LAUDO TÉCNICO DE AVALIAÇÃO
PROPOSTA Nº 47187
LAUDO Nº 66847/66844 | NOVEMBRO/2014
ESTRADA DA ÁGUA AMARELA, S/NR. - CHÁCARA BOM JARDIM ARAGUAÍNA - TO
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N.º PROPOSTA
: 47187.0
N.º LAUDO
: 66847/66844
SOLICITANTE
: Indústria e Comércio de Carnes e Derivados Boi Brasil Ltda
PROPRIETÁRIO
: Frigorífico Araguaína Ltda
FINALIDADE
: Determinação de Valor de Mercado
ENDEREÇO
Araguaína - TO
: Estrada da Água Amarela, s/nr. - Chácara Bom Jardim -
VALORES DA AVALIAÇÃO:
VALOR DE MERCADO: R$ 13.061.213,00 (Treze milhões e sessenta e um mil e
duzentos e treze reais)
Considerando o imóvel e bens móveis livres de qualquer ônus, posse, domínio,
hipoteca ou desapropriações que pesem sobre os mesmos e para a finalidade
específica para a qual foi destinada esta avaliação, para a data base Novembro/2014.
O valor citado acima se refere à finalidade específica deste laudo, ou seja, não
podendo servir de base para outras finalidades, para isso os critérios de avaliação
bem como os valores deverão ser re-analisados.
São Paulo, 28/novembro/2014.
SETAPE
ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES
CREA-SP 0183298
:$/',5$/9(6
7(,;(,5$
-81,25
&5($63
$VVLQDGRGLJLWDOPHQWH
SRU:$/',5$/9(6
7(,;(,5$
-81,25
/RFDOLGDGH6¥R3DXOR
'DWD
521$/'2
5,%(,52
/DXGRGH$YDOLD©¥R
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SRU521$/'2
5,%(,52
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Este documento foi assinado por AC SERASA SRF ICP-BRASIL. A lei brasileira, conforme Medida Provisória 2.100-2,
determina validade legal para qualquer documento digital certificado pela ICP-Brasil
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2
1E/
MÓDULO 1 .......................................................................................................................... 4
RESUMO DA AVALIAÇÃO .................................................................................................. 4
MÓDULO 2 ........................................................................................................................ 13
AVALIAÇÃO DO TERRENO .............................................................................................. 13
MÓDULO 3 ........................................................................................................................ 22
AVALIAÇÃO DAS CONSTRUÇÕES E BENFEITORIAS.................................................... 22
MÓDULO 4 ........................................................................................................................ 44
AVALIAÇÃO DE BENS MÓVEIS ....................................................................................... 44
MÓDULO 5 ........................................................................................................................ 46
METODOLOGIAS E CRITÉRIOS ...................................................................................... 46
MÓDULO 6 ........................................................................................................................ 57
ENQUADRAMENTO E ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO .............................................. 57
MÓDULO 7 ........................................................................................................................ 65
BENS MÓVEIS – RELATÓRIO ANALÍTICO ...................................................................... 65
MÓDULO 8 ........................................................................................................................ 66
LISTA DE FORNECEDORES ............................................................................................ 66
MÓDULO 9 ........................................................................................................................ 67
FOTOS .............................................................................................................................. 67
MÓDULO 10 ...................................................................................................................... 73
DOCUMENTOS UTILIZADOS ........................................................................................... 73
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MÓDULO 1
RESUMO DA AVALIAÇÃO
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4
M.1. INTRODUÇÃO
A SETAPE – Serviços Técnicos de Avaliação do Patrimônio e Engenharia
Ltda., inscrita no CNPJ-MF sob o no 44.157.543/0001-92, com sede na Rua Paes
Leme, 524, cj. 121, São Paulo, SP, contratada pela Indústria e Comércio de Carnes e
Derivados Boi Brasil Ltda. procedeu à avaliação de Prédio Industrial localizado na
Estrada da Água Amarela, s/nr, para a finalidade de Determinação de Valor de
Mercado, com data base para Novembro/2014.
O resultado da avaliação, bem como critérios técnicos, método adotado, nível
de
precisão
e
fundamentação,
definições
técnicas,
procedimentos
para
a
determinação de valores estão detalhados neste laudo, onde estão especificados os
objetos da avaliação e memoriais de cálculo.
M.1.1. ESCOPO
Esta avaliação tem por finalidade determinar os valores de mercado, dos bens
móveis e imóveis, apresentados pelo cliente, pertencentes ao Frigorífico Araguaína Ltda.
M.1.2. DESCRIÇÃO DO IMÓVEL
De acordo com a inspeção efetuada no local em 14 de novembro de 2014,
acompanhado por Sr. Sergiomar (63) 3353-2299, elementos fornecidos pelo
solicitante e dados obtidos em várias fontes cadastrais, as características principais
do objeto da avaliação são as seguintes:
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5
M.1.2.1. LOCALIZAÇÃO
Tipo do Imóvel
Proprietário
Endereço
Bairro
Município
Estado
Prédio Industrial – Frigorífico
Frigorífico Araguaína Ltda
Estrada da Água Amarela, s/nr.
Chácara Bom Jardim
Araguaína
Tocantins
M.1.2.2. MAPA DE LOCALIZAÇÃO DO IMÓVEL AVALIANDO
M.1.2.3. ZONEAMENTO
De acordo com o Plano Diretor vigente do município de Araguaína, o imóvel
avaliando localiza-se em Zona Urbana, porém não foi possível obter o mapa de
zoneamento do município.
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M.1.3. CARACTERÍSTICAS DO LOGRADOURO DE SITUAÇÃO
Logradouro
Mão
Largura
Direção
Estrada da Água
Dupla
Qtd
Traçado
Pavimentação
Calçadas
Guias
Sarjetas
Retilíneo
Terra batida
Não
Não
Não
Pistas
6m
Uma
Amarela
M.1.4. MEIOS NORMAIS DE ACESSO
O imóvel possuiu acesso somente por meio de veículos próprios.
M.1.4.1. CARACTERÍSTICAS DA REGIÃO
Uso Predominante:
Densidade de Ocupação:
Padrão Econômico:
Distribuição da Ocupação:
Área Sujeita a Enchentes:
Melhoramentos Públicos:
Transportes Coletivos:
Equipamentos Comunitários:
Intensidade de Tráfego:
Nível de Escoamento:
Principais Pólos de Influência:
Principais Vias de Acesso:
Rural.
Baixa
Médio
Horizontal
Não
Água, Energia Elétrica, Telefone.
Não
Não
Baixo
Ótimo
Centro do Município de Araguaína, Rodovia BR 153.
Rodovia BR 153.
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M.1.3.2. OCUPAÇÃO CIRCUNVIZINHA
M.1.5. DOCUMENTAÇÃO DO IMÓVEL
O terreno do imóvel avaliando possui formato regular, topografia plana, área
total de 633.757,00 m2, de acordo com planta fornecida pelo solicitante.
Como documente de matrícula recebemos somente o documento de certidão
de matrícula nº 38.471, que se refere somente parte da área de terreno imóvel,
nomeada como lote 15/03-A, conforme a tabela abaixo:
Matricula Numero
Área (há)
Cartorio
38.471
18.43.93ha
Registro de Imóveis de Araguaína
Data
Registro
12/06/2013
.Em planta fornecida pelo solicitante, notamos que a área total indicada é de
63.3757 há, ou seja, 633.757,00 m². Sendo que tal área se daria pela junção dos lotes
15/03-A (19,3383ha) e lote 15-03-B (44,0374ha).
Vale ressaltar que a área do lote 15/03-A mencionada na planta diverge da
área citada na certidão fornecida.
Para afeito de calculo da área total, considerou-se a área de terreno obtida em
planta, tendo em visto que é o único documento fornecido com área total.
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8
M.1.6. OCUPAÇÃO CIRCUNVIZINHA
M.1.7. FOTOS DO IMÓVEL AVALIANDO
O imóvel avaliando é composto basicamente por uma unidade frigorífica de
abate
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M.1.8. PREMISSAS PARA A AVALIAÇÃO
Devido a inconsistência da descrição da área de terreno contida na Certidão
fornecida, para efeito de cálculo adotamos a área de terreno indicada na planta
fornecida.
Para esta avaliação foram considerados: o imóvel e bens móveis. Os valores
determinados nesta avaliação consideram os equipamentos instalados e integrados
no processo produtivo em que se encontram, bem como ao imóvel em questão. Caso
estes equipamentos sejam separados deste contexto, isto é, tratados de forma
isolada, estes valores deverão ser revisados.
