PROGRAMA ESTRATÉGICO DE REABILITAÇÃO URBANA DO
CENTRO DA CIDADE DE LEIRIA
ADITAMENTO - 2013
Departamento de Planeamento e Gestão Urbanística
Gabinete de Reabilitação Urbana
Programa estratégico de reabilitação urbana
ÍNDICE
Introdução
1. Antecedentes ……………………………………………………………………………………………………………….
1
2. Ampliação da Área de Reabilitação Urbana……………………………………………………………………
5
3. Área de intervenção………………………………………………………………………………………………………
6
3.1. Caracterização da área a integrar………………………………………………………………………….
6
3.1. 1. Estrutura Urbana…………………………………………………………………………………………………
6
3.1.2. Acessibilidades, transportes e estacionamento……………………………………………………
10
3.1.3. Caracterização Física ………………………………………………………………………………………….
11
3.1.4. Caracterização dos usos e ocupação……………………………………………………………………
13
3.1.5. Caracterização sócio demográfica…………………………………………………………………………
13
3.2. Instrumentos de Gestão Urbanística……………………………………………………………………….
14
4. Síntese e Diagnóstico…………………………………………………………………………………………………….
14
5. Opções estratégicas de reabilitação………………………………………………………………………………
17
5.1. Bases param a definição da estratégia…………………………………………………………………….
17
5.2. Objetivo Estratégico……………………………………………………………………………………………….
18
6. Programa de operação de reabilitação………………………………………………………………………….
18
7. Programa de Intervenção………………………………………………………………………………………………
22
8. Investimento……………………………………………………………………………………………………………….
23
8.1 Estimativa de investimento……………………………………………………………………………………
23
8.2 Fontes de Investimento mobilizáveis…………………………………………………………………….
23
9. Incentivos…………………………………………………………………………………………………………………….
23
10. Entidade gestora………………………………………………………………………………………………………….
24
11. Modelo de execução da Operação de Reabilitação Urbana………………………………………….
25
12. Prazo de execução da Operação de Reabilitação Urbana………………………………………………
25
Anexos
I.
Peças desenhadas- Caracterização da área de ampliação
1. Limite da área de estudo
2. Limites da ARU e dos IGU
3. Rede Viária
4. Parqueamento automóvel
5. Transportes
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6. Estado de conservação do parque edificado
7. Época de construção
8. Número de pisos
9. Usos do parque edificado
9.1. Piso térreo
9.2. Restantes pisos
II.
III.
IV.
Peças desenhadas – proposta de intervenção
1. Planta de localização das ações
2. Planta de localização das ações a executar
3. Planta com a Identificação das ações prioritárias
Fichas das ações
1. Quadro de novos Investimentos
2. Quadro Geral de Investimentos
Índice de Quadros
Quadro 1 – Fases de elaboração dos documentos estratégicos da ARU
Quadro 2 – Estacionamento na zona de ampliação da ARU
Quadro 3 – Habitantes na zona de ampliação da ARU
Quadro 4 – Ações do objetivo 1
Quadro 5 – Ações do objetivo 2
Quadro 6 – Ações do objetivo 3
Quadro 7 – Ações do objetivo 4
Quadro 8 – Ações do objetivo 5
Índice de Figuras
Fig. 1| Área de Reabilitação Urbana
Fig. 2| Eixo da Av. Heróis de Angola e Transversais
Fig. 3| Troço da Rua Mouzinho de Albuquerque
Fig. 4| Zona do Mercado Municipal
Fig. 5| Troço da margem direita do rio
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Programa estratégico de reabilitação urbana
PROGRAMA ESTRATÉGICODE REABILITAÇÃO URBANA
DO CENTRO DA CIDADE DE LEIRIA
Aditamento
Introdução
O presente documento visa reformular o Programa Estratégico de Reabilitação Urbana,
aprovado pela Assembleia Municipal em 17 de Dezembro de 2011, no âmbito da conversão da
Área Crítica de Recuperação e Reconversão Urbanística (ACRRU) de Leiria em Área de
Reabilitação Urbana (ARU).
Esta reformulação constitui um aditamento ao programa estratégico aprovado, de modo a
adaptar este documento à ampliação da Área de Reabilitação Urbana, aprovada pela
Assembleia Municipal de 15 /12/2012.
1. Antecedentes
Em 2008 foi elaborado pela Parque Expo um documento de enquadramento estratégico
antecipando o que o Decreto- Lei n.º 307/2009 viria a exigir para a conversão das Áreas
Críticas de Recuperação e Reconversão Urbanística em Áreas de Reabilitação Urbana ou para a
criação de novas Áreas de Reabilitação Urbana.
Esse documento estratégico serviu de base à candidatura ao Instrumento de política “
Parcerias para a Regeneração Urbana”, inscrito no Eixo 2. – Desenvolvimento das Cidades e
dos Sistemas Urbanos, constituída pelo “ Programa de Ação Local para a Regeneração Urbana
do Centro Histórico de Leiria” (PALOR). Deste programa foram já realizadas várias ações,
constituindo o início de uma operação sistemática de reabilitação urbana, conforme definida
no Decreto-Lei n.º 307/2009 de 23 de Outubro, alterado pela Lei n.º 32/2012, de 14 de agosto.
O documento estratégico de 2008 foi objeto, em 2011, de um aditamento para atualização e
adaptação ao previsto no Decreto- Lei n.º 307/2009, passando a constituir o Programa
Estratégico de Reabilitação Urbana.
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Apresenta-se a síntese das várias fases no quadro seguinte:
Documento
Elaboração
Ano
Aprovação
Estudo de Enquadramento Estratégico
Leiria Histórica uma nova urbanidade
Parque Expo
2008
Deliberação de Câmara Municipal de
20/01/2009
Programa Estratégico de Reabilitação
Urbana do Centro Histórico de Leiria
(conversão ACRRU em ARU)
Câmara Municipal de
Leiria
2011
Deliberação de Câmara Municipal de 13
/12/2011 e deliberação da Assembleia
Municipal de 17/12/2011
Alteração da delimitação da Área de
Câmara Municipal de
2012
Deliberação de Câmara Municipal de
04/12/2012
e
deliberação
da
Assembleia Municipal de 15/12/2012
Reabilitação Urbana
Leiria
Quadro 1 – Fases de elaboração dos documentos estratégicos da ARU
2. Ampliação da Área de Reabilitação Urbana
A estratégia que tem vindo a ser delineada para a reabilitação do centro histórico de Leiria
assenta numa perspetiva alargada à cidade, baseada na articulação do núcleo antigo com os
espaços de desenvolvimento urbano mais recentes que o envolvem. A estratégia tem ainda
como pressuposto que o financiamento da reabilitação do edificado tem que assentar, em
grande parte, no investimento privado, uma vez que até aqui a implementação do programa
de reabilitação tem sido feito através do investimento público, sobretudo nas obras do
programa Polis a que se deu continuidade através das intervenções do PALOR/ QREN.
