Engenharia de Avaliações
Rio de Janeiro
CREA-RJ & UFF
Índice
• Mercado de Engenharia de Avaliações
• Referências Normativas
• Atividades Básicas
• Métodos de Avaliação
• Procedimentos Especiais
• Anexos
Uso Restrito Confidencial
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Mercado de Engenharia de Avaliação
Há diversas oportunidades para o engenheiro avaliador, apesar da demanda por
este tipo de profissional já ter sido bem maior que atual, especialmente,
durante o período de inflação.
OPORTUNIDADES DE TRABALHO
• Processos na Vara Cível e Vara de Família
• Atuação como Perito e/ou Assistente Técnico
• Importante a busca por relacionamento com Juizes e Auxiliares da justiça;
Advogados; Empresas e Instituições com ativos fixos
• Comarcas localizadas em região com valorização imobiliária
• A Caixa Econômica Federal contrata prestadores de serviço para realizar avaliações de
imóveis utilizando inferência estatística. O credenciamento funciona através de edital;
• O Ministério Público XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX. Ver oficio entregue pelo aluno;
• Avaliações Extra-Judiciais para Instituições, Empresas de Auditoria, Escritórios Tributários,
Construtoras, Bancos, etc.....;
Uso Restrito Confidencial
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Índice
• Mercado de Engenharia de Avaliações
• Referências Normativas
• Atividades Básicas
• Métodos de Avaliação
• Procedimentos Especiais
• Anexos
Uso Restrito Confidencial
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Referências Normativas
A NBR-14653, elaborada pela ABNT - Associação Brasileira de Normas
Técnicas, define procedimentos, conceitos, métodos e padrões aceitos para
elaboração de engenharia de avaliações.
CONSIDERAÇÕES INICIAIS
• Substitui a antiga NB-502. Maior detalhamento dos conceitos e procedimentos
avaliatórios, com a separação dos métodos e a determinação do modo de executar os
cálculos em cada método;
• Recomenda-se a sua aplicação em todas as manifestações escritas, vinculadas à
Engenharia de Avaliações, que são de responsabilidade e da competência
exclusiva
dos
profissionais
legalmente
habilitados
pelo
CREA,
em
consonância coma Lei Federal 5194 de 24/12/66, com as resoluções n. 205, 1010 e
345 do CONFEA e com a ABNT NBR 14.653;
• Normas complementares atualizadas do IEL e IBAPE podem e devem ser
utilizadas, pois são baseadas na NBR 14653 e possuem características,
parâmetros, índices e limites regionais definidos por experts;
Uso Restrito Confidencial
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Referências Normativas
A NBR-14653 está dividida em sete partes:
1 parte: Procedimentos Gerais – Avaliação de Bens (2001)
2 parte: Imóveis Urbanos (2004)
3 parte: Imóveis Rurais, Culturas Agrícolas e Semoventes (2004)
4 parte: Empreendimentos (2002)
5 parte: Máquinas, Equipamentos, Instalações e Bens Industriais em Geral (2005)
6 parte: Recursos Naturais e Ambientais
7 parte: Patrimônios Históricos
Uso Restrito Confidencial
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Referências Normativas
Além da NBR 14653 citada, seguem as principais referências normativas:
OUTRAS REFERÊNCIAS NORMATIVAS
• ABNT NBR 12721:2004 - Avaliação de custos unitários de construção para incorporação
imobiliária e outras disposições para condomínios e edifícios
• Resolução do CONMETRO n. 12, 12/10/88 - Quadro geral de unidades de medida
• Leis Federais n. 6766/79 e 9785/99, que dispõe sobre o parcelamento do solo urbano
• Lei Federal n. 8245/91, que dispõe sobre locações de imóveis urbanos
• Decreto Lei n. 9760/46, que dispõe sobre os terrenos de marinha
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Índice
• Mercado de Engenharia de Avaliações
• Referências Normativas
• Atividades Básicas
• Métodos de Avaliação
• Procedimentos Especiais
• Anexos
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Atividades Básicas
Algumas atividades básicas devem ser realizadas pelo profissional, em todo
e qualquer método de avaliação, para caracterizar o seu trabalho como Laudo,
pela NBR-14653 da ABNT.
1 - ATIVIDADES PRELIMINARES
• Identificação do bem que será objeto da avaliação;
• Caracterização da sua finalidade: compra, venda, desapropriação, doação, alienação,
permuta, garantia, fins contábeis, segura, arrematação, adjudicação e outros;
• Definição do objetivo da avaliação: valor de mercado, locação, custo de reedição, valor
residual, outros;
• Necessidade ou não de verificação de medidas (imóveis);
• Necessidade ou não de verificação de ônus, gravames e titularidade;
• Atenção para prazo limite para apresentação do laudo;
• Composição da equipe: em diversos momentos trata-se de matéria MULTI-DISCIPLINAR
(citar exemplos de complexo industrial, fazendas)
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Atividades Básicas
Rotineiramente, a averiguação da situação dominial não faz parte do escopo da
avaliação, porém cabe ao avaliador solicitar o fornecimento da documentação
disponível relativa ao bem.
2 – ANÁLISE DOCUMENTAÇÃO
• Documentação relativa aos bens
• Imóveis: Certidão recente do Registro Geral de Imóveis. Atenção para
existência de cláusulas restritivas de uso;
• Recomenda-se consultar as legislações municipal, estadual e federal, bem como
examinar outras restrições ou regulamentos aplicáveis, tais como os decorrentes de
passivo ambiental, incentivos ou outros que possam influenciar no valor do bem.
• Eventuais incoerências ou insuficiências, convém informar e explicitar a
circunstância no laudo, bem como os pressupostos assumidos em função dessas
condições.
•
Uso Restrito Confidencial
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Atividades Básicas
Rotineiramente, a averiguação da situação dominial não faz parte do escopo da
avaliação, porém cabe ao avaliador solicitar o fornecimento da documentação
disponível relativa ao bem.
2 – ANÁLISE DOCUMENTAÇÃO - continuação
• Documentação relativa aos bens
• Máquinas e Equipamentos: manuais, desenhos esquemáticos e documentação de
origem, guias de importação.
• Unidades industriais: plantas, layout, fluxogramas, inventário técnico disponível,
escrituras e documentos dominiais.
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Atividades Básicas
É imprescindível a vistoria do bem avaliando para registrar suas características
físicas e outros aspectos relevantes à formação do seu valor.
3 - VISTORIA / INSPEÇÃO / EXAME
• vistoriar o bem a ser avaliado, fazendo fotos externas e internas; também, se possível e
necessário, planta, vistas e croquis.
• Realizar a caracterização do bem;
• Terreno: Localização, aspectos físicos (solo, topografia, etc) , infra estrutura,
utilização atual e vocação, restrições e outras situações relevantes
• Construções: Padrão construtivo, estado de conservação, número de cômodos ou
partes, qualidade de construção, idade do imóvel e seu estado de conservação.
• Região: Aspectos sócio-econômicos, físicos e infra estrutura urbana.
