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PROPOSTA N.º 255/CM/2011
Cedência em direito de superfície de lotes para a construção de 106 fogos
à Cooperativa Nova Imagem, no quadro do protocolo CML-FENACHE,
na Rua Pardal Monteiro/Marvila
Pelouros: Habitação e Património
Serviços: DMH/DPP – Departamento de Planeamento e Projectos, Grupo de Trabalho de
Coordenação do Protocolo CML/FENACHE e DPI
Considerando que:
•
Nos termos das deliberações 470/CM/92 e 390/AML/92, votadas respectivamente em
23/09 e 22/10 de 1992, foi determinada a cedência do direito de superfície sobre os
lotes 1 a 26 situados na Rua Pardal Monteiro, em Chelas, na Zona N2, à entidade
Cooperativa a indicar pela FENACHE, para construção de 148 fogos, ao abrigo do
Protocolo de Cooperação CML/FENACHE, e das condições gerais aprovadas pelas
deliberações n.º 431/CM/90 e n.º 117/AML/90, publicadas, respectivamente nos D.M.
n.º 16019 de 10 de Dezembro de 1990 e n.º 16046, de 21 de Janeiro de 1991.
•
O Plano de Urbanização de Chelas de 16/11/1964 teve por objecto a programação da
urbanização da zona de Chelas e a disponibilização de terrenos para a construção,
constituindo fundamento para expropriações por utilidade pública urgente de prédios
necessários a tal desiderato;
•
Razões de oportunidade e conveniência urbanística impuseram a necessidade de
reformulação do programa de urbanização de Chelas, mediante a elaboração dum
projecto de loteamento municipal, com obras de urbanização, com vista ao
ordenamento do espaço envolvente e da área de implantação do lotes, em
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conformidade com os índices e parâmetros urbanísticos previstos no Plano Director
Municipal entretanto em vigor (ou seja, a 30 de Setembro de 1994, mas antecipado
pelas respectivas Normas Provisórias que vigoraram ente Junho de 1992 e 30 de Junho
de 1994), com eficácia directa e imediata a todos os projectos em curso;
•
A concepção e a elaboração deste novo projecto de loteamento municipal, cujo
procedimento de aprovação correu sob o n.º de Proc. 55/URB/2006, consubstancia
alteração superveniente das circunstâncias de facto e de direito subjacentes ao teor e
conteúdo de Proposta n.º 470/92, onde assentou o programa de urbanização para a Rua
Pardal Monteiro, em Chelas, na Zona N2, e pela qual se determinou a cedência do
direito de superfície dos Lotes 01 a 26;
•
Em reunião de Câmara de 14/05/2008, mediante a Proposta n.º 322/2008, foi
deliberada a aprovação da operação de loteamento municipal para a Rua Pardal
Monteiro, Zona N2, Chelas, Freguesia de Marvila, a que corresponde o Proc. nº
55/URB/2006 da qual resultam constituídos quatro Lotes, sendo os Lotes nº 2009/001,
2009/002 e 2009/004, destinados aos usos habitacional e terciário e o lote nº 2009/003
destinado exclusivamente a uso habitacional, permitindo construir um total de 106
fogos destinados a habitação a custos controlados;
•
Por despacho, exarado pelo Senhor Vereador do Pelouro do Urbanismo, a fls. 481 do
Proc. n.º 55/URB/2006, foram aprovados os projectos de obras de urbanização e em
21/12/2009 foi emitido o respectivo Alvará de Loteamento Municipal n.º 2009/01, o
qual já se encontra registado na Conservatória do Registo Predial de Lisboa da
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Freguesia de Santa Maria dos Olivais, estando igualmente ali descritos os quatro lotes
e inscritos na Matriz predial urbana da Freguesia de Marvila;
•
A aprovação da operação de loteamento municipal e dos projectos de obras de
urbanização, tituladas pelo Alvará de Loteamento n.º 2009/01, consubstanciam actos
administrativos dispositivos objectivamente incompatíveis, por razões de conveniência
