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Junho 2013
INCENTIVOS À REABILITAÇÃO URBANA
NOVAS PERSPETIVAS PARA O INVESTIDOR
Francisco Sottomayor, Associate Director, CBRE
Dificilmente encontramos em Portugal uma tão grande sintonia de opiniões, como quanto ao papel que a reabilitação
urbana pode desempenhar no futuro do setor imobiliário.
Poder central e poder local, setor público e setor privado, a classe política, da esquerda à direita, todos elegem a
reabilitação urbana como uma prioridade de atuação, quer seja pela necessidade de apoio aos setores imobiliário e da
construção, quer seja por imperativos de racionalidade económica, de melhoria da qualidade de vida, de sustentabilidade
ou de preservação do nosso património cultural e urbano.
Sucede que, contrariamente às outras poucas “unanimidades” que a nossa classe política tem conseguido estabelecer, no
caso concreto da reabilitação urbana têm sido dados passos importantes, quer do ponto de vista do enquadramento
jurídico, quer do ponto de vista fiscal, passos esses que importa relevar e valorizar, na medida em que representam efetivos
avanços na direção de uma nova estratégia de desenvolvimento do mercado imobiliário.
Esta temática foi já objeto de alterações substantivas em momentos anteriores, mormente as alterações do regime jurídico da
reabilitação urbana de 2004 e 2009 e o regime jurídico das obras em prédios arrendados de 2006 e as sucessivas
tentativas de alteração do regime do arrendamento urbano. No entanto, estas iniciativas ficaram sempre muito aquém dos
resultados pretendidos.
Entendemos que a alteração do regime jurídico da reabilitação urbana, que lhe conferiu operacionalidade; o novo regime
do arrendamento urbano, que é o primeiro avanço efetivo e corajoso nesta delicada área desde há décadas; e, finalmente,
o quadro de incentivos fiscais que tem vindo a ser criado, constituem um tripé que abre novas perspetivas ao investimento.
É neste contexto de mudança da lógica dominante que propomos à Garrigues sintetizar as novidades, regulamentares e de
âmbito fiscal, que estão já, lenta mas paulatinamente, a colocar em marcha o setor.
Esperamos que este documento seja útil a todos os que ponderam investir na reabilitação das nossas cidades.
ENQUADRAMENTO LEGAL
Miguel Marques dos Santos, Sócio, Garrigues
Novo Contexto Legislativo
Ao longo dos anos, o contexto legislativo tem
constituído um dos fatores negativos para o
desenvolvimento da atividade de reabilitação urbana
em Portugal.
Com efeito, quer o regime jurídico da reabilitação
urbana aprovado em 2004, quer o regime jurídico da
reabilitação urbana aprovado em 2009, por serem
excessivamente complexos e por fazerem depender a
reabilitação, quase em exclusivo, da iniciativa
municipal, acabaram por não ter o efeito esperado,
mantendo o paradigma anterior, baseado no excesso
de construção nova e na muito reduzida dimensão da
atividade de reabilitação urbana.
Por outro lado, o regime do arrendamento urbano vigente
em Portugal durante os últimos 100 anos, que impediu a
atualização de rendas e a cessação dos contratos antigos e
dificultou, de forma definitiva, a realização de obras em
prédios arrendados, constituiu também um forte entrave ao
desenvolvimento da atividade de reabilitação urbana.
Em agosto de 2012, foi aprovado um diploma que veio
alterar o regime jurídico da reabilitação urbana, a Lei n.º
32/2012, de 14 de agosto, tendo em vista agilizar e
dinamizar a atividade de reabilitação urbana, com especial
enfoque nos três aspetos seguintes:
 flexibilização e simplificação dos procedimentos de
criação de áreas de reabilitação urbana;
 criação de procedimentos simplificados de aprovação
de projetos de reabilitação urbana;
 criação do conceito de operações de reabilitação
urbana isoladas (que poderão localizar-se fora das
áreas de reabilitação urbana).
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Juntamente com esta alteração do regime jurídico
da reabilitação urbana, foi também aprovada a
reforma do arrendamento urbano, que inclui novos
regimes de atualização de rendas, de cessação dos
contratos antigos e de realização de obras em
prédios arrendados. A reforma do arrendamento
urbano incluiu ainda uma medida de natureza fiscal
há muito reclamada pelo setor: a taxa especial de
28% aplicável, em sede de IRS, aos rendimentos dos
imóveis arrendados.
