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LAUDO TÉCNICO AVALIATÓRIO
Requerente:
ROBERTO ALCEU FELTEN
ENDEREÇO DO IMÓVEL: Estrada João de Oliveira Remião esquina Estrada
João Antonio da Silveira – Bairro Lomba do Pinheiro – município de Porto
Alegre/RS
Responsável Técnico: João Carlos Gravina Jeremias
Engenheiro civil e mecânico
CREA nº 32.642
Rua Gal. Osório, 87 - loja 4-B Fone (51) 3485-2252 Cel. 99836285 - Viamão/RS - Fax (51) 3485-8874
E-mail: [email protected]
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SUMÁRIO
1.
INTRODUÇÃO
2.
OBJETIVO
3.
IDENTIFICAÇÃO DO IMÓVEL OBJETO DA AVALIAÇÃO
4.
FUNDAMENTAÇÃO DO LAUDO
4.1 – VISTORIA AO IMÓVEL AVALIANDO (ITEM 7.3 DA NBR 14.653-1)
4.2 - CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO DO IMÓVEL AVALIANDO (ITEM 7.3.1 DA NBR –
14.653-2)
4.3 – ATRIBUTOS DA ÁREA AVALIANDA (ITEM 7.3.2)
5.
METODOLOGIA E CRITÉRIOS DE AVALIAÇÃO EMPREGADOS
5.1 – DA AVALIAÇÃO DA ÁREA DE TERRAS
5.1.1 – PLANEJAMENTO DA PESQUISA PARA A ESTIMATIVA DO VALOR DE MERCADO
(ITEM 8.2.1.1 DA NBR- 14.653-2)
5.1.2 – IDENTIFICAÇÃO DAS VARIÁVEIS DO MODELO ( ITEM 8.2.1.2 DA NBR – 14.653-2)
5.1.3 – ELEMENTOS DE COMPARAÇÃO – LEVANTAMENTO DE DADOS DE MERCADO
(ITEM 8.2.1.3 DA NBR- 14.653-2)
5.1.4 – TRATAMENTO DOS DADOS DA AMOSTRA
5.1.5 – EQUAÇÃO OBTIDA
5.1.6 – DETERMINAÇÃO DO VALOR DA ÁREA
5.1.7 – GRAU DE PRECISÃO ADOTADO NO PRESENTE TRABALHO
6.
AVALIAÇÃO DAS BERNFEITORIAS EXISTENTES
6.1 – BENFEITORIA COM ÁREA DE 148,52m²
6.2 – BENFEITORIA COM ÁREA DE 1039,00m²
6.3 – BENFEITORIA COM ÁREA DE 266,04m²
7.
DOS ALUGUERES QUE DEIXARÃO DE SEREM PERCEBIDOS PELO PROPRIETÁRIO
8.
VALOR FINAL TOTAL PARA A INDENIZAÇÃO DO IMÓVEL EXPROPRIADO
7.
ENCERRAMENTO
ANEXOS
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1 – INTRODUÇÃO
O presente Laudo Avaliatório foi elaborado por solicitação do
Sr. ROBERTO ALCEU FELTEN, proprietário legítimo da área de terras abaixo
descrita.
Ao signatário, foi informado que o presente trabalho destina-se a avaliação
patrimonial mercadológica do imóvel objeto deste Laudo.
2 – OBJETIVO
O presente estudo tem por objetivo a obtenção do valor de mercado para o
imóvel abaixo descrito situado no município de Porto Alegre, cuja situação
pode-se visualizar na foto aérea do aplicativo GOOGLE anexo, doc. nº 01
integrante do presente trabalho.
