REABILITAÇÃO URBANA
REGIME, DESAFIOS E OPORTUNIDADES
Os Veículos de Investimento na Reabilitação
JOÃO RICARDO NÓBREGA
REABILITAÇÃO URBANA: O PANORAMA ACTUAL DO MERCADO
PORTUGUÊS
Para reflexão:
- A reabilitação em Portugal representa 6,8% da construção (enquanto na Europa
representa 36,8%).
- A reabilitação pode criar rapidamente 110 mil postos de trabalho.
- O volume de negócios da reabilitação em Portugal pode atingir 38 mil milhões de euros.
- O valor do imobiliário português só na vertente habitacional é de 326 mil milhões de
euros.
- O sector da internacionalização do imobiliário gera um volume de negócios de 9100
milhões de euros.
- Foram vendidas 10.040 casas em Portugal a estrangeiros no primeiro semestre deste
ano.
- 63% é a representatividade dos distritos de Lisboa e Faro nas transacções de imóveis
com estrangeiros.
REABILITAÇÃO URBANA (RU) - ENQUADRAMENTO
O PROBLEMA:
 Parque imobiliário das cidades degradado (Edifícios, infra-estruturas,
espaços verdes, equipamentos colectivos,);
 Sustentabilidade das cidades em causa;
 Êxodo demográficos dos centros urbanos;
 Escassez de capital – Entidades Públicas e Privadas.
REABILITAÇÃO URBANA
DESAFIOS:
 Articular o dever de reabilitação dos edifícios que incumbe aos privados
com a responsabilidade pública de qualificar e modernizar o espaço, os
equipamentos e as infra-estruturas das áreas urbanas a reabilitar;
 Atracção do capital:
Obter viabilidade financeira dos projectos de RU face a outras
oportunidades de investimento no mercado imobiliário;
 Diversificar modelos de gestão das intervenções na RU;
 Canalizar e potenciar o investimento estrangeiro para a RU (Ex: Golden
Visa, RNH).
REABILITAÇÃO URBANA (RU) - ENQUADRAMENTO
SOLUÇÃO:
Adequação e melhoria do quadro legal que permita responder eficazmente aos
problemas e desafios da RU, com destaque:
Regime Jurídico da Reabilitação Urbana
 Novo Regime do Arrendamento Urbano
Regime Jurídico da Urbanização e Edificação
 Novo Regime Jurídico das Obras em prédios arrendados
 Benefícios fiscais de incentivo ao investimento;
 Apoios financeiros eficientes (Programas de Financiamento);
 Regimes alternativos de Financiamento:
A importância da escolha do veículo de investimento e do Project Finance.
MODELO DE EXECUÇÃO – QUEM SÃO OS ACTORES?
 Entidades Públicas:
Estado / Regiões Autónomas /Municípios

Entidade Gestora
Município
Empresa do Sector Empresarial
Local (Ex: SRU)
MODELO DE EXECUÇÃO - ENTIDADE GESTORA
ENTIDADE GESTORA
O Município pode optar:
 Assumir directamente a gestão das operações de RU;
ou
 Definir como entidade gestora uma empresa do sector empresarial
local.
- Delegação de poderes, salvo se forem conferidos à SRU
No caso das SRU presumem-se delegados:
• Controlo prévio de operações urbanísticas (licenciamento e
comunicação prévia);
MODELO DE EXECUÇÃO - ENTIDADE GESTORA
• Instrumentos de execução de política urbanística (art. 54.º e ss do
RJRU):
 Imposição de reabilitar e obras coercivas;
 Demolição de edifícios;
 Direito de Preferência;
 Arrendamento forçado.
Nota 1 : Quando não seja o município a assumir directamente as funções de entidade
gestora da área de reabilitação urbana, a entidade gestora apenas pode utilizar os
instrumentos de execução cujos poderes hajam sido expressa ou tacitamente delegados
pelo município.
Nota 2 : A entidade delegante tem poder de emitir directrizes ou instruções relativamente
às operações de RU.
MODELO DE EXECUÇÃO - ENTIDADE GESTORA
Outros poderes relativos ao controlo de Operações de Urbanização, por
parte da Entidade Gestora:
 Licenciamento e admissão comunicação prévia e autorização de
utilização;
 Inspecções e vistorias;
 Medidas de tutela de legalidade urbanística;
 Cobrança de taxas;
 Recepção das cedências ou compensações devidas.
São delegáveis na Entidade Gestora de operações de RU caso esta não
seja Município.
MODELO DE EXECUÇÃO - ENTIDADE GESTORA
Entidades Gestoras de tipo empresarial:

