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P.º n.º R.P. 6/2011 SJC-CT Prédio resultante de destaque autorizado ao
abrigo do artigo 5.º, n.º 1 do Decreto-Lei n.º 448/91, de 29 de Novembro.
(In)susceptibilidade de actualização da descrição da parcela destacada nos
termos do artigo 28.º-C, n.º 2 do Código do Registo Predial.
DELIBERAÇÃO
A ficha n.º … da freguesia de ... descreve um prédio urbano com a área total
de 6620 m2, composto por casa de rés-do-chão, 1.º andar (s. coberta: 450 m2) e
logradouro1 (s. descoberta: 6.170 m2), inscrito na matriz sob o artigo …
O prédio corresponde à desconexão de parcela do prédio descrito sob o n.º
..., sendo que, na sua concretização tabular, resultou de pedido de averbamento
titulado por “certidão de destaque” emitida pela câmara municipal de ... em
14/12/1993, na qual se certifica ter sido “autorizado o destaque da parcela com a
área de seis mil seiscentos e vinte metros quadrados, designada pela letra “B” (…)
nos termos do n.º 1 do art. 5.º do Decreto-Lei n.º 448/91 de 29 de Novembro.”
É actual titular inscrita a sociedade “…, Lda.”, conforme registo de aquisição
efectuado a coberto da ap. … de 03/08/2010.2-3
Em 30/09/2010, sob a ap. …, deu entrada no serviço recorrido pedido de
averbamento à descrição …
Na declaração que para o efeito subscreveu, o representante da referida
titular inscrita, invocando o disposto no art. 28.º-C, n.º 2, al. b), i), do Código do
Registo Predial, do mesmo passo que asseverou não ter ocorrido qualquer alteração
na respectiva configuração, atribuiu ao prédio a área total de 7994 m2 (450 m2 de
área coberta e 7544 m2 de logradouro), medida em cuja conformidade a descrição
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Da descrição informatizada, decerto por lapso de transcrição do conteúdo da ficha em papel,
não consta a referência ao logradouro. Importa corrigir.
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O “autor do destaque”, titular inscrito do prédio da ficha …, vendeu a parcela a ..., c. na
comunhão de adquiridos com … (ap. … de 17/02/1994), a qual por sua vez, em conjunto com os
restantes herdeiros do marido, entretanto falecido, a vendeu à …
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Não se percebe que para a ficha informática se tenha transcrito a inscrição de ónus de não
fraccionamento (art. 5.º/1 e 3, do DL n.º 448/91, de 29-11), há longo tempo caducada. Importa dar
cumprimento ao disposto no art. 11.º/4, do CRP.
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deveria pois ser actualizada – assim como, adicionalmente, quanto às alteradas
confrontações sul e poente, que indicou.
O pedido veio instruído com duplicado do “modelo 1” do IMI, entregue nos
competentes serviços de finanças em 17/09/2010, e planta do prédio elaborada por
técnico habilitado (arquitecto).
Sobre o pedido recaiu despacho de recusa do seguinte teor:
“A natureza do acto não permite a feitura do registo como provisório por dúvidas e
pelos documentos apresentados não é possível proceder ao averbamento de rectificação de
área requerido.
A descrição tem por fim a identificação física, económica e fiscal dos prédios e “cada
descrição deve ajustar-se a um e só um prédio no terreno” e “a cada prédio deve
corresponder uma e só descrição”. Tem de se fazer coincidir a realidade prédio – tomado em
sentido material, como unidade espacial – com o conceito jurídico-registral – o objecto
formal da descrição.
Ora, a descrição n.º … foi aberta na dependência de um averbamento de destaque,
ao abrigo de um processo de autorização da câmara municipal, em execução do despacho
(…) a autorizar o destaque da parcela com a área de 6620 m2, designada pela letra “B”, nos
termos do n.º 1 do art. 5.º do DL n.º 448/91 de 29 de Novembro – descrição conforme à
realidade tabular – o que consubstancia a recusa do averbamento à descrição.
Art. 68.º, 69, n.º 2 e 71.º do código do registo predial.”
Não se conformou o apresentante; daí o presente recurso hierárquico.