3 - IDENTIFICAÇÃO DO IMÓVEL OBJETO DA AVALIAÇÃO
Conforme levantamento topográfico (doc. nº 02) e descrição da Prefeitura
Municipal de Porto Alegre para a área desaproprianda, a área é assim referida:
“Uma fração de terras com área de 11.140,27m², medindo 71m60 de
extensão ao Leste, numa linha reta, no alinhamento da estrada João de Oliveira
Remião, antiga Tiririca; ao Sul, mede 142m50 de extensão, numa linha reta, no
alinhamento da estrada da Restinga ou de Belém Novo (atual estrada João
Antonio da Silveira); ao Oeste, nos fundo, constitui-se de dois segmentos a seguir:
o primeiro, partindo do vértice formado desta com a divisa Sul, no sentido da
direção Noroeste, mede 38m89 de extensão e o segundo, partindo do segmento
anterior, no sentido da direção Norte, mede 77m58 de extensão, ambos
limitando-se com remanescente do terreno desapropriado; ao Norte, mede 97m11
de extensão, em rumos variáveis e por cercas e limita-se com propriedade de
Oscar Cesário da Silva.”
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OBSERVAÇÕES
1) A área acima descrita é de esquina e fica junto à parada nº 21 da Estrada
João de Oliveira Remião, esquina à estrada João Antonio Silveira existindo
grande movimentação de pessoas devido a existência próxima de um fim de
linha de ônibus e afluência de veículos que dirigem-se aos bairros da zona
Sul de POA.
2) Sobre a área descrita, foi construído pelo proprietário um conjunto comercial
onde a totalidade das lojas encontram-se alugadas por este, conforme será
descrito no item 6 deste Laudo.
4 – FUNDAMENTAÇÃO DO LAUDO
A avaliação dos imóveis de imóveis urbanos é regida pela NBR 14.653 partes
1 e 2, da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), a qual detalha as
diretrizes e padrões específicos de procedimentos para tal.
Dentre as sistemáticas adotadas, figura no seu item 8.1 o método
comparativo direto de dados de mercado, o qual é definido no item 8.2.1 da
NBR-14.653-1, como sendo aquele que:
“Identifica o valor de mercado do bem por meio de
tratamento técnico dos atributos dos elementos comparáveis,
constituintes da amostra”
Em assim sendo, cumprindo o dispositivo legal da referida Norma,
procedeu-se a cronologia recomendada como segue:
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4.1 – VISTORIA AO IMÓVEL AVALIANDO (item 7.3 da NBR 14.653-1)
“A vistoria visa permitir ao engenheiro de avaliações
conhecer da melhor maneira possível, o imóvel avaliando e o
contexto imobiliário a que pertence, de forma a orientar a
coleta de dados”.
Da vistoria realizada pormenorizada da área, obteve-se os diversos
elementos de campo necessários à confecção deste Laudo, como segue:
4.2 - CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO DO IMÓVEL AVALIANDO
(item 7.3.1 da NBR-14.653-2)
A caracterização da região do imóvel avaliando, visa obter-se uma
radiografia do entorno, quanto à:
1- Aspectos gerais: análise das condições econômicas, políticas e sociais,
quando relevantes para o mercado, inclusive usos anteriores atípicos ou estigmas.
2 – Aspectos físicos: condições de relevo, natureza predominante do solo,
condições ambientais.
3 – Localização: situação no contexto urbano, com indicação dos principais
pólos de influência.
4 – Uso e ocupação do solo: confrontar a ocupação existente com as leis de
zoneamento e uso do solo do município, para concluir sobre as tendências de
modificação a curto prazo.
5 – Infra-estrutura urbana: sistema viário, transporte coletivo, coleta de
resíduos sólidos, água potável, energia elétrica, telefone, redes de cabeamento
para transmissão de dados, comunicação e televisão, esgotamento sanitário, águas
pluviais e gás canalizado.
6 – Atividades existentes: comércio, indústria e serviço.
7 – Equipamentos comunitários: segurança, educação, saúde, cultura e
lazer.
Neste contexto, o imóvel objeto do presente Laudo situa-se na estrada João
de Oliveira Remião, junto à parada nº 21, esquina com a estrada João Antonio
Silveira, local de acesso à vários bairros da zona Sul de POA, com grande fluxo de
veículos e pessoas.
