LAUDO DE
AVALIAÇÃO
SOLICITANTE:
OBJETO DA AVALIÇÃO:
FINALIDADE:.
FUNDAÇÃO DE DESENVOLVIMENTO DA
UNICAMP - FUNCAMP
GLEBA DE TERRA 146 – A, MATRÍCULA Nº
157.238 DO 3º CRI DE CAMPINAS-SP.
APURAR O VALOR REAL E ATUAL DO
IMÓVEL.
ART
1- Nº DA ART
Anotação de Responsabilidade Técnica
Lei Federal Nº. 6.496 de 07/12/77
92221220101956057
1
ÍNDICE
1. PRELIMINARES .......................................................... 3
2. VISTORIA .................................................................... 3
2.1. Localização .............................................................. 3
2.2. Zoneamento ............................................................. 3
2.3. Características da Região ......................................... 4
2.4. Acessibilidade.......................................................... 4
2.5. Mapa de Localização ............................................... 5
2.6. Descrição do Imóvel ................................................ 6
2.7. Melhoramentos Públicos .......................................... 8
2.8. Características do Terreno........................................ 8
3. AVALIAÇÃO ............................................................... 9
3.1. Normas Observadas ................................................. 9
3.2. Metodologia ............................................................. 9
3.3. Seleção .................................................................. 10
3.4. Homogeneização.................................................... 10
3.4.1. Fator Oferta ..................................................... 10
3.4.2. Fator Topografia .............................................. 10
3.4.3. Fator Superfície ............................................... 11
3.4.4. Fator Aproveitamento ...................................... 11
3.4.5. Fator Melhoramentos ....................................... 12
3.4.6. Fator Acessibilidade ........................................ 12
3.4.7. Fator de Porte .................................................. 14
3.4.8. Fator Transposição .......................................... 15
3.5. Especificação das Avaliações................................. 16
3.6. Valor Unitário do Terreno ...................................... 17
4. VALOR TOTAL DO IMÓVEL ................................... 18
5. CONCLUSÃO............................................................. 18
6. ENCERRAMENTO .................................................... 19
2
1. PRELIMINARES
O presente trabalho tem por finalidade apurar o valor real e
atual do imóvel objeto da matrícula n.º 7.162, do 3º Cartório de Registro
de Imóveis de Campinas.
2. VISTORIA
A vistoria ao imóvel foi realizada no dia 30 de agosto de
2010, acompanhado pelo Sr. Gilberto, funcionário da Funcamp, que
gentilmente indicou o imóvel em questão, e presenciou a realização das
exposições fotográficas e demais verificações necessárias ao laudo.
2.1. Localização
O imóvel situa-se no Município de Campinas, localizado
entre o Jardim São Cristovão, Parque Dom Pedro II, Bosque Augusto
Rushci, Conjunto Habitacional Mons. Luiz Fernandes de Abreu (Dic I),
com acesso pela Av. Arymana e Av. Coaciara, na região sudoeste do
Município.
2.2. Zoneamento
Conforme a Lei Municipal Nº 6.031 de 28 de 12 de 1988,
que dispõe sobre o uso e ocupação do no Município de Campinas o
imóvel em questão se enquadrava em Zona 3, ou seja, zona estritamente
residencial, destinados aos usos habitacionais unifamiliares e
multifamiliares; o comércio, os serviços e as instituições da âmbito local
serão permitidos com restrições quanto à localização.
3
2.3. Características da Região
Trata-se de uma região composta por residências uni
familiares e multifamilires (conjuntos habitacionais) de padrão médio e
popular, com comércio de âmbito local como farmácias, padarias,
supermercados, praças e escolas públicas.
O imóvel está situado na região sudoeste do Município, que
concentra os maiores índices de ocupação e crescimento urbano,
estendendo-se os bairros para além das rodovias Bandeirantes e Santos
Dumont.
A região conta inda com o Terminal Rodoviário Urbano
Ouro Verde, o recém inaugurado Hospital Ouro Verde, ambos localizado
no corredor principal de acesso formado pela Av. Ruy Rodrigues.
2.4. Acessibilidade
O acesso ao imóvel pode ser feito pela Av. das Amoreiras,
segue pela Rua Piracicaba, segue a direita pela Av. Ruy Rodrigues. Virar
a direita e seguir pela Av. Arymana. Uma das frentes do imóvel fica na
Av. Arymana, entre as Ruas Gravataí e Rua. Maj. Oswaldo Esteves.
