Ênio Santarelli Zuliani
Desembargador da 4ª Câmara de Direito Privado
Condomínio Edilício – Aspectos controvertidos
ÊNIO SANTARELLI ZULIANI
Desembargador do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo e Professor de
Direito Civil das Faculdades COC
Sumário: 1. Natureza jurídica do condomínio edilício e limites da convenção. 1.2. O
que é permitido disciplinar e as cláusulas abusivas. 1.2.1. Assembleias virtuais. 1.2.2.
Animais. 1.2.3. República de estudantes. 1.2.4. Casais homossexuais. 12.4. Pessoas
de grande fama, atores, políticos e esportistas. 2. Responsabilidade civil do
condomínio. 2. O que fazer com o condômino antissocial que não muda o
comportamento nocivo apesar das multas aplicadas? 3. Responsabilidade civil do
condomínio.
1. Natureza jurídica do condomínio edilício e limites da convenção.
A inesgotável inteligência humana nos concedeu privilégios para
comunicação rápida pelo celular ou e-mail, para descobrirmos doenças pelos exames
de imagens e enfrentá-las com transplantes de órgãos, para realizarmos viagens
rápidas pelos trens e aviões velozes e tantas outras invenções que modificaram os
nossos hábitos e costumes, influenciando a evolução cultural e econômica. O
homem, dinâmico e racional, adapta-se com facilidade e tende a aprimorar as
novidades impostas pela realidade social: morar em prédios de apartamentos ou em
conjunto de casas erguidas em área fechada1 é uma dessas modernidades que se
integraram no cotidiano dos grandes centros urbanos.
Inúmeras razões motivaram o abandono da residência tradicional,
sobre a qual a propriedade é exercida com absoluta exclusividade, para dar
preferência aos apartamentos, locais em que o regime jurídico é diverso. O domínio
pleno obtido pelo registro imobiliário (art. 1227, do CC), sem parceiros, outorga ao
dono a faculdade de dispor, usar e gozar da casa térrea ou assobradada, de forma
livre, como lhe faculta o art. 1228, do CC. A única restrição decorre da função social
da propriedade (art. 5º, XXIII, da CF) e da proibição de não incomodar os vizinhos
com excessos que afetem a segurança, o sossego e a saúde deles (art. 1277, do CC).
Diferente será, contudo, quando se habita unidade de prédios de apartamentos,
porque, embora o proprietário continue com liberdade para dispor da coisa, sofre
limitações consideráveis e significativas quanto ao modo de a utilizar, notadamente
as áreas comuns, sobre as quais exerce titularidade gradual (frações ideais). Essa é a
essência do condomínio edilício, cuja disciplina inicia-se com a seguinte disposição
(art. 1331, do CC):
1
Exclui-se do presente texto o condomínio fechado, devido a não caracterizar condomínio edilício.
Ainda que o conjunto de casas, seguindo a diretriz de parcelamento previsto na Lei 6766/79, adote,
para reger os interesses dos proprietários, modalidade prevista na Lei 4591/64, com idêntica disciplina
da propriedade horizontal, não será e não se transformará em condomínio de apartamentos.
1
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Desembargador da 4ª Câmara de Direito Privado
Pode haver, em edificações, partes que
propriedade exclusiva, e partes que são comuns
condôminos.
são
dos
O legislador inseriu o condomínio edilício no Livro III, do CC
(Direito das Coisas), por ser ele variante do direito de propriedade, considerado
direito real por excelência (art. 1225, I, do CC). O condomínio assegura ao
proprietário um direito real porque a propriedade é plena sobre uma expressiva
parcela do empreendimento imobiliário (a parte exclusiva), embora o vínculo sobre
toda a coisa persista, com menor intensidade, nas partes comuns. Há, sem dúvida,
uma junção dessas duas modalidades de domínio, enfatizando-se que esses regimes
díspares foram criados exatamente para serem fundidos, estabelecendo uma
unicidade mista a exigir do titular do direito uma acomodação natural para o
exercício das prerrogativas da propriedade, que, com tal característica, permanece
com a força da oponibilidade (erga omnes) e da sequela.
As unidades (apartamentos) são consideradas autônomas, sendo que
são tidos como áreas comuns o solo, as escadas, as paredes mestras, os pátios, os
elevadores,2 a portaria, a fachada, anotado que o terraço de cobertura também integra
a parte comum, salvo disposição em contrário da escritura de constituição de
condomínio (§ 5º, do art. 1331, do CC). Quanto as garagens, é preciso distinguir,
pois, quando as vagas são destacadas e motivam uma matrícula própria no registro de
imóveis (art. 2º, § 1º, da Lei 4591/64), são consideradas partes exclusivas ou de
propriedade plena do condômino. Porém, quando os boxes integram uma área
comum (de estacionamento), não pertencem aos proprietários, mas, sim, ao
condomínio, o que ocorre em prédios antigos que foram construídos sob a égide do
Decreto 5481/28, segundo expõe ELVINO SILVA FILHO.3 Sobre penhora de vaga
de garagem por dívida do proprietário, cabe a constrição quando constitui
propriedade exclusiva do devedor, sem que se possa arguir a impenhorabilidade da
Lei 8009/90, conforme Súmula 449, do STJ.
O Código de Portugal também distingue as partes comuns dos edifícios,
encaminhando a doutrina a considerar a propriedade horizontal (como lá é tratada)
como “uma combinação de dois direitos: um direito de propriedade plena, de cada
condômino sobre a sua fração específica e uma compropriedade sobre as partes
comuns”4. O condomínio seria, assim, “a figura definidora da situação em que uma
coisa materialmente indivisa ou com estrutura unitária pertence a vários co-titulares,
2
O elevador pode ser penhorado por dívida do condomínio? JOÃO BATISTA LOPES responde que
não, argumentando que o elevador não é bem destacado do prédio e, ao sustentar a sua
inalienabilidade, defende a impenhorabilidade com base no art. 649, I, do CPC (Condomínio, 10ª
edição, p. 203). J. NASCIMENTO FRANCO considera possível a penhora, desde que se possa ser
destacado (Condomínio, 5ª edição, p. 77). O colendo STJ não admite a penhora (Resp. 259994, DJ de
22.11.2004 e Resp. 89721, DJ 24.6.1996). Tenho opinião sobre o tema: no caso de. no condomínio,
operarem dois ou mais elevadores, é legítima a penhora de um deles, em virtude de ser o direito do
credor, de receber a dívida, de igual ou maior magnitude em relação ao acesso dos moradores,
mormente se for execução de sentença. Não há sacrifício excessivo em obrigar que se utilize apenas
uma das máquinas para que o credor receba o que lhe é de direito. Ainda sobre bens penhoráveis, cabe
citar ter o STJ admitido a penhora sobre parte da arrecadação mensal do condomínio, desde que se
observe a regra do art. 655-A, § 3º, do CPC (Resp. 829583, DJ de 30.09.2009).
3
As vagas de garagem nos edifícios de apartamentos, p. 13.
4
A. MENEZES CORDEIRO (Direitos reais, p. 638).
2
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mas tendo cada um deles direitos privativos ou exclusivos de natureza dominial – daí
a expressão condomínio – sobre frações determinadas”.5
O proprietário sente-se como senhor de todas as partes, e todos os
demais alimentam igual expectativa, o que, evidentemente, poderá tumultuar o
convívio. Daí a necessidade da convenção de condomínio, que nada mais representa
do que a constituição ou a lei interna dotada de superpoderes de regulamentação da
vida condominial. CAIO MÁRIO6 afirmou que não é correto conceituar a convenção
como contrato, embora ela nasça de acordo de vontade, porque, na verdade, possui
vocação de lei, anotando que “as regras de comportamento de cada edifício têm
sentido normativo e obrigam aos que compõem aquele condomínio e aos que
habitam o edifício ou dele se utilizam, ainda que eventualmente”.