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Referidas estradas são asfaltadas, sendo que a região no entorno do imóvel
avaliando é tipicamente residencial, constatando-se a existência de moradias de
médio padrão construtivo e também pequenos sítios, os quais devido ao
desenvolvimento da região estão sendo vendidos para áreas para instalações de
condomínios e/ou outros empreendimentos congêneres.
Devido à facilidade de acesso e a boa malha viária existente no entorno, a
área avalianda encontra-se bem localizada dentro do contexto da região, possuindo
vocação para a instalação de empreendimentos do tipo residencial e comercial,
existindo muito próximo da área avalianda uma área em oferta para esta finalidade.
Na pesquisa realizada por este Avaliador nas imobiliárias da região e também
nas opiniões dos Corretores especializados em vendas de áreas deste porte,
constatou-se que a região possui bom potencial de desenvolvimento econômico.
4.3 – ATRIBUTOS DA ÁREA AVALIANDA
A área avalianda é de esquina, possui formato aproximadamente
quadrangular e topografia levemente abaixo do nível da rua, possuindo 71m60 de
extensão de frente para a Estrada João de Oliveira Remião, principal artéria da
região e 142m50 de frente para a estrada João Antonio Silveira, a qual dá acesso à
vários bairros da zona Sul de POA.
A área desapropriada pela PMPA possui 11.140,27m², sendo o solo seco e
firme, prestando-se para fins construtivos.
Sobre a área não existem impeditivos construtivos do tipo preservação
ambiental que impossibilitem e/ou impeçam a realização de um empreendimento.
Cumpridas as etapas iniciais da estrutura do Laudo, passamos à Metodologia
e critérios de avaliação empregados.
5 – METODOLOGIA E CRITÉRIOS DE AVALIAÇÃO EMPREGADOS
Como premissas deste trabalho, o mesmo é considerado livre de hipotecas,
Arrestos, usufrutos, penhores, passivos ambientais, ou quaisquer outros
impedimentos legais.
Não foram efetuadas medições físicas rigorosas no local para checar-se as
áreas informadas, tão somente valeu-se este Profissional do levantamento
topográfico realizado fornecido pelos expropriantes (doc. nº 07).
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5.1 – DA AVALIAÇÃO DA ÁREA DE TERRAS
5.1.1 – PLANEJAMENTO DA PESQUISA PARA ESTIMATIVA DO VALOR
DE MERCADO (item 8.2.1.1 da NBR – 14.653-2)
Na pesquisa, o que se pretende é a composição de
uma amostra representativa de dados de mercado de
imóveis com características, tanto quanto possível
semelhantes às do avaliando, usando-se toda a evidência
disponível....(item 8.2.1.1- NBR 14.652-2)
Na estrutura da pesquisa são eleitas as variáveis que, em princípio, são
relevantes para explicar a formação de valor e estabelecer as supostas relações
entre si e com a variável dependente, no caso, valor do metro quadrado na região.
5.1.2 – IDENTIFICAÇÃO DAS VARIÁVEIS DO MODELO (item 8.2.1.2
da NBR – 14.653-2)
a) Variável dependente
Da análise e estudo do mercado da região, constatamos que os preços são
expressos na sua maioria das vezes em forma de valor total da área oferecida.
b) variáveis independentes
As variáveis independentes, referem-se às características físicas da área.
“Tais variáveis devem ser escolhidas com base em teorias
existentes, conhecimentos adquiridos, senso comum e
outros atributos que se revelem importantes no decorrer
dos trabalhos...item 8.2.1.2.2 da NBR – 14.653-2”
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No caso em tela, do estudo realizado na região, ficou evidente que as
variáveis área total, atratividade da área e valor total, são variáveis
determinantes na apropriação do valor do bem.
