XIV COBREAP – CONGRESSO BRASILEIRO DE ENGENHARIA DE
AVALIAÇÕES E PERÍCIAS. IBAPE/BA
NATUREZA DO TRABALHO: ACADÊMICO
SUMÁRIO
RESUMO.................................................................................................................... 6
1 – INTRODUÇÃO ..................................................................................................... 7
2 - PATOLOGIAS DE CONSTRUÇÃO ......................................................................9
2.1 - PROJETO .......................................................................................................9
2.1.1- FUNDAÇÕES ..........................................................................................11
2.1.2- IMPERMEABILIZAÇÃO ..........................................................................12
2.1.3- ESTRUTURA ..........................................................................................12
2.1.4- ALVENARIA ............................................................................................13
2.1.5- COBERTURA ..........................................................................................14
2.1.6- REVESTIMENTOS ................................................................................. 15
2.1.7 - PAVIMENTAÇÃO.................................................................................. 15
2.1.8- ESQUADRIAS......................................................................................... 15
2.1.9- PINTURA ................................................................................................ 16
2.1.10- VIDROS ................................................................................................ 17
2.1.11- INSTALAÇÕES ELÉTRICAS E TELEFONICAS ................................... 17
2.1.12- INSTALAÇÕES HIDRO-SANITÁRIAS ..................................................18
2.1.13- REDE DE GÁS ......................................................................................18
2.2- ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES DE IMOVEIS ...........................................19
2.2.1- ENGENHARIA DE CUSTOS ..................................................................23
3 - MATERIAIS E MÉTODOS ..................................................................................24
4- ESTUDO DE CASO .............................................................................................27
5 - APRESENTAÇÃO E ANÁLISE DOS RESULTADOS ........................................46
6 - RECOMENDAÇÕES FINAIS ..............................................................................48
7 - REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS ...................................................................49
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LISTA DE FIGURAS
Figura 01- desempenho ao longo do tempo..............................................................21
Figura 02 – Planta geral do Avaliando ......................................................................30
Figura 03 – Corte e Implantação ...............................................................................31
Figura 04 – Fenda vertical.........................................................................................32
Figura 05 – Área de infiltração de águas pluviais......................................................32
Figura 06 – Trinca ocasionada por recalque diferencial............................................32
Figura 07 – Localização dos elementos na cidade de Bauru-SP ..............................36
Figura 08 – função estimativa ...................................................................................40
Figura 09 – Origens das Patologias ..........................................................................47
Figura 10 – Desperdício de materiais........................................................................48
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LISTA DE PLANILHAS
Planilha 01 - Critério para o cálculo da depreciação acumulada segundo Heidecke 22
Planilha 02 - Tabela de Ross-Heidecke, Depreciação Física – Fator “K”..................22
Planilha 03 - Custo Total da “Patologia” do Avaliando .............................................34
Planilha 04 - Valores da variável “Patologia”.............................................................34
Planilha 05 - Distâncias dos elementos ao pólo mais próximo..................................35
Planilha 06 - Índice Fiscal .........................................................................................36
Planilha 07 - Padrão de acabamento como variável dicotômica ...............................37
Planilha 08 - Tabela Geral da modelagem inferencial – “PATOLOGIA”....................38
Planilha 09 - Resultado – “PATOLOGIA” ..................................................................39
Planilha 10 - Resumo de Valor Unitário – “PATOLOGIA” .........................................41
Planilha 11 - Graus de fundamentação no caso de utilização de modelos de
regressão linear.........................................................................................................41
Planilha 12 - Enquadramento dos laudos segundo seu grau de fundamentação o
caso de utilização de modelos de regressão linear...................................................42
Planilha 13 - Depreciação Ross-Heidecke ................................................................43
Planilha 14 - “HEIDECKE”.........................................................................................44
Planilha 15 - RESULTADOS - “HEIDECKE” .............................................................44
Planilha 16 - Resumo de Valor Unitário-Heidecke ....................................................46
Planilha 17 - Comparativa “PATOLOGIA” x ” HEIDECKE”.......................................47
Planilha 18 - Comparativa “PATOLOGIA” x ” HEIDECKE”........................................47
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RESUMO
No presente trabalho, apresenta-se a avaliação de imóvel urbano residencial pelo método
comparativo de mercado com tratamento científico da inferência estatística por regressão linear,
preconizado pela ABNT (NB-14653-2,2004). A “patologia” representa a quantificação analítica da
totalidade dos custos para a execução dos reparos de cada elemento amostral e do avaliando, em
moeda corrente no Brasil, baseada na inspeção visual das anomalias, verificação das possíveis
causas e origens das mesmas, alternativa de solução dos reparos fundamentada pelas técnicas
atuais de engenharia balizadas pelas Normas Técnicas Brasileiras (ABNT) e materiais disponíveis no
mercado local, procurando, assim, o melhor custo-benefício, a originalidade arquitetônica da
edificação, a segurança pessoal e de terceiros e a minimização de impactos ambientais. As vistorias
técnicas realizadas nos imóveis residenciais assemelhados atendem à classe média da cidade de
Bauru localizada no interior do Estado de São Paulo, com amplitude de valor entre R$ 45.000,00 a
R$ 150.000,00 conforme pesquisa realizada no início do ano 2006. Buscando-se parâmetros para o
método adotado, retirou-se a variável quantitativa “patologia” e substituiu-se pela depreciação
calculada pelo método de Ross-Heidecke, sendo a estimada a vida útil do projeto em 50 anos, idade
esta, considerada razoável para as estruturas de concreto armado, onde se repetiu toda a
metodologia avaliatória.
Palavras chaves: Avaliações, Patologia, Depreciação, Método de Ross-Heidecke.
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1 - INTRODUÇÃO
No CENSO-2004, segundo pesquisas do Instituto Brasileiro de Geografia e
Estatística (IBGE), há no país cerca de 51.753.000 domicílios, sendo 84,7% situados
na área urbana e 15,4% na área rural.
Para a grande maioria dos brasileiros, o bem mais oneroso é a aquisição de
um imóvel para fins de moradia.
A estimação de valor de imóveis é prática da engenharia de avaliações,
matéria ainda não curricular na maioria das faculdades de engenharia do país,
sendo exercida pelos profissionais engenheiros, arquitetos e engenheiros
agrônomos, conforme a Resolução nº 218 do Conselho Federal de Engenharia
Arquitetura e Agronomia (CONFEA), de 29/06/1973, e ainda pela Resolução nº 345
do CONFEA, de 27/07/1990, que estabelece o procedimento legal que rege a
atividade, atribuindo-a textualmente aos profissionais registrados no Conselho
Regional de Engenharia, Arquitetura e Agronomia (CREA).
A partir de 11/03/1991, com a entrada em vigor do Código de Defesa do
Consumidor (CDC), Lei n.º 8078, houve mudanças nas relações de compra e venda
de bens no país, abrangendo inclusive o mercado imobiliário.
O CDC esclarece que suas prescrições são de Ordem Pública (art.1º) e que
as normas técnicas relacionadas com a construção são obrigatórias (Art.39, VIII),
gerando assim responsabilidades pela perfeição das obras, por sua solidez e
segurança; por danos a vizinhos e terceiros; ético-profissionais; trabalhistas;
fornecimentos; tributos; administrativas e penais por desabamentos.
Segundo o CDC, há uma distinção entre o vício e defeito, isto é, o vício afeta
a perfeição da obra, diminuindo o seu valor. O defeito constitui um vício mais grave,
que põe em risco a segurança do consumidor, de seus bens ou de terceiros.
Ressalta-se, neste contexto, a importância relativa da Associação Brasileira
de Normas Técnicas (ABNT), entidade civil fundada em 1940, sem fins lucrativos e
identificada como “fórum” do Sistema Nacional de Normalização (CONMETRO),
através da Resolução nº 07/75 de 31/12/75.
Assim, a comercialização dos imóveis, em estado de novo ou não, obedece a
certos procedimentos avaliatórios elencados por métodos característicos que visam
obter a melhor estimativa de seu valor.
Entidades como o Instituto Brasileiro de Avaliação e Perícias de Engenharia
(IBAPE), muito tem contribuído para o desenvolvimento da engenharia de
avaliações, com participação ativa nas comissões afins da própria ABNT, sendo
como primeira participação o anteprojeto P-NB-74 R, de julho /agosto de 1957, de
Autoria do engenheiro Augusto Luiz Duprat.
Nas últimas décadas, com o desenvolvimento da informática, a engenharia de
avaliações obteve grandes progressos, com resultados estimados da valoração dos
bens mais precisos, sendo que a estatística participa como ferramenta importante
nas decisões e, conseqüentemente, nos resultados.
A norma brasileira vigente e atual para cálculos é a norma ABNT - NB14653-2004, que preconiza o método comparativo de dados de mercado aliado à
inferência estatística, como o mais confiável.
A base deste método resulta na comparação de imóveis assemelhados, ou
seja, sua vocação, dimensões, padrão construtivo entre outros.
A utilização da inferência estatística permitiu uma abordagem científica da
valoração de bens, buscando a verdadeira interpretação das reais tendências do
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mercado imobiliário. Cada elemento pesquisado caracteriza-se, além do preço, por
uma série de informações que podem ser expressas em qualidade ou quantidade.
Logo, cada elemento será elencado por atributos variáveis independentes, para
explicar os preços praticados, que são as variáveis dependentes.
Uma das variáveis independentes quantitativas, freqüentemente utilizada
pelos avaliadores, é a depreciação física do imóvel associada à idade do mesmo.
Para tanto recorrem à tabela depreciativa do Método de Hoss-Heidecke.
A aplicação desses coeficientes depreciativos nos cálculos avaliatórios
caracteriza a tendência de corroborar o valor do imóvel à sua realidade de mercado.
Neste campo há divergências entre os avaliadores no que concerne, por exemplo, à
idade aparente da edificação; por alguns é considerada a data que foi fornecido o
Auto de Conclusão (Habite-se) pelo poder municipal; para outros, a idade aparente.
Mesmo assim, o método conduz a resultados diferentes do valor estimado do
imóvel, que devem ser evitados.
A utilização da tabela de depreciação de Ross-Heidecke, além da divergência
entre os avaliadores quanto à idade aparente, fica ainda mais subjetiva com relação
aos níveis de reparos a serem executados no imóvel, de modo a obter o coeficiente
de depreciação.
Neste método, o estado efetivo do imóvel é caracterizado como: novo, entre
novo e regular, regular, entre regular e de pequenos reparos simples, reparos
simples, entre reparos simples e importantes, reparos importantes e entre reparos
importantes e sem valor, determinando-se a depreciação do mesmo. Verifica-se que
há divergências entre os avaliadores e, certamente, o valor do bem está
comprometido, pois a interpretação do estado do imóvel varia segundo o arbítrio de
cada profissional.
É importante salientar que o método de Hoss-Heidecke surgiu nos Estados
Unidos da América, onde a cultura, a tecnologia, o clima, diferem do nosso país. De
qualquer forma, o parâmetro para depreciação está, seguramente, no estudo
detalhado do estado atual do imóvel, ou seja, a resposta para:
Qual o custo para o imóvel requerido conferir estado de novo?
Para a resposta deste questionamento é necessário avaliar as anomalias de
cada componente da edificação.
A soma dos custos despendidos para a reparação das anomalias define a
variável quantitativa “patologia”, que, por sua vez, participa do método avaliatório
inferencial como a parcela depreciativa do imóvel.
O avanço das técnicas e produtos no mercado na área da construção civil
contribui para a adoção de soluções com o melhor custo-benefício para a execução
dos reparos, possibilitando que as avaliações sejam balizadas pela ABNT,
fornecendo resultados concretos e justos para a valoração do bem imóvel, pois são
tecnicamente fundamentadas, garantindo maior precisão.
O objetivo deste trabalho é a determinação quantitativa da depreciação para
sua utilização no método avaliatório comparativo de dados de mercado, utilizando-se
da inferência estatística com base na regressão linear, de modo a se obter a melhor
estimativa do valor do imóvel estudado.
Sendo o método combinado de Ross-Heidecke consagrado pela engenharia
de avaliações, pretende-se utilizá-lo como um parâmetro, analogamente ao método
proposto.
Em face de o método proposto envolver pesquisas detalhadas nos imóveis
estudados, soluções analíticas e logísticas baseadas nos princípios da boa prática
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da engenharia, pretende-se extrair algumas características com relação às
anomalias encontradas.
2 - PATOLOGIAS DE CONSTRUÇÃO
Neste capítulo são apresentadas as diversas patologias de construção
relacionadas com as várias etapas que possibilitam o surgimento de uma edificação.
A patologia é a seção da Engenharia que estuda os sintomas, os
mecanismos, as conseqüências e as origens dos problemas nas construções civis,
ou seja, é o estudo das partes que compõem o diagnóstico do problema. O
diagnóstico consiste na observação dos sintomas manifestados pela construção,
permitindo a dedução da origem, mecanismo e conseqüência do fenômeno
(HELENE, 1988).
Os estudos de patologia procuram identificar causas, origens e natureza dos
problemas nas edificações, que representam a perda ou término do desempenho
dos componentes, elementos ou do edifício como um todo. (PEREZ, 1985).
Do ponto de vista estritamente técnico, as patologias das construções podem
ser atribuídas ao negligenciamento de ações, à desconsideração de agentes
agressivos ou mesmo ao pequeno conhecimento de processos degenerativos,
constatando-se que boa parte dos problemas pode ser atribuída a omissões, falhas
de detalhamento ou estudo insuficiente das interferências entre projetos. (THOMAZ,
2001).
Segundo Maia Neto (1999), as origens das patologias podem ser divididas em
congênitas, construtivas, adquiridas e acidentais.
Anomalia consiste na irregularidade, anormalidade, exceção à regra e pode
ser classificada em endógenas, exógenas, naturais e funcionais (Glossário
Ibape/1994).