Considerou-se, como premissa, para efeito de avaliação, o bem livre de
hipotecas, arrestos, usufrutos, penhores, passivos ambientais ou quaisquer ônus ou
problemas que prejudiquem o seu bom uso ou comercialização.
As informações e dados técnicos, bem como a documentação fornecida para a
elaboração deste relatório são, por premissa, consideradas boas e válidas, não tendo
sido efetuadas análise jurídica ou medições de campo exceto estimativas “in loco”
para as benfeitorias e construções.
Não foram efetuadas medições para comprovação da área acima, não sendo
possível tecnicamente conciliar a vistoria física do imóvel com a documentação do
mesmo em anexo, bem como análise da matéria jurídica nela expressa, pois não é
este o objetivo deste trabalho.
Presume–se que não existam condições obscuras ou não aparentes, com
relação ao imóvel e aos bens móveis que os tornariam com mais ou menos liquidez.
Nenhuma responsabilidade é assumida por estas condições ou pelos serviços que
possam vir a se tornar necessários para a descoberta desses fatores.
O valor aqui atribuído se refere à finalidade específica deste laudo, ou seja,
Garantia, não podendo servir de base para outras finalidades, pois para tanto os
critérios de avaliação bem como os valores deverão ser re-analisados.
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Vale ressaltar, que as informações prestadas junto ao Laudo de Avaliação não
têm cunho definitivo sobre a propriedade, litígios ou alienações dos referidos bens,
sendo tão somente uma análise baseada nas diligências da vistoria e/ou informações
recebidas. Considerou-se que o imóvel mostrado seja o mesmo descrito na
documentação fornecida.
Os bens móveis foram avaliados “no estado” aparente que foram vistoriados.
Não foram feitos testes de funcionamento e qualidade nos mesmos.
Eventualmente para os equipamentos que não estão em operação, podem
estar faltando alguma peça ou acessórios dos mesmos, não sendo possível identificálos.
O Laudo é considerado pela SETAPE – Serviços Técnicos de Avaliação do
Patrimônio e Engenharia Ltda. como documento sigiloso, absolutamente confidencial,
ressaltando-se que os trabalhos não devem ser utilizados para outra finalidade que
não seja a estabelecida no termo de referência.
M.1.9. SITUAÇÃO DE MERCADO
Após um período de expansão descontínua rápida e desordenada, o espaço
urbano de Araguaína encontra-se bastante fragmentado com diversos loteamentos
mal sucedidos espalhados no entorno da cidade, entremeados por áreas rurais,
estruturas importantes locadas a grandes distancias da malha urbana, evidenciando
um crescimento sem planejamento.
Nível de Oferta:
Nível de Demanda:
Absorção:
Desempenho do Mercado Atual:
Baixa
Baixa/Média
Baixa/Média
Recessivo
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M.1.10. RESUMO DE VALORES
Descrição
Terreno (m²)
Construções e Benfeitorias
Máquinas e Equipamentos
Valor Total
Valor Total Mercado Adotado
Quant
633.757,00
5.119,83
298
Un
m2
m2
un
R$
Fator Comercialização 1,00
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12
Valor Mercado (R$)
2.216.293,00
5.748.016,00
5.096.904,00
13.061.213,00
13.061.213,00
MÓDULO 2
AVALIAÇÃO DO TERRENO
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M.2. CALCULO DO VALOR DO TERRENO
M.2.1. CONSIDERAÇÕES
O valor de mercado do terreno foi obtido com base no unitário definido para o
imóvel avaliando, considerando-se as devidas correções específicas ponderadas por
homogeneizações, para adequá-lo às características do avaliando.
O unitário adotado foi determinado após uma ampla pesquisa junto ao mercado
imobiliário, através de anúncios nos jornais e contatos com corretores, imobiliárias
atuantes, proprietários e pessoas afins. Identificamos elementos comparativos válidos
que, de acordo com as "Normas", devem possuir os seguintes fatores de equivalência:
a) Equivalência de Situação: dá-se preferência a locais da mesma situação
geo-sócio-econômica, da mesma região e zoneamento.
b) Equivalência de Tempo: sempre que possível, os elementos comparativos
devem apresentar contemporaneidade com a avaliação.
c) Equivalência de Características: sempre que possível deve ocorrer à
semelhança com o imóvel objeto da avaliação no que tange à situação, grau de
aproveitamento, características físicas, adequação ao meio, utilização etc.
Em se tratando de uma região com densidade Baixa, não há grande variedade
de oferta de terreno nas proximidades. Fez-se então uma ampla pesquisa onde foram
coletadas amostras as quais foram criteriosamente analisadas e 5 amostras foram
selecionadas em função da localização e grau de semelhança com o imóvel avaliando.
Segundo pesquisas de dados de mercado, o preço médio unitário do terreno é
de R$ 3,50 / m², determinado em cálculos apresentados neste módulo.
2
Área Total do Terreno
633.757,00 m
Valor Total do Terreno
R$ 2.216.293,00
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14
R$ 4,55 /m²
R$ 3,50 /m²
Limite Superior
Média Saneada
15
R$ 3,50 /m²
Média Aritmética
Fator
Aproveitamento
1,00
1,00
0,85
1,00
1,38
R$ 2,45 /m²
Fator
Proporção.Área
0,78
0,78
0,88
0,58
0,58
Limite Inferior
Fator.Oferta Unitário.Venda
(R$/m2)
0,90
2,60
0,90
5,18
0,80
9,64
0,90
3,65
0,90
3,79
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N.Ficha Unitário.Puro
(R$/m2)
19914.0
2,89
19915.0
5,75
19916.0
12,05
19933.0
4,05
19934.0
4,21
M.2.2. HOMOGENEIZAÇÃO
Fator
Localização
1,38
1,00
0,69
1,10
1,10
Fator
Homogen.
1,15
0,78
0,41
0,68
1,06
Unit.Homogenizado
(R$/m2)
2,99
4,04
3,95
2,48
4,02
M.2.3. ELEMENTOS COLETADOS
B - Comparativo 19914.0
Endereço:
Rodovia TO -164, saída para Santa Fé do
Araguaia, s/nr.
Bairro:
Cidade:
Araguaína
Estado:
TO
Tipo:
Com Edificações
Opção:
Venda
Á.Terreno:
145.200,00
Á.Construída:
400,00 m2
Testada:
100,00 m
m2
Topografia:
plana
Superfície:
seca
Vl.Solicitado:
R$ 600.000,00
Vl.Terreno:
R$ 2,89 /m2
Situação:
Oferta - 0.9
Data:
nov/2014
Informante:
Morada do sol Imobiliária - Sr. Donizeti - Tel. (63) 3414-3003
C - Comparativo 19915.0
Endereço:
Estrada da Água Amarela, em frente ao
avaliando, s/nr.
Bairro:
Chácara Bom Jardim
Cidade:
Araguaína
Estado:
TO
Tipo:
Com Edificações
Opção:
Venda
Á.Terreno:
169.400,00
Á.Construída:
500,00 m2
Testada:
100,00 m
m2
Topografia:
plana
Superfície:
seca
Vl.Solicitado:
R$ 1.200.000,00
Vl.Terreno:
R$ 5,75 /m2
Situação:
Oferta - 0.9
Data:
nov/2014
Informante:
Proprietária - Sra. Lea - Tel. (63) 9229-7737
Rua Paes Leme, 524 - 12º andar | 05424 904
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16
D - Comparativo 19916.0
Endereço:
Av. Rio Branco, s/nr.
Bairro:
Distrito Industrial
Cidade:
Araguaína
Estado:
TO
Tipo:
Com Edificações
Opção:
Venda
Á.Terreno:
290.400,00
Á.Construída:
2.000,00 m2
Testada:
100,00 m
Superfície:
seca
Vl.Solicitado:
R$ 3.500.000,00
Situação:
Oferta - 0.8
Data:
nov/2014
m2
Topografia:
plana
Vl.Terreno:
R$
12,05
/m2
Informante:
Proprietário - Sr. Fernando - Tel. (63) 9981-0577
E - Comparativo 19933.0
Endereço:
R. Floriano Augusto, fundos para o córrego
Jacubinha, s/nr.
Bairro:
Cidade:
Araguaína
Estado:
TO
Tipo:
Sem Edificações
Opção:
Venda
Á.Terreno:
18.501,00
Á.Construída:
0,00 m2
Testada:
40,00 m
m2
Topografia:
plana
Superfície:
seca
Vl.Solicitado:
R$ 75.000,00
Vl.Terreno:
R$ 4,05 /m2
Situação:
Oferta - 0.9
Data:
nov/2014
Informante:
Corretor - Sr. Nilton - Tel. (63) 9295-4642
Rua Paes Leme, 524 - 12º andar | 05424 904
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17
F - Comparativo 19934.0
Endereço:
R. Floriano Augusto, fundos para o córrego
Jacubinha, s/nr.
