UNIVERSIDADE DO SUL DE SANTA CATARINA
ISRAEL SILVA DE JESUS
CONDOMÍNIO EDILÍCIO
POSSIBILIDADE DA PROIBIÇÃO DO USO DAS ÁREAS COMUNS NO
CONDOMÍNIO EDÍLICIO QUANDO DO INADIMPLEMENTO CONDOMINIAL
Tubarão
2010
ISRAEL SILVA DE JESUS
CONDOMÍNIO EDILÍCIO
POSSIBILIDADE DA PROIBIÇÃO DO USO DAS ÁREAS COMUNS DO
CONDOMÍNIO EDÍLICIO QUANDO DO INADIMPLEMENTO CONDOMINIAL
Monografia apresentada ao curso de Direito da
Universidade do Sul de Santa Catarina, como
requisito parcial a obtenção do Título de Bacharel
em Direito.
Orientador: Profª. Maria Nilta Recken Tenfen
Tubarão,
2010
ISRAEL SILVA DE JESUS
CONDOMÍNIO EDILÍCIO
POSSIBILIDADE DA PROIBIÇÃO DO USO DAS ÁREAS COMUNS DO
CONDOMÍNIO EDÍLICIO QUANDO DO INADIMPLEMENTO CONDOMINIAL
Esta monografia foi julgada adequada à obtenção
do título de Bacharel em Direito e aprovada em
sua forma final pelo Curso de Direito da
Universidade do Sul de Santa Catarina.
Tubarão, 24 de novembro de 2010.
______________________________________________
Profª. e Orientadora: Maria Nilta Recken Tenfen, Msc.
Universidade do Sul de Santa Catarina
______________________________________________
Prof. Fabio Zabot Holthausen, Msc.
Universidade do Sul de Santa Catarina
______________________________________________
Prof. Antônio Cardoso
Universidade do Sul de Santa Catarina
Dedico o presente estudo a meus pais
João e Suzete, a meus filhos Pedro e
Júlia e a todos aqueles que me ajudaram,
incentivaram e estiveram ao meu lado
durante o período acadêmico.
AGRADECIMENTOS
Primeiramente meus agradecimentos são direcionados a DEUS, pois é
Ele, o maior responsável por todas as vitórias até aqui obtidas.
Agradeço a meus pais João e Suzete, que com muito carinho e
dedicação, estiveram ao meu lado, incentivando e me ajudando naquilo que precisei.
A minhas irmãs, Michelly, Elaine e Ana Paula, que sempre me apoiaram e
durante o período em que estive na Universidade, juntamente com minha mãe
cuidaram dos meus filhos Pedro e Júlia.
A todas aquelas pessoas que estiveram próximas, que torceram e
acreditaram que eu pudesse chegar ao final do curso.
A meu tio José Rosenio, que me incentivou e aconselhou para que eu
iniciasse na academia.
Aos colegas de classe, por toda ajuda dispensada durante esses cinco
anos e meio que estivemos juntos.
Finalmente, agradeço minha professora e orientadora Maria Nilta Recken
Tenfen que, com muito profissionalismo me ajudou a concluir este trabalho.
“O condomínio é fonte de demandas e um ninho de brigas, cuja existência não se
pode negar, mas até seria melhor que não existisse.” (FLÁVIO TARTUCE)
RESUMO
O presente trabalho tem por objetivo estudar alguns aspectos relacionados ao
condomínio edilício, principalmente no que se refere às sanções impostas aos
condôminos inadimplentes. Para tanto, no desenvolvimento do estudo, utilizou-se o
método de abordagem dedutivo, tendo em vista que, partiu-se de aspectos gerais
para se chegar as particularidades do assunto. O método de procedimento utilizado
foi o monográfico, pois para obtenção de tais informações, se buscou exaurir todo o
assunto. Quanto à abordagem, utilizou-se a pesquisa bibliográfica, tendo em vista, a
utilização de doutrinas, jurisprudências dos Tribunais, legislação, artigos científicos e
periódicos em meio eletrônico. O estudo foi realizado de forma a se obter
informações acerca da origem do condomínio, natureza jurídica, conceitos,
legislação, direitos e deveres dos condôminos, e ao final, buscou-se saber, da
possibilidade de proibir o condômino de utilizar as áreas comuns quando do seu
inadimplemento perante condomínio. Pelo que se viu durante a pesquisa, conclui-se
que, são vários os entendimentos acerca do assunto, ora entendendo pela
possibilidade da aplicação de tal sanção, ora proibindo. Percebeu-se que, tal sanção
poderá ser prevista na convenção de condomínio, e esse é o argumento dos que
são a favor. No entanto, para alguns, mesmo que se admita tal previsão, a sua
aplicação deve ser proibida, em face da afronta ao direito de propriedade
constitucionalmente previsto. Desta forma, entende-se que há grande problemática
relacionada ao assunto, e que deve o quanto antes, ser objeto de estudo pelo
legislador.
Palavras-chave: Condomínio edilício. Inadimplentes. Áreas comuns.
ABSTRACT
The present work has the objective to study some aspects related to the building
condominium, mainly as for the sanctions imposed to the joint owners defaulters. For
in such a way, in the development of the study, the deductive method of boarding
was used, and for that, it was broken of general aspects to arrive the particularitities
of the subject. The method of used procedure was the monographic one, therefore
for attainment of such information, if it searched to eliminate the subject all. In the
boarding, it was used bibliographical research, because it was used the doctrines,
scientific and periodic jurisprudences of the Courts, legislation and articles in the
internet. The study was done to get information concerning the origin of the
condominium, legal nature, concepts, legislation, rights and duties of the joint
owners, and to the end, to know of the possibility to forbid the joint owner to use the
common areas when he don’t pay the condominium. So, this work concludes that are
several the agreements about the subject, sometimes understanding for the
possibility of the application of such sanction, sometimes forbidding. This work
showed that such sanction could be foreseen in the condominium convention, and
this is the argument of the people are the favor. However, for some, exactly that if it
admits such forecast, its application must be forbidden, in face of confronts to the
right of property constitutionally foreseen. In such a way, it understands that there is
a great problematic about to the subject, and that it must before to be object of study
for the legislator.
Key words: Building condominium. Defaulters. Common areas.
SUMÁRIO
1 INTRODUÇÃO .......................................................................................................09
2 DO CONDOMÍNIO EDILÍCIO.................................................................................11
2.1 CONCEITO DE CONDOMÍNIO EDILÍCIO...........................................................11
2.2 NATUREZA JURÍDICA........................................................................................12
2.3 SUA ORIGEM .....................................................................................................15
2.4 SURGIMENTO DO CONDOMÍNIO EDILÍCIO NO BRASIL.................................17
2.4.1 Primeiras leis reguladoras do Condomínio Edilício no Brasil ...................19
3 CONDOMÍNIO EDILÍCIO E A LEGISLAÇÃO ATUAL...........................................25
3.1 INSTITUIÇÃO DO CONDOMÍNIO EDILÍCIO DE ACORDO COM AS NORMAS
ESTABELECIDAS PELO CÓDIGO CIVIL DE 2002 E LEI 4.591/64. ........................26
3.2 CONSTITUIÇÃO DE CONDOMÍNIO...................................................................28
3.3 REGIMENTO INTERNO DO CONDOMÍNIO.......................................................32
3.4 ADMINISTRAÇÃO DO CONDOMÍNIO................................................................34
3.4.1 Do síndico .......................................................................................................35
3.4.2 Do Conselho Fiscal ........................................................................................38
3.5 DAS ASSEMBLÉIAS CONDOMINIAIS ...............................................................39
3.5.1 Forma de convocação ...................................................................................40
3.5.2 Competência para convocar ........................................................................41
3.5.3 Espécies de assembléias ..............................................................................42
3.5.4 Do quorum exigido para as deliberações ...................................................43
3.6 DAS DESPESAS DO CONDOMÍNIO..................................................................44
3.7 DA EXTINÇÃO DO CONDOMÍNIO EDILÍCIO DOMÍNIO ....................................46
4 DOS DIREITOS DOS DEVERES E DAS SANÇÕES ............................................49
4.1 DOS DIREITOS DOS CONDÔMINOS ................................................................49
4.2 DOS DEVERES DOS CONDÔMINOS................................................................52
4.3 DAS SANÇÕES APLICÁVEIS PELO DESCUMPRIMENTO DOS DEVERES ....59
4.3.1 Possibilidade de aplicação de novas sanções aos condôminos ante o
descumprimento dos deveres................................................................................64
5 CONCLUSÃO ........................................................................................................70
REFERÊNCIAS.........................................................................................................72
9
1 INTRODUÇÃO
O condomínio edilício é instituto que permite o direito de propriedade ser
exercido de forma conjunta, pelo menos no que se refere às áreas comuns, e tem
por objetivo, regular e harmonizar a convivência entre aqueles que fazem parte do
condomínio.
É tema de grande relevância social, pois, surgiu para regulamentar a
forma de constituição e de extinção do condomínio edilício, bem como, regular os
direitos e deveres dos condôminos e a forma como deve ser estabelecida a
convivência entre eles.
O condomínio edilício está previsto no Código Civil de 2002, sob o título:
“Do Condomínio Edilício”, subdividindo-se em três seções: Disposições gerais, Da
administração do condomínio e Da extinção do condomínio, do artigo 1.331 ao
1.360. O artigo 1.336 do aludido diploma, prevê os deveres que estão submetidos os
condôminos, sendo assim, estão obrigados a contribuir para as despesas do
condomínio, entre outros. Pelo descumprimento dos deveres, a lei prevê imposição
de multa e restrição na participação em assembléia condominial.
Tendo em vista, a impossibilidade de a lei prever, todas as situações que
poderão surgir durante a convivência condominial, com o passar dos anos, algumas
indagações surgiram, como exemplo, na ausência de previsão legal, se poderia o
condomínio proibir o condômino de utilizar as áreas ou bens comuns ante seu o
inadimplemento condominial? O assunto tem gerado muitas discussões doutrinárias
e jurisprudenciais. Com a intenção de esclarecer, mas não de esgotar o assunto, é
que, optou-se por realizar o presente estudo.
A pesquisa objetiva possibilitar a visualização do que seja o condomínio
edilício, identificar as legislações que regulamentam o instituto, verificar a existência
de sanções previstas na lei principalmente para o caso de inadimplemento
condominial, comparar os julgados que decidiram pela permissão ou não da
proibição do uso das áreas comuns aos condôminos inadimplentes, analisar as
opiniões doutrinárias acerca da matéria.
Para que a pesquisa evolua de forma satisfatória, utilizar-se-á o método
de abordagem dedutivo, tendo em vista que, se partirá de aspectos gerais para se
chegar as particularidades do assunto. O método de procedimento a ser utilizado é o
10
monográfico, pois para obtenção de tais informações, se buscará exaurir todo o
assunto. Quanto à abordagem, utilizar-se-á a pesquisa bibliográfica, tendo em vista,
o uso de doutrinas, jurisprudências dos Tribunais, legislação, artigos científicos e
periódicos em meio eletrônico.
O presente estudo será dividido em três capítulos, sendo que, o primeiro,
disporá de informações históricas acerca do condomínio edilício, bem como a
evolução deste instituto na sociedade brasileira com o seu surgimento, após a
primeira grande guerra mundial no período de 1914-1918. O segundo capítulo,
estará totalmente ligado à questão da legislação aplicada ao instituto na atualidade.
Nesse capítulo, se abordará, a forma de instituição e constituição do condomínio
edilício, a elaboração de um regimento interno, a administração, as assembléias
condominiais, e ao final sua forma de extinção. Já no terceiro capítulo, serão
analisados os direitos e deveres dos condôminos e as sanções a que estão
submetidos
os
condôminos
descumpridores
dos
deveres,
assim
como
a
possibilidade de aplicação da proibição do uso das áreas comuns, como forma de
punir o infrator.
11
2 DO CONDOMÍNIO EDILÍCIO
Para a compreensão do tema que será objeto deste estudo, neste
capítulo serão abordados o conceito de condomínio edilício, a natureza jurídica e a
sua origem.
O estudo do condomínio edilício nos dias de hoje, faz-se necessário,
tendo em vista que se tornou com o passar dos anos a forma mais utilizada para a
fixação de moradias nos grandes centros e praias. Isto porque a construção de
casas não mais é viável, diante da utilidade e do pouco espaço ocupado pela
construção de prédios, cujo suporte é muito maior.
A legislação brasileira não ficou alheia a essa questão e vem tratando o
assunto de forma bastante atenciosa, pois dispôs da matéria no livro III, Direito das
Coisas, no Capítulo VII do Código Civil de 2002, sob o título de “Do Condomínio
Edilício”, do artigo, 1.331 ao 1.358.
Reconhecendo tamanha importância do instituto do Condomínio Edilício,
é que, optou-se por estudar e pesquisar a matéria de forma mais aprofundada.
Desta maneira, a seguir será apresentado o Conceito de Condomínio Edilício, a fim
de que se possa ter melhor clareza para dar continuidade a este trabalho.
2.1 CONCEITO DE CONDOMÍNIO EDILÍCIO
A noção tradicional do exercício de propriedade está ligada principalmente
à idéia de assenhoreamento de uma coisa excluindo qualquer outro sujeito dessa
relação. Já a idéia de condomínio se difere, tendo em vista, que compreende o
exercício do direito dominial por mais de uma pessoa ou dono, simultaneamente.
Sendo assim, denomina-se condomínio quando:
A mesma coisa pertence a mais de uma pessoa, cabendo a cada uma delas
igual direito, idealmente, sobre o todo e cada uma de suas partes. O poder
jurídico é atribuído a cada condômino, não sobre parte determinada da
coisa, porém sobre ela em sua integralidade, assegurando-se a
exclusividade jurídica ao conjunto de comproprietários, em relação a
qualquer pessoa estranha, e disciplinando-se os
respectivos
12
comportamentos, bem como a participação de cada um em função da
1
utilização do objeto.
Nas palavras de Gonçalves, “caracteriza-se o condomínio edilício pela
apresentação de uma propriedade comum ao lado de uma propriedade privativa”, o
condômino é titular com exclusividade da unidade autônoma (apartamentos,
escritórios, salas, lojas, sobrelojas e garagens), e titular das partes ideais das áreas
comuns, terreno, estrutura do prédio, telhado, rede geral de distribuição de água,
esgoto, gás e eletricidade, calefação e refrigeração centrais, corredores de acesso
as unidades autônomas e logradouros públicos, entre outros.2
A definição dada pelo Código Civil de 2002 ao condomínio edilício está
prevista no artigo 1.331, e vem assim descrita: “Pode haver, em edificações, partes
que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos
condôminos.”
3
Retira-se da leitura do artigo citado, a permissão dada aos
condôminos para exercerem sobre um mesmo bem, o domínio conjunto da coisa.
Assim tem-se a definição do que seja o condomínio edilício.
Após a verificação dos conceitos acima apontados, melhor visualização e
compreensão se terá dos próximos itens que serão objetos de estudo neste trabalho.
2.2 NATUREZA JURÍDICA
São várias as teorias que tentam explicar a natureza jurídica do
condomínio em edificações, tendo em vista que não se lhe aplicam os rígidos e
tradicionais princípios consagrados para o condomínio geral. 4
Da doutrina de Monteiro, colhe-se a informação de que são diversas as
teorias que tentam explicar a natureza jurídica do condomínio, e estão assim
descritas:
Mencione-se, em primeiro lugar, teoria denominada acéfala, que nega a
existência de verdadeira propriedade nessa forma de condomínio. Em
segundo lugar, cumpre se recorde ponto de vista do direito francês que
1
PEREIRA, Caio Mário da Silva. Instituições de Direito Civil: Direitos Reais. 19. ed. rev. e atual. Rio de Janeiro:
Forense, 2005. 4 v. p. 175.
2
GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito Civil Brasileiro: Direito das Coisas. São Paulo: Saraiva, 2006. 5 v. p. 370.
3
PINTO, Antonio Luiz de Toledo; WINDT, Márcia Cristina Vaz dos Santos; CÉSPEDES, Lívia. Vade Mecum. 9. ed.
atual. ampl. São Paulo: Saraiva, 2010. p. 250.
4
GONÇALVES, op. cit., p. 371.
13
inclui tais relações jurídicas no capítulo das servidões. Para o legislador
alemão, elas são compendiadas na parte relativa ao direito de superfície.
Para outros, ainda, ocorre à existência de pessoa coletiva ou jurídica,
proveniente da reunião dos vários proprietários, teoria que veio a ser
transição para outra, a da sociedade ou associação de fato. Entretanto,
doutrina mais em voga prefere vislumbrar uma comunidade de direito, de
que são titulares várias pessoas, incidindo sobre o mesmo objeto. Dentre
suas variantes urge aludir ao ponto vista de PLANIOL E RIPERT, que nos
parece o mais acertado: nos edifícios de andares ou apartamentos
pertencentes a proprietários diversos existe superposição de propriedade
distintas e separadas, complicada pela existência de comunhão relativa a
5
determinadas dependências de uso comum dos diversos proprietários.
Realmente o assunto envolvendo natureza jurídica do condomínio é
bastante problemático, diante da grande variação de opiniões formuladas por muitos
autores. No entanto, Pereira entende que, é desnecessário buscar velhos conceitos
para se caracterizar o condomínio edilício,
É ele um fenômeno econômico e jurídico moderno. Não se compraz com os
institutos invocados para sua explicação, nem deles necessita.
Especialmente deve ser lembrado que, se fosse uma pessoa, o condomínio,
como tal, é que seria o sujeito de todas as relações jurídicas. Não é isso que
se verifica. Os titulares dos direitos quer sobre as unidades autônomas, quer
sobre as partes e coisas comuns, são os condôminos e não uma inexistente
ou fictícia pessoa jurídica. O condomínio dito edilício explica-se por si
mesmo. É uma modalidade nova de condomínio, resultante da conjugação
6
orgânica e indissolúvel da propriedade exclusiva e da co-propriedade.
De extrema importância a opinião do autor, uma vez que chama atenção
para a questão da titularidade do direito, que é dos condôminos e não do
condomínio. Esta é sem dúvida até agora grande questão levantada sobre o
assunto, pois possibilita a clareza e compreensão do porquê de ter o legislador
faltado com a previsão do condomínio edilício quando da elaboração do rol das
pessoas jurídicas de direito privado, no artigo 44 do Código Civil, “in verbis”.
Art. 44. São pessoas jurídicas de direito privado:
I – as associações;
II – as sociedades;
III – as fundações;
IV – as organizações religiosas;
V – os partidos políticos.
7
[...].
Percebe-se que o condomínio edilício não compõe o rol estabelecido no
artigo acima citado, logo, se pode concluir numa análise restrita, que o condomínio
edilício não tem personalidade jurídica. É essa interpretação sem maiores extensões
5
MONTEIRO, Washington de Barros; MALUF Carlos Alberto Dabus (atual.). Curso de Direito Civil: Direito das
coisas, 37 ed. rev. atual., São Paulo: Saraiva, 2003. p. 223.
6
PEREIRA, 2005, p. 187.
7
PINTO; WINDT; CÉSPEDES, 2010, p. 149, 150.
14
que causa grande repercussão no meio jurídico, conforme salientou-se no início
dessa matéria.
O condomínio edilício possui aquilo que se denomina personificação
anômala, ou personalidade restrita, como preferem alguns. Para explicar tal posição,
Venosa cita o artigo 12 do Código de Processo Civil, onde está estabelecida a forma
de representação ativa e passivamente das pessoas jurídicas. Citado artigo, dispõe
que a representação do condomínio será feita na pessoa do síndico, senão vejamos:
Art. 12. Serão representados em juízo ativa e passivamente:
[...]