Estas alterações legislativas, na medida em que, por
um lado, simplificam o regime e tornam as
atividades de reabilitação mais dependentes dos
promotores (e menos dependentes da iniciativa
municipal), e, por outro lado, vêm revolucionar o
regime do arrendamento urbano, constituirão
certamente fatores positivos para a atividade de
reabilitação urbana em Portugal.
Novo Impulso Municipal
Até muito recentemente, os municípios, de quem
dependia, quase exclusivamente (através da criação
de áreas de reabilitação urbana) a iniciativa da
reabilitação urbana, estiveram muito pouco
ativos nesta área.
Com efeito, com raras exceções , como é o caso do
município do Porto (que tem atividade de
reabilitação urbana de grande qualidade, pelo
menos, desde 2004), dos restantes cerca de 300
municípios portugueses, apenas uma pequeníssima
parte levou à prática, de forma concertada e
abrangente, verdadeiras atividades de reabilitação
urbana.
A partir do verão de 2012, deu-se um novo
impulso na atividade de reabilitação urbana dos
municípios, com vários municípios a passar à
prática medidas concretas para o desenvolvimento
da reabilitação urbana, com especial destaque para
o município de Lisboa.
Projetos em área de reabilitação urbana
Áreas de reabilitação urbana
Junho 2013
As áreas de reabilitação urbana são zonas do
território municipal delimitadas pelos municípios,
com vista ao desenvolvimento de operações de
reabilitação urbana. Podem incluir apenas espaços
privados (como, por exemplo, um conjunto de
edifícios) ou espaços privados e espaços públicos
(como, por exemplo, um bairro ou uma zona
específica do município).
A delimitação de uma área de reabilitação urbana
por parte do Município implica a definição, pelo
município, dos benefícios fiscais associados aos
impostos municipais sobre o património,
designadamente, o imposto municipal sobre imóveis
(IMI) e o imposto municipal sobre transmissões
onerosas (IMT); e confere aos proprietários e
titulares de outros direitos, ónus e encargos sobre os
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edifícios e frações nela compreendidos o direito de
acesso aos apoios e incentivos fiscais e financeiros à
reabilitação urbana, nos termos estabelecidos na
legislação aplicável.
Os principais municípios do País, nomeadamente, o
Porto e Lisboa, procederam já à delimitação de
áreas de reabilitação urbana nos seus territórios. No
caso do Porto, essas áreas, que são várias, têm
vindo a ser delimitadas desde o princípio da década
de 2000, encontrando-se em curso ou em fase de
finalização diversas operações de reabilitação
urbana. No caso de Lisboa, a delimitação é mais
recente, tendo sido feita em 2012, e tem
características diferentes, na medida em que, ao
invés de delimitar diversas áreas do território do
município, como sucedeu no Porto, o município de
Lisboa, optou por delimitar uma grande área de
reabilitação urbana, que incide praticamente sobre
todo o território da cidade.
Tipos de operações de reabilitação urbana
Aquando da delimitação das áreas de reabilitação
urbana, ou, no prazo máximo de três anos a contar
dessa mesma delimitação, os municípios devem
aprovar a correspondente operação de reabilitação
urbana, que pode ser de dois tipos:
 Operações de reabilitação urbana simples
Visam a intervenção integrada de reabilitação
urbana de uma área, dirigindo-se
essencialmente à reabilitação do edificado.
 Operações de reabilitação urbana sistemáticas
Visam a intervenção integrada de reabilitação
urbana de uma área, dirigida à reabilitação do
edificado e à qualificação das infraestruturas,
dos equipamentos e dos espaços verdes e
urbanos de utilização coletiva, associada a um
programa de investimento público.
Neste último caso, a lei prevê a possibilidade de
serem estabelecidas parcerias entre os municípios e
os promotores, com vista ao desenvolvimento e
execução dessas mesmas operações de reabilitação.
A formalização destas parcerias depende, em regra
da celebração de contratos específicos,
nomeadamente, contratos de reabilitação urbana ou
de concessão e está sujeita às regras de contratação
estabelecidas no Código dos Contratos Públicos.
No caso de Lisboa, simultaneamente com a
delimitação da área de reabilitação urbana, foi
aprovada uma operação de reabilitação urbana
simples, o que possibilita a reabilitação pontual do
edificado (a levar a cabo pelos proprietários e
investidores privados). Esta possibilidade não
impede o município (como, aliás, já se encontra
previsto na estratégia de reabilitação urbana
aprovada pelo município) de vir a selecionar áreas
nas quais serão realizadas operações de
reabilitação urbana sistemáticas, destinadas à
qualificação do espaço público.
