Deliberação proferida no Pº
RP 99/2012 SJC-CT
Recorrente: Carlos ……., advogado.
Recorrida: Conservatória do registo predial ….
Ato impugnado: recusa do averbamento à descrição requisitado sob a ap. …. do
dia 19/07/2012.
Sumário: averbamento de atualização da medida da área mencionada na descrição
– recurso ao mecanismo previsto no art. 28.º-C/2 CRP após ter sido usada a
faculdade prevista no art. 28.º-B/1 do mesmo diploma.
Relatório
O modo de abertura das descrições correspondentes às fichas 308 e 309 da
freguesia de ……, concelho de ……, relativas a prédios até aí omissos no registo, obedeceu
a uma discernível lógica (subjacente à organização do pedido, ao que supomos) que,
apreciada a esta distância, se nos afigura não muito condizente com os princípios de
economia e simplificação por que se deve guiar a atividade registal.
O que se fez, em atos subordinados a apresentações consecutivas do mesmo dia
01/10/1991, foi isto: pela ap. .., na dependência do pedido de registo de aquisição,
abriu-se a descrição 308, identificando-se o prédio urbano nela representado, inscrito
na matriz sob o artigo 456, como ocupando a área total de 1.117 m2 (dos quais 82 m2
corresponderiam à superfície da casa lá implantada, sobrando 1.035 m 2 de superfície
descoberta); pela ap. .., por averbamento independente (av. 1), atualizou-se a mesma
descrição no sentido de ficar a constar que em parte do prédio teria sido erigida uma
outra construção com a área coberta de 36 m 2 e descoberta de 749 m 2 (785 m2 de área
total), inscrita na matriz sob o artigo 1156; e, pela ap. .., na dependência do pedido do
registo de aquisição da parcela/prédio correspondente, abriu-se a descrição 309, a
qual justamente recobre os 785 m2 de solo adstritos ao acabado de averbar artigo 1156,
facto que se refletiu na feitura de averbamento oficioso (av. 2) de desanexação à
descrição 308. Embora nada de expresso nesse sentido se tenha textualmente
consignado (o último averbamento, muito simples e secamente, limitou-se a mencionar a
desanexação), é de elementar aritmética que o prédio desta última descrição, por virtude
do destaque sofrido (do prédio da descrição 309), ficou reduzido à área total de 332 m2
(1117 m2 – 785 m2 = 332 m2). Para todos os efeitos, portanto, ficou a ser esta,
desde o primeiro dia, a área descritiva (é dizer, registal) do prédio da descrição
1
308.1
Foi só em 19/05/2011, ao abrigo da ap. ….., que o prédio da descrição 308 voltou a
ser objeto de novo pedido de registo, respeitante à aquisição dele, por legado, a favor de
António …… e Maria A…….
Não se esgotou porém na feitura desse registo aquisitivo a atividade tabular a que
o pedido daria origem, posto que, oficiosamente, tendo por base declaração subscrita
pelos adquirentes, sob a mesma ap. outrossim se efetuou averbamento de atualização da
descrição para dizer que o prédio se compõe presentemente de casa de dois pavimentos
com 75,85 m2, anexo com 15 m2 e logradouro com 1039,95 m 2, fixando-se em
consequência a área descritiva total do prédio em 1.130,80 m 2.
A realização do averbamento, com o conteúdo assinalado, foi normativamente
enquadrada na hipótese da norma do n.º 1 do art. 28.º-B CRP,2 como se alcança do facto
de na descrição se ter inserido a menção de que foi “usada a faculdade de atualização de
área prevista” no referido dispositivo (cfr. art. 28.º-B/4).3
Foi perante o quadro descritivo assim definido que em 19/07/2012, a coberto da
1
Como começámos por notar, afigura-se-nos que o esquema adotado, com a sequência de atos que envolveu,
não foi propriamente exemplar. Em nossa opinião, teria sido perfeitamente possível (e desejável) organizar o
procedimento (a instância?) em termos que dispensassem quer o averbamento de atualização, quer a
subsequente desanexação, abrindo-se portanto a descrição 308 logo com o conteúdo identificativo que em si
refletisse o desmembramento de que o prédio, “pré-tabularmente”, fora objeto – ou seja, logo, e sem mais,
com a área de 332 m2. Naturalmente, isso implicaria que a descrição 309 por sua vez se criasse sem qualquer
vínculo de desanexação à descrição 308.
