HUGO ROCHA
Co-fundador do Proleilões
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Perguntas e
Respostas sobre
Leilões de
Imóveis
“Hugo Rocha é um das maiores autoridades em como
investir em leilões de imóveis do Brasil”
ProLeilões.com
Outros livros escritos por Hugo Rocha
Leilões de Imóveis para Iniciantes
Editora PROL
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Publicado pela primeira vez no Brasil em 2010 pela Editora PROL
Qd 13 Lt 5
Brasília DF
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Esse livro possui o código de catalogação
ISBN xxxxxxxxxxxxx
Editado por Laissa Soares
Repense antes de imprimir
Digitado por Laissa Soares
Termo De Não Responsabilidade
Todas as informações aqui contidas sobre leilões de imóveis representam visões ou opiniões que o autor tem sobre o
mercado de leiloes de imóveis. De maneira alguma as informações contidas nesse livro devem ser consideradas
como categoricamente corretas. Toda ação financeira de investimento ou jurídica tomada pelo leitor é de
responsabilidade exclusiva do próprio leitor. O autor, a produtora e a editora não são responsáveis pelas
consequências das decisões de investimento do leitor. O autor desse livro não é um advogado. Antes de comprar ou
vender um imóvel em Leilão consulte um advogado especialista no assunto.
Índice
PORQUE LEILÕES ...................................................................................................................... 6
Mercado ....................................................................................................................................................................6
QUAIS OS TIPOS DE LEILÕES E NEGÓCIOS .............................................................................. 7
Leiloes TRT e TJ ......................................................................................................................................................8
Leiloes INSS .............................................................................................................................................................8
Leiloes da Caixa Econômica Federal ....................................................................................................................9
Leilão Aberto x Fechado.........................................................................................................................................9
Leilões Judiciais ....................................................................................................................................................... 9
Leilões Extra-Judiciais ..........................................................................................................................................10
Feirão de Imóveis e Venda direta.......................................................................................................................10
Leilões de Imóveis do Estado (falecidos) ..........................................................................................................11
Concorrência Pública ............................................................................................................................................11
Licitações ................................................................................................................................................................12
COMO AVALIAR UM IMÓVEL ................................................................................................... 12
Imóveis Residenciais e Comerciais .....................................................................................................................12
Valor venal .............................................................................................................................................................13
Documentação....................................................................................................................................................... 13
Outras pendências ................................................................................................................................................14
AS DÍVIDAS DO IMÓVEL ......................................................................................................... 15
Condomínio Atrasado ...........................................................................................................................................15
Meu imóvel a leilão ...............................................................................................................................................15
Imóvel Hipotecado ou Penhorado ......................................................................................................................16
PARTICIPANDO DE UM LEILÃO ............................................................................................... 17
Como começar....................................................................................................................................................... 17
Como ganhar experiência ....................................................................................................................................18
Estratégia ...............................................................................................................................................................18
Presença .................................................................................................................................................................19
Cadastro .................................................................................................................................................................19
Disputa de lances ..................................................................................................................................................20
E O CAPITAL PARA INVESTIR ................................................................................................. 20
Quanto é necessário? ...........................................................................................................................................20
Carta de credito.....................................................................................................................................................21
Investir sem capital próprio.................................................................................................................................21
Financiamento ....................................................................................................................................................... 23
O QUE ACONTECE APÓS O ARREMATE .................................................................................... 23
Pagamento .............................................................................................................................................................23
Custos .....................................................................................................................................................................23
Compra Em Pessoa Jurídica Ou Física ...............................................................................................................24
Carta de Arrematação ..........................................................................................................................................24
Registro De Imóvel ...............................................................................................................................................24
Revenda .................................................................................................................................................................24
Liquidez ..................................................................................................................................................................25
Imposto De Renda ................................................................................................................................................25
IMÓVEL OCUPADO .................................................................................................................. 26
Como Desocupar ...................................................................................................................................................26
Garantia ..................................................................................................................................................................27
Acordos ...................................................................................................................................................................27
Imóvel com pessoas doentes ..............................................................................................................................28
Quanto tempo ....................................................................................................................................................... 28
Único Imóvel e Uso de Família............................................................................................................................28
ANULAÇÃO DO LEILÃO ............................................................................................................ 29
Perco o dinheiro? ..................................................................................................................................................29
Embargo .................................................................................................................................................................30
Herdeiros ................................................................................................................................................................30
Margem de segurança contra preço vil .............................................................................................................31
Usucapião ...............................................................................................................................................................31
ONDE VAI ACONTECER UM LEILÃO ......................................................................................... 32
Fontes .....................................................................................................................................................................32
O ProLeiloes ...........................................................................................................................................................32
PORQUE LEILÕES
Mercado
P 1.
Por que partir para investimento em leilões de
imóveis se o mercado já é dominado pelos corretores de
imóveis, totais conhecedores do mesmo?
Resp: Boa Pergunta! Para eu responder na íntegra eu iria precisar
de um vídeo de uns 120 minutos, mas aí vai uma palhinha: Já fui
pessoalmente a mais de 200 leilões e posso te afirmar que neles
encontrei
muito
poucos
corretores
de
imóveis.
Ainda mais os poucos corretores de imóveis que eu conheço, sabem
bem pouco dos processos de leilões.
Agora se a pergunta é por que investir imóveis, a minha resposta
seria:
1- É possível comprar imóveis AVM (abaixo do valor de mercado).
Isso por exemplo não é possível com ações no mercado de bolsas.
2- É possível aumentar o valor do imóvel mesmo que o mercado
não se mexa (como por exemplo, fazendo uma reforma)
3- Imóveis são investimentos sólidos e representam um risco
relativamente baixo.
4- Se você for pessoalmente a alguns leilões, vai perceber que o mercado está longe de ser saturado ou
dominado.
P 2.
Quais as diferenças, quanto ao levantamento de informações, sobre o imóvel de leilão
em comparação a compra e venda tradicional?
Quando se compra um imóvel em leilão ele pode vir com uma série de pendências que não
necessariamente estarão descritas no edital e que passarão a ser de responsabilidade de quem
arrematar, como dívidas de condomínio e IPTU, por exemplo, isso é algo que se deve checar ao comprar
um imóvel da forma tradicional também. O mais importante é que, além disso, pode haver também
pendências no processo que levou um imóvel a leilão, e isso pode fazer com que você demore mais do
que imagina para ter as chaves do imóvel na mão. Portanto é importante que você entenda sobre o tipo
de leilão que irá participar (judicial, extrajudicial, concorrência pública) e ter um advogado para te auxiliar
a verificar se há grandes pendências no processo que levou aquele imóvel do seu interesse a leilão. Por
fim é necessário também checar o estado de ocupação do imóvel, já que em boas partes das vezes se
compra um imóvel ocupado e a desocupação fica como responsabilidade do arrematante.
P 3.
Numa visão mais aprofundada do negócio, o que
vocês acham da questão dos credores, principalmente a
CEF estarem dando muita facilidade para a quitação da
dívida por parte do mutuário, evitando assim que o
imóvel seja leiloado? Existe a possibilidade de saturação
desse tipo de negócio, diminuindo a oferta e aumentando
a procura?
Resp: Eu considero que o credor negociar a divida com mutuário
exaustivamente é uma coisa boa. Afinal, se o credor tenta ao
máximo negociar a divida torna a ida do imóvel a leilão ainda
mais legítima, porque todas as possibilidades de pagamento foram realmente esgotadas. Quanto ao
mercado, não acho que vai saturar, pelo menos não num futuro próximo. Isso porque hoje o crédito
imobiliário só cresce no Brasil, o que significa que mais pessoas estão pegando financiamento, portanto
mais pessoas se comprometem com um contrato que prevê realização do leilão em caso de inadimplência
grave. Acredito no desenvolvimento econômico do país, mas por mais que a economia melhore a
inadimplência é algo que sempre vai existir por diferentes razões, então considerando o número absoluto
de financiamentos aumentando, o número de imóveis indo a leilão tende, na verdade, em aumentar se
seguir esse raciocínio. Isso sem falar nos leilões judiciais que independem desses fatores que comentei.
Riscos
P 4.
Qual o risco de participar de leilões?
Resp: Em um dos meus vídeos, que você pode acessar aqui,
falei um pouco sobre isso. Eu particularmente resumiria a 2
principais riscos:
- risco financeiro, ou seja, ao final da transação acabar com
menos dinheiro que quando começou. Esse risco pode ser
reduzido a quase zero fazendo bem o dever de casa antes do
leilão para garantir que o valor pago somado às eventuais
dívidas e comissão do leiloeiro seja inferior ao valor de
mercado e/ou de venda do imóvel.
- risco de liquidez, isto é, o seu dinheiro ficar parado num
negócio por mais tempo que o desejado, levando mais tempo
que o previsto para ser revendido, ou por alguma disputa
judicial, por exemplo.
P 5.
Qual é o risco de comprar um imóvel ocupado pelo antigo proprietário?
Resp: A chance de arrematar um imóvel ocupado é alta. Pela minha experiência, acredito que mais de
90% dos imóveis que vão a leilão estejam oficialmente ocupados. Eu mesmo já arrematei um imóvel
“ocupado”, mas que na prática estava abandonado, só que isso foi uma feliz exceção. Independente
dessa alta probabilidade, não acho a ocupação por si um fator para excluir automaticamente a opção de
arremate de um determinado imóvel, caso contrário as opções de investimento ficam muito mais
restritas.
QUAIS OS TIPOS DE LEILÕES E NEGÓCIOS
P 6.
Quais os melhores leilões, em sua opinião?
Isso depende muito da estratégia que a pessoa tenha. Por exemplo, leilões judiciais oferecem maior
margem de lucro, mas demandam mais cuidado com o processo e trabalho anterior além da chance
potencialmente maior de que leve mais tempo para ter a posse do imóvel. Os extrajudiciais em geral
oferecem menos margem, mais é a principio mais simples de averiguar pendências.
Então não existe melhor leilão, vai depender de quanto capital você tem disponível e quanto quer ganhar
de margem. É preciso estudar cada leilão para decidir se ele se encaixa no que você deseja.
P 7.
Além dos leilões da CEF, que outros você recomenda?
Resp: Na real recomendo qualquer leilão publico que tenha bom desconto no valor de mercado. Os
leilões da 9.514 são particularmente atrativos para mim pela maior clareza no edital e aparente agilidade
do processo.
P 8.
Eu estava interessada em um imóvel, mas quando peguei a certidão, vi que havia
muitas pessoas envolvidas, e pelo que entendi, estava sendo leiloado só uma parte do
imóvel. Como funciona quando mais pessoas tem direito ao imóvel? Acabei nem indo
participar do leilão, pois fiquei com medo, de não conseguir o imóvel total, ter que ficar
brigando, sei lá.
RESP: Nesse caso realmente você só está arrematando uma parte do imóvel, portanto se quiser vender
ou usufruir você só terá direito de fazê-lo na sua respectiva percentagem. Essa situação pode ser tornar
bastante delicada dependendo do tipo de imóvel que se está arrematando. Por exemplo, se for um
apartamento, fica quase inviável você arrematar somente 50% dele, pois como que você faria para
dividi-lo ao meio? Construiria uma parede no meio? E se quisesse revende-lo, acho que dificilmente
alguém compraria metade de um apartamento. No entanto se o imóvel fosse um terreno poderia ser
mais viável, mais fácil delimitar a sua parte de comum acordo com os outros proprietários, mas nesse
caso ainda teria a questão dos impostos como IPTU/TLP que recaem sobre o imóvel como um todo,
portanto o pagamento teria também que ser acordado com os outros proprietários. Enfim depende da
situação e do tipo de imóvel.
