ACÓRDÃO CSM
DATA: 13/4/2010 FONTE: 1.250-6/0 LOCALIDADE: CAMPINAS
Relator: Munhoz Soares
Legislação: Lei 4.591/64
CONDOMÍNIO EDILÍCIO – CONVENÇÃO. CONSTRUÇÃO – AVERBAÇÃO. INSTITUIÇÃO ESPECIFICAÇÃO. SITUAÇÃO DE FATO.
REGISTRO DE IMÓVEIS – Recusa ao registro de convenção de condomínio – Ausência de
pressupostos consistentes em averbação da construção e registro da instituição e especificação, o
que é indispensável para dar existência jurídica ao condomínio edilício – Encadeamento lógico
inarredável – Alegação de situação de fato, irregular, que não pode influir na qualificação
registrária – Necessidade de evitar inversão ou omissão de atos, que configuraria burla ao sistema
– Negado provimento ao recurso.
Íntegra:
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO CÍVEL Nº 1.250-6/0, da Comarca de
CAMPINAS, em que são apelantes a COOPERATIVA HABITACIONAL MESTRES DE OBRA –
COHAMO e OUTROS e apelado o 2º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS da referida Comarca.
ACORDAM os Desembargadores do Conselho Superior da Magistratura, por votação unânime, em
negar provimento ao recurso, de conformidade com os votos do Desembargador Relator e do
Desembargador Revisor que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.
Participaram do julgamento, com votos vencedores, os Desembargadores VIANA SANTOS,
Presidente do Tribunal de Justiça, e MARCO CÉSAR MÜLLER VALENTE, Vice-Presidente do
Tribunal de Justiça.
São Paulo, 13 de abril de 2010.
(a) MUNHOZ SOARES, Corregedor Geral da Justiça e Relator
VOTO
REGISTRO DE IMÓVEIS – Recusa ao registro de convenção de condomínio – Ausência de
pressupostos consistentes em averbação da construção e registro da instituição e especificação, o
que é indispensável para dar existência jurídica ao condomínio edilício – Encadeamento lógico
inarredável – Alegação de situação de fato, irregular, que não pode influir na qualificação
registrária – Necessidade de evitar inversão ou omissão de atos, que configuraria burla ao sistema
– Negado provimento ao recurso.
Cuida-se de apelação interposta por Cooperativa Habitacional Mestres de Obra - COHAMO contra
sentença que julgou procedente a dúvida suscitada pelo 2º Oficial de Registro de Imóveis de
Campinas, o qual negou o registro de convenção de condomínio, prenotada sob nº 244.030,
referente ao futuro Condomínio Residencial Cohamo I. Baseou-se a recusa na ausência de registro
prévio da instituição e especificação do condomínio em tela. Segundo a r. decisão recorrida,
“assim sendo, tem-se que o condomínio não existe juridicamente”. Daí a inviabilidade do registro
da convenção.
Alega a apelante que, em seu entender, “o condomínio já existe juridicamente desde o registro da
incorporação, onde foram estabelecidos todos os parâmetros do empreendimento”, inclusive
descrevendo as unidades autônomas. Frisa que, “não obstante a ausência de averbação da
construção e registro da instituição de condomínio, é certo que o condomínio possui existência
física”. Segundo afirma, “o registro da incorporação e a existência física do empreendimento são
suficientes para viabilizar o registro da convenção, que regulará a vida condominial, em plena
atividade e carente de regulamentação”. Requer a reforma da decisão, com vistas à obtenção do
registro almejado (fls. 133/139).
Para o Ministério Público, o recurso não merece provimento, pois “a instituição do condomínio é o
ato que dá início a sua existência. Sem a existência do condomínio, como curial, não há que se
registrar atos que pressupõe que o condomínio exista” (fls. 146/147).
É o relatório.
Deveras, a recusa enunciada nos autos decorre de imperativo de lógica, a bem da higidez do
sistema.
Sabido, à luz do disposto no art. 44 da Lei nº 4.591/64, que é com a averbação da construção,
mercê da exibição do “habitese”, que se dá a individualização e discriminação das unidades
autônomas, coincidindo com o momento lógico da instituição e especificação do condomínio
edilício, que passa, destarte, a existir juridicamente enquanto tal.