• Pesquisar informações sobre o movimento de compra e venda, ou de aluguéis, para
saber qual a base de preços;
• A vistoria (de imóveis) deve ser complementada com a investigação da vizinhança e da
adequação do bem ao segmento de mercado com identificação de circunstância atípicas,
desvalorizantes ou valorizantes;
• Verificar todos os dados essenciais à formação do preço de imóveis daquele local. Se
rural, a vocação agrária da região e a distância aos grandes centros consumidores;
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Atividades Básicas
É imprescindível a vistoria do bem avaliando para registrar suas características
físicas e outros aspectos relevantes à formação do seu valor.
3 - VISTORIA - continuação
• Diagnóstico de Mercado: Deve-se proceder à análise sucinta do comportamento do
segmento de mercado ao qual pertence o imóvel em avaliação, resumindo a situação
constatada quanto a liquidez deste bem.
• Vistoria por Amostragem - Na avaliação de conjunto de unidade autônomas
padronizadas, é permitida vistoria interna por amostragem aleatória de uma quantidade
definida previamente pelas partes ou, se houver omissão no contrato, de um percentual
mínimo de 10% do total das unidades de cada bloco ou conjunto de unidades de mesma
tipologia;
• Avaliação em Massa - Nas avaliações em Massa é imprescindível que o avaliador conheça
a região. Sob sua responsabilidade podem ser designados profissionais habilitados para
vistorias;
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Planta de valores
DEFINIÇÕES
Representação gráfica ou listagem dos valores genéricos de metro quadrado de
terreno ou do imóvel numa mesma data.
Caberá à Municipalidade estabelecer, dentre outros, o valor de cada V0.
V0 = 1 metro de testada do lote padrão com profundidade de 36m (RJ) ou 25m
(Niterói).
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Avaliação de terrenos urbanos
Fórmula de HARPER-BERRINI
Quando
P < 0,5 N
Sendo: P = profundidade efetiva do terreno
N = profundidade padrão
Vt = V0 X T X (P/Pe)1/2
Onde,
Vt = valor do terreno
V0 = preço unitário
T = testada
P = profundidade efetiva do terreno
Pe = profundidade equivalente = Área/Testada
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JERRET
Fórmula de HARPER-BERRINI
Vt = V0 X (A.T/N)1/2
Quando 0,5N ≤ P ≤ 2N
Onde,
Vt = valor do terreno
V0 = preço unitário
A = área
T = testada
N = profundidade padrão
P = profundidade efetiva do terreno
Para terrenos de grande profundidade, quando
P≥2N (Jerret):
Vt = 6V0 X (T X Pe)/(Pe+5N)
Uso Restrito Confidencial
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Atividades Básicas
EXEMPLO ILUSTRATIVO
3 - VISTORIA – complementação com fotos e mapas.
Imóvel
Avaliando
Loteamento
xxxxxxx
Faixa de Servidão,
objeto desta lide
Além de máquina fotográfica, de preferência digital, o Engenheiro Avaliador, nos dias
atuais, deve recorrer a diversas ferramentas como: Google Earth, GPS, AutoCAD, Trenas
e Instrumentos de Topografia.
Uso Restrito Confidencial
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Índice
• Mercado de Engenharia de Avaliações
• Referências Normativas
• Atividades Básicas
• Métodos de Avaliação
• Método Comparativo
• Método de Custo
• Método Evolutivo
• Método Involutivo
• Conjugação de Métodos
• Procedimentos Especiais
• Anexos
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Métodos de Avaliação de Imóveis
As metodologias aplicáveis à avaliação de bens dependem basicamente:
CARACTERÍSTICAS GERAIS
MÉTODOS
• Características do bem avaliado
• Método Comparativo
• Finalidade da avaliação
• Método de Custo
• Disponibilidade e qualidade de
• Método Evolutivo
informações colhidas no mercado
• Prazo para sua execução
• Método Involutivo
• Método de Capitalização da Renda
• Avaliação utilizando critério residual
• Conjunção de Métodos
• Deve-se optar pela metodologia mais
adequada à finalidade da avaliação.
Item 8.1.3 da Norma 14-653-2: Métodos utilizados não detalhados nesta Norma
devem ser descritos e fundamentados no trabalho.
Uso Restrito Confidencial
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Índice
• Mercado de Engenharia de Avaliações
• Referências Normativas
• Atividades Básicas
• Valor de Mercado
• Métodos de Avaliação
• Método Comparativo
• Tratamento por Fatores
• Inferência Estatística
• Método de Custo
• Método Evolutivo
• Método Involutivo
• Outros Métodos
• Procedimentos Especiais
• Anexos
Uso Restrito Confidencial
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Método Comparativo de Dados de Mercado
O método comparativo é o mais exato e importante. Nada melhor do que
consultar o próprio mercado local para saber quanto vale o que estamos
estudando.
FASES - METODOLOGIA
TRATAMENTO POR FATORES
TRATAMENTO INFERENCIAL
RESULTADO
VISTORIA
COLETA DE
DADOS
(Amostras)
• Planejamento da pesquisa
• Se tivermos poucos elementos devemos trabalhar com a
• Levantamento dos dados
Estatística clássica, mediante tratamento por fatores.
• Verificação dos dados amostrais
• Porém, se tivermos muitos dados amostrais, ou um
banco de dados, podemos trabalhar com a estatística
inferencial, notadamente com modelos de regressão
linear.
A Formação de uma Amostra de qualidade, com imóveis semelhantes e com fontes para
confirmação das informações prestadas, é a chave para uma boa avaliação como veremos a seguir
Uso Restrito Confidencial
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Informações sobre a Amostra.
Método Comparativo de Dados de Mercado
COLETA DE
DADOS
TRATAMENTO
POR FATORES
Curva de Gauss
Quant.
R$ / m2
Uso Restrito Confidencial
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Identificação das variáveis do modelo
Variável Dependente – Para a sua correta identificação é necessária
uma investigação no mercado em relação à sua conduta e às
formas de expressão de preço (preço total ou unitário, moeda,
forma de pagto.).
Variáveis Independentes – Referem-se às características físicas
(área, frente), de localização (bairro, logradouro) e econômicas
(oferta, condição do negócio à época).
Uso Restrito Confidencial
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Método Comparativo de Dados de Mercado
No planejamento de uma pesquisa, o que se pretende é a
composição de uma amostra representativa de dados de
mercado de imóveis com características, tanto quanto
possível, semelhantes às do avaliando, usando-se toda a
evidência disponível.
caracterização e
COLETA DE
DADOS
TRATAMENTO
POR FATORES
Na estrutura da pesquisa são eleitas as variáveis
que, em princípio, são relevantes para explicar a
formação de valor e estabelecidas as supostas
relações entre si e com a variável dependente.
delimitação do
mercado em análise.
Uso Restrito Confidencial
A estratégia de pesquisa refere-se à abrangência da
amostragem e às técnicas a serem utilizadas na
coleta e análise dos dados, como a seleção e
abordagem de fontes de informação, bem como a
escolha do tipo de análise (quantitativa ou qualitativa) e
a elaboração dos respectivos instrumentos para a coleta
de dados (fichas, planilhas, roteiros de entrevistas, entre
outros).”
