Apartamentos Turísticos Tróia Resort - Apoio ao Plano Comercial 2014-2017
Relatório Final
Outubro de 2013
Índice
1. Introdução e enquadramento
pág. 3
2. Estudo de mercado: oferta e procura
pág. 5
3. Identificação e análise de competitive set
pág. 19
4. Identificação e análise de benchmarks internacionais
pág. 42
5. Análise da distribuição
pág. 55
2
1. Introdução e enquadramento
2. Estudo de mercado: oferta e procura
3. Identificação e análise de competitive set
4. Identificação e análise de benchmarks internacionais
5. Análise da distribuição
3
Introdução e enquadramento
O presente estudo foi solicitado pela SONAE CAPITAL com o objectivo de apoiar a definição de um Plano Comercial para o
período 2014 a 2017. A SONAE CAPITAL, no âmbito da promoção e exploração do Tróia Resort tem integrados na sua operação
um conjunto superior a 150 apartamentos turísticos de diferentes e diversas tipologias. A expectativa de aumento do número de
vendas imobiliárias e o consequente aumento do número de unidades em exploração implica a adopção de um Plano Comercial
para o médio prazo.
O estudo realizado pela neoturis teve três objectivos centrais:
Identificar as principais tendências da oferta e procura do mercado de aluguer de unidades de alojamento
(apartamentos, townhouses e villas);
Identificar e analisar alguns benchmarks nacionais e internacionais, que pelas suas características se assemelhem
à oferta dos Apartamentos Turísticos do Tróia Resort;
Identificar os principais meios de promoção e distribuição da oferta de apartamentos turísticos.
4
1. Introdução e enquadramento
2. Estudo de mercado: oferta e procura
3. Identificação e análise de competitive set
4. Identificação e análise de benchmarks internacionais
5. Análise da distribuição
5
O Alentejo é a 2ª área regional com menor capacidade de oferta de alojamento turístico,
representando apenas 4,6% do total de oferta nacional; no entanto, na última década
verificou um crescimento médio anual superior à média nacional (5,9% vs. 2,5%)
Oferta de alojamento por NUTS II
Centro
41 683
(2001-2012;%)
Taxa de Crescimento Média Anual
(2001-2012; n.º de camas)
Alentejo*
13 729
Açores
8 560
Norte
42 107
Algarve
107 938
Lisboa
56 076
Madeira
28 650
Quota de mercado
(2012)
Fonte: Proturismo, Turismo de Portugal; Análise: neoturis
TCMA = Taxa de Crescimento Médio Anual
* A região do Alentejo à data de 2001 ainda não incluía a Lezíria do Tejo
6
Média
Nacional
TCMA = 2,5%
= 10 000 camas
A capacidade de alojamento no Alentejo registou um crescimento médio anual de 5,9%
nos últimos 11 anos, alcançando as 13 729 camas em 2012, mais 855 camas do que em
2011
Evolução da oferta de alojamento no Alentejo
Distribuição da oferta de alojamento no Alentejo
(2001 – 2012; n.º de camas)
(2012; % do n.º de camas)
TCMA = 5,9%
TCMA = 5,8%
Em 2012, os Apartamentos Turísticos representam 10% da oferta de alojamento turístico num
total de 1 300 camas
Fonte: Proturismo, Turismo de Portugal;
Análise: neoturis
7
Ao nível das NUTS III, verifica-se que o Baixo Alentejo e o Alentejo Litoral são as regiões
com um maior crescimento médio anual da oferta nos últimos 10 anos
Evolução da oferta de alojamento no Alentejo (NUTS III)
Distribuição da oferta de alojamento no Alentejo (NUTS III)
(2001-2011; 2001=100; TCMA)
(2011; % do n.º de camas)
TCMA
Baixo Alentejo
Alentejo Litoral
Lezíria do Tejo
Alto Alentejo
Alentejo Central
6,7%
5,1%
4,7%
4,6%
3,9%
12 874 Camas
O Alentejo Litoral é a região com maior capacidade de oferta de alojamento (4 931 camas),
representando cerca de 38% da oferta total
Fonte: Proturismo, Turismo de Portugal; Análise: neoturis
8
A oferta do Alentejo Litoral concentra-se sobretudo em
Apartamentos Turísticos (58% da oferta)
Hotéis-Apartamento
e
Distribuição da oferta de alojamento no Alentejo Litoral
por tipologia
Dimensão média das unidades de alojamento no Alentejo
Litoral
(2011; % do total)
(2011; nº de camas por empreendimento)
4 931 camas
A dimensão média dos empreendimentos turísticos no Alentejo Litoral é de apenas 107 camas por
empreendimento
Fonte: Instituto Nacional de Estatística (INE); Análise: neoturis
À semelhança do que acontece na oferta, o Alentejo apresenta os níveis de procura mais
baixos (2,9% da procura nacional), a seguir à Região dos Açores; de destacar que no
Alentejo o crescimento da procura foi inferior ao da oferta (2,3% vs. 5,9%)
Procura de alojamento por NUTS II
Centro
3 782 505
(2001-2012; %)
Taxa de Crescimento Média Anual
(2001-2012; n.º de dormidas)
Açores
955 495
Alentejo*
1 149 347
Norte
4 542 674
Lisboa
9 471 981
Madeira
5 508 297
Algarve
14 357 653
Média
Nacional
TCMA = 1,6%
Quota de mercado
(2012)
Fonte: Proturismo, Turismo de Portugal; Análise: neoturis
TCMA = Taxa de Crescimento Médio Anual
* A região do Alentejo à data de 2001 ainda não incluía a Lezíria do Tejo
10
= 5 000 000 dormidas
Apesar do crescimento relativamente sustentado da procura desde 2006, o ano de 2012
verificou uma queda significativa (-7,6%)
Evolução da procura de alojamento no Alentejo
(2001 – 2012; n.º de dormidas)
Distribuição da procura no Alentejo
(2012, % do n.º de dormidas*)
TCMA (01-12)= 2,3%
TCMA (01-11) = 3,3%
Os Hotéis são a categoria de alojamento com maior expressão no Alentejo, concentrando cerca
de 3 / 4 da procura em 2012
Fonte: Proturismo, Turismo de Portugal; Análise: neoturis
* Não são apresentadas as categorias Pousadas, Aldeamentos e Outros 11
devido à existência de segredo estatístico
O Baixo Alentejo tem sido a região com maior dinamismo ao nível do crescimento da
procura com uma TCMA de 5,8%
Evolução da procura de alojamento no Alentejo (NUTS III)
Distribuição da procura no Alentejo (NUTS III)
(2001-2011; 2001=100; TCMA)
(2011; % do n.º de dormidas)
TCMA
Baixo Alentejo
Alentejo Central
Lezíria do Tejo*
Alentejo Litoral
Alto Alentejo
5,8%
3,1%
2,5%
1,8%
0,2%
1 243 652 Dormidas
O Litoral que tem uma quota de oferta de 38% apresenta uma representatividade da procura
de apenas 30%
Fonte: Proturismo, Turismo de Portugal; Análise: neoturis
12
Ao nível da procura por mercados, verifica-se uma forte dependência do mercado
nacional, com este a representar cerca de 70% do total de dormidas no Alentejo
Distribuição das dormidas no Alentejo por mercado
(2012; % do nº de dormidas)
Evolução das dormidas no Alentejo por mercado
(2001-2012; 2001=100)