Nele, alega, em síntese:
Que a certidão de destaque não certificou qualquer área, limitando-se a
comprovar a verificação do disposto no n.º 1 do art. 5.º do DL n.º 448/91.
Que todos os elementos de identificação da parcela – nomeadamente área,
confrontações, dados matriciais – foram declarados pelo então requerente,
conforme se vê do requerimento transcrito na referida certidão.
Que o destaque não estava nem está sujeito às regras das operações de
loteamento.
Que, não estando sujeito a licenciamento municipal, a legalidade do
destaque somente depende da comprovação de que a parcela a destacar se situa
dentro de aglomerado urbano e dispõe de projecto aprovado e de que ela e a
parcela sobrante confrontam com arruamento público existente.
Que o erro de medição já existia na área total do prédio inicial.
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No fim, formulou o pedido de que seja ordenada a reparação da decisão
recorrida e em consequência se lavre o averbamento de actualização.
A recorrida sustentou a recusa.
Defende que o peticionado averbamento não é alcançável por via do
mecanismo regulado no art. 28.º-C/2, b), i), do CRP, posto que, em lugar de erro
de medição, do que se trata é de erro da declaração e do título em que se baseou o
destaque. Consequentemente, “o que tem de ser requerido é a rectificação da área
indicada no requerimento de pedido de destaque”, e isso demandará a rectificação
da área fixada no título de 6620 m2 para 7994 m2.
*****
Expostas as posições em confronto e não se suscitando questões prévias ou
prejudiciais que a isso obstem, cumpre conhecer do mérito.
Fazemo-lo adoptando a seguinte
Deliberação
1) No que diz respeito a prédio formado no âmbito de operação de
transformação fundiária, não é extensível à respectiva descrição predial
nenhum dos mecanismos de actualização da área nela mencionada que se
acham previstos nos arts. 28.º-B/1 e 28.º-C do código do registo predial.4
4
Nos processos RP 179/2008 SJC-CT e RP 150/2009 SJC-CT detivemo-nos no esforço de
procurar identificar os pressupostos e termos de operatividade do mecanismo de actualização da medida
da área constante da descrição que, no âmbito da reforma do tecido normativo do registo predial levada
a cabo pelo DL n.º 116/2008, de 4-7, se passou a contemplar no aditado artigo 28.º-C/2-b), do CRP; é
para lá que agora remetemos, evitando a reedição textual duma argumentação em que plenamente
continuamos a rever-nos.
Recuperamos apenas, e por conveniência de exposição, a conclusão 1) da deliberação adoptada naquele
último processo, posto que nela se condensa o essencial do entendimento que defendemos, hoje como
então. Aí escrevemos, com efeito, que, nos termos do referido normativo, “a viabilidade de
actualização/rectificação da área mencionada na descrição de prédio situado em zona de matriz não
cadastral não está dependente da formulação por parte do qualificador dum juízo positivo de
verosimilhança do erro em função do valor da diferença entre a medida que figura e a que se pretende
passe a figurar na descrição, mas apenas de que se observem os requisitos estabelecidos na lei,
resumindo-se primacialmente o julgamento de admissão do pedido à verificação da suficiência da
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titulação.”
Mas a “simplicidade” ali prevista não é – não pode ser – universal, disponível para a
actualização da descrição de todo e qualquer prédio, desconsiderando em absoluto o particular estatuto
jurídico a que o fundo se encontre mais ou menos vinculado.