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Método Comparativo de Dados de Mercado
...planejamento de uma pesquisa (continuação)
COLETA DE
DADOS
TRATAMENTO
POR FATORES
Exemplo Ilustrativo
ESTRUTURA DA PESQUISA – VARIÁVEIS RELEVANTES
• Fator Oferta
•Fator Localização
DELIMITAÇÃO DO MERCADO
Transações comerciais
em XXXX de lotes de
aproximadamente 200
m2, residenciais e
comerciais
• Fator Topografia
• Fator Frente x Fundos
• Fator Benfeitorias
ESTRUTURA DA PESQUISA
• Fontes de informação: fontes particulares e empresas
que comercializam lotes na região
• Visita aos locais para verificação de todas as ofertas e
características físicas
• Abordagem: “interesse em comprar”
• Análise Qualitativa
Uso Restrito Confidencial
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Método Comparativo de Dados de Mercado
Imóveis semelhantes são aqueles com diversas
características parecidas: tamanho, uso, n. cômodos, idade,
padrão construtivo, localização e padrão-sócio econômico.
COLETA DE
DADOS
TRATAMENTO
POR FATORES
AMOSTRA - ASPECTOS IMPORTANTES
• Analise do número de dados disponíveis no mercado que podemos utilizar;
• Coleta informações e fonte de cada elemento: endereço completo, características principais,
preço, condições e área construída de cada imóvel, fonte de informação, foto frontal (se
possível), tempo de exposição no mercado;
• Nós, profissionais de engenharia de avaliações temos de entender de Estatística, sim, porém,
na verdade, nós somos AMOSTRISTAS. Isto é, nos somos técnicos especializados em
encontrar os dados amostrais mais perfeitos para o caso em exame, e não um
técnico de apuração de tendências de preços ou avaliações de potenciais de mercado,
trabalho melhor realizado por estatísticos;
Uso Restrito Confidencial
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Método Comparativo de Dados de Mercado
Informações sobre a Amostra.
COLETA DE
DADOS
TRATAMENTO
POR FATORES
AMOSTRA - ASPECTOS IMPORTANTES
• Também importante que os valores coletados sejam próximos à data de referência da
avaliação. (6 meses). O mercado pode não ter acompanhado a correção monetária.
• Os preços de cada dado amostral devem ser divididos pela área equivalente dos imóveis, para
que cada dado seja expresso em reais por metro quadrado
• Valores de venda a prazo, devem ser deflacionados com os juros usuais para que
correspondam a pagamento à vista (formula a seguir).
• Por outro lado, “luvas” de aluguéis de lojas devem ser multiplicados pelos juros de mercado e
dividido pelo número de meses do contrato, para termos o valor real de aluguel (formula a
seguir).
Uso Restrito Confidencial
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Método Comparativo de Dados de Mercado
FONTES:
COLETA DE
DADOS
TRATAMENTO
POR FATORES
FONTE:
• As fontes devem ser diversificadas tanto quanto possível.
• Avaliações extra judiciais: a necessidade de identificação das fontes deve ser objeto de
acordo entre os interessados.
• No caso de avaliações judiciais, é obrigatória a
identificação das fontes.
Uso Restrito Confidencial
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Luvas
DEFINIÇÕES
Quantia paga pelo futuro inquilino, para assinatura do contrato de
locação, a título de remuneração do ponto comercial.
O incremento foi calculado pela expressão:
R =
__________P_____________
[(1 + i) n – 1] / [(1 + i) n . i ]
Onde:
R = incremento
P = valor de luvas
i = taxa de juros
n = número de meses
Uso Restrito Confidencial
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Para se obter o valor à vista utiliza-se a seguinte fórmula:
Vv = [e + S/n [ (1+i)n – 1] / i (1+i)n] ] X P
Onde:
Vv = VALOR A VISTA
e = ENTRADA
S = SALDO DEVEDOR
n = PERÍODO (MESES)
I = TAXA (JUROS + CORREÇÃO)
P = VALOR PAGO AO FIM DE N MESES
Uso Restrito Confidencial
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Método Comparativo de Dados de Mercado
Área Equivalente.
COLETA DE
DADOS
TRATAMENTO
POR FATORES
AREA EQUIVALENTE
Norma 12721/04
Garagem (subsolo): 0,50 – 0,75
Varanda: 0,75 – 1,00
Terraço: 0,30 – 0,60
AREA CONSTRUIDA
VARANDA: 2*6=12,00*2=24,00
PVTO: 10*6*=60,00*3=180,00
GARAGEM: 10*6=60,00*1=60,00
TOTAL: 264,00
AREA EQUIVALENTE
VARANDA: 24,00 * 0,75 = 18,00
PVTO: 180,00 * 1,00 = 180,00
GARAGEM: 60,00 * 0,50 = 30,00
TOTAL: 228,00
10
2
VARANDA
GARAGEM
Uso Restrito Confidencial
6
RUA
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Método Comparativo de Dados de Mercado
Exemplo Ilustrativo - Apresentação das Amostras.
COLETA DE
DADOS
TRATAMENTO
POR FATORES
Mapa com a
localização das
amostras em
relação ao imóvel
avaliando e fotos
dos elementos da
amostra são práticas
recomendáveis.
FOTOS e
Fichas das
Amostras
Uso Restrito Confidencial
Fonte: XXXXXXXx
Contato: Carlos
Fone:XXXXXXXXXXX
Área Terreno (m2): 200
Medidas (mts): 10 x 20
Pagamento: R$ 1.400 de Sinal + 120 parcelas mensais de 90% do salário mínimo
Preço a Vista (R$): 25.238
Status: Ofertado a 2 meses.
OBS.: Informações referentes ao fatores de homogeneização ou variáveis independentes
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CREA-RJ & UFF
Uso Restrito Confidencial
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CREA-RJ & UFF
Método Comparativo de Dados de Mercado
No tratamento dos dados destacam-se as seguintes
ferramentas analíticas:
Tratamento por Fatores
FATORES
INF. ESTATISCA
Inferência Estatística
• Também chamada por Estatística Clássica
• O mais utilizado é o de Regressão Linear.
• Amostra homogênea, elementos
• Amostra heterogênea, porém com as
mais semelhantes possíveis ao
variações devidamente consideradas
avaliando
• Mais usual
• Muitos elementos
• Avaliações com um grande número de dados
O objetivo é equalizar os preços unitários de cada elemento mediante a
aplicação de fatores que diminuam as diferenças entre o imóvel avaliando e
os elementos da amostra.
Uso Restrito Confidencial
34
CREA-RJ & UFF
Método Comparativo de Dados de Mercado
No tratamento dos dados destacam-se as seguintes
ferramentas analíticas:
FATORES
INF. ESTATISCA
Item 9.1.1.2 – Norma complementar do IEL – 08/2006
“Na aplicação do método comparativo direto para a obtenção do valor
de mercado, é recomendável o tratamento por fatores em
amostras homogêneas, onde são observadas as condições de
semelhança definidas na coleta de dados. Para amostras
heterogêneas é recomendável a utilização de inferência
estatística, desde que as diferenças sejam devidamente
consideradas, inclusive quanto a eventuais interações.”
Uso Restrito Confidencial
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Índice
• Mercado de Engenharia de Avaliações
• Referências Normativas
• Atividades Básicas
• Valor de Mercado
• Métodos de Avaliação
• Método Comparativo
• Tratamento por Fatores
• Inferência Estatística
• Método de Custo
• Método Evolutivo
• Método Involutivo
• Outros Métodos
• Procedimentos Especiais
• Anexos
Uso Restrito Confidencial
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ANEXO B
Procedimentos para a utilização de tratamento por fatores
Uso Restrito Confidencial
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Tratamento por Fatores
A aplicação do tratamento por fatores deve refletir, em
termos relativos, o comportamento de mercado, numa
determinada abrangência territorial e temporal.
