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Condomínio
Ouro Vermelho
INFORME ESPECIAL SOBRE O PROCESSO DE ESCRITURAÇÃO
DAS TERRAS ONDE ESTÁ ASSENTADO O CONDOMÍNIO OURO
VERMELHO 1
I - ESCRITURAÇÃOEM CONDOMÍNIO IRREGULAR
Escriturar um condomínio constituído de forma irregular é uma tarefa
extremamente difícil e muito complexa, daí o resultado de até hoje,
pouquíssimos condomínios terem conseguido tal façanha. No Distrito Federal,
dos mais de 500 condomínios irregulares, do ano de 2007 para cá, somente
94foram regularizadose destes somente 5parcelamentos conseguiram ser
registrados em cartório – quatro áreas públicas e somente uma de propriedade
particular. Os outros 89 parcelamentos, mesmo regularizados, passaram os
últimos anos tentando desatar os nós que impedem a emissão das escrituras com
pouco avanço. (fonte: correio braziliense)
O Governo até que ensaia uma vontade política de resolver a questão, e o
pouco que é feito, é sempre de forma desordenada/individualizada e com isto
encontra a resistência dos órgãos independentes,constituídos para defender os
direitos individuais, coletivos e difusos.
Ninguém se entende, não há liderança capaz de achar soluções entre os
atores envolvidos (Ministério Público, Governo, Cartórios, Judiciário,
Condomínios e população em geral) e com isto o crescimento continua
desordenado e as soluções cada vez mais difíceis.
A falta deste entendimento, dentre outros males, gera para o Estado um
prejuízo milionário. Imaginem quantos negócios imobiliários são feitos
diariamente em condomínios irregulares sem que nenhum deles pague, por
exemplo, o ITBI- Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis, que só é pago
no momento do registro da escritura.
Para os órgãos fiscalizadores, que, na maioria, mantêm uma posição
extremamente radical quanto à legislação que rege a matéria, todos nós
moradores de condomínios irregulares somos criminosos, já que interpretam a
Lei ao pé da letra, que diz em síntese:
É crime dar início, de qualquer modo, ou efetuar loteamento ou
desmembramento do solo para fins urbanos, sem autorização do órgão público
competente, e também comete o crime quem, de qualquer modo, concorra para
tal prática. Incluem-se aí nós condôminos compradores.
Para eles, ajudamos a degradar, compramos sabendo que era irregular, e
por isto, o Governo deveria retirar nossos muros e transformar os condomínios
fechados em bairros abertos, e com esta visão radical, estes órgãos exigem do
Governo, dos condomínios existentes e dos cartórios de registros situações
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praticamente impossíveis de serem cumpridas, dificultando no que puder a
regularização.
Como exemplo deste imbróglio, podemos citar uma recomendação em que
o Ministério Público emitiu para todos os cartórios do DF, determinando que os
cartórios exigissem, entre outros documentos, as atas de audiências do
COMPLAN e do CONAM durante as quais os processos dos condomíniosjá
regularizados foram aprovados. Ora, como são condomínios irregulares as
construções destes parcelamentos foram feitas ilegalmente, logo, estas atas não
existiam e com isto nenhum parcelamento conseguiu registro em cartório até
então. Mesmo a Associação dos Notários e Registradores – ANOREG garantindo
que não há nenhuma lei que obrigue aos cartórios a exigir tais atas, os
promotores que elaboraram a recomendação mantiveram a posição radical.
Somam-se a isto, as divergências internas existentes em alguns
condomínios. No nosso caso, lamentavelmente, esta divergência é tão acirrada
que alguns condôminos, sem pensar nas consequências de seus atos, chamam
para dentro do nosso condomínio, com todo tipo de denuncia, os órgãos que
são contra ou que dificulta a regularização, sempre trazendo transtornos, risco de
embargos em obras ou mesmo multas para o condomínio e/ou seus vizinhos, o
que emperra mais o processo.
Denunciar o próprio condomínio onde a pessoa tem imóvel é no mínimo,
ser incoerente, pois todos que compraram imóveis em condomínios irregulares
tinham conhecimento desta situação. Sem falar que se houver(como já houve)
qualquer multa ao condomínio, o delator também pagará por ela.
