CURSO ADMINISTRAÇÃO DE CONDOMÍNIO ESTUDO DIRIGIDO DA LEGISLAÇÃO E QUESTÕES PRÁTICAS Público alvo: síndicos, condôminos, administradores de condomínio, gerentes de condomínio, advogados e quaisquer pessoas que atuem ou se interessem pela área. Duração: 12 horas, em 2 encontros semanais, das 09h às 12h e das 14h às 17h. MÓDULO I I -­‐ DIREITO DAS COISAS 1. Posse 1.1. Classificação da posse 1.1.1. Posse direta 1.1.2. Posse indireta 1.1.3. Detentor 1.1.4. Posse Justa 1.1.5. Posse de boa-­‐fé 1.1.6. Posse de má-­‐fé 2. Aquisição da Posse 3. Efeitos da posse 3.1. Turbação possessória 3.2. Esbulho possessório 4. Perda da Posse II – DIREITOS REAIS 1. Propriedade – Condomínio III -­‐ Condomínio a) O que é? b) Edifício de um dono só c) Diferentes tipos de condomínio d) A convenção do condomínio 1. Convenção – Quem deve elaborá-­‐la 2. Convenção ainda inexistente 3. Convenção com Cláusulas Nulas 4. Convenção ainda não registrada IV -­‐ Da administração Do modo e do prazo da convenção das Assembleias Gerais dos condomínios e do “quórum” para diversos tipos de votação Da forma e do “quórum” para a aprovação do regimento interno Das obrigações condominiais V -­‐ Condomínio – Pessoa Jurídica ou não Pagamento a autônomos e avulsos a) Recolhimento de INSS b) Recolhimento de ISS c) Recolhimento de IRF VI -­‐ Síndico Competência do Síndico Mandato do Síndico Remuneração ou Isenção do Síndico Destituição do Síndico Síndico profissional Designação de Síndico provisório Síndico com mandato já vencido Renúncia do Síndico Vínculo empregatício do síndico com condomínio Síndico pode recolher para a previdência VII -­‐ Subsíndico MÓDULO II I -­‐ Conselho Fiscal ou Conselho Consultivo Conselheiro não-­‐condômino Suplentes Impossibilidade de eleger o Conselho Consultivo ou Fiscal Destituição dos conselheiros ou suplentes Conselheiro eleito por procuração II -­‐ Assembleia Geral AGE e AGO realizados simultaneamente Assembleia em sessão permanente Assembleia de alteração de convenções Voto do presidente da mesa Lojas – também votam nas Assembleias Regras práticas para se iniciar e dirigir uma Assembleia Votos dos devedores Assembleia não realizada Revogação de Deliberações Irregulares Ineficácia de Deliberações que afrontam direitos do condômino Local da realização das Assembleias Assembleia de Instalação do condomínio Os poderes de uma Assembleia Geral III -­‐ Ata das Assembleias Transcrição das Atas Registro da Ata em Cartório de Títulos e Documentos Registro das alterações de convenção Prazo para distribuir a Ata IV -­‐ Procuração Modelo de procuração Reconhecimento de firma nas procurações Limite de procurações outorgadas ou recebidas Voto de inquilino V -­‐ Aquisição de nova área Construção em área comum Alteração da área comum VI -­‐ Condôminos menores Usufrutuário VII -­‐ Previsão Orçamentária a) Despesas fixas b) Despesas imprevistas c) Fundo de reserva d) Constituição do Fundo de Reserva e) Receitas VIII -­‐ Despesas Gerais Despesas ordinárias e extraordinárias Despesas com obras (benfeitorias voluptuárias) Participação das lojas nas despesas Despesas anteriores à instituição do condomínio Despesas especiais de alguns condomínios Compromissos assumidos pelo condomínio IX -­‐ Rateio das despesas/fração ideal Alteração da fração ideal X -­‐ Cobrança judicial Juizado Especial de Pequenas Causas Vara Cível Câmara de Conciliação e Arbitragem Unidades com dois ou mais proprietários Prazo prescricional da ação de cobrança Impossibilidade de suspender utilização das áreas do