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Junho - Agosto | 2014
ÁREA DE PRÁTICA DE DIREITO IMOBILIÁRIO
Legislação publicada no Diário da República | 1/2
Recentes decisões dos tribunais superiores:
- Acórdãos do Supremo Tribunal de Justiça | 3/4
- Acórdãos do Tribunal da Relação do Porto | 5/6
- Acórdãos do Tribunal da Relação de Coimbra | 6/7
Concursos Públicos:
Timor-Leste | 8
Novidades do Mercado | 9/10
LEGISLAÇÃO PUBLICADA NO DIÁRIO DA REPÚBLICA
JUNHO, JULHO E AGOSTO DE 2014
I Série
- Disciplina as regras relativas à cobrança e ao pagamento das taxas devidas pelo acesso e visita às áreas integradas
no Sistema Nacional de Áreas Classificadas (SNAC) - Portaria n.º 122/2014, de 16/06;
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- Segunda alteração à Lei n.º 54/2005, de 15 de novembro, que estabelece a titularidade dos recursos hídricos - Lei
n.º 34/2014, de 19/06;
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- Aprova a delimitação da Reserva Ecológica Nacional do município de Montalegre - Portaria n.º 134/2014, de 1 de
Julho;
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- Autoriza o Governo a aprovar um novo Código Fiscal do Investimento e a alterar o Estatuto dos Benefícios Fiscais,
aprovado pelo Decreto-Lei n.º 215/89, de 1 de julho - Lei n.º 44/2014, de 11 de Julho;
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LEGISLAÇÃO PUBLICADA NO DIÁRIO DA REPÚBLICA (CONTINUAÇÃO)
I Série
(CONTINUAÇÃO)
- Aprovação do Plano de Pormenor do Espaço de Reestruturação Urbanística de Carcavelos Sul (Município
de Cascais) - Aviso n.º 7633/2014, de 1 de Julho;
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- Alteração Simplificada ao Plano Diretor Municipal do Porto - Aviso n.º 8094/2014, de 11 de Julho;
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- Fixa, para vigorar em 2014, o preço da habitação por metro quadrado de área útil, bem como as
condições de alienação e a fórmula de cálculo do preço de venda dos terrenos destinados a programas
de habitação de custos controlados - Portaria n.º 156/2014, de 12 de Agosto;
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- Alteração do Plano de Pormenor das Amoreiras (Município de Lisboa) - Aviso n.º 9454/2014, de
19 de Agosto;
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- Primeira alteração à Lei n.º 58/2012, de 9 de novembro, que cria um regime extraordinário de proteção
de devedores de crédito à habitação em situação económica muito difícil - Lei n.º 58/2014, de 26
de Agosto;
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- Aprova o regime de concessão de crédito bonificado à habitação a pessoa com deficiência e revoga
os Decretos-Leis n.os 541/80, de 10 de novembro, e 98/86, de 17 de maio - Lei n.º 64/2014, de 26
de Agosto;
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- Aprovação da elaboração do Plano de Pormenor de Reabilitação Urbana do Campus de Campolide
(Município de Lisboa) - Aviso n.º 9664/2014, de 26 de Agosto.
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RECENTES DECISÕES DOS TRIBUNAIS SUPERIORES
I - Acórdãos do Supremo Tribunal de Justiça
Contrato-Promessa de Compra e Venda;
Documento Particular; Força Probatória;
Pagamento; Confissão; Prova Testemunhal
- Acórdão 17.06.2014:
“A declaração de recebimento do preço de prometida compra e venda, constante de documento particular não arguido de falsidade e subscrito,
com admissão, nos termos legais, da respectiva
autoria, pelos respectivos sujeitos contratuais,
consubstancia confissão extrajudicial que, por dirigida à parte contrária e não arguida de nulidade
ou anulabilidade por falta ou vícios da vontade, é
dotada de força probatória plena.
Tal declaração não admite prova testemunhal
para prova do facto contrário, porquanto, então,
não está em causa a simples interpretação do
correspondente contexto.”
