Avaliação do Impacto das Grandes Intervenções Urbanas nos preços dos Imóveis do
Entorno: O Caso da Operação Urbana Consorciada Faria Lima
Autoria: Ciro Biderman, Paulo Sandroni
Resumo
O presente artigo tem por objetivo fornecer subsídios para a avaliação do impacto de grandes
intervenções urbanas nos preços de terrenos e edifícios do entorno contribuindo para a criação
de políticas urbanas mais efetivas a partir do estudo da Operação Urbana Consorciada Faria
Lima (OUCFL), implantada na cidade de São Paulo em meados dos anos 90. O artigo utiliza
dados censitários de 1991 e 2000 disponibilizados pelo IBGE na escala de setor e dados de
lançamentos de imóveis residenciais realizados na Região Metropolitana de São Paulo
(RMSP) de 1985 a 2001 compilados pela Embraesp. A partir dessas duas bases pretende-se
responder algumas questões básicas para compreender o impacto dessa intervenção e fornecer
subsídios para o entendimento desse instrumento de políticas públicas locais. A análise
mostra que a operação urbana gerou um aumento no preço dos imóveis o que acabou
expulsando parte da população de classe média alta (para os padrões nacionais) que antes
habitava a região. Além do mais gerou mudanças de uso residencial em direção ao uso
empresarial. Por outro lado aumentou a arrecadação de IPTU e gerou caixa para a prefeitura
pagar parte dos investimentos na área.
1. Introdução
O presente artigo tem por objetivo fornecer subsídios para a avaliação do impacto de grandes
intervenções urbanas nos preços de terrenos e edifícios do entorno contribuindo para a criação
de políticas urbanas mais efetivas. O estudo de caso refere-se à Operação Urbana Consorciada
Faria Lima (OUCFL), implantada na cidade de São Paulo em meados dos anos 90. Esta
Operação Urbana recebeu enorme número de projetos - dos quais a maioria foi aprovada que provocaram alterações sensíveis dentro de seu perímetro e em seu entorno, tanto no que
se refere a preços dos imóveis como em relação à estrutura demográfica. São estas
transformações que examinaremos neste trabalho.
O artigo utiliza duas bases de dados para realizar a análise. A primeira refere-se aos dados
censitários disponibilizados pelo IBGE na escala de setor, a menor escala disponível para
análise. Essa base permite que se tenha uma visão das características principais dos
residentes dessa área em dois momentos: 1991 e 2000. As datas são particularmente felizes
para os nossos propósitos visto que a operação iniciou em 1996. A segunda base de dados
contempla todos os lançamentos de imóveis residenciais realizados na Região Metropolitana
de São Paulo (RMSP) de 1985 a 2001 compilados pela Embraesp. A partir dessas duas bases
pretende-se responder algumas questões básicas para compreender o impacto dessa
intervenção e fornecer subsídios para o entendimento desse instrumento de políticas públicas
locais.
O artigo é composto por seis seções incluindo essa introdução. A próxima seção apresenta o
nosso caso de estudo discutindo rapidamente o formato de intervenção estudado, as
operações urbanas. A terceira seção discute o impacto da operação no mercado imobiliário
formal da RMSP a partir da base de dados da Embraesp. A quarta seção analiza os impactos
demográficos da operação urbana utilizando os dados censitários para o perímetro da
operação e comparando com os dados censitários em setores que tiveram ao menos um
lançamento de imóvel no período. A quinta seção propõe uma metodologia para testar o
impacto da operação nos preços dos imóveis e apresenta as estimativas. A última seção tece
comentários conclusivos.
1
2. Operações Urbanas: Definições e o Caso Faria Lima
Uma operação urbana é um instrumento legal de intervenção urbana de iniciativa do poder
público que viabiliza melhorias urbanas de carater arquitetônico e urbanístico em associação
com o setor privado. Sua essência consiste em identificar um perímetro dentro da cidade
dotado de infra-estrutura mas que conta com considerável capacidade ociosa e onde a
vocação sofre rápidas alterações.
Neste perímetro, os índices urbanísticos podem ser alterados (coeficiente de aproveitamento,
taxas de ocupação, usos) e a valorização decorrente é compartida entre o poder público e o
setor privado. A parte que corresponde ao setor público deve ser transformada em obras
previamente determinadas dentro de um "menu", que deverão ser realizadas dentro do
próprio perímetro.
Cada operação urbana deve ser proposta pelo executivo e aprovada pelo legislativo. No caso
da cidade de São Paulo, esta possibilidade foi inserida na Lei Orgânica do Município em
1990. A partir de então, as primeiras operações propostas foram a Operação Anhangabaú
(posteriormente ampliada para Operação Centro) e Água Branca. Logo em seguida, foram
propostas as operações Água Espraiada e Faria Lima. Mais tarde, com a aprovação do novo
Plano Diretor do Município ( 2001), foram criadas mais oito operações urbanas: Vila
Leopoldina – onde o rio Pinheiros encontra o rio Tietê; Vila Maria – Carandiru; Rio Verde Jacu-Pêssego; Diagonal Sul; Diagonal Norte; Vila Sônia; Celso Garcia e Tiquatira.
A Operação Urbana Consorciada Faria Lima (OUCFL) foi proposta e aprovada visando a
obtenção de recursos para compensar as despesas com os investimentos necessários ao
prolongamento da avenida homônima, todas as benfeitorias correspondentes e as
indenizações decorrentes das desapropriações.
A OUCFL foi aprovada em 1995, sendo os custos previstos para as obras necessárias e as
desapropriações estimados em 150 milhões de dólares, sendo a maioria dos recursos
destinados a estas últimas, uma vez que a região já era objeto de grande dinamismo
imobiliário, registrando preços por m2 dos mais elevados da cidade.
Embora as contrapartidas econômicas dos futuros projetos aprovados tivessem um bom
potencial em função dos elevados níveis de preço dos terrenos localizados no perímetro, estes
mesmos preços elevados significaram um desembolso prévio muito expressivo em função das
desapropriações necessárias para a construção da própria avenida.
Os recursos das contrapartidas seriam obtidos através do mecanismo do solo criado,
viabilizado pela OUCFL, e os estudos técnicos indicaram que seria possível aproveitar um
potencial adicional de 2.250.000 m2 além do que já era permitido pela legislação vigente (lei
de zoneamento), sendo 1.250.000 m2 na denominada Área Diretamente Beneficiada e os
1.000.000 de m2 restantes na chamada Área Indiretamente Beneficiada.
