CONDOMÍNIOS
Condomínio para este trabalho é o direito exercido exclusivamente pelo condômino em
sua área privativa e simultâneamente exercido por várias pessoas sobre área que é
comum a todos. Os condomínios se apresentam sob a forma vertical (prédios) ou
horizontal (casas/sobrados). A relação entre os condôminos deve ser harmônica e
respeitosa. Questões internas envolvendo a organização do condomínio (regras e
procedimentos em geral) não constituem relação de consumo, e devem ser solucionadas
segundo o estipulado em convenção, regulamento interno, assembléia ou regulamentação
civil. É importante, portanto, conhecer a legislação em vigor pertinente ao assunto (Lei
4.591/64 e Lei 10.406/2002) , bem como as normas e deliberações internas de seu
condomínio, que estabelecem direitos e obrigações.
Administração
O espaço do condomínio é dividido em: áreas comuns (indivisíveis, utilizadas por todos os
moradores que não podem ser alteradas, salvo por unanimidade e permissão legal); áreas
privativas (unidade de cada proprietário - casa/apartamento e, em alguns casos, a vaga
de garagem). A administração do condomínio pode ser realizada por autogestão ou por
terceiros, onde uma pessoa física ou jurídica fica encarregada das funções administrativas
(normalmente, uma empresa especializada) escolhida pelo síndico (pessoa que administra
os interesses e negócios do condomínio e que pode ou não ser morador do prédio) e
aprovada em assembléia. A administradora não tem direito a voto, devendo obedecer às
decisões tomadas em assembléia. Conheça as principais funções do síndico:
- representar o condomínio;
- exercer a administração interna da edificação;
- impor multas estabelecidas na convenção ou regulamento interno;
- prestar contas à assembléia do condomínio;
- guardar durante cinco anos a documentação relativa ao condomínio.
Assembléia
É a reunião na qual os moradores tomam decisões a respeito do condomínio. As decisões,
desde que não contrariem as leis em vigor, tornam-se, então, as regras do condomínio e
só podem ser anuladas judicialmente ou por deliberação em outra assembléia. As
assembléias mais comuns são:
Assembléia Geral Ordinária - é realizada uma vez por ano. Sua principal finalidade é
aprovar as verbas para as despesas do condomínio do próximo exercício, bem como
apresentar e aprovar a prestação de contas do exercício que se encerrou.
Assembléia Geral Extraordinária - é realizada sempre que os interesses do
condomínio exigirem, convocada pelo síndico ou ¼ dos condôminos; geralmente as
deliberações são feitas com voto da maioria dos presentes.
Legislação interna
O conjunto de normas do condomínio é chamado de Convenção. Deve ser aprovada em
assembléia geral, levando-se em conta os votos proporcionais à fração ideal de cada
unidade. As principais normas que a convenção deve conter são:
- discriminação e especificações das áreas comuns e privativas;
- definição das regras de utilização dos bens e serviços comuns: piscinas, recreação
infantil (play ground), salão de festas, garagem, elevadores, escadas, manobrista,
lavanderia, pabx etc;
- definição do número (quantidade) de votos válidos para deliberações (quorum);
- forma de escolha do síndico e definição de suas atribuições;
- forma de escolha do conselho consultivo (condôminos eleitos para auxiliar o síndico) e
definição de suas funções;
- definição da forma, proporção dos pagamentos de despesas e do fundo de reserva
(parcela constituída pelos proprietários para cobrir gastos emergenciais);
- permissão ou proibição de animais de estimação.
Despesas e Pagamentos
Todas as despesas e receitas devem ser demonstradas através de um balancete contábil
aprovado, normalmente, pelo Conselho Consultivo. As despesas podem ser: ordinárias relativas à limpeza, manutenção e conservação do condomínio, devendo ser pagas pelo
morador da unidade (proprietário ou inquilino); extraordinárias - referentes às obras que
interessam à estrutura do edifício e às condições de segurança e habitabilidade das áreas
comuns (pinturas de laterais, fachadas, instalação de equipamentos de segurança como
extintores e interfones e de lazer), devendo ser pagas, exclusivamente, pelo proprietário
da unidade.
A forma de arrecadação é determinada por assembléia em função dos custos apurados ou
previstos. As multas devem ser estabelecidas pela convenção, regulamento interno ou
assembléia geral. Sua aplicação tem por objetivo obrigar os moradores a obedecerem às
regras do condomínio, sem prejuízo da responsabilidade civil ou criminal que no caso
couber.De acordo com a Lei 4591/64, a multa por atraso de pagamento deve estar fixada
em Convenção, não podendo ultrapassar 20%. Entretanto, de acordo com o Novo Código
Civil, a partir de 11 de janeiro de 2003, a multa deverá estar limitada em até 2% sobre o
débito.
Segurança
Existe uma série de exigências legais no que diz respeito às normas de segurança.
Quando não cumpridas, implicam desde punições até interdição da edifícação. O
condomínio deve verificar, entre outras coisas:
- condições de instalações elétricas, hidráulicas e sanitárias;
- sistema de pára-raios;
- sistema de coleta de lixo;
- extintores, portas corta-fogo, saídas de emergência e elevadores;
- contratação de seguro contra incêndio ou outro sinistro que cause destruição no todo ou
em parte e que inclua todas as unidades autônomas e as áreas comuns. No caso de
imóveis financiados pelo SFH, esse seguro já vem incluso nas prestações. Por isso, é
necessário que, antes da contratação o proprietário comunique ao síndico por escrito,
evitando o pagamento duplo. Para furto, roubo, quebra de vidro, etc. o seguro é opcional.
É conveniente que a atribuição de responsabilidades esteja prevista em convenção.
Dicas para diminuir valor das despesas e evitar riscos
- Utilizar racionalmente a água, evitando desperdícios e vazamentos. Limpar caixas d’água
regularmente e tratar a água das piscinas. Cadastrar a edificação por unidade familiar na
Sabesp.
- Vistoriar periodicamente a parte elétrica, hidráulica e de gás da edificação.
- Verificar o cumprimento das normas municipais e estaduais quanto à segurança da
edificação.
- Realizar pesquisas de preços na aquisição de produtos, principalmente de limpeza,
guardando-os em local seguro; fiscalizar as retiradas, evitando, dessa forma, furtos,
desvios ou desperdícios.
- Analisar previamente os contratos, inclusive os de prestação de serviços que forem
assinados em nome do condomínio.
- Exigir a emissão de notas fiscais ou recibos em nome do condomínio, quando da compra
de materiais e execução de serviços.
- Manter atualizados e em local seguro os livros contábeis, notas fiscais e recibos que
comprovem pagamentos.
- Evitar atraso no pagamento de contas, que pode acarretar multas e prejuízos
financeiros.
- Proceder a todos os registros realizando e documentando todos os pagamentos oriundos
dos contratos de trabalho dos funcionários.
- Solicitar periodicamente junto aos órgãos governamentais, certidões negativas inclusive
previdenciárias.
Lembre-se: Para fazer valer os seus direitos, os condôminos (inquilinos ou
proprietários) devem participar efetivamente das assembléias, cumprir as
deliberações, respeitar e conviver com harmonia.
Fonte: http://www.procon.sp.gov.br