IX – o condomínio, pelo administrador ou pelo seu síndico.
8
[...].
Diante disto, o condomínio atua na vida negocial como qualquer pessoa
jurídica, dentro do seu âmbito de atuação. Não há outra solução, o condomínio deve
ser considerado em alguns casos como pessoa jurídica e tem, portanto, existência
formal. 9
Fazendo crítica bastante relevante, Monteiro lembra que, “a nova lei civil
perdeu a oportunidade de dar personalidade jurídica ao condomínio, tão necessária
a esse instituto, que dela precisa para poder interagir com maior desenvoltura no
mundo jurídico”, principalmente nas relações de aquisição de bens imóveis que
poderiam de certa forma ser incorporadas ao prédio já existente. Como exemplo, cita
que, havendo oportunidade de o condomínio comprar terreno contiguo para ampliar
as garagens, isso não seria possível por falta de personalidade jurídica do
condomínio, sendo necessário que cada condômino, se quiser, adquira em seu
nome próprio, o que na maioria das vezes inviabiliza a negociação. 10
Com base nas lições acima apresentadas, tem-se a idéia de que o
condomínio edilício poderia ser considerado pessoa jurídica, não fosse a falta de
previsão quando da elaboração do Código Civil de 2002, mais precisamente em seu
artigo 44, onde o legislador optou por não conceder personalidade jurídica ao
condomínio edilício.
Como visto até agora, o assunto é de grande importância e de difícil
compreensão, mas que não deve ser interpretado de forma restrita, pois sabe-se
que o artigo 12 do Código de Processo Civil legitima o condomínio a atuar em juízo
ativa e passivamente, representado pelo seu síndico. Logo, ainda que se reconheça
8
PINTO; WINDT; CÉSPEDES, 2010, p. 390.
VENOSA, Silvio de Salvo. Direito Civil: Direitos Reais. 9 ed. São Paulo: Atlas S.A, 2009, 5 v. p. 346.
10
MONTEIRO, 2003, p. 224.
9
15
a falta de personalidade jurídica, haverá situações em que o condomínio edilício
atuará como se personalidade jurídica tivesse, em virtude do que se estabelece no
artigo 12 do Código de Processo Civil. Em outros momentos, sabe-se também que
terá sua atuação restringida, ante a redação estabelecida pelo artigo 44 do Código
Civil, que não prevê o instituto do condomínio edilício como pessoa jurídica.
Desta forma permanece a incógnita, quanto à natureza jurídica do
condomínio edilício, o que deve se manter, até que nova atenção seja dada pelo
legislador a tal matéria.
Vencida esta etapa, passa-se agora a estudar a origem do condomínio
edilício.
2.3 SUA ORIGEM
Não é de hoje que o condomínio está presente na vida da sociedade
mundial. Há muitos anos já se ouve falar do condomínio, ainda que não fosse essa a
expressão utilizada.
Desta forma, Gonçalves afirma que, a espécie de condomínio, remonta ao
direito romano, onde a divisão jurídica do solo de diferentes proprietários era
praticada, ainda que, não tenha sido muito claro o uso do instituto da propriedade
horizontal.
Sendo assim, melhor fonte dos indícios da existência do condomínio, se
deu, na idade média onde existia um processo similar. Porém, somente no século
XVIII desenvolveu-se a propriedade horizontal, que era carente de regulamentação.
O que veio a surgir no direito francês em Auxerre, em 1561, sendo ainda
reproduzida em Nantes, Saint Malo, Caen, Roeun, Rennes e com maior importância
em Grénoble. A seguir foi incerta no código napoleônico, de forma tímida, tendo em
vista a existência de um único artigo (664), “in verbis”: 11
Art. 664. Quando as diferentes histórias de uma casa pertencem a
proprietários diferentes, se os títulos de propriedade não regulam o modo de
reparações e reconstruções, devem ser feitas na seguinte forma:
As paredes e o teto principais estão a cargo de todos os proprietários, cada
um na proporção do valor da história que lhe pertence.
O titular de cada história faz com que o piso lhe pertença.
11
GONÇALVES, 2006, p. 369.
16
O titular da primeira história ergue a escadaria que conduz a ele, o titular da
segunda história carrega as escadas de onde termina a anterior ao seu
12
apartamento, e assim o resto. (tradução do autor)
De fato, se deu de forma muita tímida, regulando apenas, as obrigações
que cada condômino tinha na construção da edificação.
É comum que se busquem no direito romano, fontes primárias da
existência de algum direito vislumbrado nos dias de hoje. Mas é tarefa árdua no que
se refere aos condomínios, tendo em vista que, o Direito Romano era extremamente
individualista, impossibilitando a visualização da existência do condomínio. 13
Para elucidar a questão, Venosa salienta que em tal época, na própria
família romana, não se admitia que mais de uma pessoa pudesse exercer o direito
sobre a mesma coisa. Todavia, ainda que de uma forma despercebida, criavam-se
situações onde havia a existência do exercício da propriedade em condomínio, era o
caso da sucessão hereditária. Devido a isso o Direito Romano engendrou a teoria
condominial dentro do aspecto paralelo do exercício da propriedade, fazendo com
que os proprietários exercessem ao mesmo tempo em quotas ideais o direito sobre a
propriedade indivisa. 14
Dessa forma, possível se estabelecer um raciocínio ao qual, chega-se à
conclusão que, mesmo os romanos não percebendo a existência do condomínio no
seu dia-a-dia, eles o praticavam sem dúvida nenhuma.
Foi em Roma que surgiram as primeiras casas construídas por andares,
bem como, em cidades da idade média, e ainda, que antes mesmo de Roma, talvez
já tivesse existido, como fundamentam os estudos sociológicos, traços desse tipo de
propriedade entre os sumérios. 15
Ao tratar do assunto, Rodrigues afirma que o condomínio surgiu no direito
francês em Auxerre, em 1561, e que depois passou a ser regulado pelo Código de
Napoleão, nesse ponto concordando com o posicionamento de vários outros
autores. No entanto, não faz menção alguma sobre a existência do condomínio na
civilização antiga de Roma.16
12
Código de Napoleão, ou, O Código Civil Francês. Traduzido literalmente da edição original e oficial, publicado
em Paris, em 1804 por um advogado do Templo Interior. Disponível em: <http://www.napoleonseries.org/research/government/c_code.html>. acesso em 10/11/2010.
13
ROSA, Pedro Henrique de Miranda. Direito Civil: Direito das Coisas. Rio de Janeiro: Renovar, 2005. p. 174.
14
VENOSA, 2009, p. 324.
15
Ibid., p. 343.
16
RODRIGUES, Silvio. Direito Civil: Direito das Coisas, 28 ed. rev. e atual., São Paulo: Saraiva, 2006, 5 v. p. 206.
17
Em Portugal, o condomínio surgiu no ano de 1867, e foi regulado no
Código Civil Português em seu artigo 2.335, ao qual era omisso em várias situações,
tratando apenas, dos encargos de reparação e conserto.17
Parece que os estudos voltados à verificação do início da existência do
condomínio nas civilizações antigas tornaram-se pouco satisfatório. No entanto, da
pesquisa realizada colhe-se algumas informações que para nosso estudo se fazem
importantes, tendo em vista a necessidade de saber-se não apenas o que é a
modalidade de condomínio edilício, mas também sua origem.
2.4 SURGIMENTO DO CONDOMÍNIO EDILÍCIO NO BRASIL
Deixando um pouco de lado a história mundial dos acontecimentos
envolvendo o aparecimento do condomínio edilício, parte-se para uma verificação do
surgimento do condomínio edilício no âmbito nacional, onde, se constata melhor
entendimento, e maior número de fontes sobre o surgimento desta modalidade de
condomínio. Isto porque, estando no próprio território onde se estabelece a
pesquisa, todas as informações necessárias a conclusão do trabalho, ficam de muito
mais fácil acesso.
O condomínio edilício surgiu no Brasil após a guerra mundial em 19141918. Com a conseqüentemente crise habitacional que fez desaparecer a oferta e a
procura e que ainda teve-se agravada com a lei de inquilinato, a qual restringia o
número de construções, não restou outra saída senão a construção de apartamentos
em edifícios, que teve desde logo grande aceitação, em virtude de vários fatores
favoráveis. Tais fatores eram tidos como: melhor aproveitamento do solo,
conseqüente barateamento das construções, que evitou, na época, o crescimento do
custo de vida, aquisição da moradia própria e por último, possibilitou a aquisição das
imediações dos locais de trabalho. 18
No Brasil, em tal época, inexistia previsão legal para a instituição de
condomínio em edificações, tendo em vista que o Código Civil de 1916, nada dispôs
sobre o assunto. Ao estudar a matéria, Gonçalves expôs assim seu entendimento:
17
18
GONÇALVES, 2006, p. 369.
MONTEIRO, 2003, p. 221.
18
No Brasil o código civil de 1916 nada dispôs sobre o assunto. Entretanto o
extraordinário surto de desenvolvimento observado após a 1ª Grande
Guerra Mundial de 1914-1918, dando inicio à era da industrialização,
provocou o aumento demográfico e a valorização dos terrenos urbanos,
bem como a conseqüente necessidade de aproveitamento de espaço,
suscitando então a idéia de se instituir condomínio nos prédios de mais de
19
um andar, distribuindo-os por diversos proprietários.
Sobre o surgimento do condomínio edilício, afirma Rodrigues que, o
condomínio surgiu no Brasil a não muito tempo, devido ao extraordinário
desenvolvimento provocado por um grande aumento demográfico, o que causou
valorização dos terrenos urbanos, que por vários motivos, como a especulação
imobiliária, a inflação da época, entre outros, é que surgiu a figura do condomínio em
edificações.20
Fácil a compreensão de que o condomínio em edificações veio surgir no
Brasil pelos mesmos motivos que ainda hoje se pode presenciar, ou seja, a procura
pelos grandes centros, a busca pelo trabalho e melhores condições de vida. Estes
foram fatores que levaram as metrópoles ao crescimento desenfreado, logo, não se
tinha mais espaço para a construção de casas, onde se optou por construir prédios,
os quais ocupavam o mesmo espaço de uma casa, no entanto, suportavam um
maior número de pessoas ou famílias.
Naquela época, a construção de prédios em andares seria algo de
extrema importância, tendo em vista o melhor aproveitamento do solo e economia de
materiais na construção.
21
Com relação a falta de previsão no Código Civil de 1916, retira-se da
doutrina de Monteiro, a seguinte crítica:
O Código Civil de 1916, embora promulgado em plena guerra, não teve
intuição do viria a suceder em tal assunto. Não se estranhe assim que nele
não se encontre qualquer referência ao condomínio em prédios de muitos
pavimentos. A princípio, construídos os primeiros, passaram eles a reger-se
pelos usos e costumes, bem como pelas disposições analógicas do
22
condomínio geral.
É de se ater que a população brasileira, mesmo sem ter no que embasar
a iniciativa da criação de um condomínio em edificações, não se imobilizou, e assim
foram criadas as primeiras edificações em andares sendo regidas com dito acima,
19
GONÇALVES, 2006, p. 369, 370.
RODRIGUES, 2006, p. 206, 207.
21
MONTEIRO, loc. cit.
22
Ibid., p. 222.
20
19
pelos usos e costumes. Esta iniciativa forçou mais adiante a criação de lei que
regulasse especificamente esse tipo de construção.
O que não se percebeu neste momento, é que tais construções levariam
os moradores a terem obrigações comuns, tendo em vista a necessidade de toda
manutenção exigida para se manter um prédio, ou as partes que são de propriedade
comum dos moradores.
A legislação brasileira nesse ponto ficou alheia, tendo em vista que na
mesma época surgia o Código Civil de 1916, onde o legislador não foi capaz de
prever tamanha importância do condomínio em edificações, deixando assim de
elaborar qualquer norma que viesse a regular os direitos e deveres dos moradores
das construções em andares.
Com o passar dos anos, houve imperiosa necessidade de previsão legal
para regular tal instituto. Sendo assim, passa-se a expor no próximo item, o
surgimento das primeiras leis que regulamentaram o condômino edilício no Brasil.
2.4.1 Primeiras leis reguladoras do Condomínio Edilício no Brasil
Como já dito anteriormente, o Código Civil de 1916 nada dispôs sobre o
assunto. Entretanto após a Guerra mundial e o crescimento demográfico que se deu
em virtude do avanço industrial, não se pode conter as grandes construções em
andares, que serviam tanto para moradias como para escritório ou até mesmo para
sede de empresas. Este fato gerou ao legislador a incumbência de dar maior
atenção para tal fenômeno e criar leis que regulassem o condomínio edilício ou em
edificações.
Sendo assim, o primeiro diploma a tratar do condomínio edilício no Brasil,
foi o Decreto Lei nº 5481, de 25 de junho de 1928.
Este Decreto Lei, surgiu de forma bastante tímida, e por isso,
posteriormente veio a ser modificado pelo Decreto Lei nº 5.234, de 8 de fevereiro de
1943, e pela Lei nº 285, de 5 de junho de 1948. 23
23
GONÇALVES, 2006, p. 370.
20
Inicialmente, com base no que se expôs até agora, entende-se que o
condomínio existiu durante longo tempo sem ter nenhuma lei que o regulasse, tendo
em vista que, as construções em edificações começaram a aparecer logo após a
primeira Guerra Mundial que se findou em 1918. Então, dessa época até a data em
que foi publicado o Decreto Lei nº 5.481, os condomínios se formavam sem qualquer
tipo de regulamentação.
Percebe-se também, que além da demora para a criação de uma Lei que
regulasse o condomínio em edificações, houve uma fragilidade na sua elaboração,
pois passado algum tempo, teve-se modificada pelo Decreto Lei nº 5.234 e pela Lei
nº 285, em 1943 e em 1948, respectivamente.
Ainda que se tenha uma impressão de que o Decreto Lei de 1928 não
tenha sido tão abrangente, ele definiu a forma do condomínio edilício, ou seja, trouxe
inovações que até então, se vivia, mais que não se concebia no âmbito jurídico.
Os condomínios edilícios só se tornaram possíveis juridicamente com o
advento da Lei nº 5.481/28, foi nesse momento que o legislador determinou as
edificações com os característicos nelas figurados, no que constituía cada
apartamento uma propriedade autônoma, podendo ser alienados e gravados e que
os negócios jurídicos realizados em torno dessa modalidade podiam ser transcritos e
inscritos no cartório de registro de imóveis. 24
Além do já mencionado, a Lei nº 5.481, de 25 de junho de 1928, teve
outras alterações, assim mencionadas por Rodrigues:
A Lei n. 5.481, de 25 de junho de 1928, veio permitir a alienação parcial das
edificações de mais de cinco andares, construídos de cimento armado ou
outra matéria similar incombustível, contanto que cada apartamento, que
passaria a constituir ma unidade autônoma, contivesse pelo menos três
peças. Cada unidade deveria ser assinalada por uma designação numérica
e averbada no Registro de Imóveis. No momento da averbação, teria ela
nascido, com vida própria, para o direito. O terreno e as partes de uso
comum passam a constituir coisa inalienável e indivisível, de domínio
comum de todos os proprietários do prédio. A Lei de 1928 disciplinou o
funcionamento desse novo condomínio, determinando, entre outras coisas,
a maneira como se instala e funciona a assembléia de condôminos, o modo
de eleição do administrador, o de se votarem e repartirem as despesas de
reparação e manutenção da edificação, a questão do seguro, as hipóteses
de desapropriação e de reconstrução do prédio, em caso de destruição total
ou parcial. Cuidou, ainda, de restrições aos direitos dos condôminos,
ditadas pelo interesse de harmonização da vizinhança, proibindo, assim, a
mudança da forma externa da fachada, a instalação de estabelecimentos
que pudessem representar incomodo aos vizinhos, ou de qualquer modo
24
RODRIGUES, 2006, p. 207.
21
afetar a segurança, o sossego ou a saúde dos demais proprietários de
25
apartamentos, ou que se desviassem da destinação do mesmo prédio.
Reconhece-se que a lei de 1928, previu muitas situações que poderiam
ser criadas no convívio condominial, e da mesma forma, tentou prever a melhor
maneira de resolver essas situações. No entanto, o crescimento da atividade
empresarial em torno desse tipo de construção obrigou o legislador a criar novas
normas para regular os direitos e as obrigações criadas pelas negociações entre
incorporadores, construtores e adquirentes de unidades.26
Conclui-se, que, mesmo a Lei de 1928 tendo previsto inúmeras situações
para regular o condomínio, não foi suficiente para tratar do assunto de forma eficaz,
o que resultou em conseqüente modificação pelo Decreto-Lei 5.243, de 1943, e pela
Lei 285, de 1948.
Afirma Pereira que, foi em virtude dessa modificação, que se estatuiu a
regulamentação dos edifícios coletivos, divididos em unidades autônomas,
destinadas a finalidade residenciais, profissionais e comerciais. Tais leis elaboradas,
ainda não foram suficientes para regular de forma plena as negociações que se
davam nesse segmento imobiliário, o que levou Caio Mário da Silva Pereira a se
incumbir da tarefa elaborando projeto de lei a respeito do condomínio e das
incorporações, que veio consequentemente a se transformar ao final na Lei 4.591,
de 16 de dezembro de 1964. 27
A Lei n. 4.591/64, conforme ensina Gonçalves, compõe-se de dois títulos,
o primeiro cuida do condomínio propriamente dito e o segundo das incorporações e
da figura do incorporador. A Lei ora comentada permitiu, o condomínio em prédios
de um pavimento, atribuiu o caráter propter rem as obrigações contraídas pelo
adquirente sob os débitos do alienante, estabeleceu a obrigatoriedade da convenção
de condomínio, determinou que a representação fosse feita pelo sindico, e cuidou
das incorporações, visando impedir que o incorporador viesse a causar qualquer tipo
de prejuízo aos condôminos. 28
Importantes as novidades trazidas pela nova lei, sendo que chama mais
atenção, tendo em vista não ter sido objeto de apreciação anterior, a questão das
incorporações e da figura do incorporador.
25
RODRIGUES, 2006, p. 208.
ROSA, 2005, p. 176.
27
PEREIRA, 2005, p. 184, 185.
28
GONÇALVES, loc. cit.
26
22
A nova Lei permitiu o condomínio em edificações de apenas um
pavimento, enquanto que a Lei anterior com as alterações subseqüentes permitia
apenas a instituição do condomínio em edificações com dois ou mais andares.
Interessante inovação da Lei nº 4.591/64, foi trazida em seu art. 4º,
quando determina que o adquirente de uma unidade responda pelos débitos do
alienante em relação ao condomínio, o que chama-se hoje de obrigação propter rem,
tendo em vista que, a divida passa a acompanhar a coisa e por ela ser garantida,
seja quem for seu dono. 29
Foi com a nova Lei que se tornou obrigatória a existência de uma
Convenção e de um Regulamento para o condomínio. Tratando desse assunto o
legislador lançou entendimento o qual só poderia haver a instituição do condomínio
se antes fosse aprovado por dois terços dos condôminos através de Assembléia
Geral a Convenção e o Regulamento do condomínio, os quais teriam
obrigatoriamente que ser registrados no Cartório de Registro de imóveis da
circunscrição imobiliária.