e oportunidade urbanística, com as deliberações de Câmara e Assembleia Municipal
que incidiram sobre a Proposta n.º 470/92;
Assim e nestes termos, tenho a honra de propor que a Câmara Municipal de Lisboa,
ao abrigo das disposições conjugadas dos artigos 64.º, n.º 6, alínea a) e 53.º n.º 2
alínea i) ambos da Lei 169/99, de 18 de Dezembro, na redacção conferida pela Lei
n.º 5-A/2002, de 11 de Janeiro e nos termos dos artigos 147.º, 138.º e 142.º a 145.º, n.º
1, do CPA, delibere aprovar e submeter à Assembleia Municipal:
1) A substituição das deliberações n.ºs 470/CM/92 e 390/AML/92, de 23 de Setembro de
1992, pub. no BM de 9/11/1992, pelas quais se determina a cedência à FENACHE,
em regime de Direito de Superfície, dos lotes 1 a 26 sitos na Rua Pardal Monteiro, exzona N2 de Chelas, representados a vermelho nos desenhos n.ºs 55617 e 55618 do
Departamento de Construção de Habitação anexos àquelas deliberações, pela presente
proposta de constituição do direito de superfície sobre os quatro lotes objecto do alvará
de loteamento municipal n.º 2009/01, nos termos e condições a seguir enunciados:
a. O Direito de Superfície será constituído pelo prazo de 70 anos, eventualmente
prorrogável, a favor da “Nova Imagem, União de Cooperativas de Habitação,
U.C.R.L”, sobre os lotes nº 2009/001, 2009/002, 2009/003 e 2009/004, sitos na
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Rua Pardal Monteiro na ex-zona N2 de Chelas, na freguesia de Marvila,
descritos no anexo 1 a esta proposta e orlados a cor preta na cópia da planta n.º
08/017/04 do Departamento de Património Imobiliário, destinados à construção
de 106 fogos de custos controlados e de áreas terciárias, pelo valor de
1.446.905,31 euros (um milhão, quatrocentos e quarenta e seis mil,
novecentos e cinco euros e trinta e um cêntimos) (ANEXO III).
b. A sujeição do contrato de cedência do Direito de Superfície ao Protocolo de
Cooperação celebrado entre o Município e a Fenache – Federação Nacional de
Habitação Económica, F.C.R.L e às condições gerais aprovadas pela
deliberação n.º 117/AML/90;
2) A aprovação das condições especiais para este loteamento constantes dos Anexo I e II
da presente Proposta, conforme indicado na cláusula 14ª das condições gerais
aprovadas pelas deliberações n.º 431/CM/90 e n.º 117/AML/90;
3) A autorização da constituição de hipoteca sobre o Direito de Superfície supra-referido,
ou sobre as edificações a construir, a favor da entidade que financiar a construção ou a
aquisição das fracções autónomas, exclusivamente para garantia deste programa;
Paços do Concelho de Lisboa, em 3 de Maio de 2011
As Vereadoras
Maria João de Azevedo Mendes
Helena Roseta
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ANEXO 1
ÁREAS, VALORES E CONFRONTAÇÕES E CONDIÇÕES ESPECIAIS DOS LOTES
Lote A – Lote municipal nº 2009/001
Confrontações:
Norte: Lote B – Lote municipal nº 2009/002
Nascente: Lotes 200, 201, 202, 203, 204, e 205 (Rua Luís Cristino da Silva)
Sul: CML (Rua Luís Cristino da Silva)
Poente: CML (Rua Pardal Monteiro)
Área do Lote: 2.605,00m2
Área de Implantação do edificado: 2.605,00m2
Área bruta de construção/Superfície de pavimento: 5.589,16m2
Habitação:
Comércio e/ou Serviços:
5.298,00m2
291,16m2
Número máximo de pisos acima da cota de soleira: 4
Número máximo de pisos abaixo da cota de soleira: 1
Número de fogos destinados a habitação a custos controlados: 38
Número de lugares de estacionamento coberto privativo: 76
Condições Especiais:
O Lote A – Lote municipal nº 2009/001 integra:
CE - 1)
Uma área de domínio privado com ónus de utilização pública a peões de 730,85m2,
à cota 103,20m, tangente à Rua Pardal Monteiro, cuja responsabilidade de
conservação e manutenção cumpre ao titular do lote.