Os fatores mais usuais são:
FATORES
FATOR OFERTA
Destina-se a adequar os valores de cada imóvel conforme estiver no mercado:
• se com transação efetivada, e portanto com valor de mercado seguro de ser aplicado ao
nosso cálculo, ou,
• se estiver em oferta, portanto ainda não vendido ou alugado;
• Variável entre 1,00, para imóveis vendidos ou contratos realizados, até 0,80, aplicável a
imóveis que estejam há muito tempo sendo oferecidos (mais de 4meses) sem
interessado firme;
• Portanto, considera-se a possibilidade de estar com preço superestimado pelo
proprietário;
• Pode haver gradação no cálculo entre estes valores máximo (0,80) e mínimo (0,95)
conforme o valor se apresentar ao mercado. (parâmetro IEL).
Uso Restrito Confidencial
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Tratamento por Fatores
FATORES
FATOR LOCALIZAÇÃO
• Destinado a adequar as diferenças de melhor ou pior posição dos imóveis da nossa
amostra em relação ao endereço do imóvel em avaliação.
• Utiliza-se como base, de modo geral, os coeficientes de plantas de valores das
Prefeituras, se existentes e confiáveis. Se não existirem, ou não forem confiáveis, devem
ser deduzidos pelo profissional, a partir dos valores unitários coletados na nossa
amostra, após a aplicação dos outros fatores apresentados.
• Este fator é o que maior polêmica e deformações podem causar ao cálculo estatístico a
ser realizado. Portanto, o fator de homogeneização que deve ser examinado com maior
atenção.
• Alguns casos especiais de fatores de localização:
• Em lojas térreas e sobrelojas de esquina, ao endereço em si deve-se aplicar um
fator adicional, usualmente de até 1,20, por causa das duas frentes do imóvel
• Em apartamentos de fundos, aplica-se um fator de desvalorização de 0,90, ou até
maior, se os preços unitários assim o indicarem, porém, se o apartamento de
fundos
dá vista para a floresta e o de frente, “vista” para uma rua barulhenta, os fatores
se invertem.
• Existem outros fatores possíveis, e indica-se a literatura técnica que os apresenta
em profusão, alguns pouco confiáveis.
Uso Restrito Confidencial
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CREA-RJ & UFF
Tratamento por Fatores
FATORES
FATOR LOCALIZAÇÃO
• Destinado a adequar as diferenças de melhor ou pior posição dos imóveis da nossa
amostra em relação ao endereço do imóvel em avaliação.
• Utiliza-se como base, de modo geral, os coeficientes de plantas de valores das
Prefeituras, se existentes e confiáveis. Se não existirem, ou não forem confiáveis, devem
ser deduzidos pelo profissional, a partir dos valores unitários coletados na nossa
amostra, após a aplicação dos outros fatores apresentados.
• Este fator é o que maior polêmica e deformações podem causar ao cálculo estatístico a
ser realizado. Portanto, o fator de homogeneização que deve ser examinado com maior
atenção.
ALGUNS CASOS ESPECIAIS DE FATORES DE LOCALIZAÇÃO
• Em lojas térreas e sobrelojas de esquina, ao endereço em si deve-se aplicar um fator
adicional, usualmente de até 1,20, por causa das duas frentes do imóvel
• Em apartamentos de fundos, aplica-se um fator de desvalorização de 0,90, ou até maior,
se os preços unitários assim o indicarem, porém, se o apartamento de fundos
dá vista para a floresta e o de frente, “vista” para uma rua barulhenta, os fatores se
invertem.
• Existem outros fatores possíveis, e indica-se a literatura técnica que os apresenta em
profusão, alguns pouco confiáveis...
Uso Restrito Confidencial
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Tratamento por Fatores
FATORES
FATOR TOPOGRAFIA
• Se têm acidentação topográfica, podem sofrer decréscimo de até 0,30 (fator 0,70) no
preço em relação ao terreno plano situado ao lado. Idem se forem passíveis de
alagamento e o outro não.
FATOR FRENTE X FUNDOS
• Se o formato for inusitado, também podem sofrer fatores de depreciação, sempre
calculados aí na parte de área não retangular do imóvel, ou ainda, na parte mais
profunda se este for muito comprido.
• Testadas em esquina têm acréscimo em relação ao lote comum, assim como terrenos de
pouca profundidade e com frente maior do que a usual no local.
Uso Restrito Confidencial
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Tratamento por Fatores
FATORES
FATOR PADRÃO CONSTRUTIVO
• Destinado a adequar as diferenças de nível construtivo dos imóveis da nossa amostra ao
padrão do imóvel em avaliação.
• Utiliza-se como base, de modo geral, os valores apresentados mensalmente pelo
SINDUSCON-Rio (padrão baixo, normal e alto, podendo interpolar) aplicado apenas à
parte de cada preço unitário colhido na nossa pesquisa referente, aproximadamente, à
benfeitoria.
FATOR IDADE/CONSERVAÇÃO
• Destinado a adequar as diferenças entre imóveis mais velhos ou mais novos que o
avaliando, ou ainda, se está melhor conservado ou com problemas que necessitem de
reformas importantes.
• Usamos como base de cálculo deste fator a Tabela de Ross-Heidecke, aplicada apenas à
parte de cada preço unitário da nossa amostra que corresponda, aproximadamente, ao
valor de construção.
• Em lojas térreas este fator não deve ser utilizado, posto que o mais importante é o
ponto comercial em si mesmo, e não a idade do imóvel. No máximo, em casos de lojas
que necessitem de reformas básicas, como sanar infiltrações, deve-se estimar um
pequeno percentual (até 20%) sobre o valor da benfeitoria existente no local, apenas.
Uso Restrito Confidencial
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Tratamento por Fatores
FATORES
APLICAÇÃO DOS FATORES
• No caso de tratamento por fatores, os imóveis devem ser da mesma região e os demais
atributos devem ter entre a metade e o dobro da do imóvel avaliando;
• O valor homogeneizado de cada elemento, após a aplicação do conjunto de fatores, não
poderá resultar aquém da metade ou além do dobro do valor original;
• O conjunto de fatores aplicado à amostra será considerado homogeneizante quando,
após a aplicação dos mesmos, o coeficiente de variação da amostra diminuir;
• São considerados discrepantes elementos para os quais os valores unitários, em relação
ao valor médio amostral, extrapolem a sua metade ou o dobro. Devem ser descartados
caso a situação persista após a homogeneização;
Uso Restrito Confidencial
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CREA-RJ & UFF
Tratamento por Fatores
Os graus de fundamentação, divididos em níveis I, II e III, correspondem ao
aprofundamento da pesquisa do profissional de avaliação e aos cálculos.
• Grau I correspondem o mínimo de 3 (três) dados comparativos, que podem ser
informados por terceiros (corretores de imóveis, por exemplo), admitida a
extrapolação das características físicas além do limite de 0,50 a 2 vezes a do
imóvel em avaliação, com ajuste de fatores entre os montantes de 0,50 a 1,50
para com o avaliando.
