A Prática da Inspeção Predial e sua relação com
as Normas ABNT NBR 5674 e ABNT NBR 16280
Eng. Civil Flávia Zoéga Andreatta Pujadas
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Eng. Civil Flávia Zoéga Andreatta Pujadas – OUTUBRO/2014
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INSPEÇÃO PREDIAL
Definição atual do IBAPE:
“É a avaliação isolada ou combinada das condições
técnicas, de uso e de manutenção da edificação.”
SUGESTÃO DA COMISSÃO DE ESTUDOS DA ABNT :
Avaliação visual das condições técnicas, de uso, operação,
manutenção e funcionalidade consideradas as exigências dos
usuários.
- TRABALHO PREVENTIVO E ADMINISTRATIVO
-  REALIZADO POR PROFISSIONAL HABILITADO E
ESPECIALISTA
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INSPEÇÃO PREDIAL X DESEMPENHO X MANUTENÇÃO
(i)  projetos
Técnica
(ii)  especificações
(iii)  não conformidades:
anomalias construtivas
(i) estratégia / plano /
programa
(i)  segurança
(ii)  vida útil / “Funcional”
durabilidade
(iii) não conformidade:
anomalias funcionais
Manutenção (ii)operação / registros
(iii) não conformidades:
falhas
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INSPEÇÃO PREDIAL e DESEMPENHO
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INSPEÇÃO PREDIAL e DESEMPENHO
Edificações em uso
SEGURANÇA
HABITABILIDADE
SUSTENTABILIDADE
estrutural
estanqueidade
durablidade
contra o fogo
desempenho térmico
manutenibilidade
no uso
desempenho acústico
impacto ambiental
na operação
desempenho lumínico
saúde, higiene e qualidade do ar
funcionalidade
acessibilidade
conforto táctil
conforto antropodinâmico
Exigências dos usuários: Conceitos previstos sobre as exigências dos usuários – Conseil
International du Bâtiment – CIB (1983), ISO 6241- Perfomance standards in building – principles
for their preparation and factor to be considered (1984)
A ABNT NBR 5674 – remete à ABNT NBR 15575
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DESEMPENHO e MANUTENÇÃO
REFORMA / SUBSTITUIÇÃO
DE SISTEMA
FUNCIONALIDADE
SEGURANÇA
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Slide extraído da apresentação do Eng Carlos Alberto Borges – VP Tecnologia e Qualidade do
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SECOVI/SP
INSPEÇÃO PREDIAL e a ABNT NBR 5674
ITEM 4. Registros para a Manutenção
“4.2.3 (...) inspeções devem:
a) descrever a degradação de cada sistema, subsistema,
elemento ou componente e equipamento da
edificação;
b) apontar e estimar a perda do seu desempenho;
c) recomendar ações para minimizar os serviços de
manutenção corretiva e
d) ser preditivo e conter prognostico de ocorrências”
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INSPEÇÃO PREDIAL e a ABNT NBR 5674
ITEM 11. Projeto e programação dos serviços de manutenção
“11.5 Para a programação dos serviços deve-se considerar:
a) durabilidade esperada dos materiais e componentes nas
condições ambientais a que estão submetidos;
b) relatórios das inspeções;
c) solicitações e reclamações dos usuários;
d) experiência acumulada, conforme os registros disponíveis;
e) restrições climáticas e ambientais;
f) padrões de manutenção;
g) escala de prioridades entre os diversos serviços;
h) disponibilidade financeira.”
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MANUTENÇÃO X CONSERVAÇÃO
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MANUTENÇÃO X CONSERVAÇÃO X REFORMA
MANUTENÇÃO:
“Conjunto de atividades a serem realizadas para conservar ou recuperar a
capacidade funcional da edificação e de seus sistemas constituintes de atender
as necessidades e segurança dos seus usuários”
ABNT NBR 15575-1 e ABNT NBR 5674
CONSERVAÇÃO:
“Conjunto de atividade que visa reparar, preservar ou manter em bom estado a
edificação existente.”