4
2.5. Mapa de Localização
5
2.6. Descrição do Imóvel
Conforme matrícula N. 157.238 do 3º Cartório de Registor
de Imóveis de Campinas, o imóvel é descrito e caracterizado com segue:
“ Inicia-se no marco 0 cravado junto à dividsa com a Gelaba 146 e a Avcaenida 5
do Jardim São Pedro; segue em lina reta numa distância de 36,23m no rumo de
67º34’29” NW até encontrar o marco 1; defleta à esquerda e segue em linha reta
numa distância de 30,08m no rmo de 71º 57’01” NW até encontrar o marco 2;
deflete à direita e segue em linha reta numa distância de 256,00m no rumo
58º09’54” NW ate´encontrar o marco 3, confrontando até aque com a Qaudra 49,
Rua 3, Quadra 51, Rua 2 e Quadra 53 do Jardim São Pedro; deflete à esqueda e
segue em linha reta numa deistância de 163,88m no rumo35º40’38” SW até
econtar o marco 4, confrantando com a Quadra 53 e Rua 34 do Jardim São Pedro
e Quadra 1 do Jardim São Cristovao; defleta à direita e sque em linha reta numa
distãncia de 110,00 m no rumo 33º52’25” NW até encontrar o marco 5,
confrontando com propriedade de Irmãos Pavan, deflete à direita e seque em linha
reta numa distância de 322,00m no rumo 57º31’29” até encontrar o marco 6,
confrontando com a Avenida Aymana, Quadra 2 , Rua 1, Quadra 1 e Avenida 2 do
Paque D. Pedro II e a Praça 1 do Conjunto Habitacional Monsenhor Luis
Fenandes de Abreu; deflete à direita e seque em linha quebrada numa distância de
152,13m até encontrar o marco 7; segue em linha reta numa distância de 52,92m
no rumo 77°56’41” SE até encontrar o marco 8; confrontando até aqui com a
Praça1, Rua Edson A. Oliveira, Quadra O, Rua José L. S. Ferreira, Qudar M e
Rua Santos Futebol Clube do Conjunto Habitacional Monsenhor Luis Fernandes
de Abreu; deflete à direitae segue em linha reta numa distância de 168,15m no
rumo 08°25’25” SE confrantando com a Gleba 146 até encontrar o marco 0, ponto
inicial desta descrição, perfazendo área total de 51.642,00m2.”
A figura abaixo ilustra a poligonal que descreve o imóvel
6
A figura abaixo ilustra a poligonal sobreposta à imagem do
Gogle Earth, delimitando o imóvel avalido
7
2.7. Melhoramentos Públicos
A região onde se localiza o imóvel é dotada de energia
elétrica, iluminação pública, e água encanada. O asfalto, guias e sarjetas
se estendem pela Av. Arymana, e nas demais vias que se interrompem
com o imóvel, o que facilita um eventual parcelamento ou loteamento.
2.8. Características do Terreno
De formato irregular, possui relevo ondulado, com área total
de 51.642,00m2, conforme matrícula N.° 157.239 do 3º CRI de
Campinas.
A topografia do terreno apresenta a parte mais elevada com
frente para a Av. Arymana, com declive para a Av. Coaciara. Daí
continua em declive até a divisa com o remanescente da Gleba 146 e Av.
Cinco do Jardim São Cristovão. A parte baixa do terreno faz frente para
a Av. Coaciara, esquina com a Rua Santos Futebol Clube.
8
3. AVALIAÇÃO
3.1. Normas Observadas
A avaliação terá por base as recomendações e parâmetros de
cálculo preconizados pelas seguintes normas, atualmente em vigor:
*
*
Norma Brasileira para Avaliações de Bens – NBR14.653-1
Norma Para Avaliação de Imóveis Urbanos IBAPE/SP –2005
Os cálculos serão desenvolvidos para a data de outubro de
2010.
3.2. Metodologia
Em função das características da gleba e diante das
consultas efetuadas junto ao mercado imobiliário da região, para
determinação do valor de venda concluímos pela aplicação do Método
Comparativo Direto de Dados de Mercado, tratada no item 9.2 da
Norma do IBAPE/SP sendo a homogeneização das características dos
dados efetuada por meio do tratamento por fatores, descrita no item 10.
Foram utilizados os elementos amostrais mais semelhantes
possíveis ao avaliando, em todas suas características, cujas diferenças
perante o mesmo, para mais, ou para menos, são levadas em conta. Os
fatores foram aplicados ao valor original do elemento comparativo na
forma de somatório.
Efetuada a coleta dos dados, foram selecionados três
elementos comparativos dentre os demais encontrados na pesquisa de
mercado. Na homogeneização dos atributos intrínsecos adotou-se o
critério do Eng. João Ruy Canteiro, com exceção da acessibilidade, para
a qual se adotou o critério do Eng. O. T. Mendes Sobrinho.