Torna-se assim necessário que sejam dadas condições aos investidores que pretendem intervir
no edificado, designadamente naquele que maior impacto terá na reabilitação do centro da
cidade, pelas suas dimensões e possibilidades de utilização como âncoras. A reabilitação
desses edifícios, estrategicamente localizados, induzirá a reabilitação do edificado do centro
histórico, condição necessária para captar habitantes e potenciar a renovação e
desenvolvimento das atividades sociais e económicas, recuperando o núcleo histórico o seu
papel de centro da cidade, em conjunto e complementarmente ao eixo comercial da Av. Heróis
de Angola.
Tornou-se assim importante a redelimitação da Área de Reabilitação Urbana de modo a poder
incluir esta área central da cidade, com cerca de 20 ha, pois nela estão localizados edifícios que
podem e devem constituir âncoras para o desenvolvimento do centro da cidade. É de referir
que alguns destes edifícios, como o da Rodoviária, já faziam parte do Programa de Reabilitação
Urbana aprovado. No entanto, tendo sido reconhecida a importância estratégica desses
edifícios, não estavam contudo abrangidos pela ARU, pelo que é importante corrigir este facto
de modo a criar as condições que favoreçam a sua reabilitação.
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É ainda de acrescentar a importância do eixo comercial da Av. Heróis de Angola no centro da
cidade e o impacto que as intervenções nessa área terão na reabilitação do centro histórico,
dado a complementaridade destas duas zonas no que diz respeito às atividades económicas.
Disso é exemplo a implantação de algumas lojas âncora, em edifícios de referência (edifício do
antigo Paço Episcopal e edifício “ Garage”, que vieram alavancar a atividade no centro
histórico.
Assim, foi aprovado o alargamento da ARU por deliberação da Assembleia Municipal de 15 de
dezembro de 2012, por proposta da Câmara de 4 de Dezembro de 2012, que passou a
englobar uma área de 62.50ha, face aos 42ha da área inicial.
3. Área de intervenção
A nova ARU engloba, para além da antiga
ACRRU, uma área a norte, estruturada pelo eixo
comercial da Av.ª Heróis de Angola e zonas
adjacentes, que se estende desde a Rua
Mouzinho de Albuquerque, a poente, até ao rio,
a nascente e desde o Largo 5 de Outubro, a sul,
à rotunda do Mercado, a norte.
Nesta zona destaca-se um conjunto de edifícios
de arquitetura moderna, onde se inclui o
Fig. 1| Área de Reabilitação Urbana
edifício da Rodoviária, da autoria do arquiteto
Camilo Korrodi, o conjunto da Igreja e Antigo Convento de S. Francisco, transformado nos
princípios do séc. XX em Moagem, e ainda edifícios como o mercado municipal e as Galerias
Alcrima, que se encontram parcialmente devolutos, subaproveitados, ou com utilizações
desadequadas para o local, e cuja reabilitação terá um significativo impacto na requalificação
do centro da cidade e do seu centro histórico
3.1 Caracterização da Área a Integrar
3.1.1 Estrutura Urbana
A área que foi integrada na ARU, com 20,50 ha, envolve o eixo formado pela Av.ª Heróis de
Angola, a parte da Rua Capitão Mouzinho de Albuquerque que não estava incluída na ARU, a
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Programa estratégico de reabilitação urbana
frente de rio localizada entre o teatro José Lúcio da Silva e a Ponte Francisco Sá Carneiro, a
zona do mercado municipal e a frente urbana da margem direita do rio Lis.
Esta área corresponde, na sua maior parte, ao crescimento da cidade a partir de meados do
séc. XX e faz parte da 2ª fase desse crescimento. A primeira fase corresponde à abertura do
eixo da Av. Combatentes da Grande Guerra e urbanização dos terrenos do antigo Convento de
Santana, que decorre a partir da segunda década do séc. XX (anos 20/30).
Este crescimento, a norte, faz-se através da urbanização de terrenos de antigas vinhas, indo
englobar o conjunto edificado do convento e igreja de S. Francisco, até essa altura periférico à
cidade e cujo convento viria a ser transformado em moagem no princípio do século XX, através
do projeto da autoria do Arquiteto Ernesto Korrodi, atualmente classificado.
Trata-se de uma área que nos anos 40 fazia parte da periferia da cidade e que confinava com o
chamado “Largo das Sardinhas”, parte da zona de mercado aberto que se localizava onde hoje
está o espaço designado correntemente por “Largo do Papa”, que integra o Largo 5 de
Outubro. A partir da década de 40, essa área periférica da cidade começa a ser transformada,
tendo sido iniciadas as primeiras demolições das construções aí existentes, no espaço que
corresponde, aproximadamente, à zona onde hoje se erguem os edifícios do quarteirão da
rodoviária, na ala virada a sudoeste.
Entre os anos 50 e 60 do século XX assiste-se à construção dos edifícios que compõem o
primeiro troço da Av. Heróis de Angola, iniciada com a frente que integra o edifício da
rodoviária.
Na extremidade da Avenida de então seria construído o Teatro Municipal José Lúcio da Silva,
inaugurado em 1966, seguindo-se, ao longo da década de 60/70 a edificação do segundo troço
da Avenida e, mais tarde, a zona situada entre esta e o rio, objeto de um loteamento.
Esta evolução da cidade levou à transferência do centro, que girava em torno da Praça
Rodrigues Lobo e do Largo de Santana, para este eixo que passou a ser o novo centro da
cidade, retirando protagonismo à zona histórica e contribuindo, a par da obsolescência do
edificado e abandono dos habitantes, para a sua decadência.
