DLR
LAUDO DE AVALIAÇÃO
TIPOLOGIA:
X APTO.
CASA
TERRENO
OUTRO:
ENDEREÇO (n.º / compl. / cidade / UF):
Rua Calogero Calia, 150 - Apto 201 (duplex) - Condomínio Tranquilitá - Saúde - São Paulo
SOLICITANTE:
SALUSSE MARANGONI ADVOGADOS
INTERESSADO:
SALUSSE MARANGONI ADVOGADOS
QUADRO RESUMO DE INFORMAÇÕES
VALOR AVALIADO (R$):
MERCADO =
LIQUIDEZ =
R$
R$
1.230.000,00
860.000,00
171,13 m²
Área Útil:
CARACTERIZAÇÃO:
DOCUMENTAÇÃO APRESENTADA:
SITUAÇÃO:
OCUPADO
X DESOCUPADO
Matrícula nº. 168.377
COMENTÁRIOS:
Apartamento tipo duplex nº. 201, localizado no 20º e 21º andar, constituído no 1º pavimento por cozinha,
área de serviço, living com sacada e lavabo. No 2º pavimento composto por: sala íntima e 3 suítes. Área
privativa coberta de 171,130 m² e área comum de 126,291m² (coberta de 97,177 m² e descoberta de 29,114
m²), com área total de 297,421 m², correspondendo-lhe uma fração ideal de 0,037372 no terreno
condominial, com direito ao uso de duas (2) vagas indeterminadas na garagem coletiva.
DLR - ENGENHEIROS ASSOCIADOS LTDA
CREA - 437155
LOCAL E DATA
DARCIO PEREIRA DANIEL / LUIZ ROBERTO S. ROCHA
São Paulo, 14 de Agosto de 2014
CREA - 44861/D
CREA - 53760/D
Inserir Foto da Fachada
14.08.5595 - (283) L.B.R.
Página 1 de 16
CARACTERÍSTICAS DO IMÓVEL:
x
2
4
2
3
2
20
1
2
APARTAMENTO
CASA
APARTAMENTO / ANDAR
ISOLADA
OUTRO:
SOBRADO
n.º DE BANHEIROS
Área do Terreno
Área Construída
n.º DE ELEVADORES
GEMINADA
TÉRREA
n.º DE QUARTOS
m²
m²
n.º de Pavimentos
n.º de Vagas
n.º DE VAGAS DE GARAGEM
n.º de Pavimentos
n.º DE PAV. TIPO
n.º DE BLOCOS
Área do Terreno
Testada
Outros:
n.º DE SUBSOLOS
LAZER:
Áreas Construídas
Área Útil :
Área Total :
Vagas :
FI:
171,13 m²
297,42 m²
2
Constr. Principal
Edícula
m²
m²
n.º de Vagas
DESCRIÇÃO RESUMIDA:
Trata-se do apartamento duplex nº. 201, localizado no 20º e 21º andar do Condomínio Tranquilitá, com 02 vagas na garagem
coletiva (indeterminadas). . O imóvel está situado na Rua Calogero Calia , nº. 150, na Vila Saúde, subdistrito do Jabaquara, em São
Paulo, capital. O condomínio dispõe dos seguintes serviços de uso comum: guarita com porteiro 24 horas, playground, salão de
festas, brinquedoteca, sala e ginástica, salão de jogos, piscina adulta, piscina infantil e churrasqueira. O apartamento possui as
seguintes dependências no 1º pavimento: hall social, cozinha, hall de serviço, área de serviço, living com sacada e lavabo. No 2º
pavimento composto por: sala íntima, suíte 01, banheiro da suíte 01, suíte 02, banheiro da suíte 02, suíte 03, banheiro da suíte 03.