Esse o pressuposto necessário para o registro da convenção de condomínio, convenção esta que
não se concebe solta no espaço, pois deve versar sobre realidade admitida e reconhecida pela
ordem jurídica.
Nesse ritmo, acerca da relevância da instituição na gênese condominial, discorreu Narciso Orlandi
Neto, então Juiz da 1ª Vara de Registros Públicos da Capital, em decisão proferida no processo nº
165/81: “A instituição é, sem dúvida, o ato mais importante do condomínio por unidades
autônomas. É ela que lhe dá vida. Ela altera, de forma substancial, a utilização do imóvel. Faz
nascer, para os condôminos, direitos e obrigações em relação ao próprio imóvel”.
Para perfeito vislumbre do encadeamento de atos que se configura na vigente sistemática, vale
trazer à colação o
estabelecido no Capítulo XX das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça:
“211. A instituição e especificação de condomínio serão registradas mediante a apresentação do
respectivo instrumento (público ou particular), que caracterize e identifique as unidades
autônomas, acompanhado do projeto aprovado e do ‘habitese’.
“211.1. Para averbação da construção e registro de instituição cujo plano inicial não tenha sido
modificado, será suficiente requerimento que enumere as unidades, com remissão à
documentação arquivada com o registro da incorporação, acompanhado de certificado de
conclusão da edificação e desnecessária anuência unânime dos condôminos.
“211.2. Quando do registro da instituição, deve ser exigida, também, a convenção do condomínio,
que será registrada no Livro nº 3”.
Bem se vê, pois, que não se cogita do registro isolado da convenção, que não se justificaria. Aliás,
a solução é salutar, evitando que se dê ensejo à omissão daqueles outros atos necessários para a
regularização da situação tabular.
Sobre o assunto já se pronunciou este Conselho Superior, categoricamente, no julgamento da
Apelação Cível nº 37.190-0/1, da Comarca de Itanhaém (Rel. Des. Márcio Martins Bonilha):
“Assim, em primeiro lugar, é preciso frisar que não se faz possível o registro de uma convenção de
condomínio, sem que, num momento anterior, haja a averbação da construção, seguida da própria
instituição do condomínio. Essa é uma necessidade de natureza lógica e intransponível.
“Sem o surgimento do condomínio especial, com a definição de unidades autônomas
perfeitamente definidas e, ainda mais, sem que conste da tábua registral qualquer menção acerca
da existência da edificação noticiada, não persiste o preenchimento de requisitos mínimos, de
natureza objetiva, para a prática do ato pretendido, porquanto não existe sentido algum em uma
convenção sem condomínio, verdadeira ‘contradictio in terminis’ (cf. Caio Mário da Silva Pereira,
Condomínio e Incorporações, 6ª. ed., Forense, Rio de Janeiro, 1991, pp. 112-114)”.
Não é outro o posicionamento consagrado no V. Acórdão proferido na Apelação Cível nº 589-6/9,
da Comarca de Diadema (Rel. Des. Gilberto Passos de Freitas):
“Com efeito, como bem apontado pela oficiala registradora (fls. 79), apesar de ter havido regular
incorporação do empreendimento em questão (fls. 12 a 14), não se operou, até o momento, o
registro do instrumento de especificação e instituição de condomínio, necessário para que se
obtenha a existência jurídica do condomínio edilício.
“E, sem a existência do condomínio, não se verifica possível o registro da convenção condominial;
aquela, por evidente, é pressuposto deste. [...]
“Portanto, [...] em razão da ausência do pressuposto lógico-jurídico de existência legal do
condomínio, o registro da convenção condominial pretendido não pode ser admitido”.
Evidentemente, não altera o panorama a alegação da apelante no sentido de que, “não obstante a
ausência de averbação da construção e registro da instituição de condomínio, é certo que o
condomínio possui existência física” (fls. 136). Dessume-se que, se edificação houve, não foi
devidamente regularizada e não mereceu o “habite-se” da Municipalidade, o qual, se existente,
poderia propiciar sua averbação. Logo, descabe acenar, aqui, com situação de fato, irregular, que,
por óbvio, não pode influir na qualificação registrária.