Quanto à morfologia urbana, optou-se, devido às suas características, por subdividir a área em
quatro zonas:
A. O eixo da Av. Heróis de Angola e transversais (zona entre a Avenida e o rio)
B. O troço da Rua Mouzinho de Albuquerque
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C. A zona do Mercado Municipal
D. O troço da margem direita do rio
A. Eixo da Av. Heróis de Angola e Transversais (zona entre a Avenida e o rio)
Esta zona é constituída por uma avenida de perfil generoso, ladeada por um conjunto
homogéneo de edifícios de 4 pisos, à exceção do quarteirão do edifício da rodoviária que
apresenta 3 pisos. Adjacente à avenida,
entre
esta
e
o
rio,
desenvolvem-se
quarteirões, mais recentes, formados por
edifícios baixos, de 1 a 2 pisos, pontuados
por corpos de 5 a 6 pisos, destacando-se,
deste conjunto, o edifício da residencial S.
Francisco, com 10 pisos.
O espaço público encontra-se obsoleto,
sendo
necessário
proceder
requalificação
que
potencie
pedonalização,
libertando
a
a
espaços
uma
sua
Fig. 2| Eixo da Av. Heróis de Angola e Transversais
de
estacionamento e reduzindo as faixas de rodagem de modo a aumentar a largura dos passeios,
introduzir arborização e mobiliário urbano. Deverá também ser reforçada a importância dos
largos, como o localizado junto ao Teatro Municipal, ou as pracetas conformadas pelos
quarteirões, interligando-os e proporcionando condições para serem usufruídas pelos peões,
estimulando a circulação junto aos espaços comerciais.
B. Troço da Rua Mouzinho de Albuquerque
Esta área engloba a frente nascente da Rua
Capitão Mouzinho de Albuquerque, situada
entre o Largo Cónego Maia e a Rua de S.
Francisco e a frente sul do arruamento entre a
Rua de S. Francisco e a rotunda do Mercado.
Trata-se de uma área correspondente à
ocupação de um arruamento do início do séc.
Fig. 3| Troço da Rua Mouzinho de Albuquerque
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XX, que tem vindo a ser transformada através da substituição de muitos dos seus antigos
edifícios e a colmatação de terrenos vazios por novas construções. Foram criados novos
alinhamentos que coexistem com os alinhamentos antigos, com vários tipos de arquitetura,
aspetos que contribuem para um conjunto urbano desarticulado e sem coerência.
Quanto ao espaço público apresenta-se muito desqualificado, com passeios exíguos e um
tráfego automóvel demasiado intenso face ao perfil do arruamento. Torna-se necessário
reduzir a largura da faixa de rodagem, aumentando os passeios de modo a proporcionar
melhores condições de circulação pedonal e reduzir o trânsito nesta via comercial.
C. Zona do Mercado Municipal
Trata-se de uma área relativamente recente, que
se
estende
desde
a
Rua
Mouzinho
de
Albuquerque até ao rio Lis e corresponde à
expansão
da
cidade,
nos
anos
80,
em
continuação do eixo da Av. Heróis de Angola.
Originalmente, nesta zona, apenas se destacava a
Igreja e o antigo Convento de S. Francisco,
transformado em Moagem nos anos 20 do séc.
XX,
Fig. 4| Zona do Mercado Municipal
Esta área da cidade viria a ter uma ocupação baseada na implantação de edifícios quarteirões,
interligados pelas vias de circulação automóvel, sem uma estrutura coerente de espaços
públicos.
Podemos falar de seis “quarteirões”, com uma forte individualização: o quarteirão constituído
pela Igreja de S. Francisco e Edifício da antiga Moagem, o mais antigo; o quarteirão do
Mercado municipal e parque de estacionamento; o quarteirão do edifício do Maringá; o
quarteirão do edifício D. João III; o quarteirão do Edifício 2000 e o quarteirão dos Terraços do
Marachão. A zona é delimitada a norte e nascente pelo Marachão e o rio que, juntamente com
o espaço verde localizado na parte posterior do edifício 2000, constituem os únicos espaços
verdes da zona de ampliação da Área de Reabilitação Urbana.
Os edifícios sendo relativamente recentes, à exceção da Igreja e Convento de S. Francisco e
Moagem, apresentam, no entanto, alguns problemas originados pela progressiva desadaptação
das funções para que foram originalmente criados, designadamente o edifício do mercado e
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tendencialmente, a parte correspondente ao centro comercial do edifício Maringá e a torre do
edifício D. João III, que originalmente era um Hotel.
O espaço público é desarticulado, resultando num conjunto de espaços intersticiais sobrantes
após a edificação, dominados pela circulação automóvel e pelo estacionamento, com inúmeras
barreiras arquitetónicas.
Há necessidade de requalificar este conjunto de espaços de modo a integrá-los e a relacionálos de uma forma coerente e que privilegie a sua fruição pelo peão.
D. Troço da Margem Direita do Rio
Trata-se
da
frente
construída
da
Rua
Comissão Iniciativa correspondente à parte
que estava excluída da Área de Reabilitação
Urbana e que agora se integra de modo a dar
maior coerência à área de intervenção,
potenciando a reabilitação da margem
esquerda do rio e a sua interligação com o
eixo da Av.ª Heróis de Angola.
O espaço público é constituído por um
arruamento de perfil exíguo, que suporta mal
Fig. 5| Troço da margem direita do rio
as duas faixas de rodagem, de sentidos
opostos, fazendo-se a circulação pedonal em condições deficientes.
Seria importante reequacionar a utilização viária desse arruamento de modo a poder criar
condições para melhorar a circulação pedonal.
3.1.2. Acessibilidades, Transportes e Estacionamento
No que diz respeito às acessibilidades, a área correspondente à ampliação da ARU está
atravessada por duas vias que funcionam como fazendo parte da rede principal (Rua Capitão
Mouzinho de Albuquerque e Av. Heróis de Angola, que se bifurca na Av. D. João III e na Av.
Cidade de Maringá), embora a primeira tenha um perfil muito exíguo face ao tipo de utilização.
A área é afetada por fluxos de atravessamento que fazem com que estas vias internas
constituam alternativa às vias circulares, provocando congestionamentos com impacto
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Programa estratégico de reabilitação urbana
negativo para a vivência do centro da cidade, fato que é agravado pela localização da central
rodoviária que induz grande tráfego de viaturas pesadas.
As zonas pedonais são reduzidas aos passeios que ladeiam as vias e têm uma dimensão muito
reduzida face ao perfil destas, mantendo-se uma organização espacial que privilegia a
utilização das viaturas em detrimento do uso pedonal e que pertence a uma matriz do
passado.