edifício MÓDULO III I -­‐ Seguro Coisas e objetos do condomínio O valor do prédio Danos elétricos Quebra de vidros Responsabilidade Civil Responsabilidade Civil por guarda de veículos Assaltos e sequestros Roubo de bens dos moradores Responsabilidade Civil – Síndico Vendaval Modelo de pesquisa/isenção II -­‐ Garagem Vagas indeterminadas Disposições gerais Roubo de veículos ou danos ocorridos na garagem Agregação de área comum para uso de garagem Estacionar mais de um veículo ou moto ou bicicleta Locação a não condôminos Alteração de sua distinção Alteração da demarcação III -­‐ Regimento Interno “Quorum” para sua aprovação Modelo de Regulamento Interno Disposições Gerais Dos Deveres e Direitos dos Condôminos Das proibições aos Condôminos Dos elevadores Dos interfones Do salão de festas Da utilização da piscina Da utilização da sauna Do uso da garagem Disposições Finais Aplicação de multas e advertências Advertência ao condômino Modelo de advertência Animais em apartamentos Alteração de fachadas a) Instalação de porta com padrão diverso dos demais b) Instalação de ar condicionado Ruídos/Barulhos Propaganda em área comum Propagandas em paredes externas Desobstrução de área comum IV -­‐ Defeitos de Construção Vazamentos hidráulicos/responsabilidades A. Infiltração de água proveniente de área comum B. Infiltração de água de apartamento superior C. Infiltração proveniente de laje de cobertura D. Danos decorrentes de infiltração de instalação comum E. Garantia de construção V -­‐ A Administradora A contratação ou substituição da administradora Delegação de poderes 1. Administrativas 2. Pessoais 3. Contábeis 4. Jurídicas Indicação da administradora pela incorporadora Autogestão Documentação A. Legal, Fiscal e Pessoal B. Instalação do Condomínio (Edifícios Novos) Fiscalização permanente Itens sujeitos a fiscalização permanente VI -­‐ Segurança Sistema de segurança Segurança relativa a edificações (comerciais) Orientação de segurança (síndicos, moradores, funcionários) Aos funcionários Aos Síndicos Aos Moradores (condôminos) Sugestões aos condôminos MÓDULO IV I -­‐ Responsabilidade civil dos síndicos O síndico tem direito de arrombar um apartamento? O síndico pode permitir o uso de armas pelos funcionários? O síndico pode fazer-­‐se substituir por preposto na Justiça do Trabalho? II -­‐ Funcionários Escala de horários Exemplo de escala Modelo de elaboração de escala de folgas Composição salarial Disposições gerais Admissão de empregados a) Documentos necessários b) Procedimentos Desligamento do empregado a) Rescisão contratual por justa causa Quadro de pagamento de verbas rescisórias Documentos necessários para a homologação Obrigações patronais do condomínio A) Programa de controle médico de saúde ocupacional – PCMSO NR 7 (Norma Regulamentadora) B) Programa de Prevenção de Riscos Ambientais – PPRA NR9 C) GRPS – Afixação no quadro de horário Vale transporte Modelo de Opção de Desistência do Vale-­‐Transporte Modelo de Declaração para Vale-­‐transporte Zelador residente a) Salário-­‐habitação (salário-­‐utilidade) b) Desocupação do imóvel Encargos Sociais e Trabalhistas incidentes sobre a contraprestação de Serviço Contrato de Experiência Modelo de Contrato de trabalho a título de experiência Aviso prévio do empregado Aviso prévio do empregador Ordem de serviço permanente aos funcionários Do zelador Dos faxineiro Dos porteiros da noite Dos ascensoristas Dos porteiros Dos manobristas Observações gerais Declaração do funcionário Terceirização de mão-­‐de-­‐obra