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Contrato-promessa de compra e venda;
tradição da coisa; sinal; direito de retenção;
hipoteca; dupla conforme; inconstitucionalidade; uniformização de jurisprudência Acórdão de 09.07.2014:
“I - Se à questão de saber se o crédito dos promitentescompradores sobre a massa insolvente está garantido por direito de retenção, as instâncias
responderam de modo concordante – no caso,
afirmativamente –, ocorre dupla conforme, impeditiva do recurso de revista, nessa parte.
II - O promitente-comprador que, beneficiando
da tradição do imóvel, viu recusado, pelo administrador da insolvência, o cumprimento do
contrato-promessa de compra e venda, nos termos do art.102.º do CIRE, tem um crédito sobre
a massa insolvente correspondente ao sinal em
dobro, nos termos do art. 442.º, n.º 2, do CC,
conforme fundamentado no AUJ n.º 4/2014, de
20-03-2014, publicado no DR I Série, n.º 95, de
19-05-2014.
III - A norma do art. 759.º, n.º 2, do CC, quando
interpretada no sentido de que o direito de retenção prevalece sobre a hipoteca anteriormente
constituída e registada, não padece de inconstitucionalidade material (cf. arts. 2.º, 13.º, 18.º,
n.º 2, 20.º, n.º 1, e 165.º, al. b), da CRP)”
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RECENTES DECISÕES DOS TRIBUNAIS SUPERIORES (CONTINUAÇÃO)
I-Acórdãos do Supremo Tribunal de Justiça
Escritura pública; compra e venda; preço;
pagamento; documento autêntico; confissão;
força probatória plena; ónus de alegação;
declaração; prova testemunhal - Acórdão de
09.07.2014:
“I - No documento autêntico, o documentador
garante, pela fé pública de que está revestido,
que os factos, que documenta, se passaram;
mas não garante, nem pode garantir, que tais
factos correspondem à verdade.
II - A escritura pública de compra e venda não
faz prova plena do pagamento do preço ao
vendedor. Porém, a declaração do vendedor perante o notário de já ter recebido o preço, tem
este valor, porquanto implica o reconhecimento
de um facto que lhe é desfavorável, e que o art.
352.º do CC qualifica de confissão.
III - Trata-se de uma confissão extrajudicial, em
documento autêntico, feita à parte contrária, admissível pela sua própria essência, que goza de
força probatória plena contra o confitente (faz
prova plena de que, nesse acto, o vendedor declarou já ter recebido o preço) – cf. arts. 355.º,
n.º s 1 e 4, e 358.º, n.º 2, do CC.
IV - Se o vendedor alega que não recebeu o
preço, impunha-se-lhe alegar a falsidade do aludido documento autêntico ou fazer prova da falta
ou vícios da vontade que inquinaram a declaração constante desse documento.
V - Fora destes casos, só quando existir um
princípio de prova escrita suficientemente verosímil, fica aberta a possibilidade de complementar, mediante testemunhas, a prova do
facto contrário ao constante da declaração confessória, ou seja, de demonstrar não ser verdadeira a afirmação consciente e voluntariamente
produzida mediante o documentador.
VI - Diversa é a situação de existirem nos autos
outros elementos de facto que obstem à atribuição de natureza confessória à afirmação do
montante do preço e do seu recebimento”.
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Arrendamento comercial; direito de preferência; arrendatário; venda de imóvel; comunicação para preferir; preço global; preço
proporcional; arbitramento judicial; caducidade - Acórdão de 01.07.2014:
II. Quando o preferente acede a exercer o seu direito sobre o conjunto de coisas a alienar – art. 417º
do Código Civil – vê estendido o seu original direito
de preferência, direito esse que pode exercer facultativamente.
O direito a exercer a preferência pelo preço proporcional pode ser paralisado pela invocação/exigência
dos obrigados à preferência de que a venda seja
global, porque a venda parcelar e o inerente preço
proporcional, lhe causam prejuízo apreciável, não
sendo as coisas pretendidas vender separáveis; a lei
visa a protecção do interesse económico do vendedor.