O transporte público coletivo da cidade tem o seu centro na Av. Heróis de Angola, onde está
localizada a estação rodoviária e onde se cruzam os circuitos urbanos, interurbanos e nacionais
e que se pretende deslocar para norte, na periferia da zona de estudo, de modo a libertar a
zona central da circulação de autocarros.
Esta área é servida pelas sete linhas do transporte urbano existentes, que incluem duas do “
MOBILIS”.
No que respeita ao estacionamento, a área está bem dotada, existindo 4 parques de
estacionamento de superfície, um deles com um piso subterrâneo, que disponibilizam, na sua
totalidade, 808 lugares a que se juntam 195 lugares nos arruamentos e mais 227 lugares em
parques de edifícios privados. Para além destes, existem, na proximidade, embora já fora da
área de intervenção, mais dois parques de estacionamento, o da Fonte Quente e o do estádio,
este último de utilização gratuita, dispondo ambos de mais de 1650 lugares de
estacionamento.
Zona da ARU correspondente à ampliação -Estacionamento
Estacionamento de rua
195
Parques públicos
808
Parques em edifícios privados
227
Parques próximos, mas fora da área de 1650
intervenção
Total
2.880
Quadro 2 – Estacionamento na zona de ampliação da ARU
3.1.3. Caracterização Física
A. Eixo da Av. Heróis de Angola e Transversais
A Av. Heróis de Angola é constituída por edifícios construídos entre os anos 60 e 70 do séc. XX,
dispostos em banda, que se destinam, na sua maior parte, a habitação e comércio. A zona
entre a Avenida e o rio é caracterizada por edifícios de habitação, comércio e serviços, de 1 e 2
pisos, organizados em quarteirão, pontuados com edifícios de 5 e 6 pisos.
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Nesta área, a habitação foi sendo progressivamente substituída por serviços, restando hoje
poucos fogos habitacionais, designadamente, na Av. Heróis de Angola.
Alguns dos edifícios são da autoria do Arq. Camilo Korrodi e constituem exemplares
interessantes do ponto de vista da arquitetura da época. São construções, que apesar de não
apresentarem sinais de degradação a nível estrutural, carecem de intervenções nível de
conservação, precisando muitos deles de serem reconvertidos para novas funcionalidades,
melhorando o seu desempenho e imagem urbana. É de referir que os edifícios mais
interessantes estão descaracterizados por intervenções avulsas e pela colocação indiscriminada
de elementos publicitários. Do ponto de vista da obsolescência, destacam-se os edifícios da
Rodoviária, das Galerias Alcrima e do Mercado Municipal, o primeiro por albergar funções
desajustadas para o local (central de camionagem), o segundo por se apresentar na sua maior
parte devoluto e com uma imagem muito degradada e o último por já não corresponder, nas
suas dimensões e características, às funções para o qual foi criado.
O espaço público, designadamente a avenida Heróis de Angola apresenta potencialidades, quer
pelo perfil, quer pela relação que estabelece com o edificado, para poder ser requalificada
como um espaço de encontro, de desenvolvimentos de diferentes atividades, que caracteriza
os espaços centrais das cidades.
B. Troço da Rua Mouzinho de Albuquerque
Nesta zona os edifícios têm alturas muito diferenciadas, que variam entre 1 a 5 pisos.
Os usos são sobretudo comércio e serviços, havendo, pontualmente, habitação, nos pisos
superiores.
É uma zona descaracterizada pelas sucessivas alterações avulsas, que não tiveram por base
uma estratégia de desenvolvimento.
A maior parte dos edifícios encontram-se em bom estado de conservação, podendo necessitar
de intervenções pontuais, à exceção das construções mais antigas que necessitem de
intervenções profundas.
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C. Zona do Mercado Municipal
Esta zona é constituída pelos edifícios de construção mais recente, datando dos finais do séc.
XX, e apresentam 4 a 10 pisos, destinados a habitação, comércio e serviços, com algumas
construções de 2 pisos, correspondentes a equipamentos (mercado, Igreja, centro comercial).
São construções organizadas em quarteirões isolados e individualizados, quer pela sua
arquitetura, quer pelos usos.
Os edifícios encontram-se, na sua maior parte, em bom estado de conservação, â exceção do
edifício da Moagem e do Mercado, que necessitam de uma intervenção mais profunda no
sentido de adaptá-los a novos usos.
A relação entre o edificado e o espaço público é bastante diferente das anteriores zonas,
apresentando-se os edifícios como “ilhas isoladas” no meio de espaços públicos
desarticulados.
Síntese Caracterização Física
Na área correspondente à ampliação da ARU existem 111 edifícios, a maior parte datada dos
anos 60 / 70, com estado de conservação razoável e com predomínio dos 4 pisos.
3.1.4. Caracterização dos Usos e Ocupação
Apesar da área de ampliação da ARU apresentar zonas diferenciadas quanto à morfologia
urbana, no que diz respeito aos usos e tipos de utilização, ela é homogénea, constituindo uma
zona essencialmente comercial e de serviços, onde se concentram alguns dos equipamentos
mais relevantes da cidade como é o caso do Mercado, o Teatro, a Central Rodoviária e a Igreja
de S. Francisco.
Quanto ao tecido comercial, existe uma significativa diversidade, predominando os
estabelecimentos de venda de artigos pessoais, tais como roupa, calçado e acessórios, embora
se manifeste uma tendência de encerramento de estabelecimentos, ou mudança da atividade
face à oferta da nova superfície comercial, localizada na periferia da cidade ou ao
aparecimento de outros tipos não tradicionais de comércio, como é o caso das chamadas “lojas
dos Chineses” que se concentram, sobretudo, na Rua Capitão Mouzinho de Albuquerque,
talvez por se tratar de um eixo mais desvalorizado do ponto de vista comercial, devido à falta
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de condições para a circulação pedonal e a existência de edifícios mais antigos, a necessitarem
de ser reabilitados.
Os restaurantes e cafés localizam-se sobretudo na zona mais recente, junto ao mercado,
estando ausentes da avenida, que tradicionalmente, até aos anos 80, era um local onde
predominavam os grandes espaços de cafetarias/pastelarias que polarizavam a vida social dos
leirienses.