9
3.3. Seleção
Na seleção dos elementos, foi considerada importante a
semelhança, no que diz respeito à situação, à destinação, à forma, ao
grau de aproveitamento, às características físicas e à adequação ao meio,
devidamente verificados, evitando-se, na medida permitida pela
pesquisa, aqueles de homogeneização complexa.
3.4. Homogeneização
Para a homogeneização dos elementos de pesquisa serão
utilizados os fatores de ponderação propostos pelo Eng. º João Ruy
Canteiro apresentado na obra “Construções – Terrenos: Subsídioa à
Tecnica da Avaliação” – 3ª Edição, Ed. Pini – São Paulo - 1980.
3.4.1. Fator Oferta
Atribuiu-se, como no caso de lotes urbanos, um desconto de
10% para compensar a superestimativa de valor normalmente atribuída
pelo vendedor.
3.4.2. Fator Topografia
Para o fator topografia foi adotada a seguinte situação:
Situação Paradigma: terreno ondulado
Topografia
Plano
Ondulado
Montanhoso
Fatores
1,10
1,00
0,8
10
3.4.3. Fator Superfície
Quanto à superfície, para a situação paradigma, foi
considerada seca.
Situação paradigma: seco
Superfície
Seco
Brejoso ou Pantanoso
Alagadiço
Permanentemente alagado
Fator
1,00
0,60
0,70
0,50
De acordo com a tabela descrita acima, o fator adotado
quanto à superfície foi 1,00.
3.4.4. Fator Aproveitamento
De acordo com o zoneamento, para o fator aproveitamento
foi utilizada a situação paradigma de aproveitamento industrial para
indústria, predominante na região da gleba.
Situação paradigma: aproveitamento loteamento
Aproveitamento
Para loteamento
Para indústrias
Para culturas
Fator
1,00
0,90
0,80
De acordo com a tabela acima, o fator adotado para
aproveitamento foi para loteamento, no valor de 1,00.
11
3.4.5. Fator Melhoramentos
Os fatores melhoramentos que afetam a gleba são
independentes entre si. O mesmo resultou em 1, 30, de acordo com a
tabela descrita abaixo.
Melhoramentos
Luz
Força
Telefone
Fatores
1,15
1,10
1,05
3.4.6. Fator Acessibilidade
Para o fator acessibilidade, foi utilizado o Critério que
consta na publicação: “Avaliação dos Prédios Rústicos para
Desapropriação por Utilidade Pública”, de autoria do Eng Agr O. T.
Mendes Sobrinho. Edição: Cesp – Centrais Elétricas de São Paulo S.A
Situação paradigma: muito boa
VALOR DA TERRA SEGUNDO A SITUAÇÃO
E VIABILIDADE DE CIRCULAÇÃO
CARACTERÍSTICAS
SITUAÇÃO TIPO
DE IMPORT.
PRATIC.
ESCALA
ESTRADA DAS
DURANTE DE
DISTÂNCIAS O ANO
VALOR
Ótima
Asfaltada
Limitada
Permanente
100
Muito Boa
Primeira
Relativa
Permanente
classe – Não
95
asfaltada
Boa
Não
Significativa
Permanente
90
pavimentada
Desfavorável Estradas
e Vias
e Sem
80
servidões de distâncias se condições
12
Má
Péssima
passagem
equivalendo
satisfatórias
Fechos nas Distâncias e Problemas
servidões
classe
se sérios
na
equivalendo
estação
chuvosa
Fechos
e
Problemas
interceptadas
sérios
-por córregos
mesmo na
s/ pontes
seca
75
70
Para o fator acessibilidade, foi considerada a situação
paradigma ótima, uma vez que o imóvel é acessado por vias asfaltadas.
Desta forma, o valor utilizado para este fator foi 100.
13
3.4.7. Fator de Porte
O valor básico unitário das glebas varia, geralmente, com
suas dimensões e, neste sentido tem influência ponderável o tempo de
absorção dos lotes no mercado imobiliário;
No presente caso verificou-se uma linha de tendência,
mediante pesquisa de mercado realizada na região, com dez elementos de
pesquisa, expressa pela seguinte fórmula:
Onde “y” é o Fporte “x” é a área do imóvel
Fator de Porte
Referencia
do Imóvel
AR 0023
AR 0038
AR 00107
AR 00291
AR 00296
AR 00206
CM 0010
CM 0020
AR 00311
AR 01041
Avaliado
Vu
15,00
18,00
80,00
107,00
35,00
40,00
35,00
50,00
40,00
86,00
Area
Fator
116.000,00
81.110,00
90.000,00
56.000,00
251.142,85
500.000,00
150.000,00
60.000,00
350.000,00
173.000,00
51.642,00
53,21
57,97
56,58
62,89
42,95
33,79
49,79
61,97
38,53
47,90
63,97
14
3.4.8. Fator Transposição
O valor básico unitário das glebas também varia com suas
distâncias até o centro valorizante, geralmente o centro da cidade. Assim
o valor unitário dos imóveis tende a diminuir em função do aumento da
distância.