Leilões
Leilões TRT e TJ
P 9.
Já participei de alguns leilões, em dois fui bem sucedido,
ambos do TRT. Quero saber se os imóveis do TJ tem mais
segurança ou não?
Resp: A garantia de sucesso na arrematação de um bem em leilão não
pode ser aferida em relação a este ou aquele órgão do poder judiciário
responsável pelo processo. Pode haver um processo que, da forma que
foi conduzida pelo juiz do TJ, representa mais segurança do que um
processo conduzido de forma descuidada pelo juiz do TRT, e vice versa.
O que se deve levar em consideração é a regularidade do processo.
Estando regular, mais chances de sucesso.
P 10.
Vocês indicam leiloes do TRT? Ou os processos são muito enrolados?
Resp: Recomendo com certeza os leilões da justiça do trabalho que tende até ser mais agilizada, já que
os prazos para encaminhamentos dos processos são mais rápidos o que faz o processo desenrolar mais
rápido.
Leiloes INSS
P 11.
Gostaria que me esclarecessem acerca de leilões do INSS, porque me parece que são
ocorrência ainda mais favoráveis para se fazer dinheiro.
Resp: A execução fiscal do INSS não difere da execução fiscal da Fazenda Nacional ou mesmo de um
particular contra o outro. Entendo que a forma mais favorável de se “fazer dinheiro” consiste em
arrematar o imóvel pelo, no mínimo, 50% a 60 % do valor de avaliação. Ou seja, não importa quem é o
credor ou o devedor, o que importa é o valor do imóvel que está sendo oferecido.
P 12.
Os leilões do INSS são divulgados onde? Apenas em edital?
Resp: Assim como qualquer outro leilão público, os do INSS necessariamente precisam ser publicados em
mídia impressa de grande circulação. Hoje as versões online dessas mídias por vezes também trazem
essas informações. Eu vim observando que os leilões de imóveis do INSS, em particular, costumam
receber cobertura de reportagens também, ou seja, mídia espontânea. Resumindo, é possível encontrar
artigos divulgando esses leilões, mas como não dá para afirmar que isso acontece sempre, o melhor é
procurar pelos anúncios oficiais.
Leiloes da Caixa
Caixa Econômica Federal
P 13.
Tenho notado preços de imóveis da Caixa indo a leilão 30% mais em conta que do
mercado. Se você considerar custos pra tirar o morador, mais a reforma, ainda compensaria?
Resp: Isso é bem relativo. Vai depender muito de qual margem de lucro você espera desse negócio e do
quão profunda é a reforma necessária no imóvel. Por isso é tão importante visitar o imóvel para poder
estimar esses gastos antes de arrematá-lo. No caso de gastos de desocupação, esses já são mais fáceis
de estimar baseado nos honorários do seu advogado e/ou o tipo de acordo você está disposto a oferecer
para que o morador deixe o imóvel.
P 14.
No caso dos leilões da Caixa, o imóvel, além da
possibilidade de estar ocupado, pode ter problemas
como dívidas de IPTU, água ou condomínio?
Resp: Sim, é o mais provável que aconteça. A única exceção é
para arrematação em Segundo leilão de processos regidos pela
lei 9.514/97. Nesse caso o valor das dividas do imóvel já está
inserido no lance inicial. Nos outros casos o arrematante assume
responsabilidade de pagamento de todas as dívidas pendentes daquele imóvel. Para descobrir por qual lei
é regido o processo de um leilão, basta consultar o edital.
P 15.
No sistema da venda direta corro o risco do atual morador do imóvel entrar na justiça
anulando a venda?
Resp: Sim, motivo pelo qual se deve ter sempre conhecimento do imóvel, de como foi arrematado, para
evitar que o morador seja vitorioso e a sua aquisição desfeita.
Leilão Aberto x Fechado
P 16.
Qual a diferença entre leilões aberto e fechado.
Resp: A forma de um leilão estabelece a característica que determina como são realizados os lances. A
divisão quanto à forma dá-se entre leilão aberto ou fechado. O leilão aberto, mais comum, consiste
naquele em que os interessados declaram abertamente seus lances, acompanhando o registro
do maior lance pelo Leiloeiro e assim por diante, No leilão fechado, o lances são apresentados
simultaneamente e uma única vez ao leiloeiro em envelopes fechados. Ganham os participantes que
fizeram os melhores lances, desde que o preço de reserva tenha sido alcançado.
Leilões Judiciais
P 17.
Em contato com um leiloeiro, ele me informou
que o leilão judicial de imóveis da Caixa Econômica
Federal não deve ser realizado, pois a Justiça Federal é
muito lenta e não vale a pena participação neste tipo
de Leilão. Isso procede?
Resp: Não. Tudo é uma questão de custo x benefício. Em
certas arrematações, haverá dificuldade em finalizar o
investimento no leilão em razão de ações judiciais na Justiça
Federal, em outras não. Naquelas em que este problema
ocorrer, vale analisar se o ganho vislumbrado compensa
diante do tempo de paralisação na Justiça. Pode ser que sim,
pode ser que não. Se o imóvel irá te render bons ganhos, compensa aguardar o desfecho judicial. Em
relação ao conselho recebido, no mercado em Brasília e em Goiânia, os leiloeiros recomendam o
contrário.
P 18.
Como avaliar o risco de um imóvel demorar a ser liberado definitivamente em um
Leilão Judicial?
Resp: O seu advogado precisa olhar processo e checar, por exemplo, se faltou alguma intimação, se os
prazos para recurso e julgamento foram cumpridos entre outras coisas. Infelizmente não tem uma receita
nesse caso, é o advogado olhar o processo e identificar alguma irregularidade que possa ser usada para
tentar embargar o leilão.
P 19.
No leilão judicial quando existem outras dívidas no imóvel além daqueles
provenientes da execução, como fica o imóvel arrematado? O juiz entrega o bem
desembaraçado ou tenho que arcar com todas as demais dívidas? E se as dívidas não
constarem do edital de leilão?
Resp: Todas as questões referente às dívidas mencionadas devem ser esclarecidas na ocasião do leilão. A
regra geral é que o bem é entregue desembaraçado. A exceção deve ser vir expressa no edital, como por
exemplo: “o arrematante será responsável pelas dívidas de IPTU bem como pelas despesas de
desocupação do imóvel”. Recomendo não arrematar o bem se pairar dúvida que, fatalmente, só será
resolvida com a intervenção do juiz, acarretando desgaste e perda de tempo.
Leilões ExtraExtra-Judiciais
P 20.
Os imóveis arrematados em leilões extrajudiciais da CEF ou outros órgãos
financiadores podem ser financiados ou sempre serão pagos à vista como num leilão
judicial?
Resp. Em sua grande maioria os leilões devem ser pagos a vista, mas existem alguns que podem ser
financiados. No caso do CEF, por exemplo, boa parte dos leiloes permite que você efetue o pagamento
com carta de crédito, mas você já deve estar com ela pré-aprovada em mãos no ato do leilão.
Feirão de Imóveis e Venda direta
P 21.
A venda direta apresenta boas opções AVM ou os leilões são melhor opção?
Os melhores negócios estão na ocasião do primeiro e segundo leilões, antes de o imóvel pertencer à
CAIXA. Isto porque, nessa ocasião, você pode arrematar o imóvel por 60% do preço de avaliação.
Quando os imóveis já são de propriedade da CAIXA, o banco, como empresa pública que é, tem que
zelar pelo patrimônio e não pode admitir a venda por preço inferior à avaliação.
P 22.
Toda venda direta se dá obrigatoriamente após o
primeiro e segundo leilões?
A CAIXA primeiramente só detém a garantia (hipoteca) do imóvel
financiado. Com a inadimplência do mutuário, ela executa a
dívida em procedimento específico que finaliza com a realização
do primeiro e segundo leilão. Se nenhum interessado
comparecer, ela própria arremata o bem. Só a partir daí que a
CAIXA se torna proprietária do imóvel. Agora sim, a CAIXA pode
oferecer o bem que é seu, é a chamada venda direta.
P 23.
Como é definido o valor do imóvel na venda
direta?
Como a CAIXA é um banco público, a lei determina que os bens públicos devam seguir o rito de venda da
Lei de Licitações, que exige o oferecimento do imóvel em leilão. A primeira providência que a CAIXA
realiza é a avaliação do imóvel no mercado. É esse o valor mínimo que será apresentado em venda direta
para qualquer interessado arrematar no leilão, em dia e hora marcado.
P 24.
No caso de venda direta o valor a ser pago pelo imóvel é aquele já estipulado no site
ou pode haver uma negociação, como, digamos, uma oferta à vista por valor inferior?
Acaba sendo valor do próprio site mesmo, sem abertura para negociação. Afinal eles já estão
considerando a resolução de todos as pendências financeiras e jurídicas do imóvel.
P 25.
Quando a CEF diz que o imóvel X ficará disponível para venda direta até data tal, se
não vendido o que acontece?
Não havendo interessado algum, o imóvel retorna para o “estoque” de imóveis, podendo qualquer
interessado procurar a CAIXA e, respeitado o valor da avaliação, efetuar a compra no balcão mesmo.
Ocorre que tal valor não pode se mantiver durante muito tempo, porque o mercado imobiliário está em
constante modificação. Assim, passado o prazo, a CAIXA “recolhe” o imóvel, efetua nova avaliação do
bem, e recomeça todo o procedimento já descrito.
P 26.
Onde acessar os editais dos imóveis em venda direta?
Os editais dos imóveis em venda direta podem ser acessados no site da
caixa, http://www.caixa.gov.br. no ícone “Feirão”, depois “Imóveis da
Caixa”, depois “imóveis a venda” e “download lista completa”. Alguns
imóveis contam com foto.
P 27.
Olhei no site da CEF e não vi informações sobre novas
datas para leilões no RJ. Porém, visualizei nos imóveis da CEF
que ficam disponíveis no site, varias oportunidades de imóveis
que estão bem abaixo do valor de mercado. Mas, estes imóveis geralmente estão ocupados,
neste caso, como fazer para adquiri-los?
Resp: Venda direta é também uma forma de se adquirir um imóvel AVM, entre em contato com a Caixa e
ela te direcionará para a entidade parceira que efetua essas vendas. Note que se o imóvel estiver
ocupado você será responsável pela desocupação,
Leilões de Imóveis do Estado (falecidos)
P 28.
Gostaria de saber onde encontrar os leiloes de imóveis que estão nas mãos do
município, Estados ou de pessoas falecidas e sem herdeiros.
Resp: Os Estados e Municípios, por foca da Lei de Licitações, só podem vender bens com autorização
legislativa e através de concorrência pública. Basta procurar a CPL – Comissão Permanente de Licitação –
das secretarias dos Estados ou da Prefeitura dos Municípios para informar sobre a existência ou previsão
de alguma venda nesse sentido. Em relação a imóveis de pessoas falecidas e sem herdeiros, posso
apenas imaginar a busca pelo nome do proprietário de um imóvel que o interesse junto aos nos Cartório
de Registro de Pessoas Naturais nos quais ficam registrados as certidões de óbito, esse cartório poderá
informar se o proprietário faleceu e se deixou ou não herdeiros.
