CRÉDITO IMOBILIÁRIO
Plano Empresário
Abril de 2006
Produção - Santander Banespa
Evolução da Produção Pessoa Jurídica - Contratos Aprovados (SFH)
105%
Produção
2003
R$ 127 MM
79%
Produção
2004
R$ 227 MM
Produção
2005
R$ 239 MM
5%
67%
Produção
2006
R$ 400 MM
Out
Nov
127
127
157
179
193
Jul
188
98
83
66
64
59
56
Jun
33
33
29
96
73
Jan
9
3
5
10
67
110
R$ MM
Abril
R$ 250MM
116
131
227
239
Produção
2002
R$ 62 MM
Fev
Mar
Abr
2004
Fonte: Crédito Imobiliário.
Mai
2005
Ago
Set
2006
Dez
2
Mercado – março / 06
Ranking de Contratações – operações de aquisição e construção (SFH)
Agentes
Caixa
Abn Amro Real
Bradesco
Santander Banespa
Unibanco
Itaú
Hsbc
BankBoston
Banrisul
Bmb
Nossa Caixa
Poupex
Brb
Safra
2002
Fonte: Abecip
2º em Volumes
4º em Unidades
Aquisição e Construção
mar/06
Unidades
Volume
1
1
2
4
4
3
3
2
5
6
6
5
7
7
9
13
10
9
14
10
8
14
11
8
12
11
13
12
Ano 2006
Unidades
Volume
1
1
2
2
3
3
4
4
5
5
6
6
7
7
8
8
9
9
11
10
10
11
12
12
13
13
14
14
2003
2004
4º em Volumes
6º em Unidades
4º em Volumes
6º em Unidades
3
Mercado – Março / 06
Ranking de Contratações – operações de construção (SFH) - PJ
4
Operações de Construção - Consolidado por Conglomerado
Ranking
mar/06
Ano 2006
Ano 2005
Ano 2004
Ano 2003
Ano 2002
Vol.
Unid.
Vol.
Unid.
Vol.
Unid.
Vol.
Unid.
Vol.
Unid.
Vol.
Unid.
Bradesco
2
1
1
1
3
2
1
1
1
1
2
2
Abn Amro Real
3
3
2
4
1
3
3
4
8
8
5
5
Santander Banespa
1
2
3
2
6
6
6
6
4
4
4
4
Unibanco
5
4
4
3
2
1
2
3
2
2
x
x
Itaú
4
6
5
8
4
4
5
5
5
5
9
9
Hsbc
6
7
6
6
5
5
4
2
3
3
1
1
Caixa
7
5
7
5
12
11
x
x
x
x
x
x
BankBoston
10
10
8
9
8
9
x
x
x
x
x
x
Bmb
10
10
9
7
9
8
8
9
9
9
8
8
Banrisul
9
9
10
10
7
7
7
8
7
7
3
3
Nossa Caixa
8
8
11
11
10
10
9
7
10
10
10
10
Poupex
10
10
12
12
11
12
11
11
11
11
11
11
Safra
x
x
x
x
x
x
10
10
x
x
x
x
Sudameris
x
x
x
x
x
x
x
x
6
6
6
6
Bilbao Vizcaya
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
7
7
Fonte: Abecip
Mercado – Março / 06
Ranking de Contratações – operações de aquisição (SFH) - PF
5
Operações de Aquisição - Consolidado por Conglomerado
Ranking
mar/06
Ano 2006
Ano 2005
Ano 2004
Ano 2003
Ano 2002
Vol.
Unid.
Vol.
Unid.
Vol.
Unid.
Vol.
Unid.
Vol.
Unid.
Vol.
Unid.
Caixa
1
1
1
1
9
9
x
x
x
x
x
x
Abn Amro Real
2
2
2
2
1
1
2
2
3
2
4
2
Santander Banespa
3
4
3
4
3
4
3
5
7
7
2
4
Itaú
4
3
4
3
4
2
5
6
5
4
6
5
Unibanco
5
5
5
5
2
3
1
3
1
3
1
1
Bradesco
6
6
6
6
5
6
7
8
2
5
8
8
BankBoston
7
8
7
9
6
7
6
7
6
6
3
6
Banrisul
9
10
8
8
7
5
4
4
4
1
5
3
Hsbc
8
7
9
7
8
8
9
9
8
9
10
9
Nossa Caixa
10
9
10
10
10
10
8
1
11
8
11
11
Poupex
11
11
11
11
12
11
11
10
12
11
13
12
Brb
12
12
12
13
11
14
10
13
10
13
12
14
Bmb
14
14
13
12
14
13
13
12
14
14
x
x
Safra
13
13
14
14
13
12
12
11
13
12
14
13
Citibank
x
x
x
x
15
15
14
14
15
15
x
x
Sudameris
x
x
x
x
x
x
x
x
9
10
9
10
Apeal
x
x
x
x
x
x
x
x
16
16
x
x
Bilbao Vizcaya
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
7
7
Fonte: Abecip
OBJETIVO
 Empréstimos às pessoas jurídicas para a
produção de empreendimentos residenciais, com
liquidação do saldo através de repasses
 Público alvo: Incorporadores e construtores de
empreendimentos residenciais
6
REQUISITOS BÁSICOS
DA INCORPORADORA
 Experiência de mercado
 Mínimo 5 empreendimentos residenciais concluídos
DO TERRENO
 Livre e desembaraçado de quaisquer ônus
 Escritura definitiva em nome do proponente
 Registrada no S.R.I. competente
7
8
REQUISITOS BÁSICOS
DO EMPREENDIMENTO
 Estritamente de uso residencial
 Localização: Fundamental
 Adequado a proposta do projeto e ao mercado imobiliário
local
 Boa liquidez de mercado
 Mínimo de 20 unidades por empreendimento
 Valor de venda mínimo: R$ 80mil/ unid
9
MODALIDADE DE EMPRÉSTIMO
S.F.H.
 Valor unitário médio de empréstimo até R$ 350mil
Taxa de juros
 12% aa
Taxa de abertura de crédito- TAC
 Até 1,5% sobre o valor da operação
10
PARÂMETROS OPERACIONAIS BÁSICOS
V. máximo de empréstimo, limitado a:

70% do custo de construção (unid. financ)

83% do Valor máximo de repasse possível

Índice de garantia mínimo >= 2,00

Índice de recebimentos previstos >= 1,20
Prazo máximo:

42 meses, inclui 6 de carência de comercialização ( 36 meses para
obra + 6 meses de carência )
Garantias da operação:

Hipoteca do empreendimento

Fiança dos sócios

Penhor dos recebíveis imobiliários

Outras, se for o caso
11
PARÂMETROS OPERACIONAIS BÁSICOS
O cálculo do custo de construção não inclui:
custo
do terreno,
despesas de propaganda
despesas de vendas
despesas financeiras
Não serão financiadas unidades:
permutadas,
com financiamento direto,
quitadas ou
com quitação até as chaves
12
PARÂMETROS OPERACIONAIS BÁSICOS
O BANCO NÃO ANUIRÁ COMO INTERVENIENTE QUITANTE
Liberação de hipoteca: contra pagamento
LIBERAÇÃO DE PARCELAS
Em parcelas mensais de acordo com o cronograma físico financeiro e
mediante vistoria de obra e documentação OK
LIQUIDAÇÃO DO SALDO DEVEDOR
Repasses
Utilização dos recebíveis empenhados
Recursos próprios
REPASSES- OPERACIONALIZAÇÃO
Financiamento aos promitentes compradores
PASTA MÃE – documentos da empresa e empreendimento
Início de análise até 60 dias antes da data da liberação da última parcela
PROPONENTES- compromissários compradores
Início da análise até 30 dias antes da data da liberação da última parcela
CONDIÇÕES OPERACIONAIS DOS REPASSES
Conforme política operacional vigente para PF
SuperCasa Própria
até R$ 350mil
SuperCasa 20
não há
13
14
Repasses- condições operacionais
Condições
SuperCasa Própria
SuperCasa 20
(Parcela Fixa)
Valor mínimo do imóvel
R$ 120 mil
R$ 40 mil
Valor máximo do imóvel
R$ 350 mil
não há
% máximo de financiamento
70%
70%
Valor de financiamento mínimo
R$ 20 mil
R$ 20 mil
Valor de financiamento máximo
R$ 245 mil
R$ 800 mil
Prazo de financiamento (Máximo em meses)
240
240
Comprometimento de renda
27% (renda bruta)
27% (renda bruta)
R$ 2,5 mil (individual)
R$ 2,5 mil (individual)
Com relacionamento
Renda mínima exigida
Sem relacionamento A partir de R$ 2 mil (condomínio)
Com relacionamento
Taxa de Juros
Sem relacionamento
10,95% até 10º ano;
8,95% a partir do 11º ano.
12% a.a.
A partir de R$ 2 mil (condomínio)
16,95%
18,45%
Sistema de amortização
SAC
PRICE
FGTS
Conforme legislação
somente na entrada e conforme
legislação
VANTAGENS EXCLUSIVAS DO SUPERCASA PRÓPRIA
 Taxas de juros reduzidas e
decrescentes
 Prêmios de R$ 20.000,00 líquidos, por