III. Não aceitando o preferente a aquisição conjunta
de bens comunicada pelo obrigado à preferência, além
daquele sobre que recai o seu direito, não estando
o obrigado à preferência vinculado a discriminar o
preço de cada coisa integrante do conjunto, assiste
ao preferente parcelar, mesmo em caso de notificação extrajudicial, requerer arbitramento judicial
para determinar o valor proporcional e assim exercer o direito de prelação, não sendo de afastar por
analogia a aplicação do regime jurídico do art.1459º
(preferência limitada) do Código de Processo Civil
e o recurso à acção de suprimento prevista no art.
1429.º daquele diploma.
IV. A menção discriminada dos preços dos imóveis
vendidos em conjunto, constante da escritura pública de compra e venda resulta, obrigatoriamente, do
art. 63º do Código do Notariado que impõe que nos
actos sujeitos a registo predial, a indicação “do valor
de cada prédio, da parte indivisa ou do direito a que
o acto respeitar”.
V. Tal menção não evidencia qualquer comportamento menos leal dos vendedores, nem empresta
ao recorrente termo a quo para evitar a caducidade
da acção de preferência – art. 1410º, nº1, do Código Civil”.
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“I - Decorre do art. 417º, nº1, do Código Civil que o
obrigado à preferência tem direito a vender a coisa
sobre que incide um direito de preferência conjuntamente com outras e por um preço global; neste
caso o titular/preferente não interessado na opção
pela aquisição do conjunto a vender pode exercer
o seu direito pelo preço que proporcionalmente for
atribuído; o obrigado à preferência só pode opor-se
a esta pretensão de “divisão proporcional do preço”,
exigindo que a preferência incida sobre as coisas restantes “se estas não forem separáveis sem
prejuízo apreciável”.
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RECENTES DECISÕES DOS TRIBUNAIS SUPERIORES (CONTINUAÇÃO)
II-Acórdãos do Tribunal da Relação do
Porto
Contrato-Promessa; Contrato de Permuta Acórdão 05.06.2014:
“Tendo a acção por objecto (causa de pedir) um
contrato-promessa de compra e venda de certa
fracção autónoma e baseando-se neste o pedido,
ainda que o mesmo alegadamente tenho sido
celebrado no contexto de um vago contrato de
permuta não pode neste fundar-se uma condenação em indemnização por incumprimento da
obrigação de aquisição e entrega de um apartamento.”
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Contrato de Empreitada; Determinação do
Preço; Incumprimento Parcial; IVA; Juros Moratórios; Vício de forma; Nulidade
Atípica; Dependente de Arguição - Acórdão
16.06.2014:
“O contrato de empreitada é necessariamente
oneroso, o que não significa que o preço deva
estar sempre determinado, mas tão-só que seja
determinável, tanto mais que existe norma supletiva em sede do contrato de empreitada a prover
sobre a questão da determinação do preço (artigo 1211º, do Código Civil).
No caso de incumprimento parcial, o contraente
faltoso, não sendo resolvido o contrato, mantém
o direito a haver da contraparte o correspondente à prestação que realizou.
O nº 4, do artigo 29º, do decreto-lei nº 12/2004,
de 09 de Janeiro, na redacção introduzida pelo
decreto-lei nº 18/2008, de 29 de Janeiro não é
aplicável a contratos de empreitada celebrados
após a vigência do decreto-lei nº 12/2004, de 09
de Janeiro e antes da entrada em vigor das alterações introduzidas pelo decreto-lei nº 18/2008,
de 29 de Janeiro, pois que também são abarcadas pela lei do momento da celebração do negócio as condições e consequências da invalidade,
aí se contendo a determinação das pessoas com
legitimidade para arguirem o vício.
Não tem o direito a arguir a nulidade por vício
de forma no regime que decorre do n.º 2, do
artigo 29º do decreto-lei n.º 12/2004, de 09 de
Janeiro o empreiteiro que não ilida a presunção
legal de que a inobservância de forma escrita lhe
é imputável.
A nulidade por vício de forma do contrato de empreitada de obras particulares não é de conhecimento oficioso, só podendo ser arguida pelo dono
da obra”.
