BUSINESS BRIEFING
HIGH STREET RETAIL IN
LISBON AND PORTO
DECEMBER 2013
BACKGROUND
This third issue of Cushman & Wakefield’s
Business Briefing is being published at a time
when the high street retail sector, in Portugal,
has been enjoying a fresh lease of life. The report
centres on Lisbon and Porto and provides a
snapshot of current supply, recent evolution,
prospects and challenges for the future.
High street retail, as opposed to other property market sectors,
has grown significantly in Portugal over the last few years,
years
especially in Lisbon and Porto. With the ever present expansion
of international and domestic retailers, several brands are willing
to bide their time in their endeavours to find a good shop in a
prime location. Demand has been fuelled by international
operators whose first (and occasionally only) shop in the
domestic market is in the high street and is often considered a
brand’s flagship store.
Cushman & Wakefield
Avenida da Liberdade 131-2º
1250-140 Lisboa
www.cushmanandwakefield.pt
1
DECEMBER 2013
A Cushman & Wakefield Publication
Several major international retailers such as Cartier, Gucci, Max Mara, Michael
Kors, MiuMiu and Penhalta (in Lisbon’s Avenida da Liberdade) have moved into
premises in Portuguese streets over the last two years. In Porto, special
reference should be made to the Passeio dos Clérigos and its immediate
surrounds which boasts of such acquisitions as Hugo by Hugo Boss, Hoss, Liu Jo,
Max&Co and Diesel.
The positive evolution of this retail sector has been fuelled by three major
drivers: changes in the urban lease law which have resulted in increased supply in
the market; the current crisis and the realisation by several shopkeepers that
now is the right time to make particularly choice investments. Last but by no
means least, are the excellent results achieved by domestic tourism, particularly
in Lisbon and Porto, which account for an increasingly important proportion of
retail sales in the high street.
street
METHODOLOGY
This report is an August and November of this year update of the original
fieldwork (2008) on the whole of retail supply in Lisbon’s and Porto’s main retail
areas, unit by unit.
The Lisbon surveyy was carried out in the Avenida da Liberdade,, Baixa-Chiado,,
Restauradores and Rossio zones, and concentrated on the main retail streets of
Avenida da Liberdade, Praça D. Pedro IV (Rossio), Praça da Figueira, Praça dos
Restauradores, Rua Augusta, Rua da Conceição, Rua da Prata, Rua do Carmo,
Rua do Ouro, Rua dos Correeiros, Rua dos Fanqueiros, Rua Garrett, Rua Ivens
and Rua Nova do Almada.
The audited zones in Porto essentially included its downtown (Baixa) area,
concentrating on Rua 31 de Janeiro, Rua de Fernandes Tomás, Rua de Passos
M
Manuel,
l Rua
R d
de Sá d
da Bandeira
B d i and
d Rua
R de
d Santa
S t Catarina,
C t i as wellll as a partt off
Avenida da Boavista, Praça Mouzinho de Albuquerque (Boavista Roundabout),
Rua Júlio Dinis and Rua da Cedofeita. The up and coming Clérigos zone, mainly
comprising Rua da Galeria de Paris, Rua das Carmelitas, Rua de Cândido dos Reis
and Rua dos Clérigos was also included in this latest update.
Positive
P
Evolution
High street retail, as opposed
to other property market
sectors, has grown significantly
in Portugal
The report provides a quantitative and qualitative pen-picture of the main retail
supply in both cities, as well as their evolution since 2011, when it was last
ppublished. Supply
pp y is split
p up
p into sectors of activityy and retailer mix, as major
j
indicators of the sector’s level of maturity and sophistication.
Retailers have, in turn, been split up into three categories: independent (domestic
shopkeepers with a stand-alone unit or a handful of shops); multiple (domestic
chain stores) or international (international chain stores). The survey’s main
results for each city are set out below.
1-Information on each unit includes street name and number, insignia, sector of activity and approximate sales area.
2
BUSINESS BRIEFING
HIGH STREET RETAIL IN
LISBON AND PORTO
A Cushman & Wakefield Publication
LISBON
The main supply of high street retail shops in Lisbon lies between Avenida da
Liberdade and the Baixa-Chiado zone, totalling 141,700 sq.m, against the 150,400
sq.m audited in 2011. This is part explained by the closure of several premises for
refurbishment
f bi h
and/or
d/ for
f other
h than
h retailil purposes. In
I totall 845 retailil premises
i
were audited.
LISBON – SUPPLY DISTRIBUTION
BY SECTOR OF ACTIVITY (SQ.M)
Avenida da Liberdade, Rua Augusta, Rua dos Fanqueiros, Rua do Ouro, Rua
Garrett and Rua da Prata, with 65% of the current supply of 92,800 sq.m continue
to account for the lion’s share of retail supply.
LISBON - SUPPLY DISTRIBUTION BY STREET (SQ
(SQ.M)
M)
Avenida da Liberdade
Rua Augusta
Rua dos Fanqueiros
Rua do Ouro
Rua Garrett
Rua da Prata
Outras
Praça D. Pedro IV
Praça da Figueira
Rua Nova do Almada
Rua do Carmo
Praça dos Restauradores
Rua Ivens
Rua dos Correeiros
Rua da Conceição
0
5,000
10,000
15,000
20,000
25,000
Source: Cushman & Wakefield
MAIN SECTORS OF ACTIVITY
Fashion of all kinds – clothing and footwear – as in the case of shopping centres
in the main European cities is the major player with 44% of supply comprising
61 800 sq.m; down
61,800
d
6% over 2011.
2011
Food and drink was the runner-up, in 2013, with 19,100 sq.m or 14% of total
supply. Its predominance is explained by the fact that the Restauradores to
downtown Lisbon (Baixa) zones are traditional tourist hangouts. Household
goods are also among the front-runners in Lisbon’s high street retail scene with
14,400 sq.m.