A OUCFL despertou grande interesse por parte dos empresários do setor imobiliário. No
entanto, as contrapartidas obtidas com os projetos aprovados ainda não compensaram as
despesas iniciais se a estas últimas agregarmos os custos financeiros correspondentes aos
cerca de 8 anos existentes entre a realização das despesas e a atualidade.
É verdade que os dados existentes na Prefeitura Municipal de São Paulo são muito
fragmentados e imprecisos a respeito destes valores, especialmente porque durante a gestão
de celso Pitta (1997 - 2000) as receitas eram encaminhadas a um caixa único da Secretaria de
Finanças, e não a uma conta especial da Emurb (Empresa Municipal de Urbanização), que
deveria se encarregar de empregar estes recursos nas melhorias urbanas dentro do perímetro
da OUCFL. Portanto, é necessário ter uma certa cautela em relação a estes valores, sendo que
2
aqueles relacionados com os gastos sejam talvez mais precisos do que aqueles relacionados
com as receitas.
Até agosto de 2003, do total geral da OUCFL (2.250.000 m2) já haviam sido utilizados cerca
de 939.592 m2 ou cerca de 42% do total. Esta utilização era maior na área indireta,
alcançando 58,6% sendo que na área diretamente beneficiada esta proporção caía para
28,3%. A utilização deste potencial tem obedecido à uma evolução bastante irregular,
condicionada tanto por forças de mercado como por aquelas ditadas de situação institucionallegal e também política.
A OUCFL trouxe um novo instrumento financeiro para a captura de mais valias criadas no
perímetro da Operação Urbana. Trata-se do Cepac, sigla correspondente a Certificado de
Potencial Adicional de Construção. O mecanismo de funcionamento deste instrumento é o
seguinte: a autoridade municipal estabelece o máximo de potencial adicional que o perímetro
da operação suporta e transforma estes m2 em Cepacs, os quais são vendidos no mercado
financeiro. Seus possuidores terão direitos de construir adicionalmente (o que inclui também
mudanças de uso e taxas de ocupação ) em proporção ao numero de Cepacs possuídos.
A aprovação final do Cepac para a OUCFL e todas as medidas necessárias para seu
lançamento no mercado financeiro ocorreu apenas em meados de 2004. Naquela data, já
haviam sido utilizados cerca de 43% da área adicional disponível, de forma que o estoque
líquido que ainda poderá ser utilizado corresponde a cerca de 1.310.000 m2 e a Prefeitura está
autorizada a realizar uma emissão de 650 mil Cepacs. O valor destes Cepacs varia de acordo
com cada região da OUCFL. Avaliando as vendas de Cepacs podemos concluir que os
projetos têm dado preferência às áreas mais "baratas", isto é, onde os Cepacs correspondem a
um número maior de m2 .
3. Impactos da OUCFL no mercado imobiliário formal
A OUCFL provocou uma considerável concentração fundiária no interior do seu perímetro.
Esta concentração deveu-se, por um lado, ao fato de a região ter sido ocupada a partir dos
anos 50 por residências unifamiliares em lotes pequenos ( entre 300 e 500m2) e, por outro, ao
fato de os edifícios comerciais e, em menor escala, os residenciais necessitarem de áreas
maiores para seus projetos arquitetônicos.
Se considerarmos os projetos aprovados entre 1995 e agosto de 2003 e, dentre eles, somente
aqueles que solicitavam aumento de coeficiente de aproveitamento (uma vez que alguns
projetos referiam-se apenas à mudança de uso), podermos observar um considerável nível de
concentração. Os 115 projetos aprovados demandaram a utilização de 657 lotes, o que
significa uma média de 5,7 lotes por projeto. Cerca de 65 foram destinados à construção de
edifícios residenciais e os restantes 50 a projetos empresariais.
Os 65 projetos residenciais, em geral a construção de edifícios multifamiliares com grande
número de andares, demandaram a utilização de 342 lotes, isto é, cada projeto demandou em
média a fusão de 5,2 lotes onde anteriormente existiam, provavelmente unidades residenciais
unifamiliares. No caso dos 50 projetos de edifícios comerciais e de serviços, foram
demandados 315 lotes o que permite estabelecer uma média de 6,3 lotes por projeto.
Com a aprovação da Operação Urbana e a respectiva atração de grandes empreendimentos
ocasionada pelo aumento do coeficiente de aproveitamento e das mudanças de uso, tornou-se
conveniente remembrar lotes de modo a viabilizar a construção de um edifício residencial ou
comercial de lajes superiores a 500 m2 e com 15 ou mais andares.
Além das contrapartidas pagas pelos interessados nos diversos projetos no interior do
perímetro da OUCFL, as alterações promovidas pela substituição de construções
3
unifamiliares por edifícios residenciais e comerciais implicou alteração substantiva na
arrecadação de impostos (IPTU) na região. Muitos lotes e mesmo quarteirões antes ocupados
por casas e sobrados construídos a partir dos anos 50 e tendo em média 25 a 30 anos de
existência foram substituídos por edifícios de vários andares e de padrão construtivo muito
elevado.
As características dos imóveis lançados no perímetro da OUCFL entre 1985 e 2001 estão bem
próximos da média e da mediana observada para a RMSP para a grande maioria de variáveis.
A única diferença significante ocorre para o preço total (quase o dobro da média) e de preço
por metro quadrado, estatisticamente igual ao observado para os imóveis de luxo. Em outras
palavras, em termos de características de tamanho dos imóveis, não se nota uma diferenciação
dos mesmos no perímetro da OUCFL com o padrão observado para a média dos lançamentos
na RMSP. O preço por metro quadrado representa uma vantagem locacional como prevê a
teoria e os imóveis medianos estão espalhados de maneira uniforme na RMSP. As Tabela 1 e
2 apresentam a médias para os setores da OUCFL definidos em lei1.