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Lote B – Lote municipal nº 2009/002
Confrontações:
Norte: Lote C – Lote municipal nº 2009/003
Nascente: Lotes 206, 207, 208 e 209 (Rua Luís Cristino da Silva)
Sul: Lote A – Lote municipal nº 2009/001
Poente: CML (Rua Pardal Monteiro)
Área do Lote: 2.254,00m2
Área de Implantação do edificado: 2.254,00m2
Área bruta de construção/Superfície de pavimento: 4.101,54m2
Habitação:
Comércio e/ou Serviços:
3.506,00m2
595,54m2
Número máximo de pisos acima da cota de soleira: 3
Número máximo de pisos abaixo da cota de soleira: 1
Número de fogos destinados a habitação a custos controlados: 25
Número de lugares de estacionamento coberto privativo: 58
Condições Especiais:
O Lote B -Lote municipal nº 2009/002 integra:
CE - 1)
Uma área de domínio privado com ónus de utilização pública a peões de 546,49m2,
à cota 103,30m, tangente à Rua Pardal Monteiro, cuja responsabilidade de
conservação e manutenção cumpre ao titular do lote.
CE - 2)
Um posto de transformação cuja área fica afecta de forma permanente e definitiva à
rede pública de energia e, em caso de constituição de regime de propriedade
horizontal, a área do posto de transformação deverá constituir uma parte comum do
edifício.
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Lote C – Lote municipal nº 2009/003
Confrontações:
Norte: Lote D – Lote municipal nº 2009/004 /CML (Rua Pardal Monteiro)
Nascente: Lotes 210, 211 e 212 (Rua Luís Cristino da Silva)
Sul: Lote B – Lote municipal nº 2009/002
Poente: CML (Rua Pardal Monteiro)
Área do Lote: 824,00m2
Área de Implantação do edificado: 824,00m2
Área bruta de construção/Superfície de pavimento: 1.502,40m2
1.502,40m2
Habitação:
Número máximo de pisos acima da cota de soleira: 3
Número máximo de pisos abaixo da cota de soleira: 1
Número de fogos destinados a habitação a custos controlados: 12
Número de lugares de estacionamento coberto privativo: 20
Condições Especiais:
O Lote C - Lote municipal nº 2009/003 integra:
CE - 1)
Uma área de domínio privado com ónus de utilização pública a peões de 143,37m2,
à cota 103,40m, tangente à Rua Pardal Monteiro, cuja responsabilidade de
conservação e manutenção cumpre ao titular do lote.
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Lote D – Lote municipal nº 2009/004
Confrontações:
Norte: CML (Rua Pardal Monteiro)
Nascente: CML (Rua Álvaro Machado)
Sul: Lotes 213, 214, 215 e 216 (Rua Luís Cristino da Silva)
Poente: CML (Rua Pardal Monteiro)
Área do Lote: 1.409,46m2
Área de Implantação do edificado: 1.409,46m2
Área bruta de construção/Superfície de pavimento: 4.569,12m2
Habitação:
Comércio e/ou Serviços:
3.879,60m2
689,52m2
Número máximo de pisos acima da cota de soleira: 4 no Bloco D1 e 5 nos Blocos D2 e D3
Número máximo de pisos abaixo da cota de soleira: 2
Número de fogos destinados a habitação a custos controlados: 31
Número de lugares de estacionamento coberto privativo: 64
Condições Especiais:
O Lote D - Lote municipal nº 2009/004 integra:
CE - 1)
Uma área de domínio privado com ónus de utilização pública a veículos e a peões:
24,31 m2, à cota 100,10 m, tangente à Rua Adelino Nunes, cuja responsabilidade de
conservação e manutenção cumpre ao titular do lote.
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ANEXO II
CONDIÇÕES ESPECIAIS
1 O preço do direito de superfície sobre os Lotes de terreno será pago, pela superficiária,
mediante a entrega das seguintes áreas, cumulativamente:
i) Entrega de 10 % da área bruta total de construção habitacional;
ii) Entrega de 15% da área bruta de construção dos espaços a afectar a uso terciário;
iii) Entrega de 10 % de áreas brutas de construção de arrecadações e de
estacionamento privado (quer sejam ou não fracções autónomas).
