Trancrição da Teleconferência
Resultados do 2T15
Aliansce (ALSC3 BZ)
07 de Agosto de 2015
Operadora:
Bom dia e obrigada por aguardarem. Sejam bem vindos à teleconferência da Aliansce,
para discussão dos resultados referentes ao 2Q15. Estão presentes hoje conosco os
senhores Henrique Cordeiro Guerra, Diretor Executivo, Renato Botelho, Diretor Financeiro
e Eduardo Prado, Superintendente de RI.
Informamos que esse evento está sendo gravado e que todos os participantes estarão
apenas ouvindo a teleconferência durante a apresentação da Companhia. Em seguida,
iniciaremos a sessão de perguntas e respostas apenas para analistas e investidores,
quando instruções adicionais serão fornecidas. Caso algum dos senhores necessite de
alguma assistência durante a conferência, queiram, por favor, solicitar a ajuda de um
operador digitando *0. O replay desse evento estará disponível logo após seu
encerramento por um período de uma semana.
Antes de prosseguir, gostaríamos de esclarecer que eventuais declarações que possam
ser feitas durante essa teleconferência, relativas às perspectivas de negócios da
Companhia, projeções e metas operacionais e financeiras, constituem-se em crenças e
premissas da diretoria da Companhia, bem como em informações atualmente disponíveis.
Considerações futuras não são garantias de desempenho. Elas envolvem riscos,
incertezas e premissas, pois se referem a eventos futuros e, portanto, dependem de
circunstâncias que podem ou não ocorrer. Investidores devem compreender que
condições econômicas gerais, condições da indústria e outros fatores operacionais,
podem afetar o desempenho futuro da Companhia e podem conduzir a resultados que
diferem, materialmente, daqueles expressos em tais considerações futuras.
Agora, gostaríamos de passar a palavra ao Henrique Cordeiro Guerra, que dará início à
apresentação. Por favor, Sr. Henrique, pode prosseguir.
Henrique Cordeiro Guerra:
Bom dia. Gostaria de dar as boas vindas a todos que participam dessa teleconferência,
onde a Aliansce apresentará seus resultados e destaques financeiros e operacionais do
2T15.
A taxa de ocupação do portfólio da Aliansce foi de 97,3%. O custo de ocupação dos
lojistas em nossos shoppings foi de 10,2% no 2T15. Tivemos uma redução da
inadimplência líquida, que ficou em 3,2% no 2T15.
As vendas nas mesmas lojas, same-store sales (SSS), considerando as lojas satélites e
excluindo o Shopping da Bahia, cresceram 7% no trimestre. Esse empreendimento passa
por duas expansões, as lojas satélites representaram 68% da receita de locação no 2T15.
Considerando as vendas da Companhia same-store sales, esse indicador ficou negativo
em 0,4% no 2T15.
Questões pontuais em alguns dos nossos shoppings e desempenho das lojas de
eletroeletrônicos afetaram desempenho de vendas e aluguéis. Os aluguéis nas mesmas
lojas same-store rent da Companhia cresceram 4% no 2T15.
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Tivemos o início da cobrança do estacionamento no Shopping da Bahia, fator muito
positivo para a Empresa. Isso ocorreu após a autorização da prefeitura para que todos os
shoppings da cidade de Salvador passassem a cobrar por esse serviço.
O shopping da Bahia iniciou a cobrança em 22 de junho. A Companhia estima um NOI
estabilizado do estacionamento de R$7,6 milhões, considerando a participação da
Aliansce.
Excluindo fatores não recorrentes, os custos operacionais foram reduzidos em 1,5% no
2T15 e em 6,1% no primeiro semestre. A principal contribuição veio dos shoppings mais
novos da Companhia, que apresentaram uma redução dos custos operacionais de 14,2%
por m² no trimestre.
As despesas gerais e administrativas cresceram apenas 1,2% no trimestre. Ajustando o
resultado pelas vendas de participação realizadas em 2014, a receita líquida da
Companhia registrou crescimento de 5,2% e o EBITDA ajustado aumentou 5%.
Demos ainda continuidade ao processo de reciclagem de ativos com alienação parcial de
participação no Via Parque Shopping. Uma venda por uma avaliação accretive que
reforça o caixa da Companhia.
Esse acordo foi anunciado em 13 de julho de 2015 para a venda de 35% de participação
no Via Parque Shopping para o GIC. A expectativa da Companhia é de receber R$132
milhões ainda no 3T15.
Considerando o NOI esperado e os investimentos orçados para o período, o valor
presente do preço de venda passaria a R$157 milhões, equivalente a um cap rate de
8,8%.