ESTADO DE CONSERVAÇÃO:
Novo
IDADE APARENTE:
3 ANOS
ACESSÓRIOS E EQUIPAMENTOS:
ARMÁRIOS EMBUTIDOS
AR CONDICIONADO CENTRAL
ARMÁRIOS E GABINETES DE COZINHA
LAREIRA
GABINETES DE BANHEIRO
OUTROS - ESPECIFICAR:
BANHEIRA DE HIDROMASSAGEM
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MEMORIAL DESCRITIVO DO IMÓVEL:
MEMORIAL DE ACABAMENTO
DEPENDÊNCIAS
PAREDES
PISOS
FORROS
PIAS
ESQUADRIAS
SALA DE ESTAR
Latéx
Contrapiso
Latéx
LIVING COM SACADA
Latéx
Contrapiso
Latéx
LAVABO
Latéx
Contrapiso
Latéx
SUÍTE 1
Latéx
Contrapiso
Latéx
Alumínio
SUÍTE 2
Latéx
Contrapiso
Latéx
Alumínio
SUÍTE 3
Latéx
Contrapiso
Latéx
BANHO SUÍTE 1
Cerâmica
Contrapiso
Latéx
Louça
Alumínio
BANHO SUÍTE 2
Cerâmica
Contrapiso
Latéx
Louça
Alumínio
BANHO SUÍTE 3
Cerâmica
Contrapiso
Latéx
Louça
Alumínio
COZINHA / COPA
Cerâmica
Contrapiso
Latéx
Inóx
Alumínio
ÁREA DE SERVIÇO
Cerâmica
Contrapiso
Latéx
Cerâmica
Alumínio
HALL SOCIAL APTO.
Latéx
Contrapiso
Latéx
Alumínio
HALL DE SERVIÇO
Latéx
Contrapiso
Latéx
Alumínio
FACHADA
Latéx
Alumínio
Alumínio
Louça
Alumínio
Alumínio
Observações
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CARACTERÍSTICAS DO LOCAL:
MELHORAMENTOS PÚBLICOS:
X ÁGUA
X LUZ
X TELEFONE
X REDE DE ESGOTO
X GÁS ENCANADO
X PAVIMENTAÇÃO
X ÁGUAS PLUVIAIS
X ILUMINAÇÃO VIÁRIA
X GUIAS E SARJETAS
OCUPAÇÃO PREDOMINANTE:
X
SERVIÇOS DISPONÍVEIS PRÓXIMOS:
X HOSPITAIS / POSTOS DE SAÚDE
X LAZER
X METRÔ
X
X COMÉRCIO DE CONVENIÊNCIA
X CORREIO
X COMÉRCIO VARIADO
X SERVIÇOS GERAIS
X SHOPPING CENTER
X ESCOLAS
RESIDENCIAL
INDUSTRIAL
COMERCIAL
MISTO
Zoneamento
CORREDOR DE ÔNIBUS
PADRÃO SÓCIO - ECONÔMICO:
BAIXO
X
MÉDIO
ALTO
Densidade:
AVALIAÇÃO
METODOLOGIA:
x COMPARATIVO DE MERCADO
REPRODUÇÃO DE CUSTOS
RENDA
OUTRO: _____________
VALORES OBTIDOS:
0,00
7.173,62
0
7.173,62
7.173,62
171,130
297,421
VALOR UNITÁRIO DE TERRENO:
VALOR UNITÁRIO DA CONSTRUÇÃO
VALOR DO TERRENO:
VALOR DA CONSTRUÇÃO
VALOR UNITÁRIO GLOBAL:
ÁREA
ÁREA TOTAL:
VALOR TOTAL =
R$
1.227.621,34
VALOR DE MERCADO:
R$
1.230.000,00
VALOR DE LIQUIDEZ
R$
860.000,00
R$ /m²
R$ /m²
R$
R$
R$ /m²
m²
m²
No presente trabalho foram atendidos os preceitos definidos na norma técnica NBR 14.653 - Partes 1 e 2, sendo enquadrado como
Laudo de Uso Restrito.
Não foram objetos de análise ou de elaboração os seguintes serviços:
A)
B)
C)
D)
Aferição física de dimensões, medidas e áreas, assumindo-se aquelas obtidas nos documentos apresentados como merecedoras de fé;
Inventário, análise e valoração em separado de bens de conteúdo (móveis e utensílios), instalações e itens de decoração em geral;
Investigações técnicas em caráter pericial, instrumentadas ou não, que envolvam questões relativas às fundações ou estrutura do imóvel;
Análise de projetos de engenharia (fundações, estrutural, instalações e outros), de qualidade de materiais e de execução de serviços construtivos.