Dela ficam excluídas, designadamente, as descrições dos prédios e parcelas criados no âmbito
de
operações
de
transformação
fundiária
licenciadas/aprovadas
pela
Administração,
pois
que
manifestamente não procedem aí as razões que estiveram na base do acolhimento legal da solução, e
que fundamentalmente têm a ver com a consabida falta de rigor com que na prática da titulação e do
registo o elemento de identificação em causa historicamente se tratou, muito por contaminação duma
matriz a esse nível notoriamente imperfeita e desacreditada. Ora, v.g., no contexto do projecto de uma
operação de loteamento a ocupação do território por ela abrangido é objecto de minuciosa
caracterização e representação gráfica (cfr. art. 9.º/4 do DL n.º 555/99, de 16-12 – RJUE –, e arts. 1.º e
7.º da Portaria n.º 232/2008, de 11-3, sobre os elementos com que devem ser instruídos os pedidos de
informação prévia e de licenciamento de operações de loteamento), corporizando o arranjo urbanístico
idealizado. E uma vez a operação aprovada, na sequência do procedimento de controlo prévio aplicável,
todos os espaços da área intervencionada, seja qual for a sua específica afectação, ficam identificados
com aquele mesmo rigor – basta atentar, para ver que assim é, no conteúdo do alvará que titula o
licenciamento (cfr. art. 77.º/1 e 2 RJUE). Exigência de rigor que não é de agora, e que sempre esteve
presente, com intensidade nunca diminuída, no regime jurídico das operações de loteamento (quanto
aos elementos do pedido de licenciamento, cfr. art. 3.º do DL n.º 46673, de 29-11-1965; art. 3.º/1 do
DL n.º 289/73, de 6-6, e n.º 1 da Portaria n.º 679/73, de 9-10; arts. 9.º, 22.º e 31.º do DL n.º 400/84,
de 31-12; art. 9.º/2, do DL n.º 448/91, de 29-11, e arts. 2.º a 5.º do Decreto Regulamentar n.º 63/91,
de 29-11). Exemplificámos com a operação de loteamento realizada ao abrigo do RJUE (ou regime
pretérito equivalente), mas é claro que o mesmo tipo de considerações se aplica com igual propriedade
às unidades prediais descritas em resultado de loteamento, estruturação da compropriedade ou
reparcelamento titulados por plano de pormenor (cfr. arts. 92.º-A e 92.º do DL n.º 380/99, de 16-9 –
RJIGT). O ponto, em síntese, é este: é que em todas estas situações a invocação de erro de medição,
pressuposto no art. 28.º-C, mas também no art. 28.º-B/1, não oferece o mínimo dos mínimos de
plausibilidade. E se erro efectivamente existir (tabularmente causado, eventualmente, por erro – que
pode ser de índole meramente gráfica – constante da documentação que titulou o registo da operação
de transformação fundiária), então o que se impõe é prover à rectificação dos títulos e, com base nela, à
rectificação do conteúdo do registo (inscrição) da operação, da qual em último termo decorrerá a
rectificação descritiva que ao caso couber. Na verdade, quando tabularmente alguma coisa não estiver
bem relativamente a algum prédio (ou parcela) integrado em operação de transformação fundiária
inscrita, o problema não é nunca privativo do “sub-espaço” em que se verifique, mas antes do “espaço
todo” do circunscrito território sujeito às prescrições a que a operação se encontra submetida. Ora,
constituindo a inscrição da operação o centro nevrálgico tabular da definição da situação jurídica
complexiva dessa realidade fundiária, é necessariamente a essa inscrição que directamente se tem que
apontar sempre que esteja em causa rectificar (ou, bem entendido, alterar) o que quer que seja das
prescrições registadas.
Não cremos que se justifique dizer mais em abono da posição sustentada, que julgamos
indisputável. Ademais, permitir, para as descrições filiadas em inscrição de operação de transformação
fundiária, o recurso aos indicados mecanismos simplificados de actualização da área equivaleria na
prática a dar carta branca à radical subversão do sentido unificador e englobante do registo da operação.
Não foi isso o que o legislador quis, com certeza. O normativo dos art. 28.º-C e 28.º-B/1 vale onde
5
2) Não obstante a dispensa ou isenção de licenciamento que vigora para a
figura do destaque (arts. 5.º/1 e 2, do DL n.º 448/91, de 29-11, e 6.º/4 e 5,
do DL n.º 555/99, de 16-12), deve no entanto entender-se que também as
descrições dos prédios/parcelas nesses termos criados se encontram
excluídas
do
campo
de
aplicação
hipotético
das
referidas
soluções
simplificadas de actualização.5
valerem as razões de fundo que teleologicamente os inspiraram; não valem onde tais razões não
valerem.