Também foi assunto de apreciação da nova Lei, a questão da
representação do condomínio, onde se teria uma pessoa eleita pelos outros
condôminos, por meio de assembléia, a qual se imporia a responsabilidade de
representar o condomínio em vários atos. Ao tratar do assunto, Rodrigues nos dita a
matéria da seguinte forma:
Outra grande lacuna da lei anterior, suprida pela legislação de 1964, foi a da
representação do condomínio. Não sendo o condomínio pessoa jurídica, o
síndico, eleito pelos condôminos, era um administrador, mas podia não ser
um representante, caso não tivesse mandato com poderes expressos para a
prática de determinados atos. De modo que, em caso de ação judicial,
terceiros deveriam citar todos os condôminos, pois, a menos que o sindico
tivesse procuração com poderes para receber citação inicial, a citação feita
na pessoa dele não prendia os outros comunheiros. O art. 22 da lei em vigor
criou uma representação legal, ao dispor que compete ao sindico
30
representar ativa e passivamente o condomínio.
A inovação trazida pela Lei de 1964, foi de extrema importância, tendo em
vista que, qualquer demanda contra o condomínio seria passível de inviabilidade,
ante o grande esforço que se exigiria para citar todos os condôminos. A letra da lei
veio em boa hora, sendo que para citar todos os condôminos por meio de uma única
pessoa, basta que se tenha um síndico validamente eleito por meio de assembléia, a
esse, caberá representar ativa e passivamente o condomínio.
29
30
RODRIGUES, 2006, p. 209.
Ibid., p. 211.
23
A segunda parte da Lei trata da incorporação e do incorporador, e trouxe
novidades quanto à incorporação e restrições a atividade do incorporador. Sobre
esse assunto, de uma forma mais clara, Rodrigues aduz que:
A Lei de 1964, com intuito de proteger o público que vai lidar com essa
pessoa, depois de definir por incorporação e por incorporador (art. 28 e 29),
disciplina minuciosamente a atividade deste, buscando impedir que sua
ação, por falta de competência profissional ou idoneidade financeira, ou
moral, se torne nociva aos que com ele negociam. Num primeiro passo, o
legislador afasta dessa atividade o aventureiro, circunscrevendo a prática de
incorporação ao titular do terreno, ao construtor ou ao corretor de imóveis.
[...] Dois tipos de abuso, muito freqüente na prática, procurou o legislador
prevenir: de um lado, a interrupção ou o retardamento injustificável da obra;
31
de outro, o aumento do preço, após o contrato.
Mais uma vez o legislador foi feliz em tal colocação, tendo em vista que,
são comuns, os incorporadores iniciarem o empreendimento e não conseguirem
concluir.
Para evitar que os envolvidos no negócio, saiam prejudicados ao final, o
legislador procurou impor algumas condições. Para que o responsável pela
construção possa ser o incorporador, é necessário que ele seja o titular do terreno,
construtor ou corretor de imóveis, o que de certa forma causa uma segurança para
os contratantes, futuros condôminos.
Mister salientar, que todas as questões que eram fundamentais inscritas
na Lei de 1928 foram reaproveitadas pela nova Lei. No entanto, muitas novidades
foram criadas, conforme o que já se expôs.
Vencida esta etapa do estudo, num primeiro momento, observa-se que a
modalidade hoje chamada condomínio edilício, teve no passado grande influência e
colaboração
para
sociedade,
tendo
em
vista,
sua
colaboração
para
o
desenvolvimento de vários setores da economia brasileira, ainda que, as leis não
suprissem todas as expectativas dos envolvidos, foi um instituto que teve seu
aparecimento gradativo, e que, com o passar dos anos, possibilitou a sua
regulamentação de uma forma mais eficaz.
Num segundo momento, tem-se que, como já era de se esperar, nossa
legislação não é estanque, por isso, não demorou muito para que o condomínio
edilício passasse a ser regulado de forma específica e eficaz, e foi o que aconteceu
com o advento do Código Civil de 2002.
31
RODRIGUES, 2006, p. 212.
24
Com o surgimento do Código Civil de 2002, outras inovações foram
introduzidas para regulamentar o Condomínio edilício. Por isso, reservou-se uma
parte do trabalho exclusivamente para tratar da atual legislação brasileira sobre
condomínios
edilícios,
que
será
objeto
de
estudo
no
próximo
capítulo.
25
3 CONDOMÍNIO EDILÍCIO E A LEGISLAÇÃO ATUAL
Antes de adentrar no assunto, cabe lembrar que, com a chegada do
Código Civil de 2002, Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002, a Lei nº 4.591/64 não
foi revogada totalmente, tendo em vista, que a primeira parte da Lei ainda pode ser
usada como fonte subsidiária, e a segunda parte, onde trata das incorporações,
continua vigente.
A seguir, será objeto de estudo o Condomínio Edilício no Código Civil de
2002 e também na Lei nº 4.591/64.
O Condomínio Edilício está regulamentado no Código Civil de 2002, mais
precisamente nos artigos 1.331 ao 1.358, sob o título: Do Condomínio Edilício,
subdividindo-se em três seções: Disposições gerais, Da administração do
condomínio e Da extinção do condomínio.
Não se fará aqui, o comentário individualizado de cada artigo trazido pelo
Código Civil, mas sim, apontamentos daqueles, mais importantes para a pesquisa.
O artigo 1.331 dando início a matéria, explica que pode haver em
edificações, propriedades exclusivas e propriedades comuns entre os condôminos.
Em seu parágrafo primeiro, define o que são áreas suscetíveis de propriedade
exclusiva, e no parágrafo segundo o que são áreas comuns de propriedade de todos
os condôminos. Veja-se a redação trazida pelo artigo supra citado:
Art. 1331. Pode haver, em edificações pares que são propriedades
exclusivas, e partes que são propriedade comum dos condôminos.
§ 1.º As partes suscetíveis de utilização independentemente, tais como
apartamentos, escritórios, salas, lojas, sobrelojas ou abrigos para veículos,
com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns,
sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas
livremente por seus proprietários.
§ 2. º O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de
água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as
demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são
utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados
separadamente ou divididos.
1
[...].
Vê-se que a legislação brasileira atual, começa a tratar do assunto, com
mais vigor, pois de inicio já possibilita a instituição do condomínio edilício, delimita o
que seja propriedade comum e propriedade privada dos condôminos.
1
PINTO, Antonio Luiz de Toledo; WINDT, Márcia Cristina Vaz dos Santos; CÉSPEDES, Lívia. Vade Mecum. 9. ed.
atual. ampl. São Paulo: Saraiva, 2010, p. 250.
26
Não adianta que o condomínio exista de fato. Para que ele possa vir a
existir juridicamente, é necessário que se inicie o ato de instituição e o de convenção
do condomínio. Desta forma, ele estará regularizado, sendo reconhecido
juridicamente.
Verificado o primeiro artigo que autoriza a existência do condomínio
edilício, para melhor elucidação do assunto, a seguir, será objeto de estudo, o ato de
instituição do condomínio.
3.1 INSTITUIÇÃO DO CONDOMÍNIO EDILÍCIO DE ACORDO COM AS NORMAS
ESTABELECIDAS PELO CÓDIGO CIVIL DE 2002 E LEI Nº 4.591/64.
O artigo 1.332 do Código Civil de 2002 trata da instituição do condomínio
edilício. Prevê citado artigo, as possibilidades em que se pode instituir o condomínio
edilício e o que deve constar no ato do registro em cartório. Vejamos o artigo em sua
integralidade:
Art. 1.332. Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou
testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar
daquele ato, além do disposto em lei especial:
I – a discriminação e individualização das unidades de propriedade
exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns;
II – a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente
ao terreno e partes comuns;
2
III – o fim a que as unidades se destinam.
O artigo acima citado, não deixa margem para que se institua o
condomínio de forma diversa da estabelecida. Deve-se sim, seguir todas as
orientações e determinações do artigo ora comentado, sob pena de se ter frustrada
a intenção de se instituir um condomínio, ante a possibilidade de anulação dos atos.
O ato de instituição do condomínio edilício é sempre um ato de vontade,
devendo ser registrado, através de inscrição no Registro de Imóveis da situação do
imóvel. Existem duas hipóteses em que poderá existir a instituição do condomínio
edilício. A primeira é por ato do incorporador, nos casos em que o prédio ainda está
por ser construído e a segunda por ato do proprietário, que ocorre quando o prédio é
de propriedade de um único dono, que resolve transformar seu imóvel em
2
PINTO; WINDT; CÉSPEDES, 2010, loc. cit.
27
propriedades parceladas, transferindo a outrem uma ou todas as unidades
autônomas. 3
É matéria bastante discutida, e sobre o assunto, Gonçalves lança o
seguinte comentário:
Todo condomínio em edificações deve ter, obrigatoriamente, o ato de
instituição, a Convenção de Condomínio e o Regulamento (Regimento
Interno). O Código Civil de 2002 distingue, de maneira objetiva, os atos de
instituição e os de constituição do condomínio. O ato de instituição é
previsto no art. 1.332 do referido diploma e pode resultar de ato entre vivos
ou testamento, com inscrição obrigatória no Registro de imóveis, devendo
conter, além do disposto em lei especial, a individualização de cada
unidade, a determinação da fração ideal atribuída a cada uma relativamente
4
ao terreno e partes comuns, e o fim a que se destina.
Para Coelho, a instituição do condomínio tem duas serventias. “A primeira
consiste em delimitar o objeto da propriedade dos futuros adquirentes das unidades
autônomas. [...] A segunda função do negócio jurídico instituinte é normatizar as
relações entre os condôminos”. No entanto, frisa que esta última, é uma função
provisória, pois deixa de cumprir seu papel assim que a convenção do condomínio é
aprovada. 5
Enquanto está em construção o prédio, é necessário que se definam os
elementos básicos do futuro condomínio edilício, isto é, as partes autônomas e as
comuns, as frações ideais destas correspondentes àquelas e a finalidade do prédio.
Essa definição é incumbência do incorporador, visto que não conseguirá
comercializar as unidades se não estiverem estabelecidas sua dimensão e natureza.
Até o presente momento, o da instituição do condomínio, não se deve falar em
condomínio edilício, visto que ele ainda não existe. Somente depois de a obra estar
concluída e com a licença da prefeitura municipal para utilização é que vai existir
física e juridicamente as partes delimitadas autônomas, podendo-se iniciar o ato de
constituição do condomínio edilício. 6
Concluindo a matéria, Coelho afirma que, o modelo seguido, o da
instituição e constituição é o predominante, nada impedindo que ambas sejam feitas
simultaneamente pelo mesmo sujeito de direito, antes mesmo do término da obra.
Para elucidar questão, cita o seguinte exemplo:
Imagine que certo banco construiu em imóvel de sua propriedade o prédio
de escritórios para abrigar a sede administrativa. Embora fisicamente
3
RODRIGUES, Silvio. Direito Civil: Direito das Coisas, 28 ed. São Paulo: Saraiva, 2006. 5 v. p. 213, 214.
GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito Civil Brasileiro: Direito das Coisas. São Paulo: Saraiva, 2006. 5 v. p. 372.
5
COELHO, Fábio Ulhoa. Curso de Direito Civil: São Paulo: Saraiva, 2006. 4 v. p. 140.
6
Ibid., p. 140, 141.
4
28
dividido em escritórios autônomos, o prédio não é juridicamente um
condomínio edilício. Como seria o único ocupante do prédio, o banco não
teve interesse em instituí-lo. Imagine, agora, que ele resolve mudar a sede
do local, e alguns empresários, sabendo disso, o procuram para comprar o
edifício. Os empresários estão interessados em ficar cada um com alguns
andares do prédio. Nesse caso, que evidentemente não é corriqueiro, os
compradores do prédio irão instituir e constituir o condomínio edilício na
mesma oportunidade. Aqui não há sentido nenhum na distinção legal feita
7
entre instituição e constituição.
Desta forma, percebe-se que, o condomínio edilício poderá nascer não
apenas quando previsto no inicio da construção do edifício, mas também, quando o
prédio estando pronto e sendo ele de propriedade de uma única pessoa, resolva-se
converte-lo em condomínio edilício.
A instituição do condomínio é ato obrigatório, conforme se explanou
acima, desta forma, todos aqueles interessados ou mencionados pela lei como
titulares do direito de instituir um condomínio, devem ter esclarecidas todas suas
obrigações, caso contrário, não serão felizes em seus objetivos.
Teve-se até aqui, a oportunidade de visualizar a forma como se institui o
condomínio edilício, e quem são os legitimados para realizar tal ato, mas, não é ele o
único ato necessário para que se possa ter um condomínio formalizado, é antes,
também, preciso que se faça a constituição do condomínio através de uma
convenção de condomínio, sabendo disso, é que se destina o próximo item deste
trabalho para estudar o assunto.
3.2 CONSTITUIÇÃO DE CONDOMÍNIO
A constituição do condomínio edilício está prevista no artigo 1.333 do
código civil de 2002, e trata a matéria da seguinte forma:
Art. 1.333. A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser
subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações e torna-se,
desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou
para quantos sobre elas tenham posse ou detenção.
Parágrafo único. Para ser oponível contra terceiros, a convenção deverá ser
8
registrada no cartório de Registro de Imóveis.
7
8
COELHO, loc. cit.
PINTO; WINDT; CÉSPEDES, 2010, loc. cit.
29
O condomínio é, portanto, constituído, através de uma convenção de
condomínio, a qual deverá ser aprovada por no mínimo, dois terços das frações
ideais dos condôminos, e será oponível contra todos os condôminos e também
contra aqueles que tenham a posse da unidade ou detenham a coisa. Para que ela
possa ser oponível também contra terceiros não participantes do condomínio, ela
deverá ser registrada em Cartório de Registro de Imóveis.
O quorum exigido para aprovação da convenção, é ponto bastante
importante, tendo em vista que, se fosse exigida outra forma, dificilmente o
condomínio chegaria a ser registrado. Imagine, a necessidade da presença de cem
por cento dos envolvidos para aprovação da convenção, isso inviabilizaria todo o
trâmite de votação, e aprovação da convenção. É compreensível, a exigência deste
quorum, tendo em vista que na maioria das vezes, os condôminos não costumam
comparecer nas assembléias de condomínio.
Sobre o assunto, Pereira afirma que:
O projeto de 1975 estipulava que só se considerava constituído o
condomínio edilício com a inscrição no Registro de Imóveis de convenção
subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais. A
disposição foi modificada na redação definitiva no art./. 1.333 do Código
Civil de 2002, que considera o registro da Convenção de Condomínio
necessário, apenas, para sua oponibilidade a terceiros, mantida a exigência
do quorum de dois terços das frações ideais. Uma vez aprovada e
registrada, a Convenção condominial torna-se obrigatória para todos os
titulares de direitos sobre as unidades, bem como a todas as pessoas que,
em caráter permanente ou eventual, ingressam no edifício. Assim é que,
independente de cláusula expressa, a convenção obriga os adquirentes,
promitentes ou cessionários de unidades, os locatários, comodatários ou
detentores, ainda que eventuais, de unidades. E, mais ainda, a todos
quantos, por qualquer motivo, ingressem na edificação. Não é necessário
que a Convenção de Condomínio revista a forma pública, porém, são
essenciais a forma escrita e a subscrição por dois terços no mínimo. [...]
Como, entretanto, uma vez aprovada, adquire força obrigatória, cabe ao
interessado em que não prevaleça a norma contraveniente à lei prover a
sua invalidação pela via judicial, seja tomando a iniciativa do procedimento
anulatório, seja argüindo a sua ineficácia em ação que lhe seja intentada. É,
9
todavia, lícito à Assembléia renegar o dispositivo incriminado.
O autor alerta também, para a questão da oponibilidade da convenção
contra os condôminos e contra aqueles que possam vir a se tornar condômino. A
convenção é documento que após aprovado tem força de lei para os envolvidos. No
entanto não é ela documento que pode ser elaborada conforme a vontade daqueles
interessados, pois, no caso de contrariar a lei, pode ser anulada no todo ou parte
através de decisão judicial.
9
PEREIRA, Caio Mário da Silva. Instituições de Direito Civil: Direitos Reais. 19. ed. rev. e atual. Rio de Janeiro:
Forense, 2005. 4 v. p. 188-190.
30
Além do que estabelece o artigo 1.333 do Código Civil de 2002, outras
determinações deverão estar previstas na convenção do condomínio. É o que se
extrai da leitura do artigo 1.334 do mesmo diploma legal, “in verbis”.
Art. 1.334. Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os
interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará:
I – a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos
condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do
condomínio;
II – Sua forma de administração;
III – a competência das assembléias, forma de sua convocação e quorum
exigido para as deliberações;
IV – as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores;
V – o regimento interno;
§ 1º - A convenção poderá ser feita por escritura pública ou por instrumento
particular.
§ 2º - São equiparados aos proprietários, para os fins deste artigo, salvo
disposição em contrário, os promitentes compradores e os cessionários de
10
direitos relativos às unidades autônomas.
O artigo 1.334, trouxe inovações a respeito da convenção do condomínio,
tendo em vista que, determina de forma taxativa os requisitos a serem preenchidos
quando da elaboração da convenção do condomínio. Na convenção, deverão estar
previstos, a quota parte de cada condômino e a forma pela qual se dará o
pagamento das despesas geradas pelo condomínio, a forma como será feita a
administração do condomínio, a competência das assembléias e o quorum para as
deliberações, a forma de convocação, as sanções pelo descumprimento dos deveres
e o Regimento Interno.
A Convenção de condomínio é, portanto, o principal instrumento
responsável pela regulamentação de toda e qualquer relação criada entre os
participantes do condomínio edilício. Poderá ser firmada por instrumento público ou
particular.
Para Coelho aprovação da convenção é o ato que institui o condomínio e
que, normalmente é constituído depois de o prédio estar pronto e seu uso autorizado
pela prefeitura municipal, através de licença de utilização, a qual era conhecida no
passado como habite-se. Após esse momento, os condôminos se reúnem em
assembléia para aprovar as regras de convivência que serão impostas a todos os
moradores no uso de suas unidades autônomas e das partes comuns. Aprovada a
convenção, corresponderá à constituição do condomínio, e o seu instrumento será a
10
PINTO; WINDT; CÉSPEDES, 2010, loc. cit.
31
convenção condominial. A convenção tem caráter estatutário ou institucional, vincula
todos os condôminos presentes e também os futuros. “Desse modo, estão obrigados
a observá-las e se submetem inteiramente às cláusulas inclusive os que, já sendo
condômino ao tempo da aprovação da convenção, não a assinaram”.
Também
estão submetidos à convenção, aqueles que ao tempo da aprovação da convenção
se deram por vencidos na votação ou não compareceram a assembléia. 11
De muita relevância a menção feita pelo autor no que se refere à
obrigação que tem o condômino vencido e o condômino que não compareceu à
assembléia de seguir aquilo que ficou estabelecido na convenção do condomínio.
Não fosse assim, dificilmente teríamos a reunião dos condôminos, pois evitariam
participar, justamente para não se obrigar perante o condomínio.