2 No caso de se verificar a extinção do direito de superfície após o decurso do prazo previsto
na presente proposta, o superficiário receberá indemnização igual ao valor real do imóvel,
deduzido do respectivo valor do terreno, calculados de acordo com o DL n.º 287/2003 de
12 de Novembro, ou outro que se aplique na altura e que o tenha revogado.
3 A superficiária deverá cumprir integralmente as condições gerais fixadas no Alvará de
Loteamento n.º 2009/01, nomeadamente proceder à execução das obras de urbanização, no
prazo de 30 meses, a contar da data da entrega dos elementos instrutórios previstos no n.º
1, do art.º 1.º da Portaria n.º 1105/2001, de 18 de Setembro, bem como do respectivo
projecto de ocupação da via pública e solicitar, nos termos do Regime Jurídico da
Urbanização e Edificação, a recepção provisória das obras de urbanização.
4 A emissão dos alvarás de utilização dos edifícios a executar nos lotes A (lote municipal nº
2009/001), B (lote municipal nº 2009/002), C (lote municipal nº 2009/003) e D (lote
municipal nº 2009/004) ou suas fracções, ficam condicionados à prévia recepção
provisória das obras de urbanização a executar na área de intervenção da presente
operação de Loteamento, nos termos do disposto no Regime Jurídico da Urbanização e da
Edificação.
5 A Cooperativa deverá entregar ao Pelouro da Habitação documento com a localização das
fracções que se propõe entregar à CML como contrapartida da Cedência do Direito de
Superfície sobre os lotes de terreno, contendo igualmente a estimativa das áreas e valores
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das mesmas até aos 60 dias anteriores à data de entrega da comunicação prévia das obras
de edificação à CML. Para o efeito:
i) O Pelouro da Habitação terá o mesmo prazo de 60 dias para se pronunciar
sobre o mesmo;
ii) Caso a referida proposta de contrapartidas não mereça a concordância deste
Pelouro, por não serem cumpridos os critérios estabelecidos na Condição
Especial 12), deverá este elaborar uma proposta alternativa, que será
submetida a uma audiência de interessados a realizar dentro do prazo previsto
para a resposta do município.
iii) Se após a audiência não existir acordo, prevalecerá a proposta do município
que após aprovação pelo Pelouro da Habitação será transmitida à Cooperativa
e ao Pelouro da Gestão Urbanística.
6 O projecto de arquitectura deverá identificar na memória descritiva e justificativa e
respectivas peças desenhadas, as fracções de habitação, comércio e ou serviços, bem como
as arrecadações e os espaços de estacionamento correspondentes, destinados a ceder ao
Município a título de contrapartida pela cedência do direito de superfície sobre os lotes.
7 A transmissão do Direito de Superfície sobre os lotes fica sujeita a autorização prévia
expressa da Câmara Municipal de Lisboa.
8 A transmissão das fracções autónomas aos cooperadores terá os seguintes ónus:
i) só poderá ser realizada com a autorização expressa da CML sob pena de
resolução do negócio, sendo tal condição especial resolutiva obrigatoriamente
inscrita no Registo Predial,
ii) Para efeitos do disposto na alínea anterior, o pedido da Cooperativa ou da
União que a integre, deverá ser submetido pelos serviços municipais à
entidade decisora num prazo máximo de 20 dias úteis para aprovação.
iii) Em caso algum será dada aprovação municipal para alienação quando
cumulativamente se constatar ter sido autorizada a alienação de mais 80% das
fracções sem que as contrapartidas municipais pela cedência do Direito de
Superfície estejam integralmente cumpridas.
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9 A Escritura da constituição do Direito de Superfície dos lotes deverá ser realizada no prazo
de 90 dias após aprovação da presente Proposta pela Assembleia Municipal.
10 Os projectos das obras de urbanização, arquitectura e especialidades são da
responsabilidade da Superficiária.
11 Os projectos de arquitectura e especialidades deverão ser elaborados de forma integrada,
nos termos e condições fixadas no Alvará de Loteamento e nas Normas legais aplicáveis
na construção;
12 As fracções a entregar à Autarquia respeitarão as várias tipologias do empreendimento, na
mesma proporção, não sendo permitida a sua concentração num ou mais edifícios, sendo
obrigatória a sua disseminação por todo o empreendimento.
