CONDOMÍNIO WALDEMAR RODRIGUES DA SILVA (CNPJ: 32.270.522/0001-08)
O que significa a palavra “síndico”?
Resposta: O sentido etimológico da palavra “síndico” é originário do grego: “sindikós” - que significa
defensor escolhido para zelar pelos interesses de coletividades.
Quando ocorrer a destituição do síndico, cabe ao subsíndico terminar o mandato?
Resposta: Não. A destituição do síndico é um ato derivado dos condôminos. E, neste ato, deverá haver a
previsibilidade da eleição de um síndico substituto, o qual complementará o mandato de seu antecessor. O
subsíndico assume, o cargo vacante, apenas se esta atribuição estiver disposta no texto da Convenção
Condominial, e isso ainda em caráter provisório, até a convocação de uma assembléia para eleger o
substituto. Normalmente, é dado ao subsíndico um prazo de 30 dias para que o convoque uma Assembléia
e restabeleça a ordem legal do condomínio. Quando da Assembléia, o próprio subsíndico pode concorrer
ao cargo e, se eleito, completar o prazo referente ao cumprimento do mandato.
Quem responde pelo erro na aplicação dos recursos do condomínio?
Resposta: A aplicação de recursos é responsabilidade exclusiva e indelegável dos síndicos, que devem
respeitar o que determina a Convenção Condominial e as decisões das Assembléias. Logo, os síndicos
respondem perante o condomínio pela aplicação errônea destas verbas.
Qual o prazo máximo e mínimo de duração do mandato do síndico? Quantas vezes pode ser
reeleito?
Resposta: A duração do mandato do síndico tem previsão legal no Código Civil, com duração de até 2
anos, também em ambas as legislações não foi limitada a quantidade de mandatos, no entanto, é
perfeitamente legal que a escritura de convenção determine o prazo de mandato e a quantidade.
O síndico pode ser uma pessoa "estranha" ao condomínio?
Resposta: Desde que a Convenção do condomínio autorize, a lei permite que o síndico seja pessoa física
ou jurídica, condômino ou não. Existem profissionais autônomos que exercem essa função
remuneradamente, na condição de "síndico profissional". Algumas administradoras costumam, na
ausência de candidatos, a exercer o cargo de síndico, designando um de seus profissionais para essa
função.
Pode o síndico fixar o valor da taxa condominial sem o consentimento da Assembléia Geral?
Resposta: Não. Cabe à Convenção do Condomínio determinar a forma e a proporção das contribuições
dos condôminos para as despesas de custeio. Porém, caso a convenção dê ao síndico o poder de fixar o
valor da Taxa Condominial, ele poderá exercer tal direito, desde que obedeça os critérios exigidos por lei.
É regra geral isentar o síndico da Taxa Condominial?
Resposta: Não. A remuneração do síndico, seja da forma de pró-labore ou isenção, deve ser definida pela
Convenção ou, no seu silêncio, pela Assembléia Geral de Condôminos.
Síndico é funcionário do condomínio?
Resposta: Não, o síndico não é empregado do condomínio e tem vida pessoal e profissional como
qualquer outro morador. É praxe na maioria dos condomínios fixar em Assembléia Geral a isenção da
Taxa Condominial do Síndico, muitas vezes como incentivo ou reembolso de despesas, não se tratando de
remuneração para um funcionário. Mesmo isento do pagamento das despesas ordinárias, o síndico não
está desobrigado à contribuição com Fundo de Obras, melhorias ou outro rateio extraordinário.
CONDOMÍNIO WALDEMAR RODRIGUES DA SILVA (CNPJ: 32.270.522/0001-08)
O síndico realizou no salão de reunião e área de lazer (prevista na convenção), porém o saldo credor
de R$ 9.000,00, no início da obra, pulou, no final, para um déficit de R$ 31.000,00, após 05 meses. A
obra voluptuária pode ser aprovada somente em AGO?
Resposta: A obra voluptuária pode ser incluída na pauta da “ordem do dia”, para ser apreciada e aprovada
em assembléia geral, tanto ordinária quanto extraordinária, devendo ser respeitado o quorum legal, ou
seja, do voto de 2/3 dos condôminos. Se for realizada obra útil, de voto da maioria dos condôminos (item I
e II, do art. 1.341, CC, respectivamente).
Pode-se contratar sindico profissional, quando nenhum condômino que assumir a função? A
convenção exige que a função seja exercida por proprietário. O que fazer nesse caso?
Resposta: Sim, tendo em vista que não se apresentou nenhum candidato (proprietário) para exercer a
sindicatura, mesmo que por norma convencional não permita, tendo em vista que o condomínio não pode
ficar acéfalo, sem nenhum representante legal.
Não sendo eleito síndico, por ausência de candidatos, qual o procedimento a ser adotado?
Resposta: Compete ao síndico atual, convocar uma assembléia geral, para contratação de um síndico
profissional, buscando pessoal competente e qualificado e melhor remuneração compatível com o perfil
do condomínio.
O síndico tem autonomia para efetuar compra de mobiliários e outros bens sem aprovação em
assembléia?
Resposta: Via de regra, todos os gastos do condomínio devem ser precedidos de decisão assemblear, no
entanto, poderá a convenção ou decisão assemblear previamente autorizar o síndico o gasto com despesas
até determinado valor.