Acerca da constituição de condomínio, Venosa menciona que, o objetivo
da constituição do condomínio é regular os direitos e deveres dos condôminos e
ocupantes do edifício, trata-se de lei básica entre os condôminos, é ato normativo
imposto a todos os condôminos presentes e futuros. 12
Não se limitando ao rol trazido pelo artigo 1.334 do Código Civil de 2002,
Venosa lança entendimento de que, a convenção poderá incluir situações que não
conflitem com a Lei:
A convenção pode incluir quaisquer outras disposições não conflitantes com
a lei e seu espírito. Pode criar, por exemplo, um Conselho Disciplinar e
estabelecer regras de uso das partes comuns etc. As disposições do
Código, aparentemente mais sintéticas, incluem tudo que de mais sensível e
mais importante deve constar na convenção. Tendo em vista o rumo que as
questões condominiais têm tomado, bem com o sistema de penalidades
trazido pelo presente Código. É importante que na convenção sejam
estabelecidas às sanções a que estarão sujeitos os transgressores das
regras condominiais, harmonizantes com o que está na lei, bem como o
procedimento para sua imposição, este, mais apropriadamente, constante
13
do regulamento.
Pelo que se aprendeu até o momento, entende-se que o mencionado pelo
autor, é algo que visa estabelecer o bom andamento do condomínio e a
tranqüilidade do convívio entre todos os condôminos.
11
COELHO, 2006, p. 140-142.
VENOSA, Silvio de Salvo. Direito Civil: Direitos Reais. 9 ed. São Paulo: Atlas, 2009. 5 v. p. 353.
13
VENOSA , 2009, loc. cit.
12
32
Apesar de ser documento com força de lei, a convenção poderá ser
modificada pela Assembléia, para tanto, depende da aprovação de dois terços dos
votos dos condôminos.14
A convenção é assim, ato imprescindível, tal qual é, o ato de instituição,
mas para que o condomínio esteja de acordo com a lei, necessário, ainda, é a
formulação de um regimento interno, o qual deverá regular todas as situações que
forem criadas dentro do condomínio. Para elucidar um pouco mais a questão, no
próximo item se tratará do assunto de forma mais aprofundada.
3.3 REGIMENTO INTERNO DO CONDOMÍNIO
O regimento interno do condomínio edilício está previsto no artigo 1.334
do Código Civil de 2002, é ele instrumento hábil a regular a convivência entre os
proprietários das unidades do condomínio, assim como, o uso de todas as áreas
comuns. O regimento interno é instrumento necessário, uma vez que, o conjunto
condominial, é composto por várias áreas de domínio comum. A forma pela qual se
estabelecerá o uso dessas áreas, deverá estar prevista no regimento interno,
inclusive sendo necessário o agendamento com antecedência se o uso do bem
comum assim o exigir.
Dentre outras previsões, o regimento interno, pode prever como e por
quem deve ser usado o elevador do prédio, o uso do salão de festas mediante pré
agendamento, uso da piscina apenas pelos condôminos, uso das áreas de lazer
(saunas, quadras, campos, parques, etc.), inclusive, podendo prever as sanções as
quais terá que experimentar o condômino quando do descumprimento do que lhe é
imposto. Importante frisar que, o regimento interno deverá estar sempre de acordo
com a convenção do condomínio e com a legislação em vigor, sob pena ter sua
aplicação frustrada ante a contrariedade da lei.
Sobre o assunto, Rodrigues ensina a forma como deve se estabelecer o
regimento interno do condomínio.
14
TARTUCE, Flávio; SIMÃO, José Fernandes. Direito Civil: Direito das Coisas, 2 ed. rev. Atual. e ampl., São Paulo:
Método, 2009, p. 291.
33
O Regulamento, ou Regimento Interno, apenas completa a convenção. Ele
deverá ser aprovado “por contrato ou por deliberação em assembléias”,
independente de quorum especial, bastando, pois, sua aprovação por
maioria dos condôminos presentes por ocasião de sua votação. Sua
finalidade é meramente interna, trazendo normas minuciosas sobre o uso
das coisas comuns. Em geral, podem ser lidos em tabuletas, colocadas ao
lado dos elevadores, no andar térreo. Não podem suas normas alterar ou
ultrapassar as da Convenção; sob esse aspecto, a situação é equiparável à
dos decretos em relação às leis, no plano do direito público; devem, apenas,
15
complementar.
Percebe-se que o regimento interno além de regular àquelas situações
citadas anteriormente, poderá regular também a forma como se portarão os
condôminos quando estiverem em suas unidades. Estas situações serão previstas
no regimento interno e a inobservância de tais regras acarretará ao infrator alguma
penalidade, que na maioria das vezes é convertida em multa.
Para Venosa, o regimento interno terá o dever de regular tudo aquilo que
não for essencial a constituição e funcionamento do condomínio, mas de cunho
circunstancial e mutável, por isso, é conveniente que o regimento seja feito a parte, e
não de forma conjunta com a convenção. O regimento interno é instrumento que
complementa a convenção, não devendo ter previsões conflitantes com a mesma,
insistindo em tais previsões, deverá prevalecer a convenção. 16
Sobre a aprovação do regimento interno, Venosa afirma que:
Embora a lei e o Código não sejam expressos, é de toda conveniência que
seja o regimento interno também aprovado em assembléia geral,
especialmente convocada. Geralmente, uma minuta ou projeto é
apresentado juntamente com a convocação, com tempo hábil para exame
dos interessados, possibilitando-lhes proposição de emendas ou
retificações. A assembléia se tornaria inviável se nela se fizesse a redação
de todo o instrumento. O regimento interno deve atender ao especifico
interesse de cada condomínio, seja residência, seja não residencial ou
misto, com área comum ou de lazer mais ou menos ampla, com o corpo de
empregados maior ou menor etc. Cabe também ao regimento interno
estabelecer as funções do zelador, bem como a disciplina de portaria,
horários, utilização de áreas comuns e regime disciplinar aplicável aos
ocupantes do edifício. A lei silencia a respeito do quorum para a aprovação
do regimento. No silencio também da convenção, a norma pode ser
aprovada por maioria simples dos presentes. Já para a alteração da
convenção e do regimento, o Código Civil de 2002 estabelece a
17
necessidade de aprovação por dois terços dos votos dos condomínios.
Sobre o comentário acerca do quórum para aprovação do regimento
interno, preocupante tal situação, tendo em vista que, estando a assembléia em
pequena quantidade de condôminos, mesmo assim, poderão alterar e aprovar o
15
RODRIGUES, 2006, p. 218.
VENOSA, 2009, loc. cit.
17
Ibid., p. 354.
16
34
regimento interno, e nesse caso, poderá prevalecer o interesse de uma minoria
sobre a totalidade de condôminos.
Pelo que se estudou até agora, entende-se ser o regimento interno, assim
como, a convenção, documento de grande importância para o condomínio, pois é ele
o responsável por regular a convivência no condomínio, sendo assim, deveria ele,
ter quorum especial para a aprovação e alteração.
O regimento interno é assim, instrumento que sucede o ato de instituição
e o ato de convenção do condomínio edilício. Instrumento de grande importância
devendo desde logo ser observado por todos os condôminos ou por aqueles que
adentrarem no edifício. É papel do síndico e dos administradores, zelarem pelo
cumprimento do que está ali determinado. Como estes, são os grandes
responsáveis pela administração do condomínio passa-se agora a discutir sobre
essa questão.
3.4 ADMINISTRAÇÃO DO CONDOMÍNIO
A administração do condomínio está prevista na seção II do capitulo VII
do Código Civil de 2002, sob o título de “Da Administração do Condomínio”, nos
artigos 1.347 ao 1.356.
Esta seção prevê a eleição para síndico e suas atribuições, a destituição
do cargo de síndico, a aprovação do orçamento das despesas, as contribuições e a
prestação de contas, eleição para substituição do sindico, alteração do regimento
interno e o conselho fiscal.
A administração do condomínio é na maioria das vezes exercida pelo
sindico, auxiliado por uma administradora de condomínios e pelo conselho
consultivo, nada impedindo que o condomínio seja administrado por um terceiro, o
qual não faça parte do condomínio ou por uma pessoa jurídica que preste este tipo
de serviço, conforme o que é estabelecido no artigo 1.347, conforme se vê: “A
assembléia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o
condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se”. 18
18
PINTO; WINDT; CÉSPEDES, 2010, p. 252.
35
Sobre a matéria, é entendimento de Dower que:
Num edifício de apartamentos, existe uma verdadeira sociedade que exige
um dirigente ou chefe. Este é representado pelo síndico, que é o
administrador geral do edifício e o representante de todos os condôminos. O
Síndico é escolhido pelos comunheiros em Assembléia Geral dos
Condôminos, na forma da convenção, a cada dois anos, e é reeleito
19
quantas vezes acharem justo os consortes (CC, art. 1.347).
Na prática, verificou-se que a maioria dos prédios são administrados por
empresas que são especializadas, organizadas para a função, de modo que a lei
não impede que os condôminos de comum acordo, por maioria, resolvam contratar
pessoa física ou jurídica para exercício de tal função. Ainda, nada impede que o
síndico delegue suas funções a terceiro de sua confiança, desde que assuma total
responsabilidade pela delegação e submeta a aprovação da assembléia geral. Isso
geralmente ocorre nos casos em que o síndico é também condômino, e não
dispondo de tempo para se dedicar ao condomínio, acaba por delegar suas funções
a pessoa ou empresa especializada de sua confiança.20
Até aqui, viu-se que a existência de uma administração para o condomínio
é imprescindível, pois, é através dos atos do administrador, que o condomínio será
organizado e terá suas necessidades supridas. Viu-se também que a administração
será exercida na maioria das vezes pela pessoa do síndico, eleito em assembléia. O
síndico, como tal, tem várias atribuições para com o condomínio, em sendo assim,
entende-se por necessário que sejam estudadas todas essas atribuições de forma
mais detalhada. Passa-se assim, a análise do cargo de sindico.
3.4.1 Do síndico
O sindico poderá ser qualquer pessoa, seja condômino ou não. Ao cuidar
da administração do condomínio, o sindico tem várias competências, as quais estão
elencadas no artigo 1.358 do código civil, “in verbis”.
Art. 1.348. Compete ao Sindico:
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente o condomínio, praticando, em juízo ou
fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
19
20
DOWER, Nelson Godoy Bassil. Curso moderno de direito civil: Coisas, 2. ed. São Paulo: Nelpa, 2006. p. 281.
RODRIGUES, 2006, p. 228.
36
III - dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento
judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as
determinações da assembléia;
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela
prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento de receia e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e
cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas a assembléia anualmente e quando exigidas;
IX – realizar o seguro da edificação;
§ 1º - Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em
poderes de representação;
§ 2º - O Síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes
de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da
21
assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
O síndico representa a coletividade condominial, agindo em nome alheio
nos limites estabelecidos pela convenção e sob fiscalização da assembléia,
praticando atos de defesa dos interesses comuns. Estando o síndico a administrar
bens alheios, deve ele prestar contas. Assim, as contas do síndico devem ser
apresentadas em assembléia geral ordinária ao final de seu mandato, e ainda,
quando assim forem exigidas.
Conforme ensina Coelho,
O síndico é órgão encarregado não só da representação legal do sujeito de
direito despersonalizado (competindo-lhe, em nome do condomínio, assinar
contratos e títulos, demandar e ser demandado, negociar com terceiros etc.)
como também, no plano interno, da administração dos interesses comuns
(tendo a função de supervisionar o trabalho de empregados, vistoriar as
obras realizadas, zelar pelo respeito às regras da convenção etc.). O sindico
pode ser pessoa física ou jurídica, condômino ou não. Será em qualquer
caso, eleito pela assembléia para o exercício de mandato em prazo não
superior a dois anos (CC, art. 1347). [...] As funções do síndico somente
podem ser delegadas se a convenção não vedar a delegação e se
assembléia dos condôminos consentir (CC, art. 1.348, § 2º) [...] O síndico,
seja ou não titular de unidade autônoma do condomínio, exerce função de
confiança da assembléia, isto é, da maioria dos condôminos nela
22
presentes.
O síndico, assim como todos os atos necessários para a constituição do
condomínio, é indispensável, tendo em vista tamanha importância que tem na
administração do condomínio, pois não adiantaria a existência do condomínio, sem
alguém que o administrasse.
Sobre a figura do síndico, Venosa não está alheio e traz o seguinte
entendimento:
21
22
PINTO; WINDT; CÉSPEDES, 2010, loc. cit.
COELHO, 2006, p. 156.
37
O sindico, com freqüência mal compreendido na vida condominial,
desempenha o papel mais importante no condomínio, não só porque o
representa ativa e passivamente em juízo, mas também porque exerce as
funções executivas de administrador. Entre suas principais funções, além da
representação do condomínio, está a administração, devendo prestar contas
à assembléia. Cabe-lhe impor multas na forma da convenção e do
regulamento, além de cumprir e fazer cumprir tais atos normativos e zelar
pelo patrimônio condominial. Conforme o art. 1.347 do vigente código, o
síndico é escolhido pela assembléia e poderá não ser condomínio. Seu
mandato será de dois anos, podendo ser renovado, conforme mesma
disposição de lei anterior (art. 22). A convenção pode proibir a reeleição por
mais de um mandato. Não é conveniente, a perpetuidade no cargo, mas a
lei não proíbe constantes reeleições. Essa proibição, no entanto, foi
sugerida pelo Projeto nº 6.960/2002, com redação que permite mandato do
síndico não superior a dois anos, ficando permitida a renovação por um
único período consecutivo. [...] A atividade do síndico não caracteriza
relação de emprego nem locação de serviço. Ele é representante da
comunhão. Não faz jus a remuneração se esta não estiver regularmente
23
prevista.
No tocante a remuneração do síndico, é comum hoje em dia que as
assembléias estabeleçam valor a ser pago ao síndico em face do serviço prestado
ao condomínio. Isto porque muitos condôminos não se interessam pelo cargo, visto
que são várias as obrigações a ele atribuídas. O pagamento seria uma forma de
incentivo para que os condôminos se candidatassem a eleição. O mais comum é
que se isente o síndico do pagamento da taxa de condomínio, sendo assim uma
forma de remunerá-lo pelo serviço prestado ao condomínio.
A lei nada dispõe sobre a remuneração do síndico, relegando a matéria
para a convenção condominial. É lícito, no entanto, estabelecer uma remuneração
ou vantagem ao síndico no caso de ser ele condomínio. Agora, se o síndico eleito
for terceiro não condômino, entende-se por óbvio a remuneração. 24
A atividade do síndico é de extrema importância para dar continuidade ao
ato de instituição e constituição do condomínio, não basta que se tenha um
condomínio formado, com uma convenção e um regimento interno aprovado, se não
tiver alguém que faça valer todos esses atos e imposições. O síndico é assim
pessoa responsável por fazer cumprir todas as determinações impostas aos
condôminos, é responsável pela conservação do prédio e todas as áreas que são de
propriedade comum. É ele também responsável por administrar todo o caixa do
condomínio, devendo prestar contas das entradas e saídas, sempre que possível
prevendo o melhor preço para o condomínio através de orçamentos prévios. Sobre o
assunto, colhe-se da doutrina de Rizzardo que:
23
24
VENOSA, 2009, p. 380, 381.
PEREIRA, 2005, p. 196.
38
Quanto à prestação de contas dos valores arrecadados e dependidos, não é
pacifico o entendimento se cabível a qualquer condômino ou apenas
perante a assembléia. Caso fique ele obrigado a prestar contas a qualquer
condômino, não há dúvidas no tocante ao tumulto que daí poderá advir.
Justifica-se, pois, a posição daqueles que são contrários a esta exigência.
De outro lado, não raramente verificam-se abusos ou desmandos dos
síndicos, sendo perigoso aguarda-se até a época prevista para o referido
25
ato.
Sobre a exigência de prestação de contas, é comum que a administradora
ou o escritório de contabilidade contratado pelo condomínio, envie mensalmente
junto com o boleto de taxa de condomínio, o relatório das despesas e entradas do
mês, desta forma evita-se o transtorno levantado pelo autor acima.
Resta salientar que tal qual uma empresa necessita de um administrador
para o seu bom andamento, assim é o condomínio edilício. O síndico é essencial ao
funcionamento de toda essa cadeia condominial, envolvendo condôminos,
convenção de condomínios e regimento interno.
3.4.2 Do Conselho Fiscal
O conselho fiscal faz parte da administração do condomínio, é ele
composto por três membros, eleitos pela assembléia, por prazo não superior a dois
anos, ao qual tem a competência de dar parecer sobre as contas do sindico, é o que
está previsto no artigo 1.356 do Código Civil de 2002, “in verbis”:
Art. 1.356. Poderá haver no condômino um conselho fiscal, composto de
três membros, eleitos pela assembléia, por prazo não superior a dois anos,
26
ao qual compete dar parecer sobre as contas do síndico.
Sobre o assunto, Gonçalves aduz que, “o síndico é assessorado por um
conselho consultivo, constituído de três condôminos, com mandatos que não podem
exceder a dois anos, permitida a reeleição. É órgão de assessoramente e
fiscalização”.27
Opinião divergente tem Coelho, quando afirma que, além do que se extrai
do artigo 1.356 do Código Civil, o conselho fiscal é órgão facultativo, e deve estar
25
RIZZARDO, Arnaldo. Direito das coisas: Lei nº 10.406, de 10.01.2002, 2. ed., Rio de Janeiro: Forense, 2006. p.
651.
26
PINTO; WINDT; CÉSPEDES, 2010, p. 253.
27
GONÇALVES, 2006, p. 393.
39
expressamente previsto na convenção do condomínio, pois não são raras às vezes
em que os condomínios atribuem ao conselho fiscal o papel de auxiliar o síndico na
administração do condomínio. Na medida em que os membros do conselho fiscal
participam da administração do condomínio, fazem com que o conselho perca seu
caráter fiscalizador, passando a ser mero órgão de consulta, desvirtuando, o que
está expresso em lei.28
A lei atribui ao conselho fiscal, o papel de fiscalizar, portanto, importante a
afirmação do autor sobre a perda da característica do conselho fiscal quando da sua
atuação de auxiliar do síndico. O conselho fiscal tem única função como se expôs no
inicio do assunto, qual seja a de fiscalizar as contas do síndico. Qualquer outra
atribuição que lhe seja dada descaracteriza-o como conselho fiscal.
3.5 DAS ASSEMBLÉIAS CONDOMINIAIS
A Assembléia condominial, assim denominada, é àquela reunião,
devidamente convocada pelo síndico ou por qualquer condômino, onde se trata dos
mais diversos assuntos de interesse do condomínio. É desse ato que se extraem
todas as decisões a serem tomadas. O síndico tem autonomia para alguns assuntos,
já para outros ele necessita da aprovação da assembléia.
A Assembléia é ato de deliberação do condomínio edilício, onde
participam todos os condôminos, assim entendidos, tanto os proprietários das
unidades, como seus promitentes compradores ou cessionários de direitos sobre
elas. “O condômino que não puder comparecer pessoalmente à assembléia poderá
fazer-se representar por procuração”.29
Vale dizer, então, que o condômino não será prejudicado quanto ao direito
de expressar sua vontade, se não puder estar presente na Assembléia, tendo como
opção a representação.
É entendimento de Venosa ao tratar da matéria que:
A assembléia dos condôminos representa o poder legislativo do instituto
condominial. É órgão deliberativo do condomínio para o qual devem ser
convocados todos os condôminos. A falta de convocação geral idônea
28
29
COELHO, 2006, p. 158.
Ibid., p. 152.