3.1.5. Caracterização da População
Segundo os dados do INE referentes aos censos de 2011, a área a incluir na ARU, com cerca de
20 ha, tem 480 habitantes, (correspondendo a uma densidade populacional de 24 hab./ha)
com 230 famílias e 323 alojamentos. Dos habitantes, 224 são do sexo masculino e 256 do sexo
feminino.
A maioria das famílias, 71%, são constituídas por uma a duas pessoas, 27% das famílias têm
três a quatro pessoas e só 2% têm cinco ou mais pessoas.
Trata-se de uma zona da cidade pouco habitada, em consequência da forte terciarização a que
foi sujeita, característica comum aos centros urbanos.
N.º habitantes
N.º famílias
480
230
% Famílias com % Famílias com % de famílias
1 a 2 pessoas
3 a 4 pessoas
com 5 ou mais
pessoas
71%
27%
2%
Quadro 3 – Habitantes na zona de ampliação da ARU
3.2. Instrumentos de Gestão Urbanística
A zona a integrar na ARU está abrangida, na sua quase totalidade, pelo Plano de Pormenor de
Leiria Centro- PP3, em fase de elaboração. A restante zona está abrangida pelo Plano de
Pormenor do Centro Histórico, em elaboração e pelo Plano de Pormenor de Santo Agostinho,
em vigor.
4.
Síntese e Diagnóstico
A nova Área de Reabilitação Urbana resultado da ampliação engloba duas realidades distintas,
uma abrange o tecido urbano mais antigo, de matriz medieval, correspondendo ao designado
centro histórico da cidade, e outra abrange as zonas de expansão da cidade no séc. XX que
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vieram a constituir os novos centros: numa primeira fase, a zona de Santana e posteriormente
o eixo da Av. Heróis de Angola.
São zonas que inicialmente eram de habitação, comércio e serviços, mas que paulatinamente
foram perdendo o uso habitacional, resultado de um abandono do centro, por parte da
população, em direção à periferia.
Da análise feita ao contexto urbano onde se insere a área de intervenção, foram elencados um
conjunto de pontos fortes e de pontos fracos:
Pontos fortes
Situação geográfica e dinamismo económico.
Valores patrimoniais significativos – proximidade cidade velha/ cidade nova.
Singularidade da imagem da cidade de Leiria – topografia/ castelo.
A proximidade deste núcleo central com o rio cujo espaço urbano adjacente foi
requalificado com as intervenções POLIS.
A existência de dois centros complementares: a Praça Rodrigues Lobo e o Eixo da Av.ª
Heróis de Angola, geradores de fluxos resultantes da complementaridade da oferta, o
primeiro como espaço público de referência com uma concentração de cafés,
restaurantes e bares utilizados por grupos de várias faixas etárias e o segundo devido à
dinâmica e diversidade da atividade comercial.
A oferta comercial conjugada com a existência de valores patrimoniais significativos,
que reforçam a importância deste núcleo central da cidade.
Pontos Fracos
O desaparecimento progressivo da habitação para zonas periféricas da cidade com o
abandono do centro histórico e a terciarização do eixo Av.ª Heróis de Angola.
A concentração de atividades ligadas à animação noturna, que tendencialmente têm
vindo a ocupar as zonas abandonadas do centro histórico e que são geradoras de
conflitos com o uso residencial.
A obsolescência do espaço público no eixo da Av. Heróis de Angola, subvalorizado pela
utilização massiva do automóvel e pouca adaptação à vivência pedonal.
A localização do terminal rodoviário na Av.ª Heróis de Angola.
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Programa estratégico de reabilitação urbana
A degradação dos edifícios do centro histórico e a necessidade de reconversão de
alguns dos edifícios na zona da Av.ª Heróis de Angola como o mercado, a rodoviária e
alguns centros comerciais.
A perda da importância comercial do núcleo central face ao aparecimento de
superfícies comerciais nas áreas periféricas da cidade.
Oportunidades
A estratégia de intervenção na ARU deverá ter em conta um conjunto de fatores que, no atual
contexto, constituem oportunidades de evolução e que deverão ser valorizados, com destaque
para os seguintes aspetos:
O reforço da importância do núcleo central através da reconversão de alguns dos seus
principais edifícios, com a criação de lojas âncoras que revitalizem o tecido comercial e
potenciem a reabilitação social e económica do centro histórico e da sua envolvente.
Potenciar a tendência da apropriação das pessoas do espaço público motivado pelas
intervenções POLIS, promovendo a requalificação do eixo da Av. Heróis de Angola e
reforçando o seu uso pedonal e a ligação com a envolvente, nomeadamente com o
centro histórico e com as margens do rio.
O forte potencial de utilização dos equipamentos culturais existentes e a criar.
O crescente interesse do sector da construção na reabilitação.
O crescente interesse das pessoas em voltarem a habitar o centro da cidade.
A tendência de criação de atividades comerciais de caracter inovador, especialmente
no núcleo mais antigo.
O desenvolvimento de um projeto de marketing territorial.
Ameaças
Na
estratégia
de
intervenção
deverão
também
ser
considerados
os
seguintes
constrangimentos:
As dificuldades de intervir na reabilitação de edifícios no centro histórico.
A perda da identidade urbana e arquitetónica do centro histórico por falta de
intervenção que atenue a degradação do edificado.
A tendência de monopolização dos espaços comerciais pelas atividades noturnas
(bares) afastando os habitantes do centro histórico.
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Gabinete de Reabilitação Urbana
Programa estratégico de reabilitação urbana
A dificuldade de relocalizar o edifício da rodoviária com implicações na reconversão do
espaço público da Av. Heróis de Angola.
5.
Opções Estratégicas de Reabilitação
Apresentam-se, de uma forma sintética, e de acordo com o exigido na alínea a) do n.º 2 do
art.33 do DL 307/2009, de 23 de outubro, alterado pela Lei 32/2013, de 14 de Agosto, as
principais opções estratégicas de reabilitação e de revitalização da ARU de Leiria, tendo como
base o anterior Programa Estratégico de Reabilitação urbana e o documento “ Leiria Históricauma nova urbanidade” adaptadas ao território resultante da ampliação da ARU.