2
Salvo indicação noutro sentido, pertencem ao código do registo predial todas as disposições legais doravante
citadas.
3
Não está em causa, nos presentes autos, a apreciação da bondade da qualificação ao abrigo da qual se
decidiu admitir o aludido averbamento de atualização (ou, porventura, se entendeu ser indispensável efetuá-lo,
como condição de viabilidade do pedido de registo aquisitivo em cujo âmbito procedimental teve lugar). É no
entanto objetivamente incontroverso, em face dos dados tabulares, que a operada atualização de área excedeu
amplamente o intervalo de grandeza em que a atualização se permite à luz do disposto nos arts. 28.º-B/1 e
28.º-A/c) – legalmente, a diferença (entre a medida fixada e a medida a fixar), em relação à área maior (no
caso, 1.130,80 m2), não poderia ultrapassar os 113,08 m2 (ou seja, 10%); em vez disso, porém, ascendeu a
798,80 m2 (ou seja, 70,64%). Quer dizer: usou-se da faculdade prevista no art. 28.º-B/1, tão-só e apenas, no
sentido em que o averbamento se fez com a “facilidade” aí prevista, mediante sua expressa invocação (quer
pelo lado de quem o “promoveu”, quer pelo lado de quem o admitiu); não se usou de semelhante faculdade no
sentido em que, substantivamente, como resulta manifesto do quadro descritivo exposto, estivesse verificado o
condicionalismo legal da sua admissibilidade (não, seguramente, porque se tenha querido desrespeitar o regime
legal aplicável, mas, seguramente, porque se fez errada representação da ocorrência dos seus pressupostos).
2
ap. …, Carlos ……, advogado, ora recorrente, submeteu o pedido de “atualização da
descrição, por averbamento”, em vista do que, para além de caderneta predial e de cópia
do “modelo 1 do IMI” apresentado no serviço de finanças, ofereceu “planta organizada
por um técnico, nos termos do art. 28.º-C, n.º 2, al. ii), do C.R. Predial”, documento este
onde o prédio surge graficamente representado como ocupando a área total de 470 m2,
residindo a diferença, por confronto com a medida mencionada na descrição, na
dimensão dada à área descoberta, que se vê diminuída de 1.039,95 m 2 para 379,15 m2.
Mas o averbamento foi recusado, decisão que se louvou no simples facto de da
descrição constar a menção de ter sido usada a faculdade prevista no art. 28.º-B/1,
circunstância que, face ao disposto no n.º 3 do mesmo dispositivo (que não consente que
daquela faculdade se use mais que uma vez), determina que eventuais ulteriores pedidos
de retificação de área tenham necessariamente que seguir a tramitação do “normal”
processo de retificação, prevista e regulada nos arts. 120.º e ss. CRP. Concretizando,
refere-se no despacho de qualificação que “A descrição predial foi atualizada no pedido
submetido sob a ap. …. de 19/05/2011 onde, em declarações complementares,
subscritas pelos titulares António… e Maria A…., foi indicada a composição que consta da
descrição.”
A recusa motivou a interposição do presente recurso.
Em cuja petição, em síntese, se alega:
Que a atualização da descrição anteriormente promovida teve por base os
elementos existentes na matriz, os quais os interessados acreditavam corresponder à
realidade física; que entretanto houve porém necessidade, no âmbito de processo
judicial, de realizar o apuramento rigoroso da área do prédio, para o que se recorreu aos
serviços de técnico habilitado, tendo este elaborado a planta por fim apresentada para
efeitos do averbamento requerido; que a limitação estabelecida no n.º 3 do art. 28.º-B
CRP “não é aplicável, nem por interpretação extensível nem por aplicação analógica, a
qualquer uma das hipóteses previstas no art. 28.º-C do mesmo Código.”, pelo que não
faz qualquer sentido, em ordem a lograr estabelecer a “harmonia entre a realidade
tabular e a realidade factual do prédio”, que se exija, como o recorrido defende, a
instauração de processo de retificação do registo.