TCMA
Brasil
14,1%
Espanha
7,9%
Reino Unido
6,4%
França
4,6%
Outros*
2,6%
Portugal
1,5%
Alemanha
-1,7%
Espanha tem apresentado uma evolução muito positiva da procura apesar do recuo no último ano; O
Brasil evidencia-se por um muito rápido crescimento, especialmente a partir de 2009
Fonte: Instituto Nacional de Estatística (INE); Análise: neoturis
* Outros inclui Holanda, EUA, Itália, Escandinávia, Bélgica, e outros
13
Até 2010/11 quer o mercado nacional, quer o internacional, cresceram a ritmos muito
próximos; porém, em 2012 verifica-se um decréscimo muito forte do nacional enquanto
que o internacional mantem o crescimento acelerado iniciado em 2010
Evolução da procura no Alentejo, por mercado emissor nacional e estrangeiro
(2001-2012; 2001=100; %)
Variação Anual 2011-2012
+7,7%
TCMA
Estrangeiro 4,2%
Total
2,3%
Portugal
1,5%
-7,6%
-13,1%
Fonte: Instituto Nacional de Estatística (INE); Análise: neoturis
14
No Alentejo Litoral, o mercado nacional apresenta um peso muito elevado concentrando
78% do total de dormidas; Espanha é o mercado estrangeiro mais importante com 8% do
total da procura
Distribuição da procura de alojamento no Alentejo Litoral por
mercados
Estada média por tipologia de alojamento
(2011; nº de noites)
(2011; % do total)
O alojamento self-catering apresenta estadias médias superiores à média sendo os Aldeamentos Turísticos
os que apresentam um valor mais elevado em número de noites; Os Apartamentos Turísticos apresentam
uma estada média de 2,4 noites
Fonte: Instituto Nacional de Estatística (INE); Análise: neoturis
15
O Alentejo é uma região caracterizada por uma grande sazonalidade, a qual se tem vindo a
acentuar, quer pela maior representatividade de procura nos meses de Verão, quer pela
perda de procura em épocas médias como a Páscoa
Sazonalidade da procura no Alentejo
(2001 e 2012; % do total)
Representatividade
dos meses de
janeiro, fevereiro,
novembro e
dezembro
2001
20,9%
da procura
anual; 187 Mil
dormidas
2012
2001
4,6%
5,9%
7,5%
10,2%
8,2%
9,3%
11,7%
15,2%
9,6%
7,5%
5,8%
4,6%
2012
4,4%
5,1%
6,3%
7,6%
8,4%
10,1%
12,2%
17,2%
11,1%
7,9%
5,2%
4,5%
Fonte: Instituto Nacional de Estatística (INE); Análise: neoturis
16
19,1%
da procura
anual; 220 Mil
dormidas
Os mercados francês, espanhol e o nacional são os que apresentam níveis de
sazonalidade mais elevados, concentrando o mês de agosto a maior procura; O Reino
Unido apresenta uma distribuição muito interessante de maio a setembro
Sazonalidade da procura no Alentejo, por nacionalidades
(2012; % do total)
Portugal
4,9%
5,6%
6,7%
7,9%
7,7%
9,9%
11,5%
17,9%
10,5%
7,1%
5,2%
5,1%
Espanha
4,2%
5,0%
5,9%
8,0%
8,4%
8,1%
13,1%
20,4%
9,4%
7,3%
5,4%
4,8%
Reino Unido
3,3%
2,8%
3,2%
3,6%
13,0%
14,6%
16,8%
14,3%
12,8%
9,0%
5,3%
1,4%
França
2,0%
2,5%
3,1%
6,4%
10,2%
8,2%
14,2%
28,4%
12,5%
6,2%
4,2%
2,2%
Brasil
4,8%
3,6%
3,6%
6,3%
8,0%
11,4%
14,5%
9,1%
12,3%
13,1%
7,9%
5,4%
Alemanha
2,6%
4,0%
9,2%
8,2%
10,9%
11,9%
10,4%
11,1%
14,4%
12,0%
3,4%
1,7%
Fonte: Instituto Nacional de Estatística (INE); Análise: neoturis
17
Relativamente aos concelhos do antigo Polo do Litoral Alentejano verificaram-se em 2011
diferenças de sazonalidade entre os mercados nacionais e estrangeiro, com o nacional a
contribuir fortemente para a sazonalidade global do destino
Evolução mensal das taxas de ocupação-cama* no “PDT Litoral Alentejano**”
(2011; %)
Ocupação-cama
Média Anual
Total
26,3%
Nacionais
21,2%
Estrangeiros
5,1%
Fonte: Turismo de Portugal, I.P.; Análise: neoturis
* Em estabelecimentos hoteleiros, aldeamentos, apartamentos turísticos
e outros ** Designação deixou de ser aplicada pela extinção do Pólo
Litoral Alentejano
18
1. Introdução e enquadramento
2. Estudo de mercado: oferta e procura
3. Identificação e análise de competitive set
4. Identificação e análise de benchmarks internacionais
5. Análise da distribuição
19
Os concorrentes nacionais dos Apartamentos Tróia Resort distribuem-se em três níveis
territoriais
1 - Concorrentes diretos locais – Empreendimentos que operam na área de
influência de Tróia e Comporta.
2 - Concorrentes diretos regionais – Empreendimentos que operam na área de
influência do Oeste. Esta região é o destino concorrente mais semelhante à Península
de Tróia na envolvente de Lisboa.
2
1
3 - Concorrentes diretos nacionais – Empreendimentos localizados no Algarve. Esta
região concentra o maior número de empreendimentos de self-catering sendo também
a região que apresenta um mais elevado nível de qualificação de alojamento turístico.
3
20
Tróia Design Hotel
Caracterização do empreendimento
Localização: Localizado na marina de Tróia.
Características gerais: É um hotel apartamento de 5 estrelas composto por quartos de
luxo e suites residenciais com vista para o mar e para a Serra da Arrábida. Tem 14 pisos,
todos com varandas ondulantes o que lhe confere um efeito arquitectónico diferenciador.
Alojamento turístico: O Tróia Design Hotel tem 61 quartos e 144 apartamentos com
tipologias T1, T2, T3 e estúdio.
Equipamentos e serviços: Permite estacionamento gratuito coberto, acesso gratuito à
sala de fitness, piscina interior aquecida, sauna e banho turco. Possui um spa, 1 piscina
interior e 2 piscinas exteriores, kids club, 2 restaurantes e 3 bares. Tem ainda casino,
centro de espetáculos e centro de conferências.
21
Fonte: www.troiadesignhotel.com; Análise neoturis
Pestana Tróia Eco-Resort & Residences
Descrição do empreendimento
Localização: Localizado na Península de Tróia a 3 km da Marina e do Casino do Tróia
Resort.
Características gerais: O Pestana Tróia Eco-Resort & Residences é um projeto
turístico-residencial dsenvolvido num terreno com 100 hectares, com frente de praia de
2 Km. O empreendimento está concebido para se posicionar num segmento mais
ecologista.
Alojamento turístico: Ainda em desenvolvimento, o Pestana Tróia Eco-Resort &
Residences será composto por um hotel apartamento com 150 apartamentos e por 82
Villas e 35 Townhouses. Atualmente na exploração turística integra Villas V4+1 e
Townhouses T3.
Equipamentos e serviços: No final do desenvolvimento possuirá recepção, lojas, clubhouse, fitness e spa, assim como restaurantes bar e balneários de apoio de praia. Será
também equipado com ciclovia com ligação a Tróia, piscina exterior e interior, Kids
Club, parque aventura, courts de ténis e campo de jogos multiusos.