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Propriedade horizontal; matéria de facto;
matéria de direito; partes comuns; abuso de
direito - Acórdão de 09.07.2014:
“Em regra, constitui matéria de facto tudo aquilo
que é passível de prova e como tal, susceptível
de ser considerado verdadeiro ou falso, enquanto que integra matéria de direito a aplicação das
normas jurídicas aos factos em conformidade
com a interpretação de tais preceitos e a valoração e subsunção dos factos, de acordo com certo
enquadramento normativo, actividade esta que é
ajuizada segundo um critério de correcção ou de
fundamentação.
II - No actual Código de Processo Civil, as partes
continuam oneradas à alegação dos factos essenciais que constituem a causa de pedir e daqueles
em que se baseiam as excepções deduzidas (artigo 5º, n.º 1, do Código de Processo Civil), estando o tribunal limitado na sua actividade por
tal factualidade essencial e apenas podendo considerar, além dela, a factualidade instrumental,
os factos complementares ou concretizadores
que resultem da instrução da causa e desde que
sobre os mesmos as partes tenham tido a oportunidade de tomar posição, os factos notórios e
os factos de que o tribunal tem conhecimento por
força do exercício das suas funções (artigo 5º,
n.º 2, do Código de Processo Civil).
III - A inclusão na fundamentação de facto da
sentença de matéria de direito determina uma
deficiência na decisão da matéria de facto, por
excesso, vício passível de ser oficiosamente conhecido em segunda instância, nos termos previstos
na alínea c), do n.º 2, do artigo 662º, do Código
de Processo Civil.
IV - As partes imperativamente comuns na propriedade horizontal são aquelas sem as quais as
fracções autónomas ficam prejudicadas nas suas
funcionalidades.
V - Os pressupostos da proibição do venire contra factum proprium são: a) uma situação objectiva de confiança; b) “investimento” na confiança
e irreversibilidade desse investimento; c) boa-fé
da contraparte que confiou.
VI - A confiança do terceiro ou da contraparte só
merecerá tutela quando desconheça a divergência entre a situação aparente e a situação real e
tenha agido com cuidado e precauções usuais no
tráfico jurídico, sendo que o cuidado e as precauções a exigir da parte que busca abrigo na
proibição do venire contra factum proprium serão
tanto maiores quanto mais vultuosos forem os
actos praticados por força do investimento de
confiança”.
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RECENTES DECISÕES DOS TRIBUNAIS SUPERIORES (CONTINUAÇÃO)
II-Acórdãos do Tribunal da Relação do
Porto:
III - Acórdãos do Tribunal da Relação de
Coimbra:
Servidão predial; destinação de pai de família; extinção; desnecessidade; impugnação
da decisão de facto - Acórdão de 09.07.2014:
Expropriação; Laudo; Peritos; Solo apto para
construção - Acórdão de 17.06.2014:
“I - Face à previsão do art. 640º CPC, não estão
preenchidos os pressupostos de ordem formal para
proceder à reapreciação da decisão da matéria de
facto, quando nas conclusões de recurso o recorrente não indica os concretos pontos de factos e
prova a reapreciar.
II - As servidões prediais constituídas por destinação de pai de família constituem servidões voluntárias, atendendo ao relevo que merecem os sinais
que servem de suporte à sua constituição e ainda, o
facto de ficar na disponibilidade das partes no acto
de alienação da parcela ou prédio que faz parte da
unidade onerado com a servidão, manter ou fazer
cessar o encargo.
III - As servidões constituídas por destinação de pai
de família, por constituírem servidões voluntárias,
ficam sujeitas apenas ao regime geral de extinção
das servidões, previsto no art. 1569º/1 CC e por
isso, não podem extinguir-se por desnecessidade.
IV – A existência de direitos reais menores, a par
com o direito de propriedade e o facto do encargo
resultar de um acto voluntário, como se caracteriza
a servidão por destinação de pai de família, justifica
que a desnecessidade não funcione como causa de
extinção e não representa uma limitação não consentida ao direito de propriedade, com a dimensão e
conteúdo que lhe é atribuído pela Constituição (art.