5
O destaque, tal como a operação se define, no direito vigente, no n.º 4 do art. 6.º do RJUE, e,
no direito pregresso, no n.º 1 do art. 5.º do DL n.º 448/91, consiste num fraccionamento fundiário que
se caracteriza pelo seu diminuto impacto urbanístico, e é muito sobre essa nota de limitado vulto
material que repousa o regime de isenção ou dispensa de licenciamento de que em qualquer dos
diplomas citados, nos referidos artigos, para ele se reservou.
Todavia, como advertem FERNANDA PAULA OLIVEIRA et al., in Regime Jurídico da Urbanização e
Edificação, 2.ª ed., 2009, p. 113, tal isenção significa “apenas a isenção de submissão ao procedimento
de licenciamento ou de comunicação prévia e não já a isenção do cumprimento das normas substanciais
aplicáveis às operações urbanísticas em causa” (cfr. art. 6.º/8 do RJUE), e pode muito bem “acontecer
que o próprio plano tenha regras concretas que se apliquem, directa ou indirectamente ao destaque
(v.g., o plano pode prever uma área mínima para os lotes para construção, o que significa que a
constituição de lotes para este efeito, mesmo que resultem de uma operação de destaque, terá de
cumprir aquelas exigências mínimas).” E daí que a câmara municipal tenha sempre que intervir, não para
licenciar, mas para assegurar que a pretensão de destaque se concilia com normatividade aplicável e
verificar a existência dos seus específicos requisitos (RJUE, art. 6.º/4 e 5, e DL n.º 448/91, art. 5.º/ 1 e
2) – o que tudo se comprova, e comprovava, mediante a emissão, pela câmara municipal, de certidão
(RJUE, art. 6.º/9). É esta certidão que constitui o título do destaque.
O que com sublinhar isto queremos significar é que não nos parece de aceitar a tese – que, no
fundo, é a do recorrente – de que os serviços da câmara municipal, perante o pedido de “autorização” de
destaque, se limitam a apreciar a viabilidade da pretensão à luz da informação documentalmente
fornecida pelo requerente, e que a verificação que lhes incumbe é, nesse sentido, puramente formal, e
não, e mormente no que respeita aos requisitos do destaque, uma verificação autêntica, apoiada na
corroboração empírica da conformidade material dos elementos fornecidos. Mesmo que no concreto
destaque dos autos assim tenha sucedido – vamos admiti-lo, por mera hipótese de raciocínio –, não é
certamente isso o que é suposto, ou normal, ou devido, que aconteça. O que se deve dar por certo, do
conteúdo da certidão emitida para efeitos de destaque, é que a câmara municipal cuidou de verificar a
verdade material do teor do requerimento, nisso se incluindo, claro, a correcção do valor da medida
atribuída à parcela a destacar (e, cremos, também, à parcela sobejante). Pelo que concluímos como
acima: não ocorrem no âmbito do destaque as razões de fundo que moveram o legislador a instituir os
procedimentos de actualização/rectificação referidos. Pelo contrário: o que devemos presumir, neste
contexto, é que as medidas postas na descrição são exactas, porque foram certificadamente verificadas.
Alinhamos pois com a recorrida. A “nova” área, para se admitir à descrição, demanda que a
entidade que verificou e certificou a área que dela consta certifique agora o erro alegado. E a via
processual própria de lograr a rectificação não será assim a de que se quis fazer uso, cujos pressupostos
6
Termos em que, em face do exposto, propomos o não provimento do
recurso.
Deliberação aprovada em sessão do Conselho Técnico de 30 de Junho de
2011.
António Manuel Fernandes Lopes, relator.
Maria Madalena Rodrigues Teixeira (sem prejuízo do que disse , e mantém,
nas declarações de voto junto aos processos RP 179/2008 SJC-CT e RP 150/2009
SJC-CT).
Esta deliberação foi homologada pelo Exmo.
04.07.2011.
se não verificam, mas a dos arts. 120.º e ss.
