NORMAS DE RESTRIÇÃO,
USO, APROVEITAMENTO
E CONSTRUÇÃO
EMPREENDIMENTO
GOLF GARDENS
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GOLF
GARDENS
RESTRIÇÕES DE OCUPAÇÃO DOS LOTES
As “Normas de Restrição, Uso, Aproveitamento e Construção” tem como objetivo
regular o direito de utilização e aproveitamento dos lotes, sendo que tais limitações são
supletivas e prevalecem após o cumprimento das Legislações Federal, Estadual e
Municipal tanto, ao uso do solo, quanto à aprovação de projetos.
1.
RESTRIÇÕES DE OCUPAÇÃO DOS LOTES
As restrições presentes neste manual são aquelas que constam do “Contrato Padrão”
em sua cláusula vigésima segunda, as quais serão objeto de homologação junto à
Associação de Amigos do Golf Village na forma do Estatuto, registradas em cartório e
elaboradas com o intuito de facilitar a consulta e orientação dos proprietários e
profissionais por eles contratados.
a.
Nos lotes não poderá ser edificado mais de um prédio, que se destinará
exclusivamente para fins residenciais, cujo projeto deverá ser aprovado pela
Prefeitura do Município de Carapicuíba, Concessionárias e Órgãos Públicos,
e seu respectivo anteprojeto deverá ser previamente analisado e
aprovado pela Associação de Amigos do Golf Village, observadas as
exceções estipuladas no item b a seguir;
b.
Será permitido o remembramento e correspondente desdobro dos lotes
desde que seja mantido o lote mínimo de 500 m², obedecidos os recuos
descritos no item 1.1.d abaixo. Poderão ser unificados dois ou mais lotes
contíguos por divisas laterais ou de fundos, devendo neste último caso ser
previsto tratamento arquitetônico adequado à fachada posterior da edificação,
favorecendo o plano urbanístico destinado ao logradouro para o qual fique
voltada a face posterior da edificação. Todas as obrigações e restrições
constantes destas Normas continuarão a ser aplicadas no lote resultante da
unificação;
c.
Os pedidos de remembramento ou desmembramento de lotes deverão ser
aprovados pela Associação de Amigos do Golf Village e a sua solicitação
deverá ser encaminhada ao departamento técnico da Associação;
d.
No caso de remembramento ou desmembramento de lotes, a construção no
lote resultante deverá ter aproveitamento aprovado pela Associação;
e.
Não será permitida, em hipótese alguma, a abertura de vielas, ruas, praças
ou passagem de pedestre, quando da unificação de lotes;
f.
Somente será permitida a execução de canis ou viveiros destinados à criação
de cão de guarda e aves ornamentais, sendo vedada a execução e
manutenção de quaisquer outros, de forma que o ruído e condições de
higiene não incomodem a vizinhança;
g.
Serão aceitos quiosques e churrasqueiras afastados do corpo da edificação
da casa desde que não caracterizem, nos termos da Lei Municipal, área
construída computável;
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1.1.
RESTRIÇÕES DE OCUPAÇÃO DOS LOTES
h.
Com o fim de evitar a erosão e assoreamento, além de prejuízo visual, a
partir da imissão de posse, mesmo enquanto não construir, o associado
deverá manter o lote limpo e gramado, providenciando a limpeza de seu lote
pelo menos uma vez por ano, conservando sempre a flora local, não sendo
permitido o uso do lote para qualquer finalidade ou atividade. Caso os
associados não cumpram a obrigação da limpeza conforme aqui
determinado, fica a Associação autorizada a fazê-lo, cobrando o
ressarcimento das despesas incorridas;
i.
Os lotes estão todos demarcados e caso necessite de nova demarcação o
proprietário arcará com este custo.
RECUOS E OCUPAÇÃO
A Lei nº 2.107 de 05 de julho de 1999, do Município de Carapicuíba, regula o
parcelamento, o uso e ocupação do solo, e adota as seguintes definições que foram
destacadas resumidamente para dirimir quaisquer dúvidas, relacionadas a seguir:
LEI MUNICIPAL Nº 2.107
Alinhamento ou testada – Linha divisória entre o imóvel de propriedade particular ou
público e o logradouro público.