40
sujeita a assembléia à nulidade: ‘A assembléia não poderá deliberar se
todos os condôminos não forem convocados para a reunião.’ (art. 1.354 do
atual Código Civil). O projeto nº 6.960/2002 objetivou acrescentar nesse
artigo que os condôminos poderão fazer-se representar por procuração,
sendo vedada a outorga de mais de três mandatos à mesma pessoa. Essa
restrição já consta de muitas convenções e regulamentos condominiais
existentes, restringindo ainda mais a limitação a um único mandato por
comparecente à assembléia. O dispositivo visa justamente evitar que uma
única vontade ou poucas vontades preponderem soberanas nas
deliberações condominiais. O síndico, por seu lado, exerce o poder
30
executivo no prédio.
O fato de ser permitido ao condômino a representação, isso não lhe dá o
direito de nunca participar das reuniões, deve ele utilizar-se de tal subterfúgio,
quando não puder comparecer a assembléia por motivos escusáveis, caso contrário
deve participar das assembléias, a fim de que possa estar ciente de todos os
assuntos ali tratados, e possa participar de forma efetiva nas deliberações.
A assembléia é um órgão deliberativo e soberano. Delibera pelo quorum
competente em relação à matéria que lhe é proposta, e, na órbita administrativa,
nenhum órgão lhe é sobreposto. Somente o poder judiciário poderá em
procedimento regular, anular, desconstituir ou modificar as decisões tomadas pela
assembléia. Cabe a Assembléia Geral escolher um síndico, podendo ser condômino,
ou pessoa estranha ao condomínio, se nada dispuser a convenção em contrário. 31
Sob pena de anulação da assembléia, devem estar convocados todos os
condôminos, em faltando a convocação para um condômino que seja, a assembléia
não poderá deliberar.
3.5.1 Forma de convocação
A assembléia será convocada pelos meios estabelecidos na convenção,
geralmente, via carta com aviso de recebimento, correio eletrônico, afixação de
anúncios nos corredores e elevadores dos prédios ou mural de avisos, entre outras
que se possa prever e que se possa ter comprovação de que a convocação
aconteceu e os condôminos tiveram ciência.
30
31
VENOSA, 2009, p. 378.
PEREIRA, 2005, p. 195.
41
Nela será descrito a data, a hora, e os assuntos que serão tratados no
dia. Todavia, faz-se necessário que a convocação chegue em tempo hábil ao
condômino, sob pena de receber a convocação e a assembléia já ter acontecido.
Segundo Coelho, “A antecedência da convocação deve estar igualmente prevista na
convenção condominial, cabendo em caso de omissão, a quem convoca observar
um prazo razoável para os condôminos se prepararem para o ato [...]”. 32
Como dito antes, a assembléia poderá ser anulada, se não forem
respeitadas as regras para a convocação de assembléia condominial.
3.5.2 Competência para convocar
São competentes para convocar assembléia o síndico, conforme
estabelece artigo 1.348, do Código Civil de 2002, e os condôminos, quando o
síndico tiver a obrigação de fazer e assim não proceder, conforme artigo 1.350 caput
e § 1º, e ainda na hipótese do artigo 1.355 quando se tratar de assembléia geral
extraordinária.
Art. 1.348. Compete ao síndico:
I – convocar a assembléia dos condôminos;
[...]
Art. 1.350. Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembléia dos
condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento
das despesas, as contribuições dos condôminos, e a prestação de contas, e
eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno.
§ 1º Se o síndico não convocar a assembléia, um quarto dos condôminos
poderá fazê-lo.
[...]
Art. 1.355. Assembléias extraordinárias poderão ser convocadas pelo
33
síndico ou por um quarto dos condôminos.
A legislação prevê, então, a autorização para convocar assembléia, não
apenas ao síndico, autoriza também, qualquer condômino nas situações previstas no
artigo acima mencionado.
A convocação da assembléia condominial é ato repleto de formalidades,
as quais devem ser seguidas literalmente, sob pena de haver anulação da
assembléia realizada sem a devida convocação. Conforme artigo 1.354 do Código
Civil de 2002, todos os condôminos devem ser convocados para assembléia,
32
33
COELHO, 2006, p. 153.
PINTO; WINDT; CÉSPEDES, 2010, loc. cit.
42
ocorrendo falha na convocação de um ou de vários condôminos, ele ou eles poderão
reclamar em juízo sua vinculação ao deliberado pela assembléia. O condômino
regularmente convocado, só poderá reclamar em juízo quando suscitar a invalidação
ou vinculação ao deliberado na assembléia quando provar que nem todos os
condôminos foram convocados e que a presença destes na deliberação poderia
alterar o resultado da votação. 34
3.5.3 Espécies de assembléias
A assembléia, conforme já dito anteriormente, é órgão deliberativo do
condomínio edilício, sendo assim, pode ela ser classificada em duas espécies,
Assembléia Geral Ordinária e Assembléia Geral extraordinária.
A Assembléia Geral Ordinária deve ocorrer obrigatoriamente uma vez por
ano, de preferência no inicio de cada ano, e é onde se apreciará e votará as contas
do sindico, se fixará o valor a ser cobrado dos condôminos a título de taxa de
condomínio e também, se for o caso, é momento oportuno para se realizar a eleição
para síndico e deliberar sobre qualquer mudança a ser realizada no regimento
interno do condomínio. 35
A assembléia geral ordinária é portanto, àquela que se realiza
periodicamente conforme determina a convenção e será convocada pelo síndico, se
assim não o fizer, poderão os condôminos fazerem.36
Já a Assembléia Geral Extraordinária, servirá para, além dos assuntos
tratados na Assembléia Geral Ordinária, as demais matérias que envolvam o
condomínio, como exemplo, pode-se citar: alteração da convenção, aplicação de
sanção ao condômino reiteradamente infrator, referendo à delegação de poderes
feita pelo síndico, entre outros. 37
34
COELHO, loc. cit.
Ibid., p. 152, 153.
36
LISBOA, Roberto Senise. Manual de Direito Civil: Direito Reais e Direitos Intelectuais, 4 ed. ref. São Paulo:
Saraiva, 2009, p. 185.
37
COELHO, op. cit., p. 152, 153.
35
43
Para Lisboa, “Assembléia geral extraordinária é aquela que se realiza
mediante convocação, para deliberação acerca de assunto urgente, fora dos
períodos regulares de realização da assembléia geral ordinária.” 38
Pode-se visualizar as duas espécies de assembléia de forma clara,
resumidamente, ordinária é àquela que acontece uma vez no ano, geralmente no
inicio de cada exercício e tem previsão na convenção do condomínio, e a
extraordinária é àquela que ocorre em virtude da urgência para resolver alguns
assuntos de interesse do condomínio.
3.5.4 Do quorum exigido para as deliberações
O quorum de deliberação corresponde à quantidade mínima de votos
dados pelos condôminos presentes nas assembléias validamente instaladas, para
que a proposta do dia possa ser aprovada. A regra geral é que se estabeleça
votação por maioria simples, que corresponde a mais da metade das frações ideais
do condomínio, artigo 1.352 do código civil de 2002, “in verbis:”
Art. 1352. Salvo quando exigido quorum especial, as deliberações da
assembléia serão tomadas, em primeira convocação, por maioria de votos
dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das
39
frações ideais.
A regra geral será observada para os casos de menos importância para o
condomínio. No entanto, quando se tratar de assunto complexo, a assembléia só
poderá deliberar e aprovar, se observar o quorum especial exigido pela Lei Civil de
2002, sob pena de invalidação da assembléia e consequentemente do que foi
aprovado.
Para elucidar a questão, retira-se da doutrina de Coelho, os casos em que
a lei exige quorum especial:
São os seguintes os casos de quorum especiais de deliberação:
a) unanimidade dos condôminos para a mudança da destinação de edifício
(de residencial para comercial, por exemplo) (CC, art. 1351, in fine) e
para a construção de outro pavimento ou, no solo comum, de outro
edifício destinado a abrigar novas unidades autônomas (art. 1.343);
b) dois terços dos condomínios para a alteração da convenção
condominial (CC, art. A.351), realização de obras voluptuárias (art.
38
39
LISBOA, loc. cit.
PINTO; WINDT; CÉSPEDES, 2010, loc. cit.
44
1.341, I) e de obras úteis representadas por acréscimos destinados a
facilitar ou aumentar a utilização de áreas comuns (art. 1.342);
c) maioria absoluta dos condôminos para aprovação das demais obras
úteis, isto é, que não impliquem acréscimo destinado a facilitar ou
aumentar a utilização pelos condôminos de áreas comuns (CC, art.
1.341, II), a destinação do síndico (art. 1.349) e a extinção do
condomínio ou reconstrução do edifício no caso de ser ele total ou
consideravelmente destruído ou ameaçar ruína (art. 1.357);
d) dois terços dos condôminos, exceto o infrator, para aplicação da multa
pelo descumprimento de dever não principal, como, por exemplo, a
alteração da cor ou forma da esquadria externa de sua unidade
autônoma ou desrespeito a regra de urbanidade (CC, art. 1.336, § 2º);
e) três quartos dos condôminos, exceto o infrator, para aplicação da multa
suplementar por descumprimento reiterado de dever condominial,
independentemente de sua natureza (CC, art. 1.337).
Em relação às demais matérias (por exemplo: votação de contas do
sindico, oposição ao desmembramento de unidade autônoma para
alienação a estranhos, determinação de prestação de contas
extraordinárias pelo sindico, aprovação e alteração do regimento
interno, eleição dos demais órgãos, definição do momento propício para
a realização de obras necessárias e excessivamente custosas, mas não
urgentes etc.) para as quais a lei não tiver fixado quorum de deliberação
especial, observar-se-á o geral, bastando a aprovação da maioria
simples dos condôminos presentes à assembléia para a validade da
40
decisão adotada.
Destarte, o quorum deliberativo geral ou especial, poderá ser aumentado
pela convenção, basta que contemple no seu corpo situação que exija dois terços
dos condôminos para aprovação do regimento interno e não maioria simples como
prevê a lei, a convenção prevalecerá sobre esta, no entanto, não poderá a
convenção prever quorum menor do que o estabelecido pela lei, tendo em vista
tratar-se de matéria de ordem pública, que visa à defesa da minoria dos
condôminos.
É matéria a ser observada pelo presidente da assembléia e pelos
condôminos, tendo em vista que seu não atendimento poderá acarretar na anulação
do ato, tendo sido em vão todo o esforço praticado.
Encerrada a matéria sobre assembléias condominiais, será objeto de
estudo do próximo item, as despesas do condomínio.
3.6 DAS DESPESAS DO CONDOMÍNIO
40
COELHO, 2006, p. 154, 155.
45
Os condôminos devem concorrer com o rateio que lhe couber para
sustentar a vida condominial, as despesas comuns de energia elétrica, água,
materiais de limpeza, empregados e serviços eventuais, conservação de
equipamentos, tributos, seguros, contribuição social entre outras, devem se rateadas
entre todos os condôminos. As despesas ordinárias não necessitam de aprovação
para serem rateadas entre todos os condôminos, porém àquelas que fogem a
costumeira administração, devem ser objeto de apreciação pela assembléia.41
Sobre a despesa do condomínio, Rodrigues aduz que:
Ao contrario do que se dá no condomínio tradicional, as despesas de
impostos, em regra, não são rateadas, pois a lei determina que os
proprietários de apartamentos pagarão diretamente quaisquer impostos ou
taxas incidentes sobre os mesmos, por meio de lançamento, como se se
tratasse de prédios isolados (art. 11). A regra geral é a de que cada
condomínio concorrerá para as despesas, na proporção da fração ideal do
terreno de que for titular. O princípio, no que diz respeito ao rateio, é
supletivo, e não cogente, pois podem as partes estipular, na Convenção,
outra proporção que não aquela. Isso ocorrerá, por exemplo, quando houver
condôminos que são donos de lojas, ou de escritórios, ao lado de
condôminos que são residentes no prédio. Com aqueles utilizam menos luz,
aquecimento, elevadores, empregados, do que estes, nada impede que se
42
avence que sua contribuição será inferior à que os residentes pagam.
Sobre os impostos, deve ser ele afastado das despesas do condomínio,
tendo em vista que o cálculo e lançamentos são feitos por órgão competente da
prefeitura e foge a esfera de atuação do condomínio. Quanto às questões de
pagamento diferenciado, entende-se pelo que já se estudou, ser plenamente
possível, uma vez que a Convenção poderá prever tal situação.
Assunto que traz bastante discussão também, é o tratado no artigo 1.340
do Código Civil de 2002, pois citado artigo, estabelece que, as despesas relativas às
partes comuns de uso exclusivo de um ou de alguns condôminos, serão por estes
custeadas. Sendo o condomínio um conjunto, onde todos devem contribuir para com
as despesas geradas, é entendimento de Venosa que, “a convenção do condomínio
pode dispor diferentemente e determinar que todos os condôminos concorram para
as despesas”. 43
Pelo que se viu até agora a respeito da convenção de condomínios, deve
ela ser aprovada pelos condôminos e não conflitar com a Lei, a afirmação feita pelo
autor acima, de que a convenção pode dispor diferentemente do que dita o artigo
41
VENOSA, 2009, p. 370.
RODRIGUES, 2006, p. 226.
43
VENOSA, op. cit., p. 373.
42
46
1.340 do Código Civil de 2002, parece pouco aproveitável, tendo em vista que, o
condômino não usuário do serviço poderá mediante ação judicial anular o que
estabelece a convenção do condomínio nesse sentido, com base no que dita o artigo
acima mencionado, conforme se vê:
Art. 1.340. As despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de um
44
condômino, ou de alguns deles, incumbem a quem delas se serve.
Desta forma, as despesas geradas por serviços que são utilizados por um
ou alguns condôminos, deverão por estes serem suportadas. Para elucidar a
questão, cita-se o exemplo, do serviço de TV a cabo e de internet, onde na maioria
das vezes, são poucos os condôminos que utilizam tais serviços.
Terminada a questão das despesas do condomínio, e após ter estudado
toda a formalidade que deverá observar o condomínio para se estabelecer, passa-se
agora, ao estudo das possibilidades de extinção do condomínio edilício.
3.7 DA EXTINÇÃO DO CONDOMÍNIO EDILÍCIO
A extinção do condomínio esta prevista na seção III do capítulo VII, sob o
título, “Da Extinção do Condomínio Edilício, mais precisamente no artigo 1.357”, “in
verbis”
Art. 1357. Se a edificação for total ou consideravelmente destruída, ou
ameace ruína, os condôminos deliberarão em assembléia sobre a
reconstrução ou a venda, por votos que representem metade mais uma das
frações ideais.
§ 1º Deliberada a reconstrução, poderá o condômino eximir-se do
pagamento das despesas respectivas, alienando os seus direitos a outros
condôminos mediante avaliação judicial.
§ 2º Realizada a venda, em que se preferirá, em condições iguais de oferta
o condômino ao estranho, será repartido o apurado entre os condôminos,
45
proporcionalmente ao valor das suas unidades imobiliárias.
A extinção do condomínio edilício se dá de forma diferente da do
condomínio tradicional, pois o condomínio edilício incide sobre o solo e partes e
coisas comuns do edifício e sobre a propriedade exclusiva das unidades, tendo
como característica sua indivisibilidade, não podendo ser extinto por concordância
dos condôminos ou por via judicial. No entanto, poderá ser extinto, quando ocorrer à
44
45
PINTO; WINDT; CÉSPEDES, 2010, p. 251.
Ibid., p. 253.
47
destruição do imóvel por qualquer motivo, pela demolição voluntária do prédio por
vários motivos, tais como, questão de urbanística, condenação do prédio pela
autoridade pública por motivo de insegurança; pela desapropriação do edifício, caso
em que a indenização será repartida na proporção do valor das unidades, e quando
houver a confusão, que é uma única pessoa adquirir todos os imóveis. 46
A extinção do condomínio edilício se torna muito difícil de acontecer, uma
vez que, só poderá ocorrer quando acontecer alguma daquelas situações prevista no
artigo 1.357 do Código Civil de 2002.
Procurando esclarecer o assunto, Rodrigues afirma que:
Mesmo na hipótese de haver seguro sobre todo o prédio e de se haver
estipulado a reconstrução, o primeiro condomínio em edificações se
extinguiu, com a destruição do prédio; um outro poderá surgir com a
construção nova, mas aquele originário se acabou. Este novo condomínio
pode ser material e juridicamente idêntico ao anterior, mas é um novo
sistema, porque o condomínio em edificações, com suas disposições,
regras e peculiaridades, decorre de uma situação de necessidade que
implica a existência das partes comuns e dos direitos recíprocos, de tal
modo essenciais para ele como as ruas são para uma cidade ou o alimento
para o organismo. Destruída a cidade, morto o organismo, derrubada a
edificação, as ruas, o alimento e as partes comuns do prédio perdem
sentido. O condomínio edilício extingue-se, também, pela deliberação dos
condôminos, cuja unanimidade decidiu transformar o prédio num
condomínio de forma tradicional, cada proprietário tornando-se senhor de
uma parte ideal do todo. Cancela-se no Registro de Imóveis a autonomia
dos apartamentos; anula-se a Convenção Condominial, e desaparece o
regime de condomínio edilício. [...] O condomínio extingue-se, ainda, pela
47
consolidação numa só pessoa da propriedade de todos os apartamentos.
Diniz ao tratar do assunto discorda do mencionado pelo autor acima,
quando aduz que, o condomínio poderá se extinguir pela deliberação dos
condôminos, pois, afirma que, “sendo o condomínio em edifício de apartamentos um
condomínio especial [...], não podem os condôminos extingui-lo por convenção ou
por via judicial. De modo que, enquanto o prédio subsistir em caráter coletivo, o
condomínio é inextinguível”.48 Para a autora os casos de extinção são somente os
mencionados no artigo 1.357 do código civil de 2002, conforme se viu acima.
Pelo que se estudou até o momento, pode-se concluir que, o condomínio
edilício é instituto, o qual não se encontra muitas barreiras para sua instituição, no
entanto, uma vez formado, torna-se muito difícil sua extinção, sendo possível,
somente quando daquelas situações previstas no Código Civil de 2002.
46
GONÇALVES, 2006, p. 395.
RODRIGUES, 2006, p. 233.
48
DINIZ, Maria Helena. Direito Civil Brasileiro: Direito das coisas, 19 ed. São Paulo: Saraiva, 2004. 4 v. p. 231.
47
48
Sendo o condomínio edilício instituto formado para regular as várias
situações que podem surgir em virtude da vida condominial, deve de fato, ser ele
protegido por lei, sob pena de ser criada uma grande insegurança jurídica em torno
do convívio social advindo da instituição do condomínio edilício.
Até aqui, viu-se a forma pela qual se constituirá e se extinguirá o
condomínio edilício. Entre outras coisas, viu-se também, que a vida condominial
deverá ser regulada pela convenção de condomínio e pelo regimento interno.
Propositadamente, não se tratou das questões relacionadas aos direitos e deveres
dos condôminos, e as sanções aplicáveis, tendo em vista, que estes assuntos serão
objetos de estudo no nosso próximo capítulo. Dessa forma, a seguir, passa-se a
expor o estudo realizado acerca dos direitos e deveres dos condôminos e as
sanções
aplicáveis,
no
caso
de
inobservância
das
regras
condominiais.
49
4 DOS DIREITOS E DEVERES E DAS SANÇÕES
Convivendo em comunidade restrita, embora desfrutando da autonomia
de seu direito de propriedade sobre a unidade autônoma, aos condôminos, cabem
direitos e deveres. Sabe-se que a falta do cumprimento desses deveres, acarretará
na aplicação de uma sanção ao condômino infrator.1
Desta forma, neste capítulo, além dos direitos e deveres dos condôminos,
serão abordadas as sanções a que estão submetidos os condôminos, bem como, a
possibilidade de proibição do uso das áreas comuns, como forma de punir o
condômino inadimplente.