The vacancy rate of 11.1% mirrors the improvements noted in the sector over
the last two years (11.7% in 2011), and in total Lisbon has 15,700 sq.m of empty
retail premises. The amount of vacant space is partly explained by the low quality
of supply in downtown Lisbon, as the zone with the highest vacancy of 7,900
sq.m. Most shops on the market are small, with a configuration not suited to
retail activities and therefore unfit for present-day requirements. The average
area of vacant premises in the downtown Lisbon and the Restauradores-Rossio
zones is the smallest, with 108 sq.m and 66 sq.m respectively; in comparison to
the overall average of 137 sq.m for vacant areas in Lisbon.
2- Home accessories, household goods and home maintenance.
3
DECEMBER 2013
A Cushman & Wakefield Publication
TYPE OF RETAILER
To complement the analysis of the retail mix, reference should also be made to
the quality of existing retailers in terms of visitor satisfaction levels. An objective
q
y of supply
pp y involves the need to classifyy the
means of examiningg such quality
retailers mix, in the already referred to independent, multiple or international
categories.
LISBON - SUPPLY DISTRIBUTION BY TYPE OF RETAILER (SQ.M)
35%
40%
25%
Independent
Multiple
International
Source: Cushman & Wakefield
Although 40% of high street retail shopkeepers in Lisbon’s city centre continue to
be independents,
independents the proportion is down 4 pp over 2011,
2011 offset by a higher
proportion of multiple and international retailers. Multiple retailers currently
account for 32,200 sq.m (26% of total supply) and international operators 35%,
comprising an overall total of 46,300 sq.m.
MAIN STREETS
AVENIDA DA LIBERDADE
Avenida da Liberdade is Lisbon’s most sought-after street and has been the main
brands’ venue of choice since the 1980s. Initially comprising an upmarket supply,
mainly around the Tivoli Theatre, it has gradually spread into the whole of the
avenue’s upper zone, between Marquês de Pombal and the intersection with
Praça da Alegria. A more recent development has been the advance of upmarket
shops into the lower part of the avenue.
Avenida da Liberdade has gobbled up the lion’s share of high street retail
operations in Lisbon’s
L b ’ city centre withh 24,200
24 200 sq.m or 17% off supply.
l Fashion
F h
retailers continue to lead the pack with 51% of the existing total of 12,400 sq.m,
as in 2011. Vacancy rates in this zone have edged up slightly from 13% in 2011 to
14%, or a current aggregate of 3,300 sq.m, although a significant part of this is
made up of recently vacated premises in buildings with redevelopment plans.
4
44%
Fashion of all kinds represents
44% of the total retail supply
in Lisbon
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HIGH STREET RETAIL IN
LISBON AND PORTO
A Cushman & Wakefield Publication
The number of international operators has continued to increase, from 59% in
2011 to 72% in 2013, to 15,000 sq.m. This higher figure derives from 18 new
retail entrants over the last 2 years in Avenida da Liberdade, owing to the
visibility and prestige afforded by the zone, associated with brand recognition
factors and the successful track record of currently existing brands.
AV. DA LIBERDADE – SUPPLY
DISTRIBUTION BY SECTOR OF
ACTIVITY (SQ.M)
Recent urban redevelopment investments in the Avenida, exemplified by the
Large Etóile building where Cartier took up space this year, have helped to
reduce the declining level of footfall which used to be such a conspicuous feature
of this street. Buildings which are vacant or in a poor state of repair are still to be
found in Avenida da Liberdade where urban redevelopment projects are
expected to remain very much in the order of the day.
RUA AUGUSTA
Coming hot on the heels of Avenida da Liberdade is Rua Augusta which continues
to hold the record for the highest levels of retail area concentration of 15,300
sq.m, or 11% of total supply. This street’s tenant mix continues to be mostly
fashion with 66% of total supply, although a growing level of occupancy by food
and drink operators
p
is highly
g y visible.
There has been a slight increase in the vacancy rate to 11%, notwithstanding the
fact that international retailers, currently comprising 60% of total operators, have
expanded their already strong presence. Rua Augusta has always been one of
downtown Lisbon's main retail streets and enjoys the added advantage of being a
major tourist hotspot. Recent redevelopment works in the Terreiro do Paço
square, as well as the opening to the public of the Arch in Rua Augusta and the
lift in Rua dos Fanqueiros (between downtown Lisbon and Costa do Castelo) –
can only but revitalise the area,
area not only in this street,
street but in downtown Lisbon
generally. These changes, together with the Chiado zone, will fuel activity and
footfall over the whole of this ancient zone of Lisbon.
5
DECEMBER 2013
A Cushman & Wakefield Publication
RUA DOS FANQUEIROS
Rua dos Fanqueiros comes third in terms of retail supply with 14,400 sq.m, or
10% of the total. Supply in this street which mainly comprises traditional retail
operations
p
and independent
p
shopkeepers
p p
comprises
p
70% of the area,, in line with
2011 values. Primacy by sector is shared between fashion and household goods,
with 34% and 30% respectively. The vacancy rate has risen to 15% since the last
issue of this report.
SUPPLY BY ZONE
LISBON - SUPPLY DISTRIBUTION BY ZONE (SQ.M)
15%
17%
24%
Chiado
44%
Avenida da Liberdade
Baixa (Downtown)
Chiado
Restauradores-Rossio
Source: Cushman & Wakefield
CHIADO
Lisbon’s city centre’s second largest zone in terms of supply is the Chiado which
has increasingly enhanced its position as a prime location. In this zone, major
upmarket retailers, such as Hermès, Marc by Marc Jacobs, Boss Orange,
Swarovski or Tous are to be found side-by-side with such mass market brands as
Zara, Bershka, Stradivarius or Pull & Bear and independent operators several of
which such as the emblematic Luvaria Ulisses,
which,
Ulisses while others are geared to the
hipster set. This is becoming a hugely popular area with major footfall as a
favourite haunt of tourists and people associated with the world of culture and
the arts. The Chiado is considered to be Lisbon’s trendiest zone.
Rua Garrett lies between the Armazéns do Chiado shopping centre and Largo do
Chiado and is Chiado’s prime location, with very high levels of footfall. It is
followed by Rua do Carmo, which houses the former Armazéns Grandella, most
of which taken up by H&M. Owing to the current shortage of space in other
streets, retailil operations
i
hhave overflowed
fl
d iinto neighbouring
i hb i streets, particularly
i l l
Rua Nova do Almada and Rua Ivens.