Razões que não lograram convencer o sr. conservador, que no despacho previsto no
art. 142.º-A/1 sublinhou que, uma vez que a descrição se atualizou com base nas
declarações dos titulares inscritos, não pode admitir-se que, “passado um ano, sem
3
factos supervenientes”, se possa outra vez atualizá-la ao abrigo do art. 28.º-C/2-b) CRP,
“não só porque a área já foi fixada como certa (…), como porque não foi invocado erro de
medição.” Seja como for, o ponto fulcral, defende, está em que o uso prévio da faculdade
de atualização prevista no art. 28.º-B impedirá o posterior recurso ao meio de retificação
simplificada previsto no art. 28.º-C; esta é, segundo afirma, a interpretação dos dados
legais que mais se ajusta ao pensamento legislativo.
*****
Expostas as posições em confronto, verificados que estão os necessários
requisitos processuais e não se suscitando questões prévias ou prejudiciais cuja
apreciação se imponha, cumpre conhecer do mérito.
Fazemo-lo mediante a adoção da seguinte
Deliberação
I.
Quer na hipótese do n.º 1 do art. 28.º-B, quer na hipótese do n.º 2 do art. 28.ºC, o que se pressupõe, sempre, é a ocorrência de situação em que a área que
figura mencionada na descrição se mostra em desconformidade, se bem que em
ordem de grandeza distinta, com a realidade física do prédio nela representado,
prevenindo-se em tais disposições meios diferenciados, graduados de acordo com
o vulto da concreta desconformidade (=erro) que se alegue, de lograr estabelecer
a coincidência da medida do “prédio tabular” com a medida do prédio real. 4
4
De novo se submete à nossa análise o tema do condicionalismo legal a que se encontra sujeita a pretensão de
retificação da descrição no que se refere à medida da área do prédio que nela se encontre fixada, no quadro
das alterações ao CRP a esse propósito introduzidas pelo DL n.º 116/2008, de 4-7. Trata-se, nesta ocasião, de
averiguar em que termos se articulam entre si os mecanismos de retificação (o legislador prefere usar a palavra
“atualização”, terminologia a que não será estranha, cremos, a intenção de semanticamente vincar a vocação
simplificadora das soluções que acolheu) previstos nos arts. 28.º-B/1 e 28.º-C/2.
Em ambas as normas se pressupõe uma situação de medida descritiva alegadamente em desacordo com a
realidade do prédio representado, valendo o mecanismo do art. 28.º-B/1 como meio de sanação, digamos, para
as situações de desacordo menos expressivo, e atuando o mecanismo do art. 28.º-C/2 como meio de sanação
dos desencontros mais clamorosos. Assim é que, no âmbito da primeira norma, se permite alcançar a
retificação da área mencionada na descrição com base na simples declaração, feita pelo proprietário, de que a
área correta é a que consta da matriz, ficando assim igualadas, nesse ponto, as versões tabular e matricial do
imóvel; e, as duas, segundo se afirma, com a realidade física subjacente. Do ponto de vista documental
(titulação), o exercício desta faculdade de “retificação imediata” não exige mais do a que combinação da dita
4
II.
Atualizada (=retificada) a área mencionada na descrição por recurso ao meio
previsto no art. 28.º-A/1, nem por isso fica liminarmente afastada a possibilidade
de vir ela ulteriormente a ser atualizada (=retificada) por recurso ao meio
previsto no art. 28.º-C/2.5
declaração com a informação recolhida da inscrição matricial pertinente; isso, porém, não basta; ponto é,
ademais, que a modificação do valor métrico da área se contenha dentro dos limites percentuais de dispensa de
harmonização entre registo e matriz fixados no art. 28.º-A (para os prédios rústicos, 5% ou 20% de diferença,
consoante se encontrem ou não submetidos ao cadastro geométrico; e 10%, para a generalidade dos prédios
urbanos). Limites nos quais não deve todavia ver-se o estabelecimento dum teto de valor absoluto,
milimetricamente inultrapassável, mas, antes, uma franja de fronteira, que consente algum desvio, dentro de
parâmetros de razoabilidade.
Advirta-se que não é de todo e qualquer prédio que a área da descrição pode ser modificada nos sumaríssimos
termos descritos. Como se acentuou na deliberação tomada no processo RP 6/2011 SJC-CT, do seu campo de
aplicação (como, de resto, do campo de aplicação do procedimento retificativo consagrado no art. 28.º-C/2)
estão excluídas tanto as descrições de prédios formados no âmbito de operações de transformação fundiária
sujeitas a “aprovação administrativa” como as descrições de prédios formados ao abrigo da designada figura
urbanística do destaque (cfr. art. 6.º/4 e 5, do DL n.º 555/99, de 16-12).