13 A DMH fará uma estimativa inicial dos valores das contrapartidas e respectivos
diferenciais, que serão calculados através da medição do projecto de arquitectura,
fornecido pela Cooperativas, em suporte digital, onde deverão estar marcadas as
respectivas layers separadoras das diferentes áreas brutas, cuja definição será indicada pela
DMH em documento autónomo, tendo em atenção que o valores das áreas e do diferencial
do Programa, será sempre validado com a entrega das telas finais.
14 Para efeitos do disposto no número anterior, ter-se-ão em conta as seguintes condições:
i) A conversão das áreas brutas de construção será feita por arredondamento às
décimas, sendo os acertos por excesso ou defeito efectuados de acordo com o
valor estipulado na Portaria que para cada ano civil, fixa os preços máximos de
aquisição, por tipologia e consoante as zonas do País, de fogos construídos no
regime de habitação a custos controlados que se aplique a cada empreendimento
em vigor na data da Escritura de Determinação.
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ii) Aplicar-se-á os seguintes índices de valorização, que serão multiplicados pelo
respectivo valor unitário definido na alínea anterior:
Espaço
Habitação
Comércio/Serviços
Parqueamento simples ou duplo interdependente
(1º parqueamento) em cave
Parqueamento duplo interdependente
(2º parqueamento) em cave
Parqueamento para bicicletas
Arrecadações em cave
Índice
1
1
0,5
0,35
0,5
0,5
iii) No caso de estar previsto a construção de espaços não tipificadas na alínea ii), o
valor dos índices a aplicar (usados exclusivamente para o cálculo do valor do
diferencial devido pelo Direito de Superfície) serão definidos pelo Grupo de
Trabalho de Coordenação do Protocolo CML/Fenache e aprovado por despacho
do Vereador(a) do Pelouro da Habitação.
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ANEXO III
JUSTIFICAÇÃO DO VALOR DO DIREITO DE SUPERFÍCIE ATRIBUÍDO À
CEDÊNCIA
O valor dos lotes sobre o qual incidirá o direito de superfície é determinado pela Portaria n.º
669/2009, de 22 de Junho, que fixa o preço de venda de terrenos destinados a programas de
habitação de custos controlados a que se refere o art. 6º do Decreto-Lei n.º 141/88, de 22 de
Abril, mediante a aplicação da fórmula seguinte, tal como consta da INF/18/DPI/DAAPI/11:
Pv = p x Cf x Au x Pc
Em que :
p variará entre 0,07 e 0,15, por forma directamente proporcional à percentagem de infraestruturas executadas
Cf = 1,07 factor relativo ao nível de conforto do fogo (áreas habitacionais com estacionamento
privativo)
Cf = 1,5 (áreas comerciais/serviços/equipamentos)
Au = 0,80 Ab
Pc = € 687,30/m2 Au
Donde, virá:
Lote A – Lote municipal n.º 2009/001
Área habitacional: 5.289,00 m2
Área de comércio e/ou Serviços: 291,16 m2
Pv = 0,15 x (5.298,00 m2 x 1,07 + 291,16 m2 x 1,5) x 0,80 x € 687,30 = € 503.565,46
Lote B – Lote municipal n.º 2009/002
Área habitacional: 3.506,00 m2
Área de comércio e/ou Serviços: 595,54 m2
Pv = 0,15 x (3.506,00 m2 x 1,07 + 595,54 m2 x 1,5) x 0,80 x € 687,30 = € 383.078,75
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Lote C – Lote municipal n.º 2009/003
Área habitacional: 1.502,40 m2
Pv = 0,15 x 1.502,40 m2 x 1,07 x 0,80 x € 687,30 = € 132.585,77
Lote D – Lote municipal n.º 2009/004
Área habitacional: 3.879,60 m2
Área de comércio e/ou Serviços: 689,52 m2
Pv = 0,15 x (3.879,60 m2 x 1,07 + 689,52 m2 x 1,5) x 0,80 x € 687,30 = € 427.675,33
Total: € 1.446.905, 31 (um milhão, quatrocentos e quarenta e seis mil, novecentos e cinco
Euros e trinta e um cêntimos).
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