Senhor Presidente em
7
Pº R.P. 179/2008 SJC-CT
Declaração de voto
Acompanho o parecer na parte em que propõe a improcedência do recurso, mas
formulo, quanto à fundamentação e às conclusões respectivas, as ressalvas
seguintes:
Sobre o âmbito de aplicação dos artigos 28.º-B e 28.º-C do CRP
Entendo que o campo de aplicação do disposto no artigo 28.º-C do CRP é diverso
do âmbito material que resulta do artigo 28.º-B do CRP pois, enquanto o artigo
28.º-B pretende regular a harmonização da descrição com a matriz, abrangendo
prédios descritos e prédios não descritos e pressupondo um qualquer pedido de
registo que demande prova matricial, aquele artigo 28.º-C encontra o seu espaço
de aplicação nos prédios descritos e na desconformidade entre a descrição e a
realidade material e jurídica do prédio representada no título6.
Sendo que, se o prédio for omisso e a área constante do título exceder, em relação
à matriz, as percentagens previstas no artigo 28.º-B, importa rectificar o título, o
que pode acontecer nos termos previstos no artigo 46.º, n.º2, do CRP, não havendo
lugar à aplicação do disposto no artigo 28.º-B, porque a divergência excede as
margens de tolerância, nem do disposto no artigo 28.º-C, porque, não havendo
ainda descrição, não pode haver divergência entre esta e o título.
Quanto às notas referidas no ponto 3.1.1. do parecer
Primeira nota
A razão que justifica o mecanismo simplificado – invocação de simples erro de
medição e verosimilhança do mesmo face à divergência de área, à identificação do
6
Nesta perspectiva, quando haja desconformidade entre a matriz e a descrição acima das percentagens
indicadas no artigo 28.º-B, o recurso ao disposto no artigo 28.º-C implica que o prédio se encontre
descrito, e que haja um título, que bem pode ser a mera declaração para registo, no qual se fixe a área
correcta, harmonizada com a matriz, e se esclareça a razão da divergência.
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prédio e aos documentos juntos – parece dispensar também a intervenção de
outros interessados. A discordância destes quanto à área do prédio e as suas
razões não assumem relevância quando, no processo de registo, se possa desde
logo formar a convicção de que o erro existe e se deve a simples lapso ou
imprecisão no acto de medir, quer por se terem utilizado métodos ou instrumentos
sem rigor técnico quer por se ter calculado ou reproduzido de forma inexacta a área
correspondente à superfície medida, pelo que, nesta perspectiva, o averbamento à
descrição destinado a indicar a área correcta apresenta a feição de averbamento de
«actualização», destinado a fixar, pela primeira vez, a área correspondente ao
prédio.
Terceira nota
Concordo com as afirmações produzidas nesta nota do ponto 3.1.1. do parecer,
contudo, creio apresentarem alguma contradição com o entendimento firmado no
ponto 3.1.2. do mesmo parecer. Neste ponto, parece entender-se que, se o
elemento descritivo a alterar for apenas a área do prédio, a simples invocação do
erro de medição e a junção dos documentos previstos no artigo 28.º-C, n.º 2,
quando for o caso, demandam o averbamento de «actualização» ou de «correcção»
sem que ao conservador seja autorizado qualquer juízo de valor sobre a
verosimilhança do erro e das suas causas; o legislador diz quais são os documentos
que comprovam o erro de medição e, como tal, seja qual for a ordem de
divergência (a área a mencionar no registo pode representar 10, 100, 1000 vezes
mais área do que a anteriormente mencionada) o acerto deve fazer-se.
Todavia, se simultaneamente se informar que o prédio deixou de confrontar com A,
para passar a confrontar com a estrada, então o conservador já pode recusar a
actualização, sustentado na «dúvida» quanto à existência do erro de medição; esta
circunstância destrói a força probatória dos documentos apresentados quanto à
causa da diferença de área?
Creio que a expressão literal do artigo 28.º-C, n.º2, do CRP não deve ser decisiva,
porquanto, a meu ver, não pode estar no espírito da lei autorizar uma actualização
da descrição que comprometa a identidade do prédio (artigo 68.º do CRP), quando
é certo que a área do prédio é o elemento primordial na identificação do prédio e na
sua distinção enquanto porção delimitada de terreno e, por conseguinte, enquanto
coisa, objecto autónomo dos direitos definidos pelo registo.
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Parece-me, assim, que a lei não se compromete com um conceito acabado de «erro
de medição»7, antes manda o interessado esclarecê-lo e indica os documentos que
devem instruir o pedido e que serão sempre indispensáveis à procedência do
pedido
quando
a
diferença
de
área
exceda
as
percentagens
previstas.