Relativamente àqueloutro mecanismo de retificação de que trata o art. 28.º-C/2, sobre ele – acerca dos seus
requisitos, bem como do seu alcance – já nós discorremos detidamente nos processos RP 179/2008 DSJ-CT e
RP 150/2009 DSJ-CT. Para esses textos remetemos, parecendo-nos suficiente, de momento, repisar a
conclusão 1.ª da deliberação tomada no último, onde assentámos em que “Nos termos da regulamentação
constante do art. 28.º-C, n.º 2, al. b), introduzida pelo DL n.º 116/2008, de 4-7, a viabilidade da
atualização/retificação da área mencionada na descrição de prédio situado em zona de matriz não cadastral não
está dependente da formulação por parte do qualificador dum juízo positivo de verosimilhança do erro em
função do valor da diferença entre a medida que figura e a que se pretende passe a figurar na descrição, mas
apenas de que se observem os requisitos estabelecidos na lei, resumindo-se primacialmente o julgamento da
admissão do pedido à verificação da suficiência da titulação.”
Diremos, em jeito de síntese, que julgamos poder discernir, na moldura de regulação definida pelas normas em
análise, o estabelecimento entre elas duma certa relação de subsidiariedade, ao menos teleológica, no sentido
em que o recurso à via prevista no art. 28.º-C só tem razão de ser ali onde a medida da área retificanda, pelo
tamanho da desconformidade, não possa já ser satisfeita a coberto da “simples declaração” com que o art.
28.º-B/1 se contenta. Seja porém qual for o recurso de que se lance mão, o que invariavelmente o interessado
assevera, no procedimento próprio, é que a área verdadeira, apurada “no terreno”, é aquela que agora se quer
averbar, e não a que consta da descrição. O averbamento previsto no n.º 1 do art. 28.º-B, nomeadamente, não
se promove porque a medida em causa consta da matriz; promove-se porque a medida em causa, constando
da matriz, é a que corresponde à realidade do prédio.
5
Como enfatizámos no ponto anterior, o recurso à faculdade de atualização prevista no art. 28.º-B/1 envolve a
afirmação, por parte do seu proprietário, de que é a que consta da matriz a área correta do prédio. Dito isto, é
também verdade que não se pressuporá, decerto, que uma tal afirmação tenha a suportá-la mais do que a
corroboração dos dados matriciais. Por via de regra, com certeza que o sujeito emissor da declaração
retificadora não cuidará de se certificar da rigorosa exatidão da “nova” medida que invoca, recorrendo,
5
III.
Sem embargo, porque o uso do meio de atualização (=retificação) previsto no art.
28.º-B/1 envolve a inequívoca afirmação, por parte dos interessados, de que o
prédio, real e efetivamente, tem a área constante da inscrição matricial, a
qualificação do pedido de atualização que posteriormente se formule nos termos e
ao abrigo do disposto no art. 28.º-C/2 (visando, no fundo, retificar o resultado da
retificação anterior) já não se limitará a verificar a suficiência da titulação do
pedido, admitindo-se, em tal contexto, que a viabilidade respetiva fique
dependente de um juízo de credibilidade e verosimilhança, à luz, nomeadamente,
da ponderação do conteúdo (seu sentido e alcance) dos registos (descritivos)
anteriores.6
nomeadamente, à “encomenda” de levantamento topográfico do terreno. O que não raro acontecerá, estamos
em crer, é que o proprietário, entre a medida que está na descrição e a medida que está na matriz, se fie mais
na verdade (ainda que aproximada) desta, e a declare como correta. Não deveria ser assim, todos
concordaremos: o ideal seria que, declarando-se afinal como correta uma área, disso se estivesse
absolutamente (“tecnicamente”, digamos) seguro. Todos os dias, porém, a experiência nos mostra que a
atuação dos interessados, nesta matéria, pouco se deixa guiar pelo ideal – circunstanciais conveniências,
normalmente, tendem a falar mais alto.