Concorrência Pública
P 29.
Leilão da Caixa e concorrência pública são a mesma
coisa?
Resp: Não. A Caixa geralmente promove leilões extrajudiciais. A
concorrência pública é uma das modalidades de licitação que, na
prática, se parece com o leilão, mas tem suas próprias
peculiaridades. Na licitação a pessoa só pode fazer um lance por
bem. Esse lance é feito em um envelope fechado que é entregue a
comissão ate certa hora estipulada. A partir daquela hora começa a abertura dos envelopes e nenhuma
proposta nova pode ser entregue. Então todos os envelopes são abertos e vence a proposta com o preço
mais alto para um determinado imóvel. Nesse tipo de licitação também é comum o depósito de um sinal
de 5% o valor do lance inicial para cada proposta. Se o seu lance não for o vencedor, o sinal é devolvido.
Caso você seja o dono do lance mais alto, precisa efetuar o pagamento do lance, caso contrário, perde o
sinal.
Licitações
P 30.
A respeito do sinal de 5% que se oferta em uma licitação. Como funciona essa
garantia?
Resp: Você tira um boleto bancário da forma estipulada no edital e paga o sinal. Esse sinal fica numa
conta caução para aquela licitação, aberta somente com o objetivo de receber esses valores. O sinal fica
lá parado até o leilão. Depois do leilão quem não teve sua proposta vencedora recebe de volta o sinal
dentro do prazo também estipulado no edital.
COMO AVALIAR UM IMÓVEL
Imóveis Residenciais
Residenciais e Comerciais
P 31.
Como verificar/conhecer o imóvel antes do leilão?
Resp: Em grande parte dos editais, a descrição do imóvel se faz
presente. No entanto, aproveite a visita que você fará para checar as
dívidas de condomínio, analisando também as características do
imóvel como área privativa e comum, número de quartos, salas,
banheiros, condições de uso, reformas anteriores, etc. Isso porque a
descrição do imóvel é feita baseado no que consta na escritura e por
incrível que pareça, às vezes há divergências entre o papel e a
realidade em decorrência de melhorias ou reformas feitas ao longo do
tempo.
Se o imóvel estiver desocupado você pode visitá-lo. Verifique no edital
se já está explicito horários e procedimentos para visitar o imóvel, ou
ainda entre em contato direto com o leiloeiro pra saber com quem
está a chave, horários, enfim, como fazer para visitar o local.
Caso o imóvel esteja ocupado, você não poderá entrar no imóvel em si. Mas as características mais
importantes podem ser checadas conversando com o próprio síndico, vizinhos ou até mesmo com o
porteiro do prédio do condomínio. Nesses casos, sempre assuma “o pior”, ou seja, que o imóvel não teve
nenhuma reforma.
Como essas características são essenciais para se estimar o valor de Mercado, quanto mais você souber
sobre aquele imóvel melhor. E geralmente, as pessoas são bem mais abertas e solícitas para fornecer
informações, do que você pode imaginar.
P 32.
Quais os principais cuidados que devo ter ao comprar um
bem em leilão, para evitar longas disputas para obter a posse do
mesmo?
Resp: O segredo está praticamente todo na avaliação ANTES do leilão. Os
pontos essenciais para se checar, falando especificamente para agilizar a
tomada de posse são:
O Edital, já que nele há as regras da disputa naquele leilão, especificações
de pagamento, por exemplo, estão presentes.
As pendências jurídicas, verificáveis no CRI (Cartório de Registro de Imóveis) onde o imóvel está
registrado, estão presentes na Certidão de Ônus Reais, que é o documento que apresenta todo o
histórico jurídico do imóvel.
O processo que levou o imóvel a leilão.
Em leilões extrajudiciais, basta verificar se o processo de leilão em si foi bem conduzido, por exemplo, a
publicação do edital (geralmente 3 vezes) foi feita, se o mutuário foi devidamente notificado, se o
processo seguiu os prazos corretos.
No caso de leilão judicial é extremamente importante que você tenha um advogado ou assessor que
entenda bem do assunto para dar uma olhada no processo judicial que ensejou o leilão do imóvel. Isto
porque se não tiver sido executado de forma devida, deixando várias “brechas” no meio do caminho, é
bem provável que você tenha que lidar com tentativas de embargo (cancelamento) do leilão, o que pode
atrasar bastante a entrega da carta de arrematação a você (documento que tem poder judicial para que
você registre o imóvel em seu nome).
P 33.
Como saber se o imóvel realmente esta com o preço abaixo do mercado para que
possa ter lucro no ato da venda?
Resp: Você pode consultar algumas fontes simples para estimar o valor real de mercado de um imóvel.
Em sua visita prévia ao imóvel pergunte também ao porteiro e síndico por imóveis similares que foram
vendidos, qual foi o valor da venda, quanto tempo demorou a ser vendido. Além disto, pergunte a
corretores que trabalham naquela área por um valor estimado do imóvel. Inúmeras vezes, o imóvel
estará ocupado e você não poderá conhecer o seu interior. Neste caso, eu gosto de trabalhar de forma
conservadora, assumindo que o imóvel não possui qualquer reforma, ou seja, o pior caso possível.
Mesmo se sou informado em uma conversa com um síndico ou vizinho, que o imóvel está reformado
dessa e daquela forma. Para mim, o que vier acima da minha estimativa é um lucro extra.
Valor venal
P 34.
Como saber o valor máximo que posso oferecer para aquisição do bem, pois tenho
receio de pagar acima do valor venal, quão desvantajoso é isso?
Resp: O valor Venal é um valor determinado pela prefeitura em relação
ao imóvel específico, sobre tal valor incide os impostos. É o valor limpo
da coisa, sem considerar a valorização ou desvalorização do mercado.
Sendo assim, desconsidera-se a localização, a época da "venda",
a oferta e a procura, o seu valor histórico, caso haja, o cenário
imobiliário como um todo. Geralmente um valor muito abaixo do que
realmente vale o imóvel. Portanto, pagar um preço acima do valor venal
do imóvel não necessariamente representa um mau negócio. O valor
referência para o seu lance deve ser o valor REAL de mercado, ou seja, o que ele vale hoje, por quanto
poderia ser vendido considerando todo o cenário imobiliário que ele se insere agora. Para um negócio
rentável, é preciso garantir que o valor real de mercado seja maior que a soma do lance, dívidas do
imóvel e comissão do leiloeiro.
Documentação
P 35.
Quanto a informações burocráticas apenas a certidão
de ônus reais é suficiente para obter todas as informações de
que necessito? Quais os pontos relevantes a serem
observados nessa certidão?
Resp: A certidão de ônus traz o que ocorreu com a propriedade do imóvel. Não traz, por exemplo, se o
imóvel deve IPTU ou taxa de condomínio. Assim, é um documento importante, mas não suficiente, para
se decidir pela aquisição do bem em leilão. Os pontos relevantes a serem observados são: se a
localização confere com o imóvel visitado, se a metragem confere com o tamanho do lote, se a área
construída é a mesma averbada da certidão, a existência de hipoteca e penhora de outro credor que não
aquele que levou o bem a leilão, a existência de algum outro ônus capaz de evitar a posterior revenda
pelo arrematante, se todos os proprietários e suas esposas - constantes da certidão - foram réus e
tiveram ciência dos atos do processo de retomada do imóvel.
P 36.
Qual a diferença entre a Certidão de Ônus Reais e Certidão Vintenária?
Resp: São dois tipos de certidões expedidas pelos Cartórios. A de ônus reais é a mais comum, que retrata
quem é o proprietário e o que ocorreu (as vendas, as arrematações) com o imóvel a partir da “abertura
da matrícula”, suficiente para se conhecer a situação de um apartamento ou casa residencial. Já a
Vintenária traz as mesmas informações, mas desde a abertura da primeira matrícula, ou digamos, desde
o “nascimento” do imóvel até os dias atuais e é requerida para aferir a situação de fazendas muito
antigas, cuja área foi remembrada e/ou desmembrada e cujo registro era de responsabilidade do cartório
de certa cidade e depois migrou com nova matrícula para outro cartório de outra cidade. Assim, nesses
casos a Vintenária busca desde o primeiro registro conhecido até os dias atuais.
P 37.
Como saber a situação legal do imóvel: escritura, impostos,
outras penhoras?
Resp: Para verificar dividas de IPTU, basta entrar em contato com a
Secretaria de Estado da Fazenda local com o CPF do proprietário do imóvel
em mãos (que deve constar no edital ou no processo judicial), explicar que
o imóvel está indo a leilão público e que você gostaria de verificar os
débitos em atraso de IPTU/TLP. Quanto a penhoras e outras ações das
quais o imóvel é alvo, basta ir ao CRI (Cartório de Registro de Imóveis)
onde o imóvel está registrado e solicitar a CERTIDÃO DE ÔNUS REAIS.
P 38.
Estou interessada numa casa que vai a leilão a um bom preço, mas não possui
registro no cartório de imóveis, em nome de ninguém. Apos arrematar eu posso registrá-la
no meu nome só com o auto de arrematação?
Resp: A situação é complicada. Não recomendo a arrematação de um imóvel sem registro no cartório de
imóveis. Juridicamente, isto quer dizer que o imóvel não existe. Enquanto não houver matrícula certa e
definida do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis, não há segurança na arrematação. Caso tenha
ainda interesse em arrematá-lo, sugiro procurar um advogado para detalhar o caso e obter a orientação
correta.
Outras pendências
P 39.
Como saber 100% certeza se esse imóvel já não foi
arrematado em outro leilão (judicial ou não).
Resp: Não há como ter 100% de certeza. A busca de informações visa
minimizar os riscos do investimento em leilões, mas nenhuma cartilha
de procedimento é capaz de afastar 100% o risco. Uma vez ou outra
haverá um caso tão complicado que mesmo o mais precavido dos
investidores poderá ter aborrecimento. Para tentar buscar essa
certeza, a certidão de ônus do imóvel traz quais as dívidas que pairam
sobre o mesmo. Ainda estando a certidão de ônus do imóvel sem
dívida nenhuma, sugerimos uma busca junto aos órgãos do poder
judiciário local (Tribunal do Trabalho, Justiça Federal, Tribunal de
Justiça) pelo nome do proprietário para descobrir se existe algum
credor que já o esteja processando. Pode ser que o imóvel se localize numa cidade e haja um processo
de execução que o retomou em outro Estado. Para minimizar, poder-se efetuar uma busca nos Tribunais
de cada Estado do país. De tal forma, você pode chegar perto da certeza almejada.
AS DÍVIDAS DO IMÓVEL
P 40.
Quem paga a dívida deixada pelos proprietários anteriores,
quais as despesas devo pesquisar e como fazer para resolver este
impasse?
Resp: O arrematante automaticamente assume as dívidas condominiais e
tributárias do imóvel. As principais dívidas financeiras possíveis são IPTU e
condomínio.