22
Fonte: www.pestanatroia.com
Comporta Village Hotel Apartamento
Caracterização do empreendimento
Localização: Localizado a 10 minutos da Praia da Comporta e a 15 de Tróia.
Características gerais: É um aparthotel 3 estrelas composto por 26 apartamentos.
Alojamento
turístico:
Constituído
por
26
apartamentos,
todos
T1.
Existem
apartamentos com varanda e pequenos jardins privados. Alguns dos apartamentos têm
varanda com acesso à piscina.
Equipamentos e serviços: Todos os apartamentos têm acesso à piscina exterior, jardim
e equipamento de fitness. A utilização dos mesmos é gratuita assim como a limpeza do
apartamento, excepto cozinha.
23
Fonte: www.comportavillage.com; Análise neoturis
Casas da Comporta
Caracterização do empreendimento
Localização: Está situado junto à Aldeia da Comporta.
Características gerais: É um aldeamento turístico de 4 estrelas constituído por 136
apartamentos e moradias.
Alojamento turístico: Os Apartamentos são de tipologia T1 (55 a 66 m2 e terraço de 18
m2) e T2 (100 m2). As Villas/Townhouses são de tipologia V2 (110 m2 e terraço de 18 m2)
e V3 (140 m2 e terraço de 20 m2).
Equipamentos e serviços: A limpeza é diária no verão e dia sim dia não no inverno. Há
também serviço de manutenção, parque infantil, 2 piscinas e um campo polidesportivo.
Os restantes serviços são pagos à parte, tais como, aluguer de bicicletas, baby sitting,
excursões e viagens temáticas, fax e fotocópias, flores, reserva de golfe e médico. Não
integra no Aldeamento nenhum restaurante.
24
Fonte: www.casasdacomporta.net; Análise neoturis
Praia D’El Rey
Caracterização do empreendimento
Localização: Localizado em Óbidos.
Características gerais: Aberto há cerca de 15 anos, incluí um campo de golfe, o Hotel
Marriott de 5 estrelas e propriedades com vistas de golfe e de mar.
Alojamento turístico: O hotel dispõe de 117 quartos e 9 suites. O resort integra ainda
as Holiday Residences constituídas por Villas V3, V4 e V6 com jardim e piscina
exteriores, Townhouses V2, V3 e V4 e Apartamentos T1, T2, T3 com acesso à piscina
exterior do condomínio. Mais recentemente foi desenvolvido o The Beachfront composto
por 26 moradias em banda (13 T2 e 13 T3) todas localizadas de frente para o Mar.
Equipamentos e serviços: O hotel dispõe de spa, loja, salas de reuniões e eventos,
restaurantes e bares, kids club e piscinas indoor e outdoor. As moradias e apartamentos
têm como serviços a recepção, limpeza a cada 2 dias, shuttle para deslocações dentro
do resort, restaurantes e bares, parque de estacionamento, pista de jogging,
supermercado, acesso wi-fi gratuito. Os restantes serviços como o campo de golfe de 18
buracos, academia de golfe, academia de ténis com 7 campos, campo de futebol, clube
aventura e kids club, babysitting, spa e desportos aquáticos são todos cobrados.
25
Fonte: www.praia-del-rey.com; Análise neoturis
Bom Sucesso – Architect resort, leisure & golf
Caracterização do empreendimento
Localização: Situado em Vau, próximo de Óbidos.
Características gerais: Trata-se de um resort em desenvolvimento e que tem previstas
601 moradias e um hotel Hilton.
Alojamento turístico: Será composto pelo hotel de 5 estrelas de marca Hilton com 120
quartos e um aldeamento 5 estrelas com 601 moradias em lotes individuais e em banda.
Na exploração turística têm disponíveis 13 Villas V3 e V4 com piscinas privativas e 12
Townhouses V1, V2 e V3.
Equipamentos e serviços: A oferta de equipamentos e serviços do resort será
constituída por um campo de golfe de 18 buracos Championship, piscina, restaurante,
heliporto, fitness center, hotel para animais, campo de futebol e 4 campos de ténis. Há a
possibilidade de aulas de golfe e de ténis, business center, limpeza diária, lojas,
lavandaria, supermercado gourmet, take away e entrega de refeições ao domicílio.
26
Fonte: www.bomsucesso.com.pt; Análise neoturis
Martinhal Beach Resort & Hotel
Caracterização do empreendimento
Localização: Localizado no parque natural da Costa Vicentina, próximo do porto de
pesca de Sagres, na Costa Oeste do Algarve.
Características gerais: Este empreendimento é composto pelo hotel Martinhal, e um
conjunto de 158 Villas e Townhouses. Dispõe ainda de zonas de lazer, eventos
restaurantes e spa.
Alojamento turístico: O resort é constituído por um hotel de 5 estrelas com 37 quartos,
todos com varandas e terraços privados. Adicionalmente existe o Martinhal Village
composto por: 55 Ocean Houses (Apartamentos / Townhouses T2 e T3 que oferecem
varanda privada; 12 Bay Houses (6 V2 e 6 V3); 39 Garden Houses que são moradias
geminadas com varanda privada e acesso ao jardim, (10 V1, 20 V2 e 9 V3). E ainda as
10 Pinewood Houses com piscinas privadas (6 V2 e 4 V3). No que diz respeito a Villas o
resort tem duas áreas: o Luxury Villas composto por 19 Villas que vão desde o V2 ao
V5, todas com jardim e piscina privada e 23 Villas Mimosa (V2 e V3).
Equipamentos e serviços: Os clientes que reservam diretamente com o Martinhal têm
acesso livre a todas as instalações do resort, atividades de lazer, kids club, spa, ginásio,
piscinas, áreas comerciais, eventos, entretenimento, limpeza diária e internet sem fios.
27
Fonte: www.martinhal.com; Análise neoturis
Belmar Spa & Beach Resort
Caracterização do empreendimento
Localização: Localizado junto à Estrada de Porto de Mós, em Lagos, está a 50 minutos
do Aeroporto de Faro.
Características gerais: O Belmar Spa & Beach Resort é um empreendimento composto
por um aparthotel de 4 estrelas com um total de 189 unidades de alojamento e dois
grupos/blocos de apartamentos autónomos.
Alojamento Turístico: O aparthotel é constituído por apartamentos T1, T2, T2 duplex e
estúdios. Têm todos duas piscinas em comum, uma para adultos e outra para crianças.
Os dois blocos autónomos têm apartamentos T2 e T3 e cada bloco tem a sua piscina
comum. Estão todos equipados com TV, DVD, ar condicionado e cozinha equipada.
Equipamentos e serviços: Este empreendimento oferece estruturas de lazer nas quais
o cliente tem direito a desconto, incluindo spa, piscina interior, sauna, ginásio, estúdio de
aeróbica, restaurante e bar. No exterior, o espaço oferece um parque infantil, quatro
piscinas e um campo polivalente para futebol e ténis. A alimentação, limpeza e
lavandaria são todas pagas à parte.
Fonte: www.oceanicodevelopments.com;
Análise neoturis
28
Éden Resort
Caracterização do empreendimento
Localização: Localizado em Vale de Santa Maria, em Albufeira.
Características gerais: O Éden Resort é um empreendimento com cerca de 11 hectares
de áreas verdes e de lazer, constituído por diversas unidades residenciais, cerca de 198
fracções que se repartem entre vilas e apartamentos.
Alojamento turístico: Tem Apartamentos/Townhouses T1, T2 e Villas V2 e V3. Estes
apartamentos e moradias estão totalmente equipados e mobilados. Têm também
terraços privados.