Ora não nos parece que o uso da faculdade prevista no art. 28.º-B/1 tenha por efeito precludir o ulterior uso da
faculdade prevista no art. 28.º-C/2. A preclusão dá-se internamente, dentro do espaço de regulação próprio de
cada norma: uma vez usada a faculdade estabelecida no art. 28.º/1, ela já não poderá mais usar-se – é o n.º 3
do artigo que expressamente o diz, e, para assegurar que assim é, determina a seguir o n.º 4 que daquele uso
se faça menção na descrição; regime mesmo este que, como já defendemos (na deliberação tomada no citado
processo RP 150/2009 DSJ-CT), deverá também aplicar-se à retificação efetuada nos termos do art. 28.º-C/2.
Mas já será ir longe demais, cremos, sustentar a conjugação das soluções retificativas que consideramos em
termos que levem a transformar o uso da “simples declaração” do art. 28.º-B/1 em condição negativa de
possibilidade de subsequente recurso ao meio retificativo do art. 28.º-C/2. Teleologicamente, nós não somos
capazes de justificá-lo. Pelo contrário: a circunstância de a atualização prevista no art. 28.º-B/1 se admitir com
base em simples declaração, sem necessidade de se amparar na comprovação de qualquer elemento de
natureza técnica (maxime, uma planta), justifica a nosso ver que, obtida assim a retificação, se não feche
automaticamente a porta ao recurso concedido no artigo seguinte.
6
Se o recurso ao mecanismo de retificação previsto no art. 28.º-C/2 não fica vedado como direta consequência
da prévia utilização do mecanismo previsto no art. 28.º-B/1, não poderá todavia deixar de reconhecer-se que
uma tal sucessiva utilização, em circunstâncias ideias, não deveria acontecer. Se o prédio, como num segundo
momento se pretende, afinal tem a área y, isso significa confessar que a área x, que no primeiro momento se
declarou, não era afinal verdadeira (o que evidentemente não quer dizer que se tenha querido faltar à verdade;
o conceito de verdade que usamos é de estrita natureza objetiva). Este simples facto – o dizer e o desdizer –,
cremos, algum peso há de ter na qualificação do pedido ulterior. O que nos parece é que, em tais
circunstâncias, a viabilidade do pedido, por causa das divergentes medidas uma e outra vez alegadas, já não
depende da simples verificação de que ele se acha devidamente titulado, sendo lícito ao conservador decidir
com base em considerações de credibilidade e verosimilhança – ponderando, não apenas o resultado do
6
IV.
Afigura-se credível, e deve por isso ser atendida, a solicitada atualização
(=retificação) da descrição formulada nos termos do disposto no art. 28.ºC/2/b)/-i) no sentido de que o prédio tem a área total de 470 m 2 quando do
contexto descritivo resulte patenteada a seguinte informação: que a área
inicialmente fixada era de 1.117 m2; que o prédio sofreu desmembramento de
parcela com 785 m2, ficando tabularmente reduzido a 332 m 2; e que o
averbamento de atualização (=retificação) mais tarde efetuado, pelo qual aquela
medida se elevou (de 332 m 2) para 1.130,80 m2, pese embora a expressa
invocação, quer na declaração que lhe serviu de base, quer no seu próprio texto,
do disposto no art. 28.º-B/1, afinal manifestamente se fez ao arrepio da efetiva
verificação do quadro hipotético desta norma. 7
Termos em que se propõe o provimento do recurso.
Deliberação aprovada em sessão do Conselho Consultivo de 20 de junho de 2013.
António Manuel Fernandes Lopes, relator.
Maria Madalena Rodrigues Teixeira, com declaração de voto em anexo.
Esta deliberação foi homologada pelo Exmo. Senhor Presidente do Conselho
Diretivo em 05.07.2013.
confronto entre as duas específicas medidas “dos arts. 28.º-B/1 e 28.º-C/2”, mas, sobretudo, a inteira biografia
descritiva, remontando à primitiva caracterização do prédio e considerando as ocorridas vicissitudes
“transformativas” que dele se tenham averbado.