Como exemplo de frutos destas denuncias todos nós pagamos
recentemente ao IBAMA uma multa de R$ 90.000,00. E não estamos livres de
outras. Dinheiro que poderia ter sido aplicado na nossa qualidade de vida.
Órgãos Públicos não concedem alvará de construções para nenhuma obra
em condomínio irregular, ou seja, todas as construções existentes, e aí se incluem
todas as casas (inclusive a de quem delata), ruas, etc, foram executadas sem
alvará, e, portanto, na ilegalidade, na pura coragem e com os riscos pertinentes, e
se não fosse assim, ainda não haveria um único morador em condomínio
irregular.
Os condomínios que conseguem o Decreto de Regularização, depois de
passarem por esta árdua etapa, têm que iniciar o processo de Escrituração, outra
tarefa difícil e extremamente complexa que envolve questões fundiárias que se
arrastam desde os primórdios da construção de Brasília.
Por isso, pode-se dizer que o procedimento de registro de parcelamento do
solo urbano tem duas fases: a primeira administrativa, que é necessária, a
Regularização. Da fase administrativa não se pode prescindir. A regularizaçãoé
um ato de Governo. A segunda fase,a Escrituração, é um ato particular e pode
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haver a necessidade da fase jurisdicional, que só surgirá se houver impugnação
ao registro pretendido ou situação impossível de ser resolvida por via amigável
e, portanto, eventual.
Significa que ser regularizado, por si só não significa se tornar legal, pois
depois de regularizado (autorização do Governo com aprovação das plantas e
projetos e implantação da infraestrutura necessária) ainda precisa do Registro em
Cartório a fim de desmembrar uma matrícula para cada imóvel. Em regra, são os
proprietários da terra (aqueles cujos nomes estão registrados no Cartório de
Registro de Imóvel) que podem fazer esta solicitação de forma administrativa.
Na Escrituração inicia-se outra longa caminhada, já que nem sempre é
possível que os proprietários originários estejam presentes para cumprir as
exigências de Cartório e quando estão presentes não se exclui a possibilidade de
ocorrência de conflitos de interesses.
O título de propriedade só é dispensado quando se tratar de parcelamento
popular, destinado à classes de menor renda, em imóvel declarado de utilidade
pública, com processo de desapropriação judicial em curso e imissão de
provisória na posse, desde que promovido pela União, Estados, Distrito Federal,
Municípios ou suas entidades delegadas, autorizadas por lei a implantar projetos
de habitação. O que não é o caso do Condomínio Ouro Vermelho.
Portanto, muito mais que a regularização em si, o que realmente importa é
a Escritura Pública individualmente matriculada em Cartório de Registro de
Imóveis, o que requer resolver as questões fundiárias sobre a propriedade.
Nosso processo de regularização e licenciamento ambiental
(020.000.755/1985 e 0191.000.514/1998) encontrava-se parado no GRUPAR –
Grupo de Análise e Aprovação de Parcelamentos do Solo e Projetos
Habitacionais, e no último dia 05/09/2012, foi enviado ao nosso condomínio a
Carta nº 45/2012 – GRUPAR informando que a continuidade das análises
depende da apresentação, de uma lista de documentos, dentre eles a Escritura da
poligonal do parcelamento registrada no Cartório de Registro de Imóveis.
Para poder cumprir esta exigência do GRUPAR, precisamos ter um melhor
entendimento da situação fundiária das terras onde estamos assentados e mapear
onde deveremos concentrar esforços.
II – SITUAÇÃO
VERMELHO1
FUNDIÁRIA
DO
CONDOMÍNIO
OURO
Hoje a nossa poligonal, onde efetivamente está assentado o Condomínio
Ouro Vermelho 1, é composta de uma área de 128ha90a03ca(cento e vinte e
oito hectares, noventa ares e três centaires), encontrada pela soma dos
remanescentes de terras que envolvem as3 (três) escrituras públicas registradas
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no Cartório de 2º Ofício do Distrito Federal, e outra área contígua ao nosso
muro, cedida pela Serrana (“Peito de Pombo”) medindo 06ha38a65ca.
Todas estas escrituras existentes originam-se dos quinhões 03 e 07 da
fazenda Taboquinha, registradas no cartório 2º Oficio de Registro de Imóveis sob
duas matriculasoriginárias28.141 (234ha74 a) e 1.018 (139ha36a).