Para iniciar a matéria, optou-se por estudar primeiro os direitos dos
condôminos, conforme exposição no próximo item.
4.1 DIREITOS DOS CONDÔMINOS
No regime do condomínio edilício, há uma combinação de dois direitos
reais, sendo o primeiro, a propriedade sobre as unidades autônomas e a segunda, a
co-propriedade sobre as partes comuns. Como proprietário da parte autônoma, o
titular poderá dentro dos limites legais, exercer todos os direitos de domínio sobre a
coisa, como usar, gozar, dispor e reaver de quem quer que injustamente a possua
ou detenha, poderá, alugar ou vender o imóvel sem a anuência dos demais
condôminos e mais interessante, sem lhes dar a preferência. Já relacionado ao que
é de parte comum, deve obedecer a destinação do edifício. 2
Os direitos dos condôminos estão elencados no artigo 1.335, do Código
Civil de 2002, assim descritos:
Art. 1.335. São direitos do condômino:
I – usar, fruir, e livremente dispor das suas unidades;
II – usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não
exclua a utilização dos demais compossuidores;
1
2
VENOSA, Silvio de Salvo. Direito Civil: Direitos Reais. 9 ed. São Paulo: Atlas, 2009, 5 v. p. 356.
GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito Civil Brasileiro: Direito das Coisas. São Paulo: Saraiva, 2006. 5 v. p. 389.
50
III – votar nas deliberações da assembléia e delas participar, estando quite.
3
Percebe-se que os direitos mencionados no dispositivo legal citado,
complementam o rol já mencionado anteriormente de situações em que se verifica
os direitos dos condôminos. Como exemplo, cita-se, o próprio direito que o
condômino tem de se candidatar a sindicância ou o direito de em conjunto com os
outros condôminos, criar uma convenção para o condomínio, da qual é participante.
Desta forma entende-se que muitos outros direitos inerentes aos condôminos,
deverão estar previstos na convenção ou no regimento interno do condomínio,
principalmente no que se refere ao uso das áreas comuns.
Neste sentido, manifesta-se Diniz, quando afirma que, os direitos dos
condôminos estão previstos no artigo 1.335 do Código Civil e na convenção de
condomínio, que é um ato gerador do direito estatutário ou corporativo, aplicável a
todos que fazem parte do condomínio e também aqueles que se encontrarem sob as
dependências do edifício de forma permanente ou casual de ocupantes.4
O primeiro inciso do artigo 1.335 do Código Civil, dá o direito ao
condômino de usar, fruir e livremente dispor das suas unidades. Sobre o assunto
Coelho afirma que,
Como titular do direito de propriedade sobre a unidade autônoma, o
condômino tem sobre ela, em princípio, os poderes de qualquer outro
proprietário, quais sejam, o de usar, fruir e dispor da coisa. Note, porém,
que o advérbio livremente não se liga, no texto da lei, senão ao poder de
dispor. Isso porque o proprietário da unidade autônoma de condomínio
edilício não tem inteira liberdade para usá-la ou dela fruir. Não pode explorar
atividades econômicas no apartamento de prédio residencial, ainda que o
zoneamento da Prefeitura o permita. Também não pode destinar sua loja no
shopping Center à moradia de quem quer que seja. Se a convenção limita o
uso do escritório a determinados segmentos de comercio ou prestação de
serviços, não o poderá utilizar em outras atividades econômicas. Em suma,
o poder de usar e fruir a unidade autônoma não é tão amplo quanto na
propriedade em geral, porque deve acomodar-se às exigências impostas
5
pela natureza do condomínio edilício.
A opinião formulada pelo autor, é de extrema relevância, tendo em vista
que faz um alerta, quando afirma que, o condômino não tem o direito de usar e fruir
do seu bem de forma plena, isto porque, sabe-se da imperiosa necessidade de
observação do que é determinado pela convenção e pelo regimento interno do
3
PINTO, Antonio Luiz de Toledo; WINDT, Márcia Cristina Vaz dos Santos; CÉSPEDES, Lívia. Vade Mecum. 9. ed.
atual. ampl. São Paulo: Saraiva, 2010. p. 250.
4
DINIZ, Maria Helena. Direito Civil Brasileiro: Direito das coisas, 19 ed. São Paulo: Saraiva, 2004. 4 v. p. 219.
5
COELHO, Fábio Ulhoa. Curso de Direito Civil: São Paulo: Saraiva, 2006. 4 v. p. 144, 145.
51
condomínio, logo, o respeito ao que é determinado, acaba por limitar o exercício
desse direito.
O próximo direito concedido aos condôminos, é o de usar as partes
comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos
demais co-proprietários.
Como os condôminos têm fração ideal da totalidade dos bens comuns,
podem eles, ter acesso e usar esses bens de acordo com a destinação de cada um.
Dadas as limitações peculiares, o condômino não pode usar com exclusividade o
bem comum, ou adotar qualquer conduta que possa causar prejuízo aos demais
condôminos. 6
Para elucidar a questão, Tartuce, afirma que, “é comum, por exemplo, que
haja agenda para o uso da churrasqueira e do salão de festas, como forma de
conciliar o uso das áreas comuns pelos diversos condôminos.” 7
A limitação aludida pelo inciso II, do Artigo 1.335, do Código Civil de 2002,
está mais ligada aos bens pertencentes ao condomínio que exigem agendamento,
conforme o exemplo acima, o uso da churrasqueia e do salão de festas, observandose claro o fim a que se destina. Quanto aos demais bens, há possibilidade do uso
conjunto, a exemplo, da piscina ou do parque, que podem ser usados por vários
condôminos ao mesmo tempo, dispensando pré-agendamento.
Para encerrar, vale lembrar que, mais uma vez, o direito concedido no
inciso II, do artigo 1.335, do Código Civil de 2002, não é pleno, sofre limitações,
conforme o que já se expôs acima.
O terceiro direito do condômino trazido pelo artigo 1.335, do Código Civil
de 2002, é o de votar nas assembléias, desde que esteja em dia com a tesouraria.
Sobre a matéria, Coelho afirma que:
Sendo co-titular da propriedade em comum tem reconhecido o direito de
decidir como ela será usada e administrada. Para exercer, porém, deve
estar quite com a contribuição condominial. O condômino que deixou de
pagar qualquer contribuição ordinária ou extraordinária, tem legalmente
suspenso o direito de participar da assembléia de condomínio enquanto não
emendar a mora, com os consectários devidos. A suspensão atinge tanto o
direito de participar das discussões dos temas constantes da ordem do dia
(voz) como das deliberações que devem ser adotadas acerca deles (voto).
Mesmo o condômino que discorda do pagamento de determinada parcela
que Le foi cobrada sofre a restrição nos direitos de voz e voto. Ele não pode
6
7
CHALHUB, Melhim Namem. Curso de direito civil: Direitos Reais, Rio de Janeiro: Forense, 2003, p. 133.
TARTUCE, Flávio; SIMÃO, José Fernandes. Direito Civil: Direito das Coisas, 2 ed. rev. Atual. e ampl., São Paulo:
Método, 2009, p. 293
52
simplesmente inadimplir a obrigação; se considera indevida a parcela, deve
8
buscar em juízo a invalidação da cobrança.
Não é justo que o condômino inadimplente tenha os mesmos direitos que
os outros condôminos. Por isso, tal qual, os direitos anteriores elencados no artigo
1.335, do Código Civil de 2002, o direito de participação na assembléia e voto nas
deliberações, sofre limitação, sendo necessário que o condômino esteja em dia para
então, poder participar de forma plena das assembléias.
Desta forma, encerra-se o rol de direitos dos condôminos elencados no
artigo 1.335, do Código Civil de 2002. Todavia, cabe lembrar que, não basta ter o
condômino, conhecimento do que lhe é de direito. No condomínio edilício, é
necessário ainda, que ele saiba, as limitações, as quais estão sujeitos esses direitos,
para que assim, não venha a divergir com as determinações do condomínio.
Após encerramento do estudo acerca dos direitos dos condôminos, no
próximo item serão estudados, os deveres dos condôminos.
4.2 DOS DEVERES DOS CONDOÔMINOS
No item anterior estudou-se os direitos dos condôminos, e pode-se
perceber que dentro dos direitos estão incluídas algumas restrições no seu
exercício, iniciando assim, o rol de deveres a que os condôminos estão submetidos.
Sobre os deveres dos condôminos o Código Civil de 2002 trata a matéria
no artigo subseqüente ao dos direitos dos condôminos, artigo 1.336, in verbis:
Art. 1.336. São deveres do condomínio:
I – contribuir para as despesas do condomínio, na proporção das suas
frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção;
II – não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;
III – não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias
externas;
IV – dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as
utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos
possuidores, ou aos bons costumes.
§ 1°. O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros
moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao
mês e multa de até dois por cento sobre o débito.
§ 2°. O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos
nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na
convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas
8
COELHO, 2006, p. 145, 146.
53
contribuições mensais, independente das perdas e danos que se apurarem;
não havendo disposição expressa, caberá a assembléia geral, por dois
terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da
9
multa.
Dentre os deveres dos condôminos, no regime de condomínio edilício,
dos mais importantes é o que diz respeito ao pagamento das despesas comuns. O
primeiro dever dos condôminos, é o de contribuir para as despesas do condomínio,
na proporção de suas frações idéias.
Deve, portanto, participar no pagamento, das despesas referentes à
administração, conservação e manutenção do condomínio, entre elas, os salários
dos empregados, contribuições previdenciárias, impostos, material de limpeza,
energia, água, esgoto, custos de mão de obra e material relativo a obras nas partes
comuns, e tudo quanto se referir aos gastos de administração, conservação e
manutenção do condomínio. 10
Sobre o primeiro dever dos condôminos e se aprofundando um pouco
mais no assunto, Pereira afirma que:
O primeiro dever é o de concorrer para fazer face às despesas do
condomínio. É lícito, convencionar que sejam solvidas pelo usuário da
unidade (locatário, comodatário, etc.), sem que importe transferência da
obrigação. Os encargos condominiais constituem - obligatio ad rem - e,
conseguintemente, por eles responde o proprietário. Em caso de alienação,
o adquirente será obrigado pelo pagamento, se o alienante não estiver quite
11
no momento da transferência.
O alerta do autor é para aquelas situações em que a unidade está locada,
ou emprestada, as obrigações podem ser exigidas de quem estiver no imóvel,
independente de ser proprietário ou não. A segunda situação é da alienação, é
obrigação do adquirente pedir ao alienante uma CND (Certidão Negativa Débitos)
perante o condomínio antes de assinar o contrato de compra e venda, caso não o
faça, em virtude da obrigação propter rem, será ele o responsável por pagar
qualquer débito que possa existir em relação a unidade que adquiriu.
Nesse sentido, e acrescentando a questão, o direito de regresso,
manifestam-se Tartuce a Simão,
De qualquer forma, por se tratar de obrigação propter rem, o adquirente de
unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio,
inclusive multas e juros moratórios (art. 1.345, do CC). Por óbvio que o
9
PINTO; WINDT; CÉSPEDES, 2010, loc. cit.
CHALHUB, 2003, p.135.
11
PEREIRA, Caio Mário da Silva. Instituições de Direito Civil: Direitos Reais. 19. ed. rev. e atual. Rio de Janeiro:
Forense, 2005. 4 v. p. 191.
10
54
adquirente poderá cobrar do alienante as despesas condominiais por ele
12
arcadas referente ao período anterior a aquisição.
A afirmação dos autores, é de que, não pode o adquirente da unidade
autônoma, se abster do pagamento das dívidas de condomínio deixadas pelo
proprietário anterior. No entanto, terá ele o direito de regresso contra o alienante.
Sabe-se que as despesas geradas pelo condomínio deverão ser
suportadas por todos os condôminos. Para tanto, as despesas deverão ser rateadas
na proporção das frações ideais de cada condômino, conforme determina o inciso I,
in fine, do artigo 1.336, do Código Civil de 2002, no entanto, com a ressalva de que,
forma diversa poderá prever a convenção. Sobre o assunto, Coelho afirma que:
O critério de rateio será o previsto na convenção. Em caso de omissão,
caberá fixar a contribuição proporcionalmente à fração ideal de cada
condômino (CC 1.336, I, in fine). Assim, se o apartamento da cobertura é
dupléx e a ele corresponde fração ideal nas partes comuns do edifício
superior às dos demais andares, também será proporcionalmente maior a
contribuição condominial devida pelo seu proprietário. É justo que assim
seja, porque os condôminos usam as partes comuns de modo diferenciado,
mas medir exatamente a diferença para refleti-la no valor da contribuição
nem sempre é possível ou factível. Senão, veja-se. Os moradores dos
andares mais altos aparentemente consomem, ao usarem o elevador, mais
energia elétrica que os pavimentos inferiores; mas, se o apartamento do
primeiro andar é habitado por família numerosa e com diversos
empregados, enquanto no do ultimo mora sozinho um viúvo, a relação pode
inverte-se. Outro exemplo esta no uso da água, que a concessionária cobra
do condomínio pelo gasto global, embora os condôminos a utilizem em
quantidades diferentes. Individualizar, nesses casos, a parte cabível a cada
condomínio seria impossível, custoso ou subjetivo. A proporção fixada em
função do tamanho da unidade autônoma, assim, surge com o critério mais
objetivo para mensurar a diferença. Claro que, prevendo a convenção outro
critério para a repartição das despesas do condomínio, descarta-se a
13
proporção fundada na parte ideal.
A forma de rateio, se não prevista na convenção, deve desde logo, ser
convencionada pelos condôminos, assim não o fazendo, deve o condomínio seguir o
que determina a legislação, rateando as despesas com base nas frações idéias de
cada condômino.
O primeiro dever do condomínio, é sem dúvida o mais importante, tendo
em vista que, sem o pagamento das despesas, o condomínio não pode funcionar
plenamente, pois necessita com freqüência de manutenção, limpeza, conservação,
entre outros, que só podem ser satisfeitos através do pagamento.
Após o estudo do primeiro dever dos condôminos, passa-se agora, a
tratar do segundo dever, previsto no inciso II, do artigo 1.336, do código civil de
12
13
TARTUCE; SIMÃO, 2009, p. 294.
COELHO, 2006, p. 146, 147.
55
2002, é ele o dever de não realizar obras que comprometam a segurança da
edificação.
Se a obra pretendida no condomínio vier a oferecer qualquer tipo de risco
à estrutura do prédio, deve ser ela proibida. No entanto, àquelas obras realizadas,
por exemplo, para unir dois apartamentos em um só, entende-se perfeitamente
possível com a ressalva de que para tanto, não se destrua nenhuma coluna que
sirva de sustentação para o prédio.14
Sobre o dever de não realizar obras que comprometam a segurança da
edificação, Gonçalves menciona que:
Estabelece o art. 1.336 do Código Civil, ora comentado, no inciso II, a
proibição de o condômino realizar obras que possam comprometer a
segurança da edificação. Trata-se de obrigação negativa imposta aos
condôminos, vedando a prática de qualquer ato que possa ameaçar a
segurança do edifício, ou prejudicar-lhe a higiene e limpeza. Assim, ao
condômino é vedado introduzir quaisquer inovações nas partes comuns
porque, em relação a elas, ele não é proprietário. Não lhe é licito, por
exemplo, fechar parte do corredor para utilização pessoal ou apossa-se do
15
terraço comum, privando os demais condôminos de igual direito.
Conforme afirmação do autor, a lei não proíbe o condômino de realizar
obras no interior de sua unidade. No entanto, deverá observar o regimento interno,
quanto à procedência para realização de tais obras, e ainda, tomar todas as medidas
cabíveis relacionadas à segurança da obra.
A proibição estabelecida pelo inciso II, do artigo 1.336, do Código Civil de
2002, visa prevenir acidentes, ou que a estrutura do prédio sofra abalos, no caso de
uma construção indevida ser iniciada. É sem dúvida, dever a ser observado por
todos os condôminos, a fim de que, se evitem maiores prejuízos.
O terceiro dever dos condôminos, está previsto no inciso III, do artigo
1.336, do Código Civil de 2002, e diz respeito à obrigação de não alterar a forma e a
cor da fachada, das partes e esquadrias externas.
Deste forma, nenhum condômino pode alterar a fachada do prédio, pintar
suas paredes e esquadrias externas em cor diversa da já utilizada, ou realizar
modificações arquitetônicas. Qualquer alteração na fachada do prédio, dependerá da
aprovação dos condôminos em assembléia geral.
14
15
TARTUCE; SIMÃO, loc. cit.
GONÇALVES, 2006, p. 384.
56
A questão da modificação da fachada, é muito complexa, tendo em vista a
infinidade de alterações que podem ocorrer, mas o que se revela primordial é a
análise da conseqüência desse ato quanto ao conjunto arquitetônico do edifício. 16
Sobre o assunto, Pereira afirma que,
Não pode alterar a forma externa da sua unidade, nem pintar de cor
diferente do conjunto do edifício a fachada, as partes comuns e esquadrias.
A fachada é um bem comum a todos os co-proprietários (Hermam Raciatti),
sendo defesa toda obra que rompa com a unidade arquitetônica. É de se
entender, como, aliás, consiste em tendência jurisprudencial, que não
importa alteração interdita o fechamento de área voltada para o exterior,
varanda ou terraço, por vidraças encaixilhadas finas, como igualmente não
quebra a harmonia do conjunto a colocação de grades finas nas janelas, por
17
razoes de segurança.
Com base na afirmação acima, entende-se que a alteração uma vez
realizada, mas que, não implique comprometimento da harmonia arquitetônica do
prédio, não deve ser considerada como quebra do dever ora comentado.
Neste sentido, também se posiciona Coelho, veja-se:
O terceiro dever legalmente imposto ao condômino também é de abstenção
e diz respeito a mudanças na unidade autônoma, isto é, às alterações de
‘forma e cor da fachada, das partes e esquadrias externas’ (CC, art. 1.336,
III). O condômino não pode introduzir nenhuma mudança no aspecto
externo de sua unidade autônoma, porque isso interfere na estética do
edifício. Salvo se a convenção permitir, cada condômino deve manter
inalteradas as partes externas de sua unidade, para que o edifício conserve
a harmonia inicialmente concebida para ele. Se cada proprietário pudesse
livremente dotar a unidade de qualquer aparência externa, o resultado muito
provável seria a desarmonia estética da edificação, afetando os interesses
do conjunto de condomínios. Registro, contudo, que no exame de
cumprimento desse dever, o juiz não pode ignorar, de um lado, o
desenvolvimento tecnológico, evolução do mercado de consumo e
necessidades novas ditadas pela segurança dos habitantes do prédio.
Deve, ao contrario, flexibilizar a norma em função desses valores (cf.
Franco, 1997:62). Veja-se o caso do ar condicionado. Nos edifícios de
escritórios em São Paulo até os anos 1970, não eram comuns as
instalações para ar condicionado, centrais ou não. [...] A solução, nos
edifícios mais antigos, foi colocar aparelhos de ar condicionado na parte
externa dos escritórios. Sob o ponto de vista estético, ela é inegavelmente
ruim, mas não se pode negar o acesso aos condôminos a esse importante
item de conforto. Também não há como impedir o condômino com filhos
pequenos de instalar na varanda do apartamento redes de proteção, porque
o distúrbio estético deve ser por todos suportados em função do aumento da
18
segurança que elas proporcionam.