É aplicável o Regime Jurídico do Sector Empresarial Local;

Quando o objecto social tenha em exclusivo a gestão da operação de
RU, adopta a designação de SRU
Em casos excepcionais, é admitida a participação do Estado na SRU;

A designação da entidade gestora pelo Município deve ocorrer
aquando do acto de aprovação da Operação da RU.
Nota: As Entidades Gestoras podem contrair empréstimos a médio e longo prazos destinados ao
financiamento das operações de RU, os quais, caso autorizados por despacho do ministro responsável
pela área das finanças, não relevam para efeitos do montante da dívida de cada município.
MODELO DE EXECUÇÃO – EXTINÇÃO SRU
A extinção das SRU ocorre quando:

Estiverem concluídas todas as operações de reabilitação urbana a
seu cargo;

Se verificar a caducidade da delimitação da área em que a SRU
opera;

Caducar a operação de reabilitação urbana ou todas as operações
que estiverem a seu cargo.
MODELOS DE EXECUÇÃO
a) EXECUÇÃO DIRECTA
o
Modelos de Execução
b) ADMINISTRAÇÃO CONJUNTA
c) PARCERIAS COM ENTIDADES PRIVADAS
MODELO DE EXECUÇÃO
a) Execução Directa
- As Entidades Gestoras podem utilizar os instrumentos de execução de
política urbanística que a lei
prevê (caso diferente do Município →
delegação de poderes (expressa ou tácita):
• Imposição da obrigação de reabilitar e obras coercivas;
• Empreitada única;
• Demolição de edifícios;
• Arrendamento forçado;
• Servidões;
• Expropriações;
• Venda forçada
• Reestruturação da propriedade.
- A Entidade Gestora assume integralmente os riscos (Contratação de
Prestadores de Serviços).
MODELO DE EXECUÇÃO
a) Execução Directa (cont.)
- As operações urbanísticas promovidas pela Entidade Gestora,
encontram-se isentas de controlo prévio (art. 44.º e ss RJRU);
- Sem prejuízo, deverão ser observadas as normas legais e
regulamentares aplicáveis:
• Instrumentos de gestão territorial;
• Regime Jurídico de protecção ao património cultural;
• Regime Jurídico aplicável à gestão de resíduos de construção e
demolição;
• Normas técnicas de construção.
MODELO DE EXECUÇÃO
b) Administração Conjunta
- A Entidade Gestora
pode executar a operação de reabilitação
urbana, ou parte dela, em associação com os proprietários.
MODELO DE EXECUÇÃO
Nota: Apenas para operações sistemáticas
c) Parcerias com Entidades Privadas
1) Concessão de RU
2) Contrato de RU
- Feita no âmbito das Unidades de Intervenção ou execução;
- Precedida de Procedimento Adjudicatório → o caderno de encargos deve
especificar as obrigações mínimas do
concedente
e
do
concessionário,
concretizar nas propostas;
NOTA: A formação do contrato rege-se pelo Código dos Contratos Públicos.
a
MODELO DE EXECUÇÃO
2) Contrato de RU
- A Entidade Gestora pode celebrar contratos de RU com:
Entidades Públicas
Entidades Privadas
Obrigam-se a proceder à elaboração, coordenação e execução de Projectos
numa ou várias unidades de intervenção ou execução.
- O contrato pode prever:
i) Transmissão
para
a
entidade
contratada
dos
direitos
de
comercialização e respectivos proveitos;
ii) Aquisição do direitos de propriedade ou superfície sobre os imóveis
a reabilitar;
iii) Atribuição do Mandato de Venda por conta da Entidade Gestora.
MODELO DE EXECUÇÃO
2) Contrato de RU (cont.)
 Está sujeito a registo;
 O contrato de reabilitação urbana deve regular:
a) A transferência para a entidade contratada da obrigação de
aquisição dos prédios sempre que se possa fazer por via
amigável;
b) A preparação dos processos expropriativos para aquisição da
propriedade pela entidade gestora;
a) A repartição dos encargos decorrentes das indemnizações
devidas pelas expropriações;
MODELO DE EXECUÇÃO
d) A obrigação de preparar os projectos e de submeter os mesmos
a controlo prévio, promover as mesmas e requerer as
respectivas autorizações de utilização;
e) Os prazos em que as obrigações devem ser cumpridas;
f) As contrapartidas a pagar pelas partes (pode ser em espécie);
g) O cumprimento do dever pela entidade contratada de procurar
chegar a acordo com os proprietários interessados na
reabilitação do respectivo edifício ou fracção.
NOTA: A formação do contrato deve obedecer ao Código dos Contratos
Públicos.
MODELO DE EXECUÇÃO