Embora não exista controvérsia sobre a natureza normativa da
convenção7, não cabe ignorar a razão de a sua classificação ser sustentada como
obrigação propter rem e que vincula a todos os subscritores (aderentes) e dissidentes
ou que não assinaram a ata, com a especial particularidade de transmissão dos efeitos
aos sucessores (caráter deambulatório dessa modalidade de obrigação real). Essa tese
foi exposta por DOMENICO BARBERO8 e não há como refutá-la diante da
equilibrada fundamentação e de respeitáveis abonos9. O que importa é que, sendo ato
ou regra com poder de lei ou obrigação a ser cumprida pela vinculação ao direito de
propriedade, cabe respeitá-la para impor uma diretriz administrativa e de comando
civil, estabelecendo o controle de conduta que concilia a convivência de pessoas de
diversos níveis sociais, cada qual com seus hobbys e todos de temperamento
heterogêneo. O art. 1334, do CC, permite que os interessados criem as regras
próprias da vida em grupo e convém estudar os limites dessa atuação.
1.2. O que é permitido disciplinar e as cláusulas abusivas.
Os proprietários se reúnem para votar as normas estatutárias cônscios
de que estão regulamentando o modus vivendi em grupo, e o traço marcante das
deliberações reside exatamente nessa particularidade: garantir os direitos invioláveis
da propriedade, sem lesão aos direitos dos demais condôminos. O ilustre JOÃO
BATISTA LOPES10 lembra que os idealizadores do regramento estão presos aos
ditames da Constituição Federal e da legislação infraconstitucional, anotando: “a
assertiva de que as deliberações da assembleia são soberanas deve ser entendida cum
grano salis: são soberanas nos limites de sua competência, não podendo, portanto,
conflitar com a lei e a convenção”.
Os proprietários decidem as regras fundamentais quando da
convenção e, nesse instante, possuem legitimidade e competência para estabelecerem
5
M. HENRIQUE MESQUITA (“A propriedade horizontal no Código Civil Português”, in Estudos
jurídicos em homenagem ao Professor Orlando Gomes, p.272).
6
Condomínio e incorporações, 3ª edição, p. 125.
7
JOÃO BATISTA LOPES, Comentários ao Código Civil Brasileiro, vol. XII, p. 144 e ÁLVARO
VILLAÇA AZEVEDO, “O Condomínio”, in O novo Código Civil – Estudos em homenagem ao Prof.
Miguel Reale, p. 1028.
8
Sistema del Derecho Privado, vol. II, p. 462.
9
RUBENS LIMONGI FRANCA, Manual Prático do Condomínio, p. 23.
10
“Natureza jurídica da convenção de condomínio”, in Aspectos controvertidos do novo Código Civil,
p. 383.
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restrições do gozo dos participantes, como, por exemplo, proibindo que no prédio
habitem crianças. Se a votação for unânime, não há como entender que é uma
restrição absurda, embora absolutamente antipática e com sentido egoísta, porque
resulta da vontade de todos que adquiriram as unidades e que estão irmanados com
esse projeto (pessoas idosas que não desejam proximidades dos pequenos) e essa
convenção só não se aplicará em caso de superveniência de filho de um morador,
porque aí o valor superior é a tutela da família (art. 227, da CF). Contudo, a
autonomia da assembleia é forte quando instalada para decidir os rumos da
administração das partes comuns.
Existem princípios que são superiores aos propósitos dos
proprietários. Discriminar pessoas por motivos de crença religiosa, como é vedado
no art. 5º, VIII, da CF, não prevalece, e uma cláusula do condomínio proibindo
acesso de muçulmanos, judeus, cristãos ou evangélicos é nula de pleno direito, por
configurar restrição “hodienda, carregada de preconceito, que merece repúdio”11.
Não se admite vedar os serviçais de utilizarem o elevador social, porque isso atenta
contra a dignidade do ser humano, inferiorizando-o sem uma razão legítima (ofensa
ao art. 1º, III, da CF). Exigir, contudo, quando são permitidos animais, que sejam
eles transportados pelo elevador de serviço, uma medida que previne
constrangimentos para outros moradores, por constituir regra de segurança, “de
modo a coibir o constrangimento aos demais condôminos”,12 até porque a execução
dessa ordem não sacrifica direitos fundamentais do dono do animal.
Sobre quorum deliberativo sensato seguir o que afirma FÁBIO
ULHOA COELHO13no sentido de admitir que se aumente o percentual exigido,
sendo antijurídica a redução “por se tratar de matéria de ordem pública destinada à
proteção da minoria dos condôminos”, o que, aliás, coincide com a lição de LUIS
ZANOS MASDEU14, da Universidade de Barcelona.
Sempre que o juiz for provocado a decidir questão sobre a legalidade
da convenção, deverá raciocinar sobre o alcance do direito de propriedade previsto
no art. 1228, do CC, e 5º, XII, da CF, e os limites da função social da propriedade
(art. 5º, XXIII, da CF) para ter convencimento de que a proibição se justifica diante
dos direitos dos demais condôminos. Se a convenção (ou regimento) dispuser que
não se permitem realizar serviços ruidosos, como reformas, no período noturno ou
em finais de semana e feriados, prevalece o desejo da maioria, por ser consentâneo
com a tutela do sossego, valor predominante. Da mesma maneira serão tratadas as
imposições sobre segurança, como, por exemplo, não permitir acesso de entregadores
no interior do prédio, o que é providencial em termos de cautela contra riscos de
roubos e outros crimes. Os moradores devem aceitar essas restrições, ainda que isso
cause um certo transtorno com o embarque de produtos e recepção de objetos,
porque são métodos de valores superiores e que representam uma aspiração legítima
da maioria.
11
MARCO AURÉLIO S. VIANA, Estudos de Direito Civil, p. 43.
JOSÉ ROBERTO NEVES AMORIM, “Convenção de condomínio e a legalidade das limitações”,
in Condomínio Edilício, 2ª edição, p. 189.
13
Curso de Direito Civil – Direito das Coisas e Direito Autoral, 3ª edição, p. 169.
14
La propriedad de casas por pisos, p. 425.
12
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Serão expostas, a seguir, algumas reflexões sobre pontos específicos
extraídos dessa complexa matéria.
1.2.1. Assembleias virtuais.
As reuniões de proprietários são maçantes e não raro aborrecem pela
desordem, anotado que a falta de pulso de quem as preside contribui para que
intervenções inconvenientes descontrolem o ritmo da pauta a ser observada.
Discussões paralelas e inócuas tomam tempo, e o desgaste estimula o desinteresse e a
ausência, o que é ruim para o espírito coletivo e democrático, essência do organismo
grupal. O que se nota é um afastamento gradual dos interessados nas assembleias
extraordinárias e nas ordinárias, competindo esclarecer que essa fuga não poderá
ocorrer na reunião em que se delibera escrever os termos da convenção. A
convenção, que se escreve por instrumento público ou particular (art. 1334, § 1º, do
CC), será subscrita por, no mínimo, 2/3 das frações ideais, e reclama-se presença
física dos proprietários (inclusive os compromissários compradores, equiparados a
eles conforme § 2º, do art. 1334, do CC).