Projetos fora de área de reabilitação urbana
A alteração legislativa ao regime da reabilitação
urbana aprovada em agosto de 2012 introduziu
uma novidade importante, de enorme relevo para
os investidores.
Até aqui, os investidores apenas podiam desenvolver
projetos beneficiando do regime da reabilitação
urbana em zonas com áreas e operações de
reabilitação urbana previamente aprovadas pelos
municípios (ou seja, os investidores estavam
dependentes da iniciativa dos municípios para a
concretização de projetos de reabilitação urbana,
sendo que, como essa iniciativa não se concretizava, a
reabilitação urbana não se desenvolvia).
Com a alteração de 2012, foi criado o conceito de
operação de reabilitação urbana isolada, que
passou a permitir aos investidores realizar
projetos beneficiando do regime de reabilitação
urbana (designadamente, no que se refere a
aspetos de simplificação de licenciamento e a
alguns dos apoios financeiros e isenções fiscais),
mesmo nas situações em que os projetos se situem
fora de área de reabilitação urbana.
Integram o conceito de operações de reabilitação
urbana isoladas as operações urbanísticas de
reabilitação que tenham por objeto edifícios ou
frações autónomas, localizados ou não em áreas
de reabilitação urbana, cuja construção, legalmente
existente tenha sido concluída há, pelo menos, trinta
anos e nos quais, em virtude da sua situação de
degradação se justifique uma intervenção de
reabilitação, destinada a conferir adequadas
características de desempenho e de segurança
funcional, estrutural e construtiva.
A concretização deste tipo de operações de
reabilitação deve cumprir um conjunto de requisitos
previstos na lei, nomeadamente:
 preservação de fachadas;
 manutenção dos elementos arquitetónicos e
estruturais de valor patrimonial;
 manutenção do número de pisos acima do solo
e no subsolo, bem como a configuração da
cobertura;
 não-redução da resistência estrutural do edifício.
Ficam excluídas deste tipo de operações
urbanísticas, as operações realizadas em edifícios
individualmente classificados ou em vias de
classificação ou localizados em áreas urbanas de
génese ilegal, salvo se estiverem incluídos em áreas
de reabilitação urbana.
Simplificação de procedimentos
As alterações legislativas introduzidas no regime da
reabilitação, em 2012, vieram também trazer
importantes desenvolvimentos em termos de
simplificação de procedimentos de aprovação de
projetos .
Sem prejuízo de, em termos gerais, a aprovação de
projetos em áreas de reabilitação urbana ser
realizada nos termos das regras de licenciamento,
as alterações legislativas de agosto de 2012 vieram
introduzir um procedimento simplificado de
licenciamento (baseado num regime de
comunicação prévia mais simples e expedito). Este
procedimento simplificado é aplicável, por um lado,
às operações urbanísticas em áreas de reabilitação
conformes com plano de pormenor de reabilitação
urbana aprovado e às operações de reabilitação
urbanística isoladas.
No contexto da simplificação de procedimentos, os
Municípios têm vindo a criar serviços
especificamente dedicados ao acompanhamento e
apreciação de projetos de reabilitação urbana, que
têm, em regra, um contacto privilegiado com as
entidades da Administração central com
competências de relevo nesta matéria, o que
contribui para eliminar as demoras e os custos de
contexto em matéria de aprovação de projetos.
Finalmente refira-se que existem municípios, como é
o caso do município de Lisboa, que têm posto
grande enfâse na elaboração de planos de
pormenor de reabilitação urbana, os quais
conferem um nível de informação mais detalhado
sobre as potencialidades de desenvolvimento do
território e propiciam uma maior rapidez na
aprovação de projetos , na medida em que é, em
regra, dispensada a consulta das entidades da
administração central (por exemplo, relacionadas
com a proteção do património).
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Operações de reabilitação em imóveis
arrendados
As operações de reabilitação em imóveis
arrendados podem constituir uma parte muito
significativa das operações de reabilitação a
realizar em Portugal no futuro.
A par do regime do arrendamento urbano, o
regime jurídico das obras em prédios arrendados
(RJOPA) vigente até agosto de 2012 era
também um regime anacrónico e ineficiente,
que, por via de uma proteção exagerada dos
inquilinos, tornava virtualmente impossíveis os
projetos de reabilitação urbana sobre imóveis
arrendados.
