PARCERIA PÚBLICO – PRIVADA
SETOR HABITACIONAL JARDINS MANGUEIRAL
Jardins Mangueiral
Primeira Parceria Público-Privada do Brasil
Jardins Mangueiral
• Famílias beneficiadas: 8.000.
• Casas de dois e três quartos e apartamentos de dois
quartos.
• Atendimento às famílias com renda mensal de
R$ 2.488,00 a R$ 8.136,00.
• Foram entregues 3.612 unidades habitacionais.
• O terreno foi cedido pelo Governo do Distrito Federal
(GDF), que também será responsável pela implantação
da infraestrutura: águas pluviais, esgoto, vias, água
potável, eletrificação.
• O consórcio será responsável pela manutenção das
vias públicas e áreas verdes, mediante pagamento pelo
GDF, pelo prazo de cinco anos.
ESTRUTURA URBANA DO SETOR
HABITACIONAL JARDINS MANGUEIRAL
•
ÁREAS ESTRITAMENTE RESIDENCIAIS:
o Casa isoladas ou geminadas;
o Prédios de apartamentos;
•
ÁREAS DE USO MISTO/COMÉRCIO
LOCAL/EQUIPAMENTOS COMUNITÁRIOS:
o Comércio local, recreação e lazer;
o Equipamentos comunitários:
educação/esporte/saúde/segurança/locais
para culto religioso
ESTRUTURA URBANA DO SETOR
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•
ÁREAS PÚBLICAS DE MÚLTIPLOS USOS:
o Praças, parques esportivos, bosques,
centros culturais;
•
ÁREAS DE ATIVIDADES DE ALCANCE
REGIONAL/AREAS GERADORAS DE EMPREGO:
o Parcelas para uso institucional e adequadas
para a instalação de centros comerciais,
cinemas, teatros, cursos, etc.
ESTRUTURA URBANA DO SETOR
HABITACIONAL JARDINS MANGUEIRAL
•
INICIATIVAS DE SUSTENTABILIDADE
•
SELO AQUA
o
•
A certificação AQUA é conferida pela Fundação
Vanzolini/USP; reconhece a Alta Qualidade
Ambiental na gestão do processo.
SELO CASA AZUL
o
A certificação SELO AZUL da Caixa Econômica
Federal é reconhecimento do atendimento de
recomendações para construção sustentável. O
empreendimento Jardins Mangueiral, por ter
atendido a 32 dos 40 requisitos elencados pela
Caixa, recebeu a classificação Dourada do SELO
AZUL – boas práticas para habitação mais
sustentável.
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ASPECTOS TÉCNICOS
• Marcos Regulatórios
o Lei Federal 11.079 de 30/12/2004 - Institui o Programa de PPP
Federal e dá outras providências;
o Lei Distrital 3.792 de 02/02/2006 - Institui o Programa de PPP do
Distrito Federal e dá outras providências;
o Decreto 28.131 de 12.07.2007 – Principalmente artigos 3 & 13, que
impõe padrões de projeto;
o Resolução 06 do Comitê Gestor de PPP’s (CGP) do Distrito
Federal, de 23/08/2012;
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ASPECTOS TÉCNICOS
• Modelo de Concessão:
o Concessão Administrativa
• Prazo mínimo:
o 5 anos (inicialmente 15 anos, o prazo foi alterado por meio do aditivo
ao contrato)
• Valores:
o R$ 1.035.084.392,50 (data base 02.03.2009)
o Remuneração: principalmente a diferença entre o custo de construção
médio por unidade habitacional, R$ 76.500, e o preço de venda, que
varia de R$ 89.323,83 para um apartamento com dois dormitórios a
R$ 120.559,14. Além disso, há os outros aportes governamentais
descritos abaixo.
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ASPECTOS TÉCNICOS
• Público Beneficiado:
o 28.000 habitantes, cadastrados e habilitados no Programa Habitacional do
Distrito Federal.
• Prazos:
o O Segundo Termo Aditivo diminui o prazo de vigência de 15, para 5 anos.
Entretanto, o Terceiro Termo Aditivo ampliou o prazo em cinco anos,
“contados a partir do início da prestação dos serviços de manutenção na
16ª FASE”, por conta do aumento do escopo do projeto.
• Demanda inicial projetada:
o Inicialmente, 8000 unidades habitacionais, de 44 m² a 86 m², mas o
Terceiro Termo Aditivo acrescentou 1.502 unidades habitacionais. Um total
de 9.502 unidades habitacionais
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ASPECTOS TÉCNICOS
• Aportes Governamentais:
A contraprestação pecuniária mensal (após Terceiro Termo Aditivo, que diminui
pela metade o valor total):
1.