Equipamentos e serviços: Existem 5 piscinas exteriores, club house com 1 piscina
interior, sauna e banho turco, kids club & lounge, bar e snack-bar junto à piscina,
restaurante, minimercado, café quiosque, business center , spa, club house, campo de
ténis e de futebol.
Fonte: www.edenresort.net; Análise neoturis
29
Vale da Lapa
Caracterização do empreendimento
Localização: Situado no concelho de Lagoa, a 5 minutos de carro da praia do
Carvoeiro.
Características gerais: É um aldeamento turístico de 5 estrelas construído em 2010,
constituído por 85 Villas e Townhouses.
Alojamento turístico: Constituído por 73 Townhouses V2 e 12 Villas V3.
Equipamentos e serviços: O empreendimento oferece piscina exterior sazonal, piscina
interior, spa e centro de bem estar, sauna, banho turco, banheira de hidromassagem,
restaurante e bar, 1 pista de jogging, 2 campos de padel, 1 campo multiusos de relva
sintética, área de jogos e piscina infantil para as crianças. Integra na sua oferta o
estacionamento, limpeza diária ou 1 vez por semana se a marcação for feita online.
Fonte: www.valedalapa.aguahotels.pt; Análise neoturis30
Sunset Village
Caracterização do empreendimento
Localização: Localizado no concelho de Silves, em Armação de Pêra, a 0,5 km da praia.
Características gerais: O resort desenvolve-se numa área com 11 000 m2, está numa
zona isolada de Armação de Pêra e integra no condomínio uma piscina e jardins. Tem
exploração turística pela Home Team.
Alojamento turístico: Trata-se de um condomínio formado por 16 Townhouses V2 e 1
apartamento que estão para venda mas têm atualmente exploração turística. As
moradias têm acesso ao jardim e à piscina do condomínio.
Equipamentos e serviços: O Sunset Village dispõe de piscina, jardim, estacionamento
coberto, serviço de recepção e internet gratuita. Não servem refeições.
31
Fonte: www.sunsetvillage.pt; Análise neoturis
Pine Cliffs
Caracterização do empreendimento
Localização: Situa-se em Albufeira a 30 minutos do Aeroporto de Faro.
Características gerais: Resort existente desde 1989 tendo sido desenvolvido em várias
fases e que integra uma componente hoteleira e turístico-residencial. É gerido pela
marca Luxury Collection.
Alojamento turístico: O Pine Cliffs Resort possui uma unidade hoteleira, o Sheraton
Algarve Hotel, com arquitectura e decoração com influências árabes, com 215 quartos.
Existem ainda as 154 Pine Cliff Residences com apartamentos T2 e T3, 20 Pine Cliff
Terraces constituído por moradias V2+1 e V3+1 e 2 Pine Cliffs Moradias Deluxe que são
moradias V4, piscina privada com jacuzzi, jardins arranjados e barbecue.
Equipamentos e serviços: O empreendimento possui um campo de golfe de 9 buracos,
12 restaurantes e bares, 3 piscinas exteriores, 1 piscina interior, kids club, health club,
sauna, jacuzzi, salão de beleza, 5 campos de ténis, 4 salas de conferência e várias lojas.
Sendo utilizador dos apartamentos e moradias o cliente pode usufruir gratuitamente
destes serviços, tendo 50% de desconto no golfe e 25% nos restaurantes e bares e
pagando, caso pretenda, pequeno-almoço ou meia pensão.
32
Fonte: www.pinecliffs.com; www.sheratonalgarve.com
Análise neoturis
The Residences at Victoria Clube de Golfe
Caracterização do empreendimento
Localização: Está localizado em Vilamoura, Algarve, junto ao campo de golfe Victoria.
Características gerais: Trata-se de um condomínio formado por 145 apartamentos,
gerido pela cadeia de hotéis Tivoli Hotels. Este empreendimento estabeleceu um
protocolo com o Hospital de Loulé no sentido de orientar a sua oferta (quer de venda
imobiliária quer de aluguer) para públicos seniores. O programa denomina-se de Senior
Health Care Programme.
Alojamento turístico: Tem 145 apartamentos com tipologias T2 (73 unidades com
áreas brutas de construção 130 m2) e T3 (72 unidades com áreas brutas de construção
150 m2) distribuídos por 10 blocos.
Serviços: O resort tem lounge bar, bar de piscina, snack-bar, restaurante, piscina
infantil, piscina exterior e piscina aquecida, espaços verdes, sala de fitness, sala T-Kids.
Os hóspedes beneficiam de condições privilegiadas nos restaurantes, bares, spas da
oferta hoteleira Tivoli e têm também descontos nos vários campos de golfe do Vilamoura.
A internet é gratuita caso o cliente se torne membro da Global Hotel Alliance que não
tem qualquer custo para o mesmo e a limpeza pode ser diária ou conforme for pedida.
Fonte: www.residencesvictoria.com;
Análise neoturis
33
Análise de preços solicitados (booking e ao balcão)
Apartamentos – Preços médios no Inverno (outubro e novembro) e no Verão (julho e agosto)
Intervalo de preços pedidos nas unidades analisadas
(euros; preço por noite)
T0
T1
778
T2
T3
Pressupostos:
Apenas considerado preços sem pequeno-almoço;
Preços pedidos entre os dias 7 e 9 de outubro de 2013;
Excluindo pacotes promocionais e valores mais elevados de
unidades, quando estas representam um número reduzido no hotel;
Pedido para apenas uma noite.
34
Nota: Por ter sido solicitada posteriormente, a análise do
empreendimento The Residences não contemplou a comparação
dos preços pedidos, uma vez que os períodos em questão não
permitem uma comparação direta. Não obstante, os valores de
referência situam-se em torno de € 120 no Inverno.
Análise de preços solicitados (booking e ao balcão)
Townhouses – Preços médios no Inverno (outubro e novembro) e no Verão (julho e agosto)
Intervalo de preços pedidos nas unidades analisadas
(euros; preço por noite)
V2
778
V3
Pressupostos:
Apenas considerado preços sem pequeno-almoço;
Preços pedidos entre os dias 7 e 9 de outubro de 2013;
Excluindo pacotes promocionais e valores mais elevados de
unidades, quando estas representam um número reduzido no hotel;
Pedido para apenas uma noite.
35
Tendências do mercado nacional de exploração de unidades self-catering
(1/2)
• A exploração turística de unidades self-catering (Hotéis Apartamento, Aldeamentos Turísticos, Apartamentos Turísticos e
outras tipologias não turísticas) apresentam uma sazonalidade muito acentuada;
• Tal sazonalidade deve-se em larga medida ao facto de estarem claramente direccionadas para a motivação de Sol e Mar,
oferecendo tipologias de apartamentos ou moradias com 1 a 3 quartos e uma muito reduzida oferta de equipamentos e
serviços de apoio e lazer, essenciais a outros segmentos de procura – na grande maioria oferecem apenas piscinas e serviços
de limpeza;
• A escassez de equipamentos de lazer e serviços de apoio tende a acentuar-se em empreendimentos marcadamente
residenciais (desenvolvidos a pensar unicamente na venda imobiliária) e que por via da facilidade legal em os explorar (figura
do Alojamento Local) e da necessidade de criarem algum retorno, são colocados no mercado da exploração turística,
concorrendo com unidades turísticas como hotéis, aparthotéis e aldeamento turísticos;
• A facilidade em colocar imóveis marcadamente residenciais no mercado do arrendamento turístico promoveu um
aumento exponencial da oferta de casas para férias com consequente diminuição dos preços médios praticados;
• Acresce a este facto a facilidade com que mediadoras imobiliárias entram na gestão destes activos “turísticos”
promovendo-os e gerindo o seu arrendamento temporário;
• A procura pelo arrendamento residencial para férias sofreu nos últimos anos um crescimento devido, por um lado, ao
excesso de oferta com diminuição dos preços, facilidade de transporte por via das low cost (especialmente para o Algarve)
e necessidade de procurar alternativas às tradicionais férias em hotel (com custos médios globais superiores);
..