Os vícios são anomalias que afetam o desempenho de produtos ou serviços,
ou os tornam inadequados aos fins a que se destinam, causando transtornos ou
prejuízos materiais ou financeiros a outrem. Podem decorrer de falha de projeto, de
execução, ou ainda da informação defeituosa da sua utilização ou manutenção.
Vícios Redibitórios são vícios ocultos que diminuem o valor da coisa ou a torna
imprópria ao uso a que se destina, e que, se fosse do conhecimento prévio do
adquirente, ensejariam pedido de abatimento do preço pago ou inviabilizariam a
compra (Glossário Ibape/1994).
Segundo Souza & Ripper (1998), as edificações, em certas circunstancias,
adoecem, entre outros, por fatores internos como falhas de projetos, falhas de
gerenciamento e execução e falhas de utilização.
A fissura é uma fenda estreita e pouco profunda; a trinca é uma fissura
acentuada e mais profunda, em estágio intermediário entre a fissura e a rachadura; e
a rachadura é uma fenda mais acentuada e profunda do que uma trinca (Glossário
Ibape/1994).
2.1 - PROJETO
Durante a etapa de concepção do projeto podem ocorrer diversas falhas, seja
no estudo preliminar, seja na execução do anteprojeto, ou durante a elaboração do
projeto executivo. As dificuldades técnicas e os custos para solucionar uma patologia
9
originada de uma falha de projeto são diretamente proporcionais a quanto mais cedo
a falha tenha ocorrido. (THOMAZ, 2001).
As falhas geradas durante o processo de estudo preliminar acabam por
encarecer a construção, enquanto que falhas durante a realização da obra são
responsáveis pelo surgimento de problemas patológicos sérios tais como:
combinação mais desfavorável das mesmas, escolha errônea do método de cálculo,
falha na avaliação da resistência do solo, falta de sintonia entre estrutura e
arquitetura, especificação inadequada de materiais, detalhamento insuficiente ou
errado, detalhes construtivos inexeqüíveis, falta de padronização das
representações, erros de dimensionamento, etc. (THOMAZ, 2001).
De acordo com a CEB (COMITE EURO-INTERNATIONAL DU BETON), o
julgamento da qualidade de um projeto deve considerar a qualidade da concepção, a
qualidade da apresentação e da descrição das soluções, e a qualidade das
justificativas para a escolha da solução, sendo, de forma geral, classificados em três
níveis de qualidade. Os de nível 1 são consistentes com as normas técnicas em
relação aos cálculos, porém são incompletos no que se refere à identificação de
símbolos ou dados, desenhos, detalhes construtivos e notas; os de nível 2
apresentam cálculos e desenhos completos e consistentes, contudo, nota-se
nenhum empenho na pesquisa de uma melhor solução; os projetos de nível 3
obedecem às disposições da normalização técnica, havendo empenho na procura
da melhor solução, interação entre estrutura e os demais materiais e componentes,
riqueza de detalhamento e análise de todos os aspectos que possam influenciar no
desempenho final da estrutura. Projetos de nível 1 são insatisfatórios, os de nível 2
aceitáveis para pequenas construções, e os de nível 3 devem ser adotados em
grandes projetos. (THOMAZ, 2001).
“Nos velhos tempos, nas construções mais remotas, projetar e construir um
edifício representava uma única tarefa. Com o tempo, com a evolução da técnica e
os novos programas que a sociedade moderna instituiu, as construções tornaram-se
mais complexas e surgiram o arquiteto e o engenheiro. O primeiro, projetando
edifícios; e o segundo, os meios de construí-los”. (NYEMEYER, 1986, apud
MELHADO, 2001).
Pode-se caracterizar o entendimento atual do que representa o projeto, por
três marcos importantes, do ponto de vista histórico:
1. O Tratamento de Arquitetura de Vitrúvio (I A.C.) com o tratamento teórico
das práticas construtivas;
2. Os projetos renascentistas, com a utilização generalizada de desenhos
como forma de pensar e desenvolver o edifício de forma abstrata, antecipada e
documentada;
3. O surgimento das escolas de engenharia, de arquitetura e as normas de
condutas, definindo um tratamento tecnológico para o desenvolvimento e validação
das soluções de projetos, estabelecendo regras para atuação profissional dos
projetistas. (ENTECA, 2002).
Segundo MELHADO (1994), o processo de projeto na construção de edifícios
é composto por várias especialidades de projeto (arquitetura, estruturas, sistemas
prediais, etc.) as quais desenvolvem as soluções em ordem crescente de
detalhamento, cumprindo diferentes etapas do projeto.
Ainda, segundo MELHADO (1997), as normas técnicas em vigor, bem como
os textos institucionais que tratam do assunto, consideram o projeto de arquitetura
como responsável pelas indicações a serem seguidas pelos projetos estruturais e
instalações prediais.
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Apresenta-se, neste cenário, uma proposta para o desenvolvimento
simultâneo de projetos, ou seja, o conceito de projeto simultâneo, que se mostra
potencialmente promissor na busca por processos de projetos orientados de
desenvolvimento integrado das várias especialidades de projetos, com significativas
repercussões na qualidade do projeto. (MELHADO, 2006)
Na fase de execução propriamente dita, emprego de mão de obra sem
qualificação ou materiais e métodos inadequados certamente colaborarão para a
introdução de problemas ou doenças na construção denominadas Anomalias
Executivas.
Já as patologias adquiridas são denominadas Anomalias Adquiridas, as quais
normalmente aparecem por ocasião da vida útil, em conseqüência de exposição ao
meio em que as edificações se encontram, podendo ser basicamente de vários tipos,
fenômeno térmico, deformações diferidas, ataques por agentes agressivos,
utilização inadequada, etc.
2.1.1- FUNDAÇÕES
A fundação de uma estrutura é a parte da obra civil na qual as cargas da
superestrutura são transferidas para o substrato de suporte, solo ou rocha, através
do elemento estrutural (WATANABE, 2006).
As origens mais freqüentes das patologias das fundações encontram-se nos
seus recalques pronunciados (sobretudo se diferenciais) ou na sua ruptura (do
próprio elemento estrutural ou do terreno em que se apóia), existindo uma extensa
gama de circunstâncias causadoras desses defeitos. (SAES, 2004)
A ocorrência de cargas adicionais sobre fundações existentes, como, por
exemplo, a existência de duas edificações muito próximas, ocasiona o efeito
conhecido como superposição do bulbo de tensões (CAPUTO, 1981).
Na região da cidade de Bauru e de grande área do Estado de São Paulo, no
Brasil, é comum encontrar-se terrenos com topografia acidentada, exigindo a
construção de aterros. Em obras de pequeno porte tem ocorrido a execução de
aterros sem a devida cautela e cuidados necessários, criando patologias congênitas
e executivas que se manifestam paulatinamente quando em serviço. Aterros nessas
condições resultam excessivamente porosos e compressíveis, e com o passar do
tempo, devido ao peso próprio e solicitações da obra, passam a manifestar
patologias nocivas que resultam em sérios danos nas edificações (FERREIRA et al,
1991).
Nesta mesma região os solos são colapsíveis, ou seja, quando sob tensão,
apresentam acentuada redução do índice de vazios quando submetidos ao
umedecimento, conseqüência do enfraquecimento das ligações existentes entre as
partículas. Ao se processar a brusca redução do índice de vazios, ou colapso, as
propriedades de resistência e deformação desses solos são acentuadamente
modificadas. São freqüentes os casos de obras que durante muito tempo
apresentaram bom desempenho e repentinamente começaram a apresentar
problemas de trincas e rachaduras, devido a um aumento no teor de umidade do
solo ao redor das fundações, sendo notadamente maior as ocorrências nos meses
de chuvas intensas (Novembro e Março). (FERREIRA et al, 2004).
No interior do Estado de São Paulo, as primeiras construções, normalmente
térreas, utilizavam fundação em sapata corrida ou sapata isolada. Também foi usual
a utilização de fundação mista, com a execução de brocas manuais sob sapatas,
principalmente nos encontros de paredes. Em obras de maior porte, empregava-se
11
como fundação estacas strauss, de uso corrente na capital do estado. Este tipo de
estaca acabou sofrendo mutações, dando origem a estaca apiloada, que com
equipamento semelhante à estaca strauss, dispensava o uso do revestimento e do
cachimbo para a retirada do solo. Nos últimos anos, vem ocorrendo uma redução
acentuada no emprego de estacas apiloadas, dando lugar às estacas escavadas
mecanicamente, que apresentam o inconveniente de provocar vibrações durante a
execução. A utilização de fundações diretas atualmente está restrito a pequenas
construções, executadas pelo sistema de autoconstrução e na edificação de núcleos
habitacionais. Nas demais situações predominam o uso de estacas moldadas no
local. O grande número de patologias decorrentes do mau funcionamento de
sapatas corridas, devido ao colapso do solo, provocado por infiltração de água da
chuva, de abastecimento ou servidas, incentivou o uso de fundação radie, em
concreto armado, de cerca de 0,10m de espessura. Em núcleos habitacionais
térreos, onde essa solução foi adotada, o número de ocorrências de mau
desempenho das fundações diminuiu de forma acentuada, embora se tenha
registrado problemas patológicos também em obras apoiadas nesse tipo de
fundação (FERREIRA, LOBO, RENUFIO E ALBIERO)
2.1.2- IMPERMEABILIZAÇÃO
No Brasil, a impermeabilização é quase sempre relegada a um plano
secundário na construção civil. Com isso, ocorre uma alta incidência de patologias
relacionadas com a má impermeabilização. Picchi (1986) apud Aquinaga (2002),
afirma que, no Brasil, as patologias devidas à ação indesejada de água representam
mais de 50% das patologias detectadas nas edificações.
Segundo Tozaki (1990), as principais causas de falha de impermeabilização
ocorrem devido ao projeto, à qualidade dos materiais, à execução e à má utilização
ou falta de manutenção. Para minimizar a ocorrência dessas falhas, há a
necessidade de adoção de ações corretivas na fase de projeto, da especificação dos
materiais, dos procedimentos para a mão-de-obra na fase de execução e de
procedimentos específicos para a fase de uso e manutenção.
O aparecimento de bolor ou mofo é típico da ausência de impermeabilização.
Em casos de infiltração ascendente em alvenarias, geralmente é provocada pela
falta de impermeabilização da viga baldrame.
2.1.3- ESTRUTURA
O concreto é um material que apresenta alta resistência às tensões de
compressão, porém apresenta baixa resistência à tração (cerca de 10% da sua
resistência à compressão). Assim sendo, é imperiosa a necessidade de juntar ao
concreto um material com alta resistência à tração, com o objetivo de que este outro
material, disposto convenientemente, resista às tensões de tração atuantes. Com
esse material composto (concreto e aço), surge então o chamado “concreto
armado”, onde as barras da armadura absorvem as tensões de tração e o concreto
absorve as tensões de compressão, no que pode ser auxiliado também por outras
barras de aço. (BASTOS, 2005).
Os elementos de concreto armado mais utilizados nas edificações são as
lajes, vigas e pilares, sendo estes responsáveis pela estabilidade global da
edificação (BASTOS, 2005).
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Segundo Helene (1986), a corrosão das armaduras é, sem dúvida, uma das
patologias do concreto armado com maior número de incidência na construção civil.
Em muitas destas situações não é fácil, nem rápido, justificar e explicar o porquê de
uma estrutura corroída, quando outras similares não apresentam o problema.
Geralmente credita-se à falta de cobrimento adequado a causa da corrosão, porém
outros fatores devem ser considerados no estudo do processo corrosivo.
O mesmo autor definiu corrosão como a interação destrutiva de um material
com o ambiente, seja por reação química ou eletroquímica.
Segundo Thomaz (1989) os elementos de uma construção estão sujeitos a
variações de temperatura, sazonais e diárias. Essas variações repercutem numa
variação dimensional dos materiais de construção (dilatação ou contração); os
movimentos de dilatação e contração são restringidos pelos diversos vínculos que
envolvem os elementos e componentes, desenvolvendo-se nos materiais, por este
motivo, tensões que poderão provocar o aparecimento de fissuras.
De acordo com Eichler (1973), o efeito mais nocivo da retração de lajes de
concreto armado será a fissuração de paredes solidárias à laje.
2.1.4- ALVENARIA
A Alvenaria é o sistema construtivo de paredes e muros, ou obras
semelhantes, executadas com pedras naturais, tijolos ou blocos unidos entre si de
modo especial (aparelho), com ou sem argamassa de ligação, em fiadas horizontais
ou em camadas parecidas, que se repetem sobrepondo-se umas sobre as outras,
formando um conjunto rígido e coeso. Tem como finalidade dividir, ou seja, organizar
o espaço interior, proteger contra ações do meio externo e oferecer suporte de
carga, além de isolamentos térmico e acústico. Em geral, deve oferecer condições
de resistência, durabilidade e impermeabilidade (ARAUJO, 2003).
As alvenarias são, em geral, constituídas por dois materiais diferentes que
apresentam comportamentos distintos, sendo, portanto, bastante difícil de definir o
comportamento do conjunto (FARIA 2003).
Uma das principais patologias encontradas nas alvenarias são as fissuras
causadas por diferentes fatores, entre os quais destacam-se:
- fissuras por recalque, na qual a alvenaria estrutural se rompe devido aos
recalques diferenciais de apoio. (THOMAZ, 1989);
- fissuras por adaptação ou acomodação, em que as fissuras ocorrem devido
ao assentamento definitivo da estrutura, logo depois de concluída a obra. (THOMAZ
1989);
- fissuras por variação no caminhamento das cargas verticais, que são as
famosas fissuras nos cantos das aberturas. A parcela de carga que vem na direção
do vão se desvia da abertura, se concentra nas laterais (aumentando a deformação)
e volta a se homogeneizar abaixo da abertura. (ARAUJO, 2003);
- fissuras higroscópicas, que são características da retração na secagem.