Em 26 de maio desse ano, a Companhia contratou um financiamento no montante de
R$74,4 milhões a um custo de taxa TR +9,88% por ano, com um prazo de 15 anos, sendo
três anos de carência de principal.
Continuamos com a trajetória de desalavancagem, que é algo que é contínuo na Empresa
nesse momento. O net debt/EBITDA, considerando os últimos 12 meses, sendo reduzido
de 5,6x no 3T13 para 4,4x no 2T15.
A dívida da Aliansce, da qual falaremos mais a frente na apresentação, é auto liquidável e
86% do total do nosso passivo é de longo prazo. Construímos um balanço sólido para
atravessar um momento de instabilidade econômica. Desde março de 2013, vale a pena
destacar, a taxa Selic subiu 7 p.p. e o custo médio da nossa dívida subiu 1,8 p.p..
Passando agora, por favor, para a apresentação, gostaria de começar na página três com
os destaques operacionais, destacando apenas nossa taxa de ocupação, que já foi
anunciada, de 97,3% e o custo de ocupação de 10,2%, muito em linha com o nosso custo
de ocupação considerando esses últimos trimestres.
Inadimplência líquida teve uma queda pequena, considerando o 2T14, saindo de 3,4%
para 3,2%. No meio dessa turbulência pela qual passamos, que muitos podem descrever
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para o varejo como sendo uma tempestade perfeita, acho que tanto a nossa taxa de
inadimplência quanto taxa de ocupação comprovam que nosso portfólio passa por esse
período com bastante estabilidade.
Isso é frustrante, com uma taxa de crescimento como vimos observando, mas tendo em
vista o período que passamos, a conjuntura macroeconômica com elevada taxa de
inflação, desemprego crescente e altas taxas de juros, temos uma série de fatores que
não ajudam de forma alguma o nosso segmento, a despeito de termos um portfolio
resiliente e consolidado na maior parte das suas praças.
Temos ainda alguns empreendimentos que passam por ajustes e não estão em um
estágio total de maturação e isso certamente, em parte, explica alguns desses
indicadores que vamos observar agora.
Continuando na página quatro, ainda em destaques operacionais, em crescimento de
same-store sales, eu não vou falar qual seria o same-store sales se tivéssemos excluído o
Shopping da Bahia e o impacto de eletroeletrônicos, vou apenas destacar que o samestore sales foi negativo em 0,4%. Nosso same-area sales foi de 0,1%, basicamente 0%.
E também gostaria de destacar o item Tipo de Loja, o same-store sales, excluindo o
Shopping da Bahia no lado direito inferior da página, considerando o 2T15 em relação ao
mesmo período em 2014.
Passando agora para a página cinco, novamente acho que vale destacar – e fizemos isso
nos últimos trimestre – o portfólio da Aliansce, ativos de alta qualidade. São todos ativos
que ainda não são maduros, mas temos 10 dos nossos ativos, representando 83% do
NOI da Companhia no 2T15, que tiveram uma taxa de ocupação de 98,3%.
Nossas vendas por m² de lojas satélites foi superior a R$1.900 por m². Esses ativos são
ativos maduros, com uma idade média de 13 anos.
O custo de ocupação das lojas satélites foi de 13,6%, o que é um patamar bastante
saudável, um pouco abaixo da média do nosso portfolio e abaixo da média de outras
empresas no setor, o que nos dá conforto com respeito à saúde dos lojistas dos nossos
shoppings.
Essa taxa de ocupação, como vocês podem ver a comparação na parte inferior da página,
não só para a taxa de ocupação, mas para a taxa de inadimplência, se compararmos o
desempenho desses 10 principais ativos com a média alcançada pelo portfolio.
Passando agora para a página seis, por favor, entrando em destaques financeiros, a
composição da nossa receita bruta no trimestre, do lado esquerdo da página, na nossa
receita o aluguel representou 71,5%. Se a gente for decompor essa receita de aluguel,
aluguel mínimo representou 80,6%, stands e quiosques 11% e aluguel percentual 8,3%;
estacionamento 16,9%, receita de serviços 8,3% e CDU 3%.
Evolução da receita bruta do lado direito da página, tivemos um crescimento de 3,7%,
como já foi anunciado, entre o 2T e o 2T15. Apenas destacando que, se excluirmos as
vendas de participações, o crescimento teria sido 5,4% nesse período.
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Na página sete, continuando ainda com destaques financeiros, receita de locação, como
vocês podem ver, o same-store rent e same-area rent de 4%. Na parte inferior da página,
vocês podem, por favor, ver o impacto por tipo de loja, se excluirmos os números do
Shopping da Bahia desse same-store rent.