Área Construída ou Edificada – Soma das áreas dos pisos utilizáveis, cobertos, de
todos os pavimentos e todas as edificações num lote, inclusive edículas, galpões,
depósitos, etc... desde que apresentem pé direito superior a 2,00 metros.
Área ocupada – é a projeção em plano horizontal da área construída situada acima do
solo, de todas as edificações existentes em um lote, inclusive edículas, galpões,
depósitos, etc...
Coeficiente de Aproveitamento - relação entre o total de área construída e a área do
lote.
Declividade do lote – é a relação entre a diferença de nível dos pontos mais altos e
mais baixos das divisas do lote e a distância horizontal entre os pontos.
Fachada – qualquer das faces externas de uma edificação. Fachada principal – aquela
voltada para o logradouro público.
Frente do lote – Sua divisa lindeira à via de circulação.
Fundo do lote – Divisa oposta à frente.
Profundidade do lote – Distância medida entre o alinhamento do lote e uma paralela a
este, que passa pelo ponto mais extremo do lote em relação ao alinhamento.
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RESTRIÇÕES DE OCUPAÇÃO DOS LOTES
Recuo – Distância medida entre o limite externo da projeção horizontal da edificação e a
divisa do lote, sendo que, o recuo de frente é medido em relação ao alinhamento, ou
quando se tratar de lote lindeiro a mais de um logradouro público, a todos os
alinhamentos. Os recuos serão definidos por linhas paralelas às divisas do lote,
ressalvados o aproveitamento do subsolo e a execução de saliências em edificações,
nos casos previstos em lei.
Taxa de ocupação – Relação entre a projeção horizontal da área construída e a área do
lote.
Taxa de ocupação máxima – é o fator pelo qual a área do lote deve ser multiplicada
para se obter a máxima área de projeção horizontal.
a.
A área de construção total (coeficiente de aproveitamento) não poderá ser
superior a 80% (oitenta por cento) da área do lote. A projeção horizontal da
construção principal, que poderá ter dois pavimentos (vide alínea “h” e “j”
abaixo), não deve ultrapassar 35% da área do lote (taxa de ocupação), não
computada a edícula que poderá ter ocupação de até 10% da área do lote.
OCUPAÇÃO E APROVEITAMENTO
CROQUIS EXEMPLIFICATIVOS
(SEM ESCALA)
TO = taxa de ocupação
CA = coeficiente de aproveitamento
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RESTRIÇÕES DE OCUPAÇÃO DOS LOTES
b.
Será permitida a construção de edícula isolada da edificação principal desde
que tenha um só pavimento e a sua área não ultrapasse 10% da área total do
lote e obedeça aos seguintes recuos: 4.00 m da edificação principal e 1.50m
em uma das laterais do lote, podendo estar alinhada com o fundo e uma das
laterais;
c.
Não será permitida a construção de edícula isolada do corpo da casa em
lotes de esquina;
RECUOS – LOTES DE ESQUINA
Lotes com fundo conforme descrição
RECUOS – LOTES DE ESQUINA
Lotes sem fundo conforme descrição
CROQUIS EXEMPLIFICATIVOS
CROQUIS EXEMPLIFICATIVOS
(SEM ESCALA)
(SEM ESCALA)
*Obs.: Uma das laterais deverá ter 1,50m de largura e a outra 2,50m.
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d.
RESTRIÇÕES DE OCUPAÇÃO DOS LOTES
Sem prejuízo das restrições das posturas e diretrizes municipais, a
construção principal deverá respeitar os seguintes recuos mínimos;
de frente
5,00 metros
a partir do alinhamento do lote
de fundos
4,00 metros
medidos da divisa dos fundos do lote
Laterais
1,50 metros e 2,50 metros
de cada um dos lados do lote original
Os recuos acima mencionados são contados a partir da alvenaria externa até a divisa do
lote. Após o final da alvenaria só poderá haver o beiral natural do telhado ou laje, com no
máximo 1,00 metro de largura (nota: observar o croqui esquemático abaixo).