5.1. Base para a Definição da Estratégia
Para a definição da proposta de intervenção para a nova ARU foram tidos em conta os
pressupostos constantes no anterior Programa de Reabilitação Urbana e do Estudo de
Enquadramento Estratégico, dando-lhe agora uma nova dimensão pela inclusão do centro
histórico no núcleo central mais alargado da cidade, reforçando a complementaridade dos dois
“ centros”, (o novo e o antigo) de modo a permitir uma atuação integrada, fato que era
reconhecido no anterior programa estratégico, mas que deixava de fora da área algumas das
intervenções importantes para o bom resultado da estratégia.
Assim o Programa Estratégico de Reabilitação da nova ARU deverá assentar nos seguintes
pressupostos:
A consolidação urbana do núcleo central da cidade;
A reabilitação do património edificado do centro histórico e do conjunto urbano da
Av.ª Heróis de Angola adaptando-o aos novos usos e exigências da vida atual, sem
perda da sua identidade;
A valorização dos aspetos patrimoniais, reforçando o papel do centro histórico como
um polo cultural e turístico;
A recuperação da função habitacional no núcleo central da cidade;
A reconversão dos edifícios mais significativos do tecido urbano que se encontram
abandonados, subaproveitados ou cujas funções estão desadequadas no atual
contexto urbano;
A revitalização da atividade comercial através da criação de espaços âncoras;
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Programa estratégico de reabilitação urbana
A promoção da articulação entre o centro histórico, o eixo Av.ª Heróis de Angola e o
rio, melhorando a mobilidade e promovendo a pedonalização dos espaços públicos em
detrimento da utilização viária;
A definição de uma estratégia de marketing que promova o centro da cidade como
lugar de excelência no contexto da cidade alargada e da região.
5.2. Objetivo Estratégico
O objetivo estratégico aponta para o reforço do papel do núcleo central da cidade, constituído
pelos vários “centros” (novo e antigo), sob o ponto de vista social, económico e cultural, em
diálogo com o rio, de forma a afirmar a capacidade deste espaço como um lugar de excelência
no futura da cidade e da região.
5.3. Objetivos Específicos
Para atingir o objetivo estratégico, agora reequacionado com a ampliação da ARU, foram
mantidos os cinco objetivos específicos já estabelecidos no anterior programa:
1. Promoção das relações espaciais e melhoria das condições de mobilidade.
2. Criação e valorização de espaços públicos.
3. Reabilitação do parque edificado com a valorização dos elementos notáveis.
4. Criação de âncoras funcionais.
5. Promoção do centro da cidade de Leiria e do seu núcleo histórico.
6.
Programa de Operação de Reabilitação Urbana
Com o fim de adaptar o programa estratégico de reabilitação urbana à nova Área de
Reabilitação Urbana e conforme o disposto na alínea d) do n.º 2, do artigo 33º do Decreto -Lei
n.º 307/2009, de 23 de outubro, com a nova redação dada pela Lei 32, de 14 de agosto, a
seguir se descriminam as ações estruturantes de reabilitação urbana agrupadas em torno dos
cinco objetivos estratégicos, onde estão identificadas as ações executadas e as previstas,
estando indicadas a verde as novas ações a introduzir.
Importa referir que algumas das ações previstas no programa inicial são externas à área de
intervenção, tendo sido incluídas por se considerar que terão um impacto relevante na
reabilitação da ARU, dado que esta área não pode ser desligada do contexto urbano mais
alargado da cidade.
18
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Programa estratégico de reabilitação urbana
Face ao atual contexto de dificuldades de financiamento, sobretudo para obras privadas, e por
se considerar de difícil implementação ou não justificáveis, foram omitidas do atual programa
algumas ações como é o caso das intervenções em determinados conjuntos edificados, a
criação de um Centro de Turismo, a criação de um jardim de infância e creche e a criação de
um sistema integrado de tarifação.
Nos quadros 4 a 8 estão descriminadas as ações organizadas segundo cada um dos cinco
objetivos estabelecidos. Nesses quadros, as ações estão separadas por grupos conforme se
trate de ações propostas ou já executadas e ainda separadas conforme se trate de ações
inseridas ou não na área de Reabilitação Urbana.
As novas ações a incluir no programa estratégico estão destacadas em cor verde, e dizem
respeito à área de ampliação da ARU, à exceção da ação 1.9.8 do objetivo 1, que é a única ação
nova a propor que está inserida no núcleo histórico e na anterior ARU.
Para maior facilidade de identificação das ações, nos três documentos que fazem parte do
Programa Estratégico, optou-se por manter a identificação numérica, pelo que as omissões
correspondem às ações que foram suprimidas pelas razões já expostas.
OBJETIVO 1. PROMOÇÃO DAS RELAÇÕES ESPACIAIS E MELHORIA DAS CONDIÇÕES DE MOBILIDADE
Ações Propostas
Ação 1.2
Construção de Acesso Mecânico e Passadiço de ligação Largo da Sé – Paço Episcopal
Ação 1.4
Construção de Parque de Estacionamento no Rossio
Ação 1.5
Criação de um percurso Mobilis no Centro Histórico
Ação 1.7
Construção de Parque de Estacionamento na Av. Ernesto Korrodi
Ação 1.8
Construção de parque de estacionamento junto à Sé Catedral
Ação 1.9.1
Requalificação da Rua dos Mártires
Ação 1.9.3
Requalificação da Rua José Jardim
Ação 1.9.4
Requalificação da Av. Heróis de Angola
Ação 1.9.5
Requalificação da R. Capitão Mouzinho de Albuquerque
Ação 1.9.6
Reformulação da Rua Comissão Iniciativa
Ação 1.9.7
Requalificação da Rua Pêro Alvito (Centro Histórico)
Ação 1.10
Relocalização da central rodoviária
Ações Executadas
Ação 1.1
Construção da Ponte Pedonal de Ligação da Rua Tenente Valadim ao Jardim da Vala Real
Ação 1.3
Criação de Acesso ao Jardim da Vala Real desde a Rua Conde Ferreira
Ação 1.9.2
Requalificação da Rua Tenente Valadim
Ação 1.11
Elaboração de um Estudo Integrado de Acessibilidades e Mobilidade Interna para o
Centro Histórico
Quadro 4 – Ações do objetivo
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OBJETIVO 2. CRIAÇÃO E VALORIZAÇÃO DE ESPAÇOS PÚBLICOS
Ações Propostas
Ação 2.1
Requalificação do Largo Cândido dos Reis e Rua Barão de Viamonte
Ação 2.2.1
Extensão do Parque Verde da Encosta do Castelo (Fase 2e3)
Ação 2.2.2
Extensão do Parque Verde da Encosta do Castelo (fase 4)
Ação 2.4
Requalificação do Espaço Envolvente à Junta de Freguesia
Ação 2.9
Requalificação do Espaço Livre Envolvente ao Edifício do Antigo Paço Episcopal
Ação 2.10
Requalificação do Largo da Sé e Envolvente
Ação 2.11.1
Requalificação do Espaço Público da Zona Alta do Centro Histórico (2ª fase)
Ação 2.12
Valorização e requalificação do Largo Serafim Lopes Pereira
Ação 2.15
Valorização e Requalificação da Praça Rodrigues Lobo
Ação 2.16
Valorização e Requalificação da Rotunda do Emigrante
Ação2.17
Valorização e Requalificação do Largo Comendador José Lúcio da Silva
Ação 2.18
Valorização e Requalificação da Rua Cortez Pinto e Transversais
Ação 2.19.1
Estudo e Recuperação do Sistema Hidráulico Natural de Abastecimento da Fonte Quente
Ação 2.19.2
Reabilitação do Antigo edifício Balneário
Exteriores à ARU
Ação 2.7
Requalificação Urbana da Envolvente aos Edifícios da Cruz Vermelha Portuguesa e do
Antigo Distrito de Recrutamento Militar
Ações Executadas
Ação 2.2.