Bairro:
Cidade:
Araguaína
Estado:
TO
Tipo:
Sem Edificações
Opção:
Venda
Á.Terreno:
17.800,00
Á.Construída:
0,00 m2
Testada:
40,00 m
m2
Topografia:
plana
Superfície:
seca
Vl.Solicitado:
R$ 75.000,00
Vl.Terreno:
R$ 4,21 /m2
Situação:
Oferta - 0.9
Data:
nov/2014
Informante:
Corretor - Sr. Nilton - Tel. (63) 9295-4642
M.2.4. MAPA DE LOCALIZAÇÃO DO IMÓVEL AVALIANDO E
ELEMENTOS COMPARATIVOS
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18
M.2.5. TRATAMENTO ESTATÍSTICO
A análise e saneamento dos resultados obtidos é efetuada adotando-se uma
faixa de 30% em torno da média, descartando-se os elementos que excederem este
limite (discordantes).
Nesta explanação adotaremos a seguinte notação:
M = média aritmética
q = média saneada
O intervalo de confiança com 80% de certeza mínima, segundo as Normas, deve ser
calculado da seguinte maneira, segundo a distribuição t de Student:
§ S ·
E 0 = t ( n − 1, a / 2) × ¨ 0,5 ¸
©n ¹
sendo:
n = nº de elementos
a = 20% (100 - 80) (incerteza)
S = desvio padrão
sendo:
t (n-1, 10%) é a ordenada de distribuição de Student, com (n-1) graus de liberdade.
O intervalo de confiabilidade é dado pela seguinte fórmula:
IC = M ± E0
"q" somente será rejeitado se ¦t(n-1)¦ > t(n-1, a/2)
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19
Para o teste de hipótese:
t (n − 1) =
( M − q)
§ S ·
¨ 0,5 ¸
©n ¹
sendo:
n = nº elementos
M = média aritmética
q = média saneada
S = desvio padrão
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20
O memorial de cálculo segue adiante com seus respectivos resultados parciais
e finais.
TRATAMENTO ESTATÍSTICO DO TERRENO
Número de Elementos Coletados:
5
Número de Elementos Saneados:
5
Média Aritmética (p/m²):
R$ 3,50
Desvio Padrão:
0,72
Coeficiente de Variação:
20,53%
Limite Inferior (p/m²):
R$ 2,45
Limite Superior (p/m²):
R$ 4,55
Média Saneada (p/m²):
R$ 3,50
T. de Student:
1,5330
AMPLITUDE DO INTERVALO DE CONFIABILIDADE
Inferior (p/m²):
R$ 3,00
-14,08 %
Superior (p/m²):
R$ 3,99
14,08%
AVALIAÇÃO DO TERRENO
Área de Terreno:
633.757,00 m²
VALOR DE MERCADO
Unitário Saneado (p/m²):
R$ 3,50
Valor do Terreno:
R$ 2.216.293,00
AMPLITUDE DO INTERVALO DE CONFIABILIDADE
Inferior:
R$ 1.904.298,13
Superior:
R$ 2.528.288,45
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21
MÓDULO 3
AVALIAÇÃO DAS CONSTRUÇÕES E BENFEITORIAS
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22
M.3.1 DESCRIÇÃO DAS CONSTRUÇÕES E BENFEITORIAS
Sobre o terreno retro mencionado existem construções, cujas descrições
serão fornecidas a seguir:
Tipo:
Estrutura:
N.Pavimentos:
Indústria
1
Padrão.Construt.:
Superior
Concreto e Metálica.
Revest.Externo:
Massa Desempenada Pintada.
Pé.Direito:
Cobertura:
Telhas Trapezoidais Metálicas.
Estr.Cobertura:
5,00 m
Concreto e
Metálica.
Depend.Internas:
Gabinetes sanitários, sala de utensílios, sala de abate, bucharia setor de miúdos, triparia,
mocotó, salas de bandeja limpa, salas de bandeja suja, lavagem de carcaça, lavagem de
carretilha, embalagem primária, embalagem secundária, depósito de embalagens, antecâmara, câmaras de resfriamento, túneis de congelamento, câmara de estocagem, câmaras
de sequestro, expedição de congelados, depósito de bombonas, boilers, tendal de
embarque, subsolo com embarque de couros, mezanino com sala do administrativo, sala do
financeiro, lavabo, balança.
Área.Constr.:
Piso:
Parede:
2.057,04 m²
Idade:
15 anos
Granilite.
Azulejos Até o Teto.
Forro:
Isopainel, PVC, Sem forro.
Caixilhos:
Elementos Vazados, Ferro.
Porta:
Alumínio.
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23
Est.Conserv.: Reparos Simples
Tipo:
Refeitório e vestiário
Estrutura:
Concreto e Metálica.
N.Pavimentos:
1
Padrão.Construt.:
Revest.Externo:
Massa Desempenada Pintada.
Pé.Direito:
Cobertura:
Telhas Trapezoidais Metálicas.
Estr.Cobertura:
Econômico
3,00 m
Concreto e
Metálica.
Depend.Internas:
Refeitório, cozinha, despensa, sanitários masculino e feminino, vestiários masculino e
feminino, área de descanso.
Área.Constr.:
Piso:
Parede:
Forro:
338,18 m²
Idade:
10 anos
Est.Conserv.: Reparos Simples
Cimentado Queimado.
Azulejos 1/2 Altura, Azulejos Até o Teto, MassaDesempenada Pintada.
Sem forro.
Caixilhos:
Ferro.
Porta:
Ferro.
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24
Tipo:
Padrão.Construt.:
Médio
Revest.Externo:
Pé.Direito:
0,00 m
Cobertura:
Estr.Cobertura:
Estrutura:
Depend.Internas:
N.Pavimentos: 1
Curral
Concreto e Metálica, Metálica.
Metálica.
Consta de curral para 515 cabeças, com divisões (baias) para recepção e matança e para
observação, com estrutura de tubos metálicos pintados, com plataforma de desembarque,
brete de inspeção, com piso de concreto. Sobre o curral, estrutura metálica para passarela
metálica, com piso de tela metálica, guarda corpo em estrutura metálica tubular pintada, e
cobertura de telhas metálicas sobre estrutura metálica.
Área.Constr.:
Piso:
1.655,76 m²
Idade:
10 anos
Concreto.
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25
Est.Conserv.:
Reparos Simples
Tipo:
Estrutura:
Revest.Externo:
Cobertura:
Depend.Internas:
Padrão.Construt.:
Pé.Direito:
Massa Desempenada Pintada.
Estr.Cobertura:
Telhas de Policarbonato.
Simples
2,80 m
Metálica.
Escritório, copa, vestiários, sanitários.
112,74 m²
Piso:
Cerâmica.
Idade:
10 anos
Est.Conserv.: Reparos Simples
Alvenaria, Azulejos 1/2 Altura, MassaDesempenada Pintada.
Forro:
PVC.
Caixilhos:
Ferro.
Porta:
1
Concreto e Metálica.
Área.Constr.:
Parede:
N.Pavimentos:
Sede do S.I.F.
Ferro, Madeira.
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26
Tipo:
Estrutura:
N.Pavimentos:
Portaria
1
Padrão.Construt.:
Concreto e Metálica.
Revest.Externo:
Massa Desempenada Pintada.
Pé.Direito:
Cobertura:
Telhas Trapezoidais Metálicas.
Estr.Cobertura:
Depend.Internas:
Área.Constr.:
Piso:
Parede:
Forro:
Caixilhos:
Porta:
Simples
3,00 m
Metálica.
Sala de guarda, sanitário.
15,00 m²
Idade:
10 anos
Est.Conserv.: Reparos Simples
Cimentado Queimado.
Alvenaria, Azulejos 1/2 Altura, MassaDesempenada Pintada.
Sem forro.
Alumínio, Elementos Vazados.
Ferro, Madeira.
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27
Tipo:
Estrutura:
N.Pavimentos:
Depósito de embalagens
1
Padrão.Construt.:
Concreto e Metálica.
Revest.Externo:
Massa Desempenada Pintada.
Pé.Direito:
Cobertura:
Telhas Trapezoidais Metálicas.
Estr.Cobertura:
Depend.Internas:
Área.Constr.:
Piso:
Parede:
Forro:
Caixilhos:
67,12 m²
Metálica.