Continuando agora na página oito, NOI e EBITDA ajustado, considerando a mesma base,
isso contempla a venda de duas participações, principalmente, que são mais relevantes:
uma participação pequena no Shopping da Bahia e uma participação não tão pequena,
mas ainda nada relevante, no Shopping Santana em São Paulo.
Margem de NOI se manteve basicamente estável, não só olhando para o 2T14 e 2T15,
mas também para o 1S15 em comparação com o 1S14. Como vocês podem observar do
lado esquerdo da página, a margem de NOI saiu de 90% e foi 89,5%, considerando os
dados desse 2T15 e o NOI alcançou aproximadamente R$109 milhões no trimestre.
Nossa margem de EBITDA ficou basicamente estável, tanto no trimestre quanto no
semestre. O EBITDA alcançou R$93 milhões, enquanto que no semestre o EBITDA subiu
6,2% para alcançar aproximadamente R$177 milhões.
Passando para a página nove, um comentário sobre lucro líquido ajustado e FFO
ajustado, considerando novamente a mesma base. Lucro líquido no trimestre foi de
R$10,2 milhões e, no lado direito da página, um comentário sobre os indicadores de
AFFO e margem de AFFO.
Nossa margem de AFFO caiu de 27% para 22,5% no trimestre, alcançando R$27,4
milhões, enquanto que no semestre tivemos uma ligeira queda de margem – a margem
saiu de 20,8% para 19,5%. Esse resultado está ajustado por itens não recorrentes e
também por itens não caixa. Alcançamos, no 1S15, R$47 milhões em AFFO.
Na página 10, comentários sobre os vetores de crescimento. Acho que a Companhia tem
dado foco a expansões. Achamos por bem conduzir a expansão da ABL da Companhia.
Vínhamos em um ritmo bastante acelerado e tivemos bastante sucesso, considerando o
que foi feito – a inauguração de 14 empreendimentos no Brasil nos últimos 10 anos, o que
nenhuma empresa jamais realizou, em um espaço tão curto de tempo.
Identificamos – e acho que ninguém conseguia imaginar que passaríamos pelo período
que estamos passando, mas sabíamos que tempos mais desafiadores viriam pela frente e
tivemos a visão de parar com o desenvolvimento de empreendimentos em 2012 e 2013.
Portanto, o nosso foco – o principal vetor de crescimento da Companhia – está
concentrado na expansão da ABL dos nossos empreendimentos, o que, considerando o
que está anunciado, resultará em um aumento de 7% da nossa ABL própria. Isso
representa um CAPEX líquido a ser realizado de aproximadamente R$120 milhões.
Na página 11, por favor, vocês vão ver em detalhes as expansões que estão sendo
trabalhadas pelas nossas equipes, a data de inauguração, a ABL, a ABL própria,
informações sobre o retorno esperado, não só considerando o CAPEX, o cap rate
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estabilizado e a TIR e, novamente, isso resultará em um acréscimo de 25 mil m² de ABL
própria para a companhia com previsão de inauguração até o final de 2017.
Passando para a página 12, por favor, gostaria só de comentar o nosso balanço. Acho
que para a Companhia, em um momento feito esse, é um fator singular ter um balanço
que foi construído em base sólidas, seguindo critérios e princípios muito claros, baseado
em fundamentos.
Então hoje temos zero de passivo em USD, nossa exposição ao CDI é basicamente 9,5%,
considerando o perfil da nossa dívida, os indexadores, conforme apresentados na parte
inferior da página, no lado direito. Acho que vale a pena destacar que desde abril de 2013
a taxa Selic aumentou aproximadamente 7 p.p., enquanto que nossa dívida subiu menos
de 2 p.p.
Então, a gente teve a oportunidade de alocar esse capital que foi levantado lá atrás de
uma forma que gerou bastante valor para o acionista, ele vai gerar crescimento para a
Companhia, principalmente na medida em que nós continuamos amortizando e reduzindo
a alavancagem da Companhia. Isso passa para o equity.
Concluindo aqui, acho importante só destacar que a dívida total da Companhia era de
R$1,9 bilhão ao final do 2T15. Nossa disponibilidade em caixa é de R$300 milhões, o que
nos leva a uma dívida líquida de R$1,642 bilhão.
Passando, agora, para a página 13, concluindo essa parte da teleconferência, nós
apresentamos aqui dados financeiros e operacionais da Empresa. E, com isso, eu terei o
maior prazer de responder a perguntas e esclarecer, junto com meus colegas, quaisquer
pontos que vocês possam ter relacionados a qualquer aspecto da nossa operação e
estratégia. Muito obrigado.
