fiscalização da I e
II Fases de Construção de Edifício de 4 Pisos ;
Link: >>>
- Concurso Internacional que tem como objetivo
selecionar a melhor proposta para o Taichung City
Cultural Center, equipamento cultural que será
construído em Taiwan, na China, e que abrigará
uma biblioteca pública municipal e um museu;
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- Serviços de Consultadoria para Fiscalização de
Construção do Banco Administrativo do ISAP;
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- Obras de reabilitação da represa de Mungári no
Distrito de Guro, Província de Manica.
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Timor-Leste
- Supervisão das obras de reabilitação das estradas distritais;
Link: >>>
- Projecto de construção de auto-estrada SuaiBeco;
Link: >>>
- Projectos de construção e desenvolvimento no
distrito de Qing Chen Lido;
Link: >>>
- Supervisão de projecto de construção de rede
de estradas.
Link: >>>
Brasil
- Projecto de arquitectura de adaptação do edifício
da Biblioteca da Faculdade de Direito da Universidade de São Paulo.
Link: >>>
- Reabilitação do escritório dos serviços de Registo
de Verificação Empresarial.
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NOVIDADES DO MERCADO
I – IMOBILIÁRIO– Jornal “O Público”
II –Outras notícias
Dia 03 de Abril
Dia 22 de Abril
- Portugueses investem em segunda habitação
em Albufeira;
- Privados já investiram mais de 508 milhões na
Baixa do Porto;
- Misericórdia de Lisboa investe 8 milhões na reabilitação de 15 prédios;
- CGD tem 178 milhões para financiamento à reabilitação urbana;
- 335 milhões de euros do JESSICA dão oxigénio
a projectos em todo o país
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- AEP encaixa mais de 65 ME com venda de
imobiliário para resolver endividamento.
Link: >>>
Dia 10 de Abril
- Procura de terrenos para construção e quintas
aumentou em Alcobaça;
- Porto, Guimarães e Lisboa vencedores do Prémio de Reabilitação Urbana;
- Comércio pede regime especial para a actualização das rendas das lojas;
- Fundo de Eficiência Energética apoia projectos
tecnológicos em diversos sectores;
- Edifício Foz Diogo Botelho já vendeu 60% dos
espaços.
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Dia 17 de Abril
- Luís Lima reeleito presidente da CIMLOP;
- Semana da Reabilitação recebe 13 mil pessoas
em maratona de 24 iniciativas;
- Estrangeiros procuram casas típicas para reabilitar no concelho de Loulé.
Link: >>>
Dia 24 de Abril
- Farmácias “em risco de perder alvará” devido a
nova lei das rendas.
Link: >>>
Dia 30 de Abril
- Europa avança com regras para evitar bolhas no
imobiliário.
Link: >>>
III – Âmbito Internacional
Dia 13 de Abril
- Qatar in key talks to buy Milan project.
Link: >>>
Dia 18 de Abril
- Skanska culls standalone UK housing business.
Link: >>>
Dia 19 de Abril
- European non-listed property funds return
negative for the first time since 2009.
Link: >>>
Dia 23 de Abril
- German property firm Patrizia completes acquisition
of Tamar.
Link: >>>
Dia 30 de Abril
- Spanish economy shrinks as housing market
continues to fall.
Link: >>>
Esta Aware contém informação e opiniões de carácter geral, não substituindo o recurso a aconselhamento jurídico para a resolução de
casos concretos. Para esclarecimentos adicionais contacte [email protected]. Visite o nosso site www.abreuadvogados.com
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