As dívidas de condomínio podem e devem ser negociadas com o síndico ou
administradora. Afinal é muito provável que essas dívidas já sejam antigas,
daquelas que eles nem tão cedo esperavam ver a cor do dinheiro fácil.
Então eles geralmente estão abertos a negociações para abatimento de
multas e juros e/ou de parcelamento para facilitar seu pagamento.
No caso do IPTU, não é possível diminuir o valor da dívida. No entanto, é
possível utilizar precatórios para pagar a dívida, o que na prática, pode
custar menos. Atenção, é extremamente importante estudar bem essa
possibilidade e tomar todos os cuidados específicos desse tipo de transação.
A exceção sobre responsabilidade sobre o pagamento de dívidas existe quando o imóvel está indo ao seu
segundo leilão sendo regido pela lei 9514/97. Nesse caso essas dívidas já estão embutidas no valor do
lance inicial.
Condomínio Atrasado
P 41.
Como vocês identificam, no caso de apartamento, se consta pendência de
condomínio? (quando não aparece nada no edital).
Resp. a forma mais simples é consultar o síndico ou administradora do condomínio. Essa é uma prática
comum em qualquer tipo de compra de imóvel. O síndico ou a administradora têm o maior interesse no
pagamento dessa dívida, então dificilmente vai dificultar o acesso a essa informação se você explicar que
está considerando comprar o imóvel, seja por leilão ou não. Mesmo antes do leilão você já pode começar
a “negociar” a dívida de condomínio, se colocando como interessado em quitar a dívida.
Meu imóvel a leilão
leilão
P 42.
Moro em uma casa em Paranaguá há 5 anos, ela está em nome de outra pessoa no
financiamento da Caixa. Parece que a casa esta indo a leilão, gostaria de saber qual e as
minhas chances de comprá-la
Resp: Se o imóvel for a leilão você tem as mesmas chances de qualquer outra pessoa. O que você pode
fazer antes é, juntamente com o mutuário, negociar a dívida com a EMGEA de tal forma que o preço
fique abaixo do que provavelmente o imóvel seria arrematado em leilão. Com o pagamento da divida
negociada, o mutuário passa então o imóvel para o seu nome e tudo
se acerta. Esse tipo de acordo pode ser interessante para o mutuário
porque “limpa” seu nome o quanto antes e, na negociação, pode ser
até que vocês negociem algum ganho financeiro para ele, o que ele
não teria ao simplesmente desocupar o imóvel depois do leilão. Para
a EMGEA, ou o credor em questão, essa negociação também é
interessante para evitar gastos com o leilão em si.
P 43.
Peço a vocês se possível uma orientação. Moro no imóvel há mais de 10 (dez anos),
paguei pelo mesmo só que fui lesado até esta data não recebi cobrança, há possibilidades do
mesmo ser leiloado sem que eu saiba?
Resp: Sim. O leilão do imóvel pressupõe a comunicação apenas do proprietário. O proprietário é aquele
que consta no Cartório de Registro de Imóveis, que muitas vezes não é a pessoa que mora no imóvel e
possui um contrato particular ou de gaveta que não está registrado. Nesse caso, pode ocorrer o leilão do
imóvel sem que o morador saiba.
P 44.
Quero saber como eu faço para legalizar o imóvel que eu estou morando. Aluguei o
imóvel agora essa mulher não apareceu mais. Comecei a ir à prefeitura e puxei o IPTU para
pagar e parcelei, estou colocando a conta de luz em meu nome e estou fazendo alguns
reparos na casa guardando a nota fiscal. Inscrevi-me no Minha Casa Minha Vida, como eu
posso proceder com isso?
Resp: Primeiramente, na pergunta não restou claro qual o motivo que impede a normal transferência do
imóvel. O que eu posso adiantar é que você, morando no imóvel, consegue apenas comprovar a posse
(ocupação) através de comprovantes de ITPU e energia em seu nome, além de comprovantes de gastos
com material de construção etc. Para ser a proprietária do bem, você necessita entrar em contato com o
verdadeiro proprietário (aquele que consta no Cartório de Registro de Imóveis) para que este lhe
transfira a propriedade através de escritura pública. Caso o imóvel esteja hipotecado para uma instituição
financeira, a transferência também é possível, basta o proprietário te apresente para o gerente do banco
e informar que pretende transferir o imóvel e a dívida para você, que assumirá os pagamentos. A última
hipótese seria aguardar que a dívida hipotecária do imóvel seja executada e, no leilão, arrematar o
imóvel. Assim, será expedido o documento capaz de ser levado ao Registro de Imóveis, transferindo-o
para o seu nome. Vale lembrar que a inscrição no Programa “Minha Casa Minha Vida”, da Caixa
Econômica Federal, tem como objetivo facilitar o financiamento de imóvel que esteja livre e sem
impedimentos para ser adquirido. Dificilmente o programa irá aprovar a compra e venda de um imóvel já
hipotecado, ou penhorado, com dívida pendente ou objeto de execução, seja judicial, seja extrajudicial.
Imóvel Hipotecado ou Penhorado
P 45.
Como baixar penhoras de outros processos em um
bem arrematado em processo judicial?
Resp: Se, num leilão judicial, a penhora não constava no edital e
você descobriu depois, você tem direito a desistir da arrematação
se quiser. Caso prefira manter o imóvel, vai precisar de um
advogado para pedir a baixa dessas penhoras.....................
P 46.
As outras hipotecas que prendem o imóvel são
canceladas quando ocorre a venda em leilão?
Resp: Quando um imóvel possui várias hipotecas e o credor
hipotecário daquela que está registrada em 1.º lugar decide alienar
o bem, é seu dever comunicar os demais detentores da hipoteca.
Do valor obtido no leilão, deverá ser paga a primeira hipoteca,
depois a segunda, e assim por diante, até que acabe o dinheiro da venda. Mesmo se o dinheiro não der
para pagar todas as hipotecas, nesse caso como foi narrado, a pessoa que arrematou o bem irá receber
o imóvel com todas as hipotecas canceladas.
P 47.
Gostaria de saber quando o imóvel já possui outras penhoras, como por ex: leilão
pela fazenda publica de São Paulo, já existindo penhora para a justiça federal, o que
acontece nestes casos?
Quando um imóvel possui várias penhoras e algum credor decide alienar o bem, é seu dever comunicar
os demais detentores das penhoras. Do valor obtido no leilão, deverá ser paga a primeira penhora
registrada, depois a segunda, e assim por diante, até que acabe o dinheiro da venda. Vale notar que essa
ordem de pagamento não serve para a Fazenda Pública, que tem preferência para receber primeiro.
Mesmo se o dinheiro não der para pagar todas as penhoras, nesse caso como foi narrado, a pessoa que
arrematou o bem irá receber o imóvel com todas as penhoras canceladas.
PARTICIPANDO DE UM LEILÃO
Como começar
P 48.
Sou corretora de imóveis, leiga no assunto, pois sempre ouço
falar que para desembaraçar os imóveis de leilão é complicado. Qual
primeiro passo?
Resp: Vá ao maior número de leilões possíveis pra ver na prática como
funciona. Nos leilões você também tem oportunidade de tirar várias dúvidas
com o leiloeiro e agente fiduciário. Além disso, continue acompanhando o
ProLeilões porque estou sempre pensando em novos conteúdos para
disponibilizar e ajudar quem tem interesse em leilões imobiliários.
P 49.
Como começar, sem perder o capital por desconhecimento do sistema?
Resp. Ter a assessoria de um advogado conhecedor da área é importante tanto para iniciantes quanto
para pessoas experientes na área. Há também consultores de investimentos que podem te auxiliar nos
primeiros negócios em leilões caso você deseje. Logicamente eles esperam também ganhar uma margem
do lucro.
P 50.
Gostaria de saber qual o motivo de sempre
começar pelos leilões extrajudiciais ao invés de
começar pelos leiloes judiciais, pois sou iniciante e
gostaria de saber se tem algum risco maior ou
coisa do tipo.
RESP. pela minha experiência em leiloes, os leiloes
judiciais possuem maior imbróglio maior do que os leiloes
extrajudiciais, pois são oriundos de algum tipo de ação
(podem ser milhares de situações) e que podem acarretar
um maior desgaste ao arrematante, mesmo apos a
arrematação do imóvel e o pagamento. Não quer dizer
que todos são assim. Portanto, recomenda-se começar
pelo extrajudicial. Mas mesmo assim atentando a varias
questões como liquidez do imóvel, dividas de IPTU,
condomínio etc, pois apos arrematado essa divida passa a
ser sua.
P 51.
Como posso começar a investir neste ramo? Empréstimo bancário é uma boa
alternativa?
A principio, o empréstimo bancário não me soa uma possibilidade muito atrativa pela burocracia e tempo
que leva para ter um empréstimo liberado. Geralmente você fica sabendo de um leilão muito “em cima
da hora” para começar o processo de empréstimo bancário. Aliado a isso, é preciso observar a taxa de
juros desse empréstimo e outras condições específicas da linha de crédito pela qual consegue o dinheiro.
Eu particularmente nunca fiz empréstimos bancários com esse fim, então não tenho tantas condições de
colocar os fatores na balança.
Como ganhar experiência
P 52.
É possível participar de leilões sem dar lances?
Resp: Sim. O leilão público é aberto a qualquer pessoa que queira
participar, independente de dar lances ou não. Na verdade eu
recomendo visitar alguns leilões como parte do aprendizado sobre como
funcionam. Você perceberá que não é um bicho de sete cabeças.
P 53.
Adorei suas explicações, tenho vontade de participar
dos leilões mais meu capital e pouco e não posso errar. De
quantos leilões é recomendável visitar antes de dar lances?
Resp: Não há uma regra fechada, na prática você deve ir a quantos
leilões forem necessários para te dar a confiança para arrematar um
imóvel. Se for para colocar um número que funcionou para mim, uma
vez que já tinha a certeza e capital para arrematar um imóvel eu quis ir
a uns 10 leilões do mesmo tipo, no caso o extrajudicial. Inclusive fiz o
exercício de visitar os locais, descobrir dívidas mesmo sabendo que ainda não seria aquele o que eu
arremataria. E não se preocupe, mesmo quando você vai a um leilão pronto para arrematar, pode ser
que você saia de lá sem o imóvel caso os lances subam além do que você está disposto a pagar, por
exemplo. Então, não há um número ideal.
Estratégia
P 54.
Qual e a melhor hora de comprar? Sei que me dizem que
tem que ser no segundo leilão. Quando eu sei que é o segundo
Leilão?
Resp: O segundo leilão é o que tem maior chance de oferecer uma
margem de lucro maior, quando comparado ao primeiro leilão. Por outro
lado, eu nunca dispenso o primeiro leilão, afinal o negócio já pode ser
vantajoso ao ponto do imóvel ser arrematado logo no início e aí se perde
a chance de arrematá-lo. A melhor hora está muito mais ligada a
quantas pessoas estão interessadas e ao preço máximo que você está
disposto a dar pelo imóvel. Por exemplo, se no primeiro leilão os lances
do imóvel estão acima do que você quer pagar ou não existe concorrência pelo imóvel, pode valer a pena
esperar o segundo leilão. Mas caso já no primeiro leilão há concorrência e com lances que estejam dentro
da sua margem, ou seja, você tem chance de arrematar ainda por um preço alinhado ao seu objetivo,
então arrematar em primeiro leilão pode ser um ótimo negócio. No edital do leilão é possível descobrir se
é o primeiro ou segundo. E, por vezes, essa informação já vem até mesmo explicita na publicação nos
jornais.
