
Alteração do regime jurídico da reabilitação urbana
No passado dia 14 de Agosto de 2012 foi publicada a Lei n.º 32/2012, que procede à primeira alteração do
regime jurídico da reabilitação urbana (incluindo uma pequena alteração ao Código Civil, relativa à realização
de determinadas obras em condomínios).
Esta alteração surge integrada num pacote legislativo, composto também pela última alteração ao regime jurídico
das obras em prédios arrendados e pela revisão do regime jurídico do arrendamento urbano (Lei n.º 30/2012 e n.º
31/2012, respetivamente, ambas de 14 de Agosto) e pretende agilizar e dinamizar a reabilitação urbana.
Em traços gerais, a Lei 32/2012 vem (i) flexibilizar e simplificar os procedimentos de criação de áreas de
reabilitação urbana (“ARU”); (ii) criar um procedimento simplificado de controlo prévio de operações
urbanísticas e (iii) regular a reabilitação urbana de edifícios ou frações, em determinadas situações.
Relativamente ao primeiro aspecto acima apontado, pode salientar-se a introdução de uma distinção mais clara
entre as figuras de ARU e de operação de reabilitação urbana (“ORU”). A ORU pode ser aprovada através de
instrumento próprio ou de plano de pormenor de reabilitação urbana (“PPRU”), que contêm a definição do tipo de
ORU em causa e a estratégia de reabilitação urbana (no caso de ORU simples) ou o programa estratégico de
reabilitação urbana (no caso de ORU sistemática).
A aprovação de uma ORU pode ter lugar em simultâneo à aprovação da ARU, ou no prazo de três anos, contados
da data de aprovação de delimitação da ARU, sob pena de caducidade desta última, sem prejuízo das regras
aplicáveis aos PPRU.
Relativamente ao segundo aspecto apontado, pode referir-se, nos casos de elaboração de PPRU, a adoção de
um procedimento de controlo prévio simplificado (comunicação prévia), com características especiais, tendentes a
uma maior simplificação administrativa e à eliminação de custos de contexto. Por outro lado, a elaboração de
PPRU possibilita ainda a dispensa de autorização prévia da administração do património cultural competente,
quando se pretenda realizar a demolição total ou parcial de património cultural imóvel classificado ou em vias de
classificação, nos casos em que a mesma administração haja emitido parecer favorável à demolição pretendida no
âmbito do procedimento de elaboração do PPRU.
Finalmente, no que respeita ao terceiro aspecto, cabe salientar a aplicação de um regime especial de controlo
prévio (mais simples) à reabilitação urbana de edifícios ou frações, ainda que localizados fora de áreas de
reabilitação urbana, cuja construção tenha sido concluída há pelo menos 30 anos e em que se justifique uma
intervenção de reabilitação destinada a conferir -lhes adequadas características de desempenho e de segurança.
A aplicação deste regime especial depende da observância de uma série de condições cumulativas, que se
articulam, entre outros aspetos, com o disposto nos instrumentos de gestão territorial aplicáveis, sendo por isso
importante ter em conta tais condições na elaboração dos PPRU.
Em suma, trata-se de uma novidade legislativa que permitirá agilizar e dinamizar a reabilitação urbana, e que, por
distinguir de forma mais clara as ORU, se relaciona indiretamente com a matéria da programação e execução do
planeamento (em sentido amplo), que se deseja relativamente flexível na atual conjuntura, com vista à captação de
investimento num contexto difícil e incerto.
Eduardo Gonçalves Rodrigues