Aparecem principalmente em paredes longas, ocorrendo sempre nos pontos mais
fracos: aberturas, presença de instalações, etc. (ARAUJO 2003);
- fissuras térmicas, que aparecem como uma fissura horizontal abaixo da
canaleta de apoio, ou com inclinações de 45 º nas paredes transversais. (ARAUJO
2003);
- fissuras por cargas concentradas, que aparecem quando elementos de
concreto armado são apoiados na alvenaria. (THOMAZ 1989).
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Em edifícios habitacionais, as argamassas devem proporcionar durabilidade
de acordo com a vida útil estimada, atuar junto às paredes no isolamento termoacústico, proteger os elementos de vedação dos edifícios da ação direta dos
agentes agressivos, garantir estanquiedade à água e aos gases nas paredes de
vedação, facilitar a manutenção sempre que necessário e regularizar a superfície
para aplicação dos revestimentos finais. (MEDEIROS, 1999).
As principais patologias constatadas em argamassas de revestimento são
eflorescência, bolor e fungos, deslocamentos, vesículas e fissuras.
As eflorescências consistem na deposição, na superfície externa da
argamassa, de sais presentes nos materiais constituintes da argamassa. Essa
salinidade se dissolve na água presente na argamassa, que por sua vez atinge, por
capilaridade, a superfície da argamassa, formando manchas de um pó branco.
(BAUER, 1997)
Segundo Shirakawa (1995) o bolor trata-se de uma colonização de diversas
populações de fungos filamentosos sobre vários substratos, inclusive as
argamassas. A formação de bolor sobre o revestimento cria manchas indesejáveis,
de diferentes tonalidades e cores, dependentes da natureza dos fungos.
O descolamento de argamassa é causado pela perda de aderência da
interface da argamassa.(RESENDE, 2001).
Vesículas são descolamentos pontuais isolados no reboco, formando
pequenas crateras de até sete centímetros de diâmetro. (VERÇOSA, 1991).
As fissuras são causadas por movimentações térmicas e higroscópicas e por
retrações da argamassa. (THOMAZ, 1989). Outra causa do aparecimento de
fissuras é o excesso de finos na argamassa ou argamassa executada com traço
pobre. Os sinais de pulverulência mais observados são a desagregação e
conseqüente esfarelamento da argamassa ao ser pressionada manualmente.
(BAUER, 1997).
2.1.5- COBERTURA
Segundo Moliterno (1981), o telhado é composto pela cobertura e pela
armação. A cobertura deve ser de material impermeável a águas pluviais e
resistente às intempéries. A armação é o conjunto de elementos que sustentam a
cobertura. Quando essa armação é executada em madeira, ela é denominada
madeiramento.
As anomalias mais freqüentemente detectadas relacionam-se quanto à
inclinação das coberturas. Seja por uma insuficiente inclinação causando um
escoamento lento da água e conseqüente infiltração no telhado, ou, seja por uma
inclinação excessiva provocando o escorregamento de telhas.
(http: //www. fa.utl.pt/materiais/ceramicos/1/TELHAS/patologias.htm )
Também se verificam problemas com relação à ausência de ventilação da
cobertura, deficiência na colocação das telhas e peças complementares como
calhas, “água furtada”, ou mesmo ausência dessas. A falta de manutenção, como,
por exemplo, a não troca de telhas quebradas, causa infiltração, o que pode
ocasionar
danos
em
elementos
da
edificação.
(http:
//www.fa.utl.pt/materiais/ceramicos/1/TELHAS/patologias.htm, 01/2006)
Outras patologias encontradas nas vistorias realizadas nos imóveis objeto
deste trabalho, referentes às armações de madeiras, são caracterizadas pelo subdimensionamento, empenamento, deficiência da interfixação das peças, falta de
14
tratamento adequado das madeiras com relação às intempéries e organismos
deterioradores.
2.1.6- REVESTIMENTOS
Segundo a NBR – 13.816, placas cerâmicas para revestimento são definidas
como sendo material composto de argila e outras matérias-primas inorgânicas,
geralmente utilizadas para revestir pisos e paredes, sendo conformadas por extrusão
ou por prensagem, podendo também ser conformadas por outros processos.
As principais patologias encontradas em revestimentos cerâmicos são
deslocamentos causados normalmente pela inexistência de juntas de
movimentação, deficiência na execução do assentamento das placas cerâmicas e a
falta de rejuntamento. (RESENDE, 2001).
Pode-se ainda citar expansão provocada por umidade, que geralmente ocorre
lentamente durante um longo período, causada pela re-hidratação dos materiais
argilosos constituintes do corpo cerâmico; e choques térmicos causados pelas
deformações térmicas diferentes entre os revestimentos e suas camadas suportes.
(CARVALHO JR, 1997).
2.1.7 - PAVIMENTAÇÃO
Segundo Thomaz, (2001), em pisos com acabamento em cimento queimado,
é comum haver ocorrência de fissuras de retração. Tais fissuras também são
constatadas nas calçadas em função da inaplicação ou excessivo distanciamento
entre juntas de dilatação. Quanto aos pisos cerâmicos, o problema mais comum é o
destacamento das placas cerâmicas causado geralmente pela flexibilidade
excessiva das lajes, assentamento com as placas justapostas, inobservância de
juntas de movimentação ou de dessolidarização nos encontros dos pisos com
superfícies verticais. Destacamentos de pisos em pedras são também verificados em
função do assentamento muito próximo entre as placas, salientando-se que, além
das movimentações térmicas, certas rochas apresentam considerável absorção de
água e, conseqüentemente, consideráveis movimentações higroscópicas.
2.1.8- ESQUADRIAS
Segundo Gesualdo (2003), atualmente ainda existe no Brasil um grande
preconceito em relação ao emprego da madeira. Isto se deve ao desconhecimento
do material e à falta de projetos específicos e bem elaborados. As construções de
madeira geralmente são idealizadas por carpinteiros que não são preparados para
projetar e sim para executar. Conseqüentemente, as construções de madeira são
vulneráveis aos mais diversos tipos de problemas, o que gera uma mentalidade
equivocada sobre o material.
A exposição ao sol e umidade torna a madeira propícia ao ataque de fungos,
causando o apodrecimento do material. Uma forma de se evitar fungos, cupins e
brocas
é
a
aplicação
de
preservativos
na
madeira.
(http://www.guiadomarceneiro.com/dicas/manutencao.htm)
15
De acordo com Wilson (1984), há quatro tipos primários de danos causados
pelos fungos à madeira. São eles: manchas, mofo, decomposição e deterioração. Os
fungos destroem a madeira mais do que qualquer outro organismo. Eles causam a
decomposição ou o apodrecimento.
Mancha é a descoloração que ocorre em toras e madeiras utilizadas para
fabricação do papel, durante o armazenamento. A mancha não afeta seriamente a
resistência, mas sua presença significa que a umidade e a temperatura têm sido
suficientes para o aparecimento de fungos. (WILSON, 1984).
O mofo causa descoloração e pode ser removido por raspagem ou lavagem.
Penetra profundamente na madeira e dessa forma aumenta sua permeabilidade.
(WILSON, 1984)
A madeira “ventada” é um outro tipo de defeito também comum no meio
madeireiro, cuja presença prejudica a sua utilização em esquadrias. (WILSON,
1984).
Segundo Fugazza et. al. (2002), alguns defeitos observados em esquadrias
metálicas durante vistorias realizadas em residências foram empenamento das
esquadrias, folgas no fechamento, trincas nos vidros das esquadrias, arranhões,
amassados, manchas de tinta, falha na vedação do contra-marco e esquadria
metálica, contra-marco fora de esquadro, falha na vedação entre esquadria metálica
e vidro, vãos sub dimensionados e emperramento.
2.1.9- PINTURA
Os elementos das edificações são constituídos de componentes de diversas
naturezas, sendo os mais comuns, concreto, alvenaria, metal e madeira. Estes
substratos requerem pintura, tanto para fim de proteção como de decoração.
(UEMOTO, 1985).
Neste trabalho verifica-se a ocorrência das patologias de pinturas através de
inspeção visual. O desagregamento consiste na destruição da pintura, que se
esfarela, destacando-se da superfície juntamente com partes do reboco. Este
problema ocorre quando a tinta é aplicada sobre reboco não curado e com baixa
coesão. (LEINERTEX, 2000).
De acordo com Multicolor (2001), o descascamento da tinta pode acontecer
quando a pintura for executada sobre caiação, sem que se tenha preparado a
superfície. A aderência da cal sobre a superfície não é boa, constituindo camada
pulverulenta.
O empolamento pode ocorrer em pinturas executadas com uso de massa
corrida externamente, por uso de selador ou tinta de fundo de má qualidade (baixa
resistência), que se dilata com a umidade da nova tinta, aplicação de massa corrida
muito fraca (com pouca resina) em paredes internas; pintura sobre massa corrida
lixada e não escovada para eliminar o pó. (LEINERTEX, 2000).
O enrugamento ocorre quando a camada de tinta se torna muito espessa
devido a uma aplicação excessiva de produto. (SUVINIL, 2004).
Sobre as superfícies de madeira, ocorrem comumente manchas e
retardamento na secagem, causados quando a repintura foi feita sobre madeira com
resíduos de soda cáustica, a qual foi utilizada na remoção da pintura anterior.
(SUVINIL, 2004).
16
Em superfícies metálicas ocorre o desprendimento da tinta devido à perda de
aderência do filme de tinta causada pela presença de ferrugem (corrosão) ou outros
contaminantes.
2.1.10- VIDROS
Segundo Perez (1985), freqüentemente os envidraçamentos apresentam
problemas de trincas e manchas que não se devem a choques ocasionais ou ações
de vandalismo. Esses problemas, em geral sem uma explicação imediata, são
considerados patologias dos envidraçamentos.
As trincas nos envidraçamentos de caixilhos podem ser causadas pela
inadequada escolha da espessura do vidro, folga insuficiente entre o vidro e o
encaixe e má fixação do vidro ao caixilho. A maioria das manchas presentes nos
vidros é oriunda da má limpeza após a instalação dos mesmos. (PEREZ, 1985).
O mesmo autor ainda afirma que as normas de envidraçamento estabelecem
que os caixilhos não devem transmitir esforços para os panos de vidro, o que
geralmente acontece por ausência de plano, caixilhos deformáveis, calços, sistemas
de fixação inadequados.
As bordas são, de toda a placa de vidro, as regiões mais solicitadas
mecanicamente, pois se fixam ao caixilho, recebendo e transmitindo os esforços.
Soma-se a essa situação o fato de o vidro acumular tensões nas bordas devido a
pequenas batidas, ao corte e outros esforços. Os vários tipos de acabamento de
bordas devem ser realizados, pois eliminam essas tensões acumuladas (PEREZ,
1985).
2.1.11- INSTALAÇÕES ELÉTRICAS E TELEFONICAS
Um projeto de instalação elétrica consiste em selecionar, dimensionar e
localizar, de forma racional, os equipamentos e outros componentes necessários, a
fim de proporcionar, de modo seguro e efetivo, a transferência de energia elétrica
desde uma fonte até os pontos de utilização. (COTRIM, 1992).
Embora não haja dados confiáveis, acredita-se que 80% das causas de
incêndios em edificações ocorrem em função de defeitos nas instalações elétricas,
que na maioria das vezes são causados por curtos-circuitos.
Outros fatores causadores de danos às instalações elétricas são vazamentos
nas redes de água e esgoto, falhas na impermeabilização de paredes e coberturas,
ação de animais (como ratos e cupins), falhas de execução nos procedimentos de
instalação e manutenção, ausência de condutores para aterramento e falta de
manutenção periódica. (http://www.lowndes.com.br/report/26/mater5.htm)2/2/06
Diz Thomaz (2001), que o choque elétrico é o problema mais grave que pode
ocorrer nas instalações elétricas, tendo diversas origens, tais como quadros com
chaves faca e porta fusíveis sem proteção, quadros sem barreiras, emendas mal
isoladas, fios deteriorados, interrupção do fio neutro (e não do fio fase) no
interruptor, situação esta provocada pela ausência de diferenciação de cores dos
fios.
As interferências na linha telefônica, tais como ruídos, transmissão de rádio,
zumbido semelhante a um motor trabalhando, chiados, linha cruzada, etc, estão
associados a uma instalação interna problemática, tendo como agentes infiltrações,
tomadas de má qualidade, cabos impróprios, quebradiços ou oxidados, parafusos
soltos, provocando mau contato nos conectores e terminais, entre outros. Algumas
17
causas de problemas nas instalações telefônicas são tomadas de parede ou plugs
de má qualidade ou mal instalados, emendas mal feitas provocando atenuação do
sinal telefônico, presença de umidade provocando a oxidação dos cabos e terminais,
cabo telefônico e cabo de eletricidade compartilhando o mesmo eletroduto, e a
presença de transformadores elétricos próximos às saídas telefônicas nos postes,
causando ruídos na linha telefônica e o fenômeno de “linha aterrada”, provocado
pelo contado do cabo exposto com um objeto metálico, como um parafuso, que
passa a trabalhar como um condutor terra, causando transtorno à linha.
(http://www.conectcor.com.br/dicas/ver_dica.php?cod=14) 3/2/06
2.1.12- INSTALAÇÕES HIDRO-SANITÁRIAS
O acesso ao fornecimento de água fria potável é uma condição primordial de
habitabilidade, higiene e conforto em residências, mas nem sempre atendido
algumas vezes, por se preconizar a redução de custos, sacrificando as instalações.
(MACINTYRE, 1996).