P 55.
Vocês sempre aguardam o segundo leilão para tentar arrematar com melhor preço já
que não tem lance mínimo?
Resp: Não necessariamente. Eu já arrematei imóvel em primeiro leilão sem arrependimentos. A
vantagem do segundo leilão é que dependendo da lei pelo qual é regido, ou ele não tem lance inicial ou
o lance inicial já engloba o valor de suas dívidas, o que é uma preocupação a menos para o arrematante.
No meu caso, mesmo sendo primeiro leilão, o imóvel já estava a um valor muito abaixo do valor de
mercado, bem dentro da minha expectativa de arremate e
com poucas dívidas, e só tinha o meu lance concorrendo.
Então, naquele caso não compensava muito “arriscar” uma
concorrência maior por uma diminuição mínima no lance
inicial de um segundo leilão. Assim arrematei logo no
primeiro leilão mesmo e fiz um bom negócio.
P 56.
Quais as estratégias de arrematação possíveis e até onde é um bom preço para
arrematar?
Resp: A melhor estratégia é aquela que tenha o maior potencial de alcançar o seu objetivo ao investir em
leilões de imóveis. Você pode traçar um objetivo ligado à quantidade de imóveis que você quer arrematar
em determinado período, qual margem de lucro quer atingir para cada imóvel, em quanto tempo deseja
obter retorno sobre o investimento, que tipo de imóvel tem a liquidez que você deseja, etc. Cada um
desses fatores influencia em quais oportunidades de leilão você deve investir dinheiro, energia e tempo.
É por isso que recomendo sempre ter um objetivo maior de médio prazo e quebrá-lo em objetivos
menores e mais próximos de se realizarem para não se perder no caminho.
Há algumas dicas pontuais que pode ajudá-lo a aplicar sua estratégia. Por exemplo, casas e
apartamentos geralmente têm maior liquidez, ou seja, geralmente são vendidos mais rapidamente que
imóveis comerciais maiores. Por outro lado, há chance muito maior que o mutuário realmente more no
imóvel enquanto o imóvel comercial pode estar ocupado por inquilino somente, o que torna a venda mais
simples, talvez nem precisando de desocupação propriamente dita, mas pode levar bem mais tempo para
ser vendido.
Sobre o preço máximo a se pagar, eu geralmente busco uma margem de pelo menos 30% de lucro, ou
seja, planejo não gastar mais que 70% do valor real do imóvel na transação toda de arremate,
pagamento de dívidas e desocupação.
Presença
P 57.
Nem todo mundo sabe negociar em leiloes. Há pessoas com
profunda experiência em leilões conseguindo barganhar por
preços baixos para o interessado comprador, ficando em acordo
com o comprador em uma taxa pelo serviço prestado?
Resp: Olha, eu particularmente nunca conheci quem faça isso
“profissionalmente” para um comprador que tem condições de estar
presente. O que já vi é alguém detendo procuração do comprador real para
arrematar por ele, geralmente porque este não pode comparecer à disputa
pessoalmente. Acontece muito quando o leilão é em outra cidade, por
exemplo. Mas certamente você pode encontrar até mesmo em seu convívio pessoas dispostas a
participar da disputa contigo ou para você, se for o caso. Desde que essa pessoa tenha uma procuração
sua, ela pode fazer isso tranquilamente. Quanto ao acordo sobre o que essa pessoa ganha de comissão,
não há regras fechadas, é um acordo entre vocês.
P 58.
É necessário participar pessoalmente ou há a possibilidade de fazê-lo através de um
site? Caso a participação tenha que ser pessoal, posso enviar um representante legal com
procuração?
Resp. Sei de alguns sites e leiloeiros que realizam leilões de carros e bens por sites, mas se há leilões de
imóveis por site já são bem raros. Eu particularmente nunca participei de um. Para participar de um leilão
presencial você pode sim enviar alguém portando uma procuração nominal sua lavrada e registrada em
cartório dando poderes de te representar, dar lances e arrematar em seu nome.
Cadastro
P 59.
É necessário fazer cadastro antes para participar de um leilão?
Resp: Com exceção das licitações onde o próprio pagamento de sinal acaba funcionando como cadastro
para ter proposta válida, raríssimos leilões demandam algum tipo de cadastro anterior, e se demandam
está especificado no edital. Mesmo nos que demandam, esse cadastro é aberto ao público como um
todo. Pode ser que você encontre necessidade de cadastro para imóveis bem caros, para evitar que
pessoas sem condição de arrematar tumultuem o processo dando lances ínfimos. Por exemplo, o leilão
do hotel Nacional no Rio demandou cadastro prévio para de quem queria dar lances.
Disputa de lances
P 60.
Como se comportar no leilão quando muitos candidatos querem o mesmo lote? Há
alguma forma de “intimidar” meus concorrentes durante a disputa?
Resp: Eu não acredito em nenhuma “técnica de intimidação” na hora de um leilão. Para mim e melhor
“técnica” é saber o seu lance limite e se manter dentro daquilo. Para arrematar um imóvel com as
características que você deseja você deve estar disposto a ir a 10 leilões parecidos se for preciso até de
fato ter o seu lance como sendo o que finalmente arremata o imóvel. O leilão não é uma competição,
você não perde nada por não arrematar um imóvel acima do preço que estipulou para si.
P 61.
Quando há outras pessoas dando lance, até que ponto compensa arrematar o imóvel
que vai ficando cada vez mais caro a cada lance. Já perdi oportunidades por parar em dar
lance quando o valor desses lances ultrapassou 70% do valor do imóvel.
Resp: Eu pessoalmente não faço questão de me envolver
nas disputas logo no início. Gosto de observar o
interesse dos outros concorrentes. Quando a disputa
diminui, se o valor do lance ainda estiver dentro do meu
limite máximo eu dou o meu primeiro lance e continuo
ofertando até, no máximo, o valor que coloquei como
limite para mim. Nenhum centavo a mais! Se o meu
valor máximo for o lance que arremata, bem, se não,
tudo tranqüilo também. O controle sobre o preço
máximo que pode oferecer é extremamente importante.
O leilão em si, ali na hora, é realmente muito
emocionante, mexe com os nervos mesmo. Eu já vi
imóveis sendo arrematados até mesmo acima do seu
valor de mercado no calor da emoção da disputa. Você não quer fazer isso, portanto estude e estipule
um valor máximo e não ultrapasse nem um real a mais daquilo, porque se você passar, já é a
demonstração de que a adrenalina está tomando conta. Dali a fazer um mau negócio é um pulo.
P 62.
Qual o melhor momento para realizar a arrematação do imóvel?
Resp: Em poucas palavras? No momento que estiver pelo menor preço possível. Se não, entre o menor
lance e o seu maior lance. Absolutamente nunca depois disso.
E O CAPITAL PARA INVESTIR
Quanto é necessário?
P 63.
Quanto de dinheiro preciso ter para entrar
num leilão?
Depende do tipo de leilão e possibilidades de pagamento de
cada leilão. Há imóveis leiloados nos mais diversos valores.
Além disso, em leilões de bancos privados em geral é
possível financiar o imóvel arrematado com o próprio banco.
Se você quiser usar a iniciativa do peixe assado, em teoria
não precisa de nenhum dinheiro inicial. Cada caso é um
caso.
P 64.
Para entrar nesse ramo de leilões eu teria que ter um dinheiro na mão, pois leilão
somente é feito com dinheiro a vista?
Resp: Não. Caso o pagamento seja realizado à vista não necessariamente precisa ser em dinheiro. Além
disso, há outras possibilidades de pagamento por carta de crédito, financiamento ou mesmo FGTS. Você
também pode aproveitar essa oportunidade com o dinheiro de outros investidores cobrando uma boa
taxa de serviço sobre o lucro final.
Carta de crédito
crédito
P 65.
No momento que você arremata um imóvel o
pagamento é feito a vista é a ceita carta de crédito de
consórcio?
RESP. Os leiloes da CEF devem ser pagos a vista, no entanto boa
parte deles permitem que você utilize carta de crédito para efetuar
o pagamento, desde que você já a tenha em mão no ato do leilão.
Mas para isso eu recomendo que você ligue para o leiloeiro que
promoverá o leilão (seu contato sempre consta no edital), e se
informe sobre o procedimento de se usar carta de crédito para
aquele leilão específico.
P 66.
É possível conseguir uma carta de crédito para comprar imóvel leiloado de outra
cidade?
Resp: A princípio SIM. Por exemplo: Se é a CEF que está leiloando o imóvel, a mesma recebe carta de
crédito emitida por qualquer agência do mesmo banco, CEF, mesmo sendo de outra cidade, bastando
que esteja com o valor pré-aprovado e com a data de validade não expirada. Mas para não ter nenhuma
surpresa, prudente obter a informação junto ao leiloeiro antes do início do leilão.
Investir sem capital próprio
P 67.
Gostaria de participar e saber como é possível começar um negócio em leilões sem ter
NENHUM capital inicial. É sonhar muito?
Resp: Definitivamente não é sonhar alto. Pela minha
experiência muita gente tem dinheiro disponível para
investir, mas não sabe em que e nem tem tempo ou
disposição para buscar esse aprendizado. Essas pessoas
ficariam felizes se achassem alguém de confiança e
competente para fazer seu dinheiro render. Como eu
costumo, dizer, muita gente não quer aprender a pescar,
ela quer que alguém já traga o peixe assado pra ela. É aí
que surge oportunidade de arrematar um imóvel sem
nenhum real seu.
Para conseguir que outras pessoas coloquem dinheiro na
sua mão você vai precisar basicamente de duas coisas:
credibilidade e uma oferta tentadora.
Credibilidade está ligada à confiança que a pessoa tem em você e na percepção dela de que você é
competente para realizar o que está prometendo. Mostrar sua competência ou experiência não é
necessariamente ter arrematado vários imóveis de fato, afinal qualquer um vai a um leilão e pode dar um
lance alto e arrematar o imóvel. Conseguir filtrar e selecionar quais são as melhores oportunidades com
as melhores margens de lucro que é para poucos. Sua experiência pode ser medida pelo quanto as
pessoas percebem que você conhece e está seguro sobre leilões. Essa segurança vem de quantas vezes
você fez toda a pesquisa necessária como se realmente fosse arrematar o imóvel e teria arrematado se
tivesse o dinheiro, em quantas boas oportunidades viu passar.
O segundo passo para fisgar um investidor é ter uma oferta tentadora. Nos leilões isso não é tão difícil, e
você só precisa esclarecer as informações mais relevantes e mostrar por A + B na proposta porque
colocar dinheiro naquele negócio é um bom investimento.
P 68.
Como vender oportunidade de um “peixe assado” a investidores? Existem
ferramentas ou programas operacionais para melhorar a possibilidade de venda da idéia e
produto?