Sendo o pró-labore do síndico autorizado em valor equivalente ao salário mínimo, qual valor deve
ser considerado como certo?
Resposta: No caso de pró-labore do síndico se a convenção determina que é de um, dois ou mais salário
mínimo, refere-se ao salário mínimo nacional.
Qual a responsabilidade do síndico sobre os recursos de obras, sendo certo que foi constituída uma
comissão de obras, que recebeu delegação em assembléia para gerir os recursos arrecadados para
obras, cuja conta e separada das demais.
Resposta: No caso presente, não se vislumbra qualquer responsabilidade direta, uma vez que, por decisão
da assembléia, a comissão constituída recebeu a prerrogativa de administrar os recursos arrecadados, que
inclusive é contabilizado em conta separada.
A convenção estabelece que a destituição do síndico deve ser aprovada por 2/3 dos condôminos.
Esta regra prevalece frente ao novo Código Civil?
Resposta: Os 2/3 (dois terços) era o número de votos necessários determinados no derrogado artigo 22º,
Parágrafo 5º, da Lei 4.591/64. Como o novo CCB, de acordo com o Parágrafo 2º, do seu artigo 1349, a
destituição do síndico dependerá da deliberação da maioria absoluta (50 mais um) dos presentes.
CONDOMÍNIO WALDEMAR RODRIGUES DA SILVA (CNPJ: 32.270.522/0001-08)
O conselho fiscal tem poder de aprovar as contas apresentadas pelo síndico?
Resposta: Não. A legislação não tem como previsão, a existência de um conselho de natureza
fiscalizadora, como erroneamente muitas convenções prevêem. O Conselho que poderá atuar nos
condomínios será o Consultivo e, suas atribuições, deverão constar do texto da convenção. Via de regra,
cabe ao Conselho Consultivo referendar ou não as contas do Síndico, o que apenas constitui um indicativo
para a assembléia geral.
Qual a função do Conselho Consultivo?
Resposta: O Conselho é composto por um grupo de três 3 condôminos e é eleito para assessorar o síndico
na solução dos problemas do condomínio. Seu mandato é de, no máximo, 2 anos, com direito à reeleição.
Pode a administradora exigir identidade, CPF e comprovante de direitos legais sobre o imóvel
(promessa de compra e venda/ certidão de ônus reais/ contrato de locação?
Resposta: A administradora pode solicitar a certidão de ônus reais das unidades, caso o condomínio seja
administrado por ela, objetivando a elaboração de boleto de cobrança condominial em nome do
proprietário. Na negativa dos condôminos em atender tal solicitação, cabe a administradora providenciar o
referido documento e cobrar do condômino. Em relação a identificação de condômino, cabe a verificação
em certidão de ônus reais, tendo em vista que no referido documento constam as informações pretendidas
e ao locador solicitar o contrato de locação, objetivando distinguir a cota de condomínio que lhe cabe.
Não há qualquer tipo de irregularidade na adoção do referido procedimento.
Os condomínios têm obrigatoriedade de contratar serviços de empresas administradoras?
Resposta: Não. Conforme dispositivo legal, se desejar, é facultado ao síndico ou administrador do
condomínio contratar pessoa física ou jurídica para auxiliarem na co-gestão da sua administração.
A administração do condomínio pode ser realizada pelos próprios condôminos ou, necessariamente,
tem de ser administrado por terceiros?
Resposta: O modelo de administração é sempre previsto na convenção do condomínio e, na falta desta,
pode ser decidido em assembléia.
O que significa auto gestão?
Resposta: Neste modelo de administração os próprios condôminos administram o condomínio através de
um síndico eleito em assembléia geral. Porém, alguns condomínios contratam os serviços de contabilidade
ou de uma administradora para formar uma parceria administrativa.
O que significa gestão terceirizada?
Resposta: Esta modalidade consiste na transferência da administração do condomínio para pessoas
especializadas e de comprovado conhecimento na área condominial, podendo ser pessoa física ou jurídica.
Por quê as administradoras não uniformizam as contas usando as normas contábeis usuais? O que
dizem as leis? Há leigos fazendo prestação de contas nas administradoras? Não é por isso que
sempre ocorrem problemas entre condôminos que acabam trocando de administradoras?
Resposta: Inicialmente, impende esclarecer que as contas são elaboradas pelas administradoras de forma
contábil usual, ou seja, receita e despesas, com os devidos recibos, transportados para os balancetes
mensais de forma sintética e não de forma mercantil (analítica), tendo em vista a complexidade da
apresentação e essa obrigatoriedade é tão somente usada para auditoria fiscal.
CONDOMÍNIO WALDEMAR RODRIGUES DA SILVA (CNPJ: 32.270.522/0001-08)
Pode a administradora colocar cláusula no contrato firmado com o condomínio, estabelecendo
prazo de 60 dias para questionar as contas que foram apresentadas e assim não pode o condomínio
reclamar depois desse prazo?
Resposta: Havendo previsão no contrato de prestação de serviços firmado entre as partes, prevalece a
disposição da referida cláusula, podendo o condomínio vir a questionar as referidas contas ao ter
conhecimento de novos valores que não foram detectados.
É legal a cobrança da décima terceira mensalidade contratual pela administradora do condomínio?
Resposta: A remuneração do 13º salário é uma praxe no mercado adotado pelos prestadores de serviços.
Tanto assim, que atualmente, há previsão contratual do referido pagamento.