Execução por iniciativa dos particulares:
- A execução da operação de reabilitação urbana, na componente
da reabilitação do edificado, deve ser promovida pelos
proprietários ou titulares de outros direitos, ónus ou encargos
relativos aos imóveis existentes na área abrangida pela operação.
- Podem ser utilizadas as modalidades previstas no n.º 2 do artigo
11.º do RJRU:
i. Apoio da entidade gestora; ou
ii. Administração conjunta.
VEÍCULOS DE INVESTIMENTO DE REABILITAÇÃO URBANA
1) Fundo de Investimento Imobiliário - FIIRU
2) Sociedades comerciais → Sociedade Imobiliárias (SPV) com
opção de estrutura holding para captação de capitais e fiscalmente
eficientes (Ex: Fundo de Capital de Risco – FCR)
FIIRU
Fundos de Investimento Imobiliário para a Reabilitação Urbana
(FIIRU)
-
Surgiram no âmbito do Regime Extraordinário de Apoio à Reabilitação
urbana, instituído pela Lei do Orçamento do Estado para 2008.
-
Consideram-se FIIRU´s aqueles que investem um mínimo de 75% do
seu activo em:
 Bens imóveis sujeitos a acções de reabilitação;
 Realizadas nas áreas de reabilitação urbana.
FIIRU
 Acções de Reabilitação:
“Intervenções destinadas a conferir adequadas características de desempenho
e de segurança funcional, estrutural e construtiva a um ou vários edifícios,
ou às construções funcionalmente adjacentes incorporadas no seu
logradouro, bem como às suas fracções, ou a conceder -lhe novas aptidões
funcionais, com vista a permitir novos usos ou o mesmo uso com padrões de
desempenho mais elevados, das quais resulte um estado de conservação do
imóvel, pelo menos, dois níveis acima do atribuído antes da intervenção.” Artigo 71.º, n.º 22, al. a) EBF.
Nota: Não está actualmente coincidente com o conceito previsto no art. 2.º do RJRU.
FIIRU
 Área de Reabilitação Urbana (ARU):
“Área territorialmente delimitada, compreendendo espaços urbanos
caracterizados pela insuficiência, degradação ou obsolescência dos
edifícios, das infra-estruturas urbanísticas, dos equipamentos sociais, das
áreas livres e espaços verdes, podendo abranger designadamente áreas e
centros históricos, zonas de protecção de imóveis classificados ou em vias
de classificação, nos termos da Lei de Bases do Património Cultural, áreas
urbanas degradadas ou zonas urbanas consolidadas.” - Artigo 71.º, n.º 22,
al. b) EBF.
Nota: Não está actualmente coincidente com o conceito previsto no art. 5.º do RJRU
FIIRU
A comprovação do início e da conclusão das acções de reabilitação:
Compete:
Câmara Municipal ou outra entidade legalmente
habilitada para gerir um programa de reabilitação urbana
para a área de localização do Imóvel
Incumbida:
Certificar o estado dos imóveis, antes e após as obras
compreendidas na acção de reabilitação (Art. 71.º n.º 23 do EBF).
FIIRU
NOTAS:
 A Câmara Municipal remete ao IHRU, I. P., por meios electrónicos, o
acto de aprovação da delimitação da área de reabilitação urbana.
VANTAGENS COMPETITIVAS

Estatuto Fiscal diferenciado (vide art. 71º do EBF);

Gerido por entidades gestoras profissionais e vocacionadas para a gestão
da operação de Reabilitação Urbana;

Fraccionamento do investimento e diluição do risco por vários
investidores/participantes;

Redução de custos e economias de escala;

Acesso a investimentos de larga escala;

Segregação total do património do veículo e dos respectivos
investidores/participantes financeiros;