Outras variáveis foram testadas, tais como: testada do terreno e índice
construtivo, não mostrando-se no entanto, significantes para o estudo em tela.
5.1.3 – ELEMENTOS DE COMPARAÇÃO – LEVANTAMENTO DE DADOS
DE MERCADO (item 8.2.1.3 da NBR-14.653-2)
Possui como objetivo, a obtenção de uma amostra representativa para
explicar o comportamento do mercado no qual o imóvel avaliando está inserido.
Neste sentido, pelas características da área avalianda já explicadas, não
constatamos a existência de transações de imóveis semelhantes a esta recentemente
ocorrida no entorno, valendo-se então este trabalho de amostras de ofertas de áreas
ao longo da Estrada João de Oliveira Remião e também da opinião de profissionais
de larga experiência no setor imobiliário da região e atuante nesta há muitos anos.
Referida pesquisa foi realizada entre os dias 24 e 31 do mês de maio do
corrente ano, sendo realizada diretamente pelo Avaliador.
Os dados obtidos foram previamente selecionados, retirando-se da
amostragem aqueles elementos discrepantes, obtendo-se uma amostragem com 18
elementos ofertados atualmente no mercado imobiliário local.
Desta amostragem inicial, foi selecionado aquelas áreas que mais
identificam-se com a área avalianda em extensão e localização, aplicando-se então
nesta amostragem o tratamento matemático estatístico do Software SisRen 1.98,
como forma de eliminar os sentimentos subjetivos do avaliador bem como obter-se
uma média de valores dentro dos parâmetros preconizados pela norma.
Saliente-se que conforme o item 8.2.1.3.3 da NBR-14.653-2, as fontes devem
ser diversificadas tanto quanto possível, e no caso de avaliações judiciais, devem
ser identificadas.
Nos anexos que fazem parte deste trabalho, encontramos a pesquisa de valores
realizada, bem como as estimativas de profissionais Corretores. Observa-se que
utilizou-se dados em ofertas na maioria ao longo da Estrada João de Oliveira
Remião, tornando assim mais robusta e real a estimativa para a área avalianda.
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5.1.4 – TRATAMENTO DOS DADOS DA AMOSTRA
Atendendo ao prescrito em 8.2.1.4.3 da Norma, aplicou-se o chamado
tratamento científico, para a amostra como abaixo segue.
Para tanto, foram analisados a topografia, as condições viárias, a localização,
o entorno, o fluxo de pessoas no local, a vocação da área, os acessos, a condição de
ser ou não de esquina a área, entre outros, englobadas numa variável chamada de
atratividade, assumindo valores de 1 a 10.
Na análise, alguns elementos foram rejeitados. Os elementos aprovados
estão arrolados na tabela em anexo.
As informações colhidas permitiram reunir algumas evidências de mercado,
as quais permitiram concluir que a formação de valores das áreas na região de
abrangência do imóvel avaliando apresenta algumas variáveis características para a
região.
Dentre essas variáveis estudadas para tentar explicar a lei de formação dos
preços, obteve-se as melhores correlações com as seguintes variáveis:
ÁREA: Variável quantitativa que identifica a área total expressa em metros
quadrados de cada elemento coletado.
ATRATIVIDADE: variável qualitativa assumindo valores dentro de uma
escala de 1 a 10, que identifica o imóvel quanto aos seus atributos, tais como:
topografia da área, localização, tipo de solo, vocação da região, proximidade ou
não com comércio, proximidade ou não com instituições de ensino, acessos,
posicionamento urbano, condição no contexto da região, inserção no plano diretor
do município, malha viária, índices construtivos para o local, etc.
VALOR TOTAL: variável que expressa o valor das áreas na região em reais.
Neste estudo realizado foi simulado a inclusão de outras variáveis, tais
como: número de frentes do imóvel, índice construtivo do local e testada do
terreno, no entanto tais variáveis não alcançaram uma correlação adequada com a
variável preço total.