Estas duas áreas foram desmembradas da seguinte forma:
1)
Da matrícula 28.141desmembrou-se uma área de 133 ha e 10 a, onde se
assentaram o condomínio Verde e o Belvedere Green e ainda as terras vendidas á
Cooperativa Habitacional dos Servidores do Legislativo – COPERLEG com área
de 9ha77a 72ca (área do Peito de Pombo) remanescendo nesta matrícula, dentro
de nosso condomínio,uma área de 91ha86a28ca, registrado em nome de
terceiros.
2)
Da matrícula 10.018 foi desmembrada a área de 102 h a 32 a 25 ca,
vendida à COOPERLEG (Ouro Vermelho II) com remanescente dentro da nossa
poligonal de uma área de 37ha3a75ca, registrada em nome de terceiros.
Antes de prosseguir é importante registrar que não há litígio com a
TERRACAP em relação às terras, somos irregular, mas não somos invasão de
terra pública, nossas terras são particulares, não teremos que pagar novamente,
a exemplo de outros condomínios constituídos em terras da União.
EM NOME DE QUEM ESTÃO REGISTRADOS OS 128ha90
a03ca(cento e vinte e oito hectares, noventa ares e três centaires)EM QUE
ESTAMOS ASSENTADOS:
1)
O remanescente da matrícula 10.018, com área de 37ha3a75 ca, encontrase registrado com uma única Escritura Pública Coletiva em nome dos 163
primeiros compradores do nosso condomínio, na fração de 1/163 avos da Gleba
de terras, lavrada no Cartório de 1º Ofício de notas no livro 1348, fl. 009 e
registrada no Cartório de Registro de Imóveis sob o nº 32804. A escritura
registrada foi lavrada de acordo com a Autorização Judicial Nº 3752/RP/85.
2)
O remanescente da matrícula 28.141 com área dentro da nossa poligonal,
medindo91ha86a28ca ainda foi desmembrado em duas partes, sendo:
2.1)uma área de 2 ha (dois hectares) registrado em nome de um
antigo condômino, no Cartório de Imóveis sobre a matrícula 32716,
2.2)a outra sobra de 89ha86a28ca, transferida pela SERRANA ao
nosso condomínio, pela escritura lavrada no cartório de AlexâniaGo e sob cumprimento de exigência do Cartório de Brasília para
fins de registro;
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3)
E por última, a área contígua ao nosso condomínio de 06ha38a65ca,
(“Peito de Pombo”) transferido ao nosso condomínio pela COOPERLEG por
força do acordo realizado com a Serrana em 2011, com escritura lavrada em
nosso nome, mas ainda registrada em nome da COOPERLEG.
Sendo assim, para conseguirmos no futuro, registrar em Cartório de
Imóvel uma matrícula para cada unidade, precisaremos enfrentar o difícil desafio
de resolver nossas questões fundiárias, que devem ser encaradas o quanto antes.
Dentre as questões fundiárias que teremos que enfrentar podemos
citar:
1) O fato de no passado o empreendedor ter passado Escritura Pública
Coletiva para os primeiros compradores e não para o nome do
condomínio é um fato complicador de nossa situação fundiária, já que
isto aconteceu há mais de 20 anos e dos 163 proprietários originários, a
grande maioria já vendeu suas unidades, tendo algum deles inclusive já
falecidos. Para complicar um pouco mais sabemos que os 37ha3a75ca,
registrado em nome deles, está dentro da nossa poligonal, mas é
espalhado, não é corresponde ao lote ocupado. Ou seja, foi passado esta
Escritura Pública apenas para dar segurança aos primeiros
compradores. Parece-nos que uma das soluções para esta situação é o
condomínio entrar com pedido judicial para anular esta escritura,ou
entrar com o pedido de usucapião, uma situação complexa que síndico
nenhum até hoje quis encarar;
2) Situação idêntica está com a escritura de 2 hectares passada pela
Serrana a um antigo condômino, onde suas unidades já foram todas por
ele revendidas a terceiros, há mais de 20 anos, mas continuam até hoje
registrados no cartório em seu nome. Para exemplificar o risco de se ter
esta situação, este antigo condôminomesmo sabendo que ele não é o
proprietário de fato, mas considerando que ainda estes 2 hectares
estavam registrada no Cartório de Imóveis em seu nome, ingressou em
juízo com uma ação de reintegração de posse. Apesar de não ter havido
êxito na sua pretensão (já transitou em julgado,Processo: 2011.01.1.023025-2, QUARTA
VARA CIVEL DE BRASILIA), esta ação causou em grande transtorno e
preocupação a vários condôminos. Outra situação que nos parece não
ter solução se não for por meios judiciais para anulação desta escritura
ou ação de usucapião.