Em sendo assim, o terceiro dever do condômino, deve ser flexibilizado,
em razão da segurança e do bem estar dos condôminos. Viu-se, que há
possibilidade de colocação de grades finas ou redes nas sacadas. É entendimento
16
TARTUCE; SIMÃO, 2009, p. 295.
PEREIRA, 2005, p. 192.
18
COELHO, 2006, p. 147, 148.
17
57
de Gonçalves que, “o mesmo não se diga de toldos ou vidraçaria de tonalidade
diversa, que deverão obedecer a padrão aprovado, se devidamente autorizado.” 19
Sobre a colocação de vidraças nos prédios, Gonçalves aduz que:
Quanto ao fechamento dos terraços, malgrado algumas decisões contrárias,
tem-se permitido o envidraçamento que não afeta propriamente a harmonia
da fachada, ou quando já existirem, na mesma face do edifício, outros
terraços fechados com material idêntico. Também já se decidiu que o
simples fechamento de terraço externo não constitui alteração da coisa, tal
como definida no parágrafo único do artigo 1.314 do Código Civil, razão pela
20
qual pode ser autorizada pela maioria simples dos condôminos.
Com relação aos adereços que podem ser colocados nas fachadas,
visando à segurança dos condôminos, pelo que se estudou até agora, entende-se
ser cabível, tendo em vista que a segurança dos condôminos deve sobrepor a
estética do prédio, pois, in casu, se protege um bem maior, a vida.
Para encerrar, conclui-se que, é de bom grado que, o condomínio preveja
na sua convenção, algumas situações em que se poderá alterar a forma da fachada,
evitando desta forma, maiores transtornos para os condôminos.
Finalmente, e para encerrar o assunto acerca dos deveres dos
condôminos, passa-se a análise do quarto e último dever dos condôminos,
legalmente previsto no artigo 1.336, do Código Civil de 2002.
O condômino deverá, “dar às suas partes a mesma destinação que tem a
edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e
segurança dos possuidores, ou aos bons costumes”.21
É, portanto, o dever que mais exige colaboração do condômino, pois,
limita por completo o uso de sua própria unidade.
Ao tratar do assunto, Gonçalves expõe assim seu entendimento:
A destinação genérica do edifício residencial, não residencial ou mista, deve
ser estabelecida na convenção. O desvio de destinação constitui uma das
graves infrações da lei e da convenção. Para impedir que tal ocorra, ou para
restabelecer o uso compatível com a finalidade para a qual foi construído o
edifício, deve o sindico tomar as providencias cabíveis, inclusive judiciais,
contra os infratores, sejam condôminos, seus familiares, inquilinos e
prepostos, mormente quando o desvio põe em risco a tranqüilidade e a
22
segurança dos demais condomínios.
Para que o condômino não seja surpreendido com uma notificação do
condomínio, relacionada ao mau uso da sua unidade, deve ele, ter o conhecimento
19
GONÇALVES, 2006, p. 385.
GONÇALVES, loc. cit.
21
PINTO; WINDT; CÉSPEDES, 2010, loc. cit.
22
GONÇALVES, op. cit., p. 386.
20
58
da convenção do condomínio, pois é lá que vai obter a informação que necessita
para dar o fim adequado ao seu imóvel.
Descumpre, todavia, esse dever, segundo entendimento de Coelho,
O condômino que ouve som demasiadamente alto, mantém na sacada
aqueles irritantes móbiles de inspiração oriental conhecidos como sinos da
felicidade ou mensageiro dos ventos, realiza obras em horários não
permitidos, deixa de limpar o apartamento constante e adequadamente ou
23
incorre em qualquer outra conduta de desrespeito ao próximo.
O condômino tem assim, o dever de respeitar a natureza do edifício em
que reside ou trabalha, zelando pela boa convivência e vizinhança.
Existem casos em que o dever de não dar a unidade, fim diverso do que é
estabelecido pela convenção do condomínio, tem exceções, visto que, são várias as
pessoas que exercem sua profissão na própria residência. É o caso do profissional
liberal, que pode receber em sua unidade, seus clientes, desde que os mantenha
dentro das suas unidades e não nas áreas comuns. Da mesma forma admite-se que
o condômino ministre aulas, na qualidade de professor particular. 24
No que diz respeito ao sossego, este muitas vezes é interrompido por
ruídos ou latidos de animais. Sobre a matéria, Gonçalves afirma que:
Com relação à manutenção de animais no prédio, deve haver disposição
pertinente na convenção. Se omissa, não poderá em principio, tal conduta
ser censurada. Se a convenção vedar somente a presença de animais que
causam incômodo aos vizinhos ou ameaçam a sua segurança, as questões
que surgirem serão dirimidas em função da prova dessas duas situações de
fato. Se a proibição for genérica, atingindo animais de qualquer espécie,
poderá mostrar-se exagerada na hipótese de um condômino possuir um
25
animal de pequeno porte e inofensivo.
Tem-se então, que determinada matéria deverá ser regulada pela
convenção, para que assim, os condôminos não tenham a surpresa de serem
incomodados, com a presença de animais no prédio.
Outra questão levantada no inciso IV do artigo 1.336, do Código Civil de
2002, é a da preservação dos bons costumes.
Tal imposição, não significa dizer que estejam proibidas visitas de pessoa
de outro sexo a homem, ou mulher, que morar sozinho num apartamento. Não
podem, os vizinhos de outros apartamentos, alegarem que a pessoa que mora no
edifício não é casada ou que tem amante. Não havendo violação das regras de
23
COELHO, 2006, p. 148.
TARTUCE; SIMÃO, 2009, p. 296.
25
GONÇALVES, loc. cit.
24
59
convivência estabelecida pela convenção, pode o morador receber as visitas que
bem entender. 26
Desta forma, encerra-se o estudo acerca dos deveres dos condôminos
previsto no artigo 1.336 do Código Civil de 2002.
Sabe-se que, para cada dever não observado, tem-se uma sanção
correspondente. Nesse caso, se fará no próximo item, um estudo aprofundado das
sanções a que estão submetidos os condôminos infratores.
4.3 DAS SANÇÕES APLICÁVEIS PELO DESCUMPRIMENTO DOS DEVERES
O condômino está obrigado obedecer à convenção e o regimento interno.
A falta de respeito a qualquer uma dessas imposições, deve sujeitá-lo ao pagamento
de multa ou outra penalidade prevista, cuja forma de aplicação deve decorrer da
convenção ou do regimento interno.
A primeira sanção a que está sujeito o condômino, é a multa pelo atraso
no pagamento da taxa condominial, prevista no §1º, do artigo 1.336, do Código Civil
de 2002.
Antes de adentrar no assunto, vale lembrar que, a multa e os juros
previstos no §1º, do art. 1.336, só têm aplicação nos condomínios constituídos na
vigência da nova lei civil de 2002, pois condomínios constituídos ao tempo da lei
anterior, em cujas convenções estiverem prevista a multa de vinte por cento, esta
deve ser aplicada. Isto porque a Lei de introdução ao Código Civil dispõe que, ainda
que a lei nova tenha aplicação imediata deve respeitar entre outras hipóteses, o ato
jurídico perfeito, que deve ser entendido como aquele praticado na vigência da lei
anterior.27
Importante observação a ser seguida, uma vez que, as convenções
firmadas sob a égide da lei anterior, são consideradas atos jurídicos perfeitos, por
isso, a lei nova não pode atingi-la, tendo em vista tratar-se de matéria de caráter
26
27
GONÇALVES, 2006, p. 387.
MONTEIRO, Washington de Barros; MALUF Carlos Alberto Dabus (atual.). Curso de Direito Civil: Direito das
coisas, 37 ed. rev. atual., São Paulo: Saraiva, 2003. p. 229.
60
privado. A lei nova só a afetaria se tratasse de norma de ordem pública, como dito,
não é o caso.
Destarte, há doutrinadores como Delgado e Alves que discordam de tal
afirmativa, pois aduzem que, aos condomínios instituídos antes da Lei nova, deve
ser aplicada também, a mesma multa prevista no §1º, do artigo 1.336, do Código
Civil de 2002, tendo em vista que, a convenção de condomínio, tem natureza
predominantemente estatutária e institucional, e trata-se de lei interna, além de
terem a seu favor a tendência jurisprudencial que vem confirmando a tese da
aplicação imediata da multa de 2%. 28
Sobre a questão, o Superior Tribunal de Justiça já se manifestou,
expondo assim seu entendimento:
CIVIL E PROCESSUAL. ACÓRDÃO ESTADUAL. NULIDADE NÃO
CONFIGURADA. COTAS CONDOMINIAIS EM ATRASO. MULTA
CONDOMINIAL DE 10% PREVISTA NA CONVENÇÃO, COM BASE NO
ART. 12, § 3º, DA LEI N. 4.591/64. REDUÇÃO A 2% DETERMINADA PELO
TRIBUNAL A QUO, EM RELAÇÃO À DÍVIDA VENCIDA NA VIGÊNCIA DO
NOVO CÓDIGO CIVIL, ART. 1.336, § 1º. REVOGAÇÃO DO TETO
ANTERIORMENTE PREVISTO, POR INCOMPATIBILIDADE. LICC, ART.
2º, § 1º.
I. Acórdão estadual que não padece de nulidade, por haver enfrentado
fundamentadamente os temas essenciais propostos, apenas com conclusão
desfavorável à parte. II. A multa por atraso prevista na convenção de
condomínio, que tinha por limite legal máximo o percentual de 20% previsto
no art. 12, parágrafo 3º, da Lei n. 4.591/64, vale para as prestações
vencidas na vigência do diploma que lhe dava respaldo, sofrendo
automática modificação, no entanto, a partir da revogação daquele teto pelo
art. 1.336, parágrafo 1º, em relação às cotas vencidas sob a égide do
29
Código Civil atual. Precedentes. III. Recurso especial não conhecido..
A atenção deve ser redobrada para essa questão, pois grande é
divergência formada a respeito.
Voltando a questão da aplicação da multa de 2% prevista no artigo 1.336,
do Código Civil de 2002, deve ela ser aplicada, quando o condômino deixar de pagar
a taxa condominial.
Tal aplicação tem caráter pedagógico, e visa coibir o condômino para não
mais atrasar seus pagamentos perante o condomínio.
Outra sanção prevista no §1º, do artigo 1.336, do Código Civil de 2002, é
pagamento de juros moratórios pelo atraso no pagamento das taxas de condomínio.
28
DELGADO, Mário Luiz, ALVES, Jones Figueiredo. Questões controvertidas: Direito das coisas. São Paulo:
Método, 2008. 7 v. p. 277, 280.
29
SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. Resp. 746.589/RS, Rel. Min. Aldir Passarinho Junior, 4ª Turma, j.
15.08.2006, DJ 18.09.2006. Disponível em: http://www.stj.jus.br/SCON/jurisprudencia acesso em:
12/11/2010.
61
Os juros moratórios quando não previstos na convenção do condomínio, deverão ser
fixados em 1% (um por cento) ao mês.
Essa questão não gera grande discussão, no entanto tem prevalecido o
entendimento doutrinário de que, se os juros moratórios forem convencionados,
devem ser fixados levando-se sempre em conta o critério da razoabilidade.
Vencida a questão da multa e dos juros moratórios previstos no §1º, do
artigo 1.336, do Código Civil de 2002, passa-se a análise de outra sanção imposta
aos condôminos, esta, prevista no §2º do mesmo artigo citado.
Alude citado parágrafo que,
O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos
incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção,
não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições
mensais, independente das perdas e danos que se apurarem; não havendo
disposição expressa, caberá a assembléia geral, por dois terços no mínimo
30
dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa.
Esse parágrafo trata da multa a ser imposta aos condôminos pelo
descumprimento dos incisos II a IV do artigo 1.336, do Código Civil de 2002. Deve
ela estar prevista no ato constitutivo, e respeitar sempre o limite máximo de cinco
vezes o valor de uma taxa de condomínio. Na falta de previsão na convenção do
condomínio, deverá ser fixada por assembléia com voto de dois terços dos
condôminos restantes, excluindo o infrator. 31
Cabe lembrar que a imposição desta multa, não exime o infrator de
reparar qualquer dano que tenha causado.
Sobre o assunto, Tartuce e Simão, apresentam o seguinte entendimento:
É basilar anotar que o comando legal em comento exclui as hipóteses de
inadimplemento quanto às verbas condominiais. Desse modo, a penalidade
é imposta em dois casos específicos: a) se o condômino realizar obras que
comprometam a segurança da edificação; b) se o condômino alterar a forma
e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas. Essa imposição de
multa de até cinco vezes o valor da taxa condominial será de atribuição do
sindico, se a convenção contiver previsão expressa. Se não houver, caberá
à assembléia sua determinação. A expressão condôminos restantes,
significa que no computo dos votos deve ser excluído aquele sobre quem
32
recaíra a eventual punição.
Percebe-se que a discussão está envolto da multa de até cinco vezes o
valor de uma taxa de condomínio. A princípio, é uma multa altíssima, mas que deve
30
PINTO; WINDT; CÉSPEDES, 2010, loc. cit.
MONTEIRO, 2003, p. 230
32
TARTUCE; SIMÃO, 2009, p. 301
31
62
servir para impedir que os condôminos contrariem o Código Civil de 2002 e a
convenção naquilo que determinam.
Seguindo a ordem estabelecida pelo Código Civil de 2002, a próxima
sanção a ser comentada, é a prevista no artigo 1.337 in verbis:
O condômino ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus
deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos
condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até
ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas
condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração,
independentemente de perdas e danos que se apurem.
Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado
comportamento antissocial, gerar incompatibilidade de convivência com os
demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa
correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as
33
despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembléia.
Esse dispositivo tem como objetivos primordiais, assegurar a paz e a
harmonia no condomínio, coibindo comportamentos incompatíveis com a vida em
comunidade, além de estimular uma maior participação dos condôminos nas
assembléias.
A multa prevista no caput do artigo 1.337, do Código Civil de 2002, deve
ser imposta após a aprovação pela assembléia por deliberação de três quartos dos
condôminos restantes excluindo o infrator, ao condômino que reiteradamente não
cumpre
com
suas
obrigações
perante
o
condomínio,
prejudicando
e
sobrecarregando os outros condôminos. Essa multa deverá ser aplicada também
nos casos de atraso no pagamento das taxas de condomínio. Isso porque a
obrigação de contribuir para as despesas é um dos deveres mais importantes.34
Já o parágrafo único, prevê pesada multa para aquele condômino que
tem comportamento antissocial, que é em suma, aquele que não respeita as
limitações naturais dos edifícios coletivos, infringindo as mais elementares normas
de convivência, provocando atritos de vizinhança, ou mesmo tendo conduta
penalmente punível.35
Sobre o assunto, Gonçalves traz o seguinte comentário:
O comportamento anti-social deve trazer incômodo e prejuízo à vida no
condomínio, gerando incompatibilidade de convivência com os demais
condôminos ou possuidores. Não basta, porem, tratar-se de condômino
pouco comunicativo, que não cumprimenta os consortes. Não é nesse
sentido que o citado parágrafo único utiliza a expressão ‘comportamento
33
PINTO; WINDT; CÉSPEDES, 2010, loc. cit.
DELGADO; ALVES, 2008, p. 281.
35
MONTEIRO, 2003, p. 231
34
63
anti-social’. Só se justifica a aplicação da elevada multa quando o
comportamento recriminado é nocivo e provoca atritos de vizinhança ou
gera insegurança e desconforto aos demais condôminos, inclusive no
36
aspecto da moralidade.
A expressão antissocial é uma cláusula geral que deve ser preenchida
pelo juiz no caso concreto, tendo em vista que, o que se considera antissocial pra
um, pode não ser para outro. Desse modo, se verificará, a conduta do condômino e
os prejuízos que causou a coletividade, para então aplicar-lhe a multa. 37
Ao contrario da multa de que trata o caput do artigo 1.337, do Código Civil
de 2002, a prevista no parágrafo único pode ser aplicada pelo síndico
independentemente de deliberação em assembléia. Para tanto, há necessidade de
haver previsão na convenção, caso contrário, deve submeter-se a ulterior aprovação
dos condôminos que poderão aprovar com três quartos dos condôminos restantes.38
No caso de ter o condômino se antecipado no pagamento da multa, e em
ulterior assembléia esta não seja ratificada pelos condôminos, o condomínio terá que
devolver o valor cobrado.
Em todos os casos de aplicação de multa, deve ser observado o direito de
defesa do condômino.
Outra questão levantada é a de exclusão do condômino antissocial do
condomínio. A esse respeito, Tartuce e Simão formulam a seguinte posição:
Na doutrina, também Cristiano Chaves de Farias e Nelson Rosenvald
entendem que apesar da omissão do legislador, a reiteração de condutas
antissociais pode ensejar ao prédio, por meio do síndico, o ingresso com a
pretensão da exclusão do condômino do edifício, aplicando-se a tutela
especifica da obrigação de fazer, com imposição de multa diária, para o
caso de descumprimento, a ser concedida pelo magistrado, em antecipação
de tutela. Em sentido contrário, Carlos Alberto Dabus Maluf e Marcio Antero
Marques, entendem que o legislador de 2002 afastou-se de penas como a
interdição de direitos, caso da proibição de freqüentar partes de área
comum, uma vez que esse tipo de reprimenda poderia infringir normas
constitucionais que regulam os direitos individuais, tornando-as, portanto
39
inócuas.
A possibilidade de excluir o condômino do condomínio, parece pouco
aceitável, diante da afronta a direito constitucional de propriedade. O condomínio
deve se ater mais, a questão da aplicação da multa e outras sanções não tão
extremas, deixando a imposição de sanções do tipo mencionado, para que o
legislador, quem sabe futuramente as preveja.
36
GONÇALVES, 2006, p. 388
TARTUCE; SIMÃO, 2009, p. 303.
38
DELGADO; ALVES, 2008, p. 283
39
TARTUCE; SIMÃO, op. cit., p. 304.
37
64
Desta forma, encerra-se a primeira parte do estudo acerca das sanções
aplicáveis por falta de cumprimento dos deveres impostos aos condôminos. Passase agora, a verificar, a possibilidade de imposição de novas sanções aos
condôminos, dentre elas, buscará se visualizar a possibilidade da proibição do uso
das áreas comuns.
4.3.1 – Possibilidade de aplicação de novas sanções aos condôminos ante o
descumprimento dos deveres
Até aqui verificou-se que as sanções aplicáveis aos condôminos, estão
previstas no Código Civil de 2002, mais precisamente nos artigos 1.336 e 1.337. O
estudo desses artigos permitiu concluir que dentre as sanções aplicáveis, inexistem,
por exemplo, situação em que o condômino terá como punição pela sua mora, a
suspensão do seu direito de usar as áreas comuns. O Código Civil se ateve mais, a
questão da aplicação da multa e dos juros, deixando qualquer outro tipo de sanção
de lado, com um parêntese, na questão da proibição de votar nas assembléias.
Por inexistirem previsões legais acerca do assunto, é que se estudará
nesse item, a possibilidade de serem aplicadas outras formas de sanções aos
condôminos infratores.
Tomando partido no assunto, Venosa afirma que:
As punições podem ser graduadas desde a simples advertência até a
imposição de multa, dentro de determinados limites ou proibição transitória
de certas atividades no condomínio. Esta ultima matéria gera discussões.