• Grau II correspondem no mínimo 6 (seis) dados de mercado, conferidos por
profissional credenciado pelo autor do laudo com ajuste de fatores entre 0,90 e
1,10 em relação ao avaliando.
• Já no grau III, mínimo de 12 (doze) dados de mercado, conferidos pessoalmente
pelo profissional, endereço por endereço, apresentando todas as informações a
eles referentes, com fotos, sem qualquer extrapolação, e ainda por cima com
ajuste de fatores entre 0,80 e 1,20 em relação ao avaliando.
Na prática, trabalha-se mais comumente com os graus I e II de
fundamentação. É o suficiente, se bem adequados os elementos de cálculo.
Uso Restrito Confidencial
44
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Tratamento por Fatores
Os graus de fundamentação, divididos em níveis I, II e III, correspondem ao
aprofundamento da pesquisa do profissional de avaliação e aos cálculos.
Uso Restrito Confidencial
45
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Tratamento por Fatores
Os graus de fundamentação, divididos em níveis I, II e III, correspondem ao
aprofundamento da pesquisa do profissional de avaliação e aos cálculos.
Uso Restrito Confidencial
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Tratamento por Fatores
Enquadramento segundo grau de fundamentação.
Uso Restrito Confidencial
47
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Tratamento por Fatores
Graus de precisão da estimativa de valor
Uso Restrito Confidencial
48
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ANEXO B
•
As características quantitativas, ou expressas por variáveis, do imóvel avaliando, não
devem ultrapassar 50% para mais ou para menos.
•
Os fatores de homogeneização que resultem em aumento da heterogeneidade dos
valores não devem ser utilizados.
•
Para utilização deste tratamento, considera-se como dado de mercado com atributos
semelhantes aqueles em que cada um dos fatores de homogeneização, calculados em
relação ao avaliando, estejam contidos entre 0,50 e 1,50. O preço homogeneizado,
resultado de todos os fatores ao preço original, deve estar contido no intervalo de 0,50
a 1,50.
•
Após a homogeneização, devem ser utilizados critérios estatísticos consagrados para
eliminação de dados discrepantes (anexo B.3).
•
Dados utilizados de mercado com atributos semelhantes ao imóvel avaliando devem
ser contemporâneos. Nos casos de exame de dados não
contemporâneos
desaconselha-se a atualização através de índices econômicos. Quando a atualização for
impraticável, só será admitida a correção dos dados por indices resultantes de pesquisa
de mercado (ver item da norma 14653-2 anexo B.2.b).
Uso Restrito Confidencial
49
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Homogeneização da amostra
Tratamento por Fatores
FATORES
Exemplo Ilustrativo
Uso Restrito Confidencial
50
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Tratamento por Fatores
Alguns conceitos importantes.
FATORES
MÉDIA ARITMÉTICA
•
soma dos valores unitários e sua divisão pela quantidade de dados.
DESVIO PADRÃO
• é a raiz quadrada da média dos quadrados da variação dos valores em
relação á média da amostra. Usa todos os valores e mede a variação
entre eles.
• o quadrado dos desvios, dividida pela quantidade
de dados menos um, se aproxima da curva de
normalidade gaussiana.
COEFICIENTE DE VARIAÇÃO
• o coeficiente de variação, que é igual ao desvio-padrão dividido pela média.
• é uma medida de dispersão que se presta para a comparação de distribuições
diferentes.
• Quanto menor o seu valor, mais homogênea e confiável é a amostra.
Uso Restrito Confidencial
51
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Tratamento por Fatores
Homogeneização da amostra
FATORES
Exemplo Ilustrativo
(S)
Conforme o exemplo, o elemento 1 está discrepante. Uma nova análise deve ser feita
sem este elemento da amostra.
Uso Restrito Confidencial
52
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Tabela Chauvenet
Uso Restrito Confidencial
Tratamento por Fatores
FATORES
53
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Tratamento por Fatores
O elemento da amostra de número 1 é discrepante em
relação as demais. Foi descartado e realizada uma nova
análise estatística para as outras sete amostras.
FATORES
Observa-se que:
• os coeficientes de variação diminuíram e são coerentes para com a realidade da curva gaussiana normal;
• A média diminuiu porque o elemento descartado puxava a mesma para o alto.
Uso Restrito Confidencial
54
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Tratamento por Fatores
Considerações Gerais:
FATORES
• Quando o avaliador tiver conhecimento de estudos ou projetos que possam vir a
afetar o bem em avaliação ou existirem restrições especiais estabelecidas em leis ou
regulamentos aplicáveis ao imóvel avaliando, aos elementos amostrais ou a região, as
respectivas conseqüências devem ser explicitadas e consideradas a parte no laudo;
• Parâmetros e limites de fatores de homogeneização existem muitos e para várias
situações de avaliação. Indicamos usualmente as seguintes fontes de referência para
colhê-los:
• Norma Complementar do IBAPE-SP
• Norma Complementar do Instituto de Engenharia Legal para o Estado do Rio de
Janeiro
• Tabelas da Lei 691/84 – Código Tributário da Cidade do Rio de Janeiro,
• Planta de Valores desse Município.
Uso Restrito Confidencial
55
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Tratamento por Fatores
FATORES
exemplo
prático
(laudo de
avaliação
agência)
Uso Restrito Confidencial
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Índice
• Mercado de Engenharia de Avaliações
• Referências Normativas
• Atividades Básicas
• Valor de Mercado
• Métodos de Avaliação
• Método Comparativo
• Tratamento por Fatores
• Inferência Estatística
• Método de Custo
• Método Evolutivo
• Método Involutivo
• Outros Métodos
• Procedimentos Especiais
• Anexos
Uso Restrito Confidencial
57
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Inferência Estatística
A inferência estatística tem-se firmado ao longo das
décadas mais recentes como a melhor ferramenta para
analisar e compilar dados.
FATORES
INF. ESTATISTICA
CONSIDERAÇÕES GERAIS
• Dentre os métodos de inferência estatística destacamos o de regressão linear, por
ser o mais usual entre os profissionais da área.
• Detalhado na NBR-14.653 parte 2, que lhe dedica minucioso capítulo e, também, o
Anexo A
• Se os dados estiverem errados, em termos de mercado, não adianta o melhor
programa de computador do mundo que o cálculo sai errado.
• A apresentação das fontes das informações utilizadas no cálculo é fundamental
Uso Restrito Confidencial
58
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Inferência Estatística
Os programas de regressão linear aceitam o
processamento dos dados estatísticos pelo modo
categórico (os dados se ordenam entre si, pelo próprio programa) ou do
modo pré ordenado (ordenadas pré definidas, no eixo dos X).
FATORES
INF. ESTATISTICA
CONSIDERAÇÕES GERAIS - continuação
• Primeiro calculamos cada dado amostral em reais por metro quadrado
Esta é a variável dependente, isto é, o valor de cada imóvel, que deve ser sempre
decorrente das suas características.
• Os atributos principais (variáveis independentes) tais como tipo de imóvel, padrão
construtivo, localização, etc., são importantes de serem apreciados no cálculo,
assim como as variáveis dicotômicas, tipo venda/oferta. O profissional deverá
alimentar o programa de seu computador com estas variáveis
• A NBR-14.653 determina a trabalhar com eles do modo comum, visto que a
transformação dos dados busca apenas adequá-los à normalidade da curva
gaussiana.