Embora a rigor outras variáveis possam ser estatisticamente estudadas e
testadas suas importâncias na variação dos preços de mercado, é importante
destacar que no estudo realizado obteve-se um coeficiente de correlação de 96% e
um coeficiente de determinação ajustado de 90%, o que significa dizer-se que o
modelo apresentado consegue explicar 90% das variações da variável dependente
Valor Total, através destas variáveis adotadas, restando tão somente 10% apenas a
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ser atribuído a pertubações aleatórias de mercado ou a outras variáveis não
identificadas.
O teste do modelo, através da estatística F, de Fischer-Snedecor, foi de
F = 77,8 sendo muito superior ao valor crítico mínimo recomendado pela Norma
indicando a boa qualidade do modelo.
As variáveis independentes incluídas no modelo apresentaram bom
desempenho, ultrapassando em muito o mínimo crítico exigido pela Norma. Os
resíduos mostraram-se com distribuição aleatória, seguindo aproximadamente a
distribuição normal estando na faixa de [-2; +2] desvios padrões, não configurando
a presença de outliers ou outras rupturas aos pressupostos da regressão, atingindose um nível de significância medido através do teste ‘T’ menor do que os 20%
exigidos pela Norma, ou seja, que a variável atinja ao menos a confiança de 80%.
O parâmetro de teste é Tcrít = 1,68, no caso, as variáveis incluídas ultrapassaram em
muito este mínimo, conforme verificamos nos anexos ao presente trabalho.
Através da aplicação de tratamento estatístico utilizado para a amostra
coletada, obteve-se que o modelo de melhor representatividade aos elementos
pesquisados, tendo como variável independente o Valor Total, possui a
configuração matemático/estatística que consta nos anexos do presente Laudo.
5.1.5 – EQUAÇÃO OBTIDA
Do tratamento estatístico aplicado sobre os elementos da amostra
utilizando-se o Software SisRen 1.98, obteve-se a seguinte equação matemática:
Valor Total= e^(4,254396498 + 0,2758428667*(atratividade)+0,8317296807*Ln(área total))
5.1.6 – DETERMINAÇÃO DO VALOR DA ÁREA DE 11.140,27m².
A determinação do valor da área avalianda é efetuada através da inserção
dos atributos desta na equação do modelo ajustado, sendo arbítrio do Avaliador a
escolha dentro do campo estipulado pela Norma da adoção de um valor mínimo,
médio ou máximo. No presente caso, adotei o valor médio obtido no softaware,
Sisren 1.98 não optando por reduzir este valor por motivos do grande potencial que
representa a área em apreço na região, apesar das amostras adotadas no cálculo
serem na maioria de ofertas. Abaixo segue o valor médio encontrado:
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DADOS DA ÁREA AVALIANDA
 ÁREA TOTAL: 11.140,27m²
 ATRATIVIDADE: 9
 VALOR MÉDIO OBTIDO: R$ 1.812.584,15
VALOR ADOTADO PARA A ÁREA DE TERRAS COM 11.140,27m²:
R$1.813.000,00 (um milhão oitocentos e treze mil reais)
5.1.7 – GRAU DE PRECISÃO ADOTADO NO PRESENTE TRABALHO
Conforme a NBR 14.653-2 (item 9.4.1) os laudos de avaliação são
classificados pela soma de pontos alcançadas de acordo com a tabela nº 1 da
página 15 da referida Norma, atendendo aos limites dos graus da tabela nº 1 da
página 16.
Em assim sendo, como o presente Laudo alcançou uma pontuação de 17
pontos, possuindo no entanto, uma variável qualitativa (atratividade), classifica-se
quanto à fundamentação grau III, e quanto à precisão grau II.