meio de sorteio mensais
 Devolução de 20% do valor financiado,
corrigido no final do contrato
 Assistência lar 24 horas, para
realização de serviços de emergência,
inclusive SuperCasa 20.
15
Repasses- condições operacionais
PARA IMÓVEIS DE R$ 40 MIL A R$ 120 MIL (SUPERCASA PRÓPRIA)
Taxa de juros
7,95% a.a. (36 primeiros meses); 12% a.a. demais meses.
Comprometimento de renda
25% (condomínio)
Sistema de amortização
SACRE - 36 primeiros meses e SAC - demais meses
SUPERCASA 20- outros planos
Condições
Parcelas Decrescentes
Sistema de amortização
MISTO (SAC E TP)
Prazo máximo
240 meses
Taxa de juros
Comprometimento de renda
com relacionamento: 16,95%
ou
sem relacionamento: 18,45%
27% da renda bruta
Composição da Renda
Condomínio
FGTS
Somente na entrada e conforme legislação.
FLUXO DE APROVAÇÃO
PRÉ
ANÁLISE
TÉCNICA
consulta
1 semana
16
ANÁLISE DAS PROPOSTAS
PRÉ ANÁLISE TÉCNICA- CONSULTA
INCORPORADORA/ CONSTRUTORA
Currículo detalhado
Organograma
Dados financeiros preliminares
PROJETO
Projeto aprovado
Ficha resumo
Canais:
•Gerente de relacionamento
Prazo de análise: até 1 semana
17
FLUXO DE APROVAÇÃO
PRÉ
ANÁLISE
TÉCNICA
consulta
1 semana
1ª FASE
Estudo
Técnico e
financeiro
média 60 dias
18
ANÁLISE DAS PROPOSTAS
1ª FASE – ESTUDO TÉCNICO E FINANCEIRO
ELABORAÇÃO DO ESTUDO DE VIABILIDADE TÉCNICO
•Documentação técnica completa
•Prazo até : 20 dias
DOCUMENTAÇÃO FINANCEIRA
•Balanço e fluxos de caixa
•Consistência das informações
COMITÊ DE CRÉDITO
INSTRUMENTO DE ALOCAÇÃO DE CRÉDITO
•condições operacionais da aprovação
•documentação para contratação
•validade: 180 dias
Prazo total médio: 60 dias
19
20
FLUXO DE APROVAÇÃO
PRÉ
ANÁLISE
TÉCNICA
consulta
1 semana
1ª FASE
Estudo
Técnico e
financeiro
média 60 dias
2ª FASE
contratação
média 20 dias
21
ANÁLISE DAS PROPOSTAS
2ª FASE – CONTRATAÇÃO
DOCUMENTAÇÃO TÉCNICA COMPLEMENTAR
DOCUMENTAÇÃO JURÍDICA
APROVAÇÃO DOC TÉCNICA E JURÍDICA
EMISSÃO DO CONTRATO DE EMPRÉSTIMO
ASSINATURAS
REGISTROS
ATENDIMENTO DAS CONDICIONANTES
INÍCIO DE LIBERAÇÃO DAS PARCELAS
22
FLUXO DE APROVAÇÃO
PRÉ
ANÁLISE
TÉCNICA
consulta
1 semana
1ª FASE
Estudo
Técnico e
financeiro
média 60 dias
2ª FASE
contratação
média 20 dias
GESTÃO
até 42 meses
23
GESTÃO
GESTÃO DOS CONTRATOS
 MEDIÇÕES MENSAIS DE OBRA
 POSIÇÃO DE COMERCIALIZAÇÃO MENSAL
 ANUÊNCIAS NOS COMPROMISSOS OK
 PENHOR DOS RECEBÍVEIS OK
 LIBERAÇÃO DAS PARCELAS
 AMORTIZAÇÕES EXTRAORDINÁRIAS
 LIQUIDAÇÃO DO SALDO DEVEDOR
24
TARIFAS
•