O que se propõe discutir é a legalidade de inscrever, na convenção, o
voto eletrônico nas assembleias posteriores, o que poderia animar a participação dos
proprietários que se retraem incomodados com a burocracia e percalços da reunião
formal. O assunto é atual e foi objeto de reportagem no jornal O Estado de São
Paulo, caderno Cidades (C-1, de 11.9.2010) com o seguinte título: para diminuir
reuniões, condomínios da Grande SP investem em gestão on line.
Cabe registrar que os arts. 1352 e 1353, do CC, utilizam a expressão
“condôminos presentes” para aferição do número mínimo de presenças para fins de
abertura da assembleia, o que não significa que se proibiu a participação virtual. A
informática serve a todos os ramos da vida e poderá ser aproveitada pela organização
condominial, desde que se observem padrões técnicos de segurança. A primeira
medida a ser tomada para aqueles que desejam instalar o voto on line é a de incluir a
matéria na convenção, e isso pode ocorrer com condomínios que debutam com essa
modelagem ou com os antigos, que necessitam de alteração da convenção antiga
(votos de 2/3, segundo disposto no art. 1351, do CC). Há de ser criado um programa
para conexão e senha especial dos proprietários, que serão convocados pelos meios
convencionais ou por e-mail, com especificação clara das matérias, permitindo o
sistema de vídeo conferência. Os proprietários aderem ao sistema e aceitam a
convocação on line, inclusive notificação para defesa de denúncias de infrações que
eventualmente cometerem. O síndico se encarregará de fixar a data da abertura da
assembleia e proporcionar os debates por meio de grupos de discussão, até abertura
dos votos, o que se estenderá por um prazo razoável.
Ocorrendo concordância dos proprietários, a votação on line será
permitida para as matérias que são típicas do cotidiano condominial, o que inclui
aceitação ou desaprovação de contas, eleição e destituição de síndicos, anotado que
um quarto dos condôminos dissidentes poderão convocar a assembleia para destituir
o síndico omisso ou negligente, nos termos do art. 1350, § 2º, do CC. É
indispensável que se remeta, em 24 horas, uma cópia da ata ao interessado para que
exerça o direito de conferência do conteúdo da assembleia e, eventualmente, aponte
erro para a devida retificação.
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Não será abolida, a votação física, pois os dois sistemas interagem para
melhor desempenho da coleta de votos. Inserem-se no âmbito da votação por
computador as reuniões agendadas para aplicar penalidades a condôminos infratores,
para realização de obras e alteração de fachada. O voto virtual não se permitirá para
alteração de convenção, para mudança de destinação do edifício ou da unidade
imobiliária, inclusive para construção de outro pavimento (arts. 1351 e 1343, do CC),
por constituir alteração fundamental da estrutura e não ato da gestão. O voto
eletrônico é introduzido para facilitar a administração e não para modificar o regime
jurídico do condomínio edilício.
Anoto que o Dr. Cristiano de Souza, em texto inserido no portal da
AABIC (Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São
Paulo), que é parceira do portal SíndicoNet, defende a assembleia virtual sem
descartar a opção pela votação física, o que é correto. Assim e caso o proprietário,
apesar de ter possibilidade de votar pelo computador, queira comparecer para
manifestação de punho, poderá fazê-lo, obtendo, da mesma forma, o cômputo de sua
manifestação.
Cabe informar, por fim, que no âmbito do mercado de capitais foi
implementado um sistema (Proxy Voting) que facilita o investidor exercer seu direito
de voto sem necessidade de deslocamento físico, como explicado pelo Dr. Daniel
Alves
Ferreira
(Assembleias
pela
internet
ampliam
acesso,
http://www.conjur.com.br/2011-abr-10): “Com o Proxy Voting, o investidor outorga
poderes aos advogados do escritório, que, após cumpridas as formalidades exigidas
pela Lei 6404/76 e demais instruções da Comissão de Valores Mobiliários,
comparecem às assembleias gerais representado e executando a ordem de votação já
previamente exercida pelo próprio investidor através do sistema eletrônico, tudo com
a maior segurança e confidencialidade – elementos indispensáveis nessa relação”.
1.2.2. Animais.
Não cabe proibir a presença de animais domésticos nas unidades
autônomas, até porque os menores (cães, gatos) normalmente não são nocivos aos
vizinhos. Trata-se de corolário do direito decorrente do domínio, como reconhece
LUIZ EDSON FACHIN15. Pode ocorrer, contudo, que exista proibição sobre animais
e, nesse caso, cumpre homenagear a intenção dos donos, como ocorreu no
julgamento da Quarta Câmara de Direito Privado (Ap. 682.193.4/9, Desembargador
Ênio Santarelli Zuliani): “Animal (de pequeno porte) em apartamento. Moradora
que, ciente da proibição, adquire a unidade e propõe alterar a convenção para romper
a proibição – Assembleia que rejeita, por maioria, a modificação – Inadmissibilidade
de prevalecer a vontade individual, até por existir reclamação formalizada pela
presença do animal – Falta de razoabilidade da pretensão da moradora de se opor à
vontade da maioria – Provimento para julgar a ação improcedente”.
O julgado segue uma diretriz lógica e confirma a eficácia erga omnes
(obrigação de natureza propter rem da convenção). O eminente Advogado, NELSON
KOJRANSKI, escreve coluna mensal em periódico conhecido16. Ele abordou a
15
16
Comentários ao Código Civil, vol. 15, p. 244.
Tribuna do Direito, in “Animais em apartamentos”, março de 2008, p. 6.
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questão em virtude de julgados do TJ-SP, tendo concluído que “entre nós, a norma
cogente da convenção que preexiste à pretensão do ingresso de animais não deveria
ser contrariada pela vontade isolada, solitária e inexpressiva de um novo condômino,
em detrimento da vontade coletiva da comunidade comunitária”.
O que orienta a interpretação do conflito sobre animais é o que está
disposto na convenção. Caso o estatuto permita a permanência de animais, sem
restrição o porte, poderá ser proibida a manutenção de cães de raças consideradas
violentas, como Pitbull, Rottweiler e outras, sabidamente conhecidos pelos ataques
repentinos e atrozes. Não é permitido tergiversar sobre incolumidade de condôminos
e principalmente crianças diante desse perigo e não há de se cogitar de ser
domesticado o animal. Não se divide espaço apertado dos homens com esses tipos de
animais, pelo risco da irracionalidade deles.
Nota-se uma tendência de ser relativizada a regra proibitiva de animais
com emprego de razões apaixonadas sobre a inocência dos bichos adestrados e das
vantagens pessoais para seus donos, e não raro os processos que tratam do assunto
ficam recheados de fotografias que capturam bem as expressões simpáticas dos seus
focinhos. Recomenda-se firmeza, porque a minoria não poderá se opor “se a maioria
proibir animais no prédio”, proclamava SILVIO RODRIGUES em dissertação para
livre docência17. Determinadas razões imperiosas são dignas de serem observadas e
cumpridas, como lembra IVAN DE HUGO SILVA18: “Se consta da mesma
(convenção) a proibição de permanência de animais domésticos nos apartamentos, é
porque o grupo que compõe o condomínio repudia tal prática e tolerar o contrário
seria violentar a vontade da maioria anulando o princípio básico da coexistência nos
condomínios”.