O que se nota é que, para as variáveis de tamanho (área útil e área total), os valores
observados na OUCFL, bem como nos seus setores, é semelhante ao observado para a
mediana da RMSP. Os imóveis no setor Olimpíadas apresentam área inferior à mediana tanto
em área total como, sobretudo, em área útil. Em termos de área, os 8 imóveis lançados em
Pinheiros no período estavam muito próximos da mediana e os da Helio Pelegrino
ligeiramente acima. Os imóveis lançados no Itaim, dentro do sub-perímetro denominado na
lei que criou a OUCFL de “Faria Lima2”, apresentavam área maior do que a mediana, porém,
ainda bem abaixo da média observada para os imóveis de luxo.
Com relação ao preço, sobretudo preço por metro quadrado, o preço total está acima da
mediana e o preço por metro quadrado está próximo da média observada para os imóveis de
luxo. Enquanto o preço por metro quadrado dos imóveis lançados na Helio Pelegrino e na
Olimpíadas está ligeiramente abaixo do preço observado para o imóveis de luxo, em Pinheiros
o preço por metro quadrado é essencialmente idêntico ao dos imóveis de luxo e na Faria Lima
o preço por metro quadrado é consideravelmente superior ao da média de imóveis de luxo. De
fato, apenas 2,3% dos imóveis lançados na RMSP entre 1985 e 2001 tinham preço do metro
quadrado maior ou igual à média observada no setor Faria Lima.
A combinação entre medidas de tamanho do imóvel compatíveis com a mediana e preços
compatíveis com os imóveis de luxo indica que os lançamentos nessa área nos últimos 15
anos devem ter se voltado para famílias pequenas (solteiros ou casais sem filhos) das classes
mais elevadas. Um perfil que estaria disposto a pagar caro por metro quadrado e morar com
menos espaço porém mais próximo do centro de atividades. Isso permite a entrada de classes
mais baixas dispostas a trocar ainda menos espaço por localização. É verdade que 48% dos
imóveis lançados no perímetro da OUCFL estavam na categoria “luxo” e apenas 3% na
categoria “popular”. No entanto, 49% dos imóveis lançados no perímetro da OUCFL entre
1985 e 2001 estavam na faixa intermediária (preços acima dos 20% mais baratos porém
abaixo dos 20% mais caros).
Esse resultado mostra que ao menos parte dos imóveis lançados no perímetro da OUCFL
poderia ser destinada à classe média. Talvez esse perfil não estivesse presente no setor Faria
Lima mas, a julgar pelas médias, poderia estar presente no setor Pinheiros ou no setor
Olimpíadas e, com menor probabilidade, no setor Helio Pelegrino. Cerca de 25% dos imóveis
lançados no perímetro da OUCFL no período tinham preço total abaixo da mediana. Ao
comparar os dados para os imóveis lançados até 1996 e os imóveis lançados após essa data é
4
possível observar se houve mudança no perfil dos imóveis antes e depois da OUCFL. Se os
imóveis acessíveis minguaram a partir de 1996, a hipótese de “gentrificação3” é reforçada.
Tabela 1 - Médias de Características Selecionadas dos Imóveis Lançados entre 1985 e
1995 por Setor da OUCFL
Dormitórios
Pinheiros
2.21
Faria Lima
1.88
Helio Pelegrino 2.45
Olimpíadas
2.03
OUCFL
2.32
Amostra
Banheiros
Vagas
1.97
1.92
1.93
1.41
1.85
1.97
1.86
1.67
1.25
1.65
Área
Útil
86.64
108.11
100.83
65.01
97.44
Área
Total
174.22
208.73
191.37
115.54
183.46
Preço
Total*
301,681
624,203
389,659
232,596
406,038
Preço/m2 Preço/m2
área útil* área total*
3,203
1,495
8,077
3,774
3,768
1,950
3,547
1,946
4,278
2,188
Fonte: Tabulação própria a partir de dados da Embraesp
* Valores corrigidos para dezembro de 2000 a partir da variação do IGP-di
Ao comparar as médias observadas para os imóveis lançados no perímetro da OUCFL no
período anterior a 1996 com o período posterior, a hipótese de “gentrificação”, analisando sob
a perspectiva do mercado imobiliário, fica bastante comprometida. Em primeiro lugar,
notamos que a área média (total ou útil) caiu em todos os setores exceto no setor Faria Lima.
O preço por metro quadrado nos 4 lançamentos que ocorreram no setor Pinheiros após 1996
foram superiores aos 4 lançamentos verificados antes desse ano. Por outro lado, o preço por
metro quadrado dos lançamentos no setor Olimpíadas ficaram constantes, caíram ligeiramente
no setor Helio Pelegrino no período e caíram quase pela metade no setor Faria Lima. O
resultado foi uma convergência do preço por metro quadrado no setor Faria Lima em direção
aos valores observados nos demais setores. No entanto, o preço do metro quadrado médio de
novos imóveis cai em toda a RMSP em todas as faixas de preço, o que significa que a redução
de preço por área observada para os imóveis no perímetro da OUCFL deve ser qualificada.
Tabela 2 - Médias de Características Selecionadas dos Imóveis Lançados entre 1996 e
2001 por Setor da OUCFL
Dormi Banheiros
tórios
Pinheiros
1.67
1.50
Faria Lima
1.50
1.76
Helio Pelegrino 1.95
1.62
Olimpíadas
0.88
1.25
OUCFL
1.54
1.53
Amostra
Vagas
1.41
1.97
1.68
1.09
1.54
Área
Útil
59.54
119.58
86.17
53.61
79.33
Área
Total
119.56
225.53
160.87
109.08
152.02
Preço
Total*
205,319
537,968
297,601
193,176
300,530
Preço/m2
área útil*
4,025
4,633
3,155
3,550
3,752
Preço/m2
área total*
1,775
2,095
1,562
1,557
1,728
Fonte: Tabulação própria a partir de dados da Embraesp
* Valores corrigidos para dezembro de 2000 a partir da variação do IGP-di
Por outro lado, a tendência do tamanho do imóvel observada para a maioria dos setores do
perímetro da OUCFL caminhou no sentido oposto ao que se observou na RMSP, onde a
média de tamanho dos imóveis apresentou uma tendência crescente ao longo da década de
1990, outra evidência contrária à hipótese de gentrificação. A combinação entre preços por
metro quadrado em queda com redução da área média, em princípio, deveria ter aumentado e
não diminuído a oferta de habitação mais acessível para classes menos ricas. Além do mais, a
redução da área média dos imóveis vai contra a hipótese de desadensamento do local que
também estaria, em tese, ligada à “gentrificação”.