As sociedades gestoras representam legalmente o fundo, tratando todos
os participantes de forma igual.
FIIRU
As entidades gestoras fazem a ponte com os demais prestadores de
serviços e coordenam a gestão global do projecto
Projectista

Empreiteiro
Nota: Podem subcontratar entidades idóneas para
assessorar a gestão do Fundo – Art. 18º RJFII.
Fiscalização
Marketing e
Comercialização
FINANCIAMENTO DO FUNDO
Equity
Capitais próprios dos
participantes (inicial ou por via
de aumento de capital)
Dívida
Banca
(nos FFSP até 5 participantes
não tem limite)
FIIRU
Quem pode participar?
 Municípios (entrada em cash ou espécie);
 Proprietários (tipicamente em espécie);

Investidores financeiros;
 Construtores.
Nota: Quando as entidades públicas / entidades gestoras participam no
veículo de investimento → necessidade de programas concursais (Cód.
Dos Contratos Públicos).
FIIRU
 Investidores financeiros
 Importância da comercialização das Unidades de Participação;
 Oportunidade do Mercado Estrangeiro:
- Golden Visa (>1 M€);
- Residente Não Habitual;
 Investidores locais e emigrantes (ligação emocional ao
investimento por via do aforro).
Ideias-Chave:
 Política de distribuição de rendimentos;
 Possibilidade de criar categorias diferentes de UP´s com condições
especiais.
FIIRU
-
Arranque do Projecto;
Arrendamento
ou Cessão de
Exploração
-
Exploração e rentabilização dos activos do veículo;
Venda de parte
dos edifícios/
fracções
-
Estratégias de saída (Município ou outros Investidores);
-
Liquidação do Fundo com o final da comercialização, ou
sendo um Fundo de acumulação, manutenção do veículo com
periodicidade da distribuição dos rendimentos.
FASES CRÍTICAS DO DESENVOLVIMENTO DOS PROJECTOS
Fase prévia:
- Estudo de viabilidade económica e financeira;
- Angariação de parceiros e eventuais investidores;
I - Montagem do Veículo
- Aprovação da CMVM;
- Subscrição inicial;
- Candidatura e apoios comunitários (Jessica / QREN / Portugal 2020);
- Definição dos Projectos
FASES CRÍTICAS DO DESENVOLVIMENTO DOS PROJECTOS
II - Desenvolvimento e Execução das Operações de RU
- Projecto;
- Execução da Obra.
III - Comercialização e rentabilização de Activos
- Activos (venda/ arredamento);
- Unidades de participação
Aumentos de capital
Novas entradas/reforço de capitais
SOCIEDADES COMERCIAIS E ESTRUTURAS HOLDING

Constituição de Sociedade Holding ou FCR
- Com recurso a capitais próprios ou alheios;
- Possibilidade de realização de vários projectos imobiliários
devidamente segregados
Criação de SPV´s por cada activo ou grupo de activos relevantes

A estrutura Holding financia as SPV´s com:
- capitais próprios (“Equity”);
- suprimentos (Auto-financiamento).

Em alternativa, possibilidade de financiamento externo ao SPV.
SOCIEDADES COMERCIAIS E ESTRUTURAS HOLDING

Resultados do Projecto são distribuídos à Holding/FCR com
fiscalidade reduzida e, no final da comercialização, liquida ou
vende a sociedade veículo.

Possibilidade de apport de capitais na estrutura Holding/FCR.