With 34,100 sq.m, the Chiado accounts for 24% of Lisbon high street retail,
mainly distributed over Rua Garrett, Rua do Carmo, Rua Nova do Almada, Rua
Ivens, Calçada do Sacramento, Largo de Camões, Rua da Misericórdia and Largo
do Chiado. Fashion retailers lead the pack in this zone, with 16,600 sq.m or 49%
of the audited total. The vacancy rate of 11% mainly comprises small shops,
further awayy from the Chiado and/or whose configuration
g
is unsuitable for
retailers’ current space requirements.
6
The Chiado is considered to
be Lisbon’s trendiest zone.
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HIGH STREET RETAIL IN
LISBON AND PORTO
A Cushman & Wakefield Publication
PORTO
The survey of high street retail in Porto concentrated on the city’s main zones,
including its downtown area, part of Avenida da Boavista, Praça Mouzinho de
Albuquerque
q q (Boavista
(
Roundabout),
), Rua JJúlio Dinis and Rua da Cedofeita. The
2013 issue of this report also included an analysis of the Clérigos zone. Nine
hundred retail premises with a total estimated area of 204,300 sq.m were audited.
Rua de Santa Catarina and Rua de Sá da Bandeira, accounted for the largest retail
volume at 86,900 sq.m or 43% of total audited supply.
PORTO – SUPPLY
DISTRIBUTION BY SECTOR OF
ACTIVITY (SQ.M)
PORTO - SUPPLY DISTRIBUTION BY STREET (SQ.M)
Rua de Santa Catarina
Rua de Sá da Bandeira
Rua de Fernandes Tomás
Rua da Cedofeita
Rua de Cândido dos Reis
Rua de Júlio Dinis
Rua de 31 de Janeiro
Rua das Carmelitas
Other
Rotunda da Boavista
Rua Passos Manuel
Rua Pedro Homem de Melo
Rua da Galeria de Paris
Rua dos Clérigos
Rua José Gomes Ferreira
0
10.000
20.000
30.000
40.000
50.000
60.000
Source: Cushman & Wakefield
MAIN SECTORS OF ACTIVITY
Fashion also leads the field in Porto with 77,500 sq.m or 38% of audited supply
against the 2011 audit of 41%. Household goods remain in second place, with
13%, or 27,500 sq.m.
FFood
d and
d drink
d i k is
i the
th third
thi d predominant
d i t sector
t with
ith 26
26,700
700 sq.m or 13% off the
th
total. As in Lisbon, major footfall from tourists and downtown Porto workers
explain the strong presence of the traditional food and drinks sector.
The shop vacancy rate of around 14% totalled 28,000 sq.m, up 2 pp over 2011
and higher than in Lisbon. Empty premises are mainly to be found in Rua de Sá da
Bandeira, Rua de Santa Catarina and Rua de Júlio Dinis, with 67 of the 140 vacant
units and 58% of total empty space. The average size of empty shops in Porto is
at 198 sq.m, in comparison to Lisbon’s 138 sq.m. This compares with an average
audited total of 227 sq.m in Porto, as opposed to the Lisbon average of 171 sq.m.
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DECEMBER 2013
A Cushman & Wakefield Publication
TYPE OF RETAILER
The proportion of independent Porto high street retailers, in 2013, increased to
56%; multiples were also slightly up to 26% and international retailers down to
18%. The comparison
p
with 2011 is distorted byy the inclusion of Clérigos
g which,,
as the city’s trendy venue, boasts of a higher number of independent brands.
Excluding the new Clérigos zone, the retailer mix remains unchanged over 2011.
Independent shopkeepers account for 54% or 79,700 sq.m with multiple retailers
comprising 25% of distribution and international retailers with 30,500 sq.m.
PORTO - SUPPLY DISTRIBUTION BY TYPE OF RETAILER (SQ
(SQ.M)
M)
18%
57%
25%
Independent
Multiple
International
Source: Cushman & Wakefield
MAIN STREETS
RUA DE SANTA CATARINA
Rua de Santa Catarina has the largest retail area of 56,100 sq.m or 27% of total
audited supply. The street is centrally positioned, has good transport facilities, and
being partially pedestrian, brings additional footfall. Its appeal is further enhanced
by the ViaCatarina shopping centre and nearby Porto Gran Plaza.
Fashion is also the dominant sector in this street with 56% of total supply, or
31,100 sq.m, as in 2011. There is an even mix of independent, multiple and
international operators (accounting for the highest proportion at 39% or 20,200
sq.m), with units such as C&A, Cortefiel, Fnac, Pronovias, United Colors of
Benetton and Zara. The vacancy rate in this street is a low 7%.
8
RUA DE STA. CATARINA - SUPPLY
DISTRIBUTION BY SECTOR OF
ACTIVITY (SQ.M)
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RUA DE SÁ DA BANDEIRA
Rua de Sá da Bandeira has the second highest retail area volume, with 30,800
sq.m or 15% of the total audited area. The street has a high vacancy rate of 25%,
with the fashion sector accountingg for the highest
g
proportion,
p p
, albeit at no more
than 22% or 6,900 sq.m. The retail mix is different from Rua de Santa Catarina
and independent retailers are in the majority, with 62%.
Downtown
Porto with more retail supply
– 58%
SUPPLY BY ZONE
PORTO - SUPPLY DISTRIBUTION BY ZONE (SQ.M)
17%
10%
58%
15%
Baixa (Downtown)
Boavista
Cedofeita
Clérigos
Source: Cushman & Wakefield
BOAVISTA
Reference should be made to the Boavista zone, in spite of the fact that it does
not have a large retail area. This is particularly on account of the area
surrounding the Aviz, which houses such upmarket brands as Ermenegildo Zegna,
Max Mara, Purificacion Garcia and Rosa & Teixeira. Located in Rua José Gomes
Ferreira, Rua Pedro Homem de Melo and a part of Avenida da Boavista, the Aviz
area has a 15% vacancy rate and comprises 10,900 sq.m.