3) Em relação aos 89ha86a28ca que ainda estão registrados em nome da
Serrana, evoluímos bastante com o acordo convalidado por assembleia
no ano de 2011, já que por aquele acordo a Serrana passou em
definitivo esta área para o condomínio e ainda passou a área de
06ha38a65ca (“Peito de Pombo”) afim de que o condomínio cuide de
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possíveis remanejamentos de lotes desconstituídos quando da
regularização. Foi lavrada a Escritura Pública da área para o nome do
condomínio, em Goiás, já que em Brasília levaríamos anos para
cumprir as exigências e burocracia dos Cartórios. Veja que só para
autorizar a contratação do Georreferenciamento, uma das exigências de
registro no DF, passou-se mais de um ano.
Mas, lamentavelmente, o Cartório onde estas duas últimas escrituras
foram lavradas, pode ter extrapolado sua competência, já que segundo
documentos apresentado por um condômino na última assembleia a
Corregedoria da Justiça do Estado De Goiás, em 28/02/2011, decidiu
retirar do Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Alexânia-Go a
competência para lavrar escrituras publicas. Considerando que
competência de cartório é uma delegação do Poder Público, o dever de
determinar ao Oficial do Cartório de Registro de Imóvel de Alexânia-Go
que suspendesse a lavratura de escritura publica caberia, exclusivamente, à
Corregedoria do Estado de Goiás, não cabendo ao particular fiscalizar
atividade de cartório. No caso concreto, caso se confirme a incompetência
do Cartório de Registro de Alexânia para lavrar escritura, não se pode
atribuir qualquer culpa aos representantes legais da empresa Serrana, da
Cooperleg e do Condomínio Rural Chácaras Ouro Vermelho. Vamos
aguardar o pronunciamento oficial da Justiça do Estado de Goiás sobre, se
naquela data o Cartório de Alexânia tinha atribuição de tabelionato de
notas.
Segundo parecer do Dr. Mário Gilberto de Oliveira, advogado que presta
assessoria ao nosso condomínio sobre questões fundiárias, dentro deste
quadro fático, em se confirmando a incompetência do Cartório de
Alexânia-GO, nós condôminos poderemos adotar uma das providências
seguintes:
a) Firmar nova escritura pública, em cartório competente, reconhecendo a
nulidade das 02 (duas) escrituras públicas celebradas em 13.05.2011,
tendo como objeto a transferência dos domínios das glebas de terras
com 89ha.86ª.28ca (matricula nº 28.141) e com 06ha.38ª.65ca
(Matrícula 90.437);
b) Celebrar novas escrituras públicas de compra e venda, perante o
cartório de notas competente, tendo como objeto as 02 (duas) glebas de
terras, uma com 89.ha.86ª.28ca (Matrícula nº 28.141) e outra com
06ha.38ª.65ca (Matrícula nº 90.437), ou
c) Utilizar os 02 (dois) títulos aquisitivos, lavrados perante o Cartório de
Alexânia-Go, em data de 13.05.2011, cujos documentos por força do
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disposto no artigo 367, do Código de Processo Civil têm natureza
particular, os quais poderão servir como prova, em juízo, para requerer
usucapião sobre as 02 (duas) glebas de terras.
Na opinião do advogado, os condôminos devem optar pela Ação de
usucapião extraordinária da área inteira (todas as matrículas da nossa
poligonal) por se tratar de uma das formas originárias da aquisição da
propriedade e, conforme artigo 1.238, do Código Civil independente de justo
título ou de boa fé, caso a parte interessada comprove os requisitos da Lei.
Que nessa modalidade, é possível requerer ao juiz que declare o usucapião
por sentença (sentença declaratória), o que posteriormente poderá servir de título
para o registro da posse no Cartório de Registro de Imóveis.