6 – AVALIAÇÃO DAS BENFEITORIAS EXISTENTES SOBRE A ÁREA
Sobre a área objeto deste Laudo existem diversas construções que
encontram-se alugadas para vários tipos de comércio e que fazem frente para a
Estrada João de Oliveira Remião e Estrada João Antonio Silveira respectivamente,
como abaixo listaremos com o tempo de existência destes comércios no local bem
como os alugueres auferidos pelo proprietário:
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Tipo de comércio frente para a Estrada João de
Oliveira Remião
05
06
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Lavagem de autos, borracharia e autopeças
Oficina elétrica
Loja de atacado de doces (atualmente não
encontra-se alugada)
Padaria e Confeitaria Cheiro de Pão (ao lado da
loja anterior)
Farmácias associadas
Claudia cabeleireira
Academia de ginástica MegaGym
#
Tipo de comércio frente para a Estrada João
Antonio Silveira
03
04
08
09
10
11
Flora e bazar
Cabelereiro André
Restaurante e Lancheria Vitória
Xisaria União (esquina) – atualmente não
encontra-se alugada
Tempo
no
local
25 anos
7 anos
Foto
Valor atual
do aluguel
03/04
05
R$ 724,00
R$ 630,00
06
-------
------
06
R$ 1.150,00
4 anos
02
10
R$ 1.250,00
R$ 850,00
R$ 1.100,00
12 anos
4 anos
4 anos
07
07
07
Valor atual
do aluguel
R$ 390,00
R$ 370,00
R$ 750,00
Tempo no
local
3 anos
2 anos
7 anos
02
-------
------
Foto
valor total atual dos alugueres auferidos atualmente pelo proprietário
R$ 7.214,00
Para a apropriação do valor das benfeitorias utilizou-se o método de
Ross-Heindecke, o qual leva em consideração o estado da construção, a sua idade e
outros parâmetros próprios.
O Valor do custo unitário básico do metro quadrado foi utilizado o fornecido
pelo SINDUSCON-RS para o mês de maio/2014.
As memórias de cálculo encontram-se anexas ao presente trabalho.
6.1 - BENFEITORIA COM ÁREA DE 148,52m² (fotos nº 03/04)
Trata-se das instalações de uma pequena loja de autopeças conjugada no
mesmo terreno com uma lavagem e também uma borracharia, estando
estabelecidos naquele local há 25 anos.
A construção é simples, sendo constituída basicamente de uma peça em
madeira e um telheiro com telhas de fibrocimento suportado por uma estrutura
metálica, sendo a parede dos fundos de alvenaria e tendo instalações de uma rampa
para lavagem de veículos. A construção requer reparos.
AVALIAÇÃO: R$ 8.295,00 (oito mil duzentos e noventa e cinco reais)
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6.2 - BENFEITORIA COM ÁREA DE 1.039,00m² (fotos nº 06/09)
Constitui-se de um conjunto comercial formado por pequenas lojas, de frente
para a Estrada João de Oliveira Remião, com idade de quinze anos.
A construção é em alvenaria de tijolos seis furos, ao nível da rua, sendo
suportada por pilares e vigas, e tendo o piso em laje como podemos observar
olhando-se pela parte posterior (fotos nº 11,12 e 13).
A parte inferior desta construção poderá ser aproveitada para depósitos ou
assemelhados (fotos nº 11/13).
Nesta construção estão estabelecidos os comércios listados do item 2 até o
item 7 acima.
As paredes frontais encontram-se rebocadas e as paredes de fundo parte
salpicadas e parte em tijolos a vista.
Os pisos das lojas são revestidos por cerâmica, o forro é em PVC e o telhado
de fibrocimento suportado por estrutura de madeira, sendo as aberturas de ferro.
A construção é sólida e encontra-se em bom estado não apresentado sinais
de sub dimensionamentos e/ou sedimentos.
AVALIAÇÃO: R$ 246.000,00 (duzentos e quarenta e seis mil reais)
6.3 - BENFEITORIA COM ÁREA DE 266,04m² (fotos nº 07/08)
Trata-se de um de um conjunto de lojas situadas na maioria desta na esquina
do lote e de frente à Estrada João Antonio Silveira, tendo idade de
aproximadamente dez anos de construção e tendo as lojas listadas do número oito
ao número onze, anteriormente referido.