Idade:
Est.Conserv.:
10 anos
Reparos Simples
Cimentado Queimado.
Alvenaria, MassaDesempenada Pintada.
Sem forro.
Ferro.
Alumínio.
Tipo:
Balança
Área.Constr.:
3,00 m
Depósito de embalagem primária, depósito de embalagem secundária.
Porta:
Depend.Internas:
Simples
Estrutura:
Concreto.
Padrão.Construt.:
Médio
Consta de estrutura de concreto para base de balança rodoviária.
27,75 m³
Idade:
10 anos
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28
Est.Conserv.:
Entre Regular e Reparos Simples
Tipo:
Estrutura:
Produtos químicos
N.Pavimentos:
1
Padrão.Construt.:
Concreto e Metálica.
Revest.Externo:
Massa Desempenada Pintada.
Pé.Direito:
Cobertura:
Telhas Trapezoidais Metálicas.
Estr.Cobertura:
Depend.Internas:
Depósito de produtos químicos.
Área.Constr.:
32,17 m²
Piso:
Concreto.
Parede:
Simples
Idade:
10 anos
Alvenaria, MassaDesempenada Pintada.
Forro:
Sem forro.
Porta:
Ferro.
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29
Est.Conserv.: Reparos Simples
3,80 m
Metálica.
Tipo:
Estrutura:
Revest.Externo:
Cobertura:
Massa Desempenada sem Pintura.
Telhas Trapezoidais Metálicas.
Oficina.
Área.Constr.:
58,31 m²
Piso:
Concreto.
Forro:
1
Padrão.Construt.:
Simples
Concreto e Metálica.
Depend.Internas:
Parede:
N.Pavimentos:
Oficina
Idade:
10 anos
Alvenaria, MassaDesempenada Pintada.
Sem forro.
Caixilhos:
Ferro.
Porta:
Ferro.
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30
Pé.Direito:
Estr.Cobertura:
3,20 m
Metálica.
Est.Conserv.: Reparos Simples
Tipo:
Estrutura:
Casa de máquinas
N.Pavimentos:
1
Padrão.Construt.:
Médio
Concreto e Metálica.
Revest.Externo:
Massa Desempenada Pintada.
Pé.Direito:
Cobertura:
Telhas Trapezoidais Metálicas.
Estr.Cobertura:
3,00 m
Concreto e
Metálica.
Depend.Internas:
Sala de máquinas e painéis.
Área.Constr.:
84,05 m²
Piso:
Concreto.
Parede:
Forro:
Idade:
10 anos
Alvenaria, MassaDesempenada Pintada.
Sem forro.
Caixilhos:
Ferro.
Porta:
Ferro.
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31
Est.Conserv.: Reparos Simples
Tipo:
Estrutura:
Revest.Externo:
Cobertura:
Depend.Internas:
Casa de caldeira
Padrão.Construt.:
Pé.Direito:
Massa Desempenada Pintada.
Estr.Cobertura:
Telhas de Alumínio.
Superior
4,50 m
Metálica.
Cobertura para caldeiras, com base para segunda caldeira sem cobertura.
72,00 m²
Piso:
Concreto.
Forro:
1
Concreto e Metálica.
Área.Constr.:
Parede:
N.Pavimentos:
Idade:
10 anos
Alvenaria, MassaDesempenada Pintada.
Sem forro.
Rua Paes Leme, 524 - 12º andar | 05424 904
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32
Est.Conserv.: Reparos Simples
Tipo:
Estrutura:
Revest.Externo:
Cobertura:
Depend.Internas:
Padrão.Construt.:
Pé.Direito:
Massa Desempenada Pintada.
Estr.Cobertura:
Telhas de Alumínio.
Simples
3,20 m
Concreto e Metálica.
Graxaria, depósito de farinha de carne e ossos, expedição, sanitário, vestiário.
280,00 m²
Piso:
Concreto.
Forro:
1
Concreto e Metálica.
Área.Constr.:
Parede:
N.Pavimentos:
Graxaria
Idade:
10 anos
Alvenaria, MassaDesempenada Pintada.
Sem forro.
Caixilhos:
Ferro.
Porta:
Ferro.
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33
Est.Conserv.: Reparos Simples
Tipo:
Estrutura:
N.Pavimentos:
Almoxarifado
1
Padrão.Construt.:
Concreto e Metálica.
Revest.Externo:
Massa Desempenada Pintada.
Pé.Direito:
Cobertura:
Telhas Trapezoidais Metálicas.
Estr.Cobertura:
Depend.Internas:
Almoxarifados, sanitário.
Área.Constr.:
65,72 m²
Piso:
Concreto.
Parede:
Forro:
Econômico
Idade:
20 anos
Alvenaria, MassaDesempenada Pintada.
Sem forro.
Caixilhos:
Ferro.
Porta:
Ferro.
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34
Est.Conserv.: Reparos Importantes
3,00 m
Metálica.
Tipo:
Estrutura:
Revest.Externo:
Cobertura:
Depend.Internas:
Sala de necropsia
Massa Desempenada Pintada.
Padrão.Construt.:
Simples
Pé.Direito:
3,50 m
Estr.Cobertura:
Telhas de Alumínio.
Sala de necrópsia, forno crematório.
20,00 m²
Piso:
Granilite.
Forro:
1
Concreto e Metálica.
Área.Constr.:
Parede:
N.Pavimentos:
Idade:
10 anos
Alvenaria, Azulejos 1/2 Altura.
Sem forro.
Caixilhos:
Ferro.
Porta:
Ferro.
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35
Est.Conserv.: Reparos Simples
Metálica.
Tipo:
Estrutura:
Lavador de caminhão
N.Pavimentos:
1
Massa Desempenada Pintada.
Depend.Internas:
Lavador de caminhão com rampa e cabine de bombas.
Área.Constr.:
126,99 m²
Piso:
Concreto.
Tipo:
Estrutura:
Simples
Pé.Direito:
2,80 m
Concreto.
Revest.Externo:
Parede:
Padrão.Construt.:
Idade:
12 anos
Est.Conserv.: Reparos Simples
Alvenaria, MassaDesempenada Pintada.
N.Pavimentos:
Bicicletaria
1
Padrão.Construt.:
Médio
3,00 m
Concreto e Metálica.
Revest.Externo:
Massa Desempenada Pintada.
Pé.Direito:
Cobertura:
Telhas Trapezoidais Metálicas.
Estr.Cobertura:
Depend.Internas:
Metálica.
Bicicletaria com fechamento parcial por mureta de alvenaria revestida de massa
desempenada pintada.
Área.Constr.:
21,00 m²
Piso:
Concreto.
Forro:
Sem forro.
Idade:
10 anos
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36
Est.Conserv.: Reparos Simples
Tipo:
Estrutura:
N.Pavimentos:
Depósito de cascos e chifres
1
Padrão.Construt.:
Médio
3,00 m
Concreto e Metálica.
Revest.Externo:
Massa Desempenada Pintada.
Pé.Direito:
Cobertura:
Telhas Trapezoidais Metálicas.
Estr.Cobertura:
Depend.Internas:
Metálica.
Depósito de cascos e chifres.
Obs: fechamento parcial por muerta de alvenaria revestida de massa desempenada e por
alambrado metálico.
Área.Constr.:
80,75 m²
Piso:
Concreto.
Forro:
Sem forro.
Caixilhos:
Idade:
1 anos
Ferro.
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37
Est.Conserv.:
Regular
Tipo:
Estrutura:
N.Pavimentos:
Subestação
1
Padrão.Construt.:
Simples
4,50 m
Concreto.
Revest.Externo:
Massa Desempenada sem Pintura.
Pé.Direito:
Cobertura:
Laje de Concreto Impermeabilizada.
Estr.Cobertura:
Depend.Internas:
Subestação.
Área.Constr.:
28,00 m²
Piso:
Concreto.
Parede:
Forro:
Caixilhos:
Idade:
Alumínio.
Tipo:
Peneira estática
Área.Constr.:
Est.Conserv.: Regular
Laje.
Ferro.
Depend.Internas:
1 anos
Alvenaria, MassaDesempenada Pintada.
Porta:
Estrutura:
Concreto.
N.Pavimentos:
0
Padrão.Construt.:
Concreto.
Consta de bases de concreto para apoio de duas peneiras estáticas.
10,00 m³
Idade:
10 anos
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38
Est.Conserv.: Reparos Simples
Médio
Tipo:
Estrutura:
Depend.Internas:
Área.Constr.:
Tipo:
Estrutura:
Depend.Internas:
Área.Constr.:
Padrão.Construt.:
Bases para reservatórios metálicos
Médio
Concreto.