Quando a convenção vedar somente animais que provoquem
incômodos ou coloquem em risco os moradores, “as questões que surgirem serão
dirimidas em função da prova de tais situações”, recomenda, com razão, o preclaro
CARLOS ROBERTO GONÇALVES.19 Os animais são fundamentais para que
determinados moradores desenvolvam sua existência, e isso é opção de vida que não
permite censura. Em tais situações e sem motivos razoáveis, não se justifica afastar o
convívio que é salutar para o indivíduo, sem prova de prejuízo para os demais,
competindo a quem alegar incômodo e perigo, provar tais fatos em Juízo (art. 333, I,
do CPC).
1.2.3. Repúblicas de estudantes.
Os estudantes, especialmente universitários, aportam nas cidades de
suas faculdades e se agrupam em uma residência ampla, dividindo espaços, despesas
e talvez os mais felizes momentos da vida. A juventude e a liberdade se juntam e
propiciam festas sem controle de entrada e onde não se reza o terço ou se bebe
refrigerante. O som alto e a animação são normais para essas aventuras dos
estudantes e um inferno para os vizinhos, o que provoca uma disputa inconciliável,
especialmente em apartamentos. Evidente que não são todos os estudantes que fazem
baderna nas unidades e convém ressaltar isso para não concretizar injustiças. Porém e
17
Reflexões sobre o condomínio geral e em edifícios, p. 144.
Comentários à Lei de Condomínios e Edificações, p. 176.
19
Direito Civil Brasileiro – Direito das Coisas, vol. 5, 5ª edição, p. 414.
18
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na maioria dos casos, as reclamações se avolumam e chegam ao extremo da
intolerância com as conhecidas repúblicas.
A convenção de condomínio poderá dispor proibição de o proprietário
alugar o apartamento para repúblicas de estudantes? Respondem afirmativamente
ANTUNES VARELA e PIRES DE LIMA.20 Quando o prédio é residencial,
presume-se que tenha sentido familiar ou para uso nos padrões da habitação
convencional e não coletiva. A proibição de transformar uma unidade em residência
múltipla possui, pois, fundamento razoável na indevida transformação do destino do
condomínio, como anota J. NASCIMENTO FRANCO.21 Outro doutrinador adota
essa mesma diretriz e acrescenta que a “presença de um maior número de pessoas na
unidade autônoma, impondo maior consumo de água, e exigindo mais das partes
comuns, envolvendo, ainda, uma mudança de destinação”.22
É oportuno salientar que o próprio locador que aluga apartamentos
para estudantes subscreveu a convenção que proibia essa modalidade de ocupação, o
que não deixa de ser emblemático na análise do litígio que se instaura diante da
resistência do síndico em permitir a entrada de tais inquilinos (caso típico de venire
contra factum proprium). Admitindo, pois, ter partido do proprietário o pedido
liberatório (insistindo no direito de celebrar esse tipo de contrato de locação), deverá
ocorrer rejeição em não sendo modificada a convenção. A única ressalva decorre de
o proprietário destinar a unidade para (descendente) que, por razões pessoais,
convida um ou dois colegas para residirem na unidade, pois aí não está havendo
locação para repúblicas, mas, sim, utilização aceitável do bem pelo proprietário. Na
hipótese de a iniciativa partir dos locatários, o juiz não pode ignorar a essência da
norma proibitiva, que é a de impedir a desvalorização das unidades pela natureza da
ocupação que se instala e que perturba os demais proprietários, quer no aspecto
sossego, quer pela intensa e barulhenta circulação dos estudantes, o que retira o
equilíbrio do cotidiano. A proibição atende aos predicados do domínio e visa
assegurar qualidades da propriedade, merecendo, pois, respeitabilidade.
Observa-se, a exemplo do que sucede com animais domésticos em
prédios que contam com transparente dispositivo inibitório, uma tendência de se
produzirem julgados favoráveis aos estudantes, e não se pretende, aqui, tolher esses
raciocínios que, no fundo, procuram atender a aspirações de jovens que estão
preocupados com definição de habitação regular. Porém e quanto ao confronto entre
o direito dos inquilinos (que é de natureza pessoal) e a obrigação propter rem
instituída na convenção, predomina essa última, sendo que a abertura de uma
exceção, por mais justificativa que tenha, importa em ruptura da estabilidade jurídica
e da lei interna, o que é inadmissível. Existem prédios que possuem vocação para
recepção dos estudantes e não há risco de dano dos projetos culturais com a
manutenção da regra.
1.2.4. Casais homossexuais.
A sociedade contemporânea não mais repudia os homossexuais,
embora persistam, ainda, resíduos de homofobia. O Brasil não admite o casamento
20
Código Civil Anotado, vol. III, p. 366.
Condomínio, 5ª edição, p. 199.
22
MARCO AURÉLIO S. VIANA, Comentários ao novo Código Civil, vol. XVI, p. 425.
21
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de pessoas do mesmo sexo, embora outros países contem com legislação favorável, o
que não impediu o sistema jurídico de reconhecer efeitos jurídicos da união
homoafetiva, e essa jurisprudência consagra a opinião social. O colendo STJ admitiu
que o companheiro homossexual tem direito aos benefícios da previdência privada
(Resp. 1.026.981 RJ, DJ. 23.2.2010) e da previdência social (Resp. 395.904 RS, DJ
6.2.2006); que permite a inclusão dele em planos de saúde (AgRg no AgIn. 971.466
SP, DJ de 5.11.2008 e Resp. 238.715 RS, DJ de 2.10.2006), permitindo que o casal
gay adote menores (Resp. 889.852 RS, DJ de 10.8.2010). O STF colocou fim a essa
controvérsia ao admitir a união entre pessoas do mesmo sexo e aplicar, para
disciplina de sua existência e fim, o regime da união estável prevista no art. 1723, do
CC (ADPF 132 RJ e ADI 4.277).
Os avanços nesse setor indicam que foram paulatinamente abolidas as
veladas e severas censuras que estigmatizam pessoas por opções sexuais e,
evidentemente, essa isonômica e humana situação infiltra-se no condomínio. Poderá
ser afirmado que contrariam o espírito constitucional as regras condominiais que
limitam ou de qualquer maneira restrinjam as liberdades daqueles que preferem
relacionamento com pessoas do mesmo sexo. O proprietário não pode sofrer esse
tipo de empeço, sob pena de lesar direitos decorrentes da livre utilização da
propriedade, como garantido pelo art. 1228, do CC, sendo que a vontade da maioria,
nesse contexto, não prevalece. Sequer se poderá cogitar de impor, no regimento,
proibições de recebimento de visitas, salvo se o morador apresentar comportamento
inconveniente, porque aí a sua conduta estará equiparada à dos demais, porque seja
homossexual, seja heterossexual, o morador deverá seguir comportamento discreto e
que não infrinja o disposto no art. 1336, IV, do Código Civil, recordando-se que “a
exploração da prostituição em unidade imobiliária configura, pois, infração legal,
independentemente do estabelecido na convenção ou regulamento do prédio”.23
1.2.5. Pessoas de grande fama, atores, políticos, esportistas, etc.
Os condomínios edilícios estão se transformando em locais seletos, e
os investimentos para que os prédios tenham tudo aquilo que os proprietários
desejam, em termos de primeiras necessidades e de lazer, estão se intensificando,
uma resposta do mercado para os consumidores que almejam econômica financeira e
segurança localizada. O objetivo é contemplar os espaços comuns com os serviços
essenciais, como salões de beleza, academias de ginástica, quadras de esporte e
piscinas, salões de jogos, cinemas, restaurante, lavanderia e até minimercado, tudo
para que o morador não se desloque, salvo por razões extraordinárias. A
continuidade dessa onda indica que, em breve, serão criados núcleos exclusivos e de
caráter privado para moradia de determinadas classes de indivíduos, sendo que o
acesso a eles, a exemplo de algumas conhecidas associações desportivas, será um
desafio devido ao rigor na admissão de novos sócios.