Naturalmente, estes documentos não comprovam o erro no acto de medir, antes se
destinam a precisar com rigor os limites actuais do prédio (quando exista planta
elaborada por técnico habilitado) e a responsabilizar o interessado quanto à
identidade do prédio ou, quando não tenha sido apresentada planta elaborada por
técnico, a colocar essa responsabilidade na esfera jurídica dos confinantes,
contornando-se, por esta via, alguma dificuldade que advém da impossibilidade de
comprovar os termos da acção ou do acto pretérito da medição.
Tal não significa que o conservador fique inibido de verificar a identidade do prédio
(artigo 68.º do CRP) e de ponderar as circunstâncias do caso, nomeadamente o
facto de estar em causa uma divergência tão expressiva que torne o «erro
grosseiro» e que não permita, sem mais, a sua qualificação como erro de medição.
Quanto à proposta de «aproveitamento» do acto
Se o interessado não errou na forma do processo e quis efectivamente a
actualização da descrição ao abrigo do disposto no artigo 28.º-C, em vez do
processo de rectificação, reconfigurar o pedido constitui, a meu ver, um
«aproveitamento» do acto que subverte as regras da prioridade registral. Na
verdade, não se trata de interpretar correctivamente o pedido imperfeitamente
expresso pelo interessado (a vontade declarada não coincide com a vontade
formada), antes se permite uma nova formação de vontade, aproveitando da
vontade anteriormente declarada o benefício da prioridade registral.
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Com efeito, das disposições conjugadas dos artigos 28.º-B e 28.º-C, n.º 1, do CRP parece resultar já
um juízo legal de verosimilhança do erro e da sua causa quando a diferença quanto à área não exceda
as percentagens previstas, pois, no caso de actualização da área ao abrigo do artigo 28.º-B basta ao
interessado declarar que a área correcta é a que consta da matriz, sem necessitar de prestar outros
esclarecimentos (a declaração prestada para efeitos matriciais invalida a declaração prestada para
efeitos de registo, no caso de prédio descrito, ou no título, no caso de prédio não descrito, presumindose o erro de medição) e no caso previsto no artigo 28.º-C, n.º 1, até por identidade de razão, bastará ao
interessado alegar o erro, donde, nestes casos, alguma determinação legal se terá de reconhecer ao
conceito de «erro de medição».
10
Maria Madalena Rodrigues Teixeira
11
Pº R.P. 150/2009 SJC-CT
Declaração de voto
1. Acompanho a proposta de improcedência do recurso com base na conclusão 4) e
respectiva fundamentação, mas não subscrevo o resultado interpretativo proposto
nas conclusões 1) e 2) e a respectiva fundamentação pelas razões já aduzidas nas
declarações de voto juntas aos processos RP 179/2008 SJC-CT e CP 98/2008 SJCCT, cujo teor aqui dou por reproduzido, embora adaptado à inflexão de
entendimento assumida na conclusão 2) da deliberação ora votada.
2. Não obstante, também me parece que, no caso em apreço, a improcedência do
recurso deve fundar-se na dúvida quanto à identidade do prédio resultante da
existência de um logradouro (elemento de composição do prédio aparentemente
novo e ao qual se pode atribuir o aumento significativo da área agora fixada no
processo de registo), mas já não na divergência de área relativa à superfície
coberta do prédio, que, a meu ver, não é de molde a suscitar dúvidas quanto à
identidade do prédio, porquanto nem a diferença é expressiva nem dos documentos
juntos
resultam
elementos
susceptíveis
de
impedir
um
verosimilhança do erro e da sua causa (erro no acto de medir).
Maria Madalena Rodrigues Teixeira
juízo
positivo
de
12
Processo RP 6/2011 SJC-CT
Súmula das questões tratadas
•
Actualização da área mencionada na descrição nos termos dos arts. 28.º-B/
1 e 28.º-C:
o
Inaplicabilidade
a
unidades
prediais
resultantes
transformação fundiária registadas;
o
Inaplicabilidade a prédio resultante de destaque.
de
operações
de