RECUOS – IMPLANTAÇÃO
CROQUIS EXEMPLIFICATIVOS
(SEM ESCALA)
*Obs.: Uma das laterais deverá ter 1,50m de largura e a outra 2,50m.
e.
Todos os recuos acima mencionados são contados a partir do alinhamento
do lote. Serão permitidas pérgolas no recuo lateral, desde que ligadas à
edificação e sua profundidade não seja superior a 1/3 da lateral do corpo
principal da edificação;
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RESTRIÇÕES DE OCUPAÇÃO DOS LOTES
f.
Se utilizados os recuos de frente ou lateral para o estacionamento de
veículos, seus respectivos abrigos deverão necessariamente ser removíveis
e abertos em todas as suas faces;
g.
A faixa frontal do lote, exceto se utilizada para estacionamento, será
destinada exclusivamente ao jardim, sendo vedada qualquer outra utilização;
h.
As edificações não poderão apresentar mais de dois pavimentos acima do
nível da rua, sendo, porém, permitida a execução de mezzanino não alinhado
frontalmente acima deste, entretanto, contar-se-á todos os níveis para efeito
de coeficiente de aproveitamento dos lotes;
i.
A edificação deverá apresentar área construída mínima de 120,00 m² (cento
e vinte metros quadrados);
j.
As habitações poderão prever utilização de desnível, nos casos de terreno
em aclive e declive acentuado, devendo os compartimentos que
permanecerem contra o solo receber tratamento impermeabilizante
adequado, favorecendo a salubridade futura dos mesmos e o conforto de
seus usuários;
k.
Para a apuração da altura das edificações deverá ser considerado o ponto
mais alto do telhado, não podendo ultrapassar 9,00 metros, contados a partir
do terreno natural (cota média);
ALTURAS
CROQUIS EXEMPLIFICATIVOS
(SEM ESCALA)
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RESTRIÇÕES DE OCUPAÇÃO DOS LOTES
Considera-se terreno natural, definido para os fins a que se destina este manual, a cota
média do terreno da construção, obtida pela linha que liga os pontos médios da frente e
do lado oposto do lote.
COTA MÉDIA
CROQUIS EXEMPLIFICATIVOS
(SEM ESCALA)
1.2.
FECHAMENTOS (MUROS E CERCAS VIVAS)
a.
Os muros divisórios, de alvenaria ou não, deverão ter altura máxima de 2,50
metros a partir do recuo frontal, excetuando-se os muros de divisa do
loteamento. A vedação da frente do lote deverá ser feita em cerca viva com
no máximo 1,00 m de altura, continuando pelas divisas laterais, até o final do
recuo de frente exigido, onde será permitido muro de vedação de até 2,50
metros nos dois recuos laterais;
b.
Na hipótese de haver obrigatoriedade técnica de elevação de muros de
arrimo o limite acima mencionado poderá ser alterado, prevalecendo os
critérios de segurança, porém sua construção deverá ser indicada em projeto,
analisada e aprovada pela Associação;
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c.
RESTRIÇÕES DE OCUPAÇÃO DOS LOTES
Nesse caso, deverá ser adotada cautela na execução da terraplenagem, no
sentido de não comprometer ou colocar em situação de instabilidade os
muros existentes. Os projetos deverão informar as cotas extremas do nível do
lote a ser ocupado e o perfil da terraplenagem;
FECHAMENTO DO LOTE
CROQUIS EXEMPLIFICATIVOS
(SEM ESCALA)
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APROVAÇÃO DO PROJETO E
EXECUÇÃO DAS OBRAS PREDIAIS
2. DA APROVAÇÃO DO PROJETO
Todos os projetos, antes de serem apresentados à Prefeitura de Carapicuíba, deverão
ser analisados e aprovados pela Associação de Amigos do Golf Village. Segue abaixo a
relação da documentação necessária para análise da Associação:
a.