The Boavista zone, as a whole, home to the Aviz centre and retail groupings in
Praça Mouzinho de Albuquerque, Rua Júlio Diniz and Avenida da Boavista
accounts for 31,200 sq.m or 15% of Porto’s total supply. It has a current vacancy
rate of 21%.
CLÉRIGOS
The up and coming zone Clérigos has been included in the 2013 issue of this
report. Considered a hipster zone, with bars and shops catering for a more
youthful section of the public, its tenants include such emblematic operators as
the Lello Bookshop, Marques Soares and Marc by Marc Jacobs. Its appeal has been
recently enhanced by the opening of Passeio dos Clérigos as a retail-cum-leisure
development which is already the talk of downtown Porto and boasts of retailers
of the like of Diesel, Hugo by Hugo Boss, Hoss Intropia and Max&Co. Clérigos
has a total area of 35,900 sq.m or 17% of Porto’s street supply, with an 11%
vacancy rate.
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BUSINESS BRIEFING
HIGH STREET RETAIL IN
LISBON AND PORTO
A Cushman & Wakefield Publication
TRENDS
The consolidation of traditional high street retail zones in Lisbon and Porto is here to stay. Higher levels of visitor footfall in such
streets is clearly visible and borne out by the contents of the various issues of this report, produced by Cushman & Wakefield, over
the course of the years. The quality of supply in both city centres has been improving and has attracted greater interest from
consumers, operators and investors.
First and foremost are the changing habits of Portuguese consumers who increasingly prefer proximity and convenience shopping. This
is visible not only in traditional high street retail zones in such cities, but also in other urban zones which have been adjusting to this
renewed type of demand as exemplified by Mundicenter’s recent renovation of the Alvalade shopping centre. Other active high street
retail areas are Rua Castilho, which continues to host promotional shopping events and Príncipe Real, which, this year, saw the
opening of the “Embassy” project in the Ribeiro da Cunha Palace, with a diversified retail supply, food and drink and arts scene.
This improvement is also borne out by prime rents
rents, particularly in Lisbon
Lisbon, in which rents being charged since 2007 are the only ones in
the Portuguese commercial property market to show an increase. Current rents in Avenida da Liberdade are €80/sq.m/month and
€90/sq.m/month in the Chiado.
Major demand from retailers is unlikely to taper off any time soon. In spite of long waiting times, several international retailers remain
interested in Lisbon’s streets. This factor, plus a much more favourable legal or lease-related environment, explains the continuous,
growing interest in redevelopment operations in the capital’s main streets.
The potential of high street retail in Portugal is also visible in investment terms, with yields having been the least affected in Portugal
since
i
the
h onset off crisis.
ii P
Pride
id off place
l
once again
i goes to Li
Lisbon,
b
with
i h a gross yield
i ld off 77.25%
25% in
i Avenida
A id da
d Liberdade
Lib d d and
d 7% iin the
h
Chiado, the lowest market rate for the commercial property sector in Portugal. The gradual return of foreign investors to the
Portuguese market and their preference for prime products confirm the sector’s huge investment potential. The improvement of high
street retail in Lisbon has not only had a direct impact on rents and yields in this sub segment, but has also indirectly enhanced the
value of mixed use buildings in the city’s prime retail streets, owing to the positive impact of shopping areas on the appetite for such
buildings and their consequent appreciation in value. In unit terms, the value per square metre of the retail component of office
buildings in Avenida da Liberdade is three times higher than for offices and has the effect of increasing a building’s overall value.
For more details please contact :
Marta Esteves Costa
Associate, Head of Research & Consulting
[email protected]
Andreia Almeida
Research & Consultingg
[email protected]
This report contains information available from public sources which Cushman &
Wakefield presumes to be reliable. Cushman & Wakefield cannot be held liable if this
is not the case.
No guarantee or representation, express or implicit, is given as to the accuracy of
the information contained in this report which, although supplied in good faith, is
subject to error.
For more information about different property sectors please enter Cushman &
Wakefield website: www.cuhmanwakefield.pt
www cuhmanwakefield pt
© 2013 Cushman & Wakefield. Direitos reservados.
Cushman & Wakefield
Av. da Liberdade, 131- 2º
1250-140 Lisboa – Portugal
Tel.: +351 213 224 757
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BUSINESS BRIEFING
COMÉRCIO DE RUA
LISBOA E PORTO
DEZEMBRO 2013
ENQUADRAMENTO
Numa fase em que o comércio de rua em
Portugal demonstra um elevado dinamismo, a
Cushman & Wakefield lança a 3ª edição do seu
Business Briefing sobre o setor. Neste
documento, que se centra nas cidades de Lisboa
e Porto, é apresentado um retrato da oferta
atual, traçando-se a sua evolução recente, assim
como perspetivas e desafios futuros.
futuros
Em contraciclo com os restantes setores do mercado
imobiliário o comércio de rua registou nos últimos anos um
imobiliário,
crescimento significativo em Portugal, especialmente nas cidades
de Lisboa e Porto. A presença de retalhistas internacionais e
nacionais é cada vez maior, havendo atualmente marcas
dispostas a esperar para obter uma boa loja numa localização
prime. A procura tem sido impulsionada por operadores
internacionais cuja primeira (e por vezes única) loja no mercado
nacional é na rua. Em muitos dos casos, as lojas de rua são
pensadas como flagship stores da marca.
Cushman & Wakefield
Avenida da Liberdade 131-2º
1250-140 Lisboa
www.cushmanandwakefield.pt
1
DEZEMBRO 2013
Uma publicação Cushman & Wakefield
Ao longo dos dois últimos anos foram diversas as aberturas de grandes nomes do
retalho internacional nas ruas portuguesas, como foi o caso da Cartier, Gucci,
Max Mara, Michael Kors, MiuMiu ou Penhalta na Avenida da Liberdade em Lisboa.
Na cidade do Porto, o destaque vai para o Passeio dos Clérigos e sua envolvente,
onde abriram lojas como a Hugo by Hugo Boss, Hoss Intropia, Liu Jo, Max&Co
ou Diesel.