De acordo com a norma para instalações prediais de água fria, tais
instalações devem garantir fornecimento de água suficiente, sem ruídos, e com
pressão necessária ao perfeito funcionamento das peças de utilização, e preservar
rigorosamente a potabilidade da água destinada ao consumo doméstico. (CREDER,
1977).
Segundo Creder (1977), de modo geral um projeto de instalações hidráulicas
de água fria é composto de planta, corte, detalhes, vista isométrica, indicando os
traçados e o dimensionamento dos condutores, de memorial descritivo, justificativo e
de cálculo, de especificações de materiais e normas aplicadas e orçamentos. O
projeto de esgotamento de águas pluviais procura escoar a água da chuva através
do menor trajeto possível e no menor tempo possível.
A insuficiência de pressão em aparelhos hidráulicos, mesmo havendo
disponibilidade de água, pode ser causado pela presença de ar nos encanamentos,
considerações incorretas de perdas de carga na fase de projeto, estrangulamento de
flexíveis e obstrução parcial da tubulação causado por corrosão ou sedimentação
metálica provocada por água com alto teor de cálcio. Em casos de vazamentos, as
anomalias podem ser causadas por pressão excessiva, defeitos em tubos e falhas
na execução de juntas. (THOMAZ, 2001).
Nas instalações de esgoto, o entupimento pode ser causado por falhas de
projeto com relação ao dimensionamento do diâmetro das tubulações e declividade,
acúmulo de detritos sólidos, falta de manutenção e de limpeza na caixa de gordura.
O mau cheiro também é um problema freqüente nas instalações de esgoto, sendo
causado muitas vezes por sub pressão da auto-sifonagem de bacias, lavatórios,
tanques ou piso; ramais de descarga ou tubos de queda mal dimensionados; tampas
não herméticas de caixas de inspeção e gordura e falhas no rejunte entre a bacia
sanitária e o piso. (THOMAZ, 2001).
2.1.13- REDE DE GÁS
O gás de rua ou gás encanado, é o gás obtido em operação de craqueamento
catalítico da nafta, um subproduto do petróleo que destila entre 100 e 250oC. A
instalação do gás de rua, sem dúvida, é cômoda para os usuários, que tem
18
assegurado um fornecimento regular, sem a preocupação de evitar que, por
imprevisão, venha a faltar o combustível. (MACINTYRE, 1996)
O gás liquefeito de petróleo, designado pela sigla GLP, é basicamente uma
mistura de propano e butano, hidrocarbonetos obtidos pela destilação de petróleo ou
pelo craqueamento de suas frações mais pesadas. O propano e o butano existentes
no gás naturalmente misturados a outros gases, sendo o gás natural a fonte mais
econômica para sua obtenção e a que fornece a maior parte do GLP consumido no
mundo. (MACINTYRE, 1996)
O gás liquefeito é distribuído pelas empresas que o comercializam sob duas
modalidades: em recipientes transportáveis, como bujões de 2, 5 e 13 kgf, cilindros
de 45 kgf e “carrapetas” de 90 kgf ; e a granel, utilizando recipientes estacionários
(fixos), para capacidades que variam de 500 a 60.000 kgf, que são abastecidos por
caminhões-tanque (MACINTYRE, 1996).
Em residências de pequeno e médio porte, as instalações de GLP podem ser
feitas utilizando-se um botijão de 13 kgf, alimentando o fogão e o aquecedor da
cozinha, e um outro botijão para o aquecedor do banheiro, colocados externamente
à casa. Não há rede interna de distribuição de gás. As ligações em tubos de cobre
recozido vão da válvula do botijão ao aparelho a que serve. (MACINTYRE, 1996).
Segundo o corpo de bombeiros, os componentes básicos para instalação do
botijão de gás são a mangueira, que deve ser de plástico PVC transparente, com
tarja amarela, gravação do código NBR 8613 e do prazo de validade e comprimento
máximo de 80 cm; as braçadeiras que servem para fixar a mangueira no fogão e no
regulador de pressão do botijão; o regulador de pressão que é a peça que regula a
passagem do gás do botijão para a mangueira; no regulador devem constar a
gravação do código NBR 8473 do INMETRO e o botijão que contém 13kg de gás de
cozinha, é fabricado segundo norma da ABNT - NBR 8460.
(http://www.cb.sc.gov.br/ccb/dicas_seg/seg-bot.htm)
2.2- ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES DE IMOVEIS
A engenharia de avaliações não é uma ciência exata, mas sim a arte de
estimar os valores de propriedades específicas, onde o conhecimento profissional de
engenharia e o bom julgamento são condições especiais (MOREIRA, 1998).
Segundo o I CONGRESSO BRASILEIRO DE ENGENHARIA DE
AVALIACOES (1978), os primeiros artigos de avaliação de imóveis foram publicados
no boletim do Instituto de Engenharia da revista Politécnica e da revista de
Engenharia Mackenzie nos anos de 1918 e 1929.
Atualmente, a atividade de avaliações de imóveis está respaldada no CDC,
que garante todos os direitos do consumidor final com relação ao serviço adquirido,
ou seja, avaliação onde o avaliador responde pelas obrigações de fornecedor
conforme capitulo I, artigos 2 e 3 do CDC. (CDC – 1990).
A melhor estimativa do laudo de avaliação é função das exigências do
contratante (consumidor), sendo garantido o trabalho avaliatório de qualidade do
contratado (fornecedor) o que possui melhor fundamentação e precisão na
estimativa dos valores. Na falta destes, há a caracterização de um parecer técnico.
Podem ser dispensados de qualquer especificação, em comum acordo entre o
consumidor e o fornecedor, caracterizando os laudos de uso restrito (NBR 14653 –
2, 2004).
19
Segundo Gonzáles (2000), os métodos de avaliação podem ser diretos e
indiretos. Os diretos baseiam-se na comparação de dados de transação semelhante
no mercado ou na determinação do custo na reprodução do bem, enquanto que os
indiretos são baseados na renda que o imóvel pode proporcionar, sua capacidade
de aproveitamento ou na diferença entre terrenos ocupados ou não por construção.
De acordo com a NBR 14653-1, 2004, são empregados atualmente métodos
avaliatórios para identificar o valor de um bem com relação direta pela comparação
de dados assemelhados de mercado e métodos de quantificação de custos com
verificação da fundamentação e precisão conforme tratamentos científicos
adequados e justificados.
Gonzáles (2003) afirma que a comparação de dados de mercado é o método
mais empregado em avaliação de imóveis. Este método fundamenta-se na coleta,
análise e modelagem de dados do mercado imobiliário.
Observando-se a NBR 14653-2, 2004, quanto a graduação dos níveis de
precisão e fundamentação verifica-se que está elencado o método comparativo de
dados de mercado quando explicitados e testados por tratamento científico de
inferência estatística.
Segundo NBR 14653 / 2004, com base em uma amostra extraída do
mercado, os parâmetros populacionais são estimados por inferência estatística
sendo que no modelo linear a variável dependente é expressa por uma combinação
linear das variáveis independentes. Na modelagem, devem ser expostas as
hipóteses relativas ao comportamento das variáveis dependentes e independentes,
embasado no conhecimento que o avaliador tem a respeito do mercado, quando
serão formuladas as hipóteses nula e alternativa para cada parâmetro e adotando a
técnica da análise da regressão linear.
Conforme orientação da mesma norma ressalta-se a necessidade, quando se
usam modelos de regressão, de observarem os seus pressupostos básicos,
principalmente no que concerne à sua especificação, normalidade,
homocedasticidade, não multicolinearidade, não auto correlação, independência e
inexistência de pontos atípicos, com o objetivo de obter avaliações não
tendenciosas, eficientes e consistentes.
A mesma norma ainda afirma a obrigatoriedade dos testes de significância, do
poder de explicação da amostra, o campo de arbítrio, a limitação do uso de códigos
alocados e a distinção de diferentes agrupamentos e, finalmente, apresentar no
modelo a variável dependente de forma não transformada.
Segundo Moreira, (1998), a depreciação é um termo geral e amplo que
compõe todas as influências que atacam os bens materiais ao longo do tempo,
ocasionando perda de valor ou diminuição do preço.
As depreciações podem ser classificadas em função de duas causas, como
sendo de ordem física ou de ordem funcional. (I Congresso Brasileiro de Engenharia
de Avaliações-1978).
Moreira (1998), informa que as depreciações de ordem física são causadas
por acidentes, sinistros, decrepitude física, deterioração física, desgaste e danos por
velhice.
A idade de um bem é o tempo decorrido desde que ele foi posto em serviço
até a data da observação. Moreira (1998).
Define a (NBR-02:136. 01.001-2004), que a vida útil é o período de tempo no
qual o produto pode ser utilizado sob condições satisfatórias de segurança, saúde e
higiene.
20
A mesma norma define a vida útil do projeto, o período de tempo em que o
componente, elemento, instalação ou sistema construtivo atende a critérios previstos
nos níveis de desempenho constantes no contexto desta norma.
A vida residual trata do período de tempo ocorrido após a vida útil de projeto,
onde as partes constituintes da construção apresentam decréscimo continuado de
desempenho, de função, de uso, e de envelhecimento ou combinação dos fatores
descritos combinados, mas mantidas as condições satisfatórias de segurança, saúde
e higiene (NBR-02:136.01.001-2004).
A mesma norma define como vida total o período de tempo que compreende
a vida útil de projeto, a vida útil residual e uma sobrevida na qual passa a existir a
possibilidade de que os níveis de segurança comecem a ser perigosamente
afetados. No gráfico de desempenho ao longo do tempo, representado na figura 1
segundo a NBR-02:136.01.001-2004, está representado o desempenho ao longo do
tempo de um elemento, instalação ou sistema construtivo, ao longo da vida útil de
projeto, vida residual, sobrevida e vida total.
Figura 01- desempenho ao longo do tempo
Relata Moreira (1994), que a literatura sobre métodos de cálculo da
depreciação é vasta e ilustra os métodos independentes de juros, ou seja, bem
como novo, da avaliação direta, da importância global arbitrária, da depreciação
como porcentagem da renda bruta, da soma dos dígitos, da linha direta, de George
Kucntzle, de Ross, da Idade-vida útil, método Heidecke e combinado de RossHeidecke. Quanto aos métodos baseados em juros, tem-se o método do fundo de
amortização e o da depreciação do valor anual.
Segundo o mesmo autor, Ross desenvolveu um método combinado dos
métodos da linha reta e da parábola de Kucntzle, que dependem exclusivamente da
idade do bem, enquanto Heidecke desenvolveu um critério simples para o calculo da
depreciação acumulada a ser aplicada ao custo de reposição como nova, através
somente do estado em que se apresente a edificação examinada, conforme indicado
na planilha 01.
21
Planilha 01 - Critério para o cálculo da depreciação acumulada segundo Heidecke
Depreciação (%)
Estado da Construção
a)
b)
c)
d)
e)
f)
g)
h)
i)
Novo
Entre Novo e Regular
Regular
Entre Regular e Reparos Simples
Reparos Simples
Entre Reparos Simples e Importantes
Reparos Importantes
Entre Reparos Importantes e Sem valor
Sem valor
0,00
0,32
2,52
8,09
18,10
33,20
52,60
75,20
100,00
Salienta o mesmo autor que a tabela do método de Heidecke, considera única
e exclusivamente o estado do imóvel, deixando de lado fatores importantes como a
vida útil e a idade. Por isso surgiu o método combinado de Ross-Heidecke para o
cálculo da depreciação física, não a depreciação acumulada, através de um fator K,
tirado da tabela de Ross-Heideche, planilha 02 , onde a primeira coluna representa a
idade em percentual da vida útil provável e, na primeira linha, o estado de
conservação do imóvel, conforme apresentado na mesma planilha 02.
Informa o autor que, obtido o fator K da tabela de Ross-Heidecke, o
percentual da depreciação física a aplicar é a formula de depreciação d=1-K/100.