02 vias do Projeto elaborado segundo o padrão Prefeitura de Carapicuíba
contendo: plantas baixas de todos os pavimentos e da cobertura (escala
1:100), cortes, elevação frontal e lateral (escala 1:100) e levantamento
topográfico (escala 1:100);
b.
02 vias do memorial descritivo;
c.
02 vias do memorial de tanque séptico e poço absorvente; localização e
implantação deverão estar apontadas nos projetos previstos no item “a”
acima;
d.
Cópia da guia de ART recolhida do autor do projeto;.
e.
Cópia do Contrato e/ou Escritura do Lote;.
f.
O valor da taxa de análise de projeto será definido pela Associação de
Amigos do Golf Village.
Quando houver unificação ou desmembramento de lotes, deverão ser apresentadas a
documentação e plantas exigidas pela Associação e pela Prefeitura Municipal de
Carapicuíba.
Para início de obra será necessária a apresentação de cópia de Alvará de Execução e
cópia de Planta Aprovada pela Prefeitura Municipal de Carapicuíba.
3. DA EXECUÇÃO DAS OBRAS
a.
Não será permitida a ocupação de lote(s) vizinho(s) para fins de canteiro de
obras, depósito de materiais ou quaisquer outras finalidades sem prévia
autorização, por escrito, do proprietário/possuidor do lote que se pretende
ocupar;
b.
O lote de apoio deverá fazer divisa comum com a obra em uma das laterais
ou nos fundo, não sendo permitida a utilização de lotes atravessando ruas,
nem o uso de áreas públicas destinadas a jardim ou lazer como lote de apoio
ao canteiro;
c.
O lote de apoio deverá ser reconstituído, removido todos os vestígios da
obra, materiais e entulhos, além de ser entregue nas mesmas condições de
recebimento com a topografia original;
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EXECUÇÃO DAS OBRAS
d.
Cada proprietário deverá recolher para dentro dos limites de seu lote ou do
lote de apoio todo o material destinado à execução de sua obra, no prazo
máximo de 12 (doze) horas, do respectivo recebimento;
e.
Quando realizar(em) edificação no(s) lote(s), o(s) proprietário(s) deverá(ão)
manter a área da calçada em frente ao(s) lote(s) totalmente gramada e os
taludes de aterro e corte, bem como os locais potencialmente erodíveis com
cobertura vegetal, de forma a impedir a erosão;
f.
As calçadas deverão ser executadas de acordo com o padrão definido pela
Associação;
g.
Antes do início da construção principal, mas após a expedição do alvará de
licença do poder público competente, será permitida a construção de um
barracão provisório para depósito de materiais de construção e uso do
guarda da obra. O referido barracão deverá ser demolido após a conclusão
da obra ou no prazo de 180 (cento e oitenta) dias, contados da expedição
daquele alvará, caso a obra não seja iniciada em tal período;
h.
As canaletas deverão ser protegidas a fim de evitar sua danificação quando
do acesso de caminhões durante a obra;
i.
A instalação sanitária para o canteiro de obra deverá distar 2,50m de todas
as divisas;
j.
Durante a execução das obras as ruas deverão se manter limpas;
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DAS INSTALAÇÕES PREDIAIS
k.
O lote deverá estar todo tapumado durante a obra, e caso haja previsão de
muros em projeto, os mesmos poderão ser construídos substituindo o tapume.
O início da construção só poderá se dar após o completo fechamento do
canteiro de obras. Deverá ser executado portão provisório para entrada de
veículos e pedestres;
l.
As instalações sanitárias deverão ser construídas, obrigatoriamente, no lote
onde será feita a obra, sendo vetadas suas construções no lote de apoio;
m.
Os barracões deverão ter acesso único pelo interior do canteiro. Não sendo
permitidas portas e janelas voltadas para as vias públicas. Os barracões para
guardar material poderão ser construídos em alvenaria, madeira ou container
de metal;
n.
O esgoto da obra deverá ser captado e conduzido ao sistema de tanque
séptico, filtro anaeróbio e sumidouro. Ficando expressamente proibido o
lançamento de efluentes de esgotos ou detritos na rede coletora de águas
pluviais;
o.