Você não precisa ser um ótimo vendedor para conseguir investidores, se a oferta é boa, muitas vezes ela
fala por si só. Uma vez que você já conheça a pessoa, basta colocar de forma simples e direta as
informações que vão fazer-la perceber que aquilo é um negócio muito vantajoso, e ela vai querer
investir. Algumas informações relevantes para se colocar numa proposta de investimento são: liquidez do
imóvel (em quanto tempo estima vender o imóvel), preço atual de mercado, dívidas pendentes, eventuais
ônus e pendências, despesas de compra e venda, tempo de
desocupação, lance máximo que será oferecido pelo imóvel, sua taxa de
serviço (por ter encontrado a oportunidade e fazer tudo) e, pra resumir,
a estimativa de lucro final pro investidor em quanto tempo. Para cada
uma dessas informações é interessante ainda embasar, dizer o porquê
dessas estimativas. Ex: o imóvel deve ser vendido em aproximadamente
2 meses. Pesquisei com síndicos e imobiliárias da região 10 imóveis
parecidos vendidos recentemente e esse é o tempo médio de venda.
P 69.
O método do peixe assado é bem interessante, mas
como é feita uma abordagem para alavancar de dinheiro de
pessoas fora do seu circulo de amizade e familiar? Existe a
possibilidade de parceria e um contrato especifico para agregar
um grupo de pessoas com objetivo de arrematação de imóveis?
qual seria o risco?
Resp: Mesmo que no seu círculo mais próximo não tenha alguém com
capital disponível para investir, é muito difícil ninguém conhecer alguém que tenha. Até o seu chefe é
alguém que pode sugerir essa oportunidade para amigos. A não ser que você more isolado numa bolha,
basta parar para pensar que você vai encontrar potenciais investidores. Quanto ao aspecto prático, você
pode tanto arrematar o imóvel já no nome de todos os investidores, ou seja, cada um comprando uma
parte do imóvel. A parte chata dessa opção é que para absolutamente tudo você vai precisar da
assinatura de todos com relação ao imóvel. Você também pode fazer um contrato que cumpra o papel de
distinguir a parte de cada um na transação e no lucro e te autorizando a gerenciar o negócio, assim
como você pode fazer um contrato individual com cada um dos investidores. Se quiser, pode até abrir
uma empresa destinada a esse tipo de transação.
P 70.
Para representar um investidor é necessario ter um contrato assinado pelo mesmo?
Resp: Não necessariamente. Vai da sua relação com o investidor e do tipo de negócio… O contrato é
mais pra te respaldar contra qualquer reclamação, mas ele não é necessário para arrematação em si.
P 71.
Quando você oferece uma proposta de investimento relativa a um leilão judicial, você
inclui as despesas com a consultoria do advogado na proposta?
Resp: Com certeza. Eu me sinto muito mais seguro tendo um advogado ajudando na pesquisa no caso de
leilões judiciais e também reporto esse gasto ao meu possível parceiro de investimento.
P 72.
Na exposição da proposta você não contabiliza também o imposto sobre o lucro
imobiliário (ganho de capital) de 15% sobre a diferença entre o preço de compra e o de
venda do imóvel? Isso não tem um impacto grande sobre o lucro do negócio?
Depende muito do contrato. Como vai ser feita a compra, se vai ser só no seu nome ou de todos, se você
pretende usar o lucro pra comprar outro imóvel logo em seguida e dependendo ter isenção..
Se for comprar no meu nome, eu discrimino sim que a minha comissão é por exemplo 30% do lucro após
os impostos.
Financiamento
P 73.
Que tipos de financiamentos são aceitos
para pagar um arremate?
Resp: Da pra financiar um imóvel feito em leilão, mas
você já deve estar ali na hora do leilão com a carta de
credito aprovada em mãos, então se você arrematou,
a carta de credito aprovada é um dos documentos que
o leiloeiro pede ali na hora.
Existe, por exemplo, principalmente em leiloes de
bancos privados, Itaú, Bradesco, Santander, volta e
meia tem leiloes desses bancos que permitem a você
arrematar o imóvel e financiar o imóvel no próprio
banco. Mas a maioria acontece mesmo a vista, em
dinheiro ou cheque. Outra particularidade existem
leiloes que você pode pagar a comissão do leiloeiros e 20% do valor ali na hora e os outros 80% daqui a
oito dias, dez dias, vinte dias. Existem leiloes que permitem fazer isso, se isso for possível já estará
previsto no edital daquele leilão as regras para a forma de pagamento.
O QUE ACONTECE APÓS O ARREMATE
Pagamento
P 74.
Como é efetuado o pagamento do arremate?
Resp: É o edital do leilão que fixa como pode ser efetuado o
pagamento do lance vencedor. Em alguns leilões o edital prevê o
pagamento integral, à vista, logo após a declaração da venda.
Outros editais de leilão autorizam o pagamento em duas parcelas.
Existe ainda editais que determinam um depósito prévio com
condição de participação do leilão, devendo o valor do lance ser
complementado após a arrematação. Assim, o pagamento será
sempre efetuado conforme a regra contida no edital do leilão.
Custos
P 75.
Qual a média de preço do trabalho de um advogado para me assessorar na compra e
desocupação de um imóvel?
Resp: Os honorários advocatícios dependem do grau de especialidade do advogado escolhido, do tempo
que irá durar a assessoria e costuma ser fixado tendo como base o valor do imóvel e sua localidade.
Dependendo do caso, apenas para assessoria, poderá ser cobrando entre 1% até 3% do valor o imóvel
pretendido.
Compra Em Pessoa Jurídica Ou Física
P 76.
É melhor comprar como pessoa física ou jurídica? Quais as vantagens de uma e de
outra?
Resp: Em linhas gerais, não há diferença entre ser o arrematante pessoa física ou jurídica, no que diz
respeito à disputa de lances do leilão ou demais atos da alienação do imóvel em si. Existe, entretanto,
uma vantagem tributária para pessoas jurídicas que atuam no ramo imobiliário, que podem deduzir, dos
lucros obtidos na posterior venda, algumas despesas que a pessoa física não pode deduzir, como o
pagamento de IPTU e ITBI.
Carta de Arrematação
P 77.
Que documentação obter depois da arrematação?
P 78.
Qual o tempo de expedição da carta de
arrematação? Como fazer para acelerar este processo?
Resp: Ela depende do processo do leilão ser finalizado, judicial
ou extrajudicial. Se alguém tentar embargar o leilão, por
exemplo, até a resolução disso a carta de arrematação não sai.
Se eu fosse colocar uma estimativa, se tudo correr bem, dentro
de um mês quem arrematou recebe a carta.
P 79.
Qual o processo a ser seguido após o arremate
em um leilão extrajudicial?
Resp: Você se dirige para a mesa do leiloeiro ou o lugar que ele
reservou para isso, para que ele recolha o valor a ser pago e os
documentos necessários. No caso se você arrematou um bem e
ainda quer dar outro lance basta você conversar com o leiloeiro
para “acertar tudo” ao final. É perfeitamente aceitável enfim, ele
quer mais que tenha gente interessado em arrematar os bens.
Os documentos necessários são: a sua identidade e o seu CPF
ou CNPJ caso você esteja arrematando em nome de uma empresa. Caso seja no nome de uma empresa
você vai precisar também do contrato social. Por que eles pedem o contrato social? Porque precisam
confirmar que você é a pessoa responsável daquela empresa, que você tem a autoridade de efetuar
aquela compra. Pedem o contrato social porque lá vem discriminado sócio administrativo. E por fim uma
procuração caso você esteja arrematando em nome de terceiros, e aqui essa procuração tem que ser
aquela procuração feita no cartório com a pessoa, não pode ser uma procuração simples, então você tem
que estar com a procuração para poder arrematar em nome de outra pessoa.
Registro De Imóvel
P 80.
Após o arremate do imóvel que tenha 1 ou mais processos contra ele, o que e como
fazer para desembaraçar totalmente esse imóvel dos processos judiciais?
Contratar um bom advogado para intervir nos processos judiciais e agilizar o desembarace para a
revenda do imóvel, visando o retorno mais rápido do investimento.
Revenda
P 81.
Como pretendo investir em leilões, e comigo levar mais
outros com o mesmo propósito – como fica a documentação (sou
obrigado a passar para o meu nome e vender ou posso de repente
vender e passar direto para o comprador) etc.
Resp: Você é obrigado a passar para o seu nome e vender posteriormente. Só pode arrematar em leilão
aquele que estiver presente no leilão. Não há como arrematar, deixar pendente a carta de arrematação,
arrumar um comprador, e pedir para o leiloeiro passar a carta de arrematação em nome do seu
comprador. Entretanto, é permitido que você represente alguém no leilão. Assim, você já precisa levar
uma procuração dessa pessoa com poderes expressos que te autorizem a participar daquele leilão
específico, podendo você arrematar algum imóvel no nome dela.
P 82.
Em quanto tempo médio poderei vender o imóvel?
Resp: depende bastante do tipo e da situação do imóvel. Eu já tive um imóvel que comprei por leilão que
demorou quase dois anos pra ser vendido, o que não desejo acontecer a ninguém. Nesse caso, o fator
decisivo foi a liquidez do imóvel.
Liquidez
P 83.
Como faço para gerar um bom fluxo de caixa com os investimentos em imóveis
comprados em leilão?
Resp: Procure imóveis com maior liquidez, que são vendidos mais rapidamente. A liquidez sofre
interferência do tipo de imóvel e também de quanto tempo o processo de posse leva. A liquidez de um
imóvel também depende muito do mercado onde você mora. Em Brasília, por exemplo, é possível dizer
que apartamentos médios de dois quartos têm alta liquidez enquanto imóveis comerciais grandes têm
baixa liquidez. Em outras cidades em crescimento comercial e industrial, essa afirmação pode não se
aplicar.
Imposto De Renda
P 84.
No Imposto de Renda. Só declarar a compra
quando tiver o parecer do juiz?
Resp: Você só declara esse imóvel como parte dos seus bens se
o imóvel estiver no seu nome no período da declaração.
P 85.
IR- E como fazer com a percentagem dada ao
leiloeiro, colocar no IR?
Eu imagino que a maneira mais simples seja incorporar a
comissão do leiloeiro como parte do valor total do imóvel....
P 86.
IR- E quando for vender o imóvel e obtiver lucro,
o IR ficará com alguma percentagem do meu lucro?
Em via de regra sim, 15% do lucro com a venda, ou seja, a
diferença entre o preço de aquisição e o preço de venda. Isso é conhecido como tributação sobre lucro
imobiliário e tem até um programa especifico no IR para ser declarado. Há uma série de casos que
podem ser isentos dessa tributação, de acordo com o valor dos imóveis em questão, período entre
compra e a venda entre outras coisas. Vale realmente a pena uma pesquisa aprofundada sobre o assunto
com seu contador.
P 87.
No ano passado vendi um imóvel que comprei em leilão por R$ 200 mil e nunca
declarei.
Como
lanço?
Resposta: Retifique as últimas declarações desde a compra informando a existência do bem. Na
declaração do ano passado, informe a venda.
P 88.
Comprei em leilão 50% de um imóvel. Vendi o mesmo no ano passado. Como declarar
a
venda?
Declaro
os
50%
ou
o
valor
integral?
Resposta: Declare apenas a parte que lhe corresponde.
P 89.
Como faço para declarar imóvel residencial que adquiri em leilão com financiamento
pelo
banco:
declaro
o
valor
total
do
imóvel
ou
só
o
que
paguei?