No presente caso verificou-se uma linha de tendência,
mediante a mesma pesquisa de mercado realizada na região, expressa
pela seguinte fórmula:
Onde “y” é o Fator transposição e “x” é a distância do
imóvel ao centro do Município
Fator Transposição
Referencia
do Imóvel
AR 0023
AR 0038
AR 00107
AR 00296
AR 00206
CM 0010
CM 0020
AR 00311
AR 01041
Avaliado
Vu
15,00
18,00
80,00
35,00
40,00
35,00
50,00
40,00
86,00
Distância
12,5
16,95
12,83
12
8,4
10,15
14
12,9
9,2
11,80
Fator
37,006
24,033
35,840
38,845
55,080
46,480
31,995
35,598
50,967
39,61
15
3.5. Especificação das Avaliações
A especificação foi estabelecida segundo a Norma 1.3 do
IBAPE – SP/2005, sendo definidas quanto à fundamentação e precisão.
Os requisitos para fundamentação devem estar de acordo
com:
a)
b)
c)
d)
e)
f)
Caracterização completa do imóvel avaliando
quanto a todas as variáveis analisadas, com
fotos que permitam identificá-las, bem como
visão geral do entrono;
Mínimo de 5 elementos amostrais
efetivamente
utilizados
após
a
homogeneização;
Identificação dos elementos comparativos
com fotos (pelo menos frontal), com
informações sobre as variáveis analisadas no
modelo adotado e croqui de localização;
O valor homogeneizado de cada elemento
após a aplicação do conjunto de fatores não
resulte aquém da metade, ou alem do dobro
do valor de transação, ou após aplicação do
fator oferta;
Os fatores utilizados devem ser avaliados em
relação a sua condição de homogeneização;
As áreas do bem avaliando devem estar
contidas nos intervalos característicos da
tabela 1, de acordo com a Norma do IBAPESP/2005.
Para a avaliação do imóvel em questão foram encontrados
cinco elementos comparativos semelhantes, atendendo ao item 13.1.1,
alínea b) da Norma do IBAPE, o que confere ao laudo o grau
fundamentado.
16
Quanto ao grau de precisão, diante dos elementos de
mercado colhidos e critérios adotados, a presente avaliação enquadrou-se
no grau de precisão II, definido na Norma do IBAPE/SP 2005.
3.6. Valor Unitário do Terreno
Para o cálculo do valor unitário da gleba em questão, foi
utilizado o software de avaliação GEOAVALIAR, versão 1.1.9.5,
comercializado pelo IBAPE/SP.
Os elementos pesquisados no mercado, assim como os
parâmetros de cálculos adotados para a homogeneização, em
conformidade com as Normas do IBAPE encontram-se identificados nos
anexos ao presente trabalho e conduziram ao seguinte valor unitário:
Vu = R$ 35,29/m2
17
4. VALOR TOTAL DO IMÓVEL
O valor da imóvel em questão será dado pelo valor unitário
multiplicado pela sua área, resultando:
Vimóvel = Vu x área = R$35,29/m2 x 51.642,00m2
Vimóvel = R$1.822.388,79
5. CONCLUSÃO
Diante do todo exposto e fundamentado na pesquisa
imobiliária realizada na região, concluí-se que o valor do imóvel objeto
da matrícula Nº 157.238 do 3º CRI de Campinas, denominado Gleba
146-A é em números redondos
R$1.822.000,00
(Um milhão, oitocentos e vinte e dois mil reais)
(válido para Outubro/2010)
18
6. ENCERRAMENTO
Diante dos elementos de mercado colhidos e critérios
adotados, a presente avaliação enquadra-se no grau de precisão II,
definido na Norma do IBAPE/SP 2005.
Nada mais havendo a esclarecer, encerramos o presente
laudo, que é composto por 19 folhas, impressas no anverso e
devidamente rubricadas pelo signatário, sendo esta assinada.
Acompanham o presente laudo dois anexos:
ANEXO I :Modelo de Estatística Descritiva
ANEXO II : Elementos da Avaliação
Campinas, 1 de outubro de 2010.
Cláudio Maria Camuzzo Júnior
Eng.º Mecânico e Civil – CREA 0685012370
Membro Titular do IBAPE
Perito Judicial
19
ANEXO I
Modelo de Estatística Descritiva
1
ANEXO II
Elementos da Avaliação
2