As caçambas para retirada de entulhos deverão ser depositadas sempre dentro
dos lotes. Excepcionalmente, quando a obra estiver em fase final, mediante a
autorização formal da Associação, poderá ser depositada no leito carroçável
da rua, afastada da canaleta. Em hipótese alguma será autorizado pela
Associação, o depósito das caçambas em passeios públicos;
p.
Os caminhões de transporte de materiais de construção, de caçambas, de
mudanças ou equivalentes poderão circular pelo Loteamento nos horários das
8:00h às 18:00h de segunda a sexta-feira e aos sábados no horário das 8:00h
às 12:00h.
4. DAS INSTALAÇÕES PREDIAIS
4.1. Água e Esgoto
a.
Os proprietários deverão procurar diretamente a Sabesp pelo telefone 0800119911 para solicitar a sua ligação domiciliar de água e, quando da conclusão
e operação do sistema de captação de esgoto, a sua interligação à rede
pública de coleta de esgoto;
b.
As instalações do cavalete e abrigo deverão respeitar as normas da Sabesp;
c.
Deverá ser previsto a reservação mínima de 2.000 litros de água potável em
cada lote;
d.
Todos os adquirentes estarão obrigados a dar servidão para a ligação e
passagem de águas e esgoto, na faixa de recuo lateral livre, desde que
devidamente canalizados e assentados, correndo por conta do favorecido toda
e qualquer despesa inerente a esses serviços, bem como à sua manutenção;
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DAS INSTALAÇÕES PREDIAIS
e.
Os proprietários dos lotes 04 e 16 da quadra 08 obrigam-se a respeitar as
áreas “non aedificandi” para passagem da rede de esgoto, conforme projeto
aprovado pela Sabesp, bem como viabilizar e permitir a qualquer tempo a
manutenção que se faça necessária na rede de esgoto;
f.
Enquanto o sistema de coleta e tratamento de esgotos não estiver operando,
os proprietários são obrigados, sob sua responsabilidade, a implantar tanque
séptico, filtro anaeróbio e sumidouro, de acordo com a NBR 7229 E NBR 13969
da ABNT, , de conformidade com projeto sempre previamente apresentado
antes da ocupação dos lotes;
g.
Não serão servidos pela rede de esgotos, face a dificuldades técnicas, os
lotes 10 a 18 da quadra 03, lotes 01 a 08 da quadra 11, lotes 01 a 13 da
quadra 12 e lotes 01 a 10 da quadra 13, devendo seus proprietários
utilizarem-se para o esgotamento das águas servidas do sistema prescrito no
item acima. Uma alternativa a ser definida pela Associação e os proprietários
envolvidos poderá ser a implantação de uma “rede condominial” a ser
executada nos fundos dos lotes e interligada à rede principal. Outra
alternativa possível poderá ser o bombeamento individual para a rede
principal.
4.2. Energia Elétrica, Telefone e TV a Cabo
a.
A ligação de energia elétrica deverá ser solicitada diretamente na Eletropaulo
pelo telefone 0800 7272120;
b.
O fornecimento de energia será feito por meio de cabos aéreos e a entrada
de luz (local do medidor) deve ser executada conforme padrão usual da
Eletropaulo;
c.
Cabe lembrar que o dimensionamento de carga da residência e condutores
elétricos devem ficar a cargo do técnico responsável;
d.
O loteamento possui dois tubos subterrâneos para ligação de telefonia e TV a
cabo, no diâmetro de 40mm cada um;
e.
A solicitação de linha telefônica deverá ser feita pelo número 103;
4.3. Rede de Gás
a.
O loteamento possui rede de tubulação para GLP para fornecimento de gás e
a medição será feita por telemetria na central de fornecimento localizada na
portaria do empreendimento;
b.
A solicitação de interligação a rede de gás deve ser feita a Ultragaz pelo
telefone 21397000;
c.
O tubo subterrâneo para fornecimento de GLP tem 63mm de diâmetro e foi
instalada na parte superior da vala fita de advertência para proteção quando
da escavação da mesma.
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