Resposta: Deverá lançar apenas as parcelas pagas
P 90.
Como faço para declarar uma casa que comprei em leilão e
vendi no ano passado. Ouvi dizer que quando for o único e primeiro
imóvel,
você
é
isento.
É
verdade?
Resposta: O proprietário de um único imóvel, de valor abaixo de R$ 440 mil e
que não tiver feito nenhuma negociação durante o período de cinco anos está
isento do pagamento do imposto sobre ganho de capital.
P 91.
Comprei um imóvel financiado em leilão. O que devo
declarar? O valor do principal ou o valor do principal mais os juros?
Declare tudo o que foi pago (principal mais juros).
P 92.
Uma brasileira está morando no exterior e trabalhando com rendimentos naquele
país. Ela enviou dinheiro para o Brasil e deseja comprar diversos imóveis aqui. Como se deve
declarar estes imóveis e valores, visto que já houve retenções no país de origem?
Resp: A pessoa física que se ausentou do Brasil, em caráter temporário, tem seus rendimentos tributados
como não-residente a partir do dia seguinte àquele em que completou doze meses consecutivos de
ausência.
Em decorrência, como já houve retenção no país de origem, deve ser observado se o referido país tem
firmado com o Brasil tratado de reciprocidade para evitar a bitributação, ou seja, se haverá possibilidade
de descontar o imposto já retido na origem.
IMÓVEL OCUPADO
P 93.
Sabemos que a lei do inquilinato sofreu
recentemente algumas alterações, que vieram a
beneficiar o proprietário, e para os leilões onde o
imóvel em questão esta ocupado, sabemos que esse
tipo ocorre com freqüência, e então o arrematante tem
mais um custo com advogados para ter a posse do
imóvel, existe, ou cogita-se alguma medida futura para
que o imóvel só possa ser leiloado vazio?
Resp: Não. A legislação continua permitindo que os imóveis
sejam leiloados independentemente de estarem ocupados ou desocupados. Também não há notícias de
projetos de lei no poder legislativo em sentido contrário.
Como Desocupar
P 94.
Qual a forma mais rápida de retirar o morador?
Resp: Com certeza entrar em acordo com o mutuário é a forma mais rápida de desocupar o imóvel. Você
pode propor, por exemplo, um prazo justo para ele se organizar e sair e/ou pagar a ele o que apagaria a
uma advogado para fazer a desocupação judicialmente. O importante é que você se posicione como uma
pessoa que quer resolver o problema dela na medida do possível. Você entende que a situação é delicada
e que você quer ajudar a resolver da melhor maneira possível, de forma amigável. É bem diferente de já
chegar ameaçando a retirada forçada. Por vezes o mutuário sai tranquilamente para evitar o
constrangimento.
P 95.
O direito protege mais quem perde o imóvel em leilões ou quem compra o imóvel em
leilões?
Resp: O direito protege tanto um quanto o outro. A lei não faz distinção. Se a lei garante que o devedor
só irá perder o imóvel após garantida sua ampla defesa, todos os atos devem ser realizados nesse
sentido, sob pena de nulidade. Da mesma fora, se a lei garante que o arrematante possui direito de
arrematar em hasta pública, todos os atos fielmente praticados com base na lei deverão ser respeitados e
não poderão serão anulados.
P 96.
Por qual razão a Caixa não se responsabiliza em tirar a pessoa que esta no imóvel
quando ele é arrematado?
Porque a retirada do ocupante do imóvel pressupõe gastos que a CAIXA não pretende arcar.
Garantia
P 97.
Há perigo do ocupante não sair e eu correr risco de perder
todo o dinheiro investido no negócio?
Resp: Não há esse risco. Se o mutuário não conseguir embargar o leilão, ele
necessariamente deve desocupar o imóvel. Por espontânea vontade ou, num
extremo, à força. Isso porque se o leilão não for cancelado, quando se entra
com a ordem de imissão de posse o juiz ordena a desocupação do imóvel e,
para fazer cumprir essa determinação, em último caso até a polícia é acionada.
P 98.
Existem muitos golpes com este tipo de investimento? Como
faço para me proteger?
Resp: Eu não conheço nenhum golpe. A única coisa que me passa pela cabeça
seria alguém forjar um leilão, fazer um leilão falso. Mas isso é tão simples de desmascarar que acho
pouquíssimo provável. Basta averiguar se o leiloeiro é cadastrado na junta comercial estadual, ou ainda
verificar se o agente fiduciário é autorizado pelo Banco Central, ou até ligar no credor para confirmar,
nada que uma ligação ou consulta a um site não resolva. Outra possibilidade seria sair mal em um dos
“acordos de cavalheiros” que acontecem com freqüência no leilão, onde um oferece dinheiro ou alguma
vantagem para o outro não oferecer lances em um imóvel que o primeiro quer arrematar. Exemplo, pode
acontecer de alguém te oferecer mil reais para você parar de dar lances no imóvel e, depois que essa
pessoa arremata o imóvel decide não te pagar o combinado. Mas isso também é pouco provável porque,
primeiro você só vai concordar com isso com o mínimo de garantia ou confiança na pessoa, depois
porque provavelmente não é o primeiro nem o último leilão em que vocês podem se encontrar, e
geralmente ninguém quer inimizades no negócio, afinal o mundo dá voltas.
Acordos
P 99.
Que tipos de acordos pode-se fazer com o mutuário para
desocupação? Pode me dar exemplos?
Exemplo 01: Oferecer ao ocupante o pagamento dos gastos com a mudança
para outro enderenço.
Exemplo 02. Oferecer ao ocupante o prazo de 60 dias para a desocupação do
imóvel, sem cobrança de aluguel.
Exemplo 03. Oferecer, além do gasto com a mudança, o prazo de 30 dias
para a desocupação sem cobrança de aluguel e mais uma quantia em
dinheiro.
P 100.
Acordo com o ocupante funciona determinando um prazo para desocupação?
Resp: Por vezes funciona sim. O que às vezes a gente esquece é que o mutuário que perdeu o imóvel
por vezes tem interesse em evitar o constrangimento de ser intimado pela justiça a deixar o imóvel e
muito menos o de ter uma força policial fazendo valer essa decisão.
Por isso que um simples acordo de uma data plausível para ele sair e/ou um acordo financeiro pode sim
evitar que o novo proprietário precise recorrer a justiça contra o ocupante.
Imóvel com pessoas
pessoas doentes
P 101.
É difícil tirar ex-mutuário do imóvel oriundo de leilão ou compra de imóvel da caixa,
quando tem crianças e pessoas doentes na família?
Resp: A grosso modo não. Não há lei que permita que uma pessoa doente, mãe de 02 crianças, possa ter
o direito de permanecer mais tempo em um imóvel arrematado do que um casal normal, por exemplo.
Entretanto, como o juiz é quem decide sobre a liminar de desocupação do imóvel, pode ser que o
magistrado conceda um prazo maior, sensibilizado pela situação exposta. Mas a lei, em si, não faz
distinção.
Quanto tempo
P 102.
É verdade que a desocupação pode durar meses ou até anos?
Resp: É verdade sim. É um processo judicial, e como tal, pode sim demorar, em especial quando o leilão
é judicial. Se o a desocupação for feita judicialmente, alguns meses com certeza levará, estimo uma
média de 3 pelo menos. Agora, se for feita por acordo com o mutuário, em questão de semanas isso já
pode ser resolvido.
Único Imóvel e Uso de Família
P 103.
Se eu arremato um imóvel em Execução Judicial e o executado comprovar que aquele
era o único imóvel e moradia da família (por lei não pode ir à leilão), ele embarga o leilão e
ganha com certeza. O valor pelo bem fica em conta judicial é devolvido corrigido, mas e a
comissão do leiloeiro? Você é quem tem que ir atrás ou o Juiz já expede uma notificação (?)
também para o leiloeiro solicitando o reembolso ao arrematante?
Resp: A comissão do leiloeiro possui caráter de salário e tem natureza alimentar. Não será reembolsada
no caso narrado, pois o desfazimento da arrematação não se deu por culpa do leiloeiro.
P 104.
Se o imóvel foi o único imóvel daquela família, como posso garantir a posse? E se não
for o único imóvel, é mais fácil tomar posse? Como?
Resp: O bem de família possui exceções. Quando o devedor concede a hipoteca de seu único imóvel
residencial, não poderá depois alegar que era bem de família e a venda em hasta pública poderá se
realizar. Uma vez arrematado e após o registro no cartório de registro de imóveis, o arrematante é o
atual proprietário e deve entrar com uma ação de imissão de posse contra quem estiver ocupando o
bem. Se o devedor for proprietário de outros imóveis, fica mais fácil de o arrematante impedir que o
mesmo alegue na justiça que o bem vendido era “bem de família”, facilitando por conseguinte a
retomada da posse.
ANULAÇÃO DO LEILÃO
Perco o dinheiro?
P 105.
Uma amiga minha comprou um imóvel em um leilão trabalhista e registrou no
registro de imóveis e anos depois perdeu porque o imóvel já tinha sido leiloado em outro
leilão de falência. Como a gente faz para saber se o imóvel já foi leiloado em outro leilão já
que fazer o registro de imóveis não garante a propriedade?
Resp: Não se pode afirmar que o registro de imóveis não é capaz de garantir a propriedade. Nesse caso
concreto, a sua amiga não tomou os cuidados necessários para adquirir o imóvel no leilão trabalhista. Ter
experiência em leilões ou obter informação através de uma boa assessoria seria capaz de alertar o
arrematante que a devedora já estava em estado de falência decretada (que torna nula a venda do
imóvel senão pelo juiz da falência), ou que o imóvel já foi a leilão em outro processo, ou que o imóvel é
bem de família, etc.
P 106.
Como nos prevenir para não entrarmos
numa fria com aquisição via leilão judicial com
problemas gerados por vícios jurídicos no processo
que invalidem ou dêem brechas para futuras
demandas por parte de quem perdeu o imóvel;
imóveis ocupados; diversas penhoras e etc.
Resp: Além dos cuidados essenciais, como averiguar a
Certidão de Ônus Reais, especialmente para esse tipo de
leilão, é essencial o suporte de um advogado para analisar
não só o processo do leilão em si, mas principalmente o
processo que levou o imóvel a ser leiloado. Só um
advogado ou alguém realmente conhecedor do tipo de
processo em questão, pode avaliar se o ele foi bem
conduzido e avaliar quais as chances do imóvel ficar “emperrado” em impasses judiciais.
P 107.
Caso eu compre um imóvel que já foi arrematado em outro leilão, eu perco o dinheiro
ou tem como reavê-lo de maneira segura e rápida?
Uma vez anulado o leilão no qual você foi o arrematante, seja pelo fato de ter sidoo imóvel já leiloado,
ou que o imóvel foi considerado bem de família, caberá exercer seu direito de devolução do preço pago
de quem recebeu o dinheiro. Se for uma instituição financeira, a devolução pode ser mais rápida. Mas
cada caso tem sua peculiaridade. Muitas vezes o próprio banco propõe a devolução do dinheiro com uma
correção que você não concorda, ou então concorde em efetuar a devolução num espaço de tempo
longo, do qual você também não concorda. Nesses casos, só o judiciário poderá solucionar a questão.