Uma outra unidade de análise fundamental para compreender a dinâmica do mercado
imobiliário no período é o empreendimento como um todo. Até então estávamos olhando para
5
as características do imóvel individual. As tabelas abaixo apresentam dados médios para os
condomínios lançados no período como área total construída, área do terreno, etc.
É interessante notar que a escala dos empreendimentos residenciais na OUCFL é menor do
que a média dos condomínios de luxo. A área útil, a área total construída ou (principalmente)
o tamanho do terreno são ligeiramente menores na OUCFL do que na média dos imóveis de
luxo que já está ligeiramente abaixo da mediana e consideravelmente abaixo das médias
observadas para os imóveis populares. O inverso ocorre para o número médio de andares que
é um pouco maior na OUCFL do que para os imóveis de luxo, com média acima da mediana
e, ainda mais, dos imóveis populares. Esse resultado pode ser observado para todos os setores
da OUCFL, com exceção do setor Faria Lima, onde a escala do empreendimento em termos
de área construída está um pouco acima da observada para a mediana ou para os imóveis de
luxo.
A diferença de escala em relação às medidas de área construída discutida acima não se
reproduz para a área do terreno. Os lançamentos no setor Faria Lima ocorreram em terrenos
consideravelmente abaixo da média observada para os imóveis de luxo. O setor Pinheiros é o
único para o qual a média de tamanho do terreno se aproxima da média dos imóveis de luxo.
Na realidade, a área média do terreno é o maior elemento de diferenciação dos imóveis de
luxo em relação aos populares e também em relação aos imóveis lançados dentro do
perímetro da OUCFL. A área média do terreno dos imóveis populares é quase três vezes
maior do que dos imóveis de luxo e mais de quatro vezes a área do terreno dos imóveis dentro
do perímetro da OUCFL.
Essa característica acaba sendo refletida no coeficiente de aproveitamento: o maior
coeficiente ocorre na OUCFL, seguida dos imóveis de luxo e pelos populares em último. O
coeficiente de aproveitamento do terreno dos imóveis populares está, na média, próximo do
mínimo exigido pelo zoneamento de uma vez a área do terreno. Na realidade, devemos tomar
um certo cuidado com a medida de aproveitamento proposta nessa análise. Essa variável
merece uma atenção especial pois tem papel fundamental no instrumento que estamos
analisando, a operação urbana. Além do mais, o coeficiente de aproveitamento tem um papel
fundamental tanto no equilíbrio urbano como na conversão entre preço por unidade de terreno
e por unidade de área construída.
Definimos o coeficiente de aproveitamento como a área média (no empreendimento) do
imóvel individual vezes o número de unidades lançadas, dividida pela área do terreno. Isso
significa que não foram consideradas as áreas comuns do condomínio. Essa decisão decorre
do fato de que a área de garagens, que em geral responde pela maior parte da diferença entre a
área total e a área útil, não é considerada para o cômputo total de construtibilidade em um
terreno.
Todos os setores da OUCFL apresentam coeficiente de aproveitamento acima do observado
para os imóveis de luxo com exceção do setor Pinheiros, com média de aproveitamento
abaixo da mediana. Mais uma vez, o destaque é o setor Faria Lima com aproveitamento de
3,2, quase três vezes o coeficiente registrado para os imóveis populares. Nas Tabelas para os
setores da OUCFL, incluímos duas colunas adicionais em seu início: uma indicando o número
de lançamentos - para que o leitor tenha uma idéia da amostra que estamos tratando4 - e outra
com o número médio de unidades lançadas em cada setor. Vale destacar que os 26 imóveis
lançados no setor Olimpíadas tinham, em média, mais andares, bem como mais unidades, que
os demais setores. O setor Olimpíadas foi, provavelmente, onde se concentraram os
lançamentos mais acessíveis no período.
6
O fato mais notável ao é que a escala dos empreendimentos dentro do perímetro da OUCFL
mudou consideravelmente entre os dois períodos considerados. O número médio de unidades
mais do que dobrou, a área construída aumentou cerca de 75% e a área do terreno cerca de
50%. Esse descompasso gerou um aumento no coeficiente de aproveitamento médio da
região. Quando observamos os setores da OUCFL, notamos que em todos houve aumento da
área construída e do terreno, ou seja, um aumento generalizado na escala dos
empreendimentos.
Tabela 3 - Médias de Características Selecionadas dos Condomínios Lançados entre
1985 e 1995 por Setor da OUCFL
Amostra
Pinheiros
Faria Lima
Helio Pelegrino
Olimpíadas
OUCFL
Lançamentos
4
15
78
15
115
Unidades Blocos Andares
33.50
34.60
35.35
51.20
37.14
1.00
1.20
1.06
1.00
1.11
11.00
11.73
12.58
13.60
12.55
Área
Útil
2,903
3,659
3,560
3,326
3,592
Área
Total
5,836
7,071
6,759
5,909
6,768
Terreno
1,615
1,596
1,404
1,057
1,462
Aproveitamento
1.80
2.29
2.54
3.15
2.46
Fonte: Tabulação própria a partir de dados da Embraesp
O aumento da escala do empreendimento está de acordo com os objetivos da regulamentação
que regem as operações urbanas. Os incentivos ao remembramento de lotes e ao adensamento
já estavam previstos em lei. Observando-se os dados para os dois sub-períodos pode-se dizer
que a escala dos empreendimentos de fato aumentou consideravelmente.
Tabela 4 - Médias de Características Selecionadas dos Condomínios Lançados entre
1996 e 2001 por Setor da OUCFL
Amostra
Pinheiros
Faria Lima
Helio Pelegrino
Olimpíadas
OUCFL
Lançamentos
4
13
38
11
69
Unidades
Blocos
Andares
100.75
62.38
70.37
111.45
79.58
1.25
1.00
1.11
1.00
1.09
15.25
17.62
16.50
17.27
16.67
Área
Útil
5,841
7,460
6,037
5,982
6,290
Área
Total
11,681
14,070
11,277
12,150
12,052
Terreno
3,286
1,816
1,852
2,672
2,207
Aproveitamento
1.78
4.11
3.26
2.24
2.85
Fonte: Tabulação própria a partir de dados da Embraesp
É curioso observar que a variável proxy para o coeficiente de aproveitamento tem um
comportamento um pouco mais dúbio. O aproveitamento permaneceu estável no setor
Pinheiros, caiu no setor Olimpíadas, mas aumentou consideravelmente tanto no setor Helio
Pelegrino como no setor Faria Lima.