Não se duvida de que o condômino, ou qualquer ocupante, pode ser punido
com a suspensão temporária de freqüentar a piscina ou o salão de festas do
edifício, em razão de comportamento inconveniente, por exemplo. A lei civil,
porém, parece que só admite as multas, o que não é verdadeiro. Ainda
porque há multas que não terão para determinados condôminos
40
desajustados qualquer sentido penal ou pedagógico.
Vê-se que é entendimento do autor, que as sanções previstas no Código
Civil de 2002, tornam-se pouco eficazes. É comum que a multa aplicada não tenha o
efeito que se espera, uma vez que, o condômino infrator algumas vezes, é possuidor
de grande fortuna, e aplicação da multa acaba sendo ineficaz no seu objetivo.
Neste sentido, também se manifesta Coelho, veja-se:
40
VENOSA, Silvio de Salvo. Direito Civil: Direitos Reais. 9 ed. São Paulo: Atlas, 2009, 5 v. p. 360.
65
Nenhuma outra sanção além da pena pecuniária nos limites legais é
admissível. O condômino infrator não pode receber como punição, por
exemplo, a proibição de acesso a determinadas partes comuns. Mesmo que
a infração diga respeito a condutas anti-sociais durante o uso delas, a única
pena cabível é a pecuniária. O condômino que organiza ruidosas festas no
salão do edifício, cujos convidados depredam o prédio e perturbam
exageradamente o sossego dos demais moradores não pode ser impedido
de continuar locando o espaço para essa finalidade. [...] Alguma doutrina
acha acertada a solução do direito positivo brasileiro, [...], mas eu não. As
sanções seriam muito mais eficientes, para bem da vida em
condomínio, se não fossem limitadas à multa. Se ao condômino
atrasado no pagamento das contribuições pudesse ser imposta a pena
de suspensão, por exemplo, do uso da piscina ou do salão de festas,
ele se sentiria menos estimulado a inadimplir. A suspensão do direito de
voz e voto na assembléia também deveria, em minha opinião, caber como
pena a infração de qualquer tipo e não somente ao descumprimento do
41
dever principal. (grifou-se)
Dessa forma, entendimentos começam a se formar, acerca da
necessidade de previsões legais, restringindo o direito de uso dos bens comuns ao
condômino faltoso.
Tem-se observado na prática, que a aplicação de multa, pouco resolve, é
necessário que se tenham medidas mais enérgicas. O legislador poderia prever
além da multa, outras modalidades de pena, tais como, advertência, repreensão e
proibição da utilização de bens ou serviços comuns, para que assim, o condômino
esteja ciente de que, uma vez inadimplente, terá ele seu direito de usar os bens
comuns suspenso.
Tamanha é a importância do assunto, que a discussão já alcançou os
meios eletrônicos. Desta forma, passa-se a expor opinião do Advogado Junqueira
que, em recente publicação tratou assim a matéria:
Todavia, questiona-se: poderia o inadimplente também ser proibido de
utilizar determinadas partes comuns do prédio como punição adicional ao
seu comportamento irregular? Segundo recente decisão do Tribunal de
Justiça do Estado de São Paulo (TJ/SP), a resposta seria positiva. No caso
do julgamento mencionado (Apelação Cível n° 516.142-0), um condomínio
proibiu um condômino inadimplente de usufruir dos equipamentos de lazer
do edifício que geravam despesas para os condôminos, que consistiam em
sauna, salão de festas, equipamentos da quadra esportiva e churrasqueira.
E, considerando que tal proibição havia sido imposta por meio de
assembléia geral, o devedor afetado propôs uma ação anulatória de
assembléia condominial. Todavia, a 3ª Câmara de Direito Privado do
Tribunal de São Paulo decidiu que não há qualquer ilegalidade nesse tipo
de sanção, desde que não alcance serviços essenciais. Pela
fundamentação do acórdão, a restrição do inadimplente em participar de
assembléias, prevista no artigo 1.335, III, do Código Civil Brasileiro, pode
ser ampliada pela assembléia geral e que, além disso, é intolerável o uso
41
COELHO, Fábio Ulhoa. Curso de Direito Civil: São Paulo: Saraiva, 2006. 4 v. p. 151.
66
dos equipamentos de lazer pelo inadimplente à custa daqueles que pagam
42
em dia as quotas condominiais.
É de extrema importância a observação do advogado, no que se refere ao
uso de equipamentos pelo inadimplente à custa dos condôminos que pagam em dia
seu condomínio. O que ocorre, é que, além de não pagar o que é devido ao
condomínio, o condômino infrator, ainda se utiliza dos bens que ali estão e que são
mantidos pelos condôminos que pagam em dia suas mensalidades. O que parece
mais justo nesse caso, é que o condômino tenha restringido seu acesso a esses
bens, diante da sua falta perante o condomínio.
Neste sentido manifesta-se o Tribunal de justiça do Rio Grande do Sul,
veja-se:
AÇAO DE INDENIZAÇÃO. CONDOMÍNIO. PROIBIÇÃO AO USO DE ÁREA
COMUM EM RAZÃO DE INADIMPLÊNCIA DE MULTAS CONDOMINIAIS.
INEXISTÊNCIA DE ATO ILÍCIO. DANO MORAL INOCORRENTE. Autora
restou proibida de utilizar o salão de festas em razão de estar inadimplente
com o pagamento de multas aplicadas pelo condomínio. Inexistência de ato
ilícito. Regra que constava expressamente no Regimento Interno do
Condomínio. Dano moral inocorrente, visto constituir fato normal os
moradores terem conhecimento sobre os condôminos inadimplentes com as
cotas e multas condominiais. Sentença mantida pelos seus próprios
43
fundamentos. RECURSO IMPROVIDO.
Há de se observar que nesse caso específico, a proibição de usar o salão
de festas, se deu, pela falta do pagamento de multas anteriormente aplicadas. Tal
situação leva a entender que talvez seja admissível a restrição ao uso dos bens
comuns, quando, uma vez imposta a multa e não cumprida, para não recorrer ao
judiciário, e como última forma de tentar reaver do condômino aquilo que deixou de
pagar, se proíbe o uso pelo condômino faltoso de qualquer área que venha a
acrescentar gastos para o condomínio.
Cabe lembrar, que tais restrições em desfavor dos condôminos, deverão
estar expressas na convenção do condomínio, pois, como se sabe, o legislador, no
artigo 1.334, IV, do Código Civil de 2002, permitiu que a convenção de condomínio
previsse as sanções a que estarão sujeitos os condôminos, é dessa previsão, que se
tira o embasamento legal para tal imposição.
42 JUNQUEIRA, André Luiz. Proibição de uso de áreas comuns pelo devedor de
condomínio
Jus Navigandi, Teresina, ano 13, n. 2208, 18 jul. 2009. Disponível em:
<http://jus2.uol.com.br/doutrina/texto.asp?id=13189>. Acesso em: 18 out. 2010.
43
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO RIO GRANDE DO SUL. Recurso Cível Nº 710024499692, Primeira Turma
Recursal Civil, Turmas Recursais, Relator: Fabio Vieira Heerdt, Julgado em 12/08/2010. Disponível
em: <http://www3.tjrs.jus.br/site_php/jprud2/resultado.php> acesso em: 12/11/2010.
67
Há quem diga, no entanto, que tais proibições não devem ocorrer, pois
devem ser respeitados os direitos de posse e da propriedade constitucionalmente
previstos. Neste sentido, é a decisão do Tribunal de Justiça do Paraná:
AGRAVO DE INSTRUMENTO – COBRANÇA – TAXA DE CONDOMÍNIO –
INADIMPLÊNCIA – LIMINAR – RESTRIÇÃO DE USO DE ÁREA COMUM E
SERVIÇOS EM PROPRIEDADE CONDOMINIAL – DESPACHO –
MANUTENÇAO – RECURSO – NEGA PROVIMENTO. A Pretendida liminar
em ação de cobrança de taxas condominiais, que autoriza o corte do
fornecimento de água e gás, a proibição do uso do elevador, piscina e
outras áreas ou serviços comuns do condomínio, afronta aos direitos de
posse e propriedade, constitucionalmente assegurados, da agravada e de
44
seus familiares.
Neste caso específico, buscou-se além da proibição do uso das áreas
comuns, o corte de bens essenciais, como a água e o gás. Neste ponto, entende-se
exagerada a petição, tendo em vista que, a pessoa não tem como sobrevier de
forma digna sem ter acesso a esses bens essenciais. Com base no que se viu,
percebe-se que, a supressão de bens essências pode gerar afronta a Constituição
Federal, tendo em vista, a contrariedade ao que dita o princípio da dignidade
humana.
No entanto, no que se refere aos bens de uso comum, como, salas de
ginástica, salão de festas, churrasqueiras, quadras, entre outros, entende-se, a
proibição ser cabível, tendo em vista que, a propriedade do bem já é exercida de
forma restrita, em face do direito dos outros condôminos, ou seja, o condômino não
tem a propriedade plena daquele bem, se ele quiser se desfazer de algum bem
pertencente ao condomínio, por exemplo, ele não pode. Em virtude desta
“propriedade condominial” ser diversa daquela, mencionada pela Constituição
Federal, é que entende-se, que no caso em tela, não há contrariedade ao direito
constitucional de propriedade, como afirma a r. decisão acima mencionada.
Sobre o assunto, Venosa afirma que:
Torna-se discutível, porém, na falta de previsão da lei expressa, se o
condomínio pode impor a supressão de serviços essenciais, como água,
telefonia e energia elétrica, em razão da falta de pagamento. Entretanto, se
as próprias concessionárias de serviço público têm essa faculdade, o
regulamento e a convenção também podem fazê-lo. Não obstante, a
44
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO PARANÁ. Acórdão, processo nº 0333119-1. Relator: Sérgio Luiz
Patitucci, Julgado em 25/05/2006. Disponível em: < http://portal.tjpr.jus.br/web/jurisprudencia>
acesso em 12/11/2010.
68
questão é por demais controversa e pode gerar abusos. Há necessidade de
45
maior reflexão, e uma imposição desse nível deve ser medida extrema.
A supressão de serviços essenciais ao inadimplente, já foi objeto de
discussão, quando a Lei nº 4.591/64 era a única responsável por regular o instituto,
pois, foi matéria apreciada pelo Tribunal de Justiça de Santa Catarina no ano de
2002, o qual se manifestou, expondo assim seu entendimento:
AGRAVO DE INSTRUMENTO–AÇÃO COMINATÓRIA–INADIMPLEMENTO
DAS VERBAS CONDOMINIAIS – DESCUMPRIMENTO DO DISPOSTO NO
ART. 12 DA LEI 4.591/64 – CORTE DE FORNECIMENTO DE GÁS –
PENALIDADE PREVISTA NA CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO (ART. 15, §
3º) – ILEGALIDADE E ARBITRARIEDADE INOCORRENTES – DECISÃO
OBJURGADA REFORMADA – RECURSO PROVIDO. Cada condômino
concorrerá nas despesas do condomínio, recolhendo, nos prazos previstos
na convenção, a cota-parte que lhe couber em rateio (art.12, Lei 4.591/64).
Não há ilegalidade ou arbitrariedade no corte de fornecimento de gás de
unidade condominial, quando a Convenção do Condomínio prevê esta
46
penalidade em caso de mora do condômino.
Viu-se que, o julgador da época, agiu de forma muito firme, ao lançar
entendimento de que não há irregularidade na supressão de serviço essencial,
estando prevista tal sanção na convenção do condomínio. Esse entendimento
permanece até hoje, pois, não se admite que seja imposta qualquer sanção além
daquelas previstas no Código Civil de 2002, que não esteja prevista na convenção
do condomínio.
É questão a ser discutida, tendo em vista o grande prejuízo que pode vir
causar ao condômino faltoso, e conseqüentemente ao condomínio.
Desta forma, é entendimento de Junqueira que, se admitida à proibição
do uso de serviços não essenciais, deverão ser observadas algumas questões, tal
proibição deve estar prevista na convenção do condomínio, jamais cortar o serviço
de água, energia e gás, vaga de garagem, serviços essenciais no geral, e ter o
cuidado na hora de comunicar o condômino sobre tal imposição, a fim de que se
evite qualquer tipo de exposição do infrator, uma vez que, a forma de abordagem
pode gerar a indenização por dano moral a ser experimentada pelo condomínio. 47
45
VENOSA, Silvio de Salvo. Direito Civil: Direitos Reais. 9 ed. São Paulo: Atlas, 2009. 5 v. p. 360.
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE SANTA CATARINA. Apelação cível nº 1988.071274-7, da Capital, Órgão julgador:
Primeira Câmara Cível Especial, Rel. Marzoni Ferreira, Prol. Maria de Lourdes Simas Porto Vieira. julgado em
05/12/2002. Disponível em: <http://app.tjsc.jus.br/jurisprudencia/> acesso em: 12/11/2010.
47
JUNQUEIRA, André Luiz. Proibição de uso de áreas comuns pelo devedor de condomínio
Jus
Navigandi,
Teresina,
ano
13,
n.
2208,
18
jul.
2009.
Disponível
em:
<http://jus2.uol.com.br/doutrina/texto.asp?id=13189>. Acesso em: 18 out. 2010.
46
69
Pelo que se estudou até o momento, sem dúvida que é dever do síndico e
dos condôminos observarem tais condições, para que possam, em momento
oportuno se valerem do direito e aplicar qualquer outro tipo de sanção não prevista
no Código Civil de 2002, mas prevista na convenção do condomínio.
Após, ter analisado as opiniões acerca da possibilidade de proibir o
condômino de utilizar as áreas ou bens comuns devido ao seu inadimplemento
condominial, e ter realizado um estudo pormenorizado dos direitos e deveres dos
condôminos, e ainda, levando em consideração que, o condomínio edilício é instituto
que precede de formalidade para ser constituído, entende-se que, há possibilidade
de a proibição do uso das áreas comuns, estar prevista na convenção do
condomínio como sanção a ser imposta aos infratores, portanto, não há de se falar
em ilicitude quando da sua aplicação.
Para uma parte da doutrina e julgados analisados, essa previsão não
poderá existir, muito menos sua aplicação, fundamentam seu posicionamento no
direito de propriedade constitucionalmente previsto. Porém, sabe-se que, o direito de
propriedade previsto na Constituição Federal de 1988, não é um direito absoluto,
tendo em vista que, existem situações em que a propriedade sofrerá intervenções,
diante de interesse maior.
Ainda que se reconheça a existência do direito de propriedade dentro da
relação condominial, tal direito não é exercido de forma plena, portanto, na hipótese
de haver previsão na convenção do condomínio, da proibição do uso das áreas
comuns para os inadimplentes, poderá este direito de propriedade ser suspenso, até
que o infrator resolva adimplir suas obrigações com o condomínio, a fim de que se
tenha estabelecida a ordem no condomínio, e que nenhum condômino se beneficie
às custas dos outros.
Desta forma, após ter estudado toda a cadeia que envolve o condomínio
edilício, encerra-se o presente estudo, desejoso de que novas idéias possam surgir
para colaborar com o crescimento e evolução deste instituto tão importante para a
sociedade brasileira.
70
5 CONCLUSÃO
O presente trabalho foi elaborado de forma a possibilitar a visualização
detalhada do que seja o condomínio edilício, por isso, buscou-se trazer informações
acerca do seu surgimento, a natureza jurídica, sua localização na legislação
brasileira, os direitos e deveres dos condomínios bem como, as sanções aplicadas
pelo descumprimento dos deveres.
Considerando que o condomínio edilício, após a primeira guerra mundial,
foi o que possibilitou a permanência em massa das pessoas nos grandes centros, é
que se atribui ao instituto, um marco, de grande importância para sociedade
brasileira. Ainda que, inicialmente não se tivesse nenhuma lei que o regulamentasse,
surgiu e permaneceu firmemente até os dias de hoje.
Sendo assim, conclui-se em primeiro plano que, o condomínio edilício
surgiu, devido à necessidade de acomodação dos trabalhadores que vinham em
grande número do interior do país para os grandes centros. A falta de espaço nas
metrópoles, impulsionou a criação de novas construções, que se davam, na forma
de prédios em andares. A convivência estabelecida entre os moradores nestas
construções, necessitou de regulamentação, e foi em virtude dessa necessidade,
que criaram-se as primeiras leis responsáveis por regulamentar o condomínio
edilício no Brasil.
Foi assunto do segundo capítulo, a análise do condomínio edilício e a sua
previsão na legislação atual. Desta forma, entendeu-se, ser o condomínio edilício,
instituto com previsão expressa no Código Civil de 2002, que, uma vez regulado,
qualquer interessado em instituir e constituir um condomínio edilício, deverá
obedecer todas as imposições ali previstas.
Dentre as previsões legais analisadas no capítulo ora comentado,
concluiu-se, ser das mais importantes, o regimento interno, responsável por regular
a convivência entre os condôminos, e a convenção de condomínio, esta com um
grau maior de importância, tendo em vista, ser documento que constitui o
condomínio edilício.
Deixou-se para o terceiro capítulo, a abordagem dos direitos e deveres
dos condôminos, bem como, as sanções aplicadas pelo descumprimento dos
deveres. Este capítulo permitiu o estudo pormenorizado de cada direito, e de cada
71
dever dos condôminos, bem como, a verificação da possibilidade de outras sanções
além daquelas previstas no Código Civil de 2002.
Diante da análise, dos direitos e deveres dos condôminos, concluiu-se,
ser o condomínio edilício, instituto muito bem resguardado pela Lei, tendo em vista
que, na mesma proporção em que são concedidos os direitos, são impostos
deveres, possibilitando, desta forma, a convivência harmoniosa entre todos os
participantes.
No que se refere às sanções pelo descumprimento de deveres, prevê o
Código Civil de 2002, multas e juros, e vedação ao direito de voz e voto na
assembléia condominial. Em relação a tais sanções, percebeu-se haver pouca
eficácia na sua aplicação. Desta forma, buscou-se, analisar outras possíveis
sanções a serem impostas aos condôminos inadimplentes, no que resultou, na
visualização de doutrinas e julgados que entendem ser possível a aplicação da
proibição do uso das áreas comuns como forma mais eficaz de punir o condomínio
inadimplente. Nessa parte do estudo, deparou-se também, com doutrinas e julgados
que apontam em sentido contrário e sustentam não ser possível a aplicação da
proibição do uso das áreas comuns ou serviços essenciais a sobrevivência do
condômino, como punição pelo inadimplemento.
Desta forma, concluiu-se que, ainda que o condomínio edilício seja
regulado por lei, e que as sanções as quais estão submetidos os condôminos ante o
seu inadimplemento condominial, estejam expressamente previstas no Código Civil
de 2002, tal regulamento, permite que, a convenção de condomínio estabeleça
outras formas de penalizar os condôminos inadimplentes. Sendo assim, entende-se
perfeitamente possível a aplicação da proibição do uso das áreas comuns para
aqueles que estiverem em débito com o condomínio. No entanto, importante que
essa proibição, se restrinja, aqueles bens, cujo uso onere o condomínio, e que de
preferência se opte por não suspender serviços essências, como, abastecimento de
água, energia elétrica e gás, a fim de evitar qualquer prejuízo maior para ambas as
partes, pois se sabe da imperiosa necessidade do respeito ao princípio da dignidade
humana previsto na Constituição Federal de 1988.
Concluiu-se ainda, que, a matéria não está totalmente resolvida, deve ser
ela objeto de estudo constante, para que novas idéias possam surgir, e quem sabe
serem aproveitadas para esse instituto, que tende a crescer mais e mais na
sociedade brasileira.
72
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