62°/1 CRP).
V - A interpretação do art. 1569°/2/3 CC no sentido
da desnecessidade não constituir causa de extinção
das servidões voluntárias, está conforme com a tutela constitucional do direito de propriedade privada,
consagrada no art. 62°/1 CRP”
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“Em caso de dissídio entre laudos periciais sobre expropriação deve o tribunal dar preferência ao subscrito
pela maioria, mormente se formada pelos 3 peritos
nomeados pelo tribunal;
A implantação de sobreiros em parcela expropriada,
se bem que dotados de tutela jurídica quanto ao seu
corte ou arranque (conversão), nos termos do DL
n.º 169/2001, de 25.5, com a redacção dada pelo
DL n.º 155/2004, de 30.6, não é incompatível com
a capacidade construtiva do terreno considerado
apto para construção pelo respectivo PDM;
Também a servidão non aedificandi resultante da
confinância da parcela, com área superior a 2,5 ha,
a uma estrada nacional não retira essa capacidade
construtiva; Uma e outra situação apenas condiciona a implantação das respectivas construções.”
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Contrato-Promessa; Fim contratual Acórdão 24.06.2014
“É da essência de um contrato de promessa – da
convenção por via da qual alguém se obriga a celebrar
certo contrato (artigo 410º, nº 1 do CC) – a projecção, em função de determinadas condições, de
um resultado traduzido no alcançar de um outro
contrato ou resultado contratual em momento posterior, vinculando-se as partes, ou uma das partes,
à realização desse (outro) contrato.
Assim, não constitui contrato-promessa o acordo
contratual que não projecta a realização de qualquer outro contrato.
Um contrato de “cessão de exploração de estabelecimento” (uma locação de estabelecimento nos
termos do artigo 1109º do CC), que se esgota na
transferência temporária e onerosa da exploração
desse estabelecimento, não comporta, na falta de
qualquer mínima indicação do texto contratual, a
interpretação de corresponder a uma promessa de
trespasse do estabelecimento em causa.”
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RECENTES DECISÕES DOS TRIBUNAIS SUPERIORES (CONTINUAÇÃO)
III - Acórdãos do Tribunal da Relação de
Coimbra:
Empreitada; defeitos; ónus da prova; condomínio; legitimidade; recurso da matéria
de facto; ónus da especificação - Acórdão
de 01.07.2014:
“É de rejeitar a impugnação da decisão relativa à
matéria de facto quando o recorrente não especifica
os concretos pontos de facto que considera incorrectamente julgados e a decisão que, no seu entender,
deve ser proferida (art.º 640º, do CPC de 2013).
II. O ónus da prova do decurso do prazo de exercício dos direitos do dono da obra (e do terceiro
adquirente) compete ao empreiteiro (art.º 343º, n.º
2, do CC).
III. Ao dono da obra bastará provar a existência do
defeito, presumindo-se a culpa do empreiteiro, o
qual, para afastar a sua responsabilidade, terá de
demonstrar que o cumprimento defeituoso não procede de culpa sua.
IV. Para se exonerar da responsabilidade pelo defeito existente na obra, o empreiteiro tem de provar
a causa do mesmo, a qual lhe deve ser completamente estranha.
V. Quando o defeito se verifica numa parte comum do edifício, mas já causou danos em fracções
autónomas, relativamente ao defeito, apenas o administrador do condomínio (em regra, após deliberação da assembleia de condóminos) poderá exercer
os direitos descritos nos art.ºs 1221º e seguintes, do
CC, sendo que, no que concerne aos danos causados nas fracções autónomas, poderá também o
mesmo administrador reclamar o pagamento duma
indemnização, nos termos do art.º 1223º, do CC,
pelas despesas que suportou ou irá suportar (dano
futuro previsível indemnizável, nos termos do art.º
564º, n.º 2, do CC) com as reparações das fracções
danificadas.