Refira-se, a título de exemplo, que o RJOPA
estabelecia que a denúncia dos contratos de
arrendamento antigos para realização de obras
em prédios arrendados estava, de uma forma
geral, dependente da prévia aprovação
municipal do projeto de realização das obras
em causa (o que, no mínimo, poderia tardar três
a seis anos) e da prévia decisão favorável de
ação judicial de despejo para realização de
obras (o que, no mínimo, poderia tardar três a
seis anos). Ou seja, o investidor, desde que
tomava a decisão de reabilitar poderia ter de
aguardar entre seis a doze anos para despejar
os inquilinos e iniciar a obra de reabilitação.
Em agosto de 2012, foi aprovado um diploma
que veio alterar o RJOPA, a Lei n.º 30/2012, de
14 de agosto , tendo em vista agilizar e
dinamizar a realização de obras em prédios
arrendados, com especial enfoque nos três
aspetos seguintes:
 diminuição drástica dos regimes de
exceção mais favoráveis ao inquilino;
 substituição da necessidade de pré-aprovação
municipal do projeto de realização de obras,
pela mera necessidade de comprovar que o
projeto deu entrada, para aprovação, no
município;
 substituição da necessidade de obtenção de
prévia sentença judicial de despejo, pela
mera necessidade de notificação do inquilino,
comunicando-lhe a denúncia do
respetivo contrato de arrendamento (com
uma antecedência de seis meses, sobre a
data pretendida para a desocupação).
Finalmente, importa referir que, nos casos em
que seja aplicável, a indemnização a pagar ao
inquilino é de valor equivalente a um ano da
renda (com base na regra de cálculo que define
a renda anual em 1/15 do valor patrimonial do
imóvel).
ENQUADRAMENTO FISCAL
O investimento em imóveis no âmbito da
atividade de reabilitação urbana beneficia de várias
vantagens do ponto de vista fiscal, nomeadamente,
incentivos decorrentes dos benefícios fiscais
associados aos impostos municipais sobre o
património, designadamente o imposto municipal
sobre imóveis (IMI) e o imposto municipal sobre as
transmissões onerosas de imóveis (IMT).
São também relevantes os benefícios fiscais em
matéria de Imposto sobre o Valor Acrescentado
(IVA), de Imposto sobre os Rendimentos das Pessoas
Singulares (IRS) e de Imposto sobre os Rendimentos
das Pessoas Coletivas (IRC). Constituirá também
um incentivo à reabilitação urbana, o facto de ter
sido estabelecido que, no caso de prédios devolutos
e de prédios em ruínas, as taxas de IMI são
elevadas para o triplo.
Por outro lado, alguns Municípios concedem
reduções ou mesmo isenções de pagamento de
taxas urbanísticas no âmbito da atividade de
reabilitação urbana.
Os benefícios fiscais associados ao investimento em
imóveis no âmbito da atividade de reabilitação
urbana podem ser sintetizados nos seguintes
termos:
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Benefícios Fiscais
Imposto
Base Legal
Artigo 45.º
do EBF
Isenção de IMI por um período de dois anos, a contar do ano, inclusive, da emissão
da respetiva licença camarária (de utilização), para os prédios urbanos objeto de
reabilitação (*)
Artigo 71.º
do EBF
Isenção de IMI por um período de cinco anos, a contar do ano, inclusive, da
conclusão da reabilitação de prédios urbanos, podendo ser renovada por um
período adicional de cinco anos (**) (***)
Artigo 45.º
do EBF
Isenção de IMT nas aquisições de prédios urbanos destinados a reabilitação urbana,
desde que, no prazo de dois anos a contar da data da aquisição, o adquirente inicie
as respetivas obras (*)
Artigo 71.º
do EBF
Isenção de IMT nas aquisições de prédio urbano ou de fração autónoma destinado
exclusivamente a habitação própria e permanente, na primeira transmissão onerosa
do prédio reabilitado, quando localizado em área de reabilitação urbana (**) (***)
Verba 2.23 da
Lista I anexa ao
CIVA
Sujeição à taxa reduzida (6%) das empreitadas que tenham por objeto a reabilitação
urbana, tal como definida em diploma específico, realizadas em imóveis ou em
espaços públicos localizados em áreas de reabilitação urbana (áreas críticas de
recuperação e reconversão urbanística, zonas de intervenção das sociedades de
reabilitação urbana e outras) delimitadas nos termos legais, ou no âmbito de
operações de requalificação e reabilitação de reconhecido interesse público nacional