ABNT NBR 16280
REFORMA:
“Alteração nas condições da edificação existente com ou sem mudança de
função, visando recuperar, melhorar ou ampliar suas condições de
habitabilidade, uso ou segurança, e que não seja manutenção.”
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ABNT NBR 16280
MANUTENÇÃO X CONSERVAÇÃO X REFORMA
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INSPEÇÃO
PREDIAL
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INSPEÇÃO PREDIAL como ferramenta de gestão
1.  CHECK UP DA EDIFICAÇÃO = VISÃO SISTEMICA DA EDIFICAÇÃO – “médico
clinico geral”
2.  FERRAMENTA DA GESTÃO PREDIAL PORQUE INDICA PRIORIDADES
TÉCNICAS E RECOMENDAÇÕES
3.  AUXILIA NA PREVENÇÃO DE ACIDENTES
4.  AUXILIA AO SÍNDICO OU GESTOR PREDIAL CUMPRIR A ABNT NBR 5674 E A
ABNT NBR 16280
5.  VERIFICA O DESEMPENHO NA FASE DE USO, OPERAÇÃO E MANUTENÇÃO
6.  INDISPENSÁVEL PARA ANÁLISE DE INVESTIMENTOS PATRIMONIAIS E DE
MANUTENÇÃO
7.  IMPORTANTE PARA A SEGURANÇA E FUNCIONALIDADE DOS SISTEMAS E,
PRINCIPALMENTE, DOS USUÁRIOS
8.  AUXILIA NA CONTRATAÇÃO DE OUTRAS INSPEÇÕES ESPECÍFICAS, SE
NECESSÁRAS
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INSPEÇÃO PREDIAL – metodologia
NORMA DO IBAPE e ABNT/CB-02 PROJETO: 02:140.02-001
A metodologia da inspeção predial consiste no desenvolvimento das
seguintes etapas:
a)
Anamnese da edificação com identificação de suas características
construtivas, idade, histórico de manutenção, intervenções, reformas e
alterações de uso ocorridas durante a vida útil;
b)
Verificação e análise da documentação requisitada pelo inspetor
para realização do trabalho;
c)
Vistoria da edificação de forma sistêmica, considerada a
complexidade das instalações existentes;
d)
Classificação da origem das deficiências constatadas (itens
vistoriados e documentação analisada);
e)
Classificação da prioridade das anomalias e falhas;
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INSPEÇÃO PREDIAL – metodologia
NORMA DO IBAPE e ABNT/CB-02 PROJETO: 02:140.02-001
f)  Recomendações técnicas para cada anomalia e falha de manutenção,
uso e operação constatadas;
g)  Lista de prioridades com base no item e);
g)
Avaliação da manutenção;
h)
Avaliação do uso e
i)
Redação e emissão de Laudo.
O desenvolvimento dos itens deverá ser planejado conforme o tipo da
edificação, consideradas suas características construtivas, qualidade
da documentação entregue ao inspetor e idade do edifício.
Da lista de prioridades podem derivar: planos de manutenção e planos
de reforma.
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Anamnese da edificação: Histórico de manutenções, usos e reformas
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Documentos
Ver lista de
documentos da
Norma de
Inspeção Predial
do IBAPE/SP
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VISTORIA: “Constatação minuciosa de um fato”
INSPEÇÃO PREDIAL não é Vistoria. A Vistoria é uma das etapas do
trabalho.
A vistoria na inspeção predial deve ser planejada com a equipe
considerando:
-  Documentos recebidos e analisados;
-  Histórico da edificação;
-  Complexidade dos sistemas;
-  Idade das instalações e construção;
-  Reformas executadas.
INSPEÇÃO PREDIAL não é Perícia, porém utiliza do raciocínio dedutivo e
lógico no trabalho. Sem esse, não é possível classificar os fatos
constatados quanto a origem, classificar prioridades e descrever
recomendações.