Um outro fato notável é que o número de andares aumenta consideravelmente no período em
todos os setores considerados. Essa variável também é fundamental na análise, visto que um
aumento no grau de verticalização tem impactos diretos no bem estar dos moradores, pois
reduz a luz do ambiente, cria “túneis de vento”, entre outras características geralmente
consideradas ruins para o meio ambiente urbano. Esse resultado está totalmente de acordo
com o observado para os dados censitários que indicavam um aumento na proporção de
apartamentos. Um fenômeno que certamente ocorreu no perímetro da OUCFL no período é
uma mudança dos sobrados para apartamentos em grandes (e altos) condomínios.
4. Impactos Demográficos
Analisar o que ocorreu com a distribuição espacial da população na década de 1990 é a
segunda questão fundamental que se pode enfrentar a partir dos dados censitários. Em
primeiro lugar, um dos objetivos específicos da OUCFL (art. 4º, inciso IV, lei Nº 13.769,) é
“incentivar o melhor aproveitamento dos imóveis, em particular dos não construídos ou
7
subutilizados”. Ainda que o conceito de um “imóvel não construído” seja um pouco
impreciso, referindo-se a terreno vazio, o texto mostra a relevância da característica
habitacional para o poder público. Outros incisos desse artigo (inciso V), bem como outros
artigos, mostram a preocupação com espaços vazios, remembramento de lotes, entre outras
questões que se referem direta ou indiretamente à densidade da região.
Aparentemente, a OUCFL não teve grande impacto sobre a densidade de seu perímetro. Com
exceção do sub-perímetro da Helio Pelegrino e da área vizinha, já fora do perímetro,
praticamente não houve alteração da densidade na área. O que se notou na Helio Pelegrino foi
uma redução da densidade em alguns setores, e não o aumento. Essa mudança pode ser
explicada essencialmente por dois motivos: em primeiro lugar o aumento de renda gera
menores densidades. Além do mais, deve-se lembrar que estamos falando apenas de
densidade domiciliar. No entanto, a OUCFL gerou uma série de mudanças de uso. Com isso a
redução da densidade domiciliar não implica obrigatoriamente em uma redução no
aproveitamento total da região.
Uma das críticas à redução da densidade em uma área central é que haveria ociosidade na
ocupação dos terrenos. Em outras palavras, lotes que admitiriam maior coeficiente de
aproveitamento e/ou usos residenciais de maior densidade estariam sendo utilizados para usos
comerciais e de serviços em geral. Isso poderia induzir a uma maior expansão da área urbana.
O impacto da expansão urbana sobre o bem estar social não é uma questão consensual entre
os analistas. De todo modo, assumindo que o espalhamento da população gere externalidades
negativas, um impacto indesejado da “gentrificação” seria a indução de maior expansão via
redução da densidade. No entanto, a redução de densidade domiciliar não implica nesse caso,
obrigatoriamente, em aumento da ociosidade de uso. Eventualmente as empresas podem gerar
um uso do espaço que inclusive diminua a ociosidade da região.
Um dos movimento mais notáveis na década de 1990 foi a expansão de setores relativamente
concentrados em apartamentos na direção oeste sobretudo nos distritos do Butantã, Alto de
Pinheiros, Perdizes e Lapa. Aparentemente, os prédios estão cobrindo toda a porção do
círculo de riqueza na margem direita do Rio Pinheiros não sujeita a restrições legais. Também
na região da OUCFL, nota-se uma expansão da concentração de apartamentos em direção ao
rio. Na região da Helio Pelegrino e nas regiões vizinhas, fora do perímetro, nota-se um
aumento do grau de verticalização no período.
A combinação de aumento do grau de verticalização e da renda com a redução da densidade
domiciliar estaria indicando que o processo de “gentrificação” avançou (Ver Ramalho e
Meyer [2004]) na região da OUCFL durante os anos 90. Existem ainda outras indicações,
como veremos adiante, de mudanças sensíveis no tipo de morador que passou a ocupar o
interior do perímetro e o entorno do mesmo, em particular nas porções do Itaim, da Vila
Olímpia e do Alto de Pinheiros, que não pertenciam ao perímetro. Todavia, talvez não nos
defrontemos com um caso clássico de “gentrificação”, referente a uma região antes ocupada
por famílias pobres que deixam a área por pressões de vários tipos que passa a ser ocupada
por famílias ricas.
Acontece que, para padrões brasileiros, a maior parte da população “expulsa” da região não
poderia ser considerada efetivamente “pobre”, com exceção da pequena população favelada.
A região já era ocupada por pessoas pertencentes aos segmentos mais ricos da sociedade,
embora tais segmentos correspondessem às camadas dos setores mais ricos. O padrão dos
moradores dos setores censitários da OUCFL está próximo do padrão observado para os
imóveis de luxo. A renda média em 1991 era cerca de 82% da renda média nos setores onde
houve lançamento de imóveis de luxo, porém acima do quarto quintil de preço dos imóveis.
8
O mesmo se repete para a porcentagem de chefes com renda menor que 2 ou maior que 10
salários mínimos. Ou seja, as características de renda dos setores censitários da OUCFL a
classificaria, em 1991, entre a quarta e a quinta faixa de preços de imóveis. No entanto, as
variáveis de densidade e de porcentagem de apartamentos distanciam os setores censitários da
OUCFL dos demais grupos. A densidade na OUCFL em 1991 estava bem acima dos demais
grupos e a porcentagem de apartamentos estava acima da última faixa de preços.
A densidade na OUCFL cai consideravelmente entre 1991 e 2000, de 27 para 22 domicílios
por hectare. Como discutimos anteriormente, essa redução deve ser analisada com cautela
dado o aumento de uso não-domiciliar que ocorreu na região. A densidade domiciliar na
OUCFL fica bem mais próxima da observada para os imóveis de luxo, abaixo da mediana e
também do segundo quintil de preços. Esse resultado contrasta com o aumento na proporção
de apartamentos, aumentando a distância dessa proporção com a observada nos imóveis de
luxo de 4% em 1991 para 7% em 2000.
