Valinhos, 16 de março de 2012.
Ilmo. Sr.
Presidente da
ASSOCIAÇÃO DOS MORADORES DO PARQUE NOVA SUIÇA E DO
RESIDENCIAL NOVA ITÁLIA – ASSUITÁLIA
A questão referente à cobrança de contribuições pelas
Associações de Moradores que administram loteamento ainda não se
encontra pacificada em nossos tribunais.
O Tribunal de Justiça de São Paulo possui três entendimentos:
1º) A obrigação de pagar por aqueles que se associaram; 2º) Algumas
Câmaras entendem que aqueles que não se associaram, não há a
obrigação de pagar; e 3º) Outras Câmaras entendem que, mesmo sem ser
associado, há a obrigação de pagar.
Confira a recentíssima decisão do E.Tribunal de Justiça de São
Paulo:
"LOTEAMENTO Taxa de manutenção Cobrança
Admissibilidade - Remuneração pelos serviços
prestados ou postos à disposição - Exigência que não
depende da natureza aberta ou fechada do loteamento
Contribuição devidamente aprovada em assembléia
Irrelevante a não associação e aquisição anterior à
instituição da sociedade, já que na condição de
vendedor,
se
beneficia
dos
serviços
prestados, pois estes são inclusos no preço do imóvel
e repassados aos compromissários compradores como
custo de melhoramento comum - Ausência de ofensa
ao princípio constitucional da livre associação Mora
caracterizada diante ausência dos pagamentos - Sendo
prestações de trato sucessivo, enquanto durar a
obrigação estão incluídas na sentença condenatória da
ação de cobrança Vencidas depois da condenação,
liquidam-se e se executam dispensada outra ação de
cobrança - Aplicação do art. 252 do Regimento Interno
deste Tribunal de Justiça - Sentença confirmada RECURSO NÃO PROVIDO". (Apelação nº 004748788.2008.8.26.0000, 10ª Câmara de Direito Privado - Relator
Des. Elcio Trujillo, Julgado em 13/03/2012)
Já o Colendo Superior Tribunal de Justiça possui os seguintes
entendimentos:
a) Possibilidade da Cobrança daqueles que são associados. Confira:
“CIVIL E PROCESSUAL. LOTEAMENTO FECHADO.
SERVIÇOS DE VIGILÂNCIA, LAZER, ADMINISTRAÇÃO E
CONSERVAÇÃO PRESTADOS AO PROPRIETÁRIO DOS
IMÓVEIS. COMPRA DO LOTE E ADESÃO AOS ESTATUTOS.
RECUSA AO PAGAMENTO DAS DESPESAS COMUNS.
AÇÃO DE COBRANÇA. PROCEDÊNCIA.
I. Procede a ação de cobrança movida por associação
de moradores instituída em loteamento fechado contra
titular de lotes que após a aquisição e a adesão aos
estatutos, deixa de adimplir com o pagamento das despesas
comuns relativas a serviços a ele disponibilizados ou por
ele fruídos.
II. Precedentes do STJ.
III. Recurso especial conhecido e provido.
(REsp nº 443.305-SP. Rel.Min. Aldir Passarinho Jr. Julgado em
10/03/2008).
b) Impossibilidade
associados. Confira:
de
cobrança
daqueles
que
não
são
“EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA. RECURSO
ESPECIAL. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. TAXAS DE
MANUTENÇÃO DO LOTEAMENTO. IMPOSIÇÃO A
QUEM NÃO É ASSOCIADO. IMPOSSIBILIDADE.
As taxas de manutenção criadas por associação
de moradores, não podem ser impostas a proprietário
de imóvel que não é associado, nem aderiu ao ato que
instituiu o encargo. (EREsp 444.931/SP, Rel. Ministro
FERNANDO GONÇALVES, Rel. p/ Acórdão Ministro
HUMBERTO GOMES DE BARROS, DJ 01/02/06).
E no Supremo Tribunal Federal, há o posicionamento do
Ministro Marco Aurélio, cuja decisão não é vinculante no sentido que não
é possível a cobrança de quem não é associado, confira:
“ASSOCIAÇÃO
DE
MORADORES
–
MENSALIDADE – AUSÊNCIA DE ADESÃO. Por não se
confundir a associação de moradores com o
condomínio disciplinado pela Lei nº 4.591/64, descabe,
a pretexto de evitar vantagem sem causa, impor
mensalidade a morador ou a proprietário de imóvel que
a ela não tenha aderido. Considerações sobre o
princípio da legalidade e da autonomia da manifestação
de vontade – artigo 5º, incisos II e XX, da Constituição
Federal”. (RE nº 432106, Julgado em 20/09/2011)
Por outro lado, foi reconhecida a repercussão geral,
requisito para a edição de súmula vinculante, no AI nº 745831, relator
Ministro Dias Toffoli.
Portanto, e conforme já decidido na última Assembleia
Geral, a Associação irá cobrar sim, as contribuições daqueles que são
associados e irá aguardar o posicionamento definitivo dos Tribunais
Superiores para cobrar daqueles que não se associaram, os valores
referentes a investimentos nos imóveis.
Apenas para esclarecer, aqueles que já foram
condenados em ações judiciais transitadas em julgado, mesmo que o STF
reconheça a impossibilidade de sua cobrança, continuarão obrigados, uma
vez que ela não tem o condão de desconstituir a coisa julgada.
Confira:
“A declaração de inconstitucionalidade de lei ou
ato normativo, proferida pela Corte Constitucional, em
momento posterior, não tem o condão de desconstituir
a coisa julgada que somente pode ocorrer em sede de
ação rescisória”. (TRF1ªR - AC nº 200.001.000.275.197 MG - 4ª T. - Rel. Juiz Hilton Queiroz - DJU 15.01.2002).
Atenciosamente,
EDERSON MARCELO VALENCIO1
ADVOGADO – OAB/SP 125.704
1
Pós-Graduado em Direito Empresarial pelo INPG/Universidade Castelo Branco; Especialista em Direito
Tributário pela Escola Paulista de Direito e Pós-Graduado em Direito Público pela Escola Paulista da
Magistratura.