Extensão do Parque Verde da Encosta do Castelo (Fase1)
Ação 2.3
Criação do Jardim da Vala Real
Ação 2.5
Requalificação do largo da Antiga Ponte dos Três Arcos
Ação 2.11
Requalificação do Espaço Público da Zona Alta do Centro Histórico (1ª fase)
Ação 2.13
Valorização e Requalificação do Largo Cónego Maia
Ação 2.14
Iluminação da Barbacã na Rua Pêro Alvito
Exteriores à ARU
Ação 2.6
Requalificação do Espaço Público Envolvente ao antigo Liceu Rodrigues Lobo
Ação 2.8
Requalificação Urbana da Zona Envolvente aos Edifícios da EDP
Quadro 5 – Ações do objetivo 2
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Programa estratégico de reabilitação urbana
OBJETIVO 3. REABILITAÇÃO DO PARQUE EDIFICADO COM VALORIZAÇÃO DOS ELEMENTOS NOTÁVEIS
Ações Propostas
Ação 3.2.2
Reabilitação da Igreja da Misericórdia
Ação 3.3
Valorização do conjunto edificado da Av. Heróis de Angola
Ação 3.4.2
Reabilitação do Edifício da Pensão Beira -Rio
Ação 3.4.3
Reabilitação do Edifício da Antiga Direção de Finanças de Leiria
Ação 3.4.4
Reestruturação do edifício da Junta de Freguesia de Leiria
Ação 3.4.5
Reabilitação dos Antigos Moinhos de Água
Ação 3.4.6
Reabilitação da Antiga Garagem Ford
Ação 3.4.7
Reconversão do Edifício “Costa Oliveira” e do Edifício “ Rocha Marques”
Ação 3.4.8
Reconversão da Antiga Casa do Dr. Verde
Ação 3.4.9
Reabilitação do Conjunto Edificado da Casa Eça de Queiroz
Ação 3.4.10
Reabilitação do edifício no gaveto da R. S. Francisco
Ação 3.5.1
Reabilitação do Restante Edificado
Ação 3.5.2
Reabilitação do edificado em risco
Exteriores à ARU
Ação 3.2.1
Reabilitação da Igreja e do Convento dos Capuchos
Ações Executadas
Ação 3.1
Reabilitação do Conjunto Edificado da Praça Rodrigues Lobo
Ação 3.4.1
Reabilitação do Edifício da Antiga Associação de Futebol de Leiria (em execução)
Quadro 6 – ações do objetivo 3
OBJETIVO 4. CRIAÇÃO DE ÂNCORAS FUNCIONAIS
Ações Propostas
Ação 4.1
Reconversão do Edifício do Antigo Paço Episcopal para Equipamento Hoteleiro
Ação 4.6
Reconversão do Edifício da Central Rodoviária
Ação 4.7
Reconversão do Antigo Edifício da Moagem
Ação 4.11
Reabilitação do Edifício “ Galerias Alcrima”
Ação 4.12
Reconversão do Edifício do Mercado Municipal
Ação 4.13
Reabilitação do Edifício da “Companhia Leiriense de Moagem”
Ação 4.14
Construção do Novo Mercado Municipal
Exteriores à ARU
Ação 4.9
Reconversão do Quartel de Bombeiros e envolvente
Ações Executadas
Ação 4.2
Criação do Núcleo Museológico do Castelo
Ação 4.5
Construção do Centro Cívico e Respetiva Praça Pública
Ação 4.10
Requalificação do Mercado de Santana – Cobertura do Pátio
Exteriores à ARU
Ação 4.8
Reconversão do Convento de Santo Agostinho (em execução)
Quadro 7 – Ações do objetivo 4
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Programa estratégico de reabilitação urbana
OBJETIVO 5 PROMOÇÃO CENTRO DA CIDADE DE LEIRIA E DO SEU NÚCLEO HISTÓRICO
Ações Propostas
Ação 5.1
Elaboração de um Plano de Marketing Territorial e de um Plano de Comunicação e
Informação
Ação 5.2
Promoção do Turismo Cultural, Profissional e do Conhecimento
Quadro 8 – Ações do objetivo 5
7.
Programa de Intervenção
Das 67 ações previstas no programa estratégico de reabilitação urbana, 18 encontram-se
executadas, restando, de acordo com o programa reformulado, 49 ações que deverão ser
realizadas num período de 15 anos.
Se nos restringirmos às ações localizadas no interior da ARU, então temos um total de 46
ações programadas e 15 ações executadas.
No que diz respeito ao investimento público inicialmente previsto, no valor de 39 milhões
de euros, foram selecionadas as intervenções prioritárias segundo dois cenários possíveis
(documento estratégico de 2008). Assim a percentagem de execução das ações, conforme
os cenários considerados, será a seguinte:
−
Relativamente ao cenário A, respeitante a uma intervenção mais abrangente (19
milhões de euros),foram executadas intervenções no valor de 6.408.14,
correspondendo a uma percentagem de execução de 33.7%.