Uso Restrito Confidencial
59
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Inferência Estatística
Com os valores unitários em mãos, vamos passar para a
alimentação do programa de regressão linear.
FATORES
INF. ESTATISTICA
REGRESSÃO LINEAR
• Os dados são aplicados a um quadrante de cálculo que tem
no eixo X as coordenadas da variável examinada, e no eixo
Y os valores unitários de preço dos imóveis;
• Para cada variável explicativa necessária ao trabalho
estatístico do avaliador, um destes quadrantes será utilizado
• Para cada elemento da amostra haverá uma posição relativa
nos eixos.
1 - OFERTA
• Vamos começar com a variável dicotômica oferta.
• No nosso exemplo, temos 6 dados de apartamentos
vendidos, e 11 de imóveis em oferta no mercado.
• Vamos dar o código 1 a vendido e 2 a oferta.
Uso Restrito Confidencial
60
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...alimentação do programa de regressão linear
(continuação)
Inferência Estatística
FATORES
INF. ESTATISTICA
2 - FRENTE X FUNDOS
• Agora, a outra variável dicotômica, frente/fundos.
• No nosso exemplo, temos 5 dados de apartamentos de
fundos e 12 de frente.
• Vamos também dar o código 1 a fundos e 2 a frente.
3 - LOCALIZAÇÃO
• Em seguida passamos a distribuir os quadrantes com as
variáveis de características mais complexas. A variável
localização já foi por nós dividida em três segmentos,
que podem levar códigos 1, 2 e 3. Porém, se quisermos
um ajuste mais fino, podemos usar os valores de Vr
fornecidos pelo município para fazer uma distância
intervalar mais correta.
Uso Restrito Confidencial
61
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Inferência Estatística
...alimentação do programa de regressão linear
(continuação)
FATORES
INF. ESTATISTICA
4 - PADRÃO CONSTRUTIVO
• Mesma coisa com a variável padrão construtivo.
• São três níveis de padrão que a amostra apresenta, entre
normal e baixo, normal e entre normal e alto.
• Podemos alocar códigos 1, 2 e 3, ou, ajustar pelos
valores do C.U.B. fornecidos pelo SINDUSCON.
Ao final da alimentação destes dados nos quatro quadrantes de variáveis, colocamos
o programa para processar estes dados....
Uso Restrito Confidencial
62
CREA-RJ & UFF
Ao final da alimentação destes dados nos quatro
quadrantes de variáveis, colocamos o programa para
processar estes dados.... e ao final obtemos a reta de
regressão.
Inferência Estatística
FATORES
INF. ESTATISTICA
• Com esta reta final temos toda uma média dos
preços dos imóveis dentro da gama de dados
aplicadas ao cálculo.
• Na reta não estão imóveis de padrão diferente ao
avaliando
• O desenho acima é uma projeção didática, porque a “reta” mesma está no hiperespaço e não é
possível de aparecer em um gráfico de duas dimensões.
Uso Restrito Confidencial
63
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Inferência Estatística
Ao dispor as variáveis nos quadrantes de cálculo, devemos
tomar alguns cuidados básicos:
FATORES
INF. ESTATISTICA
CUIDADO BÁSICOS
• Sempre dispô-los em ordem presumidamente crescente, isto é, se um imóvel da amostra
está na rua 1, pior localizada, deve estar no primeiro setor; outro na rua 2, com localização
média, no segundo setor; outro na rua 3, melhor localizada, no terceiro setor;
• Esta disposição no quadrante “localização”, tem a ver com a posição do imóvel no bairro, e
não com o seu preço de amostra;
• As distâncias intervalares dos setores devem ser proporcionais aos valores médios
presumidos entre as variáveis analisadas em cada setor. Exceto as dicotômicas, que
assumem o valor 1 e 2 de códigos alocados;
• Outra importante vantagem da disposição ordenada e lógica dos dados amostrais nos
quadrantes de cálculo, é de que possamos identificar facilmente dados “bêbados”, mais
exatamente chamados de “outliers”. Dado anômalo se vê facilmente nos gráficos de
análise.
Se as ordenações dos dados amostrais forem feitas corretamente, o resultado final da
regressão tende a sair boa e a refletir a verdade do mercado.
Uso Restrito Confidencial
64
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Inferência Estatística
Dado anômalo se vê facilmente nos gráficos de análise bivariada. Vejamos os dois gráficos abaixo, em uma
regressão real:
FATORES
INF. ESTATISTICA
Ele está puxando os gráficos para baixo, o que é totalmente inverossímil em termos
de valor relativo do mercado; portanto, deve ser retirado do rol.
Uso Restrito Confidencial
65
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Inferência Estatística
Uma vez retirado o dado ruim, voltamos à pesquisa e
coletamos outro com posição e padrão construtivo igual
ao que foi retirado e o aplicamos à planilha de regressão.
valor / localização
INF. ESTATISTICA
valor / padrão construtivo
3500,00
3500,00
3000,00
valor / localização
2500,00
2000,00
880,00 900,00 920,00 940,00
localização
Linear (valor /
localização)
valor
valor
FATORES
3000,00
valor / padrão
2500,00
2000,00
750,00
800,00
850,00
900,00
Linear (valor /
padrão)
padrão construtivo
• Os valores de localização dos imóveis estão subindo à medida que as ruas são mais bem localizadas, e
• O padrão construtivo também sobe conforme o imóvel é de melhor qualidade.
Pronto, o novo dado é bom e temos gráficos compatíveis com a realidade.
Uso Restrito Confidencial
66
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Índice
• Mercado de Engenharia de Avaliações
• Referências Normativas
• Atividades Básicas
• Valor de Mercado
• Métodos de Avaliação
• Método Comparativo
• Método de Custo
• Método Evolutivo
• Método Involutivo
• Outros Métodos
• Procedimentos Especiais
• Anexos
Uso Restrito Confidencial
67
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Método de Custo
Utilizado para a apuração do valor das benfeitorias. Poderá ser obtido através
de orçamento analítico ou de modelos consagrados que utilizam custos
unitários de construção divulgados por entidades oficiais credenciadas.
Para a utilização de CUB – Custo unitário básico a norma
técnica sugere a seguinte fórmula (R$/m2 construido) :
• O C.U.B. é valor fornecido pelo SINDUSCON
• Em seguida, temos de acrescentar o valor unitário de elevadores, instalações e fundações especiais.
• Aapuramos o percentual de despesas não inclusas no CUB e lucro da construtora.
• E também calculamos o percentual de juros durante a realização da obra.
Uso Restrito Confidencial
68
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Método de Custo
Com estes dados apurados, colocamos na fórmula da NBR-14.653 e apuramos
o custo por m2 de área equivalente (C.C.) do apartamento que estamos
avaliando:
C.C. (R$/M2)
X
Área
Equivalente de
Construção (M2)
A área equivalente deve seguir os
preceitos da NBR-12.721 da ABNT,
isto é, varandas e garagens
entram com 50% da área real.
Por exemplo: A área equiv. de
um imóvel de com 130m² de área
construída sendo com 20 m² de
varanda é de 120 m².
A equiv =
(130–20) + (20x0,50) = 120 m².
Uso Restrito Confidencial
V.C.N.
Valor Construção
Nova (R$)
Custo de Reedição
da Construção
(R$)
Depreciação Física
(1- X %)
temos que deduzir, do montante de
construção nova, o valor correspondente
à depreciação física deste imóvel.