Essa projeção valoriza a questão posta por SILVIO SALVO
VENOSA sobre a legalidade da regra que veda ingresso de pessoas notórias ou
celebridades ao condomínio, sob o fundamento de que “a permanência de pessoas
desse nível atrai inevitavelmente a atenção popular e órgãos de imprensa para o
edifício, não bastasse a cupidez de assaltantes e sequestradores, prejudicando a
24
23
24
PAULO NADER, Curso de Direito Civil, vol. 4, 2006, p. 299.
Direito Civil – Direitos Reais, 10ª edição, p. 376.
9
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tranquilidade do cidadão comum que ali reside e trabalha”. VENOSA menciona ter
recolhido subsídios na obra de J.NASCIMENTO FRANCO e NISSKE GONDO25,
que apontam aplicação de norma semelhante, nos Estados Unidos (precisamente em
Nova York) bloqueando a entrada do ex-presidente Nixon, da cantora Barbra
Streisand e de princípe milionário da Arábia Saudita, sendo oportuno lembrar que a
consulta dessa obra permitiu confirmar a fidelidade da citação e acrescentar que a
dupla de doutrinadores admite, até, a restrição de ocupação por famílias numerosas e
com filhos menores, que possuam animais incômodos: “Algumas decisões judiciais
fundadas em um falso solidarismo chegaram a punir proprietários que se recusavam
a alugar apartamentos a inquilinos com filhos menores, a pretexto de que a família e
as crianças têm proteção especial do Estado. Mas é preciso proteger também o direito
dos que se dedicam ao estudo e precisam de silêncio, ou das pessoas idosas que, até
em benefício de sua saúde, precisam de tranquilidade no uso das áreas de lazer, o que
é, em regra, impossível nos edifícios habitados por grande número de crianças”.
Esse assunto não é banal e foi objeto de reportagem do jornal Folha de
São Paulo, caderno Imóveis, com a manchete: “vizinhos famosos perturbam o
sossego dos moradores anônimos” (22.8.2010). A jornalista cita o prédio do
apartamento do Presidente Lula, em São Bernardo do Campo, por ter um vizinho
reclamado da prioridade que se outorgou para “pegar elevador e na saída da
garagem”. Evidente a necessidade de serem isolados, por razões de segurança, os
locais do trânsito do Presidente da República, o que significa que os demais
proprietários estão obrigados a tolerar tais operações, desde que não constituam
abusos (demora do bloqueio ou inutilidade das restrições). No entanto e fora dessa
hipótese, não há por que obrigar os demais moradores a sofrerem o assédio da
imprensa e as confusões que decorrem da presença de pessoas que despertam paixão
popular. Evidente que tudo isso está inserido no contexto do condomínio edilício, até
porque a presença de famosos, segundo a reportagem, provoca fuga de adquirentes o
que, em tese, causa desvalorização comercial das unidades.
Quando da instituição do condomínio (por contrato ou testamento, na
forma do art. 1332, do CC), poderá ocorrer uma específica determinação do objeto
(destinação), o que poderá ser particularmente interessante em caso de construção
por empreitada (art. 55, da Lei 4591/64) ou construção a preço de custo (art. 58, da
Lei 4591/64), com contratos para atender a grupo de proprietários unidos no
empreendimento por afinidades ou aspirações coincidentes (profissão, idade, origens,
etc.). É legítimo que essas pessoas se reúnam e escolham critérios que impeçam o
ingresso de proprietários incompatíveis com os traços da união, evitando que a
intromissão de um sujeito desprovido das características definidas desestruture a
lógica da destinação imobiliária. Razoável o entendimento de que, nesses casos e
buscando esses proprietários a instalação de refúgio harmonioso sustentado no
desenvolvimento de ambiente discreto, silencioso e sem alardes midiáticos, se
interdite a introdução de pessoas que atraem fãs ardorosos, fotógrafos intrometidos,
jornalistas bisbilhoteiros, investigações policiais e tudo o mais que destrói a paz e a
privatividade do lugar.
Não há abuso de direito (art. 187, do CC) na deliberação dos proprietários
que arquitetam um filtro de acesso e são livres, inclusive, para criarem um direito de
25
Condomínio em edifícios, 4ª edição, p. 93.
10
Ênio Santarelli Zuliani
Desembargador da 4ª Câmara de Direito Privado
preferência para aquisição da unidade exclusiva a ser renegociada, o que,
evidentemente, deverá ser executado sem prejuízos para quem resolve alienar a
coisa. A preferência, a ser exercida nos moldes do art. 504, do CC, é admitida pela
própria regulamentação da adjudicação preferencial, pelo condomínio, da unidade
em construção no caso de inadimplemento das prestações (art. 63, § 3º, da Lei
4591/64), o que autoriza o condomínio adquirir o apartamento para revendê-los com
as condições desejadas. Somente quando houver desinteresse do grupo, estará o
condômino licenciado a alienar a terceiros e, nessa situação, encerra-se a restrição ao
futuro comprador que não tenha as luzes da fama, da notoriedade e da criminalidade,
porque para esses a restrição que impera é de caráter pessoal e continua independente
do direito dominial.
Pode acontecer que um dos proprietários (ou membro de sua família)
perca a sua condição de pessoa anônima e, de repente, se transforme em alguma
celebridade. Nessa situação, não caberá invocar a regra para excluir o morador que
ganhou o estrelato ou a fama, mesmo por questões políticas, devido a ser fato
superveniente que não incide para restringir direito de propriedade (art. 5º, XXXVI,
da Constituição Federal).
A pessoa famosa que pretender adquirir o imóvel e o fizer depois de
exaurido o direito de preferência (caso tenha sido estabelecido) não poderá forçar a
sua entrada contra os ditames da convenção, competindo modificar a convenção para
exercer seu direito de usar e gozar da coisa adquirida. O lado glorioso da fama é
desfrutado com exclusividade e as consequências colaterais nada agradáveis também
entram na cota de responsabilidade individual da celebridade, não sendo correto
distribuir tais ônus aos vizinhos.
2. O que fazer com o condômino antissocial que não muda o comportamento nocivo,
apesar das multas aplicadas?
O condomínio é um organismo social e depende do funcionamento de
sua estrutura para cumprir sua missão institucional. As decisões são votadas e
respeita-se a deliberação imposta pela maioria. As assembleias são públicas, e o
síndico se encarrega de fazer cumprir a convenção, inclusive penalizando os
infratores, o que ocorre com procedimento justo, garantida a ampla defesa (art. 5º,
LV, da CF). Caso ocorra falha do sistema, está comprometido o projeto de
socialização das pessoas que estão conectadas pelo direito real de propriedade
comum, o que é um desastre em termos de qualidade de vida dos proprietários. Seria
prazeroso escrever que a convenção representa mera formalidade diante da ética
generalizada, o que, lastimavelmente, constitui uma utopia, devido aos agentes
tendenciosos e sem escrúpulos que se instalam nos condomínios. Um elemento
desagregador é o suficiente para criar o caos que gera instabilidade jurídica e
emocional, sendo preciso rigor na fiscalização e repressão do vandalismo, dos atos
obscenos, dos crimes contra os costumes e dos atos que afrontem os estatutos,
lesando os direitos dos demais condôminos. O prédio é como se fosse uma casa
habitada por diversos proprietários e, se não há regras regulamentando o convívio, a
desordem avança e caminha rumo a ilicitude descontrolada.