Fred Mendes, HSBC:
Bom dia a todos. Eu tenho duas perguntas na realidade. A primeira é para entender
quando entrarem esses R$132 milhões da venda do ativo para o GIC, se vocês já têm
alguma ideia se esse dinheiro vai ser usado para reduzir a alavancagem ou se vai ser
distribuído para os acionistas.
E minha segunda pergunta é: na nota 10 do ITR vimos que o seu contas a receber
vencido há mais de 360 dias vinha geralmente acima do seu PCLD e, nesse trimestre,
inverteu. Seu PCLD aumentou em R$2,3 milhões e ele está maior do que o seu contas a
receber vencido acima de 360 dias. Eu só queria entender um pouco essa tendência e
entender se esses R$2,3 milhões desse aumento do PCLD já passou na sua DRE. Essas
são minhas duas perguntas. Obrigado.
Henrique Cordeiro Guerra:
Bom dia, Fred. Com respeito à sua primeira pergunta, sobre essa venda do Via Parque,
acho que é bom termos como pano de fundo a filosofia, qual é a visão da Companhia
sobre reciclagem de ativos. Desde 2012, começamos uma iniciativa de reduzir
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participação e vender ativos que não eram totalmente consistentes com o tipo de portfolio
que queremos ter.
No caso do Via Parque, especificamente, acreditamos muito no potencial do
empreendimento, mas enxergamos ali uma oportunidade de reduzirmos participação
nesse empreendimento. E vale ressaltar que foi um investimento fantástico para a
Companhia – alcançamos talvez a melhor rentabilidade para a Companhia até hoje, na
maneira como alocamos capital.
O que aconteceu? Em 2005 compramos esse ativo considerando na base de 100% por
aproximadamente R$60 milhões e vendemos agora uma participação – um pouco menos
da metade que temos – considerando uma base de R$450 milhões e ainda ficamos com a
outra metade. Os recursos que foram levantados através dessa venda serão utilizados
para reduzir alavancagem.
Temos uma dívida que é mais cara do que a média da empresa e com um duration muito
curto, então ele traz uma eficiência também para o balanço que achamos que conjugar
essa estratégia de reciclar um ativo que não se encaixa totalmente no nosso portfolio –
que não é bem o caso do Via Parque, mas também aliando a isso uma busca por maior
eficiência no nosso balanço, é algo que é bastante desejável nesse momento e algo que
vamos continuar perseguindo.
Renato Botelho:
Com relação provisão de créditos – a PDD – nossa política não mudou: os recebíveis
vencidos acima de 360 dias, fazemos a provisão e ela abrange todo o contrato. Então,
para os recebíveis recentes, quando eu faço uma baixa, sempre que há recebíveis com
prazo inferior a 360 dias, isso ocorre.
A mudança que ocorreu entre o 1º e o 2º trimestre foi um ajuste no shopping cuja
contabilidade externa da Aliansce tinha um problema em uma informação que
identificamos e fizemos esse ajuste nesse trimestre. Por isso hoje todos os nossos
shoppings estão seguindo nossa política.
Fred Mendes:
Perfeito. Obrigado, Henrique. Obrigado, Renato.
Jorg Friedemann, Goldman Sachs:
Obrigado pelo call. Eu tenho duas perguntas. Eu queria entender primeiro o impacto que
vocês estão percebendo – eu vi que vocês mencionaram – da expansão de Salvador no
same-store sales. E eu também queria reconciliar isso com o que vocês têm de
perspectiva para o 2º semestre, porque me parece que houve um pequeno adiamento da
entrega dessa expansão do 4T15 para o 1T16.
Então quando vocês estimam que os impactos vão diminuir e afetar a Empresa como um
todo? E vocês já têm algum tipo de clareza sobre alguma recuperação dessa tendência
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de same-store sales, dado o que vocês já observaram do trimestre até agora? Depois eu
faço minha segunda pergunta. Obrigado.
Henrique Cordeiro Guerra:
Jorg, obrigado pela pergunta e pela oportunidade de adereçar esse ponto. Esse é um
ponto que, obviamente, nos incomoda. Nos últimos cinco anos, vínhamos liderando o
setor amplamente em termos de crescimento de same-store sales e por questões
pontuais, a Companhia hoje, em alguns dos nossos shoppings, tem realmente apurado
um same-store sales abaixo da média das outras empresas nesses últimos dois
trimestres.