36
Tendências do mercado nacional de exploração de unidades self-catering
(2/2)
• Apesar do elevado número de empreendimentos turísticos de self-catering, verifica-se uma grande resistência das marcas
hoteleiras em gerirem estes ativos (exceção para a cadeia Tivoli que gere o empreendimento The Residences). A dificuldade
referida prende-se com 4 factores essenciais:
• 1) estes empreendimentos apresentam menor número de valências geradoras de receita;
• 2) havendo um conjunto grande de proprietários é necessário a prestação de contas a cada um, tarefa muitas vezes
ingrata de acordo com o perfil do proprietário em questão;
• 3) existe um menor número de unidades / dias em exploração turística gerando uma receita menor a um
empreendimento convencional;
• 4) havendo proprietários há também que os remunerar pela ocupação das suas unidades.
A procura do mercado nacional reparte-se de igual forma entre Apartamentos e Villas ou Townhouses;
Em termos de procura por Villas, as tipologias mais procuradas são as V2 e V3 enquanto que no que se refere à procura por
Apartamentos, observa-se uma predominância pela procura por T1 e T2;
Inversa à redução dos mercados mais tradicionais (Reino Unido e Espanha) destaca-se o aparecimento e reforço de
mercados como França, Bélgica, Escandinávia e Holanda;
O cliente nacional de turismo residencial tem entre 35 e 55 anos e viaja também com a família para passar as suas
férias no Verão (Julho e Agosto) e férias escolares (Carnaval e Páscoa) e mais recentemente, os fins-de-semana prolongados
e pontes;
37
Arrendamento de Villas e Apartamentos em Portugal e Europa segundo operadores
turísticos da Alemanha, Holanda, Espanha e Reino Unido, Escandinávia, França e Canadá
(1/4)
Os operadores dos mercados visados trabalham sobretudo os destinos da Bacia do Mediterrâneo, nomeadamente Croácia,
Espanha, Itália, França, Portugal e Chipre;
A região mais procurada em Portugal é o Algarve, seguido da região do Oeste que começa a ser conhecida pelos
operadores turísticos internacionais como 2º destino de Golfe, após o Algarve;
Para alguns mercados específicos como o Canadá e a Escandinávia, são apresentados outros destinos em Portugal como
sejam os Açores (Canadá) e o Norte de Portugal e Lisboa (Escandinávia);
Para a generalidade dos operadores, o grande concorrente de Portugal é Espanha, nomeadamente a Costa del Sol;
No caso concreto da França e apesar deste mercado viajar para outros países, preferem destinos em França ou muito
próximos para onde possam ir de carro próprio;
No Reino Unido o mercado de arrendamento de vilas ou apartamentos em Portugal manteve-se constante, enquanto que
na Holanda e Espanha consideram que reduziu e na Alemanha aumentou um pouco; Por outro lado, os mesmos
operadores consideram que a procura irá aumentar nos próximos anos, enquanto que para o mercado alemão se prevê que
seja constante;
No caso da Escandinávia em concreto, uma das razões para a procura não aumentar mais ainda relaciona-se com a
escassez de voos e/ou com o seu custo elevado;
38
Arrendamento de Villas e Apartamentos em Portugal e Europa segundo operadores
turísticos da Alemanha, Holanda, Espanha e Reino Unido, Escandinávia, França e Canadá
(2/4)
Relativamente ao perfil do cliente, a maioria refere que a média de idades vai dos 30 aos 60 anos, sendo grande parte
famílias com e sem filhos, alguns
reformados e grupos de amigos; Os mercados do Canadá e da Escandinávia
apresentam os 70 anos como a idade “barreira” para a utilização deste tipo de alojamento;
Os clientes são por norma da classe média ou média alta para todos os mercados;
O tempo de estadia tem a duração média de uma semana. Para o mercado holandês, a estadia pode chegar às duas, três
semanas e no alemão varia entre 10 a 14 dias; Já o Canadá cuja estada média é também de uma semana apresenta casos de
clientes que ficam de 1 a 2 meses, especificamente durante o Inverno;
Apesar da distância a Escandinávia faz reservas de 4 a 10 dias;
Acrescenta-se que nos mercados analisados, há cada vez mais grupos de amigos e/ou casais jovens, que resolvem passar
as suas férias em conjunto numa casa arrendada, com especial destaque para o mercado Holandês. No mercado Espanhol,
para além do “cliente clássico”, há muitos grupos de jovens que aproveitam para passar os fins-de-semana mais alargados
em Portugal preferindo para isso as tipologias dos apartamentos;
Em Espanha, no inverno os clientes tendem a ser jovens e casais sem filhos enquanto que no verão a procura é derivada
sobretudo de famílias com filhos;
Operadores do Reino Unido referem que há sobretudo procura de famílias no Verão, e no Inverno há mais procura de
golfistas e reformados;
39
Arrendamento de Villas e Apartamentos em Portugal e Europa segundo operadores
turísticos da Alemanha, Holanda, Espanha e Reino Unido, Escandinávia, França e Canadá
(3/4)
Em termos de procura por Villas, as tipologias mais procuradas nos mercados internacionais são as V2 e V3. Mais
concretamente, no mercado Alemão predomina a procura pela V2, e no mercado Espanhol e Holandês a procura pela V3. No
mercado do Reino Unido predomina a procura por ambas as tipologias;
No que se refere à procura por Apartamentos, observa-se uma predominância pela procura por T1 e T2; O mercado
francês prefere T2 e T3 porque os casais têm normalmente 2 a 3 filhos e por vezes levam animais de estimação;
Há cada vez mais grupos de amigos a utilizarem este tipo de alojamento pelo que preferem casas (apartamentos e
villas) próximos uns dos outros para se juntarem com mais facilidade;
De entre os factores críticos de sucesso para arrendamento das unidades, os operadores referiram a existência de
piscinas nas tipologias de Villas (o valor do arrendamento de uma Villa V3 pode variar cerca de 20% dependendo da
existência de piscina privativa ou não); A proximidade à praia não é um elemento determinante mas é muito importante
devendo existir no resort serviços de transporte gratuitos e regulares para a praia;
De uma forma geral, a existência de Infraestruturas e Serviços de Animação e Lazer são fundamentais para a captação do
segmento mais importante em resorts – as famílias; Outro dos elementos fundamentais apresentados pela maioria dos
operadores refere-se à existência de um bom serviço de transportes e transfers uma vez que a maior parte dos
utilizadores das casas não alugam carro;
Nos Apartamentos / Villas dão preferência à Internet gratuita, à existência de varandas ou terraços e à cozinha equipada;
40
Arrendamento de Villas e Apartamentos em Portugal e Europa segundo operadores
turísticos da Alemanha, Holanda, Espanha e Reino Unido, Escandinávia, França e Canadá
(4/4)
Os escandinavos gostam dos apartamentos ou casas bem equipadas principalmente com máquina de lavar loiça e panelas
para que possam cozinhar, alguns optam por ir ao mercado de manhã para o pequeno almoço. Para o almoço e jantar
cozinham ou comem em restaurantes; Por norma reservam apenas o alojamento;
De forma semelhante, o mercado francês também gosta de cozinhar (e têm alguma aversão a gastronomias diferenciadas da
sua) pelo que a cozinha bem equipada é um factor preponderante;
Por gostarem e preferirem cozinhar nos seus Apartamentos / Villas, Franceses e Escandinavos gostam de unidades localizadas
perto de vilas ou centros com alguma dimensão para fazerem compras;
Especificamente para os operadores do mercado Espanhol, os serviços mais valorizados são a limpeza (semanal), a
utilização da piscina e o acesso a serviços de restauração;
De uma forma geral, a maioria dos mercados está habituada a dois momento de limpeza por semana, embora haja famílias ou
grupos de amigos que solicitem este serviço diariamente;
Já para o mercado inglês há uma valorização da limpeza a meio da semana e a diversidade de equipamentos de lazer e
entretenimento – privilegiam por isso os apartamentos integrados em Resort onde a variedade de equipamentos é
tendencialmente maior;
Existe um desconhecimento generalizado relativamente à existência do Tróia Resort ou mesmo da oferta a sul de
Lisboa.