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Classificação quanto a origem:
CONFORMIDADE e NÃO CONFORMIDADE
“Atendimento a um requisito" (ISO 9000)
Parâmetros de avaliação de conformidade:
-  Projetos e memoriais descritivos
-  Plano de manutenção e seus registros
-  Relatórios de manutenção diversos
-  Procedimentos executivos e de qualidade
- Boletins técnicos de produtos e procedimentos, emitidos por laboratórios
- Dados de fabricantes de produtos / sistema / equipamentos / máquinas
- Normas técnicas da ABNT, e outras internacionais
Para classificar em : ANOMALIA ou FALHA
Depende da POSSÍVEL perda de DESEMPENHO
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Classificação quanto a origem: ANOMALIA e FALHA
Anomalias
“Irregularidade, anormalidade, exceção à regra”
Endógenas
Provenientes de vícios de projetos, materiais e
execuções
Exógenas
Decorrentes de danos causados por terceiros
Naturais
Oriundas de danos causados pela natureza
Funcionais
Provenientes da degradação
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Falhas
De planejamento
"Irregularidade, anormalidade, exceção à regra. Caracteriza-se pela perda de
desempenho decorrente do uso e operação inadequados, e da inadequação da
elaboração, planejamento, execução e controle do plano de manutenção.”
ABNT/CB-02 PROJETO: 02:140.02-001
Decorrentes de falhas do plano e programa de
manutenção
De execução
Oriundas dos procedimentos e insumos
Operacionais
Provenientes dos registros e controles técnicos
Gerenciais
Devido a desvios de qualidade e custos
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INCIDÊNCIA
DE ALGUMAS
FALHAS
Dados de
Inspeções
Prediais
1.700.00,00 m2
Trabalho Flávia Pujadas
XIV COBREAP
FALHA
1. Esquadrias: perda da estanqueidade, corrosão de montantes, vidros quebrados,
etc.
2. Reservatórios de água: falta de controle efetivo dos parâmetros físico-químicos
da água, deficiências na limpeza e desinfecção
3. Reservatórios de água: vazamentos, infiltrações e deterioração precoce das
estruturas em concreto armado
4. Tampas de reservatórios: corrosão da chapa metálica ou corrosão da armadura,
falta de fixação, falta de pintura, etc.
5. Hidráulica e ambiental: contaminações de esgoto em água pluvial e vice-versa,
devido a ligações irregulares nos ramais das instalações, bem como uso indevido de
ralos coletores de águas pluviais
6. Deficiências no sistema de pintura de tubulações hidráulica devido a
procedimentos equivocados de repintura, bem como corrosão de tubos
7. Presença de fissuras higrotérmicas em revestimentos de argamassa devido alta
periodicidade dos procedimentos de manutenção – repintura e lavagem , etc.
8. Deterioração de rufos e calhas metálicos: corrosão, falta de pintura ou
procedimentos de repintura, falta de calafetações e reaplicação de selantes entre
emendas, etc.
9. Descolamentos de revestimentos de fachada por infiltrações e deficiências de
sistemas de pintura, etc.
10. Deficiências no tratamento de água do sistema de ar condicionado (água gelada
e de condensação), reuso e/ou de captação de poço profundo
11. Infiltrações de água gerais e deterioração da estrutura de concreto armado
(lajes, vigas e pilares)
12. Corrosão em requadros de serpentinas e bandejas de Fan Coils
13. Vazamentos juntos as torres de arrefecimento de sistemas de ar condicionado,
bem como acúmulo de algas e carbonatos
14. Deterioração da base de concreto armado ou metálica das Torres de
Arrefecimentos
15. Corrosão galvânica em cabos de pára-raios, hastes soltas e corroídas, cabos
com tentos rompidos, incompatibilidade de materiais, falta de aterramentos em
coberturas de partes metálicas, etc
16. Deficiências no controle e análise da qualidade do ar de ambientes climatizados,
em atendimento as Normas da ANVISA
17. Presença de sujeiras em casa de máquinas e poços de elevadores, bem como
infiltrações nas lajes de cobertura sobre o maquinário
18. Conexões elétricas com aquecimento e folgas entre as mesmas
19. Sujeiras depositadas em quadros elétricos e conexões
20. Ausência de cordoalhas de aterramento entre as portas e o corpo dos quadros
elétricos
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INCIDÊNCIA
86 %
49 %
88 %
92 %
81 %
86 %
71 %
82%
67 %
83 %
94 %
79 %
76 %
76 %
79 %
60 %
74 %
95 %
72 %
98 %
LISTA DE PRIORIDADES
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: “Critério de classificação das anomalias
e falhas existente na edificação, e constatadas em uma inspeção predial, considerado
o risco oferecido aos usuários, ao meio ambiente e ao patrimônio, dentro dos limites
da inspeção predial.” Norma do IBAPE e IBAPE/SP
“Crítico: Risco de provocar danos contra a saúde e segurança das pessoas e do meio
ambiente; perda excessiva de desempenho e funcionalidade causando possíveis
paralisações; aumento excessivo de custo de manutenção e recuperação; comprometimento
sensível de vida útil.”