Ressalva-se não se ter verificado a efetiva propriedade dos bens objeto do presente trabalho, pressupondo-se a boa fé das
informações que foram prestadas pelo solicitante e por terceiros.
O imóvel foi considerado livre e desembaraçado, isento de quaisquer ônus, vícios ou restrições de caráter legal para pleno
uso, gozo e fruição, por não ser de responsabilidade dos avaliadores tais verificações.
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FICHAS DE PESQUISAS
Ficha de pesquisa nº 01
Endereço:
Fonte / Tel.:
Tipo do Imóvel:
Terreno:
Testada (m):
Data:
Agosto/2014
R. Calogero Calía, 150 - Apto nº. 32 - 3º Andar - Condomínio Tranquilitá
Maurício (Proprietário)
11 9 9162-2221
Apartamento
Prof. Equiv. (m):
Área (m²):
Áreas Construídas (m²):
Útil:
104,00
Total:
Ponderada:
Fator de Ponderação:
Padrão Construtivo:
Estado de Conservação:
Vagas:
Médio Alto
Entre novo e regular
2
Idade Aparente:
Vida útil:
K:
3 ano(s)
50 anos
0,968
Características do imóvel:
Apartamento com suíte, 2 dormitórios, sala de estar, sala de jantar, sacada, lavabo, banheiro social, cozinha,
área de serviço e duas vagas de garagem.
Oferta:
Valor de venda:
Unitário:
Condições:
A vista
x
Venda
R$ 800.000,00
R$ 7.692,31 /m²
x
Ficha de pesquisa nº 02
Endereço:
Fonte / Tel.:
Tipo do Imóvel:
Terreno:
Testada (m):
Locação
Preço Locação:
Unitário:
A combinar
Negócio efetuado
Data:
Agosto/2014
R. Calogero Calía, 150 - 11º Andar - Condomínio Tranquilitá
Paulo Faria (Kavaleski)
11 2182-4800
Apartamento
Prof. Equiv. (m):
Área (m²):
Áreas Construídas (m²):
Útil:
104,00
Total:
Ponderada:
Fator de Ponderação:
Padrão Construtivo:
Estado de Conservação:
Vagas:
Médio Alto
Entre novo e regular
2
Idade Aparente:
Vida útil:
K:
3 ano(s)
50 anos
0,968
Características do imóvel:
Apartamento com suíte, 2 dormitórios, sala de estar, sala de jantar, sacada, lavabo, banheiro social, cozinha,
área de serviço e duas vagas de garagem.
Oferta:
Valor de venda:
Unitário:
Condições:
A vista
x
Venda
R$ 698.000,00
R$ 6.711,54 /m²
x
Locação
Preço Locação:
Unitário:
A combinar
Negócio efetuado
Página 5 de 16
Ficha de pesquisa nº 03
Endereço:
Fonte / Tel.:
Tipo do Imóvel:
Terreno:
Testada (m):
Data:
R. Frei Rolim, 59 - 6º andar - Tayna
Paulo Faria (Kavaleski)
Apartamento
Agosto/2014
11 2182-4800
Prof. Equiv. (m):
Área (m²):
Áreas Construídas (m²):
Útil:
180,00
Total:
Ponderada:
Fator de Ponderação:
Padrão Construtivo:
Estado de Conservação:
Vagas:
Médio Alto
Regular
3
Idade Aparente:
Vida útil:
K:
25 ano(s)
50 anos
0,609
Características do imóvel:
Apartamento com 3 suítes, sala de estar, sala de jantar, sacada, lavabo, banheiro social, cozinha, área de
serviço e duas vagas de garagem.