Para a evolução positiva deste setor de retalho contribuíram três fatores
importantes: as alterações à lei de arrendamento urbano, que permitiram
aumentar a oferta disponível em mercado aberto; a crise atual e o subsequente
reconhecimento por parte de diversos lojistas de que este é o momento para se
concretizarem bons negócios; e, por último, os excelentes resultados do turismo
nacional, em particular nas cidades de Lisboa e Porto, que têm cada vez mais um
peso importante nas vendas do comércio de rua.
rua
METODOLOGIA
Este documento tem por base a atualização (durante os meses de Agosto e
Novembro deste ano) do trabalho de campo realizado em 2008, em que se
procedeu à identificação, unidade a unidade1, de toda a oferta comercial nas
principais zonas de comércio de Lisboa e Porto.
Em Lisboa, o levantamento realizou-se na Avenida da Liberdade, zona da BaixaChiado, Restauradores e Rossio, concentrando-se nas principais ruas de
comércio, entre as quais: a Avenida da Liberdade, Praça D. Pedro IV (Rossio),
Praça da Figueira, Praça dos Restauradores, Rua Augusta, Rua da Conceição, Rua
da Prata, Rua do Carmo, Rua do Ouro, Rua dos Correeiros, Rua dos Fanqueiros,
Rua Garrett, Rua Ivens e Rua Nova do Almada.
No Porto, as zonas auditadas encontram-se essencialmente na Baixa,
concentrando-se
t d
na Rua
R 31 de
d Janeiro,
J i Rua
R de
d Fernandes
F
d Tomás,
T á Rua
R de
d Passos
P
Manuel, Rua de Sá da Bandeira e Rua de Santa Catarina. Inclui-se também parte
da Avenida da Boavista, a Praça Mouzinho de Albuquerque (Rotunda da Boavista),
a Rua Júlio Dinis e a Rua da Cedofeita. Nesta última revisão, dado o seu maior
dinamismo, foi adicionada a zona dos Clérigos, que comporta principalmente a
Rua da Galeria de Paris, Rua das Carmelitas, Rua de Cândido dos Reis e Rua dos
Clérigos.
EEvolução
l
positiva
Comércio de rua em
contraciclo com outros
setores do mercado
imobiliário
Desta forma, com o ppresente trabalho é ppossível caracterizar a pprincipal
p oferta
comercial das duas cidades em termos quantitativos e qualitativos, assim com a
sua evolução face a 2011, ano da última publicação deste documento. A oferta é
desagregada por setores de atividade e tipo de retalhistas, importantes
indicadores do grau de maturidade e sofisticação do setor.
Relativamente ao tipo de retalhistas, estes foram classificados de acordo com
uma de três categorias: independentes (lojistas de origem nacional e que têm
apenas uma loja, ou um pequeno conjunto de lojas); múltiplos (marcas integradas
numa cadeia de lojas de origem nacional) e internacionais (marcas integradas em
cadeias de lojas de origem internacional). De seguida passamos a apresentar os
principais resultados deste estudo em cada uma das cidades.
1 Para cada unidade foi identificada a rua onde se localiza, número de polícia, nome da insígnia, setor de atividade e área de venda estimada.
2
BUSINESS BRIEFING
COMÉRCIO DE RUA
LISBOA E PORTO
Uma publicação Cushman & Wakefield
LISBOA
A principal oferta de lojas de rua na cidade de Lisboa estende-se desde a Avenida
da Liberdade até à zona da Baixa-Chiado, totalizando 141.700 m², o que compara
com os 150.400 m² auditados em 2011. Para esta redução contribuiu o
encerramento de
d algumas
l
unidades
id d para reabilitação
bili ã e/ou
/ a afetação
f
ã a outros
usos que não de retalho. No total foram auditadas 845 unidades comerciais.
LISBOA - DISTRIBUIÇÃO DA
OFERTA POR SETOR DE
ATIVIDADE (M2)
No que se refere às ruas que reúnem maior oferta comercial, mantém-se o
destaque da Avenida da Liberdade, Rua Augusta, Rua dos Fanqueiros, Rua do
Ouro, Rua Garrett e Rua da Prata; que em conjunto concentram 65% da oferta
existente, o que corresponde a 92.800 m².
PRINCIPAIS SETORES DE ATIVIDADE
A moda nas suas diversas vertentes – vestuário e calçado – é, à semelhança do
que se verifica
ifi no fformato d
de centros comerciais
i i e nas principais
i i i cidades
id d
europeias, o setor de atividade dominante, representando 44% da oferta, o que
corresponde a 61.800 m²; uma redução de 6% face a 2011.
Em 2013 a restauração foi o segundo setor com maior representação, totalizando
19.100 m², correspondentes a 14% da oferta total. O facto de as zonas entre os
Restauradores e Baixa serem tradicionalmente um destino turístico, explica a
predominância deste segmento. Os artigos para o lar2 ocupam também um lugar
de destaque
q no comércio de rua lisboeta,, somando cerca de 14.400 m².
A desocupação apurada reflete a melhoria do setor nos últimos dois anos,
apresentando uma taxa de 11,1% face aos 11,7% verificados em 2011; no total,
existem 15.700 m² de espaços de comércio vagos nas ruas de Lisboa. Este valor
ainda representativo da área desocupada é explicado parcialmente pela reduzida
qualidade da oferta na Baixa Lisboeta, sendo esta a zona em que se encontra a
maioria da área vaga, 7.900 m².
2 Acessórios para o lar, equipamento doméstico e manutenção da habitação
3
DEZEMBRO 2013
Uma publicação Cushman & Wakefield
As lojas disponíveis nesta localização são na sua maioria desadequadas à procura
existente, tratando-se de espaços de pequena dimensão e de configuração pouco
eficaz para a atividade de retalho. Efetivamente, a área média das unidades
desocupadas nas zonas da Baixa e Restauradores-Rossio apresentam os valores
mais reduzidos, de 108 m² e 66 m² respetivamente; em comparação com o valor
médio para a totalidade da oferta desocupada em Lisboa, que se encontra nos
137 m².