“Médio: Risco de provocar a perda parcial de desempenho e funcionalidade da edificação
sem prejuízo à operação direta de sistemas, e deterioração precoce.”
“Mínimo: Risco de causar pequenos prejuízos à estética ou atividade programável e
planejada, sem incidência ou sem a probabilidade de ocorrência dos riscos críticos e
regulares, além de baixo ou nenhum comprometimento do valor imobiliário”.
OBS: Para a Norma Nacional do IBAPE 2012. Para a Norma do IBAPE/SP 2011ainda é empregada
denominação Regular para o nível médio de criticidade. As definições, também para a norma paulista
são um pouco distintas das da Norma Nacional, que é mais moderna e atual.
Conforme estudos e definições da ABNT/CB-02 PROJETO: 02:140.02-001, o
com maior relação aos requisitos de desempenho (ABNT NBR 15575)
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INSPEÇÃO PREDIAL – metodologia
ABNT/CB-02 PROJETO: 02:140.02-001
PRIORIDADE
Classificação das anomalias e falhas existente na edificação,
considerada a perda de desempenho quanto às exigência dos usuários
na inspeção predial.
Consideradas as exigências dos usuários e a perda de desempenho
constatada na inspeção predial, as anomalias e falhas de manutenção,
uso e operação devem ser classificadas quanto a prioridade.
As classificações são:
PRIORIDADE ALTA
PRIORIDADE MÉDIA
PRIORIDADE BAIXA
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AVALIAÇÃO DA MANUENÇÃO
CLASSIFICAÇÃO DA MANUTENÇÃO (Norma IBAPE/SP)
Para Avaliação da Manutenção (ABNT NBR 5674:2012)
PLANO (verificar coerência com: idade das instalações, uso, exposição
ambiental, especificações e fabricantes e normas técnicas,
disponibilidade, confiabilidade, etc)
EXECUÇÃO (verificar: manutenabilidade, reincidências de deficiências,
retrabalho, formas de registros e avaliações, etc)
Manutenção Avaliada:
ATENDE; ATENDE PARCIALMENTE ou NÃO ATENDE
Comissão de estudos ABNT/CB-02:02:140.02-001:
ATENDE E NÃO ATENDE
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NORMAS VIGENTES RELACIONADAS
Norma de Inspeção Predial do IBAPE/SP (2011) ou do IBAPE Nacional (2012)
ABNT NBR 5674 (2012): Manutenção de edificações – Requisitos para o sistema de
gestão de manutenção
ABNT NBR 15575: Edifícios habitacionais – Desempenho
ABNT NBR 16280 (2014): Reforma em edificações – sistema de gestão de reformas –
requisitos
ABNT NBR 14037 (2011): Diretrizes para elaboração de manuais de uso, operação e
manutenção das edificações – requisitos para elaboração e apresentação dos
conteúdos
ABNT NBR 13752: Perícias na construção civil
Decretos municipais, decretos federais e outras legislações que instituíram a
obrigatoriedade da inspeção predial ou vistoria do “check up” nas edificações residenciais e
comerciais.
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