Oferta:
Valor de venda:
Unitário:
Condições:
A vista
x
Venda
R$ 850.000,00
R$ 4.722,22 /m²
x
Ficha de pesquisa nº 04
Endereço:
Fonte / Tel.:
Tipo do Imóvel:
Terreno:
Testada (m):
Locação
Preço Locação:
Unitário:
A combinar
Negócio efetuado
Data:
Agosto/2014
R. Calogero Calía, 385 - 4º Andar - Chateau Belvedere
Valéria Cristina (Corretora de imóveis)
11 9 9713-0607
Apartamento
Prof. Equiv. (m):
Área (m²):
Áreas Construídas (m²):
Útil:
135,00
Total:
Ponderada:
Fator de Ponderação:
Padrão Construtivo:
Estado de Conservação:
Vagas:
Médio
Entre regular e reparos simples
2
Idade Aparente:
Vida útil:
K:
20 ano(s)
50 anos
0,662
Características do imóvel:
Apartamento com suíte, 2 dormitórios, sala de estar, sala de jantar, sacada, lavabo, banheiro social, cozinha,
área de serviço e duas vagas de garagem.
Oferta:
Valor de venda:
Unitário:
Condições:
A vista
x
Venda
R$ 580.000,00
R$ 4.296,30 /m²
x
Locação
Preço Locação:
Unitário:
A combinar
Negócio efetuado
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Ficha de pesquisa nº 05
Endereço:
Fonte / Tel.:
Tipo do Imóvel:
Terreno:
Testada (m):
Data:
Agosto/2014
R. Rosa Magni Miralha, 59 - 3º andar - Riserva Del Giardino
Adriano (Proprietário)
11 9 9701-1261
Apartamento
Prof. Equiv. (m):
Área (m²):
Áreas Construídas (m²):
Útil:
130,00
Total:
Ponderada:
Fator de Ponderação:
Padrão Construtivo:
Estado de Conservação:
Vagas:
Médio Alto
Entre novo e regular
2
Idade Aparente:
Vida útil:
K:
5 ano(s)
50 anos
0,945
Características do imóvel:
Apartamento com suíte, 2 dormitórios, sala de estar, sala de jantar, sacada, lavabo, banheiro social, cozinha,
área de serviço e duas vagas de garagem.
Oferta:
Valor de venda:
Unitário:
Condições:
A vista
x
Venda
R$ 1.350.000,00
R$ 10.384,62 /m²
x
Locação
Preço Locação:
Unitário:
A combinar
Negócio efetuado
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HOMOGENEIZAÇÃO
Aval.
Unitário
(R$/m²)
-
Fator
Oferta
1,00
Unit base
(R$/m²)
-
1
7.692,31
0,90
6.923,08
2
6.711,54
0,90
6.040,38
3
4.722,22
0,90
4.250,00
4
4.296,30
0,90
3.866,67
5
10.384,62
0,90
9.346,15
Média
seca
6.761,40
Nº
Local.
1,00
1,00
0,00
1,00
0,00
1,00
0,00
1,00
0,00
0,90
-934,62
Área
1,000
1,000
0,00
1,000
0,00
1,000
0,00
1,000
0,00
1,000
0,00
Fatores de ajuste
Deprec.
Padrão
1,000
1,00
1,000
1,10
0,00
692,31
1,000
1,10
0,00
604,04
1,589
1,10
2.503,25
425,00
1,462
1,10
1.786,40
386,67
1,024
0,80
224,31
-1.869,23
Vagas
1,00
1,00
0,00
1,00
0,00
0,97
-127,50
1,00
0,00
1,00
0,00
Andar
1,00
1,08
1,18
1,05
302,02
1,07
297,50
1,08
309,33
1,09
841,15
Médias
HOMOGENEIZAÇÃO
Número de elementos
Unitário Médio Homogeneizado (R$/m²)
Limite Superior (R$/m²) (+30%)
Limite Inferior (R$/m²) (-30%)
5
7.173,62
9.325,70
5.021,53
SANEAMENTO
Número de elementos saneados
Unitário Médio Saneado (R$/m²)
Desvio Padrão
Coeficiente de Variação
t de Student
Máximo (R$/m²)
Mínimo (R$/m²)
Intervalo de Confiabilidade
5
7.173,62
535,42
0,0746
1,53
7.583,21
6.764,03
11,42%
Unit.