Consta de bases de concreto para apoio de 03 reservatórios metálicos cilíndricos verticais.
12,00 m³
Idade:
10 anos
Est.Conserv.:
Reparos Simples
Padrão.Construt.:
Reservatório australiano
Concreto.
Consta de base de concreto para reservatório australiano.
40,00 m³
Idade:
5 anos
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39
Est.Conserv.: Reparos Simples
Médio
Tipo:
Estrutura:
Depend.Internas:
Área.Constr.:
Tipo:
Estrutura:
Depend.Internas:
Padrão.Construt.:
Reservatório prismático
Médio
Concreto.
Consta de reservatório prismático em concreto impermeabilizado.
20,00 m³
Idade:
20 anos
Est.Conserv.: Reparos Importantes
Padrão.Construt.:
Base para tanques de sebo
Médio
Concreto.
Consta de bases de concreto para apoio de 02 tanques de sebo metálicos cilíndricos
horizontais.
Área.Constr.:
Tipo:
Depend.Internas:
Área.Constr.:
14,00 m³
Idade:
10 anos
Est.Conserv.: Reparos Simples
Padrão.Construt.:
Poços profundos
Consta de 03 poços profundos escavados em aluvião e rocha.
3,00 un
Idade:
10 anos
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40
Est.Conserv.: Reparos Simples
Médio
Tipo:
Estrutura:
Revest.Externo:
Cobertura:
Depend.Internas:
Área.Constr.:
Base do reservatório de fibra
Padrão.Construt.:
Simples
Pé.Direito:
2,70 m
Concreto.
Massa Desempenada Pintada.
Estr.Cobertura:
Laje de Concreto.
Concreto.
Depósito.
5,00 m²
Idade:
15 anos
Est.Conserv.:
Entre Reparos Simples e
Importantes
Piso:
Parede:
Concreto.
Alvenaria, MassaDesempenada Pintada.
Forro:
Laje.
Porta:
Ferro.
Tipo:
Lagoas
Depend.Internas:
Padrão.Construt.:
Consta de 03 lagoas de tratamento de efluentes, formadas a partir da movimentação de
terra, sendo 02 lagoas anaeróbias e 01 lagoa facultativa.
Área.Constr.:
Médio
6.200,00 m²
Idade: 10 anos
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41
Est.Conserv.: Regular
Tipo:
Área.Constr.:
3.200,00 m²
Tipo:
Fechamento
Depend.Internas:
N.Pavimentos:
Pavimentação
Idade: 10 anos
N.Pavimentos:
0
Padrão.Construt.:
Médio
Est.Conserv.: Entre Regular e Reparos Simples
0
Padrão.Construt.:
Médio
Consta do fechamento do perímetro do imóvel com fios de arame galvanizado apoiados em
mourões de madeira pintados.
Área.Constr.:
580,00 ml
Idade:
10 anos
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42
Est.Conserv.: Entre Regular e Reparos Simples
Descrição
Indústria
Refeitório e vestiário
Curral
Sede do S.I.F.
Portaria
Depósito de embalagens
Balança
Produtos químicos
Oficina
Casa de máquinas
Casa de caldeira
Graxaria
Almoxarifado
Sala de necropsia
Lavador de caminhão
Bicicletaria
Depósito de cascos e chifres
Subestação
Peneira estática
Bases para reservatórios metálicos
Reservatório australiano
Reservatório prismático
Base para tanques de sebo
Poços profundos
Base do reservatório de fibra
Lagoas
Pavimentação
Fechamento
TOTAIS
Quant
2.057,04
338,18
1.655,76
112,74
15,00
67,12
27,75
32,17
58,31
84,05
72,00
280,00
65,72
20,00
126,99
21,00
80,75
28,00
10,00
12,00
40,00
20,00
14,00
3,00
5,00
6.200,00
3.200,00
580,00
5.119,83
Rua Paes Leme, 524 - 12º andar | 05424 904
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Item
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
Un
m²
m²
m²
m²
m²
m²
m³
m²
m²
m²
m²
m²
m²
m²
m²
m²
m²
m²
m³
m³
m³
m³
m³
un
m²
m²
m²
ml
Soma
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
Não
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
Não
Não
Não
Não
Não
Não
Sim
Não
Não
Não
Vl Unitário
2.211,94
862,66
371,61
1.075,00
967,50
836,11
1.105,97
802,93
882,56
1.182,50
929,01
955,56
398,15
1.075,00
435,31
398,15
398,15
902,47
1.105,97
1.105,97
1.105,97
1.105,97
1.105,97
17.065,12
802,93
165,90
77,42
121,66
43
IA
15
10
10
10
10
10
10
10
10
10
10
10
20
10
12
10
1
1
10
10
5
20
10
10
15
10
10
10
EC
e
e
e
e
e
e
d
e
e
e
e
e
g
e
e
e
c
c
e
e
e
g
e
e
f
c
d
d
VU
80
70
50
70
70
60
50
60
60
80
30
60
60
70
60
20
20
60
50
50
50
50
50
20
60
30
30
30
VR
50
46
32
46
46
39
37
39
39
54
17
39
23
46
38
10
18
56
32
32
34
19
32
10
30
20
19
19
Dep
0,728
0,752
0,721
0,752
0,752
0,739
0,809
0,739
0,739
0,761
0,637
0,739
0,369
0,752
0,721
0,512
0,949
0,967
0,721
0,721
0,774
0,341
0,721
0,512
0,564
0,758
0,715
0,715
Vl Novo
4.550.049,06
291.734,36
615.296,97
121.195,50
14.512,50
56.119,70
30.690,67
25.830,26
51.462,07
99.389,13
66.888,72
267.556,80
26.166,42
21.500,00
55.280,02
8.361,15
32.150,61
25.269,16
11.059,70
13.271,64
44.238,80
22.119,40
15.483,58
51.195,36
4.014,65
1.028.580,00
247.744,00
70.562,80
7.867.723,02
M.3.2 CÁLCULO DOS VALORES DAS CONSTRUÇÕES E BENFEITORIAS
Vl Deprec
3.312.435,71
219.384,24
443.629,12
91.139,02
10.913,40
41.472,46
24.828,75
19.088,56
38.030,47
75.635,12
42.608,11
197.724,48
9.655,41
16.168,00
39.856,89
4.280,91
30.510,93
24.435,28
7.974,04
9.568,85
34.240,83
7.542,72
11.163,66
26.212,02
2.264,26
779.663,64
177.136,96
50.452,40
5.748.016,25
MÓDULO 4
AVALIAÇÃO DE BENS MÓVEIS
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44
M.4. BENS MÓVEIS
M.4.1. RESUMO DE VALORES
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45
MÓDULO 5
METODOLOGIAS E CRITÉRIOS
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46
M.5. METODOLOGIA
De acordo com as NORMAS (constantes no Módulo 6 deste relatório), a
metodologia avaliatória a ser utilizada deve alicerçar-se em pesquisa de mercado
envolvendo,
além
dos
preços
comercializados
e/ou
ofertados,
as
demais
características e atributos que exerçam influência no valor do imóvel avaliando.
Em função das características do imóvel avaliando e das disponibilidades de
dados seguros, relativos à obtenção dos valores do terreno e das benfeitorias,
optamos pela adoção de uma conjugação de métodos, quais sejam:
Para obtenção do valor de mercado do terreno adotaremos o “Método
Comparativo de Dados de Mercado”, para obtenção dos valores das benfeitorias
adotaremos o “Método da Quantificação do Custo”. Para a obtenção do valor de
mercado do imóvel como um todo realiza-se a composição do valor do terreno, valor
das edificações e benfeitorias e o fator de comercialização, metodologia está
denominada “Método Evolutivo”.
Para bens móveis, baseando-se nas NORMAS, a metodologia avaliatória é
fundamentada em pesquisas junto a fabricantes e/ou representantes ou através de
cotação de bens com as mesmas especificações ou bens similares ao avaliando.
Para obtenção do valor de mercado, utilizaremos o “Método Comparativo de
Dados de Mercado” e para os casos em que não conseguimos através deste método,
será aplicado o “Método de Custo”.
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47
M.5.1. DEFINIÇÕES GERAIS
M.5.1.1 DEFINIÇÃO DO VALOR DE MERCADO
O valor de mercado de um bem pressupõe uma situação, em que as partes
interessadas, conhecedoras das possibilidades de seu uso, encontrem-se na situação
em que tanto o comprador, quanto o vendedor, estejam interessados, porém não
compelidos a concretizar a transação.