TIPOLOGIA DE LOJISTAS
Para complementar a análise do mix comercial importa averiguar igualmente a
qualidade dos lojistas instalados, o que contribui para o grau de satisfação dos
visitantes. A forma objetiva para se estudar esta qualidade de oferta passa por
classificar
l ifi
os llojistas
ji t por ti
tipo, nas categorias
t
i já d
descritas
it anteriormente:
t i
t
independentes, múltiplos e internacionais.
44%
O setor da moda representa
44% da oferta de retalho em
Lisboa
Embora a maioria dos lojistas no comércio de rua do centro de Lisboa continuem
a ser operadores independentes (40%), o peso destes apresenta uma queda de 4
p.p. face a 2011. Em contrapartida verifica-se um aumento do peso dos retalhistas
múltiplos e internacionais: os primeiros ocupam atualmente 32.200 m² e
representam 26% na oferta total; quanto aos internacionais, estes ocupam agora
35% do total, correspondente a um valor absoluto de 46.300 m².
PRINCIPAIS ARTÉRIAS
AVENIDA DA LIBERDADE
A Avenida da Liberdade é a rua de maior prestígio e glamour da cidade de Lisboa,
sendo desde os anos 80 a eleita pelas principais marcas de referência para se
instalar. Inicialmente com uma oferta de luxo maioritariamente concentrada na
zona envolvente ao Teatro Tivoli, foi gradualmente expandindo para toda a zona
superior da avenida, desde o Marquês de Pombal até ao cruzamento com a Praça
da Alegria. Mais recentemente, verificou-se um alargamento da localização das
lojas de luxo à zona inferior da avenida.
4
BUSINESS BRIEFING
COMÉRCIO DE RUA
LISBOA E PORTO
Uma publicação Cushman & Wakefield
A Avenida da Liberdade concentra a maior área de comércio de rua do centro de
Lisboa, totalizando 24.200 m², 17% da oferta analisada. O setor da moda continua
a dominar a oferta comercial aqui, perfazendo 51% da área existente, num total
de 12.400 m², em linha com o verificado em 2011. A taxa de desocupação nesta
zona aumentou ligeiramente, dos 13% em 2011 para os 14%, agregando
atualmente 3.300 m². No entanto, parte significativa desta área corresponde a
unidades que vagaram recentemente e que integram edifícios com projeto de
reabilitação.
AVENIDA DA LIBERDADE
DISTRIBUIÇÃO DA OFERTA POR
SETOR DE ATIVIDADE (M2)
Os operadores internacionais continuam a reforçar a sua presença, passando de
59% em 2011 para 72% em 2013, correspondente a 15.000 m². Este aumento de
ocupação é justificado pela entrada de 18 novos retalhistas nos últimos 2 anos
que, pela visibilidade e prestígio que a zona oferece, associada à notoriedade e
sucesso das marcas já instaladas
instaladas, escolheram localizar
localizar-se
se na Avenida da
Liberdade.
Os recentes investimentos em reabilitação urbana na Avenida, como é o caso do
edifício Large Etóile onde este ano se instalou a loja da Cartier, têm contribuído
para reduzir a descontinuidade pedonal que antes era tão acentuada nesta via. No
entanto, existem ainda na Avenida da Liberdade prédios devolutos ou em mau
estado de conservação, sendo de esperar que se mantenha a aposta em projetos
de reconversão urbana nesta zona da capital.
RUA AUGUSTA
A seguir à Avenida da Liberdade, a Rua Augusta continua a ser aquela que
concentra maior volume de área comercial, totalizando 15.300 m²,
correspondente a 11% da oferta total. O tenant mix desta rua é ainda dominado
pelo setor da moda, que representa 66% da oferta total, muito embora seja
visível a crescente ocupação por operadores ligados à restauração.
Os retalhistas internacionais incrementaram a sua forte presença, representando
atualmente 60% do total de operadores, sendo que a taxa de desocupação
aumentou ligeiramente para os 11%. A Rua Augusta foi sempre uma das principais
vias de comércio na baixa lisboeta, beneficiando igualmente do facto de se tratar
de um importante destino turístico. A recente requalificação do Terreiro do
Paço, assim como a abertura ao público do Arco da Rua Augusta e do elevador
da rua dos Fanqueiros - que facilita a ligação entre a Baixa e Costa do Castelo irão certamente contribuir ppara a dinamização não só desta rua, mas de toda a
zona da Baixa. Em conjunto com o núcleo do Chiado, estas alterações deverão
impulsionar o movimento e fluxo pedonal em toda esta zona antiga lisboeta.
5
DEZEMBRO 2013
Uma publicação Cushman & Wakefield
RUA DOS FANQUEIROS
A Rua dos Fanqueiros é a terceira maior em termos de oferta comercial,
somando 14.400 m² de área, o que corresponde a 10% da oferta levantada. Nesta
rua,, com maior ppredominância de comércio tradicional,, a oferta é dominada ppor
lojistas independentes, que ocupam 70% da área levantada, em linha com os
valores registados em 2011. A primazia por setor é partilhada entre a moda e os
artigos para o lar, cada um representando 34% e 30% respetivamente. A taxa de
desocupação aumentou face à última edição, situando-se nos 15%.
OFERTA POR ZONAS
Chiado
Continua a afirmar-se como
uma zona trendy na cidade de
Lisboa
CHIADO
A segunda maior zona do centro de Lisboa em termos de oferta é o Chiado, que
se tem vindo a afirmar cada vez mais como uma localização prime. Nesta zona,
importantes retalhistas de topo ou up market, como são a Hermès, Marc by Marc
Jacobs, Boss Orange,Swarovski ou Tous convivem com marcas mass market,
como a Zara, Bershka, Stradivarius ou Pull & Bear, e com lojistas independentes,
alguns com uma presença quase histórica,
histórica como é o caso da emblemática Luvaria
Ulisses, e outros com uma orientação hipster. Trata-se de um destino cada vez
mais popular, com uma grande afluência de público e muito frequentado por
turistas e por pessoas ligadas ao mundo da cultura e das artes. O Chiado é hoje
conotado como a zona trendy da cidade de Lisboa.