P 108.
Um determinado imóvel vai a leilão Judicial, mas, para além do processo em questão,
lá estão listados outros processos que recaem sobre o imóvel e há penhoras registradas em
cartório. Exemplo: O leilão do imóvel que está sendo executado é pela Receita Federal, mas
no edital diz que existem outros processos… no Min. do Trabalho de SP, no tribunal tal,
processo tal e assim vai…. Penhorado nos autos lá e acolá. Como ficam os demais processos?
-continuam? -Qual meu risco?
Resp: O risco sempre vai existir. Mas você tem a possibilidade de diminuir os riscos se informando, por
exemplo, que a Receita Federal intimou todos os outros credores das penhoras, informando nos outros
processos que aquele imóvel será levando à hasta pública. Caso contrário, a venda pode ser anulada. Se
o procedimento foi observado, o valor do seu lance será depositado em juízo e o juiz irá determinar o
pagamento dos credores na ordem cronológica de registro das penhoras e, ao mesmo tempo,
determinará a expedição da sua carta de arrematação. As outras penhoras dos outros processos tornam
sem efeito, os juízes certamente irão determinar o cancelamento delas no cartório de registro de imóveis,
mas esses outros processos continuam, sendo que os respectivos credores irão tentar encontrar outros
bens do devedor para satisfazer o crédito.
P 109.
É possível a arrematação do imóvel ocupado você perde-lo por alguma ação judicial
em cima do agente financeiro (CEF) movida pelo antigo dono?
Resp: Sim. Caso tenha havido alguma violação do direito do devedor, seja por parte da CAIXA ou por
parte da própria justiça, a arrematação poderá ser anulada. Por outro lado, não tendo havido nenhuma
afronta à lei que determina a forma e a maneira com a qual deve ser feita o leilão, a arrematação não
poderá ser anulada.
Embargo
P 110.
Comecei a ir a leilões e a pesquisá-los em maio de 2009. Arrematei 2 imóveis, mas os
devedores embargaram e os juízes cederam. Isso é muito comum?
Resp: Não desanime, pois leilões judiciais estão sujeitos a embargos mesmo, para os próximos tenha um
bom advogado para analisar o processo antes de arrematar, pois assim você diminui o risco de ter seu
imóvel embargado.
P 111.
Estou tentando comprar um imóvel para
morar e meu capital e pouco. Tenho em vista um
imóvel que esta para ir a leilão, mas a pessoa não
recebeu nenhuma notificação. Ela pode embargar o
imóvel?
Resp: se, de fato ela não recebeu absolutamente nenhum
aviso, ela pode sim tentar embargar o leilão. Mas no geral o
credor coloca grande esforço em contactar o mutuário, afinal
em boa parte dos casos é mais interessante renegociar a
dívida que levar o imóvel a leilão e também para evitar
exatamente o embargo do leilão, que também tem custos
para o credor.
Herdeiros
P 112.
Se o imóvel está em leilão é porque a pessoa não conseguiu pagar em dia. Como fica
a questão dos herdeiros desse imóvel q foi para o leilão? No futuro terão direito de reclamar
alguma coisa?
Resp: A grosso modo não. O proprietário do imóvel, enquanto estiver vivo, é o único responsável pelo
pagamento das prestações, e não seus filhos. Tendo perdido o imóvel em hasta pública, o devedor
sofreu, em vida, a redução de seu patrimônio. Entretanto, a partir da perda do imóvel, o devedor possui
o prazo de 10 (dez) anos para reverter na justiça a situação, caso tenha havido alguma nulidade. Nesse
espaço de tempo, caso o devedor venha a falecer, podem os herdeiros, dentro desse mesmo prazo e em
nome do pai falecido, entrar com uma ação de nulidade do leilão. Mas devem provar que o pai falecido,
naquela época da arrematação, teve algum direito de defesa violado, e não eles próprios.
P 113.
Um imóvel de herança que está com o IPTU muitos anos, praticamente 15 anos
atrasado, também vai para leilão? Onde consigo ter estas informações? Moro neste imóvel,
se por acaso o mesmo for para o leilão, posso ter prioridade para arrematá-lo?
A partir do primeiro ano de atraso, a Fazenda Pública Municipal já poderia ter ajuizado a ação de
execução fiscal para efetuar a venda judicial do imóvel. Logo, o atraso de 15 anos também autoriza a
fisco à fazê-lo. Para ter informações sobra a existência ou não de ação de execução fiscal de ITPU, basta
procurar a seção do “protocolo e distribuição” do Fórum da Cidade na qual o imóvel está localizado,
levando o nome e CPF que consta no talão do ITPU.
Margem de segurança contra preço vil
P 114.
Comprar um imóvel em leilão cujo valor esta abaixo de 50%
do valor real é um problema?
Resp: Não é um problema por si só, vai depender do juiz que analisa a
arrematação se aceita o lance como válido ou não. Quanto mais baixo o
valor do lance comparado com o valor de mercado do imóvel, maiores as
chances dele considerar o lance como vil e anular o arremate.
P 115.
Como comprou um imóvel a 48% do valor de mercado, sem
que tenha sido considerado preço vil?
Resp: Preço vil é algo relativo, por exemplo ele é calculado em relação a avaliação que pode nao ter sido
feita de forma correta dando um valor de avaliação menor que o valor real de mercado. Também muitas
vezes mesmo o preço sendo abaixo dos 60% ele paga toda a dívida do mutuário, e por causa disso o juiz
acaba aceitando o valor que você deu, para resolver o problema dele. Resumindo, isso vai da
interpretação do juiz, 60% do valor de avaliação é o valor para garantir que não seja considerado preço
vil, mas isso não significa que abaixo disso necessariamente vai ser considerado.
P 116.
Existe alguma consequencia para mim se um lance meu for considerado preço vil ou
recebo todo dinheiro de volta?
Resp: Você recebe sim o dinheiro do lance de volta caso o seu lance seja considerado vil. Quanto à
comissão leiloeiro, o mais garantido é perguntar isso ao próprio leiloeiro antes ou durante o leilão.
O único risco que é mais complicado de calcular nesse caso é o tempo durante o qual você não vai dispor
do dinheiro pago entre o pagamento, o juiz julgar o lance como vil e finalmente você ter o dinheiro de
volta.
Usucapião
P 117.
Comprei um imóvel no segundo leilão em janeiro/2010 da EMGEA. O mesmo esta
ocupado mais não pelo ex-mutuário/devedor. O ocupante entrou com uma ação de
usucapião contra mim. Entrei com uma ação de imissão de posse contra o exmutuario/devedor. Porem gostaria de saber do amigo se ação de usucapião do ocupante vai
prosperar. O q devo fazer?
RESP: A sua atitude está correta. Assim que se registra a carta
de arrematação, se deve providenciar a desocupação do imóvel,
através da ação de imissão de posse. Como você afirma que
ingressou em face do ex-mutuário, fatalmente o juiz da causa
deverá intimá-lo para alterar o nome da parte Ré, pois essa ação
possessória é sempre direcionada contra quem efetivamente
ocupa o imóvel, sendo ele ex-mutuário ou gaveteiro ou invasor.
Todos os réus em ação possessória possuem defesa e, a grande
maioria, levanta a tese de usucapião. Ou como tese de defesa da
imissão, ou mesmo se antecipam à sua atitude, e ajuízam logo a
famosa ação de usucapião. Como você já deve saber, a ação de
usucapião consiste no decurso de certo lapso de tempo através do qual o possuidor acaba adquirindo a
propriedade do imóvel que ocupa. Entretanto, deve o ocupante provar uma série de requisitos no curso
do processo judicial para ter direito de usucapir o bem. Em nossa opinião, as chances de isso ocorrer não
são prováveis. Isto porque, existe um requisito em especial que é difícil de ser comprovado pelo
ocupante, qual seja, que a sua permanência se deu sem a oposição de ninguém, de forma mansa,
pacífica e de boa-fé. Outro fator que pode te deixar mais confiante consiste no fato de que o ocupante
não pode pedir usucapião de imóvel com área superior à 250m2. Da mesma forma, não pode ser
concedido nenhum direito de usucapião à pessoa que já é proprietária de imóvel. Pesquise nos cartórios
da sua cidade, se houver um imóvel qualquer de propriedade do ocupante, a tese de usucapião também
não será aceita pelo juiz. Por fim, busque informações com o advogado que já cuida da sua ação de
imissão de posse. Ele deve ter uma visão melhor da situação para poder te indicar o melhor caminho.
P 118.
E se arrematar um imóvel e descobrir que tem ação de usucapião sobre o mesmo, é
possível? Caso positivo, como levantar esses dados?
Resp: É possível arrematar um imóvel e descobrir posteriormente que existe uma ação de usucapião
sobre o bem. Isso ocorre quando não se buscou todas as informações sobre o imóvel e sobre os
devedores. Para levantar esses dados, sugerimos que faça uma pesquisa extensa nos Fóruns, comum e
trabalhista, sobre o imóvel, sobre os devedores, sobre os ocupantes e etc.
COMO SABER ONDE VAI ACONTECER UM LEILÃO
Essa é a pergunta que mais recebemos no ProLeiloes. Abaixo somente 2 das dezenas de perguntas que
já li sobre o assunto.
Fontes
P 119.
Estou iniciando no ramo dos leiloes, mas comecei nos judiciais, pois tenho contato
com bons advogados que me assessoram nos processos. Fiquei intrigado ao ver que você
elege os da Caixa como sendo mais simples e de maior oportunidades!! Já estou a 2 semanas
procurando datas de leiloes da caixa e não consegui. fui em 2 agencias, liguei pra caixa e não
sei se estou abordando de forma errada, mas não obtive nenhuma informação
concreta!Sempre me indicam o site com os imóveis de venda direta, mas is so são imóveis
que já passaram pelo leilão, pelo que eu entendi. Se puder me dar uma luz nessa busca seria
muito valido!
Os anúncios de leilões públicos necessariamente devem ser divulgados em mídia impressa de grande
circulação, geralmente jornais e diários oficiais. E aqui eu queria atentar para esse conceito de grande
circulação. A lei diz que tem que ser de grande circulação, mas ela não define grande circulação. Então o
que acontece, muitas vezes, pelo fato do credor limitar o orçamento de divulgação, esse leilão acaba
sendo divulgado em um jornal de menor circulação. Na prática esse tipo de leilão é divulgado em
diversos tipos de jornais. Além disso, cada leiloeiro tem o interesse de promover seus leilões, então dá
para encontrar essas informações em seus sites e listas de e-mail. O fato é que a informação está
sempre muito espalhada em diferentes fontes, o que torna o acesso e filtragem um trabalho pouco ágil.
O ProLeilões
ProLeilões
P 120.
Ao assinar o ProLeiloes, a que tipo de informações tenho
acesso?
Você tem acesso ao edital e todas as informações mais importantes de
cada leilão. Tipo de leilão, local, data, hora, tipo de imóvel, localização,
toda a informação do edital de forma direta, alguns têm até foto.
Além disso, você pode facilmente filtrar a busca dos leilões por filtros
que te ajudam a encontrar exatamente o tipo de imóvel e leilão pelo
qual você tem interesse.
Para assinar o ProLeilões, basta ficar atento à sua caixa de e-mail para a
próxima oportunidade.