Comercialização de acções de Holding ou UP´s do FCR a
investidores (nacionais ou estrangeiros – ex: Golden Visa, etc.)
ENQUADRAMENTO FISCAL NA REABILITAÇÃO URBANA
IMT – Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas
 Relativamente ao IMT, existem dois tipos de isenções:
i)
Isenção para as aquisições de prédios urbanos destinados a
reabilitação urbanística, desde que, no prazo de 2 anos a contar
da data de aquisição, o adquirente inicie as respectivas obras (art.
45.º n.º 2 do EBF);
ii)
Isenção para as aquisições de prédio urbano ou fracção de prédio
urbano destinado exclusivamente a habitação própria e
permanente,
na primeira transmissão onerosa do prédio
reabilitado, quando localizado na ARU (art. 71.º n.º 8 do EBF).
ENQUADRAMENTO FISCAL NA REABILITAÇÃO URBANA
IMI – Imposto Municipal sobre Imóveis
 Isenções previstas em sede de IMI:
i)
Isenção sobre os prédios urbanos objecto de reabilitação
urbanística, pelo período de 2 anos a contar do ano, inclusive, da
emissão da respectiva licença camarária (art. 45.º n.º 1 do EBF);
ii)
Isenção por um período de 5 anos, a contar do ano, inclusive, da
conclusão da reabilitação, podendo esta isenção ser renovada por
um período adicional de 5 anos, somente para imóveis localizados
na ARU (art. 71.º, n.º 7 do EBF).
Nota: Estão também isentos de IMI os prédios classificados como monumentos
nacionais e prédios individualmente classificados como de interesse público/municipal
(art. 44.º n.º 1 al. n) do EBF).
ENQUADRAMENTO FISCAL NA REABILITAÇÃO URBANA
IRS – Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares
 Em sede de IRS, os benefícios fiscais vêm previstos no art. 71.º do EBF, a
saber:
i)
Tributação reduzida das mais valias - pessoas singulares
residentes em território português: taxa autónoma de 5%*
*(sem prejuízo da opção pelo englobamento)
quando sejam decorrentes da alienação de imóveis situadas na
ARU, recuperados nos termos das respectivas estratégias de
reabilitação.
ENQUADRAMENTO FISCAL NA REABILITAÇÃO URBANA
IRS – Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares
ii)
Tributação reduzida dos rendimentos prediais auferidos - pessoas
singulares residentes em território português: taxa de 5%*
*(sem prejuízo da opção pelo englobamento)
quando sejam inteiramente decorrentes de arrendamento de imóveis
situados na ARU (recuperados nos termos das respectivas estratégias de
reabilitação) ou de imóveis arrendados passíveis de actualização
faseada das rendas.
ENQUADRAMENTO FISCAL NA REABILITAÇÃO URBANA
IRS – Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares
iii)
Possibilidade de dedução à colecta, até ao limite de 500€, de 30%
dos encargos suportados pelo proprietário relacionados com a
reabilitação de:
- imóveis situados na ARU (recuperados nos termos das
respectivas estratégias de reabilitação);
- imóveis arrendados passíveis de actualização faseada das
rendas.
ENQUADRAMENTO FISCAL NA REABILITAÇÃO URBANA
IVA – Imposto sobre o Valor Acrescentado
 O CIVA (Lista I anexa) prevê a taxa reduzida de taxa reduzida de 6% para
algumas intervenções relacionadas com a reabilitação urbana:
o Empreitadas de reabilitação urbana realizadas em imóveis ou em espaços
públicos localizados em áreas de reabilitação urbana delimitadas nos termos
legais, ou no âmbito de operações de requalificação e reabilitação de
reconhecido interesse público nacional (verba 2.23);
o Empreitadas de reabilitação de imóveis que, independentemente da
localização, sejam contratadas directamente pelo IHRU, bem como as que
sejam realizadas no âmbito de regimes especiais de apoio financeiro ou
fiscal à reabilitação de edifícios ou ao abrigo de programas apoiados
financeiramente pelo IHRU (verba 2.24).
PROCEDIMENTOS PARA OBTER ISENÇÃO
ISENÇÃO DE IMI – Art. 44.º n.º 1 al. n) do EBF

Comunicação da classificação como monumento nacional ou da classificação
individualizada como imóvel de interesse público/municipal, a efectuar pelo
Instituto de Gestão do Património Arquitectónico e Arqueológico, I.P. ou pelas
câmaras municipais.

Os serviços do IGESPAR e as Câmaras Municipais procedem à referida
comunicação oficiosamente, no prazo de 60 dias; ou a requerimento dos
proprietários dos imóveis, no prazo de 30 dias a contar da data da entrada do
requerimento nos respectivos serviços.
PROCEDIMENTOS PARA OBTER ISENÇÃO
ISENÇÃO DE IMI e IMT – Art. 45.º do EBF

Requerimento à Câmara Municipal após a conclusão das obras para
reconhecimento da situação do prédio e emissão de certificação comprovativa
das obras de reabilitação;

A Câmara deve comunicar ao Serviço de Finanças da área de situação do
prédio, no prazo de 30 dias, o referido reconhecimento;

O Serviço de Finanças deve promover a anulação da liquidação do imposto
pago, no prazo de 15 dias.
BENEFÍCIOS FISCAIS EM FUNÇÃO DE CADA MUNICÍPIO
No
âmbito das operações de reabilitação urbana, os Municípios assumem
especial destaque, designadamente pelo facto de terem ao seu alcance alguma
autonomia relativamente à concessão de benefícios ou agravamentos para
este tipo de operações (Art. 12.º da Lei das Finanças Locais).