Para este cálculo, costumamos aplicar o
percentual de depreciação da Tabela de
Ross-Heidecke.
Este o valor da
construção depreciada
pelo tempo e estado de
conservação, com o qual
prosseguiremos a nossa
avaliação.
69
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Método de Custo
Para o cálculo de Depreciação, costumamos aplicar o percentual de
depreciação da Tabela de Ross-Heidecke a partir da vida útil, idade aparente e
estado de conservação.
Uso Restrito Confidencial
70
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Índice
• Mercado de Engenharia de Avaliações
• Referências Normativas
• Atividades Básicas
• Valor de Mercado
• Métodos de Avaliação
• Método Comparativo
• Método de Custo
• Método Evolutivo
• Método Involutivo
• Outros Métodos
• Procedimentos Especiais
• Anexos
Uso Restrito Confidencial
71
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Método Evolutivo
O método evolutivo deve ser empregado na falta de dados amostrais
suficientes para fazer o Método Comparativo de Mercado.
CONSIDERAÇÕES GERAIS
• É um método analítico que consiste na
obtenção do valor do imóvel através
VALOR
TERRENO BRUTO
do cálculo direto ou indireto, dos
VALOR
INCOROPORÇÃO
+
valores do terreno e da construção,
devendo ser consideradas, também as
+
CUSTO
REEDIÇÃO
condições do mercado, com o
emprego do fator de comercialização.
• O fator comercialização deverá ser fixado através de
pesquisa de mercado e poderá ser igual, maior ou menor
VALOR
CONSTRUÇÃO e
INSTALAÇÕES
FATOR
COMERCIALIZAÇÃO
x
VALOR DO
IMÓVEL
que a unidade, dependendo das condições do mercado na
data de referencia da avaliação
Uso Restrito Confidencial
72
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Método Involutivo
• Fazer uma ferramenta
Uso Restrito Confidencial
73
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Índice
• Mercado de Engenharia de Avaliações
• Referências Normativas
• Atividades Básicas
• Valor de Mercado
• Métodos de Avaliação
• Método Comparativo
• Método de Custo
• Método Evolutivo
• Método Involutivo
• Outros Métodos
• Procedimentos Especiais
• Anexos
Uso Restrito Confidencial
74
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Método Involutivo
O Método Involutivo serve para avaliar aqueles terrenos que são fora do
comum e que não têm parâmetros de comparação.
Pergunta-se:
Quanto, por exemplo, vale um terreno na Avenida
Presidente Vargas. Afinal, não há nenhuma oferta de
terreno deste tipo no local para fazermos um estudo pelo
método comparativo...
Uso Restrito Confidencial
75
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Método Involutivo
Estudo de viabilidade técnico econômico para apropriação do valor de terreno
bruto, não construído, alicerçado no seu aproveitamento eficiente, mediante
empreendimento imobiliário FUTURO.
O método Involutivo considera:
Exige-se que:
• A receita provável de comercialização das
• O imóvel avaliando esteja inserido em zona de
unidades projetadas, com base em preços
tendência mercadológica com
obtidos em pesquisas
empreendimentos semelhantes ao concebido,
• Todas as despesas inerentes à transformação
do terreno no empreendimento projetado
• A margem de lucro liquido ao empreendedor
• Todas as despesas de comercialização das
além de legalmente permitido seu uso e sua
ocupação
• As unidades admitidas no modelo sejam de
características e em quantidade absorvíveis
unidade, mediante taxas financeiras
pelo mercado, no prazo estabelecido e
operacionais reais
compatível com a realidade
• As margens de risco
• As formulações sejam expressas no laudo
É um exercício de futurologia. Porém, é a única maneira de sabermos quanto vale um
terreno urbano em bruto, que não tenha similares no mercado.
Uso Restrito Confidencial
76
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Método Involutivo
Para fazer este cálculo teremos que efetuar todo o raciocínio de um
incorporador de empreendimentos imobiliários e imaginar que fossemos nós
mesmos comprar este terreno para ali construir e ganhar dinheiro.
Passo a Passo Resumido:
• Primeiro passo:
Examinar o local, o tamanho do terreno e sua Certidão do R.G.I.
• Segundo Passo:
Examinar a legislação urbanística, para ver o que podemos construir no local
• Terceiro passo:
• Elaborar um um anteprojeto, do melhor aproveitamento do terreno.
• Além de estar compatível para com as leis municipais, este anteprojeto deve ser
concebido de modo a ser bem aceito pelo público consumidor. Em suma, que tenha
liquidez.
Uso Restrito Confidencial
77
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Método Involutivo
Passo a Passo - continuação:
• Quarto passo:
• Examinar o mercado imobiliário pelo método comparativo de venda, para sabermos quanto
valem as unidades quando estiverem construídas.
• Somar os valores das unidades e assim teremos o valor total do empreendimento pronto.
• Verificamos também em que velocidade de tempo, após o lançamento, elas serão
totalmente vendidas. Bom prever dois cenários econômicos, um mais favorável, outro mais
recessivo. Entretanto ambas alinhadas ao mercado correspondente.
• Quinto passo:
• Fazer um orçamento global a partir da área equivalente total do anteprojeto
• Este orçamento pode ser feito pela área equivalente total de construção, multiplicado pelo
C.U.B. e mais os custos ali não previstos (instalações, maquinas e equipamentos)
• Multiplicado pelas verbas de projetos, administração, impostos e lucro da construtora.
(método evolutivo)
Uso Restrito Confidencial
78
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Método Involutivo
Passo a Passo - continuação:
• Sexto passo:
• Elaborar uma planilha contábil de receita e despesa com os dados de vendas e com o montante
de custo de realização da obra,
• As despesas e as receitas são colocadas mês a mês. Ao final da planilha apuramos um lucro
bruto do empreendimento, no qual estarão englobados o valor do terreno nu, os custos e o
lucro do incorporador, e mais o fator de comercialização.
• Deduz-se das vendas as despesas de propaganda e de corretagem dos imóveis.
• Nesta planilha devem ser adicionados juros e taxas de empréstimo mês a mês, conforme o
usual do mercado financeiro.
• Sétimo passo:
• Dos dois montantes deduzir os custos de incorporação (usualmente 2% da diferença
encontrada) e os impostos federais (PIS, Cofins, Contribuição Social).
• Deduzir também uma taxa de risco na realização do empreendimento, usualmente entre 5% e
15% do lucro bruto.
Uso Restrito Confidencial
79
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Método Involutivo
Passo a Passo - continuação:
• Oitavo passo:
• Do lucro líquido resultante, deduzir a proporção que será lucro líquido do incorporador e
encontramos o valor do terreno nu (valor involutivo do terreno). Esta proporção deve ser
pesquisada e analisada caso a caso.
• Chega-se a dois montantes. Um no cenário melhor, outro no pior.
• Se tivermos utilizado dois cenários recomenda-se utilizar a média ou um valor no intervalo
devidamente justificado.