41
1. Introdução e enquadramento
2. Estudo de mercado: oferta e procura
3. Identificação e análise de competitive set
4. Identificação e análise de benchmarks internacionais
5. Análise da distribuição
42
Aphrodite Hills
Caracterização do empreendimento
Localização: Está localizado no Sudoeste do Chipre, a apenas 15 minutos do Aeroporto
Internacional de Paphos.
Características gerais: É um resort 5 estrelas que integra um hotel, serviços de
desporto e lazer e ainda Apartamentos e Villas.
Alojamento turístico: Composto por um hotel Intercontinental com 290 quartos e
suites. Integra também um conjunto de 110 Villas e Apartamentos. As Junior Villas
(T2 e T3 de 120 a 150 m2) têm piscina em comum e jardim privado. As Superior Villas
(T2 a T5 com aproximadamente 250 m2) também têm jardim e piscinas individuais. As
Elite Villas correspondem a uma tipologia de grande exclusividade (entre 250 e 600 m2)
às quais estão associados diversos serviços como transfers, cestas de alimentos de
boas vindas, champgne, etc.. As Mythos Villas correspondem à categoria mais elevada e
oferecem piscina aquecida, pequeno almoço diário e uma cesta básica de alimentos. A
oferta self-catering integra ainda apartamentos T1, T2 e T3 com varanda privada e
piscina comum.
Equipamentos e serviços: Lojas, mini mercado, campo de golfe de 18 buracos, spa, 9
campos e academia de ténis, kids club, restaurantes e bares e serviço de limpeza.
Fonte: www. selectresortsholidays.com/CyprusAphrodite_Hills/; www.aphroditehills.com;
Análise neoturis
43
Aphrodite Hills
Oferta, procura e distribuição (1/2)
É um resort 5 estrelas com um hotel de 290 quartos e 110 Villas e Apartamentos desde o T1 ao T5;
As tipologias mais importantes em termos de volume de arrendamentos são o T1 e T5 por segmentos completamente
distintos;
Beneficia da proximidade a outros hotéis, a duas das principais cidades no Chipre e de um parque aquático; Estes factos
contribuem para uma procura relativa elevada nos apartamentos e villas;
Os utilizadores dos apartamentos e villas têm direito a limpeza diária, cesta de boas vindas, transfer, 10% desconto nos
restaurantes, bares e spa e têm também várias ofertas de golfe;
Estas unidades têm uma gestão própria pela Aphrodite Hills Property, independente da gestão do resort;
Os mercados mais relevantes são a Inglaterra, Rússia, Alemanha, os quais concentram uma procura superior a 70% do total;
Verifica-se uma grande diversidade de segmentos de procura devido em grande parte à diversidade de oferta que o resort e a
envolvente dispõem. Os segmentos mais importantes são as famílias em férias no Verão e grupos de golfe nas restantes
épocas. Segmentos ligados ao MICE têm uma procura bastante inferior e dependem da organização de eventos de grande
dimensão;
Fonte: Departamento de vendas do Aphrodite Hilss
44
Aphrodite Hills
Oferta, procura e distribuição (2/2)
A procura mais alta é de Abril a Outubro, em que a taxa de ocupação atinge os 90%. No resto do ano a ocupação é de
cerca de 30%;
O preço médio em época alta e baixa para as diferentes tipologias são os seguintes: T1: 150€ |120€; T2: 250€ |190€; T3: 270€ |
230€; T4: 500€ | 400€; e T5: 570€ | 500€;
Os elementos da oferta considerados claramente diferenciadores são as piscinas privadas e a própria privacidade que as
unidades de alojamento oferecem assim como todos os restantes serviços disponíveis no resort;
Os canais de distribuição mais utilizados são as agências on line e os operadores turísticos, sendo que o que tem mais
importância são as Agências de Viagem internacionais;
Consideram ainda que as agências on line têm vindo a crescer a nível de importância face aos operadores turísticos que
registaram uma descida da sua quota;
Entre alguns dos operadores especializados em Apartamentos e Villas destacam-se no Reino Unido a Just Resorts, Scott Done,
Me on Villas, James Villas e na Alemanha a Air Tours Operators.
Fonte: Departamento de vendas do Aphrodite Hilss
45
Barceló Sancti Petri Spa Resort | Aparthotel Novo Resort
Caracterização do empreendimento
Localização: Situado em Sancti Petri, Espanha, junto à praia da La Barrosa. Fica a
30 minutos de Cádis, a 45 minutos do Aeroporto de Jerez e a 1Km do Campo de Golfe
Sancti Petri.
Características gerais: Este resort 5 estrelas é composto por um hotel Barceló com
195 quartos e um Aparthotel com 90 apartamentos. Integra o maior spa da Andaluzia
(U-Spa).
Alojamento turístico: Os 90 apartamentos são das tipologias T2 e T3 e têm varanda
privada, ar condicionado, wi-fi gratuito, cofre e estacionamento privado. Os apartamentos
estão totalmente equipados e alguns têm banheira de hidromassagem privada ou
piscina.
Equipamentos e serviços: 4 Restaurantes, pub irlandês com bowling, spa, welness
center, ginásio, 4 piscinas mais 1 para crianças, sendo 1 das piscinas interior, 5 jacuzzis,
parque infantil, business center, anfiteatro exterior, centro de negócios, parque de
estacionamento, heliporto, transfer gratuito para campos de golfe nas imediações.
Serviço de ama, rent-a-car, campos de golfe, atividades náuticas, atividades equestres,
ténis, padel, atividades de interesse cultural, discoteca sendo que todos estes serviços /
equipamentos são pagos.