Além do mais, o aumento na renda na OUCFL foi consideravelmente maior do que em todos
os outros setores onde houve lançamento de imóveis. A variação foi praticamente o dobro da
verificada nos setores que registraram maiores aumentos (do terceiro ao quinto quintil). De
fato, a renda média da OUCFL em 2000 passou a representar 94% da renda média nos setores
onde houve lançamentos de imóveis de luxo. Essa é mais uma evidência de que o perfil da
OUCFL se aproximou do perfil dos setores censitários com imóveis de luxo, se distanciando
do perfil dos imóveis medianos.
Essa observação também qualifica a discussão de “gentrificação”, eventualmente gerada pela
OUCFL. Qualquer lançamento de imóveis na faixa mais elevada de preços (maior ou igual à
mediana) leva a um aumento na renda da quadra, redução na proporção de camadas de renda
mais baixa e aumento na proporção de famílias de renda mais elevada. No entanto, o processo
foi mais intenso no perímetro da OUCFL. A proporção de chefes com menos de 2 salários
mínimos caiu 60%, acima do que se verificou em qualquer faixa de preço de imóveis,
inclusive nos setores onde houve lançamentos de imóveis de luxo.
O aumento na proporção das camadas mais ricas também ficou acima do aumento verificado
nos setores com imóveis de luxo, porém abaixo dos outros grupos. Obviamente, essa
diferença decorre do fato de que tanto os setores com lançamento de imóveis de luxo como os
setores da OUCFL partiram de uma alta proporção de famílias com renda relativamente alta,
impedindo variações consideráveis da mesma. Por outro lado, a proporção de proprietários
aumentou muito pouco, indicando uma manutenção no padrão de propriedade da região,
fenômeno que não se repete nos outros grupos de imóveis.
Em princípio, seria de se esperar um aumento da densidade nos setores onde houve
lançamento e é isto que se observa para os grupos em geral. Sistematicamente, houve
aumento de densidade para todas as faixas de preço. É verdade que o aumento verificado nos
setores onde houve lançamento de imóveis de luxo ficou bem abaixo do verificado para os
demais grupos. Essa evidência reforça a relação entre “gentrificação” e redução da densidade
apontada na literatura internacional e por Ramalho e Meyer (2004) para a OUCFL. De todo
modo, como insistimos ao longo do artigo, a redução de 19% na densidade da OUCFL precisa
ser cotejada com a mudança de uso na região para que se possa realmente entender o
processo de esvaziamento da região.
Tabela 5 - Dados censitários selecionados para os setores onde houve lançamento de
imóveis entre 1985 e 2001 no perímetro da OUCFL (1991)
Amostra
Renda*
% menos
de 2 SM
% mais de 10 % proprieSM
tários
Densidade
% apartamentos
9
Pinheiros
Faria Lima
Helio Pelegrino
Olimpíadas
OUCFL
3,520
5,139
4,140
3,036
4,052
7.2%
6.4%
8.3%
9.1%
8.1%
54.7%
60.5%
57.1%
52.1%
56.6%
67.9%
76.8%
71.6%
63.9%
70.8%
32.93
18.73
38.24
12.59
27.12
64.0%
78.8%
66.2%
68.6%
67.9%
* Valores corrigidos para dezembro de 2000 a partir da variação do IGP-di
Fonte: Tabulação própria a partir de dados da Embraesp e dos setores censitários (IBGE)
O setor Faria Lima apresentava, já em 1991, a maior renda do perímetro, a menor proporção
de chefes com renda abaixo de dois salários mínimos e a maior proporção de chefes com
renda acima de 10 salários mínimos. Pelo critério de renda, o setor Helio Pelegrino seria o
segundo mais rico. Apresentava, contudo, uma proporção de chefes com rendimento abaixo
de dois salários mínimos maior do que a observada em Pinheiros, que seria o terceiro setor da
OUCFL em 1991 em termos de renda média. Como a proporção de chefes com mais de 10
salários é maior no setor Helio Pelegrino do que no setor Pinheiros, podemos concluir que,
em 1991, a renda no primeiro era maior, porém a distribuição interna era pior do que no
segundo.
Tabela 6 - Dados censitários selecionados para os setores onde houve lançamento de
imóveis entre 1985 e 2001 no perímetro da OUCFL (2000)
Amostra
Pinheiros
Faria Lima
Helio Pelegrino
Olimpíadas
OUCFL
Renda*
3,742
7,755
5,258
3,902
5,389
% menos
de 2 SM
3.3%
1.5%
3.1%
5.7%
3.2%
% mais de 10 % proprieSM
tários
65.4%
69.4%
76.8%
75.1%
70.1%
72.3%
63.1%
67.1%
70.0%
71.9%
Densidade
17.36
18.74
32.41
9.79
22.01
%
apartamentos
70.6%
91.3%
81.9%
72.7%
81.6%
* Valores corrigidos para dezembro de 2000 a partir da variação do IGP-di
Fonte: Tabulação própria a partir de dados da Embraesp e dos setores censitários (IBGE)
Quando observamos a variação da renda nos setores da OUCFL, notamos que no setor
Pinheiros a mudança não foi considerável, abaixo inclusive do que se verificou no segundo
quintil de preço dos imóveis. No entanto, nos demais setores, a variação foi bem acima da
verificada para qualquer grupo de preço. Em particular, no setor Faria Lima a renda aumentou
50% num período em que a renda da RMSP caiu 10%.
Em 1991, a renda média no setor Faria Lima situava-se ligeiramente acima da média
observada para os setores com imóveis de luxo. Em 2000, a renda desse setor estava 36%
acima da média, observada para os setores onde houve lançamentos de imóveis de luxo.
Ainda que a renda de todos os setores da OUCFL - com exceção de Pinheiros - tenha crescido
no período a taxas superiores à observada nos setores onde houve lançamento de imóveis de
luxo, o crescimento não foi suficiente para que a renda média ultrapassasse a média dos
imóveis de luxo em nenhum outro setor que não a Faria Lima.
A redução na proporção de chefes com rendimentos abaixo de dois salários mínimos foi alta
porém, na média, semelhante à observada para os setores onde houve lançamentos de luxo.