7
Se olharmos ao contexto descritivo completo, e não nos impressionarmos demasiadamente com a assinalável
discrepância que se verifica entre o valor da medida atualmente consignada na descrição (1.130,80 m 2),
decorrente de averbamento pretensamente feito ao abrigo do disposto no art. 28.º-B/1, e o valor da medida
constante da planta topográfica agora apresentada (470 m2), há de convir-se que o que causa genuína
perplexidade é que, nos termos daquele averbamento, o prédio, depois da diminuição de que necessariamente
foi objeto por efeito do destaque da parcela com 785 m2 que se descreveu na ficha 309, tenha passado a ter
(tabularmente) mais área do que originariamente tinha, antes do destaque ter ocorrido! Isso, aliado ao facto de
do conteúdo desse mesmo averbamento “amplificador”, e por causa justamente da grandeza da ampliação que
encerra, resultar manifesto que não se respeitou, na sua admissão, o preenchimento dos requisitos
estabelecidos na norma ao abrigo da qual, não obstante, declaradamente se fez, julgamos nós que francamente
favorece a formação de um juízo positivo de verosimilhança da medida de 470 m2: o averbamento, é o que
defendemos, deve pois fazer-se como pedido. Sendo que dele deve ficar a constar, como acima sustentámos, a
circunstância de ser efetuado nos termos e ao abrigo do disposto no art. 28.-C/2.
7
Pº R.P. 99/2012 SJC-CT
Declaração de voto
Não acompanho a proposta de procedência do recurso pelas seguintes razões:
Dos parâmetros de qualificação do pedido de averbamento à descrição
1. Como procurei deixar expresso nas declarações de voto juntas aos processos RP
179/2008 DSJ-CT, CP 98/2008 DSJ-CT e RP 150/2009 DSJ-CT, entendo que a reforma
operada pelo Decreto-Lei n.º 116/2008, de 4 de julho, no âmbito da harmonização da
descrição com a matriz (artigos 28.º a 28.º-B do CRP) e da descrição com o título (artigo
28.º-C do CRP), não foi de molde a restringir os parâmetros de apreciação da viabilidade
do pedido a que se refere o artigo 68.º do CRP, pelo que cumprirá verificar
«especialmente a identidade do prédio», ainda que esteja em causa um pedido de
averbamento à descrição formulado nos termos do artigo 28.º-C/2 do CRP.
1.1. Ao contrário do que sugere uma interpretação muito cingida à letra da lei, os
documentos previstos no artigo 28.º-C/2/b) do CRP não provam o “erro de medição”,
desde logo porque não estabelecem a correspondência entre o objeto descrito e o objeto
medido, senão os limites do objeto configurado para medição, sendo que, a mais da
planta (mais ou menos rigorosa, tendo em conta a opção contida no aludido artigo) que
se atribui ao prédio descrito, não vão além da declaração das pessoas a quem o facto é
favorável (do proprietário a quem interessa obter a atualização da descrição com base no
erro de medição e dos confinantes a quem interessa declinar uma anexação ou
desanexação não titulada de que necessariamente seriam partes) de que o prédio não
sofreu vicissitudes na sua configuração.
1.2. Perante a impossibilidade de provar o ato pretérito da medição do prédio, o
legislador opta assim por fazer intervir no processo de registo aqueles a quem poderiam
ser imputadas quaisquer vicissitudes na configuração do prédio, vinculando-os à
declaração implícita de que não foram parte numa anexação ou desanexação não
tituladas e tornando, desta forma, o erro de medição como causa mais plausível da
divergência entre a área alegada e a área indicada no registo.
1.3. Já assim era antes do Decreto-Lei n.º 116/2008, posto que então se exigia como
título para o registo (prova documental) a planta do prédio e a declaração assinada por
8
todos os proprietários confinantes, sem que daí se retirasse qualquer limitação ao
princípio da legalidade, no qual precisamente se alicerça a análise crítica dos termos do
pedido face ao que no registo se contém.
Da conjugação do registo, da matriz e do título referente a prédio descrito após a
reforma do registo predial
2. Tratando-se de prédio descrito, para lá da possibilidade de a área indicada na
descrição de harmonia com a matriz cadastral ser corrigida no âmbito do processo de
registo (portanto, sem recurso ao processo de retificação previsto e regulado nos artigos
120.º e seguintes do CRP), o que a alteração legislativa trouxe de novo foi, por um lado,
o juízo legal de verosimilhança do erro e da sua causa ínsito no artigo 28.º-C/1, quando
a diferença quanto à área, entre o título e a descrição, não exceda as percentagens
previstas no artigo 28.º-A;
2.1. E foi, por outro lado, a faculdade de correção da área indicada no registo em
conformidade com a informação matricial, sem necessidade de qualquer esclarecimento
sobre a razão da divergência, desde que a diferença entre a área que consta da matriz
(cadastral ou não cadastral) e a área que consta da descrição não exceda as
percentagens definidas no artigo 28.º-A do CRP e do título não conste a área do prédio,
ou esta se mostre coincidente com a que figura no registo (artigo 28.º-B).
