Mercado
Por que existem tantos
tipos de áreas?
Q
uem já atentou para os detalhes técnicos de um imóvel à
venda deve ter notado algumas expressões bastante comuns, mas não muito claras para quem não está envolvido diretamente no ramo imobiliário. Esse é claramente o caso
das definições de áreas. No segmento comercial esse conceito é
especialmente importante. Para exemplificar, podemos citar que
as negociações de aluguel são sempre calculadas em reais por m²
ou, ainda, que a acomodação de maquinários e mobília precisa estar contemplada no projeto de interiores. O conceito de área usada
em cada caso é diferente.
de uso comum, área de carpete, área útil, área privativa, área locável e área BOMA. Para evitar confusões relacionadas ao tema, por
exemplo, foi estabelecida na norma NBR 12.721/2004 o detalhamento do conceito de área privativa e os itens que a compõe.
Vejamos cada uma delas.
1 - Áreas de uso comum.
São áreas cobertas e descobertas, localizadas em qualquer parte
do edifício e que apresente acesso a todos os seus usuários.
Um edifício comercial apresenta diferentes tipos de espaços, divididos basicamente em espaços de uso comum e de uso privativo.
Alguns desses espaços são facilmente visíveis e todos sabemos
que existem, como hall e poço de elevadores, escadas e saídas de
emergência, copas e banheiros, entretanto, existem outras áreas
como shafts de tubulações para cabos elétricos, voz e dados, e
rede hidráulica, ou ainda, sala de fancoil ou máquina do sistema
de ar condicionado, que normalmente estão longe do alcance dos
nossos olhos, mas que são contabilizados como privativos ou de
uso comum dependendo da localização e do uso.
Assim, o resultado disso é que existem diferentes definições de
áreas, cada uma com a sua função e uso. As mais usadas são: área
www.buildings.com.br
10
Espaços Corporativos Online
2 – Área de carpete.
Como o próprio nome sugere, é a área onde é possível a colocação
de carpete. Por isso essa área não inclui as áreas de banheiros,
copa e depósitos (também chamadas de áreas molhadas). Não são
contabilizadas, ainda, a área ocupada pela espessura das paredes e
colunas, ou áreas ocupadas por shafts de tubulações. Áreas de circulação exclusiva, como hall de elevadores e escadarias privativas
não são contabilizadas.
usuário. As escadarias, shafts de tubulações elétricas, de telefonia
e hidráulicas, mesmo que de uso exclusivo, não são computadas
nesta área. É por isso que é sobre essa área que se faz o projeto
de interior, ou mesmo os test-fits. A área ocupada por colunas ou
tubulações não pode ser ocupada.
4 – Área privativa.
O cálculo desse tipo de área é um pouco mais complexo e técnico.
Basicamente é uma área de acesso e uso exclusivo do conjunto
(ou unidade autônoma) que inclui as áreas de shafts de tubulações para cabos elétricos, voz e dados e rede hidráulica, sala de
fancoil ou máquina do sistema de ar condicionado, além da área
ocupada por colunas e espessura de paredes, esta última seguindo
o seguinte critério: quanto às paredes que separam as unidades independentes, ou conjuntos, é considerada apenas a metade da área
de espessura dessas paredes, mas a espessura das paredes externas
do conjunto entram integralmente.
Detalhe da área considerada em
paredes internas
3 – Área útil.
A área útil é uma área mais ampla e a resultante da soma da área
de carpete, áreas molhadas (áreas de banheiros, copas e depósitos)
e as áreas de acesso exclusivo do conjunto (ou unidade autônoma,
como é tecnicamente descrita) que pode compreender o hall de
elevadores e recepção predial, se estes forem de uso exclusivo do
5 – Área locável.
Numa definição direta e muito simples podemos dizer que área
locável é a área sobre a qual o proprietário faz a cobrança do aluguel. Dessa maneira, ela pode ser qualquer uma das áreas descritas anteriormente, sendo que normalmente a cobrança é feita
sobre a área privativa. Deste ponto é que se deduz a importância
de conhecer os diferentes tipos de áreas e saber qual delas está
sendo usada para a determinação do valor locatício.
www.buildings.com.br
11
Espaços Corporativos Online
Mercado
6 – Área BOMA.
opções analisadas.
A questão de determinação dos tipos de área é tão importante que
existem associações que se dedicam a analisar e determinar padrões de medição para que possam ser utilizadas pelo mercado.
Nos EUA, por exemplo, existe uma associação que desenvolveu
um sistema de medida, com padronização de tomada dos pontos
Uma eficiência da área útil acima de 92% é considerada muito boa
para os edifícios comerciais em São Paulo. Porém é necessária
muita atenção nesta análise; na cidade de São Paulo, por exemplo,
existem edifícios Classe A com eficiências que variam entre 82%
e 102%. Isso acontece porque muitos proprietários utilizam áreas
locáveis inferiores às áreas úteis.
Veja como é calculada a eficiência:
Eficiência da área útil =área útil/área locável*100.
Eficiência da área de carpete =área de carpete/área locável*100.
Quem faz esse tipo de medida?
Para as grandes empresas, ou aquelas que possuem grandes maquinários, por exemplo, essa relação é muito importante. Por isso,
empresas especializadas em Tenant Representation fazem essas
medidas e compõem para seus clientes um Quadro de Áreas, que
facilita a comparação da eficiência das opções consideradas para
ocupação.
Conhecer os diferentes conceitos de áreas pode ser fundamental
para acompanhar os projetos de interior ou mesmo saber sobre que
área está se pagando o aluguel. Além disso, se for preciso escolher
entre duas opções de imóvel com características semelhantes, a
escolha pode ser decidida com base na eficiência dos espaços, já
que a melhor eficiência significa melhor possibilidade de uso do
espaço. n
para cálculos, conhecida como BOMA (Building Owners and Managers Association). Os critérios por eles utilizados são um pouco
mais complexos que os descritos acima. Para facilitar sua compreensão, veja a fórmula abaixo:
Área BOMA = área privativa + área da espessura das colunas
+ ½ da área de espessura das paredes + [(área de hall dos elevadores + projeção de escadarias + áreas comuns cobertas*)/
nº de unidades independentes ou conjuntos do edifício].
*As áreas comuns cobertas incluem, entre outros, recepção, jardins cobertos, auditórios, salas de conferência ou reuniões e fumódromos. O termo “coberto” refere-se
a qualquer área que tenha uma cobertura e não, necessariamente, paredes laterais.
A idéia que se tem nesse tipo de medição é a inclusão das áreas
comuns como uma extensão do espaço privativo. E por causa disso, cada vez mais se tem investido na melhoria das áreas comuns,
já que oferecem uma excelente opção de espaço para descansar e
relaxar.
A vantagem de conhecer essas diferenças está na hora de calcular,
por exemplo, quanto espaço realmente se dispõem ou que se paga.
Essa relação é também conhecida como “eficiência da área útil”
e “eficiência de área de carpete”. Com estas eficiências em mãos
é possível saber quanto rende cada metro quadrado nas diferentes
www.buildings.com.br
12
Espaços Corporativos Online