Que no caso, o Condomínio Rural Chácaras Ouro Vermelho foi instituído
em 12 de dezembro de 1987, portanto, a posse dos ocupantes, contando o tempo
dos antecessores, conta com mais de 24 (vinte e quatro) anos, e por isso o pedido
da usucapião atende ao que está determinado no artigo 1.238 e parágrafo único,
do atual Código Civil.
Se a ação de usucapião for o caminho escolhido pelo condomínio poderá
aproveitar os serviços já contratados pela empresa Geológica Consultoria
Ambiental, para promover o levantamento topográfico das áreas registradas nas
matriculas que compõem o parcelamento do solo do nosso condomínio,
separando o georreferenciamento para cada matrícula distinta.
Também, fomos alertados pelo Dr. Mário Gilberto que o MM Juiz Titular
da Vara do Meio Ambiente, Desenvolvimento Urbano e Fundiário do Distrito
Federal, que tem competência para julgar pleitos de usucapião, no âmbito de
nossa Capital, contrariando decisão do MM. Juiz da Vara de Registros Públicos
do Distrito Federal mantém o entendimento de que o Condomínio, sem registro
da sua convenção no cartório imobiliário competente, não tem legitimidade ativa
para requerer ação de usucapião de bem imóvel, motivo pelo qual recomendou
que, caso os condôminos tenham interesse em postular, em juízo, a aquisição do
domínio sobre a área, onde está implantado o parcelamento do solo denominado
Condomínio Rural Chácaras Ouro Vermelho I, neste caso, será prudente
ajuizar a ação, em conjunto com uma Associação de Moradores dos
legítimos ocupantes dos lotes, visto que esta tem personalidade jurídica por
força do artigo 53, do atual Código Civil.
O advogado ainda esclareceu que praticamente todos os condomínios do
Jardim Botânico constituíram Associações de Moradores e este é um processo
fácil e rápido.
Por todo o exposto, é evidente que o condomínio necessita agir o quanto
antes.Estamos convencido que o melhor caminho a ser tomado é o ajuizamento
de Ação de Usucapião, da área como um todo, já que é um modo originário da
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aquisição da propriedade de imóvel e uma forma de resolver a questão fundiária
como um todo.
Todavia, para ingresso com esta ação judicial há necessidade de
autorização por assembleia extraordinária, chamada específica para esta
finalidade e caso aprovado deverá ser constituído uma Associação de Moradores
com fim específico para esta ação.
Considerando que para ingresso da ação de usucapião é necessário a
providência de Memorial Descritivo e mapa de localização individualizado de
cada área a ser usucapida e considerando que o condomínio contratou a empresa
Geológica Consultoria Ambiental para realização do georreferenciamento da
nossa poligonal, está ação poderia ser ingressada ainda este ano, tão logo seja
concluído os trabalhos da empresa Geológica e autorizado por assembleia a
criação da Associação de Moradores.
Este é o nosso desafio, uma tarefa extremamente difícil e complexa, que
consiste no conjunto de medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais, cartoriais e
sociais.
Quanto às medidas cartoriais,devemos buscar a solução definitiva para
estes problemas, pois sabemos que quando sai o decreto de regularização o prazo
para escriturar é geralmente muito curto.
Tão logo, todas as terras da nossa poligonal estejam em nome do
condomínio, passaremos a ser o responsável pela evicção de direitos e após a
regularização o próprio condomínio poderá solicitar ao Cartório competente os
respectivos registros individuais em nome dos atuais posseiros, sem ficar na
dependência de terceiros.
Qualquer medida a ser adotada necessitará de apoio da comunidade, pois
somente unidos nesta causa conseguiremos nosso objetivo maior que é escriturar
nossa residência de forma individual.
Defesa radical de posição só atrapalhará o processo para a gente se tornar
legal.
Nos próximos 30 (trinta dias) será convocada Assembleia Geral
Extraordinária para deliberar sobre a Ação de Usucapião de toda a área da
poligonal do Condomínio Ouro Vermelho, e se aprovado a criação da Associação
dos Moradores do Condomínio Ouro Vermelho, com finalidade exclusivamente
de adquirir legitimidade ativa para o ingresso judicial da ação de usucapião.
Brasília, 11 de setembro de 2012.
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