Planilha 02 - Tabela de Ross-Heidecke, Depreciação Física – Fator “K”
Idade em %
da vida
2
4
6
8
10
12
14
16
18
20
22
24
26
28
30
32
34
36
38
40
42
44
46
48
50
52
54
56
58
60
a
1,02
2,08
3,18
4,32
5,50
6,72
7,98
9,28
10,6
12,0
13,4
14,9
16,4
17,9
19,5
21,1
22,8
24,5
26,2
28,8
29,9
31,7
33,6
35,5
37,5
39,5
41,6
43,7
45,8
48,8
b
1,05
2,11
3,21
4,35
5,53
6,75
8,01
9,31
10,6
12,0
13,4
14,9
16,4
17,9
19,5
21,1
22,8
24,5
26,2
28,8
29.8
31,7
33,6
35,5
37,5
39,5
41,6
43,7
45,8
48,8
c
3,51
4,55
5,62
6,73
7,88
9,07
10,3
11,6
12,9
14,2
15,6
17,0
18,5
20,0
21,5
23,1
24,7
26,4
28,1
29,9
31,6
33,4
35,2
37,1
39,1
41,9
43,0
45,1
47,2
49,3
Estado de conservação
d
e
9,03
18,9
10,0
19,8
11,0
20,7
12,1
21,6
13,7
22,6
14,3
23,6
15,4
24,6
16,6
25,7
17,8
26,8
19,1
27,9
20,4
29,1
21,8
30,3
23,1
31,5
24,6
32,8
26,0
34,1
27,5
35,4
29,0
36,8
30,5
38,1
32,2
39,6
33,8
41,0
35,5
42,5
37,2
44,0
38,9
45,6
40,7
47,2
42,6
48,8
44,0
50,5
46,3
52,1
48,2
53,9
50,2
55,6
52,2
57,4
f
33,9
34,6
35,3
36,9
36,9
37,7
38,5
39,4
40,3
42,2
42,2
43,1
44,1
45,2
46,2
47,3
48,4
49,5
50,7
51,9
53,1
54,4
55,6
56,9
58,2
59,6
61,0
62,4
63,8
65,3
g
53,1
53,6
54,1
54,6
55,2
55,8
56,4
57,0
57,6
58,3
59,0
59,6
60,4
61,1
61,8
62,6
63,4
64,2
65,0
65,9
66,7
67,6
68,5
69,4
70,4
71,3
72,3
63,3
74,3
75,3
h
75,4
75,7
76,0
76,3
76,6
76,9
77,2
77,5
77,8
78,2
78,5
78,9
79,3
79,6
80,0
80,4
80,8
81,3
81,7
82,1
82,6
83,1
83,6
84,0
84,5
85,0
85,5
86,0
86,0
87,1
22
62
64
66
68
70
72
74
76
78
80
82
84
86
88
90
92
94
98
100
50,2
52,5
54,8
57,1
59,5
62,2
64,4
66,9
69,4
72,0
74,6
77,3
80,0
82,7
85,5
88,3
91,2
97,0
100,0
50,2
52,5
54,8
57,1
59,5
61,9
64,4
66,9
69,4
72,0
74,6
77,3
80,0
82,7
85,5
83,3
91,2
97,0
100,0
51,5
53,7
55,9
58,2
60,5
62,9
65,3
67,7
72,2
72,7
75,3
77,8
80,5
85,2
85,9
88,6
91,4
97,1
100,0
a – Novo
b – Entre novo e regular
c – Regular
d – Entre regular e reparos simples
54,2
56,3
58,4
60,6
62,8
65,0
67,3
69,6
71,9
74,3
76,7
79,1
81,6
84,1
86,7
89,3
91,9
97,3
100,0
59,2
61,1
69,0
64,9
66,8
68,8
70,8
72,8
74,9
77,1
79,2
81,4
83,6
85,8
88,1
90,4
92,8
97,6
100,0
66,7
61,3
69,8
71,4
72,9
74,6
76,2
77,9
89,6
81,3
83,0
84,8
86,3
88,5
90,3
92,2
94,1
98,0
100,0
75,4
77,5
78,6
79,7
80,8
81,9
83,1
84,3
85,5
86,7
88,0
89,2
90,5
91,8
93,1
94,5
95,8
98,0
100,0
87,7
88,2
88,8
89,4
90,9
90,6
91,2
91,8
92,4
93,1
93,7
94,4
95,0
95,7
96,4
97,1
97,6
99,8
100,0
e – Reparos simples
f – Entre reparos simples e importantes
g – Reparos importantes
h – Entre reparos importantes e sem valor
Não foi objeto deste trabalho a discussão das definições e testes estatísticos
de suma importância para a obtenção dos resultados obtidos.
2.2.1- ENGENHARIA DE CUSTOS
Custo é um gasto relativo a um bem ou serviço. Difere da despesa, a qual
pode ser definida como um bem ou serviço consumidos direta ou indiretamente para
obtenção de receitas, e é normalmente relacionada à administração, às vendas ou
aos financiamentos. Esse conceito é mais aplicado à produção, pois na construção
civil serviria para caracterizar os custos e as despesas relativas à construção
propriamente dita. (MARTINS, 1996).
Na construção civil os custos são estimados no orçamento, documento básico
de controle de custos, realizado nas primeiras fases do empreendimento.
Tradicionalmente os orçamentos dividem os custos em diretos e indiretos,
considerando como diretos todos os custos facilmente rastreáveis ao objeto de
custo, ou seja, materiais, equipamentos, mão-de-obra e encargos sociais, e como
custos indiretos, aqueles dificilmente atribuídos ao objeto de custeio referente a
custos da administração, impostos e outros. Os custos diretos são estimados por
composições de custos relativos às atividades de transformação da obra, através de
coeficientes de consumo para cada insumo da atividade orçada, enquanto que os
custos indiretos geralmente são estimados através de uma taxa percentual sobre o
custo direto da obra. (III Simpósio Brasileiro de Gestão e Economia da Construção,
2003)
Segundo (TCPO – 12, 2003), composições são serviços de obras que
necessitam de insumos para se efetivarem, podendo ser apresentadas por unidade
de serviços; insumos representam os materiais, mão-de-obra e equipamentos que
fazem parte da composição de serviços; consumo é o índice de consumo
apresentado para cada insumo que está inserido na composição; verba é o valor
estimado de itens ainda não definidos em projeto ou que não se enquadraram em
nenhuma das classificações anteriores, e empreitada refere-se à contratação de um
23
serviço, considerando-se a mão-de-obra de execução e instalação de uma parte da
obra ou da obra como um todo, inclusive ficando por conta do contratado os
equipamentos e ferramentas envolvidas.
BDI - Benefício de Despesas Indiretas, é a parcela do custo do serviço
independente, do que se denomina custo direto, ou seja, o que efetivamente fica
incorporado ao produto. Desta maneira o BDI é afetado, entre outros, pela
localização, tipo de administração local exigida, impostos federais, exceto leis sociais
sobre a mão-de-obra, aplicada no custo direto, e ainda deve constar desta parcela o
resultado ou lucro esperado pelo construtor.
Segundo (TCPO – 09, 1992), sobre o custo de mão-de-obra operacional
diretamente envolvida na execução de serviços incide uma taxa de leis sociais e
riscos do trabalho, basicamente de uma soma de obrigações legais e riscos
inerentes ao contrato de trabalho. Atualmente esta taxa equivale a um acréscimo de
126,68 % do custo direto da mão-de-obra.
Os custos unitários de materiais e mão-de-obra, composição de custos
unitários, índices, encargos sociais, locação de equipamentos para indústria da
construção civil e outros, estão disponíveis em diversos meios de comunicação
impressa. (Revista Construção e Mercado, Ed. Pini, 02/2005)
Segundo Hirschfield (1996), existe desperdício em todos os setores da
construção civil. Pessoas categorizadas afirmam que o desperdício atinge 33%, o
que representa 9% do Produto Interno Bruto nacional, sendo os principais fatores a
perda de material de retrabalho por falta de qualificação de pessoal, alta rotatividade
de mão-de-obra e falta de projeto específico.
De acordo com (TCPO-09, 1992), pesquisa realizada por professores e
universitários aponta para 20% de desperdício no Brasil.
3 - MATERIAIS E MÉTODOS
A essência desse trabalho versa sobre a inclusão da variável quantitativa
“patologia” na avaliação de imóveis pelo método comparativo de mercado,
utilizando-se a inferência estatística, por regressão linear.
A variável “patologia” representa o quanto monetário, em moeda corrente, no
Brasil, que se deve dispor para manter a edificação em estado de novo,
independente da idade da construção e do acabamento.
A metodologia a ser empregada para a determinação da variável “patologia”
pode ser obtida a partir de estudos sobre imóveis assemelhados, ou seja, que
tenham características semelhantes quanto à vocação, tipo construtivo, área
construída, dimensões do lote, padrão de acabamento, entre outras.
Pode-se, resumidamente, conceber-se para a avaliação de um imóvel préestabelecido e seus elementos amostrais assemelhados, para a determinação da
variável “patologia”, a vistoria técnica, o estudo das anomalias, a solução para
recuperação do imóvel e a quantificação dos custos relativos para a recuperação.
A vistoria técnica de todos os elementos envolvidos na avaliação deve
apresentar, no seu conteúdo, informações relativas aos seus dados cadastrais legais
(endereço, área do terreno, área construída, discriminação dos ambientes, habite-se,
entre outras), elementos de pesquisa imobiliária (valor do imóvel, informante,
situação no mercado, fatores valorizantes e desvalorizantes, vocação, padrão
construtivo, entre outros), infra-estrutura urbana adjacente (rede de água potável,
rede de esgoto, energia elétrica, coleta de lixo seletiva ou não, telefone, iluminação
24
pública, transporte coletivo, entre outras), equipamentos comunitários adjacentes
(supermercado, rede bancária, escola, creche, saúde pública, áreas de lazer, pólo
comercial, entre outras) e a vistoria nos elementos amostrais propriamente ditos,
inclusive no avaliando, onde verificam-se as características físicas e funcionais,
reais, dos elementos amostrais pesquisados, traduzidos pelas particularidades do
terreno (dimensões, topografia, tipo de solo e outras), da construção (tipo de
fundação, estrutura, alvenaria, revestimentos, esquadrias, cobertura, instalações
hidro-sanitárias, instalações elétricas e telefônicas, pintura, vidros, entre outras) e
das condições ligadas ao meio ambiente (conforto termo-acústico e quantidade de
área verde).
Os dados obtidos na vistoria técnica podem ser agrupados em planilhas,
ordenadas por assunto, para cada elemento amostral, inclusive o avaliando,
facilitando a interpretação dos parâmetros obtidos.
Concomitantemente com a vistoria técnica do imóvel estudado, verificam-se
as anomalias em cada parte da edificação, que devem ser relacionadas com o
elemento construtivo inerente da edificação, ou seja, fundação, impermeabilização,
alvenaria, entre outros; lembrando que as causas e origens das anomalias, nesta
fase, tratam-se de um estudo preliminar.
As anomalias devem ser descritas, fotografadas e posicionadas
criteriosamente na parte onde está presente na edificação.
Torna-se imperativo a execução de um croqui, na ausência de projeto fiel as
condições reais da edificação, para a localização das anomalias e dos dados
geométricos obtidos, facilitando, assim, melhor intelecção das informações
coletadas.
As vistorias técnicas relacionadas com as anomalias encontradas na
edificação pesquisadas, elemento amostral e avaliando, podem ser expressas,
didaticamente, em forma de planilhas, onde são apresentadas, como sugestão, no
capítulo do estudo de caso, bem como, o croqui da edificação, em escala 1:100,
identificando a planta, corte A-A, corte B-B, implantação e posição das anomalias.
Na identificação das anomalias, suas causas e origens, podem não ser
utilizados os testes destrutivos de materiais e sim inspeção visual conforme
preconiza a norma brasileira de desempenho de edifícios habitacionais de até cinco
pavimentos (parte 1: Requisitos gerais, NBR.02:136.01.001, 2004).
Os testes destrutivos podem e devem ser utilizados para melhor elucidação
de anomalias que envolvam estudo específico, ou seja, agravos com relação ao
revestimento da fachada de um edifício vertical, incertezas quanto a resistência do
concreto de uma peça estrutural, entre outras. O que não é escopo deste trabalho.
A trena, a máquina fotográfica digital, o nível de mão, o prumo, a régua de
pedreiro, o prumo de corda, o martelo de borracha e materiais de escritório podem
ser utilizados como equipamentos e ferramentas nas vistorias técnicas.
Na posse das vistorias técnicas e do croqui obtidos dos elementos amostrais
e do avaliando, pode-se, definir as possíveis causas e origens das anomalias,
baseadas na literatura técnica específica e corroboradas pela experiência no
assunto do profissional interveniente.
Pretende-se que a quantificação dos custos dos reparos das anomalias
atenda a alguns requisitos fundamentais, ou seja, manter as características
arquitetônicas originais do imóvel, obtenção do melhor custo-benefício do reparo,
privar pela segurança dos envolvidos nos trabalhos e terceiros e evitar impactos
negativos ao meio ambiente.
25
Na quantificação dos custos para a recuperação de cada anomalia, pode-se
utilizar a tabela de composições de preços para orçamento (Editora PINI, 2003), com
preços de materiais e mão-de-obra a serem apurados no mercado local. Na
ausência de parâmetros para a composição de orçamento de algum serviço de
reparo, adota-se uma verba para traduzir o custo em questão, o que representa uma
exceção à regra e deve ser evitado.
Deve-se adotar nos orçamentos as taxas de leis sociais, atualmente no
patamar de 126,68% (Editora PINI, 2003); a taxa de benefício de despesas indiretas
(BDI), no caso 20% (usual) sobre o preço de materiais e mão-de-obra, e o custo das
sobras de materiais após o término dos reparos, com base na quantidade total
recebida e utilizada da embalagem original.
A soma dos orçamentos de cada anomalia reparada, representada por moeda
corrente do Brasil, origina a variável quantitativa “patologia”.
A definição das causas e origens prováveis das anomalias, bem como a
quantificação dos custos dos reparos, podem ser organizadas em forma de
planilhas; outrossim, podem ser compiladas conforme expostas no capítulo “Estudo
de Caso”.
Os materiais adotados para a definição das anomalias e obtenção de seus
custos, baseiam-se nos equipamentos usuais de escritório (telefone,
microcomputador e periféricos, fax-modem, Internet, entre outros).
Quando da utilização do método comparativo de dados de mercado pelo
tratamento científico de inferência estatística por regressão linear, conforme ABNT
(NBR-14653-2,2004), visa-se à otimização do grau de precisão e de fundamentação
da avaliação, onde através de uma fórmula, editada na mesma, N = 4(k+1), sendo
“N” o número de elementos a serem pesquisados e “k” o número de variáveis
independentes do modelo, obtendo-se, a princípio, o grau de fundamentação II.
Pode-se, adotar diversas variáveis independentes, que são as oriundas das
vistorias técnicas, tais como a área do terreno, a área construída, a distância do pólo
comercial, o padrão de acabamento da edificação, o índice fiscal, entre outras, que,
em conjunto com a variável “patologia” venham a compor a modelagem inferencial
avaliatória. Outrossim, a variável dependente pode ser expressa pelo valor unitário,
ou seja, o valor do imóvel dividido pela área construída real da edificação expressa
em R$/m2.
O valor do imóvel apresenta-se através de pesquisa a imobiliárias locais ou a
corretores credenciados junto ao Creci, onde se entende que estes têm pleno
conhecimento do mercado imobiliário local.
Utilizando-se dos dados coletados e calculado (“patologia”), pode-se, através
de programa computacional específico para avaliação de imóveis, obter-se a
estimativa da valoração do imóvel avaliando.