Quanto à possibilidade de ser elaborada, “por escrito, a convenção de condomínio”, antes mesmo
de concluída a construção, sem dúvida existe. É, até mesmo, necessário que assim seja, pois, no
ensejo do registro da instituição e especificação, mister se faz que a convenção também esteja
pronta para ser registrada. Porém, o que aqui se discute não é a mera elaboração da convenção,
mas o seu registro. E este, como se viu, por ser ato tabular, depende da formalização, no fólio real,
da existência jurídica do próprio condomínio edilício, que não prescinde da averbação da
edificação e do ingresso de instituição e especificação. Inversão ou omissão de atos configuraria,
em última análise, burla ao sistema.
Note-se, outrossim, que as relações entre os interessados não restarão em desordem, pois reza a
Súmula nº 260 do C. Superior Tribunal de Justiça: “A convenção de condomínio aprovada, ainda
que sem registro, é eficaz para regular as relações entre os condôminos”.
Mas, para que seja registrada, é imperiosa a presença dos pressupostos lógicos indicados.
Diante do exposto, nego provimento ao recurso.
(a) MUNHOZ SOARES, Corregedor Geral da Justiça e Relator
VOTO
I - Relatório
Trata-se de recurso interposto pela Cooperativa Habitacional Mestres de Obra – COHAMO e
Outros contra a r. sentença em que se julgou procedente dúvida suscitada pelo 2º Oficial de
Registro de Imóveis de Campinas, negando o registro de convenção de condomínio.
Sustenta-se, em síntese, que desde o registro da incorporação, ocasião em que se estabeleceram
todos os parâmetros do empreendimento, inclusive a descrição das unidades autônomas, o
condomínio já existe juridicamente. Afirma-se que o condomínio possui existência física, apesar da
ausência de averbação da construção e registro da instituição de condomínio. Assevera-se que “o
registro da incorporação e a existência física do empreendimento são suficientes para viabilizar o
registro da convenção, que regulará a vida condominial, em plena atividade e carente de
regulamentação”. Por fim, requer-se a reforma da r. decisão, com o consequente registro da
convenção.
A Douta Procuradoria Geral de Justiça manifestou-se pelo não provimento do recurso.
II - Fundamentação
Acompanho o nobre Relator, o recurso não comporta provimento.
Com efeito, o artigo 44 da Lei nº 4.591/64, prevê expressamente que somente após a concessão
do “habite-se” é que se deve requerer a averbação da construção das edificações, para efeito de
individualização e discriminação das unidades autônomas, momento este que coincide com a
instituição e especificação do condomínio edilício, passando este, também, a existir juridicamente.
Por outro lado, nos termos do estabelecido nos itens 211, 211.1 e 211.2, do Capítulo XX, das
Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça, também está previsto o encadeamento de
atos que se apresenta na sistemática vigente, para o registro em comento.
Assim, a presença dos pressupostos lógicos apontados, é imprescindível para que se possa
realizar o registro da convenção de condomínio, de modo a não se burlar o sistema.
A jurisprudência do Conselho Superior da Magistratura, na conformidade do lembrado pelo ilustre
Relator, inclina-se por essa posição. Em acréscimo ao já destacado, cf.:
“Registro de imóveis – Instituição e especificação parcial de condomínio e averbação de
construção de unidade autônoma, isoladamente considerada – Inadmissibilidade – Atos que se
referem à totalidade do prédio – Necessidade de os interessados providenciarem a instituição e
especificação condominial e a averbação da construção do conjunto do edifício, com todas as suas
unidades autônomas – Inteligência dos arts. 7º e 44 da Lei n. 4.591/1964 – Dúvida julgada
procedente – Recurso não provido” (Ap. Civ. nº 707-6/9 – Rel. Des. Gilberto Passos de Freitas –
Jundiaí – Julg. 26.07.2007).
“EMENTA OFICIAL : 1. A formação de um condomínio edilício depende, entre outros, de dois atos
sucessivos ou concomitantes de constituição, quais sejam , a instituição e a convenção” (Decisão
nº 000.04.076777-9 – Rel. Des. Venício Antonio de Paula Salles – São Paulo – Julg. 07.10.2004).
III - Dispositivo
Ante o exposto, não se poderia adotar solução diversa da oferecida pelo ilustre Relator, ou seja,
negar-se provimento ao recurso, pela impossibilidade do registro pela não existência jurídica do
condomínio.
(a) MARCO CÉSAR MÜLLER VALENTE, Vice-Presidente do Tribunal de Justiça.
(D.J.E. de 15.06.2010)