JOSÉ MAURÍCIO MACHADO
ISABEL A. BERTOLETTI
LUÍS ROGÉRIO G. FARINELLI
JÚLIO M. DE OLIVEIRA
CARLOS AUGUSTO DA CRUZ
EDIMILSO GOMES DA SILVA
CRISTIANE M. S. MAGALHÃES
ROSIENE SOARES NUNES
MARIA CRISTINA BRAGA E SILVA
MAURI BÓRNIA
LISIANE B. H. MENOSSI PACE
RICARDO M. DEBATIN SILVEIRA
DANIEL LACASA MAYA
RENATA ALMEIDA PISANESCHI
FABIO F. LANZANA PEREIRA
FABIO MEDEIROS
ERIKA YUMI TUKIAMA
PAULO ROGÉRIO GARCIA RIBEIRO
ROBERTO FLEURY A. CAMARGO
EDUARDO MOLAN G ABAN
LUCIANA FELISBINO
GUSTAVO DE FREITAS LEITE
SORAIA MONTEIRO DA M ATTA
CAROLINA ROMANINI MIGUEL
JULIANA MARI TANAKA
PATRICIA M ARTIN DE MEDEIROS
ROCHELLE RICCI
LANA PATRÍCIA PEREIRA
ANGÉLICA TAÍS P. SANTOS TORRES
MAURO TAKAHASHI MORI
JULIANA DE AGUIAR ALIOTI PASSI
TATIANA GALVÃO VILLANI
JAQUELINE AP. FERREIRA SLUIUZAS
ANDRÉ LUIZ DOS SANTOS PEREIRA
MARCEL AUGUSTO SATOMI
ANA LÚCIA CASTAGNARI M ARRA
SUZANA CAMARÃO CENCIN
EDUARDO AMIRABILE DE MELO
CARLOS EDUARDO DE A. NAVARRO
OSÓRIO SILVEIRA BUENO NETO
RENATO SILVEIRA
ANGELICA ANDRADE BENATTI
ÁTILA C. BEATRICE CONDINI
JONSON CHUNG
ROGÉRIO G AVIOLLE
RENATO TEIXEIRA MENDES VIEIRA
CAROLINA RONCATTI TRIGUEIROS
GABRIEL CALDIRON REZENDE
RENATA MENDES BORGES
BRUNO DROGHETTI. M. SANTOS
REBECCA M AZZUCHELLI SANTOS
FERNANDA DA GAMA E S. FIASCO
CARLA CRISTINA M ARTINS CARDOZO
JOYCE MORAES BENEGAS
GUSTAVO PEREZ TAVARES
MIRELLA ANDREOLA DE ALMEIDA
RAFAELA LUZ AMBROSIO
NATHALIE SPOSITO COUTO
ANA CRISTINA MAIA MAZZAFERRO
DÉBORA RAHAL
MARESSA ROMERA DE MORAES
FERNANDA HENNEBERG BENEMOND
ALINE COSTA BAGATIN
LORENA MORAIS XIMENES CAMPOS
KATHERINA KURAMOTI BALLESTA
FERNANDO FARINELLI
NATALI DE VICENTE SANTOS
PEDRO DE MENDONÇA E LANZA
MANOELA VARGAS NUNES DIAS
PEDRO LEONARDO STEIN MESSETTI
ELIAS COHEN JUNIOR
PEDRO CAVALCANTI BOTELHO
DOUGLAS GUILHERME FILHO
SÉRGIO VILLANOVA VASCONCELOS
ANDRÉ A. T. JUNQUEIRA AMARANTE
VICTOR BULCÃO M ARTINELLI PINTO
RAPHAEL OKANO P. DE OLIVEIRA
STEPHANIE JANE M AKIN
GIOVANNA K AMEI TAWADA
PALOMA YUMI DE OLIVEIRA
RAFAEL M ALCHER A. C. SILVA
CAROLINA FERNANDA NOVELLO
LEONARDO CEPELLOS MONTICELLI
RAPHAEL KENDI SUZUKI
NIKOLAS UVO MORETON
RENATA YURI YUASA
JULIANA GIL BORENSTEIN
ANA LUIZA M. ALMEIDA LAHUD
MARINA NOVETTI VELLOSO
ALEXANDRE F. DE CARVALHO
PALOMA GERZELI PITRE
MARCIO D. GARCIA MORAES
REBECCA O. PEREIRA DA SILVA
AMANDA XOCAIRA HANNICKEL
SÃO PAULO
AV. BRIGADEIRO FARIA LIMA, 1656
11º ANDAR (01451-918)
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BOLETIM LEGAL N.º 183/ DEZEMBRO DE 2012
SANCIONAMENTO DE LEI SOBRE BUILT TO SUIT
Maria Cristina Braga e Silva e Rochelle Ricci1
1.