Uma das artérias do Chiado com maior procura é a Rua Garrett, que serve de
ligação entre o centro comercial Armazéns do Chiado e o Largo do Chiado, e
que regista o fluxo pedonal mais elevado, sendo seguida pela Rua do Carmo, onde
se encontram os antigos
i
Armazéns
A
é Grandella,
G d ll hoje
h j maioritariamente
i i i
ocupados
d
pela H&M. Atualmente, e pela capacidade de oferta reduzida nas outras ruas, a
atividade comercial tem vindo a estender-se às ruas circundantes, com destaque
para a Rua Nova do Almada e Rua Ivens.
No total, o Chiado conta com 24% da oferta de comércio de rua em Lisboa,
representando 34.100 m², distribuídos maioritariamente pela Rua Garrett, Rua do
Carmo, Rua Nova do Almada, Rua Ivens, Calçada do Sacramento, Largo de
Camões, Rua da Misericórdia e Largo
g do Chiado. O setor da moda é a principal
p
p
presença nesta zona, com 16.600 m², 49% do total auditado. A taxa de
desocupação é de 11%, sendo composta maioritariamente por lojas de pequena
dimensão, com localização mais distante do centro nevrálgico do Chiado e/ou
com uma configuração desajustada face às atuais necessidades dos retalhistas.
6
BUSINESS BRIEFING
COMÉRCIO DE RUA
LISBOA E PORTO
Uma publicação Cushman & Wakefield
PORTO
O comércio de rua no Porto foi estudado nas principais zonas da cidade, entre as
quais a Baixa do Porto, parte da Avenida da Boavista, Praça Mouzinho de
Albuquerque
q q (Rotunda
(
da Boavista),
), Rua JJúlio Dinis e Rua da Cedofeita. Na
edição de 2013, estendeu-se ainda a análise até à zona dos Clérigos. Foram
auditadas 900 unidades comerciais, com uma área total estimada de 204.300 m².
As ruas com maior oferta comercial, Rua de Santa Catarina e Rua de Sá da
Bandeira, totalizam em conjunto 86.900 m², correspondente a 43% da oferta total
auditada.
PORTO - DISTRIBUIÇÃO DA
OFERTA POR SETOR DE
ATIVIDADE (M2)
PRINCIPAIS SETORES DE ATIVIDADE
Também no Porto o setor de atividade dominante é o da moda, agregando
77.500 m², o que representa 38% da oferta auditada; inferior aos 41% verificados
em 2011. Os artigos para o lar mantêm-se na segunda posição, tendo mantido o
seu peso de 13%, num total de 27.500 m².
A restauração é o terceiro setor predominante, ocupando 26.700 m², o que se
traduz em 13% do total. À semelhança do que sucede em Lisboa, os importantes
fluxos de turistas e de trabalhadores na baixa portuense explicam a forte
presença do setor de restauração tradicional.
Relativamente às lojas desocupadas, estas totalizam 28.000 m², traduzindo-se
numa taxa de desocupação na ordem dos 14%, 2 p.p. acima do valor verificado
em 2011 e superior à taxa de desocupação da cidade de Lisboa. As unidades
vagas concentram-se principalmente na Rua de Sá da Bandeira, Rua de Santa
Catarina e Rua de Júlio Dinis, que somam 67 das 140 unidades desocupadas e
58% do total de área vaga. No caso do Porto a dimensão média das lojas vagas é
superior face a Lisboa (138 m²), situando-se nos 198 m². Tal compara com uma
média total auditada de 227 m² no Porto, igualmente acima da média em Lisboa,
de 171 m².
7
DEZEMBRO 2013
Uma publicação Cushman & Wakefield
TIPOLOGIA DE LOJISTAS
O peso dos retalhistas independentes no comércio de rua da cidade do Porto
subiu em 2013 para os 56%; os múltiplos aumentam ligeiramente para os 26%; e
os internacionais verificaram uma qquebra,, situando-se nos 18%. Esta análise
comparativa face a 2011 é enviesada pela inclusão da zona dos Clérigos que, ao
ser um destino trendy da cidade, concentra um maior número de marcas
independentes.
Excluindo a nova zona dos Clérigos, verificamos uma manutenção da distribuição
dos lojistas por tipologia face a 2011. O peso dos lojistas independentes situa-se
nos 54%, correspondentes a 79.700 m2; os retalhistas múltiplos agregam 25% da
distribuição e os retalhistas internacionais ocupam 30.500 m2.
PRINCIPAIS ARTÉRIAS
RUA DE SANTA CATARINA
A Rua de Santa Catarina é aquela que concentra maior área comercial,
perfazendo 56.100 m2, correspondente a 27% do total de oferta auditada. Esta
rua beneficia da sua localização central, fácil acesso a transportes e o facto de ser
parcialmente pedonal, favorecendo a circulação dos visitantes. A sua atratividade
é incrementada pela presença do centro comercial ViaCatarina e pela
proximidade do Porto Gran Plaza.
A moda é também o setor dominante nesta rua, representando 56% da oferta
total, igual ao verificado em 2011
total
2011, e totalizando 31
31.100
100 m2. Relativamente ao tipo
de lojista, há uma distribuição semelhante entre os independentes, múltiplos e
internacionais, com maior predominância destes últimos, apresentando um peso
de 39%, o equivalente a 20.200 m2. Entre estes contam-se unidades como a C&A,
Cortefiel, Fnac, Pronovias, United Colors of Benetton e Zara. A taxa de
desocupação nesta rua é reduzida, situando-se nos 7%.
8
RUA DE STA. CATARINA
DISTRIBUIÇÃO DA OFERTA POR
SETOR DE ACTIVIDADE (M2)
BUSINESS BRIEFING
COMÉRCIO DE RUA
LISBOA E PORTO
Uma publicação Cushman & Wakefield
RUA DE SÁ DA BANDEIRA
A Rua de Sá da Bandeira concentra o segundo maior volume de área comercial,
com 30.800 m2, referentes a 15% da área total auditada. Esta rua apresenta uma
elevada taxa de desocupação,
p ç , de 25%,, com o setor da moda a ser aquele
q
com
maior peso, embora de apenas 22%, equivalente a 6.900 m2. O tipo de lojista
espelha uma realidade diferente à verificada na Rua de Santa Catarina, com uma
predominância de retalhistas independentes, que têm um peso de 62%.