Fonte: www.booking.com; www.barcelo.com;
Análise neoturis
46
Barceló Sancti Petri Spa Resort
Oferta, procura e distribuição (1/2)
É um resort 5 estrelas com um hotel de 195 quartos e 90 apartamentos T2 e T3;
O resort está localizado numa área de diversas praias, centro comercial, campos de golfe, centros turísticos como o Jerez
e Cádis e muitos outros hotéis;
Na oferta de apartamentos do resort, a tipologia mais procurada é o T2, com a única exceção do Verão em que o T3 passa
a ser a tipologia mais requisitada, principalmente por famílias;
Os utilizadores dos apartamentos têm direito a serviços de internet wi-fi, ginásio, piscina, discoteca. O room service e a
limpeza diária são pagos à parte;
O hotel pertence à cadeia hoteleira Barceló Hotels & Resorts mas os apartamentos são geridos pela Novo Resort Sancti
Petri;
Os mercados mais importantes são a Espanha e Alemanha; Os segmentos mais importantes são as famílias especialmente
no verão e férias escolares; no restante ano, o golf e grupos de desporto passam a representar a reduzida procura;
Entre os serviços mais procurados nos apartamentos, o pequeno almoço regista uma forte adesão;
No Verão (julho e agosto) alcançam taxas de ocupação de cerca de 90% e no Inverno taxas de 40%;
Fonte: Departamento Comercial do Barceló
47
Barceló Sancti Petri Spa Resort
Oferta, procura e distribuição (2/2)
O elemento mais importante para a atração de procura tem a ver com a proximidade à praia;
Os canais de distribuição de mais relevo são as agências on line e o próprio departamento de reservas que representam
em conjunto cerca de 70%;
Têm verificado um forte crescimento da procura derivada das agências on line onde se inclui a Booking.
Fonte: Departamento Comercial do Barceló
48
Precise Resort El Rompido – The Club
Caracterização do empreendimento
Localização: Está situado na Província de Huelva, na Costa da Luz, Andaluzia,
Espanha.
Características gerais: Resort gerido sob a marca hoteleira Precise Hotel Collection
afiliada do grupo Wyndham. Integra um hotel de 5 estrelas com 184 quartos e 12
suites e um conjunto de 305 apartamentos de 4 estrelas. Conta com 2 campos de
golfe e um spa como equipamentos de entretenimento principais.
Alojamento turístico: Os apartamentos da tipologia T1 têm 45 m2 e os T2 têm 75
m2. Têm todos terraço ou varanda privativa.
Equipamentos e serviços: Existe um spa, 4 campos de padel, 2 campos de ténis, 1
campo polidesportivo, 1 campo de futebol, diversas instalações hípicas, 2 piscinas
exteriores, restaurante e bar, campo de golfe de 36 buracos e centro de fitness. Tem
também baby sitting, lavandaria e loja.
Fonte: www.booking.com; www.preciseelrompido.com; Análise neoturis
49
Precise Resort El Rompido – The Club
Oferta, procura e distribuição (1/2)
É um resort que beneficia da proximidade a um parque aquático de diversões, centro hípico, Parque Natural das Marismas del
Río Piedras e La Flecha del Rompido (um local protegido pelo seu valor ecológico). Está também perto da Escola
Internacional de Vela, Kartódromo de Kartaya, Club Náutico Rio Piedras e da praia.
Os clientes dos apartamentos têm incluído na sua estadia, estacionamento, internet e limpeza diária. Podem ainda
utilizar os restantes serviços tais como, restaurante, bar, spa, sendo que para o campo de golfe beneficiam de um preço
especial. Para os restantes serviços do hotel não existe qualquer tipo de desconto ou promoção;
Os mercado mais importantes são sobretudo Espanha, França e Inglaterra;
Com apenas duas tipologias, a mais procurada é o T1;
Recebe uma grande diversidade de segmentos, desde famílias, casais, idosos, desportistas – No entanto, as famílias e
grupos de golfistas constituem os principais segmentos; Não têm registado alterações ao perfil da procura;
Têm bastante procura por modalidades de alojamento com refeições sendo a preferida o pequeno almoço;
Fonte: Departamento Comercial do Precise Resort
50
Precise Resort El Rompido – The Club
Oferta, procura e distribuição (2/2)
No verão (julho e agosto) o empreendimento regista uma ocupação muito elevado, próximo dos 95%, enquanto que
nos restantes meses não ultrapassa os 30 e 40%;
O preço médio na época alta para T1 é de 122€ e na época baixa é 40€. Para o T2 o preço médio em época alta é de 196€
e de 66€ na baixa;
Os canais mais importantes no arrendamento dos apartamentos são os operadores turísticos e as agências on line. A
Booking têm uma grande importância na distribuição representando mais de 30% das reservas;
Registam alguma alteração no padrão de distribuição, sendo que as agências on line têm vindo a crescer a sua
importância.
Fonte: Departamento Comercial do Precise Resort
51
Marbella Club Hotel
Caracterização do empreendimento
Localização: Situa-se à beira-mar na Costa Sul de Espanha entre Marbella e Puerto
Banús.
Características gerais: Este resort 5 estrelas existe desde 1954, conta com 121
quartos e 14 villas. Já ganhou diversos prémios, entre eles o Travel & Leisure 500 Best
Hotels in the World. Está afiliado ao Leading Hotels of the World.
Alojamento turístico: O hotel tem 84 quartos e 37 suites, todas com varanda privada.
Tem também 14 vilas de luxo com os seus próprios jardins, piscinas aquecidas e
cozinha nas tipologias V2, V3 e V5.
Equipamentos e serviços: Tem 5 restaurantes e 1 bar, campo de golfe de 18 buracos
(a 20 minutos do hotel), acesso gratuito a green fees no Marbella Golf Club Resort,
centro de equitação, campo de ténis, spa, fitness center, casino, parque infantil, piscina,
business center. Tem ainda serviço de baby sitting, limpeza diária, lavandaria, transfer e
wi-fi.
Fonte: Marbella Club
Análise neoturis
52
Marbella Club Hotel
Oferta, procura e distribuição (1/2)
Os fatores críticos de sucesso deste empreendimento prendem-se com o elevado nível de exclusividade que oferece,
nomeadamente no que diz respeito à oferta de restauração, à decoração e à proximidade à praia;
Os utilizadores das Villas têm também neste empreendimento a vantagem de usufruírem de todos os serviços
“normais” de um hotel de luxo incluindo limpeza diária 2 ou 3 vezes por dia;
Os mercados que mais procuram o Marbella são a Inglaterra, Estados Unidos e Espanha;
Quanto aos segmentos mais importantes realce para as famílias e os golfistas e a modalidade de alojamento que mais
procuram é bed & breakfast ou apenas alojamento;
O perfil da procura têm verificado algumas mudanças nos últimos dois anos com o mercado russo a crescer assim
como o segmento dos golfistas;
Aberto todo o ano, tem a época alta entre Maio a Outubro com uma ocupação de 90%; No resto do ano registam
ocupação médias de 50 a 60%;
Na época alta, isto é, no Verão os preços diários das villas V5 podem ir desde os 5 600€ e os V2 com vista mar até 1
075€. Na época baixa as mesmas tipologias apresentam preços de 1 800€ (V5) e 500€ (V2) por noite;
Fonte: Departamento comercial do Marbella Club
53
Marbella Club Hotel
Oferta, procura e distribuição (2/2)
Os elementos da oferta que consideram cruciais para criar ocupação são a localização, o facto de estar no centro da
cidade, o alojamento, o campo de golfe, o centro de equitação, centro de ténis / padle, centro de fitness e kids center;
Os canais de distribuição mais relevantes são as agências on line, agências de viagem, central de reservas do hotel,
booking.com e cliente direto, sendo estes dois últimos os mais importantes;
A principal alteração registada na distribuição prende-se com o aumento dos canais on line. Já os operadores turísticos têmse mantido;
Trabalham com operadores especializados em mercados de luxo e mercados de golfe.