São problemas pontuais, como eu falei. Salvador é onde temos maior peso. Não existe
nada estrutural – a empresa continua tendo âncoras nesse empreendimento e tem nesse
empreendimento sua venda mais elevada por m² das suas operações do Brasil. Isso é o
caso de alguns dos principais lojistas do país.
A questão é que temos um shopping lá que está passando por uma série de
transformações – quer dizer, você tem melhora de acesso, você tem revitalização, você
tem obras que vão viabilizar futuras expansões. Tivemos também o atraso de uma dessas
expansões por uma decisão de um lojista – o Pão de Açúcar decidiu adiar a inauguração
das suas lojas, postergou a inauguração de algumas lojas que estavam previstas para
este ano e que vão ocorrer no 1T16.
E a somatória desses fatores fez com que as vendas ficassem abaladas nesse
empreendimento, mas como eu falei anteriormente, são problemas pontuais temporários
e nossa visão aqui é como conseguimos melhorar essa situação o mais rápido possível,
ou seja, tendo em vista que temos um fundo de comércio muito valioso.
Eduardo Prado:
Só uma observação em relação ao impacto da obra dessa expansão do supermercado: o
atraso tem a ver, como o Henrique falou, com o operador. A obra está dentro do
cronograma, então o impacto na circulação, na entrada do shopping, está dentro do que
tínhamos informado anteriormente, que acontece no 2S15. Então para o shopping, para a
circulação, esse impacto acaba antes.
Henrique Cordeiro Guerra:
Mas também o importante é o seguinte, poderíamos ter continuado com o shopping, foi
uma iniciativa da Companhia de continuar investindo na melhora do empreendimento,
apostando no futuro. Teremos daqui a um ano um Pão de Açúcar lá, a entrada de uma
Forever 21, as obras e a movimentação toda de lojas para abrir espaço para a entrada da
Forever 21 – isso tudo está em andamento.
Acho que continuamos trabalhando, apostando no futuro. Esse é o momento que temos,
de certa forma, de olhar um pouco além desse momento pelo qual estamos passando.
Acho que não é o momento de apostarmos em crescimento, mas vermos quais são as
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iniciativas que podemos tomar para assegurar que vamos ter, no futuro, uma posição que
é melhor do que a que temos hoje; e eu tenho certeza que isso pode acontecer.
Outro dado que eu tenho – e é importante – sobre same-store sales que abalou também é
que essa conjuntura toda macroeconômica que eu destaquei anteriormente afetou, de
certa forma, a curva de maturação de alguns empreendimentos mais novos.
Por exemplo, o shopping que temos em Bauru: nós temos lá uma expansão cuja
inauguração está prevista para o início do ano, que está em curso, que vai melhorar
também as vendas do empreendimento com um complemento de mix, com a entrada de
novos lojistas, que são desejáveis para aquele empreendimento.
Então, eu diria o seguinte: não há nada estrutural que esteja abalando o nosso samestore sales. São questões pontuais e, respondendo à sua pergunta de forma objetiva, eu
acho que vamos ver uma retomada desse indicador, se não no próximo trimestre, daqui a
dois ou três trimestres.
Mas, enquanto isso – e eu sempre fui bem claro sobre isso. Acho que não é só um único
indicador que ajuda a mensurar a saúde do nosso negócio. Acho que a taxa de ocupação
elevada que nós temos, o custo de ocupação baixo, principalmente das lojas satélites,
que são responsáveis por maior parte das nossas receitas, aliado a uma taxa de
inadimplência baixa, quer dizer, verificamos um balanço bastante forte para passar por
esse período em que continuamos buscando a desalavancagem da Companhia. Eu acho
que é aí que está o nosso foco neste momento.
Jorg Friedemann:
Está ótimo. Minha segunda pergunta tem a ver com – confesso que ainda não entendi
muito bem – aquela despesa não recorrente relacionada ao estacionamento de Salvador.
Se vocês pudessem só esclarecer um pouco mais os desembolsos que vocês ainda têm
em relação a isso e as contrapartidas, que eu acredito têm de ser feitas para adereçar o
pedido da prefeitura. Então, para entendermos os desembolsos e contrapartidas
relacionadas a esse início de cobrança. Obrigado.
Henrique Cordeiro Guerra:
Esse é um acordo. Só para você entender um pouco o background dessa situação, esse
é um acordo que foi feito entre todos os shoppings com a prefeitura de Salvador. Então há
um TAC que foi feito e é um documento público. A prefeitura tem uma contrapartida, não
só para nós, mas para todos os empreendimentos – todos os empreendimentos
começaram a cobrar estacionamento na mesma data, algo que foi trabalhado a quatro
mãos no setor, junto com a prefeitura.