M.5.1.2. CÁLCULO DO VALOR DE MERCADO
O valor de mercado foi obtido através da somatória dos valores do terreno e
das construções e benfeitorias e dos bens móveis, aplicando uma depreciação técnica
sobre as mesmas, e um fator de ajuste denominado "Fator de Comercialização".
Definição Fator de Comercialização: “Razão entre o valor de mercado de um
bem e o seu custo de reedição (valor depreciado) ou de substituição que pode ser
maior ou menor que 1,00 (um), em função da conjuntura do mercado na época da
avaliação”
É o fator aplicado sobre o valor depreciado, para o cálculo do valor de
mercado, quando este não pode ser calculado pelo método Comparativo Direto. Este
fator representa a oferta / procura para um bem, num determinado momento, podendo
em função disto, ser menor, igual ou superior à unidade. É calculado analisando-se
transações de bens similares, efetivamente realizadas na região onde se encontra o
bem avaliado, comparando-os com seus respectivos valores depreciados.
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48
Dentre as diferentes condições que interferem na determinação do fator de
comercialização, podemos mencionar:
•
localização do imóvel;
•
arquitetura e padrão compatível com o local;
•
funcionalidade;
•
equilíbrio econômico do empreendimento;
•
condições de obsolescência;
•
características geo-econômicas da região;
•
retração ou euforia do setor imobiliário, etc.
OBS: O valor do fator comercialização utilizado foi de 1,00
M.5.2. TERRENO
M.5.2.1. TRATAMENTO DE DADOS
No tratamento de dados foi utilizado o tratamento por fatores, no qual admitese, a priori, a validade da existência de relações fixas entre os atributos específicos e
os respectivos preços.
Conforme a NBR 14653-2:2011, os fatores utilizados neste tratamento devem
ser indicados periodicamente pelas entidades técnicas regionais reconhecidas e
revisados em períodos máximos de dois anos, e devem especificar claramente a
região para a qual são aplicáveis. Alternativamente, podem ser adotados fatores de
homogeneização medidos no mercado, desde que o estudo de mercado específico
que lhes deu origem seja anexado ao Laudo de Avaliação.
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49
No presente trabalho, utilizamos os fatores que efetivamente contribuíram na
homogeneização. Analisamos o coeficiente de variação antes e depois da aplicação
de cada variável isoladamente, visando a sua redução. Este procedimento foi utilizado,
pois os fatores regionais não foram publicados até o fechamento deste trabalho.
Para a obtenção do valor final do terreno avaliando, temos inicialmente que
determinar os seguintes fatores de ajustes necessários, a fim de compatibilizar as
amostras com o imóvel analisado, a saber:
FATOR OFERTA: adotou-se um fator de redução de 5% a 20% sobre o preço
ofertado, considerando-se a elasticidade da negociação, ocorrido no fechamento.
FATOR LOCAL: a transposição que utilizamos no presente trabalho foi
baseada na escala de valores varia de 0 a 10 em ordem crescente (notas atribuídas
ao local), devidamente aferidos para o local avaliando. O fator deve ser limitado
apenas à parcela de influência que a localização contribui na composição do valor
final do imóvel. Os elementos comparativos não foram transpostos através dos
valores de lançamento tributário, uma vez que estes estão defasados da realidade do
mercado imobiliário local.
FATOR APROVEITAMENTO: os elementos comparativos foram transpostos
para o local em estudo através do fator aproveitamento ajustado junto ao mercado
imobiliário local, limitando-se a sua influência à parcela com que o mesmo contribui na
composição do valor final do imóvel.
FATOR DE ÁREA: os elementos comparativos foram corrigidos em função de
sua área, observando-se que existe uma diferença de valores unitários de acordo com
a área do terreno, sendo os de maior área com unitários menores, limitando-se a sua
influência à parcela com que os mesmos contribuem na composição do valor final do
imóvel.
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50
Para tanto, utilizamos à fórmula constante da publicação “Curso Básico de
Engenharia Legal e de Avaliações”, autor Sérgio Antonio Abunahman, 2a. Edição,
Editora Pini:
1
§ Áreacomparativo · 4
¸¸
¨¨
© ÁreaAvaliando ¹ Ÿ quando a diferença entre as áreas do comparativo e do avaliando for menor a 30%
1
§ Áreacomparativo · 8
¸¸
¨¨
© ÁreaAvaliando ¹ Ÿ quando a diferença entre as áreas do comparativo e do avaliando for maior a 30%
FATOR DE ZONEAMENTO: É o fator de correção para sanear a influência do
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51
M.5.3. CONSTRUÇÕES E BENFEITORIAS
O valor das construções foi obtido baseando-se no estudo “Edificações –
Valores de Venda – 2002/2006” (Adequação) - NBR 12.721-2006, efetuado pela
Comissão de Peritos nomeados pelo M.M. Juiz de Direito Coordenador do Centro de
Apoio aos Juízes da Fazenda Municipal da Capital de São Paulo e com interpretação
pelo IBAPE-SP, em tabela com múltiplos dos custos das edificações atualizado para
Novembro/2014 com R8N divulgado mensalmente pelo Sindicato da Indústria de
Construção Civil de Tocantins, sendo sempre levado em consideração as
depreciações das construções em função da idade aparente, do estado de
conservação e depreciação de ordem funcional.
Para os casos de benfeitorias, bases, calçamento, muros, etc., os valores
adotados foram obtidos de pesquisa junto ao mercado local.
A vistoria técnica de campo determinou o estado de conservação para cada
item, conforme os padrões seguintes:
Para a determinação das depreciações, aplicaremos o “Método RossHeidecke”, cujo valor atual da benfeitoria é obtido através da aplicação do percentual
redutor relativo à depreciação física acumulada (idade e conservação do imóvel).
Cód.
Estado de
Conservação
Cód.
Estado de Conservação
Cód.
Estado de
Conservação
a
Novo
d
Entre regular e reparos
simples
g
Reparos importantes
b
Entre novo e
regular
e
Reparos simples
h
Entre reparos importantes
e sem valor
c
Regular
f
Entre reparos simples e
importantes
i
Sem valor
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52
M.5.4. BENS MÓVEIS E CONTEÚDOS
M.5.4.1 CRITÉRIOS GERAIS
Os critérios gerais empregados na avaliação dos bens móveis, parte do Ativo
Imobilizado da Empresa, conforme orientação dela emanada foram critérios
empregados em serviços de avaliações, para a finalidade proposta, variando conforme
a natureza do bem, que constitui em:
•
Verificação de existência de cada bem.
•
Verificação do estado de conservação de cada bem.
•
Estabelecimento do valor novo de reposição do bem, conforme procedimento
detalhado.
•
Estabelecimento do valor de mercado do bem, face sua obsolescência,
estado de conservação, vida útil e pesquisa de mercado.
M.5.4.2. DETERMINAÇÃO DO VALOR DOS BENS MÓVEIS
Verificamos a existência real de cada máquina avaliada conferindo, sempre
que possível, as informações quanto ao fabricante, marca, modelo e demais
características operacionais.
O valor novo de reposição dos bens avaliados foi estabelecido com base em
cálculos de custo atual para aquisição de um bem idêntico e novo. No caso dos bens
fora de produção, o valor que foi calculado será o custo para a aquisição de um bem
de características operacionais semelhantes.
Os valores apresentados como custo novo de reposição dos bens avaliados,
foram estabelecidos com base em catálogos, cotações e/ou listas de preços
solicitados e na medida do possível anexados para comprovação dos valores. Na
impossibilidade de se obter comprovantes, utilizamos como base informações por nós
obtidas diretamente de fabricantes e/ou comerciantes do ramo. Em todos os casos,
agregamos ao custo do equipamento os impostos devidos quando aplicável.
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53
Para o caso de máquinas estrangeiras que possuem representantes,
efetuamos as cotações, aplicando os devidos impostos e, para as que não estão na
situação acima, cotamos por similares produzidos atualmente no Brasil, utilizando
como base o valor de máquinas e/ou equipamentos de produção nacional.
Para os casos em que foi utilizado “Método Comparativo de Dados do
Mercado”, o valor novo de reposição é estimado em função da depreciação aplicada
para o bem. Para o caso de veículos, o valor novo de reposição aplicado, é o próprio
valor pesquisado no mercado.
Nos casos em que não conseguimos o valor de mercado através do “Método
Comparativo Direto de Dados do Mercado”, aplicamos o “Método de Custo”, partindo
do respectivo valor de reposição novo, com base em pesquisas efetuadas junto ao
fabricante e/ou representantes, aplicamos a depreciação técnica, face seu tempo de
vida útil, estado de conservação e obsolescência, e aplicamos um fator de
comercialização para ajuste do valor depreciado ao valor de mercado.