Foi sancionada em 19 de dezembro e publicada em 20 de dezembro de 2012 a Lei n.º12.744, que
alterou a redação do artigo 4º da Lei n.º 8.245, de 18 de outubro de 1991 (Lei de Locação de Imóveis
Urbanos ou, simplesmente, Lei de Locação), e acrescentou-lhe o artigo 54-A, com o objetivo de tratar da
locação nos contratos de construção ajustada, comumente chamados de built to suit.
2.
O contrato de locação na modalidade built to suit é um contrato de locação de longo prazo, nos
termos do qual o imóvel a ser locado é construído para atender as peculiaridades e necessidades préestabelecidas do locatário.
3.
Por englobar características de diversos tipos de contratos, como locação e empreitada, além de
possuir uma estrutura que, até então, não se encaixava com perfeição em nenhuma das figuras contratuais
expressamente tipificadas pelo ordenamento brasileiro, tal contrato era classificado como híbrido e atípico.
4.
A falta de legislação própria acerca do assunto, que só agora foi remediada, o fato de se tratar de
um tema relativamente recente no Brasil e a complexidade de sua estrutura implicam inexistência de
jurisprudência consolidada sobre built to suit e escassez de doutrina especializada tratando da questão.
5.
A lei sancionada configura o marco legal do instituto e seu texto não somente conceitua built to
suit, mas traz autorização expressa (i) para que as condições contratuais sejam livremente pactuadas entre
as partes e (ii) para que as partes convencionem a renúncia ao direito de revisão do valor dos aluguéis
durante o prazo de vigência do contrato de locação, permissões essas essenciais para dar mais liberdade e
mais conforto às partes acerca da efetiva aplicabilidade das condições negociadas.
6.
Além disso, referida lei dispõe expressamente sobre a possibilidade de devolução do imóvel pelo
locatário antes do fim do prazo contratual, desde que a multa pactuada para este fim, que não poderá
exceder a soma dos valores dos aluguéis devidos até o termo final da locação, seja paga pelo locatário.
1
Maria Cristina Braga e Silva e Rochelle Ricci são integrantes das áreas de Contratos e Imobiliário de Machado Associados Advogados e
Consultores.
DOCS - 913441v1
7.
O texto original do Projeto de Lei2 ainda dispunha sobre a livre negociação, entre locador e
terceiro, dos créditos relativos aos aluguéis vincendos até o termo final do contrato, desde que o contrato
de locação fosse registrado em títulos e documentos no local de situação do imóvel. O trecho em questão
foi, contudo, vetado, sob o argumento (i) de que vincular a possibilidade de cessão dos referidos créditos
ao registro do contrato em títulos e documentos criaria um “ônus adicional, contrário à própria finalidade
do projeto”3 e (ii) de que a supressão do dispositivo não obstaria que a cessão fosse efetuada apenas com
base na legislação já em vigor.
8.
Embora a lei aprovada não resolva todas as divergências jurisprudenciais e dúvidas cotidianas
acerca do tema, certamente serve para dissipar boa parte delas e pode estimular um sensível alargamento
na aplicação da modalidade no país, facilitando e incentivando a participação de investidores nas
operações de built to suit.
São Paulo, Dezembro de 2012.
MACHADO ASSOCIADOS INFORMA:
•
•
2
3
Machado Associados é listado entre os
melhores escritórios de advocacia da
América Latina em Competition and
Antitrust, Corporate and M&A, Labour
and Employment e Tax pelo diretório The
Legal 500 Latin America 2012. Além
disso, 11 de seus sócios são apontados
como Recommended Lawyers em suas
respectivas áreas: Competition and
Antitrust (Eduardo Molan Gaban),
Corporate and M&A (Fabio Lanzana
Pereira, Lisiane Menossi Pace, Maria
Cristina Longo Braga e Silva, Renata
Almeida Pisaneschi e Roberto Fleury de
Almeida Arruda Camargo), Labour and
Employment (Fabio Medeiros) e Tax
(Daniel Lacasa Maya, Isabel Bertoletti,
Júlio de Oliveira e Luís Rogério G.