Jorg Friedemann:
OK, mas só para entender, essas contrapartidas ainda não começaram a ser
desembolsadas, é isso mesmo?
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Eduardo Prado:
É isso mesmo, Jorg. Essa contrapartida depende de um cronograma da prefeitura para
justamente o projeto que ela vai implementar na cidade. A expectativa é que isso comece
em abril do ano que vem e seja em 24 parcelas. O valor da empresa é em torno de R$11
milhões.
Jorg Friedemann:
Perfeito. E os desembolsos que já impactaram os resultados neste trimestre são
relacionados exatamente a quê?
Eduardo Prado:
São relacionados à obrigação por compra de ativos. Quando aumentamos a participação,
houve vários aumentos de participação no shopping da Bahia, então em algumas dessas
aquisições havia uma obrigação, um pagamento adicional quando o estacionamento
iniciasse a cobrança. Uma parte desse valor foi pago no 2T15 e há em torno de R$8
milhões a R$9 milhões a serem pagos em cinco anos.
Henrique Cordeiro Guerra:
Nós negociamos um earn-out na compra dessas participações caso começássemos a
cobrar estacionamento no shopping.
Jorg Friedemann:
Mas me parece como se fosse um CAPEX ou investimento. Por que isso é distendido e
não passa pelo balanço?
Renato Botelho:
Refe-se a um dos primeiros stakes que compramos e como foi feita uma provisão de um
valor e uma projeção de um tempo. Como o estacionamento demorou muito mais do que
era a expectativa do início da cobrança – nossa expectativa na época é que a cobrança
tivesse ocorrido há cinco anos atrás –, a provisão que havia sido feita e que foi
contabilizada como CAPEX foi consumida.
À época houve uma discussão com a auditoria: faz-se a provisão nova ou não se faz.
Como não tínhamos certeza do fato, a decisão foi: mantenha o saldo e, na medida que
houve a cobrança nós pegamos esse aqui e complementamos. Pelo fado de ele não ter
sido reconhecido no ato da compra, o complemento de CAPEX é tratado como despesa
reduzindo o patrimônio líquido e não aumentando o ativo. É uma decisão contábil.
Jorge Friedman:
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Perfeito. Eu entendi. Muito obrigado, Renato. Obrigado a todos.
Nicole Hirakawa, Credit Suisse:
Bom dia a todos. Tenho duas perguntas. A primeira é sobre a inadimplência líquida que
caiu bastante trimestre contra trimestre, até caiu ano contra ano. Queria entender se
vocês tiveram algum volume de recuperação de crédito maior nesse trimestre, alguma
coisa mais não recorrente que puxou esse número para baixo.
O que estou tentando enxergar é se esse é o nível de inadimplência que podemos
esperar para os próximos trimestres. Se vocês puderem também dar uma cor de como
está o volume de atrasos de pagamento nesse trimestre, como ele se comportou versus
outros trimestres.
A outra pergunta é se vocês poderiam dar uma cor de como anda a dinâmica de
negociações de desconto com lojista, se vocês enxergam que nesse mês, nesse
trimestre, temos um cenário um pouco mais saudável, talvez, de venda. Como vocês
acham que é a dinâmica ao longo desse ano? Se vocês têm um base case de risco
potencial de volume de desconto, qualquer referência já ajudaria muito. Obrigada.
Henrique Cordeiro Guerra:
Nicole, obrigado pela pergunta. Com respeito à sua primeira pergunta sobre
inadimplência, a queda tem a ver com uma sazonalidade que você tem entre o 1T e o 2T
do ano. Houve uma ligeira recuperação de inadimplência também em dois shoppings que
tiveram o impacto e na melhora desse indicador.
A segunda pergunta sobre mercado atualmente, uma iniciativa que estamos tomando é
que criamos um Comitê de Desconto para ter uma maior gestão sobre os descontos que
são concedidos. Essa história de desconto virou moda e a alta Diretoria da Empresa está
olhando cada desconto que está sendo concedido em cada empreendimento. Estamos
fazendo isso semanalmente, fazendo parte agora da nossa rotina.
Não estou vendo nenhuma grande deterioração ou risco com respeito à inadimplência.
Acho que continuaremos vendo mais do mesmo e todo mundo está em um estágio
vigilante, quase de preocupação, aquele state of concern, focado realmente no resultado,
como podemos ajudar a impulsionar vendas nos empreendimentos e olhando ativo por
ativo para ver, novamente, o que pode ser feito para melhorar os resultados.