Fonte: Responsável de vendas do Marbella Club
54
1. Introdução e enquadramento
2. Estudo de mercado: oferta e procura
3. Identificação e análise de competitive set
4. Identificação e análise de benchmarks internacionais
5. Análise da distribuição
55
Tendências da promoção e distribuição turística
A importância do online (1/2)
•
A IPK International tem vindo a analisar as tendências das reservas globais tendo verificado que na Europa Ocidental, as
agências de viagem estão a tornar-se cada vez menos importantes. O Reino Unido é o líder de reservas de internet, com a
Alemanha a meio da tabela.
•
Comparando com outras nações, os ingleses são os utilizadores mais frequentes de internet. Entre os mesmos, a internet é
escolhida como instrumento de reserva para 78% das suas viagens. Para o mercado britânico isso representou um aumento
de 47% nas reservas de internet. Em 2012, apenas 15% das viagens internacionais foram reservadas através de
agências de viagem, quase dois terços a menos que em 2008. Itália, Canadá, Japão, França e Holanda também
representam mercados de viagem com reservas por internet acima da média (entre 61 e 67%), enquanto que na Alemanha o
uso deste meio está abaixo da média, nos 53%.
•
Na Europa Ocidental as agências de viagem estão a torna-se cada vez menos importantes. Em 2008, uma média de
uma em três viagens era marcada através de agências de viagem, enquanto que em 2012 foi apenas uma em cinco.
Em contraste e apesar do aumento das reservas de internet, as agências de reservas na China e na Rússia absorveram uma
parte do mercado enquanto meio de reserva de viagens. Na China mais de metade (52%) de todas as viagens
internacionais são reservadas a partir de agências de viagens, o que demonstra apesar do seu declínio que continuam a
ser importantes para reserva de viagens. Na Rússia 36% das viagens são marcadas através de agências de viagem.
56
Tendências da promoção e distribuição turística
A importância do online (2/2)
•
Na China e na Rússia cada vez mais pessoas fazem uso da internet em vez de irem a agências de viagem. De acordo
com uma avaliação especial da IPK International's World Travel Monitor, a pedido da ITB Berlin, de 2008 a 2012, o mercado
das reservas por internet mais que duplicou, subindo de 19 para 39%. Na Rússia também, a internet tornou-se rapidamente
num importante meio de reservas de viagem internacionais. Nos últimos 5 anos a sua parte de mercado quase que
quadruplicou, subindo de 9 para 42%. Deste modo em 2012, pela primeira vez, mais viagens foram reservadas pela Internet
do que em agências de viagem. (HOTELMARKETING.COM, Junho 2013)
•
Produtos e serviços de viagens serão cada vez mais reservados através de telemóvel antes e, em particular, durante
a viagem. Em turismo está a ter lugar a procura por novas experiências: o que significa que os consumidores estão á procura
de algo real e autêntico onde possam interagir com as comunidades locais nos destinos. A tecnologia pode aumentar a
transparência dos destinos de férias e os seus produtos e serviços de viagem (ITB 2013).
•
“40% dos viajantes são influenciados pelo conteúdo acerca das viagens nas redes sociais quando estão a planear as
suas próprias viagens e 50% baseia o seu planeamento nas experiências e planos de outras”. As organizações
turísticas de todo o tipo deviam com toda a certeza tirar vantagem das oportunidades dos social media e deviam integrar
isso como uma parte essencial da sua estratégia, venda e atividades de marketing. Os bloggers de viagens deveriam
também ser considerados como as vozes sociais para as organizações turísticas e destinos devido ao facto da sua influência
nos viajantes e as suas decisões no turismo estarem a aumentar (ITB 2013).
57
Tendências da distribuição turística por canal específico
Mapa simplificado da distribuição turística
A promoção e distribuição
turística, onde se incluem os
canais específicos do
arrendamento de
apartamentos turísticos têm
vindo a verificar diversas
alterações. Nas páginas
seguintes apresentam-se
alguns dos fatos mais
importantes.
58
Evolução verificada ao nível dos diversos canais (1/2)
• Os canais tradicionais de distribuição continuam a ser importantes, especialmente ao nível do business to business (B2B),
mas o aumento do uso da internet como meio de comunicação provocou uma mudança substancial na forma de
aquisição de férias (aumento de transações online assim como os operadores turísticos aumentam o seu investimento na
tecnologia online);
• Os consumidores
tendem a fazer um maior uso de agentes de viagem e operadores turísticos apenas quando
compram produtos complexos ou viajam para destinos distantes: agências de viagens com distribuição offline (offline retail
travel agencies) com postos públicos, ou pelo menos, uma voz do outro lado da linha telefónica, são normalmente procurados
onde os itinerários são mais complexos, onde os consumidores precisam ou exigem mais informação, ou onde é necessário uma
pessoa para contacto caso algo corra mal;
• As Online travel agents (OTAs) representam o canal de distribuição que mais têm crescido e que têm vindo a ganhar
uma parte significativa de mercado: eles parecem ser particularmente bem sucedidos no mercado de viagens de curta
duração que tiveram um alto crescimento na década passada; espera-se que continuem a crescer desde que proporcionem
aos consumidores acesso a preços baixos, comparação de preços, e informação de produtos;
59
Evolução verificada ao nível dos diversos canais (2/2)
• Vendas diretas de fornecedores para consumidores constituem grande parte das vendas online: cerca de 70% das
vendas de bilhetes aéreos online e aluguer de carros são feitos diretamente a partir de fornecedores de websites (supplier
websites). Por outro lado, os fornecedores têm quedas de 42% (UE), e 59% (EUA) no caso de alojamento uma vez que as
agências de viagem online têm vindo a conquistar uma parte significativa deste mercado;
• Vendas online têm sido melhor sucedidas onde o preço é o principal motivador de escolha: bilhetes aéreos, de ferry e
comboio podem ser comprados sem dificuldade nas companhias diretamente ou nas OTAs, com o preço a ser o principal ponto
de comparação. Produtos potencialmente diferenciados, como alojamento, têm maior resistência à venda online (as
OTAs vendem mais eficazmente utilizando o fator preço como meio de comparação entre ofertas assim como a garantia de
melhor preço);
• Concentração online e fragmentação: a evolução da distribuição (e promoção) turística online
tem sido caracterizada
simultaneamente por fenómenos de concentração e fragmentação. Por um lado as marcas líderes estão a concentrar-se em
estruturas aglomeradas que podem integrar Sistemas de Distribuição Global com OTAs e sites de análise de viagens. Por outro
lado o mercado é constituído por um vasto número de websites e portais de viagens e produtos turísticos, ao nível local, nacional
e internacional.
60
Operadores turísticos que trabalham (on line e off line) o arrendamento de Apartamentos e
Villas (1/2)
Com base no estudo de mercado efetuado, foram identificados alguns dos muitos operadores que trabalham especificamente o
mercado do arrendamento de apartamentos turísticos por mercado de origem.
NÃO EXAUSTIVO
ALEMANHA
REINO UNIDO / IRLANDA
HOLANDA
61
ESPANHA
Operadores turísticos que trabalham (on line e off line) o arrendamento de Apartamentos e
Villas (2/2)
NÃO EXAUSTIVO
FRANÇA
ESCANDINÁVIA
62
CANADÁ
Paralelamente ao arrendamento de apartamentos por agências / operadores, e geridas por
organismos institucionais, verifica-se também um forte crescimento da utilização de
portais online por proprietários, individuais, dos apartamentos para o seu arrendamento
63
Apartamentos Turísticos Tróia Resort - Apoio ao Plano Comercial 2014-2017
Relatório Final
Outubro de 2013