Quando o bem é desenvolvido, construído ou adaptado pela própria empresa
avaliada, usamos a Composição do Custo onde obtemos junto ás áreas pertinentes,
as informações necessárias de custos de projeto, material e mão de obra necessária
para a composição dos valores.
OBS.: Nos casos em que a idade real não pode ser constatada foi utilizada a
idade aparente verificada durante a vistoria.
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54
M.5.3. CRITÉRIO DO CÁLCULO DE DEPRECIAÇÃO TÉCNICA E
OBSOLESCÊNCIA
O método utilizado para o cálculo da depreciação técnica e obsolescência, é o
da Quota Fixa (Método da Linha Reta), conforme citado nas Normas do IBAPE Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia, que consiste na
depreciação como função linear da idade do bem, com variação uniforme ao longo da
vida útil, segundo a seguinte fórmula:
D = VNR - (VNR . AR/VU)
Onde:
D = Valor da depreciação do bem na data da avaliação
VNR = Valor novo de reposição do bem
AR = Anos Remanescentes
VU = Vida útil técnica e econômica esperada em anos
Para a determinação dos anos remanescentes são considerados os seguintes
fatores:
•
Condições, ambiente e turnos de trabalho
•
Estado de conservação
•
Planos de manutenção
•
Obsolescência
A vida útil técnica e econômica esperada é obtida através das seguintes fontes:
•
Tabela de vidas úteis no Livro Engenharia de Avaliações do IBAPE –
Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia, capítulo 18,
publicado pela Editora Pini em setembro de 2007.
•
Tabelas de vidas úteis próprias da SETAPE, desenvolvidas para
diversos segmentos de trabalho.
•
Consultas específicas junto aos fabricantes.
Estas vidas úteis podem ser adaptadas às condições operacionais de
determinadas empresas.
.
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55
M.5.4. CRITÉRIO DE ATUALIZAÇÃO DE VALORES
Nos casos em que os comprovantes não são da data recente é feito o devido
reajuste com base no respectivo índice econômico nacional publicado pela revista
“CONJUNTURA ECONÔMICA”, da “Fundação Getúlio Vargas”, obtendo-se assim o
correspondente valor atual. Como a publicação destes índices é feita com certo atraso,
o índice para o mês do laudo é calculado através dos índices oficiais da inflação, dos
últimos meses.
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56
MÓDULO 6
ENQUADRAMENTO E ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO
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57
M.6. ENQUADRAMENTO E ESPECIFICAÇÃO
A avaliação do imóvel em questão será procedida com a observância de todas
as diretrizes fixadas na Parte II da NBR 14653-2, que detalha os procedimentos gerais
da norma de avaliação de bens no que diz respeito à avaliação de imóveis urbanos,
inclusive glebas urbanizáveis, unidades padronizadas e servidões urbanas e Parte V
da NBR 14653 para bens móveis, que detalha os procedimentos gerais da norma de
avaliação de bens no que diz respeito à avaliação de máquinas e equipamentos,
instalações, e bens industriais em geral.
O detalhamento e interpretação das especificações constantes das Normas da
ABNT são discutidos e apresentados através de estudos analíticos pelo Instituto
Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia - IBAPE.
Este laudo foi avaliado segundo as normas da ABNT - Associação Brasileira de
Normas Técnicas, conforme descrição abaixo:
M.6.1. TERRENOS E CONSTRUÇÕES
Tabela 3 da NBR 14563-2:2011 – Grau de fundamentação no caso de
utilização do tratamento por fatores
Item
1
Pontos
3
2
1
3
3
4
TOT.:
2
9
Comentários
A caracterizacao do imóvel avaliando foi completa quanto a todos os fatores
utilizados analisados.
A quantidade de dados de mercado foi atendida a quantidade mínima para o
Grau I.
A identificação dos dados de mercado foi feita com apresentação de informações
relativas a todas as caracteristicas dos dados analisados, com foto e
caracteristicas observadas pelo autor do laudo.
O Intervalo admissivel de ajuste para o conjunto de fatores atende o Grau II.
Laudo Enquadrado no Grau I
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58
Tabela 5 da NBR 14563-2:2011 - Grau de precisão no caso de utilização de
tratamento por fatores
Descrição
III
Amplitude do intervalo de confiança de 80% em
torno do valor central da estimativa
< 30%
Grau
II
< 40%
I
< 50%
Nota: Observar subseção 9.1
Intervalo de Confiabilidade
Grau de precisão atingido
28,16%
Grau III
Tabela 6 da NBR 14563-2:2011 – Grau de fundamentação no caso da
utilização do método da quantificação de custo de benfeitorias
Item
1
Pontos
2
2
3
2
2
TOT.:
6
Comentários
Na estimativa de custo direto, utilizamos um custo unitário básico para projeto
semelhante ao projeto padrão.
O BDI adotado foi justificado.
A depreciacao física foi calculada por métodos técnicos consagrados,
considerando-se idade, vida útil e estado de conservação.
Laudo Enquadrado no Grau II
Tabela 10 da NBR 14563-2:2011 – Graus de fundamentação no caso da
utilização do método evolutivo
Item
1
Pontos
1
2
2
3
TOT.:
1
4
Comentários
Na estimativa do valor do terreno, atingimos o Grau I de fundamentação no
método comparativo ou no involutivo.
Na estimativa dos custos de reedição atingimos o Grau II de fundamentação no
método da quantificação do custo.
O fator de comercialização foi arbitrado.
Laudo Enquadrado no Grau I
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59
M.6.1.1. ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO
O presente trabalho é classificado como "Laudo Enquadrado no Grau I" quanto
à fundamentação da avaliação do imóvel e "Grau III" quanto à precisão do valor do
terreno, com amplitude do intervalo de confiabilidade de 28,16% de precisão do
terreno segundo as normas da ABNT - Associação Brasileira de Normas Técnicas
NBR 14653-2/2011.
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60
M.6.2. BENS MÓVEIS E CONTEÚDOS
Tabela 2 da NBR 14563-5:2006 – Graus de fundamentação para laudos de
avaliação de máquinas, equipamentos ou instalações isolados.
Item
Descrição
1
Vistoria
2
Funcionamento
3
Fontes de
informação e
dados de
mercado
Graus
III
Caracterização completa e
identificação fotográfica do bem,
incluindo seus componentes,
acessórios, painéis e
acionamentos.
O funcionamento foi observado
pelo engenheiro de avaliações e
as condições de produção,
eficiência e manutenção estão
relatadas no laudo.
Para custo de reedição:
Cotação direto do bem novo no
fabricante, para a mesma
especificação ou pelo menos três
cotações de bens novos similares
Para valor de mercado: no
mínimo três dados de mercado de
bens similares no estado do
avaliando
As informações e condições de
fornecimento devem estar
documentadas no laudo
4
Depreciação
Pontos Mínimos
Restrições
Implícita no valor de mercado do
bem
10
Todos os itens no mínimo no grau
II
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61
II
I
Caracterização sintética do
bem e seus principais
complementos, com
fotografias.
Caracterização
sintética do bem,
com fotografia.
O funcionamento foi
observado pelo engenheiro
de avaliações.
Não foi possível
observar o
funcionamento.
Para custo de reedição:
cotação direta do bem novo
no fabricante, para a
mesma especificação ou
pelo menos duas cotações
de bens novos similares
Para custo de
reedição: uma
cotação direta para
bem novo similar
Para valor de mercado: dois
dados de mercado de bens
similares no estado do
avaliando
As informações e condições
de fornecimento devem
estar relatadas no laudo
Calculada por metodologia
consagrada
6
Itens 2 e 4 no mínimo no
grau II e os demais no
mínimo no grau I
Para valor de
mercado: um dado
de mercado de bem
similar no estado do
avaliando
Citada a fonte de
informação
Arbitrada
4
Todos os itens no
mínimo no grau I
Tabela 3 da NBR 14563-5 – Enquadramento dos Laudos segundo seu grau
de Fundamentação (Avaliação de Máquinas, Equipamentos ou Instalações
Isolados)
Item
1
2
3
Pontos
1
2
1
4
TOT.:
2
6
Comentários
A vistoria foi sintética do bem com fotografia.
Quanto ao funcionamento foi observado pelo engenheiro de avaliações.
Quanto a fontes de informação e dados de mercado para custo de reedição: uma
cotação direta para bem novo similar; para valor de mercado: um dado de
mercado de bem similar no estado do avaliando; citada a fonte de informação.