Nicole Hirakawa:
Obrigada, Henrique. Só um follow-up, sobre o Comitê de Desconto, você tem algum tipo
de formato de desconto padrão, do tipo duração de alguns meses, desconto de X, alguma
coisa mais padronizada? Qual tem sido o tipo de desconto mais comum para os casos
que vocês acabam concedendo alguma coisa? Qual o formato e talvez o montante?
Obrigada.
Henrique Cordeiro Guerra:
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Não temos e, pelo contrário, achamos que na maior parte dos casos, os descontos não
são devidos. Como eu falei, a saúde dos lojistas, dos nossos empreendimentos, eles
estão vendendo, está muito razoável o custo de ocupação. Temos empreendimentos em
Taboão da Serra, onde há uma loja vaga, então não vejo uma situação como essa, por
que dar desconto para um shopping que tem uma taxa de ocupação tão elevada?
Considerando que a taxa de ocupação da Companhia é acima de 97%.
Acho que existe um paradoxo, sim, em que se fala muito de desconto no setor, mas acho
que isso atinge menos as maiores empresas.
Nicole Hirakawa:
Está ótimo. Obrigada e bom dia.
Enrico Trotta, Itaú BBA:
Bom dia, Henrique, Renato e Eduardo. Tenho duas perguntas. A primeira, se vocês
pudessem comentar um pouco sobre a PDD. Até vemos a inadimplência caindo,
comparada com o 1T15, mas vimos um aumento na PDD nesse trimestre, por conta do
Via Parque, do Boulevard Brasília e do Boulevard Vila Velha.
Ainda nesse sentido, se vocês pudessem abrir como está o custo de ocupação dos
lojistas nesses ativos em específico que você tem tido algum tipo de aumento na PDD.
Minha segunda pergunta, puxando um pouco o que a Nicole perguntou com relação à
renegociação dos contratos de aluguel, vocês poderiam dar um pouco mais de
informação sobre o cronograma de revisional que vocês têm? Pode ser em termos de
receita, em termos de ABL ao longo dos próximos 12 meses. Obrigado.
Eduardo Prado:
Bom dia, Enrico. Em relação à PDD versus inadimplência, no valor da PDD houve um
impacto de um histórico que não foi exatamente relacionado a 360 dias, foi por um
período mais longo. Isso significou, dentro do shopping, em termos de PDD de aluguel e
condomínio que tinha um valor que já deveria ter sido provisionado e não foi. Esse
crescimento que está na linha de PDD não reflete somente a situação corrente.
Henrique Cordeiro Guerra:
Enrico, não existe nenhum risco isolado de execução com respeito à comercialização.
Inclusive, a nossa expectativa é bastante favorável no caso, por exemplo, de Bauru, onde
esperamos concluir a comercialização de 30 novas lojas. Na realidade, se olharmos a
Companhia esse ano, na atividade de comercialização, nós comercializamos mais lojas
do que no ano passado.
Enrico Trotta:
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Está certo, obrigado. Só um follow-up. Olhando o Shopping Nações Bauru, vemos que a
vacância aumentou comparada com o 1T15. Houve alguma coisa específica?
Eduardo Prado:
Sim, houve a saída de uma âncora. Houve uma comercialização durante o trimestre de
oito lojas, mas a saída dessa âncora refletiu nesse aumento da vacância. A Companhia já
anda em negociações avançadas e esperamos anunciar em breve a nova âncora. Então,
não vemos problemas em relação a essa área.
Henrique Cordeiro Guerra:
E é uma âncora também que não estava indo bem, então na realidade a entrada de um
novo lojista nesse shopping tem um potencial muito grande e também permitirá uma
melhora grande de fluxo no empreendimento.
Enrico Trotta:
Perfeito, Henrique. Obrigado, Eduardo. Bom dia para vocês.
Guilherme Vilazante, Bank of America Merrill Lynch:
Bom dia. Minha pergunta vai na linha dessa questão das lojas de eletroeletrônicos. Essa
linha mais fraca pode ser um movimento de conjuntura ou estrutural, em função de ecommerce e outras tendências que podem estar impactando esse segmento.
Dentro do grupo, existe algum movimento para isso, em uma perspectiva de redução do
ABL direcionado para o segmento no tempo? Quer dizer, quais são os próximos passos
se de fato essa queda se mostrar estrutural?
Henrique Cordeiro Guerra:
Acho que sua primeira afirmação é correta. Isso é uma tendência, não só no Brasil, mas
no mundo, de ter parte dessas vendas migrando realmente para o comércio online e
estaremos reagindo pontualmente.