Para ser bem avaliado o contexto da vida em grupo, um simples bate
bola na quadra do prédio causa problemas aos vizinhos devido aos palavrões
11
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emanados pelos que são chamados de “boca suja” ou sem senso esportivo. A
reportagem da Folha de São Paulo, de 31.5.2011 (C4), informa que a indignação
decorre de xingamentos como “filho da puta e vai tomar no ...”, mas não é somente
isso que está perturbando a vida condominial. Na mesma reportagem consta que
crescem as queixas contra moradores que vibram exageradamente com a vitória de
seus times em jogos televisionados (e que são transmitidos depois das 22:00 hs.),
com sonoros gritos das janelas ou sacadas veiculando expressões chulas destinadas a
provocar torcedores de times rivais a postos no mesmo bloco ou em prédios vizinhos.
A retorsão costuma ser mais contundente e cria-se um intercâmbio ultrajante de
ofensas que incomodam os demais e assustam as crianças. As multas prometem
arrefecer os ânimos exaltados.
O Código Civil estabelece sanções para os infratores e esse capítulo
está destinado ao condômino que persiste em manter comportamento antissocial em
virtude do disposto no art. 1337, parágrafo único: “O condômino ou possuidor que,
por seu reiterado comportamento antissocial, gerar incompatibilidade de convivência
com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa
correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas
condominiais, até ulterior deliberação da assembleia”.
Comportamento antissocial constitui conceito vago a ser preenchido
com as referências atuais da sociedade ou mediante “criterio judicial cuya
apreciación debe fundar-se en el buen sentido y en lo que indican los cánones
ordinarios de la vida”26 As vestes das moças de hoje não são iguais às que vestiam as
mulheres do começo do século passado e não serão consideradas indecentes porque
encurtaram ou tenham decotes considerados excessivamente generosos pelos mais
conservadores. Um casal que se despede, na saída do elevador, com um beijo
apaixonado, não merece advertência. Contudo, um rapaz que resolve tomar um
banho na piscina do prédio só de cuecas, estará, sem dúvida, afrontando a noção de
comportamento civilizado, e isso grassa praticamente em todos os imóveis. O mesmo
se poderá dizer da moça que toma sol de toplles, escandalizando as pessoas mais
velhas, apesar da alegria da rapaziada.
O mais emblemático, no entanto, decorre de comportamentos violentos
e da embriaguez sistemática de alguns moradores, o que atinge os serviçais, o síndico
e demais condôminos, sendo que, na maioria das vezes, a ponta de toda essa
irracionalidade resulta de queixas e reclamações sobre práticas desrespeitosas dos
valores como o sossego, a salubridade, a segurança e os bons costumes (art. 1336,
IV, do CC). MARIA HELENA DINIZ27 menciona “uso de imóvel para constantes
festas noturnas espalhafatosas, atividades ilícitas, como jogos de azar ou prostituição;
incômodo provocado por cão feroz”, e urge acrescentar: tráfico de drogas e pedofilia.
O síndico, ao tomar conhecimento da denúncia, deverá aplicar a multa
prevista na convenção. Caso não exista previsão ou a matéria escape da normalidade,
deverá o sindico convocar a assembleia para deliberação (2/3 dos votos, sem
cômputo do infrator), na forma do § 2º, do art. 1336, do CC. O condômino deverá ser
notificado para exercer seu direito de defesa na assembleia. Partindo da hipótese de o
condômino reincidir, apesar da multa aplicada, o síndico convocará a assembleia
26
27
GUILHERMO A. BORDA, Tratado de Derecho Civil, 5ª edição, Derechos Reales, p. 587, § 697.
Curso de Direito Civil Brasileiro, 4. Direito das Coias, 24ª edição, p. 237.
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para penalização mais grave, mediante deliberação de ¾ dos votos. Espera-se que,
com o peso da sanção financeira a qual mexe no bolso do infrator, ele sofra um
choque persuasivo e mude radicalmente a conduta, transformando-se, senão em
morador exemplar, no mínimo em condômino que não cause encrencas.
A pergunta formulada no caso de o infrator, apesar das multas
aplicadas, persistir praticando as mesmas infrações, ou quiçá, até outros atos mais
graves e danosos, aterrorizando ou escandalizando os demais proprietários, é a
seguinte: poderá ser determinada a sua expulsão? É de se recordar o fato de BIASI
RUGGIERO28 elogiar sentença proferida pelo então Juiz de Direito, Dr. Luiz
Pantaleão, acolhendo pedido para que unidade condominial habitada por travestis
que se comportavam de forma indecorosa fosse desocupada em virtude do mau uso e
da perturbação das famílias residentes no prédio.
O Código Civil não prevê essa solução e esse é o principal argumento
da doutrina que considera inadmissível expulsar o morador ou proprietário do
prédio29. Os fundamentos, embora respeitáveis, não convencem, data vênia, tanto que
a doutrina que sustenta o cabimento da exclusão do condômino nocivo cresceu e se
fortaleceu com ponderáveis razões, conforme lista que segue sem qualquer ordem:
MARCO AURÉLIO S. VIANA30; SILVIO DE SALVO VENOSA31; FRANCISCO
EDUARDO LOUREIRO32, ÁLVARO VILLAÇA DE AZEVEDO33 e CLÁUDIO
LUIZ BUENO DE GODOY34.
Os dois últimos (VILLAÇA e GODOY) utilizam, como referência dos
seus pontos de vista, Acórdão do TJ-SP, julgado pela Quarta Câmara de Direito
Privado (AgIn. 513.932-4/3, Desembargador Ênio Santarelli Zuliani), cuja ementa
foi publicada com os seguintes dizeres: “Condomínio edilício. Situação criada por
morador, sargento da Polícia Militar, que, reincidente no descumprimento das
normas regulamentares, renova condutas antissociais, apesar da multa aplicada e que
não é paga, construindo, com isso, clima de instabilidade no grupo e uma
insegurança grave, devido a seu gênio violento e ao fato de andar armado no
ambiente, por privilégio profissional – Adequação da tutela antecipada emitida para
obrigá-lo a não infringir a convenção, sob pena de multa ou outra medida específica
do § 5º, do art. 461, do CPC, inclusive o seu afastamento – Interpretação do art.
1377, do CC – Não provimento”.
No condomínio convencional, a solução contra graves e inconciliáveis
crises de relacionamento entre os condôminos é a divisão (art. 1320, do CC) quando
28
Questões Imobiliárias, Saraiva, p. 114.
CARLOS ALBERTO DABUS MALUF (Código Civil Comentado, coordenação de Regina Beatriz
Tavares da Silva, 6ª edição, p. 1425); RENATO SANDRESCHI SARTORELLI (“A exclusão do
condômino nocivo perante a legislação de condomínio”, in Condomínio Edilício, p. 233), FLÁVIO
TARTUCE e não JOSÉ FERNANDO SIMÃO (Direito Civil – Direito das Coisas, p. 293); NÉLSON
KOJRANSKI (“O tormento do condômino nocivo”, in Tribuna do Direito, setembro de 2006) e JOÃO
BATISTA LOPES (Condomínio, 10ª edição, p. 173).