Baixa
Zona do Porto com mais
oferta
f t de
d retalho
t lh – 58%
OFERTA POR ZONAS
BOAVISTA
Apesar de não concentrar um grande volume de área comercial, a zona da
Boavista merece ser mencionada. Em particular pelo núcleo do Aviz, onde se
concentram marcas de maior prestígio, como a Ermenegildo Zegna, Max Mara,
Purificación Garcia e Rosa & Teixeira. Localizado na Rua José Gomes Ferreira,
Rua Pedro Homem de Melo e em parte da Avenida da Boavista, o núcleo de Avis
tem uma oferta de 10.900 m2, com uma taxa de desocupação de 15%.
A zona da Boavista no seu todo, que agrega ao núcleo de Aviz os aglomerados
comerciais da Praça Mouzinho de Albuquerque, Rua Júlio Diniz e Avenida da
Boavista conta com 31.200 m2, correspondentes a 15% da oferta total da cidade
do Porto; e a sua taxa de desocupação situa-se atualmente nos 21%.
CLÉRIGOS
Pelo seu cada vez maior dinamismo,
dinamismo na edição de 2013 desta publicação incluiu-se
a zona dos Clérigos. Considerada como uma zona hipster, onde se concentram
bares e lojas com procura de um público mais jovem, tem como ocupantes
emblemáticos a Livraria Lello, a Marques Soares e a Marc by Marc Jacobs.
Observou um incremento da sua atração após a recente abertura do Passeio dos
Clérigos, um espaço comercial e de lazer que é já uma referência da Baixa
portuense e onde se encontram presentes retalhistas como a Diesel, Hugo by
Hugo Boss, Hoss Intropia e Max&Co, entre outros. Os Clérigos agregam um
total de 35.900 m2, correspondentes a 17% da oferta de rua contabilizada na
cidade
id d do
d Porto,
P
e verificando
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desocupação
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de 11%
11%.
9
BUSINESS BRIEFING
COMÉRCIO DE RUA
LISBOA E PORTO
Uma publicação Cushman & Wakefield
TENDÊNCIAS
A consolidação das tradicionais zonas de comércio de rua das cidades de Lisboa e Porto é hoje uma realidade incontornável. É visível
o maior fluxo de visitantes nas ruas e o trabalho realizado pela Cushman & Wakefield ao longo das várias edições deste documento
permite comprovar este facto. A qualidade da oferta nos centros destas duas cidades tem vindo a aumentar, assim como o interesse
por parte de consumidores, operadores e investidores.
Em primeiro lugar destaca-se a mudança de hábitos dos consumidores portugueses, que cada vez mais preferem o comércio de
proximidade e conveniência. Esta realidade verifica-se não só nas zonas que tradicionalmente representam o comércio de rua nas
cidades analisadas, mas também noutras zonas urbanas que se têm vindo a adaptar a este renovado tipo de procura, como seja o caso
da recente renovação do Centro Comercial Alvalade por parte da Mundicenter. Outros núcleos de comércio de rua que se mantêm
ativos são a Rua Castilho, onde se continua a verificar uma promoção concertada das lojas através de eventos; e o Príncipe Real, onde
abriu este ano o projeto Embaixada no Palacete Ribeiro da Cunha, com uma oferta diversificada de retalho, restauração e artes.
A evolução das rendas prime comprovam também este enquadramento mais favorável, particularmente em Lisboa, onde as rendas
praticadas foram desde 2007 as únicas do mercado imobiliário comercial em Portugal a crescer. Atualmente os valores de
arrendamento na Av. da Liberdade situam-se nos €80/m2/mês e no Chiado nos €90/m2/mês.
A grande procura existente por parte dos retalhistas deverá manter-se no futuro. Mesmo estando sujeitos a algum tempo de espera,
vários nomes do retalho internacional continuam a manter o seu interesse nas ruas de Lisboa. Este fator, em conjunto com um
enquadramento legal do arrendamento muito mais favorável, justifica um interesse contínuo e crescente em operações de reabilitação
nas principais ruas da capital.
O potencial do setor de retalho de rua em Portugal é também visível ao nível do investimento, com as yields de comércio de rua a
registarem a menor penalização em Portugal desde o início da crise. Neste campo, o destaque vai novamente para Lisboa, com uma
yield bruta na Av. da Liberdade de 7,25% e no Chiado de 7%, a mais baixa do mercado de imobiliário comercial no país. O gradual
regresso ao mercado português dos investidores estrangeiros, e a sua preferência por produtos prime, confirma o grande potencial de
aumento das operações de investimento neste setor. A melhoria do comércio de rua em Lisboa tem não só um impacto direto nos
valores de rendas e yields praticados neste subsegmento, mas também de forma indireta valoriza os imóveis de uso misto localizados
nas ruas de retalho prime da cidade, pelo impacto positivo que a área de loja tem na apetência e consequente valorização dos mesmos.
Atualmente, em termos unitários, a componente de retalho em edifícios de escritórios na Avenida da Liberdade apresenta valores por
metro quadrado em muitos casos três vezes superior ao da componente de escritórios, valorizando desta forma o valor absoluto do
imóvel.
Para mais informação, por favor contacte:
Marta Esteves Costa
Associate, Head of Research & Consulting
[email protected]
Este relatório contém informação publicamente disponível, e foi utilizada pela Cushman & Wakefield no
pressuposto de ser correta e verdadeira. A Cushman & Wakefield declina qualquer responsabilidade,
caso se venha a verificar o contrário.
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neste relatório, e a mesma é disponibilizada sujeita a erros.
Andreia Almeida
Research & Consultingg
[email protected]
Para uma informação mais detalhada e atualizada sobre os vários sectores imobiliários aceda a
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1250-140 Lisboa – Portugal
Tel.: +351 213 224 757
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