Depreciação calculada por metodologia consagrada.
Laudo Enquadrado no Grau II
M.6.2.1. ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO
O presente trabalho é classificado como Grau II quanto à fundamentação da
avaliação para dos móveis e conteúdos, segundo as normas da ABNT - Associação
Brasileira de Normas Técnicas NBR 14653-5:2011.
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62
M.6.3. UNIDADE INDUSTRIAL COMPLETA
Tabela 4 da NBR 14563-5:2006 – Graus de fundamentação para a unidade
completa.
Item
Descrição
1
Funcionamento
2
Cadastro Técnico
3
Máquinas e
equipamentos,
móveis e utensílios
4
Terrenos
5
Edificações e infraestrutura
III
O funcionamento foi
observado pelo
engenheiro de
avaliações e as
condições de produção,
eficiência e manutenção
estão relatadas no
laudo.
Cadastro com
identificação de idade e
condição de
manutenção
Graus
Pontos Mínimos
Restrições
Graus
II
O funcionamento foi
observado pelo engenheiro
de avaliações.
Não foi possível observar o
funcionamento.
Cadastro com identificação
de idade
Relação dos bens
Pelo menos 80% do
valor do item no grau III
desta parte 5
(tabelas 2 e 3)
Pelo menos 80% do valor do
item no mínimo no grau II
desta parte 5
(tabelas 2 e 3)
Pelo menos 80% do
valor do item no grau III
da parte 2 ou parte 3
Pelo menos 80% do
valor no grau III da parte
2 ou parte 3
III
2,5
Itens 1 e 2 no mínimo
no grau III
Pelo menos 80% do valor de
item no mínimo no grau II da
parte 2 ou parte 3
Pelo menos 80% do valor do
item no mínimo no grau II da
parte 2 ou parte 3
II
1,5
Itens 1 e 2 no mínimo grau II
Tabela 5 da NBR 14563-5:2006 – Enquadramento dos Laudos
Segundo a Fundamentação (Imóvel + Móveis)
Item
Pontos
1
(II)
2
(II)
3
2
4
2
5
2
Total
6
I
Comentários
O funcionamento foi observado pelo engenheiro de
avaliações, atendendo os requisitos mínimos do
Grau II
O Cadastro com identificação de idade foi criado,
atendendo os requisitos mínimos do Grau II
Pelo menos 80% do valor do item estão no mínimo
no grau II desta parte 5, atendendo os requisitos
mínimos do Grau II
Pelo menos 80% do valor de item estão no mínimo
no grau II da parte 2 ou parte 3, atendendo os
requisitos mínimos do Grau II
Pelo menos 80% do valor de item estão no mínimo
no grau II da parte 2 ou parte 3, atendendo os
requisitos mínimos do Grau II
Laudo enquadrado no Grau II
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63
Pelo menos 80% do valor
do item no mínimo no grau
I desta parte 5
(tabelas 2 e 3)
Pelo menos 80% do valor
do item no mínimo no grau
I da parte 2 ou parte 3
Pelo menos 80% do valor
do item no mínimo no grau
I da parte 2 ou parte 3
I
1
Todos os itens no mínimo
no grau I
&RQGLomRPtQLPD
III
II
I
(III)
(II)
(I)
(III)
(II)
(I)
>= 3
>= 2
>= 1
>= 3
>= 2
>= 1
>= 3
>= 2
>= 1
>= 9
>= 6
>= 3
M.6.3.1. ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO
O presente trabalho é classificado como "Laudo Enquadrado no Grau I" quanto
à fundamentação da avaliação para dos móveis e conteúdos, segundo as normas da
ABNT - Associação Brasileira de Normas Técnicas NBR 14653-2/5:2011.
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64
MÓDULO 7
BENS MÓVEIS – RELATÓRIO ANALÍTICO
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65
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%-16&$37&203/$7$)250$6863(16$',0;0
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3URMHWR/DXGR
MÓDULO 8
LISTA DE FORNECEDORES
Rua Paes Leme, 524 - 12º andar | 05424 904
São Paulo | SP | Brasil | Tel: 5511 3817.2021-2020
Fax: 5511 3817.4329 | www.setape.com.br
66
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6­23$8/2
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6­23$8/2
:HE6LWH
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&LGDGH
/,0(,5$
(PDLO
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&RG 1RPH
7HO)D[
,1'Ò675,$0(&Æ1,&$)8-,0272/7'$
(VWDGR
6­23$8/2
:HE6LWH
KWWSZZZIXMLPRWRFRPEU
&LGDGH
0$8È
(PDLO
&RG 1RPH
7HO)D[
6$%52(&2035(6625(6
(VWDGR
6­23$8/2
:HE6LWH
KWWSZZZMRKQVRQFRQWUROVFRPEU
&LGDGH
6­23$8/2
(PDLO
/8&,$1($'5,$12#-&,&20
&RG 1RPH
7HO)D[
68/3$&.0$48,1$63$5$(0%$/$*(0
(VWDGR
56
:HE6LWH
ZZZVXOSDFNFRPEU
&LGDGH
&$;,$6
(PDLO
VXOSDFN#VXOSDFNFRPEU
&RG 1RPH
7HO)D[
5.62/87,216$8720$d­2
(VWDGR
63
:HE6LWH
ZZZPXQGRGDDXWRPDFDRFRPEU
&LGDGH
6­23$82
(PDLO
VDF#PXQGRGDDXWRPDFDRFRPEU
&RG 1RPH
7HO)D[
$5$87(50(48,3$0(1726/7'$
:HE6LWH
(PDLO
1RPH
7HO)D[
&DFKRHLULQKD
0$3$10217$*(16,1'8675,$,6(0$187(1d­2/7'$
:HE6LWH
(VWDGR
56
&LGDGH
*$5,%$/',
PDSDQ#PDSDQFRPEU
&RG 1RPH
7HO)D[
0(7$/85*,&$-.
:HE6LWH
(PDLO
56
&LGDGH
YHQGDV#DUDXWHUPFRPEU
&RG (PDLO
(VWDGR
(VWDGR
6&
&LGDGH
&$3,1=$/
PHWDOXUJLFDMN#JPDLOFRP
&RG 1RPH
7HO)D[
%$/$1d$6$)76/7'$
(VWDGR
0,1$6*(5$,6
:HE6LWH
ZZZEDODQFDVDIWVFRPEU
&LGDGH
8%(5/Æ1',$
(PDLO
FRQWDWR#EDODQFDVDIWVFRPEU
&RG 1RPH
7HO)D[
(VWDGR
0,1$6*(5$,6
:HE6LWH
&LGDGH
$5$*8$5,
(PDLO
JH]D#JH]DFRPEU
*(=$/7'$
MÓDULO 9
FOTOS
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67
M.9.1. FOTOS – IMÓVEL
Vista da Estrada da Água Amarela com imóvel à esquerda
Vista geral do imóvel
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68
Vista da portaria
M.9.2. FOTOS – BENS MÓVEIS
Box para atordoamento - Araguaina | Item: 862 |
Elevador de carretilhas - Araguiana | Item: 858 |
Guilhotina JARVIS - Araguaina | Item: 871 |
Lavador de cabeça - Araguaina | Item: 875 |
Pistola para atordoamento - Araguaina | Item: 863 |
Plataforma balança rodoviaria - Araguaina | Item: 983 |
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69
Reservatorio de agua - Araguaina | Item: 1016 |
Serra para carcaça - Araguaina | Item: 976 |
Serra para peito - Araguaina | Item: 997 |
Tanque de agua - Araguaina | Item: 855 |
Tanque Mapan para agua geladda - Araguaina | Item: 1016 |
Trilho para movimentação - Araguaina | Item: 866
Peneira estatica - Araguaina | Item: 1058 |
Centrifuga - Araguaina | Item: 939 |
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70
Trator NH - Araguaina | Item: 1060 |
Caldeira - Araguaina | Item: 1055 |
Caldeira a lenha - Araguaina | Item: 1054 |
Arqueadeira Cyklop - Araguaina | Item: 1008 |
Painel elétrico - Araguaina | Item: 1056 |
Clarificador de sebo - Araguaina | Item: 1041 |
Prensa expeller - Araguaina | Item: 1047 |
Prensa para farinha - Araguaina | Item: 1050 |
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71
Condensador - Araguaina | Item: 1026 |
Decanter - Araguaina | Item: 1044 |
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72
Triturador de ossos - Araguaina | Item: 1033 |
MÓDULO 10
DOCUMENTOS UTILIZADOS
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73