Exemplos do Município de Lisboa:
 Isenção da taxa ocupação de via pública (“OVP”) durante os 4 meses iniciais de
execução de obras de conservação e isentas de licenciamento;
 Redução de 50% da taxa de OVP durante os 4 meses iniciais de execução de
obras sujeitas a licenciamento nos Traçados Urbanos A dos Espaços Centrais e
Residenciais (Áreas Históricas);
Isenção de taxas administrativas para obras comprovadas de reabilitação.
ENQUADRAMENTO FISCAL - FIIRU
INCENTIVOS FISCAIS
 Os incentivos fiscais consagrados no Art. 71.º do EBF são aplicáveis aos
imóveis objecto de ARU iniciadas após 1 de Janeiro de 2008 e que se
encontrem concluídas até 31 de Dezembro de 2020.
 São abrangidas pelo referido regime as acções de reabilitação que tenham
por objecto imóveis que preencham, pelo menos, uma das seguintes
condições:
i. sejam prédios urbanos arrendados passíveis de actualização
faseada das rendas nos termos dos artigos 27.º e seguintes do NRAU;
ou
ii. sejam prédios urbanos localizados em “áreas de reabilitação
urbana”.
ENQUADRAMENTO FISCAL - FIIRU
RENDIMENTOS OBTIDOS PELO FUNDO
 Os FIIRU´s que operem de acordo com a legislação nacional e que se
constituam entre 1 de Janeiro de 2008 e 31 de Dezembro de 2013 e, desde
que pelo menos 75% dos seus activos sejam bens imóveis sujeitos a acções
de reabilitação realizadas nas áreas de reabilitação urbana estão isentos de
IRC.
Ou, se assim não for,
 Aplica-se o regime previsto no artigo 22.º do EBF.
Nota: As Sociedades Gestoras dos FIIRU são solidariamente responsáveis
pelas dívidas de imposto.
ENQUADRAMENTO FISCAL - FIIRU
TRIBUTAÇÃO DOS PARTICIPANTES – Rendimentos respeitantes a unidades de
participação pagos ou colocados à disposição dos seus titulares – Distribuição ou
Resgate.
Estão sujeitos a
retenção na
fonte, de IRS ou
IRC, à taxa de
10%,
excepto:
I. Quando os titulares dos rendimentos sejam
entidades isentas quanto aos rendimentos de
capitais; ou
II. Entidades não residentes sem estabelecimento
estável em território português ao qual os
rendimentos sejam imputáveis excluindo:
 Entidades que sejam residentes em país
com um regime fiscal claramente mais
favorável;
Entidades não residentes detidas, directa
ou indirectamente, em mais de 25% por
entidades residentes.
ENQUADRAMENTO FISCAL - FIIRU
RETENÇÃO NA FONTE À TAXA DE 10% IRS/IRC SOBRE OS RENDIMENTOS:
Carácter
definitivo
sempre que
sejam:
I. Entidades não residentes sem estabelecimento
estável em território português (IRC);
II. Sujeitos passivos de IRS residentes em
território português que obtenham os
rendimentos fora do âmbito de uma actividade
comercial, industrial ou agrícola.
Nota: Podem, todavia, optar pelo englobamento.
ENQUADRAMENTO FISCAL - FIIRU
MAIS VALIAS RESULTANTES DA ALIENAÇÃO DE UP´S EM FIIRU:
É tributado à
taxa de 10%,
quando os
titulares dos
rendimentos
sejam:
I. Entidades não residentes às
quais não seja aplicável a isenção
prevista no artigo 27.º do EBF;
II. Sujeitos passivos de IRS
residentes em território português
que obtenham os rendimentos
fora do âmbito de uma actividade
comercial, industrial ou agrícola e
não optem pelo respectivo
englobamento.
ENQUADRAMENTO FISCAL - FIIRU

IMT
- Isenção - Na primeira transmissão onerosa do prédio
reabilitado, quando localizado na ARU (prédio urbano ou de
fracção autónoma de prédio urbano destinado exclusivamente a
habitação própria e permanente);

IMI – Isenção por 5 anos (pode ser renovada) - Os prédios
urbanos objecto de acções de reabilitação.