2.1.1. Admite-se pois que, mediante simples averbamento de atualização, na descrição
passe a figurar a área que o proprietário inscrito declare, pela primeira vez, como
correta, sem se lhe exigir explicação acerca do erro e das suas causas, ponto é que a
área declarada coincida com a que está matriz, ou seja, no suporte de acreditação da
existência física do prédio onde este elemento (área) também figura como sinal distintivo
essencial da identidade do prédio.
2.1.2. Havendo harmonização quanto aos demais elementos indicados no artigo 28.º do
CRP, a divergência relativa à área que não exceda os limites fixados no artigo 28.º-A não
é de molde a inculcar a dúvida sobre tratar-se do mesmo prédio, mas o proprietário tem
a possibilidade de uniformizar este elemento, declarando que a área correta é a que
consta da matriz.
2.1.3. Note-se, porém, que o proprietário não é forçado a escolher entre uma (a que
consta da descrição) e outra área (a que consta da matriz) ou a comprometer-se com o
9
acerto de uma delas: se não conhecer a área exata do prédio, pode deixar tudo «na
mesma», optando pela dispensa da harmonização a que alude o artigo 28.º-A, em vez da
harmonização facultada pelo artigo 28.º-B.
Do recurso ao mecanismo simplificado de correção da área
3. O que me parece de todo incongruente e absolutamente contrário ao plano que inspira
a solução legislativa de simplificação é ver no artigo 28.º-C/2 do CRP uma «segunda
oportunidade» para fixar a área correta fora do processo de retificação, desta vez de
forma séria e alicerçada num levantamento topográfico, como se o legislador tivesse
contado com o mau uso da faculdade contida no artigo 28.º-B ou no artigo 28.º-C/1 e
antecipadamente se conformasse com uma alteração da descrição fundada em
declarações imprecisas, ditadas pelo impulso e alheadas do padrão de verdade e de
responsabilidade expectável, ainda mais quando prestadas perante um serviço público e
para efeitos de um registo de fólio real 8.
3.1. Ao invés, o disposto nos artigos 28.º-B/3 e 28.º-C/1 do CRP e o elemento histórico
confirmam que se trata aqui de um mecanismo simplificado que visa permitir ao
proprietário inscrito pronunciar-se sobre o acerto da área do prédio mencionada no
registo fora do processo de retificação, substituindo-se ou subalternizando-se o
conhecimento do erro e das suas causas (processo de retificação) a benefício da “fixação
da área correta”, pela primeira vez e uma única vez, mediante averbamento de
atualização da descrição.
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Quando se trate de descrição aberta de harmonia com a matriz cadastral, questionável é, de resto, que entre
a faculdade prevista no artigo 28.º-B e a alteração da área ao abrigo do artigo 28.º-C/2/a) se descortine a
densificação probatória aduzida na deliberação.
Vejamos este exemplo:
- O prédio rústico está inscrito na matriz cadastral com a área de 1 000 m2, e é com esta área que é descrito
no registo;
- A matriz cadastral é corrigida no sentido de constar que o prédio tem 1010 m2, sendo a descrição alterada ao
abrigo do disposto no artigo 28.º-B/3 (declarando o interessado que a área correta é a que consta da matriz);
-Mais tarde, a matriz cadastral é novamente corrigida, declarando-se ter existido erro de medição.
Pergunta-se:
- Que diferença se encontra entre um e outro meio de atualização do ponto de vista do apuramento técnico da
medida do prédio?
- E, se a primeira divergência for logo superior ao limite fixado no artigo 28.º-A/b) e a atualização tiver, por
isso, de ser feita ao abrigo do disposto no artigo 28.º-C/2/a), que razão, senão a excecionalidade do
mecanismo, obstaculizará o uso sucessivo do mesmo mecanismo se o erro continua a ser de medição e os
documentos apresentados, emitidos pelos serviços cadastrais, são idóneos para o comprovar?