30
Comentários ao novo Código Civil, vol. XVI, p. 463 e Propriedade horizontal, p. 68.
31
Direito Civil – Direitos Reais, 10ª edição, p. 377.
32
Código Civil Comentado, coordenador Ministro Cezar Peluso, p. 1204.
33
Condomínio edilício e exclusão do condômino nocivo, in Código Civil: análise e jurisprudência, p.
299.
34
“Responsabilidade do condômino nocivo e sanção de expulsão”, in Responsabilidade civil, p. 117.
29
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o bem é divisível, sendo que, no caso de indivisibilidade, a providência é a venda
judicial (art. 1322, do CC). Os condôminos possuem, portanto, tutela específica
contra a insuportabilidade gerada pela ruptura dos valores da união pelo domínio
múltiplo e não merecem desproteção jurídica quando postos em situação de
condomínio edilício. Há de existir uma saída e, evidentemente, o peso de uma
drástica medida recairá no condômino nocivo e não nos demais, que são vítimas da
inadaptação do desajustado morador.
Não se ignora a força do princípio nulla poena sine lege e urge
reverenciá-lo para o bem da legalidade da ordem constitucional. Ocorre que a ordem
de expulsão do condômino não é, em verdade, uma pena civil que o juiz aplica sem
ter norma que o autorize a isso, mas, sim, uma solução prevista no ordenamento para
adequar os interesses conflitantes dos proprietários. Não se engessam as mentes dos
juízes ou imobilizam suas canetas com o frágil discurso de que a lei não autoriza
determinado julgamento, bastando recorrer ao disposto no art. 126, do CPC, para se
afastar tal argumento. O condômino desafia a ordem jurídica e a convenção, pouco se
importando com as regras institucionais e morais, prejudicando, com isso, direitos de
ordem pessoal e reais dos demais proprietários, o que autoriza criar o título
coercitivo da saída forçada do conjunto de apartamentos (art. 461, § 5º, do CPC),
devido ao não cumprimento da obrigação prevista no art. 1336, IV e 1337, do CC.
O direito dos demais condôminos é prioritário e resulta da necessidade
de ser combatido o abuso de direito (art. 187, do CC) e o desvio da função social da
propriedade (art. 5º, XXIII, da CF) que o lesante reiteradamente pratica, bem como
para permitir qualidade de vida digna aos vizinhos (art. 1º, III, da CF).
Evidentemente, esse direito poderá ser exercido somente quando as infrações
reiteradas atingirem um patamar de insuportabilidade, grau de insatisfação que se
reconhece em se constatando que nada mudou mesmo depois do exaurimento das
providências previstas (as multas). Não é preciso que exista cláusula na convenção
autorizando que se peça a expulsão do condômino nocivo, embora fosse salutar que
existisse essa regulamentação, mas a falta de inserção de uma ocorrência dessa
ordem no estatuto não poderá impedir que o grupo recorra ao Judiciário para pleitear
o cumprimento da convenção e da lei. É indispensável, contudo, que se delibere a
respeito em assembleia designada especificamente para esse fim, cientificando o
infrator.
Na Espanha e por expressa disposição da norma (Lei 49/1960, art. 19)
o infrator que não se emenda, apesar de advertido, poderá ser privado, por ordem
judicial, de utilizar a coisa por um prazo não superior a dois anos. LUIS DÍEZPICAZO y ANTONIO GULLÓN esclarecem que o dispositivo em apreço foi
declarado constitucional pelo Tribunal Constitucional e que “así pues, de su derecho
de propriedad se suspende la facultad de uso como sanción civil del incumplimiento
de una obrigación”.35
Recorde-se que o objetivo é a coerção física do condômino nocivo que
age contra os costumes regulamentares e não contra o seu direito de propriedade, o
que não obsta que se tome, no futuro, medida nesse sentido, providenciando-se a
alienação forçada, mediante processo que seguirá o modelo do art. 1113, do CPC. O
35
Sistema de Derecho Civil, vol. III, 6ª edição, p. 254.
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dono da coisa recebe o produto da venda (sub-rogação), descontadas, como admite o
preclaro FRANCISCO LOUREIRO36, “as multas e indenizações exigíveis”.
Acrescente-se, pela experiência (art. 335, do CPC), que é presumido o não
pagamento de taxas condominiais e impostos municipais, o que recomenda que o
Juiz mande apurar para proceder a respectiva dedução do numerário a ser liberado ao
ex-condômino, de maneira a entregar ao comprador o bem livre desse ônus.
3. Responsabilidade civil do condomínio.
O condomínio é um organismo com patrimônio completo, embora
despido de registro que lhe daria personalização jurídica. O fato de não possuir esse
documento oficial não modifica a sua natureza e sua vocação, tanto que o CPC lhe
reconhece capacidade e concede legitimidade de sua representação pelo síndico (art.
12, IX, do CPC). O condomínio não é, contudo, um ente que ostente apenas
personalidade judiciária (para participar de ações), mas, sim, sujeito de direitos
fundamentais, o que lhe permite adquirir patrimônio e responder por obrigações. A
Lei 4591/64, no art. 63, § 3º, permite que adjudique unidades em caso de leilão pela
inadimplência dos compradores, o que prova sua integração no regime civil. A
utilidade da personalização da pessoa coletiva ocorreu justamente para colorir de
legalidade formal o vínculo jurídico dessa figura com a realização de seus fins
coletivos e, na prática, não há como ignorar que o condomínio, representando o
direito de diversas pessoas interligadas a um direito real de propriedade e uma função
econômica, atua para elas e em nome delas. Responde, pois, pelos danos de suas
atividades, na forma do art. 186, do CC, competindo reparar os prejuízos que causar
aos moradores e terceiros, desde que exista nexo de causalidade. Já foi assentado,
pelo TJ-SP, que o condomínio responde pelos danos verificados em unidades que são
atingidas por refluxo de esgoto (Ap. 992.08.011914-9, j. em 24.8.2010) e por
transbordamento de dejetos do vaso sanitário por entupimento da coluna de esgotos
(Ap. 992.07.0612047-8, j. 12.8.2010).
Os danos suportados por pedestres ou veículos em virtude de
arremesso ou queda de objetos das sacadas e janelas serão pleiteados do proprietário
da unidade da qual partiram os lançamentos, e, na impossibilidade de ser identificado
o autor desse ato insano, responde o condomínio (Resp. 246830 SP, DJ de
14.3.2005). SÉRGIO CAVALIERI37 endossou essa jurisprudência e acrescentou que
a responsabilidade do condomínio, por força do art. 938, do CC, é fruto da velha
actio de effusis et dejectis, encontrando apoio, inclusive, na teoria da causalidade
alternativa que imputa ao grupo o dever de reparar os danos provocados por um de
seus integrantes, ainda que não identificado.
As situações em que emerge a responsabilidade, esclareceu CARLOS
ALBERTO BITTAR, “são as relativas a uso de garagens e a furtos havidos no seu
interior, seja em espaços outros do prédio, inclusive em suas imediações.
Destacamos os casos de manobras com veículos feitas por manobristas ou
empregados do condomínio e uso indevido por empregado de automóvel do
condômino”.38
36
Código Civil Comentado, p. 1204.
Programa de responsabilidade civil, 8ª edição, p. 225.
38
Limites da responsabilidade civil de condomínios imobiliários, Repertório IOB 20/93, p. 393.