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VI. Podendo o administrador do condomínio reclamar o pagamento duma indemnização, nos termos
referidos, nada obstará à condenação do empreiteiro a reparar tais danos nas fracções com a execução das obras tecnicamente convenientes, bem
como dos danos futuros a que vier a dar causa”.
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CONCURSOS PÚBLICOS
Timor-Leste
- Consultoria em projecto de construção de uma
conexão de transporte marítimo na costa norte de
Timor-Leste.
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- Consultoria em projecto detalhado de engenharia do
novo edifício da sede do Banco Nacional Comercial de
Timor-Leste.
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- Fornecimento, instalação, configuração, teste
e colocação em funcionamento de equipamento
de Tecnologia Informática para o novo edifício do
Ministério das Finanças.
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- Reabilitação do estádio de futebol de Baucau e construção
de nova bancada.
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- Construção do edifício da Polícia de Investigação Criminal.
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- Consultoria em projecto detalhado de engenharia do
edifício das Alfândegas, em Díli.
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- Construção do edifício do Supremo Tribunal de
Justiça, do Supremo Tribunal Administrativo, do
Tribunal Tributário e do Tribunal de Contas.
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NOVIDADES DO MERCADO
I – IMOBILIÁRIO– Jornal “O Público”
II – Outras notícias
Dia 4 de Junho
Dia 11 de Agosto
- Governo aprova novas regras para edificação e urbanização que prevêem uma simplificação de procedimentos e prazos.
- Estrangeiros dominam compra de imóveis em
Portugal.
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- Projecto “Living in Azores” quer dinamizar sector
imobiliário regional.
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Dia 11 de Junho
Dia 13 de Agosto
- Exportação impulsiona recuperação do imobiliário
em 2014.
- Recuperação da economia traz mais procura
para lojas de rua.
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- Rendas sem aumentos em 2015.
Link: >>>
Dia 18 de Junho
- Proprietários estão a aumentar descontos nas
rendas das casas.
- Armazéns abaixo de 4.000 m2 têm animado
mercado imobiliário industrial.
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Dia 25 de Junho
- Portugal vai promover-se durante o Barcelona
Meeting Point.
- Regime de “Residente Não Habitual” atrai investimento qualificado.
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Dia 9 de Julho
- Governo quer captar €500 milhões de fundos
comunitários para a reabilitação.
- Empresas estão a expandir os seus escritórios.
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Dia 16 de Julho
- Mais famílias poderão aceder ao regime extraordinário do crédito à habitação.
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Dia 23 de Julho
- Chineses cada vez mais interessados em imobiliário.
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- Senhorios estão a propor aumentos de rendas ilegais.
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Dia 21 Agosto
- Golden visa investments near one billion euros.
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Dia 26 de Agosto
- Rendas: Fisco vigia casas dos emigrantes.
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Dia 27 de Agosto
- Mercado imobiliário anima em julho.
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III – Âmbito Internacional
Dia 3 de Junho
- Dubai tops global house price index.
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Dia 11 de Agosto
- Russians Arrive on South Africa’s Luxury Real Estate
Market.
Link: >>>
Dia 17 de Agosto
- Cushman & Wakefield Looks to Double Asia-Pacific
Revenue.
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Dia 20 de Agosto
- Dipping into the noisy U.S. housing market.
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Dia 30 de Julho
- “Já é possível ter uma casa com piscina por
110.000 euros”.
- Estrangeiros ganham peso na compra de segunda habitação no Algarve.
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NOVIDADES DO MERCADO
(CONTINUAÇÃO)
III – Âmbito Internacional
Dia 21 de Agosto
- Forget Japan’s shrinking economy: property
looks hot.
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Dia 23 de Junho
- Sales Pickup Shows Healing U.S. Real Estate
Market.
Link: >>>
Dia 27 de Agosto
- Overseas Investors Line Up for London Office
Buildings.
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Dia 30 de Agosto
- House prices in Europe are losing touch with
reality again. Deflating the bubbles will not be
easy.
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casos concretos. Para esclarecimentos adicionais contacte [email protected]. Visite o nosso site www.abreuadvogados.com
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