Apenas o setor Faria Lima apresentou redução consideravelmente acima da observada nos
setores onde houve lançamentos de imóveis de luxo. No setor Olimpíadas, a queda na
proporção de chefes de classe baixa ficou abaixo da queda verificada em todos os quintis de
preço, com exceção do quintil mais pobre. Na realidade, a proporção de chefes com
rendimentos inferiores a 2 salários mínimos no setor Olimpíadas está entre o terceiro e o
quarto quintil.
10
Quando se observa a proporção de famílias “ricas” (chefes com rendimento acima de 10
salários mínimos), nota-se que a variação foi maior em qualquer setor da OUCFL do que nos
setores onde houve lançamento de imóveis de luxo. No entanto, os setores da OUCFL
partiram de uma proporção menor de famílias “ricas” do que o último quintil de preço. A
variação dessa proporção é menor quanto maior a base inicial, já que o limite superior é
100%. Os setores da OUCFL apresentavam uma proporção de chefes com rendimento acima
de 10 salários mínimos um pouco superior à proporção do quarto quintil de preço e, em geral,
apresentaram crescimento dessa concentração inferior ao observado para esse quintil. A única
exceção é o setor Faria Lima, que partiu da maior proporção de chefes com mais de 10
salários da OUCFL, uma média próxima da observada para os imóveis de luxo, mas
apresentou a maior variação entre os setores da OUCFL, acima inclusive da variação
observada para o quarto quintil de preço.
Em resumo, com exceção do setor Faria Lima, os demais setores da OUCFL apresentaram um
comportamento não muito díspare do observado para a classe de preço dos seus imóveis.
Houve um crescimento maior da renda do que observado nos demais setores onde houve
lançamento de imóveis, mas a variação na proporção de famílias “ricas” e “pobres” esteve de
acordo com o seu posicionamento inicial (1991). Ou seja, o eventual processo de
“gentrificação” decorrente da operação urbana não se destaca consideravelmente do processo
observado para os setores onde houve lançamentos de imóveis nas faixas mais elevadas de
preço. Apenas no setor Faria Lima, o processo foi mais intenso do que nos demais setores
censitários.
O maior destaque da OUCFL ocorre nas variáveis de proporção de proprietários e de
densidade. A proporção de proprietários nos setores da OUCFL permaneceu essencialmente
constante no período caindo inclusive no setor Faria Lima. Essa variável é fundamental, pois
pode definir quem se beneficiou do possível aumento de preço decorrente da operação. Não é
possível saber se houve troca de propriedade no período, mas o fato de que a proporção se
manteve indica que os novos moradores provavelmente não substituíram antigos locatários,
mas sim antigos proprietários. Caso contrário a proporção de proprietários deveria aumentar.
A redução de densidade domiciliar é uma constante em praticamente todos os setores. Com
exceção do setor Faria Lima, onde a densidade domiciliar se manteve constante, em todos os
outros setores a densidade caiu consideravelmente. Se considerarmos que em todos os setores
onde houve lançamentos de imóveis a densidade aumentou, o resultado se torna ainda mais
forte. A redução da densidade domiciliar pode ser um indicador de “gentrificação” se
observarmos, por exemplo, o salto na variação da densidade nos imóveis do quinto quintil de
preço (7%) vis a vis os imóveis do quarto quintil de preço (28%). Esse resultado, contrastado
com o aumento na proporção de apartamentos verificado nos setores Faria Lima e Helio
Pelegrino, indica, no mínimo uma mudança na tipologia dos imóveis dessa área.
5. Impactos da OUCFL no preço dos imóveis
Os resultados quando analisados sob a ótica censitária, ou seja, dos moradores da região
indicam uma tendência à gentrificação decorrente da OUCFL. Os dados de lançamento de
imóveis, por outro lado, colocam algumas dúvidas sobre, por exemplo, o aparente
desadensamento. Além do mais, quando colocados em perspectiva com os imóveis de luxo
mostram que as características dos moradores da OUCFL não é muito diferente das
características dos moradores dos setores censitários onde se intalou pelo menos um imóvel
de luxo. Pelo contrário, aparentemente o padrão dos imóveis lançados dentro desse perímetro
estão abaixo do que se verifica para os imóveis entre os 20% mais caros da RMSP. Nesse
11
sentido, a OUCFL teria contribuído para a gentrificação de renda da região apenas se
aumentou o preço médio de seus imóveis.
Para realmente estimar o impacto da operação sobre o preço dos imóveis é necessário, antes
de tudo, partir de algum modelo de equilíbrio urbano que determine quais as variáveis chaves
na determinação do preço dos imóveis. Além do mais, os imóveis, como qualquer bem
complexo, são bens altamente heterogêneos, como se pode deduzir das estatísticas descritivas
apresentadas anteriormente. Assim, torna-se necessário uma padronização do tipo do imóvel.
O teste definitivo é: se um imóvel “homogeneizado”, controlando-se as variáveis
fundamentais, tiver um preço por metro quadrado maior do que seria de se esperar na
OUCFL, houve valorização fundiária na região.
Para estimar o impacto da OUCFL sobre o preço, criamos mais uma variável binária, para a
qual o valor será 1 se o imóvel tiver sido lançado depois de 1996, dentro do perímetro da
OUCFL e zero para os demais imóveis. Note que, na especificação linear, a diferença entre o
preço de um imóvel lançado no perímetro da OUCFL após 1996 e um imóvel idêntico em
todos os aspectos exceto que não estava no perímetro da OUCFL ou que foi lançado
anteriormente à operação será dado por:
K
K
i =1
i =1
p FL − p = ∑ β i xiFL + φ − ∑ β i xi
(1)
Onde pFL é o preço estimado para um imóvel lançado a partir de 1996 dentro do perímetro da
OUCFL e p o preço de um imóvel idêntico exceto que foi lançado anteriormente ou fora do
perímetro da operação. As variáveis de controle5 (x) seguem a mesma notação e φ representa
o coeficiente da variável OUCFL. Por construção, xiFL = xi i = 1,...,K. Logo, φ representa a
diferença entre o preço de um imóvel lançado na OUCFL após 1996 e o preço de um imóvel
idêntico lançado em outra região ou ano.