Neste trabalho optou-se por apresentar um parâmetro do método avaliatório
estudado, ou seja, permitiu-se a substituição da variável “patologia” pela variável
“depreciação” fornecida pelo método de Ross-Heidecke, estimando-se a vida útil do
imóvel em 50 anos e atribuindo-se a prerrogativas inerentes a este método, mas
mantendo-se as mesmas variáveis independestes e dependente utilizadas no
primeiro método.
As definições teóricas da modelagem inferencial, os testes estatísticos
utilizados,os conceitos sobre o mercado imobiliário e os critérios analíticos sobre a
depreciação de imóveis, não são parte do escopo deste trabalho.
26
4- ESTUDO DE CASO
O estudo de caso contempla a cidade de Bauru, situada no Estado de São
Paulo, no Brasil, com área territorial de 673 km², latitude -22,31472 graus, longitude 49,06056 graus, com população estimada em 350.492 habitantes no ano de 2005
(IBGE,2005), distante 343 km da capital do estado e tendo como rotas as rodovias
SP-300, SP-209 e SP-280.
A cidade apresenta-se como uma das mais importantes da região noroeste do
interior paulista, impulsionada pelas novas tecnologias, onde o comércio e as
atividades estudantis apresentam-se em destaque a partir do ano 2000, segundo os
estudiosos do assunto.
Por se tratar de estudo de caso real, houve-se por bem manter em sigilo os
nomes dos proprietários dos imóveis, permutaram-se os endereços e omitiram-se as
imobiliárias contatadas na pesquisa dos elementos amostrais e do avaliando.
A pesquisa foi realizada nos meses de janeiro e fevereiro do ano de 2006,
sendo investigados 24 imóveis, elementos amostrais e um avaliando, procurando
atingir imóveis assemelhados na faixa de preço de mercado entre R$ 45.000,00 a
R$ 115.000,00, onde se acredita que atenda a classe média local.
Consideram-se, nas vistorias dos imóveis, tabelas descritivas das
características construtivas, legais, anomalias exógenas e endógenas dos elementos
amostrais, situação no contexto urbano , entre outros, que fazem parte do contexto
do trabalho original.
Verificando-se as anomalias, pode-se, determinar suas causas e origens
prováveis propondo-se as alternativas para a recuperação.
Neste estudo de caso, foram observados para o imóvel avaliando, as
anomalias que estão referenciadas por um código que está registrado na planta
geral do avaliando (figura 02) e nas planilhas técnicas de vistoria. Este código
permite facilitar o estudo e está expressa em números que representam o item
principal, e as letras, a quantidade observada deste item.
Exemplificando-se, constata-se que a referência 2.1.A, significa que há uma
anomalia (A), no item fundações (2) na broca (2.1).
Pretende-se, desta forma, apresentar as anomalias mais importantes
encontradas no imóvel avaliando, com suas causas prováveis e alternativas de
reparo.
1-ANOMALIA
2.1
Descrição
Rachadura na parede do eixo 8, formando ângulo de 45º, sobre a porta
da sala.
Ref: anomalia 2.1.A
Causa provável
Recalque diferencial da fundação, com origem na congruência do eixo 8
com eixo I, devido a infiltração de águas pluviais no local e provável sub
dimensionamento da fundação.
Alternativa de reparo
Corrigir as infiltrações e realizar reforço de fundação com a aplicação de
estaca mega, apenas na interseção dos eixos 8 x 1.
27
2-ANOMALIA 2.2.5
Descrição
Fissuras na alvenaria das fachadas próximas aos caixilhos.
Ref: anomalia 2.2.5.A
Causa provável
Fissuras devido a não execução de vergas e contra-vergas na alvenaria.
Alternativa de reparos
Utilização de artifício de pintura, ou seja, tratamento da fissura com
mastique a base de poliuretano e calafetação com tela de pvc e massa acrílica.
Comercialmente esta solução é denominada “curativo de parede”.
3-ANOMALIA - 2.2.3
Descrição
Fissura horizontal no nível do respaldo da alvenaria do eixo 4.
Ref.: anomalia 2.2.3.A
Causa provável
Dilatação térmica da laje e sub-dimensionamento da cinta de amarração
do respaldo.
Alternativa de reparo
Induzir o caminhamento da fissura com sulco nivelado, através de
máquina tipo serra mármore, com posterior tratamento da junta com mastique a
base de poliuretano.
4-ANOMALIA-2.3.3
Descrição
Fenda vertical no muro divisório do eixo A com eixo 8.
Ref: anomalia 2.3.3.A
Causas prováveis
Ausência de amarração da alvenaria, dilatação térmica do conjunto e
funcionabilidade estrutural com características distintas do muro com relação a
parede existente.
Alternativa de reparo
Tratamento da junta com aplicação de mastique a base de poliuretano.
5-ANOMALIA - 2.8
Descrição.
Pintura da edificação desgastada.
Ref: 2.8.1.I-A, 2.8.1.II-A e 2.8.2.A.
Causas Prováveis
Efeito de intempéries, danos causados pela utilização do imóvel e prazo
vencido no desempenho da pintura.
Alternativa de reparo
Re-pintura geral.
6 - ANOMALIA - 2.9
Descrição
Corrosão nos caixilhos de ferro na face interior dos ambientes.
Código: 2.8.1.III-A, 2.9.A
28
Causas Prováveis
Infiltração de água por condensação, limpeza dos vidros com adição de
produtos químicos, pela ausência de massa de vidro do lado interno da edificação.
Alternativa de reparos
Remoção dos vidros, tratamento da corrosão, proteção do caixilho com
pintura e recolocação dos vidros com massa dupla.
7 - ANOMALIA 2.11.4.A
Descrição
Tubo de queda das águas pluviais do telhado, na posição de intersecção
do eixo 8 com o eixo I, descarregando na superfície da pavimentação externa
provocando infiltrações e alagamento na sala.
Causas prováveis
Deficiência no projeto de instalações hidráulicas pela não previsão de
captação e condução corretas de águas pluviais.
Alternativa de reparo
Execução de caixa coletora, com caixilho e grelha, e a condução de
água por condutor embutido no piso, conduzindo as águas pluviais e outras, para a
via pública.
Nas figuras 02, 03, 04, 05 e 06 são apresentada respectivamente, a
planta geral do avaliando, corte e implantação, foto da fenda vertical no muro
divisório (anomalia 2.3.3), foto da área de infiltração de águas pluviais (anomalia
2.11.4.A) e a foto da fenda ocasionada por recalque diferencial (2.11).
29
Figura 02 – Planta geral do Avaliando
30
Figura 03 – Corte e Implantação
As figuras 04, 05 e 06 referem-se às anomalias principais detectadas no
imóvel.
31
Figura 04 – Fenda vertical
Figura 05 – Área de infiltração de águas pluviais
Figura 06 – Trinca ocasionada por recalque diferencial.
32
Validando-se as melhores alternativas para as sete anomalias encontradas no
imóvel avaliando, os cálculos de materiais e mão-de-obra, com a inclusão de leis
sociais (126,68%) e do B.D.I.(20%),adotado. Foram utilizadas planilhas que se
apresentam auto explicativas com relação a quantidade de materiais empregados e
dos honorários de mão-de-obra despendida, sendo exibida neste trabalho, apenas o
resumo destas.
Basicamente adotou-se a tabela de composição de preços para orçamentos
(Editora Pini, 2003). Os preços dos materiais foram obtidos através de consulta no
mercado local afim e os da mão-de-obra os praticados pela Prefeitura do Município,
no período de janeiro a fevereiro do ano de 2006.
33
A planilha 03 apresenta o custo total das anomalias do imóvel avaliando, que por
sua vez quantifica a variável “patologia” para o mesmo imóvel, no valor de
R$11.271,18.
Planilha 03 - Custo Total da “Patologia” do Avaliando
Anomalia 01
R$ 316,80
Anomalia 02
R$ 53,73
Anomalia 03
R$ 102,34
Anomalia 04
R$ 12,79
Anomalia 05
R$ 8.292,49
Anomalia 06
R$ 1.078,29
Anomalia 07
R$ 597,02
Sobras de material
R$ 817,73
Total=
R$ 11.271,18
Obedecendo-se os métodos adotados na determinação da variável “patologia”
para o imóvel avaliando, obteve-se os valores desta mesma variável para os
elementos amostrais que podem ser constatados na planilha resumo da variável
“patologia” , planilha 04.
Planilha 04 – Valores da variável “Patologia”
Elemento
Endereço
Patologia (R$)
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
Rua Afonso Simonetti
Rua Antonio Alves
Rua Floriano Peixoto
Rua Antonio Molina
Rua Cel. Gustavo Maciel
Rua Vicente P. Savastano A
Rua Guaicurus
Rua Rio Grande do Norte
Rua Luiz Bonetti A
Rua Cyrenio Ferraz de Aguiar
Rua Claudio Sebastiao Ferreir
Rua Major Fonseca Osório
Rua Vicente P. Savastano B
Rua Guttemberg de Campos
Rua Luiz Bonetti B
Rua José Lucio
Rua São Gonçalo
Rua Agide Bozzini
Rua Luiz Svizero
Rua Caetano Sampieri
Rua Capitão João Antonio
Rua Xingu
Rua Paulino Raphael
Rua D´Annucio Camarosano
18.620,00
17.580,00
12.300,00
7.500,00
18.600,00
16.000,00
8.236,00
23.600,00
6.840,00
18.500,00
7.000,00
16.000,00
12.300,00
13.900,00
4.698,00
35.200,00
9.658,00
6.200,00
5.600,00
17.654,00
18.000,00
2.100,00
14.250,00
7.500,00
34
Utilizou-se do método comparativo direto de dados de mercado para a
estimativa do valor do imóvel avaliando, com tratamento científico da inferência
estatística por regressão linear.
Por tratar-se de uma metodologia complexa, teoricamente, e inexeqüível na
prática sem a utilização de programas computacionais, adotou-se um programa
específico para avaliação de imóveis urbanos, que se mostra plenamente satisfatório
às exigências das Normas Brasileiras de avaliações de imóveis pertinentes, e
permanece bem conceituado por profissionais da área de engenharia de avaliações
no Brasil.
Optou-se por denominar a modelagem que atribui a variável quantitativa
“patologia”, por “PATOLOGIA”, que apresenta as variáveis independentes Distancia
ao Pólo (Km), Índice Fiscal (adimensional), Área Construída (m²), Padrão de
Acabamento (adimensional) e Patologia (R$), sendo o Valor Unitário (R$/m²) a
variável dependente que representa o quociente entre o valor do imóvel pela sua
área construída.
A variável independente Distancia ao Pólo (Km) pode ser obtida através do
mapa de localização dos elementos representativos na figura 07. Foram efetivados 3
pólos comerciais importantes na cidade de Bauru, constatados na planilha 05 . As
distâncias foram mensuradas através das vias de acesso entre o elemento amostral
com relação ao pólo comercial mais próximo, com relativa imprecisão e medidas em
quilômetros.
Planilha 05 – Distâncias dos elementos ao pólo mais próximo
Elemento
Endereço
Complemento
Distância ao Pólo(Km)
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
Rua Afonso Simonetti
Rua Antonio Alves
Rua Floriano Peixoto
Rua Antonio Molina
Rua Cel. Gustavo Maciel
Rua Vicente P. Savastano A
Rua Guaicurus
Rua Rio Grande do Norte
Rua Luiz Bonetti A
Rua Cyrenio Ferraz de Aguiar
Rua Claudio Sebastiao Ferreir
Rua Major Fonseca Osório
Rua Vicente P. Savastano B
Rua Guttemberg de Campos
Rua Luiz Bonetti B
Rua José Lucio
Rua São Gonçalo
Rua Agide Bozzini
Rua Luiz Svizero
Rua Caetano Sampieri
Rua Capitão João Antonio
Rua Xingu
Rua Paulino Raphael
Rua D´Annucio Camarosano
Bela Vista
Centro
Vila Ascenção
Jardim Marambá
Centro
Jardim Alvorada
Jardim Cardia
Jardim Cardia
Jardim Pagani
Presidente Geisel
Jd. Colonial
Parque Vista Alegre
Jardim Alvorada
Jardim Marambá
Jardim Pagani
Vila Regis
Vila Perroca
Parque Santa Cecília
Parque Araruna
Cidade Universitária
Alto Higienópolis
Alto Higienópolis
Jardim América
Jardim Paraíso
1,37
0,60
2,80
1,73
0,20
2,32
1,00
1,01
3,83
1,93
1,67
1,98
2,32
1,73
3,90
0,96
1,04
2,53
3,07
1,20
1,77
1,80
1,84
3,06
35
Figura 07 – Localização dos elementos na cidade de Bauru-SP
A variável independente Índice Fiscal foi obtida diretamente da Prefeitura do
Município de Bauru, onde se utilizou o coeficiente Índice Fiscal, determinado na
planilha 06.
Planilha 06 - Índice Fiscal
Elemento
índice fiscal (R$/m²) Coeficiente do índice Fiscal
1
70
2
250
0,93
3
80
0,30
4
95
0,35
5
140
0,52
6
35
0,13
7
85
0,31
8
70
0,26
9
50
0,19
10
50
0,19
0,26
36
11
60
0,22
12
70
0,26
13
35
0,13
14
95
0,35
15
50
0,19
16
90
0,33
17
180
0,67
18
35
0,13
19
50
0,19
20
270
1,00
21
135
0,50
22
165
0,61
23
80
0,30
24
AV
25
150
0,09
0,56
Para a variável independente Padrão de acabamento, utilizou-se o
Resumo de padrões de acabamentos Sinapi, representados na planilha 07, onde
constata-se a relação dos acabamentos com o padrão do imóvel. A cor acinzentada
representa as características do imóvel avaliando. Sendo esta variável classificada
como dicotômica, adotou-se o valor “zero” para os imóveis de padrão baixo ou
mínimo e o valor “um” para os padrões normal e alto.