Serviço de manutenção de áreas verdes – R$ 52.451,13
2.
Serviço de limpeza urbana – R$ 112.335,78
3.
Serviço de manutenção do sistema viário – R$ 20.569,34
As contraprestações não-pecuniárias incluem:
1.
A cessão de direitos de exploração econômica do empreendimento,
incluindo a comercialização das unidades em nome da Codhab;
2.
A transferência da propriedade do terreno das áreas comercias para a
SPE;
Obs.: O imóvel no qual o empreendimento foi realizado foi avaliado pela Terracap
em R$ 44.548.000,00;
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ASPECTOS TÉCNICOS
• Estrutura Institucional:
•
O contrato foi celebrado entre a Companhia Habitacional do Distrito Federal
(CODHAB/DF) e Jardins Mangueiral Empreendimentos Imobiliários, a
contratada.
•
A CODHAB faz contraprestações pecuniárias e não-pecuniárias, auxilia a
contratada para obtenção de financiamentos, e atua junto aos órgãos públicos
para a obtenção de licenciamentos, fiscaliza a exploração da concessão
administrativa, aprova o parcelamento do solo e os projetos executivos da obra
e dos serviços de manutenção, paga o IPTU/TLP das unidades habitacionais até
a emissão do habite-se e indica os nomes dos candidatos a adquirentes.
•
A contratada é responsável pela implantação, gestão, operação e manutenção
do empreendimento e do imóvel, incluindo a elaboração dos projetos
executivos e arquitetônicos das obras e dos serviços.
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ASPECTOS TÉCNICOS
•
A aprovação de uma PPP no âmbito do GDF se dá como proposta do órgão
executor inicial, direcionada ao Comitê Gestor de PPPs; levando em
consideração ainda, sua obediência aos institutos previstos na Lei 8.666. O
projeto e sua execução obedecem ao regime jurídico das licitações e os
estudos
geralmente
são
desenvolvidos
em
parceria
com
o
agente/consórcio privado.
•
As avaliações são feitas pelo executor do contrato – órgão/servidor público
responsável pelo projeto. Nada obsta a fiscalização dos órgãos
reguladores federais, do controle externo (TCDFT) e do judiciário como um
todo, inclui-se aqui, o Mistério Público em sua função de custus legis.
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ASPECTOS TÉCNICOS
• Mitigação de Riscos e Garantias:
•
Principais riscos detectados:
o
Os riscos políticos, regulatórios e tributários serão de responsabilidade do
parceiro público, enquanto que os riscos administrativos, de inflação ou
operacionais ficam por conta do parceiro privado.
o
O contrato prevê a contratação de seguros, tanto para a contratante quanto para
a contratada, para cobrir riscos de engenharia, de responsabilidade civil,
equipamentos, acidentes de trabalho e multi-riscos (incêndio, raio, explosões
etc.)
•
Como foram mitigados:
o
A perda do
alteração da
revisão dos
indenizações
equilíbrio econômico-financeiro pode ser sanada por meio da
contraprestação pecuniária mensal, ou das receitas acessórias, da
encargos e obrigações, do cronograma, do prazo contratual,
entre as partes, ou revisão do QID.
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ASPECTOS TÉCNICOS
• Avaliação do Resultado:
o É certo que as parcerias público-privadas aparecem como um ganho à
viabilização das iniciativas públicas em um contexto de burocracias
que engessam o serviço público brasileiro. É um ganho, quando se
trata do aporte financeiro a obras vultosas acolhedoras de grande
parcela da sociedade, característica do setor público; aliado à
execução eficaz e célere, característica do setor privado.
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• Gargalos? Deficiências?
 Por envolver um particular na ação pública, até a conclusão do objeto, a
obra é, em média, encarecida de 20 a 40%;
 Existem cláusulas penais nos contratos com concessionárias, incentivando
as construtoras, pois os riscos são geralmente transferidos ao setor
público (na prática, as penalidades às empresas são pequenas, diante das
possíveis ineficiências);
 Deve haver um perfeito monitoramento da performance;
 Nunca há perspectivas claras para até 35 anos de evolução de um projeto;
Vídeo Jardins Mangueiral
Créditos:
SEDHAB/UNAPE – Unidade de Articulação Interinstitucional e Planejamento Estratégico
Jardins Mangueiral Empreendimentos
Imobiliários S.A