A construção tem padrão construtivo popular, as paredes são de alvenaria,
rebocadas e pintadas, esquadrias de ferro, forro em PVC e piso cerâmico.
A construção encontra-se em regular estado de conservação, requerendo
reparos.
AVALIAÇÃO: R$ 49.000,00 (quarenta e nove mil reais)
VALOR PARA AS BENFEITORIAS: R$ 295.000,00 (duzentos e noventa e
cinco mil reais)
Rua Gal. Osório, 87 - loja 4-B Fone (51) 3485-2252 Cel. 99836285 - Viamão/RS - Fax (51) 3485-8874
E-mail: [email protected]
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JOÃO CARLOS GRAVINA JEREMIAS
Engenheiro civil e mecânico
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7 – DOS ALUGUERES QUE DEIXARÃO DE SEREM PERCEBIDOS PELO
PROPRIETÁRIO
Como ficou evidente neste trabalho, a área expropriada pela PMPA, possui
um conjunto de lojas comerciais, como podemos visualizar na tabela anterior, às
quais são alugadas pelo proprietário da mesma, auferindo destas considerável
valor mensal, os quais cessarão com a imissão de posse pelo expropriante.
Referidos valores atualmente importam em R$ 7.214,00 (sete mil duzentos e
quatorze reais) e deverão compor o montante do indenizatório a ser pago pela
PMPA devidamente corrigidos na data da indenização, sob pena do proprietário
sofrer prejuízo pessoal.
8 – VALOR FINAL TOTAL PARA A INDENIZAÇÃO DO IMÓVEL
EXPROPRIADO
De tudo o exposto acima e devidamente justificado, tem-se que o valor final
para a Avaliação do imóvel objeto deste Laudo importa em:
Item
Área de terras com 11.140,27m²
Benfeitorias
Alugueres (na data de hoje)
Valor (R$)
1.813.000,00
295.000,00
7.214,00
Total da avaliação
2.115.214,00
Dois milhões, cento e quinze mil, duzentos e quatorze reais
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9 – ENCERRAMENTO
Após os estudos e diligências realizados e estando satisfeitas as
exigências legais para a perfectibilização do presente Laudo, o Avaliador adota
como valor final para o imóvel o montante de R$ 2.115.214,00 (dois milhões
cento e quinze mil, duzentos e quatorze reais).
O avaliador coloca-se à disposição para prestar quaisquer esclarecimentos
que por ventura tornarem-se necessários sobre o mesmo.
A presente Avaliação é formada por quinze laudas, todas rubricadas pelo
Avaliador que assina a última folha.
Ainda, fazendo parte do mesmo, em anexo, apresentamos a documentação
que o instrui.
O presente Laudo tem por validade três meses a partir desta data.
PORTO ALEGRE, 04 de junho de 2.014
…....................................................................................
Engº civil/mec. João Carlos Gravina Jeremias
Crea nº 32.642
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ANEXOS
DOCUMENTAÇÃO QUE FAZ PARTE DO PRESENTE LAUDO
1 – Documento nº 1 – Fotografia aérea da área avalianda
2 – Documento nº 2 – Mapa elaborado pela PMPA da área expropriada
3 – Documento nº 3 – Pesquisa de valores obtidos na região
4 –Documento nº 4 - Resumo da inferência estatística
5 – Documento nº 5 – Quadro da pontuação obtido
6 – Documento nº 6 – Memória de cálculo das benfeitorias
7 – Documento nº 7 – Mapa fornecido pela PMPA das áreas das
construções no local
7 – Fotos do imóvel
Rua Gal. Osório, 87 - loja 4-B Fone (51) 3485-2252 Cel. 99836285 - Viamão/RS - Fax (51) 3485-8874
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