Homog
(R$/m²)
Unit.
Saneado
(R$/m²)
7.616,56
7.616,56
6.946,44
6.946,44
7.348,25
7.348,25
6.349,07
6.349,07
7.607,77
7.607,77
7.173,62
7.173,62
FORMAÇÃO DE VALOR DE MERCADO
ÁREA (m²)
171,13
VALOR UNITÁRIO FINAL (R$/m²)
7.173,62
APROVEITAMENTO
1,00
VALOR DE MERCADO (R$)
1.227.621,34
VALOR FINAL ARREDONDADO (R$)
1.230.000,00
FORMAÇÃO DE VALOR DE LIQUIDEZ
FATOR DE LIQUIDEZ
0,70
VALOR DE LIQUIDEZ (R$)
859.334,94
VALOR FINAL ARREDONDADO (R$)
860.000,00
Página 8 de 16
GRÁFICOS
Resíduos relativos
100,00%
80,00%
60,00%
40,00%
20,00%
0,00%
-20,00%
Resíduo
1
2
3
4
5
6
-40,00%
-60,00%
-80,00%
-100,00%
Unitários Observados x Estimados
12.000
10.000
8.000
6.000
4.000
2.000
0
0
2.000
4.000
6.000
8.000
10.000
12.000
Página 9 de 16
GRAUS
Tabela 3 - Graus de fundamentação no caso de utilização do tratamento por fatores (ABNT NBR
14653-2:2011)
Item
Descrição
Resultado
Pontos
1
Caracterização do imóvel
Completa quanto a todos os fatores
analisados
3
2
Quantidade minima de dados de mercado
efetivamente utilizados
Quantidade mínima de dados de mercado
para atingir grau II: 5
2
3
Identificação dos dados de mercado
Informações relativas a todas as
características dos dados analisados, com
foto
3
4
Intervalo admissível de ajuste para cada fator e
para o conjunto de fatores
Intervalo admissível para atingir grau II: 0,50
a 2,00
2
Total:
10
Tabela 4 - Enquadramento do laudo segundo seu grau de fundamentação no caso de utilização
de tratamento por fatores
Graus
III
II
I
Pontos mínimos
10
6
4
Itens Obrigatórios
2 e 4, com os demais 2 e 4, com os demais
no mínimo no grau II
no mínimo grau I
GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO :
todos, no mínimo no
grau I
II
Tabela 5 - Graus de precisão da estimativa de valor no caso de utilização de tratamento por
fatores
Graus
III
II
I
Amplitude do intervalo de confiança de 80% em torno do
valor central da estimativa
<=30%
<=40%
<=50%
Intervalo de confiança:
11,42%
GRAU DE PRECISÃO :
III
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FOTOS DO IMÓVEL
Fachada.
Portaria.
Playground.
Salão de festas.
Brinquedoteca.
Sala de ginástica.
Página 11 de 16
Salão de jogos.
Piscinas.
Churrasqueira.
àrea da churrasqueira.
Hall de espera.
Elevador no térreo.
Página 12 de 16
Cozinha.
Área de serviço.
Living.
Lavabo.
Sacada.
Sala íntima.
Página 13 de 16
Suíte 01.
Banheiro da suíte 01.
Suíte 02.
Banheiro da suíte 02.
Suíte 03.
Banheiro da suíte 03.
Página 14 de 16
FOTOS DO ENTORNO
R. Calógero Calia, sentido Av. Prof. Abraão de Morais.
Outra vsita da R. Calógero Calia, sentido Av. Prof. Abraão de
Morais.
R. Calógero Calia, sentido Av. do Cursino.
Outra vsita da R. Calógero Calia, sentido Av. do Cursino.
Vista geral para a Av. Prof. Abraão de Morais.
Aspecto geral da região.
Página 15 de 16
CROQUI DE LOCALIZAÇÃO
AVALIANDO
AVALIANDO E AMOSTRAS
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