IMI
IMT
IVA
Incentivos
Tributação à taxa de 5% das mais-valias e rendimentos prediais obtidos por
residentes decorrentes da alienação/arrendamento de imóveis recuperados e em
área de reabilitação urbana (**), sem prejuízo da opção pelo seu englobamento (**)
IRS
Artigo 71.º
do EBF
Tributação à taxa de 10% do saldo positivo entre as mais-valias e as menos-valias
resultantes da alienação de unidades de participação em FII que operem de acordo
com a legislação nacional, desde que se constituam entre 1 de janeiro de 2008 e
31 de dezembro de 2013 e pelo menos 75% dos seus ativos sejam bens imóveis
sujeitos a ações de reabilitação em área de reabilitação urbana, obtidas (i) por
residentes fora do âmbito de uma atividade comercial, industrial ou agrícola que não
optem pelo seu englobamento ou (ii) por não residentes (**)
Dedução à coleta até ao limite de € 500, de 30% dos encargos suportados pelo
proprietário relacionados com a reabilitação (**)
IRC
IRS/IRC
Artigo 71.º
do EBF
Isenção de IRC para os rendimentos de qualquer natureza obtidos pelos FII acima
referidos (**).
Artigo 71.º
do EBF
Os rendimentos respeitantes a unidades de participação dos FII acima referidos (i)
são, em regra, sujeitos a retenção na fonte à taxa de 10% (a título definitivo se
obtidos por residentes fora do âmbito de uma atividade comercial, industrial ou
agrícola que não optem pelo seu englobamento ou por não residentes) e (ii) os seus
titulares têm direito a deduzir 50% dos rendimentos relativos a dividendos, quando
englobem os rendimentos que lhes sejam distribuídos (**)
(*) Entende-se por reabilitação o processo de transformação do solo urbanizado, compreendendo a execução de obras de construção, reconstrução, alteração, ampliação, demolição e conservação de edifícios, tal como definidas no Regime
Jurídico da Urbanização e da Edificação, bem como o conjunto de operações urbanísticas e de loteamento e de obras de urbanização, que visem a recuperação de zonas históricas e de áreas críticas de recuperação e reconversão urbanística,
certificada pelo Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana ou pela câmara municipal, consoante o caso.
Depende de reconhecimento pela câmara municipal da área da situação dos prédios, após a conclusão das obras, e na sequência da certificação referida no parágrafo anterior. A câmara municipal comunica, no prazo de 30 dias, o
reconhecimento do direito à isenção ao serviço de finanças competente que deve promover, no prazo de 15 dias, a anulação das liquidações de IMI, se for o caso.
Não cumulável com outros benefícios fiscais de idêntica natureza.
(**) São apenas aplicáveis aos imóveis objeto de reabilitação iniciada após 1 de janeiro de 2008 e que se encontrem concluídas até 31 de dezembro de 2020. São abrangidas por estes incentivos as ações de reabilitação que tenham por
objeto imóveis que preencham, pelo menos, uma das seguintes condições (i) sejam prédios urbanos arrendados passíveis de atualização faseada das rendas nos termos dos artigos 27.º e seguintes do NRAU ou (ii) sejam prédios urbanos
localizados em áreas de reabilitação urbana.
Junho 2013
(***) Depende da comprovação do início e da conclusão das ações de reabilitação pela câmara municipal ou de outra entidade legalmente habilitada para gerir um programa de reabilitação urbana para a área da localização do imóvel,
incumbindo-lhes certificar o estado dos imóveis, antes e após as obras.
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Nota Final
Este documento pretende facultar informação geral sobre o mercado português da reabilitação urbana e sobre alguns aspetos
do respetivo regime legal e fiscal, no âmbito do ordenamento jurídico português. Este documento não constitui e não pode,
sob circunstância alguma, ser considerado ou tratado como aconselhamento comercial, legal ou fiscal, por parte da CBRE ou
da GARRIGUES a quaisquer pessoas ou entidades. Particularmente, este documento não implica qualquer aconselhamento ou
recomendação de investimento a quaisquer pessoas ou entidades. A CBRE e a GARRIGUES não prestam quaisquer declarações
ou garantias relativamente à correção ou completude da informação contida no presente documento.
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