Uso Restrito Confidencial
80
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Método Involutivo
• Fazer uma ferramenta
Uso Restrito Confidencial
81
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Índice
• Mercado de Engenharia de Avaliações
• Referências Normativas
• Atividades Básicas
• Valor de Mercado
• Métodos de Avaliação
• Método Comparativo
• Método de Custo
• Método Evolutivo
• Método Involutivo
• Outros Métodos
• Procedimentos Especiais
• Anexos
Uso Restrito Confidencial
82
CREA-RJ & UFF
Outros Métodos
Na avaliação de um imóvel, conforme características de mercado, deverá ser
adotado um método ou a conjugação de metodologias.
Seguem outros métodos de avaliação:
• Capitalização da Renda: Apropria o valor do imóvel, com base na capitalização presente da sua
renda líquida, real ou prevista. Seus aspectos fundamentais são a determinação do período de
capitalização e a taxa de desconto a ser utilizada, que devem ser justificada pelo avaliador;
• Critério Residual: Para avaliação de terrenos, caso seja constatada a ausência de terrenos nus,
pode ser admitido o cálculo do valor do terreno incorporado através do critério residual, que consiste
na definição do valor do terreno por diferença entre o valor total do imóvel e o das benfeitorias.
• Conjugação de Métodos: Na avaliação de um imóvel poderá ser utilizada a conjugação de
métodos, calculando-se de forma direta ou indireta, os valores do terreno e da construção, devendo
ser consideradas, também, as condições do mercado, com o emprego do fator de comercialização.
• Na impossibilidade da aplicação das metodologias citadas, é facultado o emprego de outro
procedimento, que vise representar um cenário provável do mercado vigente de bens semelhantes
ao avaliando, desde que:
- seja explicitado no trabalho o motivo do não atendimento aos critérios normativos
- sua utilização seja justificada
Uso Restrito Confidencial
83
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Índice
• Mercado de Engenharia de Avaliações
• Referências Normativas
• Atividades Básicas
• Valor de Mercado
• Métodos de Avaliação
• Procedimentos Especiais
• Anexos
Uso Restrito Confidencial
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Desapropriações & Servidões
Nas desapropriações ............
Considerações Gerais:
• Quando as construções forem atingidas, devem ser previstas verbas relativas ao custo de obras
para a readaptação do remanescente ao uso útil e depreciação acarretada por perda de
funcionalidade.
• Quando as construções existentes não forem atingidas pela desapropriação, é recomendável que
sejam apresentadas eventuais verbas correspondentes as depreciações funcionais
resultantes da intervenção, tais como perdas parciais de recuo, de vagas para estacionamento
ou acessos;
• O valor da indenização deverá permitir a recomposição do patrimônio do Expropriado;
• Na desapropriação de imóveis com exploração de comércio ou serviço a estimativa do eventual lucro
cessante deve ser realizada por profissional habilitado;
• O item 11.1.2.1 da NBR 14653-2 – Avaliação de Bens Parte 2 – Imóveis Urbanos, prevê:
“quando o custo de reedição do imóvel for superior ao valor de mercado, o engenheiro
de avaliações deverá apresentar os dois resultados, a título de subsídio”.
Uso Restrito Confidencial
85
CREA-RJ & UFF
Desapropriações & Servidões
Nas desapropriações parciais o critério básico é o antes e depois, com
apresentação em separado de eventuais valorizações ou desvalorizações dos
remanescentes
Considerações Gerais (continuação):
• Nas ocupações temporárias, as indenizações devem corresponder aos aluguéis dos imóveis
estimados pelo método comparativo de dados de mercado ou pelo método de rentabilidade;
• Nas desapropriações estabelecendo restrições de uso (ex. servidão), as indenizações devem ser
apuradas confrontando as condições de aproveitamento antes e depois
• As restrições quanto a servidão não traduzem o impedimento da faixa, o que se verifica quando da
necessidade de construção de muros ou cercas, do impedimento de uso por motivos de segurança,
trechos de zona urbana com movimentação de pessoas e veículos e casos específicos. Neste casos a
indenização abrangerá o valor unitário relativo ao domínio pleno e não à percentual deste.
Uso Restrito Confidencial
86
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Desapropriações & Servidões
Ilustrar com parte pratica – PAC
Bonsucesso
(Estação)
Complexo do Alemão
Imóvel Expropriado
Linha Amarela
Inhaúma
Linha Amarela
Nova América Shop. (Del Castilho)
Uso Restrito Confidencial
87
CREA-RJ & UFF
Desapropriações & Servidões
Existem vários estudos em que se tentou padronizar através de tabelas os
percentuais de depreciação para as faixas de servidão. A de Philippe Westin
apresenta os seguintes coeficientes:
Tabela de Philippe Westin
A soma dos fatores deverá ser multiplicada pelo valor da terra nua da faixa.
Uso Restrito Confidencial
88
CREA-RJ & UFF
Avaliação de Alugueis
Há basicamente três métodos para o exercício de avaliação de aluguéis
•
Método Comparativo: imóveis semelhantes quanto a contemporaniedade
dos dados obtidos, as condições de reajuste ou estágios de contrato, a
existência de desníveis ou pavimentos distintos com diferentes capacidades
de geração de renda, ao tamanho dos imóveis, à testada (no caso de
lojas), à cobrança de luvas.
•
Método da Rentabilidade: por remuneração de capital
•
Por Participação no Faturamento: critério utilizado na estimativa de
valores locativos de cinemas, teatros, postos de serviços baseado no
principio da participação do locador na renda do estabelecimento
Uso Restrito Confidencial
89
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Índice
• Mercado de Engenharia de Avaliações
• Referências Normativas
• Atividades Básicas
• Valor de Mercado
• Métodos de Avaliação
• Procedimentos Especiais
• Anexos
Uso Restrito Confidencial
90
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Fontes de Informação
As principais fontes de informação são:
Preço de Mercado
• Opinião de moradores, informações dos porteiros, dos corretores de imóveis locais,
lançamentos imobiliários na redondeza, etc.
• Classificados dos jornais
• Arquivos de jornal ou, ainda, Biblioteca Nacional, Departamentos de Pesquisa, etc.
• Administradoras e Corretoras de imóveis
• Transações registradas em Cartório (Escrituras) e contratos.
• Prefeitura (Planta de valores)
• Outros laudos e trabalhos publicados
Custo de Construção
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C.U.B. do Sinduscon-Rio (www.sinduscon-rio.com.br)
Boletim de Custos (www.informativosbc.com.br)
Revistas especializadas.
Boletim do EMOP.
Casas de materiais de construção e de decoração.
Contratos de obras semelhantes.
Experiência do profissional.
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CREA-RJ & UFF
Fontes de Informação
As principais fontes de informação são:
Complementação de informações técnicas e legais
• Cartório do RGI, aonde se pode colher dados de loteamentos, memoriais de incorporação,
etc;
• Prefeitura (aerofotogramétrico, plantas de loteamentos, aproveitamento do solo –
urbanismo, legislação aplicável –tombamentos, restrições construtivas, etc.)
Imóveis Rurais
• IBGE (plantas por satélite, dados dos censos, etc.)
• INCRA (valores mínimos de terras, dados do ITR, etc.)
• EMBRAPA (aproveitamento agropastoril da região, qualidade do solo, etc.)
• Mercado local de atacado de produtos agrícolas.
• Hipotecas rurais (Bancos são ótima fonte de informação)
• Publicações de preços de commodities.
Um bom laudo de avaliação procura o maior número possível de
informações independentes sobre os preços relativos ao imóvel em exame.
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