37
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Essas situações referidas pelo ilustre jurista são reminiscências de uma
jurisprudência épica, pois dificilmente os condomínios utilizam manobristas ou
permitem que empregados estacionem os carros dos proprietários e moradores, e
raramente as chaves são franqueadas a porteiros ou serviçais. De qualquer modo e
existindo no prédio o sistema de obrigar a entrega de chaves para manobras de
estacionamento, a responsabilidade pelos danos advindos de ilícitos cometidos pelos
empregados, é do condomínio, a teor do art. 932, III, do CC. Esse mesmo raciocínio
deve incidir nas hipóteses de subtração de bens no interior dos apartamentos, em se
provando a ilicitude dos porteiros e zeladores ou negligência do condomínio na
guarda de chave que foi confiada pelo morador, por determinação do síndico.
Hipóteses de furtos não esclarecidos ou quando não identificados os autores não são
indenizáveis se a vítima não provar a culpa do condomínio e não existir cláusula na
convenção admitindo a obrigação de indenizar (AgRg no AgIn. 1.102361 RJ, DJ
28.6.2008).
O condomínio, segundo julgado do STJ (Resp. 1036917 RJ, DJ de
2.12.2009) não responde por brigas entre moradores, salvo se existir, na convenção,
regra explícita sobre evitar tal ocorrência, o que é praticamente impossível de ser
obtido. É de ser aplaudida essa orientação e aquela sedimentada sobre o condomínio
não responder por furto de veículos, salvo se o dever de indenizar estiver expresso na
convenção (EResp. 268669 SP, DJ 26.4.2006). O meu colega, Desembargador RUI
STOCO39, considera, com razão, que não cabe responsabilizar o condomínio por
furto de veículo, sem clara determinação nesse sentido, porque, “ao estacionar seu
veículo na vaga de garagem existente no prédio, o condômino ou apenas morador ou
usuário não transfere a sua guarda à administração do condomínio, nem entre eles se
estabelece um contrato de depósito”.
Questão emblemática diz respeito a lesões corporais ou homicídios
cometidos pelos empregados do condomínio afetando a vida e integridade física de
moradores e de visitantes. RUI STOCO cita julgado do STJ – RT 667/199, em que
foi reconhecida a responsabilidade do condomínio por atos de seus empregados. Sou
dessa opinião e não encontro razões para excluir o condomínio da responsabilidade
objetiva prevista no arts. 932, III e 933, do CC, o que incluiria os atos de vigias que
prestam serviços no prédio, contratados por empresas terceirizadas e, nesse ponto,
não vou aplaudir r. decisão do STJ (Resp. 579.121 DF), publicada com diretriz
oposta.
Existem julgados do Tribunal Superior reconhecendo não ser a
terceirização de empregados causa de exclusão da responsabilidade do tomador do
serviço pelos danos que o empregado terceirizado cause (Resp. 904.127, DJ
3.10.2008 e Resp. 304.673, DJ 11.3.2002). Atenta contra a boa técnica administrativa
contratar mão de obra terceirizada para trabalho no prédio, devido ao risco que isso
representa para os condôminos. É regra comezinha de segurança a certeza sobre
confiança do profissional que se aproxima dos moradores e, ainda que seja permitido
pela convenção contratar sem prévia averiguação, não escapa o condomínio da
obrigação que assume ao inserir empregado violento no dia a dia do edifício.
39
Tratado de Responsabilidade Civil, 7ª edição, p. 693.
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O STJ considerou que o condomínio responde pelos danos que uma
garota sofreu por afogamento na piscina de sua área de lazer (Resp. 1081432 SP, DJ
17.8.2009, in Revista de Direito Privado, RT, 41/343), em virtude da má (ou
defeituosa) instalação do sistema de sucção e filtragem, falha que fez com que os
cabelos da moça ficassem presos no ralo, espaço de tempo que causou perda de
consciência e sequelas irreversíveis (estado vegetativo). Um julgado da 4ª Câmara de
Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo (Ap. 994.08.051305-4, j. em
21.1.2009, Desembargador Ênio Santarelli Zuliani, in Revista Lex do Direito
Brasileiro, n. 43/78) responsabilizou o condomínio pela perda de uma chance,
exatamente por o porteiro não ter recepcionado, para ser entregue ao morador, carta
com timbre da Municipalidade e que foi postada identificando corretamente o
destinatário e o endereço, em cujo interior continha convocação para escolher vaga
de professora em serviço público municipal, o que acarretou a preclusão desse
direito.
O campo de incidência da responsabilidade civil é elástico e abrange
os danos morais (art. 5º, V e X, da CF), o que recomenda especial cuidado do síndico
e das administradoras quanto a reclamações sobre ruídos excessivos e que afrontam o
bem estar dos condôminos. É preciso atenção para a evolução dos direitos de
personalidade (art. 21, do CC), que passou a considerar o ruído excessivo
perturbador do sono violação do direito de personalidade, conforme esclarece
PEDRO PAIS DE VASCONCELOS40, da Faculdade de Direito de Lisboa: “Também
as práticas não intencionalmente dirigidas à lesão da integridade física ou psíquica,
mas que a tenham como resultado são ilícitas. Tal sucede, nomeadamente, no caso de
ruídos intensos produzidos durante a noite por obras ou estabelecimentos de
diversão, que sejam de molde a impedir o sono, ou com emissão de gases de
instalações industriais, que sejam nocivos à saúde, ou de maus cheiros
insuportáveis”. Já se admitiu, na Argentina, responsabilidade civil pela produção de
ruídos molestadores e intoleráveis, durante o dia e a noite, por ser um acontecimento
que acarreta padecimento espiritual e modificação do ânimo.41
Cabe ao síndico, nesse contexto, tomar providências enérgicas para
conter os abusos que são cometidos contra o repouso dos moradores, de modo a
evitar que se repitam, sob pena de, por negligência administrativa, fazer com que o
condomínio responda pelas indenizações que visem compensar as perturbações e os
incômodos daqueles que, injustamente, sofrem pela ilicitude cometida pelos
vizinhos.
O fato é que o condomínio, ao ampliar o rol de suas atividades e
serviços em prol dos moradores, alargou os riscos dos resultados adversos e,
consequentemente, fica exposto a essas reivindicações de reparação de danos e que
são justas em se considerando a posição das vítimas. No final quem responde, pelo
pagamento, são os proprietários, porque a indenização a ser satisfeita dependerá de
arrecadação dos condôminos (obrigação propter rem). O sempre lembrado PIERRE
POIRIER42 afirma que se o dano deriva de um acidente com o elevador “todos los
propietarios pueden ser demandados, sin que sea admisible el beneficio de divisón”.
40
Direito de personalidade, p. 71.
RAMÓN DANIEL PIZARRO, Daño moral, 2ª edição, p. 597.
42
La propriedad horizontal, 2ª edição, p. 132.
41
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Desembargador da 4ª Câmara de Direito Privado
Recomenda-se que os interessados celebrem, com
responsabilidade civil para superar tais adversidades.
urgência,
seguro
de
Os compradores de apartamentos são, agora, obrigados a cumprirem outro
item conduta previdente antes da conclusão do negócio, qual seja, investigar se o
condomínio não responde a ação judicial (ou se já não foi condenado) em pedido de
reparação de danos, pois esse dever de indenizar repercute nos moradores e grava as
unidades (art. 1345, do CC). Faltará com o predicado da boa-fé objetiva (art. 422, do
CC) o vendedor que aliena a unidade que possui em condomínio devedor de título
executivo judicial sem comunicar o comprador sobre essa situação, não se admitindo
silêncio acerca da responsabilidade pela obrigação.
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