•
ESTUDO DE VIABILIDADE
•
1 Bloco
R$ 1.500,00
•
2 Blocos
R$ 2.000,00
•
3 Blocos
R$ 2.500,00
ANÁLISE JURÍDICA
•
•
•
•
R$ 1.000,00
VISTORIA E MEDIÇÃO MENSAL DE OBRA
•
1 bloco
R$ 500,00
•
2 Blocos
R$ 700,00
•
3 blocos
R$ 1.000,00
REAVALIAÇÃO SEMESTRAL
•
1 Bloco
R$ 1.080,00
•
2 Blocos
R$ 1.530,00
•
3 Blocos
R$ 1.800,00
ANÁLISE PASTA MÃE/ COMPRADORES
•
R$ 700,00 / R$ 300,00
25
MODÊLOS DE PLACAS DE OBRA
• Banco Santander
• Banco Banespa
26
27
28
Superintendência de Crédito Imobiliário PJ
SUPERINTENDÊNCIA
Gilberto Shideo Saito tel:
(11)5854-7527
GERÊNCIA GERAL
Fábio Noçais da Silva tel:
Henrique T. Onuki tel:
Thais Rocha Mineiro Sá tel:
Rubens Nelson Torres tel:
(11)5854-9342
(11)5854-7622
(11)5854 5209
(11)5854-8612
GERÊNCIA OPERACIONAL
Carlos Roberto F. da Silva tel:
Elaine Cristina S. Paranhos tel:
Vânia Moraes Montagner tel:
(11)5854-7470
(11)5854-7534
(11)5854-8864
Av. Guido Caloi, 1000, bloco 01, 3ºandar
Jd São Luiz, São Paulo/SP cep: 05802-140, Fax:(11) 5854-9694
Fim
29
ÍNDICE DE GARANTIA - IG
I.G. = Valor de avaliação do empreendto (unid fin)
>= 2,00
valor total do empréstimo
exemplo:
-valor de avaliação das unidades financiadas: R$ 25MM
-valor total do empréstimo: R$ 7,8MM
portanto:
IG = 25,00 = 3,21
7,80
30
ÍNDICE DE RECEBIMENTOS PREVISTOS - IRP
I.R.P. = A+B+C >= 1,20
D
A: Total de promessa de repasses + FGTS
B: Estoque x 60% (valor de Avaliação ou venda)
o menor dos dois valores
C: Total Recebíveis da fase de carência
D: Total liberado + à liberar
exemplo:
10 unidades vendidas com promessa de repasse de R$ 750M e total de FGTS
de R$ 50M . Total: R$ 800M
Estoque de 20 un com valor de avaliação de R$ R$ 4.000M
Total de recebíveis fase de carência, inclusive chaves: R$ 400M
Total do empréstimo liberado: R$ 1.000M
Total do empréstimo a liberar: R$ 1.500M
Portanto:
IRP= 800M+ R$ 4.000Mx 60%+ R$ 400M = 1,44 Ok !
R$ 1.000M+ R$ 1.500M
31
PENHOR DOS RECEBÍVEIS
Registro
Obrigatório no cartório de títulos e documentos contrato e aditivos para as
vendas pós contrato
Vinculação
Fase de construção: Liberação para conta livre movimentação
Fase de carência: amortização do saldo, independente do volume de
repasses previstos
TCC - Termo de concordância de penhor e hipoteca
Somente para as unidades vendidas antes da assinatura do contrato de
empréstimo
Anuência - compromissos de venda e compra
 Obrigatória para todas as unidades vendidas após a assinatura do contrato
de empréstimo
32