IVA - Taxa de 6% - Empreitadas de reabilitação urbana (verba
2.23) e Empreitadas de reabilitação de imóveis contratadas
directamente pelo IHRU (verba 2.24).
FIIRU - EXEMPLOS
Seguem exemplos dos FIIRU`s activos e registados no site da CMVM:

BANIF REABILITAÇÃO URBANA - FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO FECHADO;

BELAS ARTES REABILITAÇÃO URBANA - FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO
FECHADO;

FUNDO ESPECIAL DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO FECHADO EM REABILITAÇÃO
URBANA COIMBRA VIVA I

OREY REABILITAÇÃO URBANA - FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO FECHADO;

SANTA CASA 2004

PRÍNCIPE REAL FUNDO DE REABILITAÇÃO URBANA - FUNDO ESPECIAL DE
INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO FECHADO.
Valor Líquido Global dos FIIRU´s Activos = € 89.500.462,53
SOCIEDADES DE REABILITAÇÃO URBANA (SRU)
• SRU em que o Estado participa, através do IHRU:
Porto Vivo-SRU
Coimbra Viva, SRU
Viseu Novo, SRU
• Outras SRU em exercício:
 Lezíria Tejo SRU
 Lisboa Ocidental SRU
 SERPOBRA, SRU, EM
 STR-URBHIS, SRU, EM, SA - Sociedade de Gestão Urbana
 Nova Covilhã, SRU
 GAIURB, EEM
PROGRAMAS DE APOIO À REABILITAÇÃO URBANA
Regime Excepcional de Reabilitação Urbana (RERU)

Aprovado pelo DL n.º 53/2014, de 8 de Abril, dispensa as obras de
reabilitação urbana do cumprimento de determinadas normas técnicas
aplicáveis à construção, pelo facto de essas normas estarem orientadas para a
construção nova e não para a reabilitação de edifícios.
Programa “Reabilitar para Arrendar”

Programa de financiamento a certos tipos de intervenção de reabilitação
urbana, proveniente de um empréstimo concedido pelo Banco Europeu de
Investimento (BEI) e que se realiza sobre a forma de empréstimos a 30 anos
com uma taxa de juro indexada à Euribor que rondará, neste momento, os 3%.
PROGRAMAS DE APOIO À REABILITAÇÃO URBANA - JESSICA
INICIATIVA JESSICA - (“Joint European Support for Sustainable Investment in
City Areas”)

Iniciativa comunitária
(Banco Europeu de Investimento, Comissão Europeia e Banco de
Desenvolvimento do Conselho da Europa);

Permite que os Estados-Membros utilizem as verbas atribuídas no âmbito dos
Fundos Estruturais (FEDER) para a criação de

FDU já constituídos por: BPI, CGD, Turismo de Portugal.
Fundos de
Desenvolvimento
Urbano (FDU)
PROGRAMAS DE APOIO À REABILITAÇÃO URBANA - JESSICA
Áreas de Intervenção:

Infraestruturas e serviços urbanos;

Reabilitação de edifícios e/ou de equipamentos/zonas urbanos;

Eficiência energética e energias renováveis em áreas urbanas;

Competitividade e inovação;

Aumento da coesão social e integração local.
PROGRAMAS DE APOIO À REABILITAÇÃO URBANA - JESSICA
VANTAGENS DA INICIATIVA JESSICA

Fundos estruturais disponíveis em tempo útil;

Vantagens da coexistência de fundos com capital público e privado (e
possibilidade de empréstimos bancários);

Financiamento flexível e adequado aos projectos (com co-financiamento do
BPI e CGD);

Projectos financiados com limite de reembolso até Dezembro 2031;

Contribuição do sector privado na reabilitação urbana.
PROGRAMAS DE APOIO À REABILITAÇÃO URBANA - JESSICA
Despesas não elegíveis:
• Contribuições em espécie (imóveis);
• Habitação (excepto eficiência energética e energias renováveis);
• Encargos com operações financeiras;
• Impostos, contribuições e taxas (excepto IVA, se não recuperável);
• Honorários jurídicos, despesas notariais e peritagens.
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