Planilha 07 – Padrão de acabamento como variável dicotômica
Elemento
Padrão acabamento
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
0
0
0
0
0
1
0
0
1
0
1
0
0
0
1
0
0
0
0
0
1
0
0
1
37
A planilha ”PATOLOGIA” representada na planilha 08, elenca todas as
informações necessárias para a determinação da estimação do valor do imóvel
avaliando.
Para ás variáveis presentes no modelo, pode-se prever o crescimento ou não
da função transformada com relação às leis de mercado, ou seja, para o valor
unitário (R$/m²) admite-se crescimento negativo, pois, quanto maior o valor do
imóvel menor o valor unitário. Para “PATOLOGIA”, imagina-se o crescimento
negativo, quanto maior os custos dos reparos menor o valor do imóvel; no caso da
distancia ao Pólo, acredita-se que tenha crescimento negativo, quanto maior a
distancia menor o valor; o Padrão de Acabamento deve apresentar crescimento
positivo, quanto melhor o padrão mais agrega valor ao patrimônio. Para a área
construída admite-se crescimento positivo, quanto maior a área construída, maior
será o valor do imóvel: e, finalmente, o Índice Fiscal que pressupõe-se que tenha
crescimento positivo, quanto maior mais valorizada será a edificação.
Planilha 08: Tabela Geral da modelagem inferencial – “PATOLOGIA”
Area
Distância Indice Patologia
Construida ao
Fiscal (R$)
(m²)
Pólo(Km)
Item Endereço
Complemento
1
Rua Afonso Simonetti
Bela Vista
116,81
2
Rua Antonio Alves
Centro
133,28
3
Rua Floriano Peixoto
Vila Ascenção
139,32
4
Rua Antonio Molina
Jd Marambá
162,55
5
Rua Cel. Gustavo Maciel
Centro
220,30
1,37
Valor
Padrão
Unitario
acabam.
(R$/m²)
0,26
18.620,00
0
479,41
0,60
0,93
17.580,00
0
337,64
2,80
0,30
12.300,00
0
394,77
1,73
0,35
7.500,00
0
430,64
0,20
0,52
18.600,00
0
295,05
403,23
6
Rua Vicente P. Savastano A Jd Alvorada
186,00
2,32
0,13
16.000,00
1
7
Rua Guaicurus
Jd Cardia
87,45
1,00
0,31
8.236,00
0
686,11
8
Rua Rio Grande do Norte
Jd Cardia
196,93
1,01
0,26
23.600,00
0
294,52
9
180,00
3,83
0,19
6.840,00
1
483,33
154,90
1,93
0,19
18.500,00
0
420,00
11
Rua Luiz Bonetti A
Jd Pagani
Rua Cyrenio Ferraz de
Pres Geisel
Aguiar
Rua
Claudio
Sebastiao
Ferreira
Jd. Colonial
180,68
1,67
0,22
7.000,00
1
525,79
12
Rua Major Fonseca Osório
192,00
1,98
0,26
16.000,00
0
286,46
10
Pq Vista Alegre
13
Rua Vicente P. Savastano B Jd Alvorada
101,52
2,32
0,13
12.300,00
0
640,27
14
Rua Guttemberg de Campos Jd Marambá
118,83
1,73
0,35
13.900,00
0
462,85
15
Rua Luiz Bonetti B
Jd Pagani
213,30
3,90
0,19
4.698,00
1
421,94
16
Rua José Lucio
Vila Regis
106,28
0,96
0,33
35.200,00
0
329,32
17
Rua São Gonçalo
Vila Perroca
106,00
1,04
0,67
9.658,00
0
754,72
18
Rua Agide Bozzini
Pq Sta Cecília
144,00
2,53
0,13
6.200,00
0
340,00
19
Rua Luiz Svizero
75,34
3,07
0,19
5.600,00
0
464,56
20
Rua Caetano Sampieri
Pq Araruna
Cidade
Universitária
158,76
1,20
1,00
17.654,00
0
661,38
21
Rua Capitão João Antonio
Alto Higienópolis 142,03
1,77
0,50
18.000,00
1
774,48
22
Rua Xingu
Alto Higienópolis 206,85
1,80
0,61
2.100,00
0
338,41
23
Rua Paulino Raphael
Jardim América
231,53
1,84
0,30
14.250,00
0
388,72
24
Rua D´Annucio Camarosano Jardim Paraíso
204,72
3,06
0,09
7.500,00
1
537,32
A partir dos dados apresentados na planilha 08 operou-se o programa
computacional e obteve-se os resultados apresentados na planilha 09
Planilha 09 - Resultado – “PATOLOGIA”
Modelo:
“PATOLOGIA”
Data de Referência:
02/2006
Informações Complementares:
Número de variáveis: 6
Número de variáveis consideradas: 6
Número de dados: 24
Número de dados considerados: 22
Resultados Estatísticos:
Coeficiente de Correlação:
0,9200298 / 0,9198947
Coeficiente Determinação: 0,8464549
Fisher-Snedecor: 17,64
Significância modelo:
0,01
Normalidade dos resíduos:
72% dos residuos situados entre -1 e + 1 s
95% dos resíduos situados entre -1,64 e + 1,64 s
100% dos resíduos situados entre -1,96 e + 1,96 s
Outliers do Modelo: 0
Variáveis
Equação
t-ObservadoSig.
AREA CONSTR. (m²)
x²
-7,59
DIST. POLO (Km) x
-1,98
6,49
INDIE FISC. x²
3,75
0,17
DEPR. PATOLOGIA (R$) x²
-3,59
PAD. ACAB. x
5,92
0,01
0,01
0,25
Equação de Regressão:
ln (VALOR UNIT. (R$/m²)) = +6,661087492 -1,905409268E-005 * AREA
CONSTR. (m²)² -0,08877054541 * DIST. POLO (Km) +0,5597617928 * INDICE
FISC.² -4,613288408E-010 * DEPR. PATOLOGIA (R$)² +0,5010402814 * PAD.
ACAB.
Correlações entre variáveis
Isoladas
AREA CONSTR. (m²)
DIST. POLO (Km) 0,13 0,44
INDICE FISC.
0,01 0,63
DEPR. PATOLOGIA (R$) -0,14 0,63
PAD. ACAB. 0,42 0,84
VALOR UNIT. (R$/m²)
-0,49 0,88
DIST. POLO (Km)
INDICE FISC.
-0,42 0,05
Influência
39
DEPR. PATOLOGIA (R$) -0,48 0,61
PAD. ACAB. 0,52 0,59
VALOR UNIT. (R$/m²)
0,03 0,44
INDICE FISC.
DEPR. PATOLOGIA (R$) 0,06
PAD. ACAB. -0,24 0,59
VALOR UNIT. (R$/m²)
0,32
0,36
0,68
DEPR. PATOLOGIA (R$)
PAD. ACAB. -0,23 0,58
VALOR UNIT. (R$/m²)
-0,31 0,67
PAD. ACAB.
VALOR UNIT. (R$/m²)
0,25
0,83
No término do método elaborado pelo programa computacional, obteve-se o
valor da variável dependente Custo Unitário (R$/m²), com a participação de três
transformações (x, x², ln(x)), gerando 52 equações.
Analisando os resultados obtidos na planilha 09, verifica-se a presença de
dois elementos espúrios, 2 e 23.
Todas as variáveis independentes foram importantes para o modelo, pois
obtiveram grau de significância abaixo de 10 pontos.
Verifica-se que o coeficiente de determinação 0,846, valida fortemente o
modelo, pois está dentro da faixa de mercado, ou seja, entre 0,65 e 0,95.
O coeficiente de correlação 0,920 / 0,919 apresenta-se com bons níveis de
correlação entre as variáveis do modelo.
Na figura 8,apresenta-se a função estimativa do modelo inferencial produzido
pelo programa computacional.
As previsões de crescimentos das funções estão confirmadas pela analise
dos gráficos representados nas figuras 09 a 13, percebe-se que as mesmas não
apresentam pontos de inflexão acentuados o que torna o modelo apto, neste
aspecto.
Figura 08 – função estimativa
40
Utilizando-se, ainda, do programa computacional adotado, extraiu-se os
valores da variável dependente Valor Unitário(R$), conforme registrados na tabela
Resumo De Valor Unitário – “– “PATOLOGIA”; Planilha 10.
Planilha 10 : Resumo de Valor Unitário – “PATOLOGIA”
Valor
Unitário
Mínimo
Médio
Máximo
Valor(R$/m²)
Amplitude(%)
404,92
430,59
457,90
5,96
----------6,34
Para a determinação do valor do imóvel avaliando, opera-se aritmeticamente
o produto entre a área construída e o valor unitário médio, sendo este utilizado pelo
critério do avaliador, conforme demonstrado na expressão denominada de calculo
do Valor do avaliando.
Calculo do Valor do Avaliando:
Valor do Avaliando = Área Construída x Valor Unitário
VA = Ac x VUNIT.
VA = 170,24m² x 430,59(R$/m²)
VA = R$ 73303,64
Logo, o valor final do Avaliando é de R$ 73.304,00.
A determinação do grau de fundamentação do modelo inferencial, conforme
preconiza a NB-14653-2, apresenta-se explicitada na tabela FundamentaçãoPrecisão, planilha 11, e planilha de enquadramento dos laudos segundo o grau de
fundamentação no caso de utilização de modelos de Regressão Linear, planilha 12.
Planilha 11 - Graus de fundamentação no caso de utilização de modelos de regressão linear
Grau
Descrição
Item
III
II
I
Completa quanto Completa quanto
Caracterização do imóvel a
todas
as às
variáveis Adoção de situação
1
variáveis
utilizadas
no paradigma
avaliando
analisadas
modelo
Características
Podem ser utilizadas
conferidas
por
Características
características
Coleta de dados de
conferidas
pelo profissional
2
mercado
fornecidas
por
autor do laudo
credenciado pelo
terceiros
autor do laudo
3
4
Quantidade mínima de
dados
de
mercado,
efetivamente utilizados
6 (k+1), onde k é
o
número
de
variáveis
independentes
4 (k+1), onde k é
o
número
de
variáveis
independentes
3 (k+1), onde k é o
número de variáveis
independentes
Identificação dos dados de
mercado
Apresentação de
informações
relativas a todos
os
dados
e
variáveis
analisados
na
modelagem, com
foto
Apresentação de
informações
relativas
aos
dados e variáveis
efetivamente
utilizados
no
modelo
Apresentação
de
informações relativas
aos dados e variáveis
efetivamente
utilizados no modelo
5
Extrapolação
Nível
de
significância
somatório do valor das
duas caudas) máximo
6
para
a
rejeição
da
hipótese nula de cada
regressor (teste bicaudal)
Nível
de
significância
máximo
admitido
nos
7
demais testes estatísticos
realizados
Nota: Observar 9.1 a 9.3 desta Norma.
Não admitida
Admitida
para
apenas
uma
variável,
desde
que:
a) as medidas
das
características do
imóvel avaliando
não
sejam
superiores
a
100% do limite
amostral superior,
nem inferiores à
metade do limite
amostral inferior
b)
o
valor
estimado
não
ultrapasse
10%
do valor calculado
no
limite
da
fronteira amostral,
para a referida
variável.
Admitida, desde que:
a) as medidas das
características
do
imóvel avaliando não
sejam superiores a
100%
do
limite
amostral
superior,
nem
inferiores
à
metade
do
limite
amostral inferior.
b) o valor estimado
não ultrapasse 10%
do valor calculado no
limite da fronteira
amostral, para as
referidas
variáveis,
simultaneamente
10%
20%
30%
1%
5%
10%
Planilha 12 - Enquadramento dos laudos segundo seu grau de fundamentação o caso de utilização de
modelos de regressão linear
Graus
Pontos Mínimos
Itens obrigatórios
correspondente
no
grau
III
18
3, 5, 6 e 7, com os
demais no mínimo no
grau II
II
11
I
7
3, 5, 6 e 7 no mínimo no
grau II
Todos, no mínimo
no grau I
Conforme verificado, conclui-se que se obteve o grau de fundamentação II e
grau de precisão III, conforme item 9.2.2 da NBR 14653-2.
De modo a se obter um parâmetro para a estimativa do valor do imóvel
avaliando, conforme representado no modelo anterior, optou-se pelo método de
Ross-Heidecke como um parâmetro, tendo-se a precaução de se manter as
mesmas variáveis dependentes e independentes, substituindo-se, apenas, a variável
“Patologia” pela variável “Depreciação”.
A determinação da idade aparente do imóvel e do nível de reparos
encontram-se na planilha 13.
42
Planilha 13 : Depreciação Ross-Heidecke
Elemento
1
Idade Aparente (anos)
34
Nível de Reparo % de vida
Depreciação (%)
F
68
71,4
89,2
2
42
G
84
3
36
F
72
74,6
4
10
D
20
19,1
5
34
G
68
79,7
6
8
G
16
57
7
18
F
36
49,5
8
38
G
76
84,3
9
10
D
20
19,1
10
28
G
56
63,3
11
10
D
20
19,1
12
26
F
52
59,6
13
12
F
24
43,1
14
32
F
64
61,3
15
8
C
16
11,6
16
46
G
92
94,5
17
26
D
52
44
18
20
E
40
41
19
8
D
16
16,6
20
22
F
44
54
21
12
D
24
21,8
22
28
G
56
63,3
23
14
F
28
45,2
24
6
F
12
37,7
A Depreciação obtida para cada elemento amostral, determinada pelo método
de Ross-Heidecke, tornou-se a variável independente “Depreciação”, com
características desvalorizantes referentes ao imóvel Avaliando.
O novo modelo, semelhante ao anterior, está representado na planilha da
modelagem ,” HEIDECKE”conforme planilha 14.