Farinelli).
•
Júlio de Oliveira e Carolina Romanini
Miguel, integrantes da área de Impostos
Indiretos, escreveram o artigo “The
deemed ICMS taxable basis and its
effects”, publicado na International Tax
Review – Indirect Taxes (10th edition), da
Euromoney. O artigo trata do abuso
cometido pelos estados brasileiros, que
desconsideram o procedimento legal para
definir a base de cálculo de ICMS devido
no sistema de substituição tributária.
•
Carlos Eduardo Navarro e Gabriel
Caldiron Rezende, integrantes da área de
Impostos Indiretos, publicaram artigo na
Revista Direito Aduaneiro, Marítimo e
Portuário – Vol. 2, n. 10 (set-out/2012), da
Editora Síntese, que aborda as recentes
alterações na interpretação das autoridades
sobre a aplicação do Regime de Admissão
Temporária para utilização econômica,
analisando o seu histórico legislativo e as
hipóteses de seu cabimento, desde a sua
instituição até o cenário atual.
Em 30 de novembro, Machado Associados
promoveu, no hotel Radisson Faria Lima,
em São Paulo, um café da manhã com
apresentação de Luciana Felisbino, sócia
da área de M&A do escritório, e Alfredo
Projeto de Lei n.º6.562/2009 na Casa de Origem, a Câmara dos Depurados. Projeto de Lei da Câmara n.º 60/2012 no Senado Federal.
Extraído da Mensagem de Veto nº580, de 19 de dezembro de 2012.
2
DOCS - 913441v1
Barbosa Migliore, sócio de Tepedino,
Migliore e Berezowski Advogados. No
evento foram abordados os diversos
aspectos contratuais e negociais envolvidos
em operações de M&A e as discussões
atualmente em evidência no judiciário e
nos tribunais arbitrais.
•
•
Eduardo Molan Gaban, sócio da área
Antitruste/Concorrencial
e
Comércio
Internacional, publica, na Europa e nos
Estados Unidos, o livro Competition Law
in Brazil, recém-lançado pela editora
Wolters Kluwer Law & Business, uma das
editoras jurídicas mais respeitadas no
mundo. O livro é um compilado da série
que integra a International Encyclopaedia
of Laws e trata-se de um manual sobre o
sistema
brasileiro
de
defesa
da
concorrência.
•
Cristiane Magalhães, sócia de Impostos
Diretos, Carlos Eduardo de A. Navarro,
integrante de Impostos Indiretos, e
Manoela Nunes Dias, integrante de
Impostos Diretos, são os autores do artigo
“Report on services and other transactions
with non-residents”, na edição de agosto
da publicação Latin American Law &
Business Report, da Thomson Reuters. O
artigo trata da implementação do Siscoserv,
que é uma nova ferramenta de controle do
governo brasileiro sobre o fluxo
internacional de serviços.
•
Rebecca Mazzuchelli dos Santos, da área
Trabalhista e Previdenciária, é a nova
coordenadora da “Resenha Legal” do
Comitê de Assuntos Legais e Fiscais da
Câmara Britânica de Comércio e Indústria
no Brasil (BRITCHAM) para o próximo
biênio. A nomeação aconteceu na 11ª
Reunião
Mensal
do
Comitê
da
BRITCHAM, em 30 de novembro.
Renata A. Pisaneschi, sócia da área de
Contratos e Societário, e Carlos Eduardo
de A. Navarro, integrante da área de
Impostos Indiretos, escreveram o artigo
“New procedures applicable to importer
and exporter registration in Brazil”, que
está na edição eletrônica de novembro da
publicação Pratical Latin American Tax
Strategies, da Thomson Reuters. O artigo
trata das recentes alterações na legislação
do Radar (Sistema de Rastreamento da
Atuação dos Internevientes Aduaneiros).
_____________________________________________________________________________________
O presente boletim contém informações e comentários gerais sobre o tema. Em casos específicos, os leitores deverão obter a assessoria jurídica
adequada antes da adoção de qualquer providência concreta relativa ao assunto abordado.
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