O que nos dá conforto é que essas âncoras foram importantes, principalmente, para
alguns shoppings no passado, mas na medida em que, no caso de um Bangu, por
exemplo, há âncoras que não estão no empreendimento querendo entrar, nós temos até
uma oportunidade de complementarmos e fazermos uma mudança de mix que vem a
somar para o empreendimento no futuro. Acho que isso faz parte do nosso negócio, saber
girar o lojista de uma forma que gere valor para o empreendimento.
Eduardo Prado:
Só complementando a resposta do Henrique, olhando os números do desempenho
dessas lojas durante o trimestre, está clara uma questão pontual. Se pegar somente
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Trancrição da Teleconferência
Resultados do 2T15
Aliansce (ALSC3 BZ)
07 de Agosto de 2015
desse grupo de lojas, o same-store sales negativo de 16%, superior 16%, isso é
totalmente fora do padrão que estávamos tendo nos meses anteriores.
Henrique Cordeiro Guerra:
E há também o efeito de Copa do Mundo. Acho que é importante destacar. O ano
passado foi um ano também atípico, principalmente com a Copa do Mundo no Brasil.
Guilherme Vilazante:
Obrigado.
Nicole Hirakawa, Credit Suisse:
Obrigada por me deixarem fazer mais uma pergunta. É um ponto rápido. Estávamos
dando uma olhada aqui e há alguns shoppings da Companhia que estão performando
muito bem e têm uma vacância ao redor de 5%; o Boulevard Belém, Parangaba, Belo
Horizonte, Parque Shopping Belém.
Queria saber se vocês enxergam no curto prazo potencial para reduzir essa vacância de
maneira mais relevante ou se, na maior parte dos shoppings, são áreas que realmente a
demanda é um pouco menor, são áreas menos favorecidas. Queria entender um pouco
essa dinâmica. Obrigada.
Henrique Cordeiro Guerra:
Nicole, é um prazer responder mais essa pergunta. Não, a questão é outra. A questão é
que são vacâncias técnicas. Se você pegar o caso do Boulevard Belém, é o caso de um
empreendimento que têm uma venda por m² fantástica. A mesma coisa ocorre em
Parangaba e no Boulevard Belo Horizonte.
O que estamos fazendo é guardar essas áreas para o lojista desejável. Isso faz parte de
um plano de comercialização que cada ativo tem e queremos ter o lojista correto naquelas
áreas. Eu descreveria isso como uma vacância/reserva técnica.
Nicole Hirakawa:
Está certo. E alguma expectativa de preencher essa vacância técnica no curto prazo ou
demanda vinda dos lojistas corretos tem diminuído de alguma maneira?
Henrique Cordeiro Guerra:
Sim, eu acho que a expectativa é sempre a melhor possível, principalmente falando
desses empreendimentos, mas são casos específicos. Estamos em uma situação que eu
prefiro não comentar sobre isso agora, porque há negociações em curso.
Nicole Hirakawa:
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Trancrição da Teleconferência
Resultados do 2T15
Aliansce (ALSC3 BZ)
07 de Agosto de 2015
Está ótimo. Obrigada, bom dia.
Operadora:
Não havendo mais perguntas, gostaria de passar a palavra para o Sr. Henrique para as
considerações finais.
Henrique Cordeiro Guerra:
Muito obrigado. Queria agradecer a presença de todos nessa teleconferência e
permanecemos aqui à disposição para quaisquer esclarecimentos e dúvidas, como
sempre, abertos para qualquer encontro com vocês. Um abraço e bom dia a todos.
Operadora:
Obrigada, a teleconferência dos resultados do 2T15 da Aliansce está encerrada. Vocês
podem desconectar suas linhas agora. Tenham um bom dia.
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Trancrição da Teleconferência
Resultados do 2T15
Aliansce (ALSC3 BZ)
07 de Agosto de 2015
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completa) da transcrição. Entretanto, a MZ não se responsabiliza por eventuais falhas, já que o texto depende da qualidade
do áudio e da clareza discursiva dos palestrantes. Portanto, a MZ não se responsabiliza por eventuais danos ou prejuízos
que possam surgir com o uso, acesso, segurança, manutenção, distribuição e/ou transmissão desta transcrição. Este
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documento é de responsabilidade total e exclusiva da empresa que realizou o evento transcrito pela MZ. Por favor, consulte
o website de relações com investidor (e/ou institucional) da respectiva companhia para mais condições e termos
importantes e específicos relacionados ao uso desta transcrição.”
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