43
Planilha 14 – “ HEIDECKE”
Elemento
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
Endereço
Complemento
Rua Afonso Simonetti
Rua Antonio Alves
Rua Floriano Peixoto
Rua Antonio Molina
Rua Cel. Gustavo Maciel
Rua Vicente P. Savastano A
Rua Guaicurus
Rua Rio Grande do Norte
Rua Luiz Bonetti A
Rua Cyrenio Ferraz de Aguiar
Rua Claudio Sebastiao Ferreir
Rua Major Fonseca Osório
Rua Vicente P. Savastano B
Rua Guttemberg de Campos
Rua Luiz Bonetti B
Rua José Lucio
Rua São Gonçalo
Rua Agide Bozzini
Rua Luiz Svizero
Rua Caetano Sampieri
Rua Capitão João Antonio
Rua Xingu
Rua Paulino Raphael
Rua D´Annucio Camarosano
Bela Vista
Centro
Vila Ascenção
Jd Marambá
Centro
Jd Alvorada
Jd Cardia
Jd Cardia
Jd Pagani
Pres Geisel
Jd Colonial
Pq Vista Alegre
Jd Alvorada
Jd Marambá
Jd Pagani
Vila Regis
Vila Perroca
Pq Santa Cecília
Pq Araruna
Cidade Universitária
Alto Higienópolis
Alto Higienópolis
Jd América
Jd Paraíso
Area
Distância
Padrão Valor UniIndice
construida(m²
ao
Depreciação Acabatario
Fiscal
)
Pólo(Km)
mento (R$/m²)
116,81
133,28
139,32
162,55
220,3
186
87,45
196,93
180
154,9
180,68
192
101,52
118,83
213,3
106,28
106
144
75,34
158,76
142,03
206,85
231,53
204,72
1,37
0,6
2,8
1,73
0,2
2,32
1
1,01
3,83
1,93
1,67
1,98
2,32
1,73
3,9
0,96
1,04
2,53
3,07
1,2
1,77
1,8
1,84
3,06
0,26
0,93
0,3
0,35
0,52
0,13
0,31
0,26
0,19
0,19
0,22
0,26
0,13
0,35
0,19
0,33
0,67
0,13
0,19
1
0,5
0,61
0,3
0,09
71,4
89,2
74,6
19,1
79,7
57
49,5
84,3
19,1
63,3
19,1
59,6
43,1
61,3
11,6
94,5
44
41
16,6
54
21,8
63,3
45,2
37,7
0
0
0
0
0
1
0
0
1
0
1
0
0
0
1
0
0
0
0
0
1
0
0
1
479,41
337,64
394,77
430,64
295,05
403,23
686,11
294,52
483,33
420
525,79
286,46
640,27
462,85
421,94
329,32
754,72
340
464,56
661,38
774,48
338,41
388,72
537,32
A partir dos dados obtidos, operou-se o programa computacional SisRen –
1.71 Pelli Sistemas e obteve-se os resultados apresentados na planilha 15.
Planilha 15 – RESULTADOS- “HEIDECKE”
Modelo:
” HEIDECKE”
Data de Referência:
quinta-feira, 16 de fevereiro de 2006
Informações
Complementares:
·
Número de variáveis: 6
·
Número de variáveis consideradas: 6
·
Número de dados: 24
·
Número de dados considerados: 24
Resultados Estatísticos:
·
Coeficiente de Correlação:
0,8660928
0,8686272
·
Coeficiente Determinação:
0,750117
·
Fisher-Snedecor:
10,81
·
Significância modelo:
0,01
/
44
Normalidade dos resíduos:
·
75% dos residuos situados entre -1 e + 1 s
·
100% dos resíduos situados entre -1,64 e + 1,64 s
·
100% dos resíduos situados entre -1,96 e + 1,96 s
Outliers do Modelo: 0
Variáveis
Equação
t-Observado
Sig.
AREA CONST(m²)
x
-4,34
0,04
DIST.POLO(Km)
x²
-1,99
6,2
INDICE FISCAL
x²
2
6,12
DEPRECIAÇÃO
x²
-4,29
0,04
PAD. ACAB.
x
2,62
1,75
Equação de Regressão:
ln (VALOR UNIT.) = +6,889794172 -0,003695043837 * AREA CONST(m²) –
0,02302810177 * DIST.POLO(Km)² +0,2990298926 * INDICE FISCAL² 7,375263761E-005 * DEPRECIAÇÃO² +0,2780564274 * PAD. ACAB.
Correlações
entre
variáveis
Isoladas
Influência
·
AREA CONST(m²)
DIST.POLO(Km)
0,19
0,28
INDICE FISCAL
-0,06
0,32
DEPRECIAÇÃO
-0,05
0,43
PAD. ACAB.
0,37
0,58
VALOR UNIT.
-0,45
0,72
·
DIST.POLO(Km)
INDICE FISCAL
-0,43
0,08
DEPRECIAÇÃO
-0,55
0,52
PAD. ACAB.
0,56
0,48
VALOR UNIT.
0,04
0,42
·
INDICE FISCAL
DEPRECIAÇÃO
0,27
0,33
PAD. ACAB.
-0,26
0,24
VALOR UNIT.
0,15
0,43
·
DEPRECIAÇÃO
PAD. ACAB.
-0,5
0,19
VALOR UNIT.
-0,57
0,71
·
VALOR UNIT.
PAD. ACAB.
0,28
0,53
No término do método elaborado pelo programa computacional obteve-se o
valor da variável dependente Custo Unitário (R$/m²), com a participação de três
transformações (x, x², ln(x)), gerando 52 equações.
Analisando os resultados obtidos na planilha verifica-se que não houve
elementos espúrios.
45
Todas as variáveis independentes foram importantes para o modelo, pois
obtiveram grau de significância abaixo de 10 pontos.
Verifica-se que o coeficiente de determinação 0,750 valida o modelo, pois
está dentro da faixa de mercado, ou seja, entre 0,65 e 0,95.
O coeficiente de correlação 0,866/0,868, apresenta-se com níveis razoáveis
entre as variáveis do modelo.
As previsões de crescimentos das funções estão confirmadas pela analise
dos gráficos, percebe-se que as mesmas não apresentam pontos de inflexão
acentuadas o que torna o modelo apto, neste aspecto.
Utilizando-se, o programa computacional adotado, extraiu-se os valores da
variável dependente Valor Unitário(R$), conforme registrados na tabela Resumo De
Valor Unitário- ” HEIDECKE”, planilha 16.
Planilha 16 : Resumo de Valor Unitário-Heidecke
Valor(R$/m²)
Valor Unitário
Amplitude
Mínimo
409,05
7,01
Médio
439,90
-----------
Máximo
473,07
7,54
Obteve-se o valor para o avaliando de R$71.829,00, com grau de
fundamentação II e precisão III, utilizando-se da mesma marcha de cálculo do
modelo inferencial anterior..
5 - APRESENTAÇÃO E ANÁLISE DOS RESULTADOS
Conclui-se neste trabalho que a inclusão da variável quantitativa “patologia”
aplicado no método comparativo direto de dados de mercado, pelo tratamento
cientifico da inferência estatística, por regressão linear, mostrou-se significativo,
sendo que o modelo da qual participou apresentou superioridade no coeficiente de
correlação, no coeficiente de determinação, no coeficiente de determinação
ajustado, na distribuição de resíduos e no teste de Fisher- Snedecor, comparado
com a variável “Depreciação” aplicada no modelo que utilizou-se o método de RossHeidecke. Pode-se, verificar estes fatos analisando-se as planilhas 17 e 18.
46
Planilha 17 – Comparativa “PATOLOGIA” x ” HEIDECKE”
” HEIDECKE”
“PATOLOGIA”
Variáveis
Modelo Independentes
Área Construída
(m²)
Distância
ao
Pólo (Km)
Índice Fiscal
Patologia (R$)
Padrão
de
Acabamento
Área Construída
(m²)
Distância
ao
Pólo (Km)
Índice Fiscal
Depreciação
Padrão
de
Acabamento
Significância Crescimento da T
Qualificação das
Função
(%)
Variáveis
Função
Observado
ln(x)
0,01
Negativo
-7,59
x
6,48
Negativo
-1,98
x²
x²
0,17
0,24
Positivo
Negativo
3,75
-3,59
x
0,01
Positivo
5,92
x
0,04
Negativo
-4,34
x²
6,20
Negativo
-1,99
x²
x²
6,12
0,04
Positivo
Negativo
2,00
-4,29
x
1,75
Positivo
2,62
Quantitativa
Quantitativa
Quantitativa
Quantitativa
Dicotômica
Quantitativa
Quantitativa
Quantitativa
Quantitativa
Dicotômica
Planilha 18 – Comparativa “PATOLOGIA” x ” HEIDECKE”
(Validação)
Modelo
Coeficiente
Coeficiente de Coeficiente de
de
Determinação
Determinação
Correlação
Ajustado
Patologia 0,9200298
/ 0,8464549
0,7984721
0,9198947
0,8660928
/ 0,7501167
0,6807047
RossHeidecke
0,8686272
Distribuição de
Resíduos
72 - 95 - 100
Coeficiente
FisherSnedecor
17,64
75 - 100 - 100
10,81
de
O valor do imóvel avaliando obtido com a participação da variável “Patologia”
quantificou-se em R$73.303,64 e da “Depreciação” em R$74.888,57, que apresenta
a diferença de R$1.584,93, diferença esta insignificante na área de avaliação de
imóveis, mas representativa para o orçamento da grande maioria dos consumidores
brasileiros, principalmente nos períodos de recessão e baixa inflação no país.
Considera-se o método avaliatório que preconiza a variável “Patologia’, um
método detalhista, com características analíticas e fundamentadas por princípios
técnicos e logísticos na seara da engenharia civil, pode-se utilizar o método de RossHeidecke como um parâmetro.
Obtiveram-se, alguns resultados que, embora não sejam relevantes neste
estudo, merecem ser divulgados, dentre os quais a contabilidade das patologias de
construção constatadas na figura 09, onde as anomalias resultantes de projeto
obtiveram destaque.
ORIGENS DAS PATOLOGIAS
UTILIZAÇÃO
26%
EXECUÇÃO
20%
PROJETO
54%
Figura 09 – Origens das Patologias
47
Com relação ao desperdício de materiais verificado na figura 10,
representando 23% do valor total dos reparos, conclui-se que as embalagens com
quantidades mínimas vendidas no comércio varejista não atendem ao custo
benefício para as edificações que necessitam de intervenções dos pequenos
reparos.
sobra
23%
utilizado
77%
Figura 10 – Desperdício de materiais
6 - RECOMENDAÇÕES FINAIS
Constatam-se as divergências latentes entre os profissionais e autores da
área da engenharia de avaliações quanto a se estabelecer um método eficaz com
relação à depreciação de imóveis. Neste trabalho, procura-se encaminhar a solução
para tal controvérsia com a inclusão da variável depreciativa “Patologia”.
O estudo apresentado versa sobre a sistemática do método de depreciação
de forma precisa e analítica, por conseguinte, onerosa e praticamente inexeqüível no
cotidiano do avaliador; outrossim, perfeitamente ajustável aos laudos periciais e
trabalhos contratados afins.
Entende-se a necessidade de aprofundamento do assunto com o intuito de se
obter parâmetros que permitam minimizar sua complexidade, favorecendo assim,
sua praticidade.
O método de Hoss-Heidecke presta-se para esta finalidade e participa
vigorosamente como ferramenta depreciativa e é largamente difundida e utilizada
pelos avaliadores, embora apresente resultados divergentes em função do critério na
escolha da idade aparente e do estado físico do imóvel por estes profissionais,
podendo provocar agravos e lesar qualquer das partes interessadas na avaliação do
bem.
Com relação às perdas de materiais, recomenda-se que alguns fornecedores
viabilizem, no mercado de varejo, quantidades de materiais em embalagens
menores.
48
7 - REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS
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ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS – Desempenho de
edifícios habitacionais até 5 pavimentos- Parte 3: Piso interno,
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ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS – Desempenho de
edifícios habitacionais até 5 pavimentos- Parte 4: Fachadas e paredes internas,
Projeto 02.135.01.004, Rio de Janeiro, 2002.
ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS – Desempenho de
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Execução e controle de obras em alvenaria estrutural de bloco vazado de
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Recebimento de serviços e obras de engenharia e arquitetura. Rio de Janeiro,
1992.
50
ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. NBR 12722:
Discriminação de serviços para construção de edifício. Rio de Janeiro, 1992.
ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. NBR 6485: Caixilhos
para edificação – Janela, fachada cortina e porta externa, verificação de penetração
de ar. Rio de Janeiro, 2000.
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para edificação - Janelas. Rio de Janeiro, 1989.
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Tratamento de superfície do alumino e suas ligas – Anodizado de alumínio e
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conformidade de camadas anódicas). Rio de Janeiro, 1998.
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ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS
Agregado para concreto. Rio de Janeiro, 1983.
TÉCNICAS.
NBR
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ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. NBR 12655:
Concreto – Preparo – controle e recebimento. Rio de Janeiro, 1996.
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portland branco. Rio de Janeiro, 1993.
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de concreto de cimento portland. Rio de Janeiro, 1992.
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penetração. Rio de Janeiro, 1992.
51
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Determinação do coeficiente de permeabilidade de solos argilosos a carga
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Sondagem de simples reconhecimento com SPT – Método de Ensaio (substituiu
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Iluminâncias de interiores. Rio de Janeiro, 1992.
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NBR
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ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. NBR 5626:
Instalações prediais de água fria – (inclui recebimento de instalações, verificação
de estanquiedade, condições de funcionamento das peças – antigas NBR 5651,
5675,5658). Rio de Janeiro, 1998.
ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. NBR 5688: Sistema
predial de água pluvial, esgoto, sanitário e ventilação, tubos e conexões de
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Reservatório poliolefínico para água potável.Rio de Janeiro, 2002.
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