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3.2. Daí que repugne a utilização deste mecanismo simplificado quando a área que
consta da descrição tenha sido lá posta no âmbito de um processo de retificação, através
de um título que necessariamente implique sindicância específica deste elemento de
identificação do prédio, como é a operação de loteamento, o reparcelamento e o
destaque, ou por declaração do proprietário inscrito confirmando a sua exatidão, com ou
sem apresentação do suporte topográfico respetivo, precisamente porque tal “correção
sucessiva” se mostra contrária à teleologia do preceito e à razão que o justificou (a falta
de averiguação da exatidão do dado descritivo do prédio).
3.3. Dito de outra forma:
- O meio próprio de obter a retificação do registo, de que a descrição faz parte (artigo
76.º do CRP), é o processo previsto e regulado nos artigos 120.º e seguintes do CRP,
pelo que se assim é para qualquer inexatidão (artigo 18.º/2 do CRP), por menor que seja
a sua gravidade e para valer independentemente da causa do erro, do seu impacto no
escopo do registo e do esforço probatório implicado na sua correção, assim deveria ser
também, por razões de coerência do sistema, quando se trate de acertar a área do
prédio.
- Tal coerência cede, no entanto, perante a constatação de que, em regra, a área é
declarada sem o devido apuramento do seu acerto, justificando-se, assim, a existência
de um mecanismo simplificado que permita ao proprietário inscrito fixar a área correta,
pressupondo-se, naturalmente, que o faça para conferir a este elemento de identificação
do prédio o rigor em falta.
- Esta “correção da área” sai assim do padrão da retificação do registo, posto que não se
trata de corrigir a descrição mas de a atualizar com a fixação (declaração) da área
correta. Depois disso, o elemento de identificação do prédio fica estabilizado no registo,
não podendo ser alterado senão por via do processo de retificação, como, de resto,
acontece com qualquer inexatidão (por exemplo, decorrente de lapso de escrita ou de
desconformidade com o título), por menos grave que se revele a sua causa.
3.4. Na minha opinião, e como atrás referi, a apresentação dos documentos previstos no
artigo 28.º-C/2/b) do CRP não comprovam o “erro de medição”, antes concorrem para
afastar outros motivos para a divergência entre o título e a descrição, designadamente o
“erro” sobre o objeto da medição.
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3.5. Assim, se a diferença quanto à área, entre o título e a descrição, não exceder as
percentagens previstas no artigo 28.º-A, é manifesta a probabilidade de se tratar de erro
de medição, pelo que, de acordo com a lei, bastará a invocação desta causa para o efeito
de se permitir a alteração da descrição, dispensando-se a apresentação de planta do
prédio, mas pressupondo que a medição do prédio foi feita e que, portanto, a declaração
do proprietário é fundada em dados materiais exatos.
3.6. Se a diferença for superior às referidas percentagens, com o erro de medição
concorre a possibilidade de ter ocorrido uma anexação/desanexação não titulada, pelo
que a prova exigida no artigo 28.º-C/2 permite eleger o erro de medição como causa do
erro, afastando as demais possibilidades.
3.6.1. Imperativo será, no entanto, que as circunstâncias do caso concreto não suscitem
a dúvida sobre a própria possibilidade de se tratar de erro de medição e, portanto, sejam
de forma a admitir o “erro de medição” entre as causas prováveis da divergência sem
quaisquer reservas.
3.6.2.
Se
assim
não
for,
designadamente
por
ser
tratar
de
uma
diferença
desproporcionada e grosseira que inculque a dúvida sobre a identidade do prédio, é a
própria possibilidade de se tratar de erro de medição que fica em causa e carece de ser
comprovada.
Do caso dos autos
4. Postas estas considerações, entendo, com o recorrido, que a retificação da descrição
para indicação de área diversa daquela que, a coberto da ap. …, de 19/05/2011, se
declarou ser a correta, deve seguir o processo próprio, previsto e regulado nos artigos
120.º e seguintes do CRP.
4.1. Tendo sido já utilizada a faculdade prevista no artigo 28.º-B do CRP (ainda que de
forma precipitada, ao que tudo indica, sem fundamento numa medição rigorosa do
prédio, com base numa matriz desatualizada e, aparentemente, por referência à área
que o prédio urbano tinha antes da desanexação da área de 785 m2 inscrita sob o artigo
1156 e descrita com o n.º 309), o que houver de ser feito para corrigir os termos da
descrição há de passar-se no processo de retificação.
O membro do Conselho Consultivo
Maria Madalena Rodrigues Teixeira
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