Nova Lei Municipal de Porto Alegre incentiva a adequação e a conclusão de obras no
Centro Histórico
Por Lourdes Helena Rocha dos Santos
No apagar das luzes de 2013, o Prefeito de Porto Alegre sancionou a Lei nº
11.531/2013, aprovada pela Câmara Municipal, que institui regime urbanístico
especial para os prédios inacabados situados no Centro Histórico da Capital, como
forma de incentivo à adequação e à conclusão de obras paralisadas, visando sua
reinserção na estrutura urbana da cidade. A iniciativa que foi do Executivo municipal,
se constitui em mais uma das ações implementadas no sentido da revitalização do
Centro Histórico da Capital porto-alegrense, a qual conta com inúmeras edificações
inacabadas, entregues ao abandono e sem perspectivas de continuidade. É senso
comum que os esqueletos de prédios inacabados causam um lamentável dano estético
à cidade, ademais de incentivar nestes locais problemas de ordem ambiental e de
saúde pública, além da possibilidade da ocorrência de indesejáveis invasões.
Comemora-se, pois, a iniciativa do poder público municipal.
Todavia, há que se considerar que a mesma lei que dá incentivos aos
proprietários destas edificações impõe aos mesmos a obrigação de tomar medidas
efetivas tendentes a sua regularização, determinando-lhes prazos para que ingressem
com pedido de readequação do projeto; reiniciem as obras bem como as concluam,
podendo inclusive serem notificados para tanto, caso assim não o façam. Esta lei é
válida para os imóveis inacabados que tiveram o projeto original aprovado
anteriormente à vigência da Lei nº 434/99 – Plano Diretor de Desenvolvimento Urbano
Ambiental (PDDUA) -, e alterações posteriores. Para os efeitos desta lei consideram-se
prédios inacabados todos aqueles que tenham concluído suas fundações ou executado
parte das obras correspondentes ao projeto aprovado, ou ambos.
O maior benefício a incentivar a conclusão das obras paralisadas no Centro
Histórico de Porto Alegre está em admitir a possibilidade de manutenção do projeto
arquitetônico original ou a sua adequação, mantendo o mesmo regime urbanístico
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vigente à época da aprovação do projeto original, no que tange ao índice de
aproveitamento, à altura, aos afastamentos, à taxa de ocupação e ao recuo para
ajardinamento. Outro importante incentivo contido na lei está em admitir que os
órgãos competentes possam ajustar as exigências do Código de Edificações e às
legislações de proteção contra incêndio e de acessibilidade vigentes, para a parte da
edificação já edificada, de forma a não ocasionar alterações estruturais significativas
nos prédios existentes.
Os proprietários deverão atentar aos prazos previstos na lei, pois esta prevê
que o Município deverá realizar um monitoramento estrito a fim de que os prazos
concedidos sejam rigorosamente observados. O prazo para requerer o pedido de
adequação do projeto arquitetônico é de até 1 (um) ano após a publicação da lei,
devendo a obra ser reiniciada num prazo máximo de 180 (cento e oitenta) dias após a
aprovação do projeto e do licenciamento da obra pelo Município. A partir daí, a
conclusão das obras deverá ocorrer no prazo máximo de até 03 (três) anos, sob pena
de caducidade do projeto e do regime urbanístico especial previsto nesta lei. A
questão dos prazos toma contornos jurídicos de grande repercussão, na medida em
que seu descumprimento poderá ensejar até mesmo a perda da propriedade imóvel.
Os proprietários dos prédios inacabados, por ocasião do reinício das obras, deverão
apresentar ao Município um cronograma com as etapas e os prazos de execução. Na
impossibilidade de cumprimento dos prazos, esses poderão ser prorrogados em até
50% (cinquenta por cento), mediante justificativa fundamentada e a assinatura de
termo de ajustamento entre o Município e o empreendedor, com a apresentação de
novo cronograma informando as etapas e os prazos de execução, tudo isso sujeito a
penalidades na hipótese de descumprimento.
É importante lembrar que a eventual reincidência no descumprimento dos
prazos poderá ensejar a desapropriação do imóvel e, nos casos extremos de
abandono, a arrecadação do imóvel por parte do Município. A desapropriação
urbanística está prevista no art. 182, §4º, III, da Constituição Federal, que faculta ao
Poder Público municipal o uso deste instrumento jurídico, mediante lei específica para
área incluída no Plano Diretor, em casos de “solo urbano não edificado, subutilizado
ou não utilizado”. A Lei Orgânica de Porto Alegre reforça em seu art. 206 a previsão
constitucional, com vistas à integração do imóvel nas “funções sociais da cidade”. A
nova lei municipal também faz referência aos casos de abandono do imóvel. A
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arrecadação do imóvel por abandono possui previsão no art. 1.276 do Código Civil
brasileiro. Nesse caso, quando o proprietário abandona o imóvel com a intenção de
não mais o conservar em seu patrimônio e não estando este na posse de outrem, o
bem poderá ser declarado vago, passando três anos depois à propriedade do
Município. Recomenda-se, portanto, muita atenção dos proprietários e
empreendedores neste momento, pois é comum acontecer, nos casos de obras
paralisadas, que existam entraves jurídicos complexos a serem superados para que
efetivamente a obra possa ser retomada, os quais vão bastante além da questão do
projeto arquitetônico propriamente dito.
Esta nova lei de incentivo ao término das obras inacabadas na cidade de Porto
Alegre também pode ser vista como uma excelente oportunidade de negócio para as
incorporadoras. O Centro Histórico da Capital, com os recentes investimentos na sua
revitalização e a proximidade do início das obras do Cais da Mauá, seguramente se
tornará novamente atrativo à população, tanto sob o aspecto de nele residir assim
como para se estabelecer comercialmente. Ademais, o Centro Histórico de Porto
Alegre é dotado de estrutura urbana completa, de sorte que os empreendimentos que
hoje estão inacabados podem tornar-se bons investimentos para os empreendedores
imobiliários que pretendam terminá-los. Neste processo ganham todos, proprietários
dos imóveis, empreendedores imobiliários e a população em geral, pois a cidade de
Porto Alegre certamente será mais agradável e próspera sem os indesejados
esqueletos de obras inacabadas.
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