−
Se for considerado o cenário B (10.6 milhões de euros), então a percentagem de
execução é de 57.4%.
Do investimento privado foram executadas as seguintes ações (valores aproximados):
−
−
−
Requalificação do conjunto edificado da Praça Rodrigues Lobo – 642.000€
Reabilitação do Edifício da Antiga Associação de Futebol de Leiria – 776.800€
Reabilitação do restante edificado 1.776.12
O que perfaz um investimento total aproximado de 3.195.000€ o que corresponde, face
ao valor total do investimento privado previsto no programa inicial (398 milhões de euros),
a uma percentagem de execução próxima de 1%.
Se for excluída a ação respeitante à reabilitação do edificado em geral (ação 3.5) o
investimento privado estimado é de 34.8 milhões de euros, sendo nesse caso a
percentagem de execução próxima dos 9.4%.
Nota
Os valores apresentados para a intervenção no edificado privado foram estimados com base nos
valores apresentados no programa estratégico para as ações respetivas ou, no caso do edificado em
geral, foi utilizado o custo médio de construção de 800€/m2 calculado para a intervenção profunda,
conforme o previsto no Estudo de Enquadramento Estratégico de 2008.
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Gabinete de Reabilitação Urbana
8.
Programa estratégico de reabilitação urbana
Investimento
8.1 Estimativa de investimento
Neste ponto apresenta-se a estimativa dos investimentos associados às ações propostas
para a nova área a integrar na ARU, que, juntamente com as ações que constam no
anterior programa, consubstanciam a estratégia de intervenção para o centro da cidade de
Leiria.
A avaliação do investimento baseia-se nos valores indicativos assumidos no documento de
estratégia Leiria Histórica- uma Nova Urbanidade (2008) .
Estima-se que o investimento público relativo às novas ações seja de 10.120.186€
correspondendo 5.448.186€ ao espaço público e 4.672.000€ à reabilitação do edificado.
O investimento privado foi estimado em 8.080.971€
Assim, o investimento previsto em novas ações respeitantes, na sua quase totalidade, à
parte da ARU a integrar, será: 18.201.157€
Quanto ao investimento total, se forem consideradas as ações prioritárias, conforme
constante no quadro de investimentos (anexo V), será de 42.356.323€, correspondendo
15.226.129€ ao investimento público e 27.130.194 € ao investimento privado.
8.2 Fontes de Investimento mobilizáveis
Para a implementação das ações serão utilizadas as linhas de financiamento público do
quadro comunitário para o período 2014-2020 que dependerão de uma definição dos
objetivos e das tipologias gerais de ações elegíveis e dos respetivos programas
operacionais.
9.
Incentivos
De acordo com o previsto na alínea f, do n.º 2 do artigo 33.º do Decreto-lei 307/2009, de
23 de outubro, com a redação dada pela Lei n.º 32/2012, de 14 de agosto, a seguir se
indicam os apoios e incentivos às ações de reabilitação a executar pelos proprietários e
demais titulares de direitos, na área de Reabilitação Urbana.
23
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Medidas Municipais
•
Dispensa de taxas de urbanização;
•
Minoração do Imposto Municipal sobre Imóveis – IMI;
•
Aplicação do previsto no artigo, n.º 71º do Código dos Benefícios Fiscais - DecretoLei n.º 215/89, de 1 de Julho, alterado, correspondente à Isenção de Imposto
Municipal sobre imóveis por um período de cinco anos, podendo ser renovada por
um período adicional de cinco anos para imóveis recuperados nos termos da
presente estratégia de reabilitação urbana.
Apoio Técnico Municipal
•
Apoio técnico na elaboração de projetos e no acompanhamento da execução de obras
particulares;
•
Fornecimento de caderno de encargos e de apoio técnico para os trabalhos de
arqueologia.
Para além destes incentivos, é contemplada uma medida destinada a promover a
intervenção dos edifícios devolutos e/ou degradados e que penaliza os proprietários e
demais titulares de direitos:
10.
•
Majoração do Imposto sobre Imóveis – IMI, de prédios devolutos;
•
Majoração do Imposto sobre Imóveis - IMI, de prédios degradados.
Entidade Gestora
O sucesso global da operação urbana depende de uma gestão integrada da mesma, não só
na componente de planeamento e programação, mas também a nível da sua gestão, que
garanta a coordenação e articulação das diversas ações a empreender.
No contexto atual, e de acordo com o previsto na alínea a), do n.º 1 do artigo n.º 10º do
Decreto-Lei n.º 307/2009, de 23 de outubro, alterado pela lei n.º 32, de 14 de agosto, o
Município de Leiria será a entidade gestora.
A coordenação será da responsabilidade do Presidente, o qual poderá delegar a Direção
Executiva.
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Programa estratégico de reabilitação urbana
A operacionalidade da intervenção será assegurada pelo Departamento de Planeamento e
Gestão Urbanística, através do Gabinete de Reabilitação Urbana ou por outra estrutura
orgânica designada para o efeito.
11.
Modelo de Execução da Operação de Reabilitação Urbana
O modelo de execução da operação de reabilitação urbana a adotar prevê que a execução
das ações seja feita da seguinte forma:
•
No caso dos edifícios e espaços públicos a execução das ações é promovida pelo
Município;
•
No caso das ações sobre edifícios privados, a execução recairá, preferencialmente
sobre os particulares, embora sobre a iniciativa e com o apoio da entidade gestora
quanto ao que diga respeito à sensibilização e motivação para a intervenção, bem
como à agilização dos procedimentos de licenciamento, ao apoio técnico no
desenvolvimento dos projetos e no acompanhamento das obras e à informação
sobre as condicionantes à intervenção e sobre os respetivos incentivos.
12. Prazo de Execução da Operação de Reabilitação Urbana
Para efeitos do previsto no artigo 20º do Decreto-Lei n.º 307/2009, de 23 de outubro,
alterado pela lei n.º 32, de 14 de agosto, o prazo de execução da Operação de
Reabilitação Urbana- ORU é de 15 anos.
Nota Final
Este documento foi elaborado tendo como base os elementos do Estudo de Enquadramento
Estratégico “ Leiria Histórica, uma Nova Urbanidade” (2008), da autoria da PARQUE EXPO e
em conjunto com aquele constitui o Programa Estratégico de Reabilitação Urbana da ARU do
Centro da Cidade de Leiria
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