Para as especificações não-lineares, a estimativa da diferença é um pouco mais complexa,
então vale a pena fazer um pouco mais lentamente. Para chegarmos no formato logarítmico,
partimos da seguinte hipótese de comportamento dos preços em relação às variáveis de
controle.
M
p = A∏ xiβ i
i =1
K
∏eβ
i xi
eφOUFL
(2)
i = M +1
Onde dividimos as variáveis entre as M variáveis contínuas e as demais discretas e abusamos
da notação, mantendo a mesma denominação para os parâmetros utilizada na especificação
anterior. Se tirarmos o logaritmo dos dois lados de (2) obtemos a especificação efetivamente
testada:
M
ln( p) = ln( A) + ∑ β i ln( xi ) +
i =1
K
∑β x
i = M +1
i
i
+ φOUFL
(3)
Portanto, a relação entre os preços na especificação não linear será dada por:
p FL
= eφ
p
(4)
A tabela abaixo apresenta os resultados encontrados para as duas especificações em três
regressões para as especificações lineares e não lineares. Para facilitar a comparação entre as
12
duas, o impacto percentual da diferença linear foi computado a partir da média de preços
praticada na OUCFL (R$1.728).
Tabela 7 - Impacto da OUCFL no preço por metro quadrado de área total
Especificação
1. Simples
2. Interação na variável de distância
3. Controle para "entre rios"
Linear
φ
σ
t
437.47
447.73
273.53
58.18
57.53
57.61
7.52
7.78
4.75
%
φ
25.3%
25.9%
15.8%
0.3371
0.2788
0.2309
Não Linear
t
σ
0.03
0.03
0.03
10.35
8.91
7.41
%
40.1%
32.2%
26.0%
Fonte: Tabulação própria a partir de dados da Embraesp e dos setores censitários (IBGE)
* Valores corrigidos para dezembro de 2000 a partir da variação do IGP-di
Na tabela acima, φ foi definido anteriormente e corresponde ao coeficiente de OUCFL. σ é o
desvio padrão e t o índice de Student para significância do coeficiente. O impacto percentual
foi obtido dividindo-se o impacto monetário (φ) pelo preço médio praticado na OUCFL após
1996. O coeficiente se demonstrou altamente significativo para todas as regressões, trazendo
evidências de que a operação efetivamente impactou o preço por metro quadrado da área. Os
impactos variam de um mínimo de 15,8% até um máximo de 40,1%. As estimativas pelo
método não linear são sistematicamente mais elevadas do que as estimativas pelo método
linear. A estimativa linear pode dar muito peso para outliers nas variáveis contínuas, o que
pode ser corrigido pela utilização do logaritmo. Assim o porcentual apontado pela variação
não-linear é provavelmente mais próximo do impacto efetivo.
Um outro aspecto relevante é a inclusão da variável “entre rios” na especificação (3). Como a
OUCFL está nessa área, consideramos fundamental esse controle. Pode ser que o resultado
positivo verificado na área reflita apenas o fato de que a área está bem localizada. Ou seja, o
preço por metro quadrado de todos os imóveis lançados no “entre rios” (inclusive os da
OUCFL) é mais alto do que o preço dos demais imóveis. De fato, o indicador cai
consideravelmente quando incluímos o controle para os imóveis “entre rios”. No entanto, o
coeficiente permanece significativo e o porcentual considerável (26% para a estimativa nãolinear).
Ainda que os resultados apontem para um impacto significativo da OUCFL sobre o preço dos
imóveis da área de intervenção, há ainda um teste a ser realizado. Como observado nas
tabelas acima, a adição da variável “entre rios” reduz consideravelmente o impacto estimado.
Acreditamos que essa estimativa seja superior, dado que estávamos captando parte do efeito
de sua localização. Sem dúvida esse controle permite um maior rigor na análise do que é
efeito da OUCFL versus o quanto os imóveis da área são mais valorizados simplesmente
devido a sua localização. No entanto, pode ser que essa variável não seja suficiente. É
possível que haja outros atributos na localização que não estão sendo captados por nossas
variáveis.
Como a OUCFL começou em 1996, temos uma oportunidade de testar a parcela do efeito
devida à operação isolando os efeitos locacionais. Se compararmos os preços por metro
quadrado dos imóveis lançados na OUCFL antes de 1996 ( p FL
pre 96 ) com os preços dos imóveis
FL
lançados na OUCFL a partir de 1996 ( p pos
96 ), podemos verificar se houve impacto sobre
preços independente de possíveis vantagens locacionais da área. Podemos proceder
exatamente da mesma maneira que procedemos anteriormente e estimar uma regressão com
uma variável binária com valor 1 se o imóvel foi lançado no perímetro da OUCFL antes de
1996 e zero para os outros casos. Se denominarmos de φ’ o coeficiente estimado para essa
variável, o impacto sobre o preço da OUCFL na especificação linear pode ser definido como:
13
FL
FL
p pos
96 − p pre 96 = φ − φ ' . De maneira análoga podemos obter a relação entre os preços para a
especificação não linear:
p FL
pos 96
p
FL
pre 96
= e (φ −φ ') . Os resultados dessas duas estimativas aparecem na
tabela abaixo.
Tabela 8 - Impacto da OUCFL no preço por metro quadrado de área total: Imóveis
Lançados antes de 1996 versus Imóveis lançados a partir de 1996
Estatística
Pré 1996
Pós 1996
Diferença
Significância (α)
Especificação 1
%
φ
358.77 20.8%
437.47 25.3%
78.69
4.6%
0.76
Linear
Especificação 2
%
φ
378.20 21.9%
447.73 25.9%
69.54
4.0%
0.68
Não Linear
Especificação 3
%
φ
202.00 11.7%
273.53 15.8%
71.53
4.1%
0.70
(1)
(2)
(3)
16.7%
40.1%
20.1%
3.14
15.5%
32.2%
14.4%
2.41
9.6%
26.0%
15.0%
2.50
* Valores corrigidos para dezembro de 2000 a partir da variação do IGP-di
Fonte: Tabulação própria a partir de dados da Embraesp e dos setores censitários (IBGE)
O primeiro fato a se destacar é que no perímetro onde ocorreu a operação, ao menos desde
1985, os imóveis tem sido mais valorizado do que em outras localizações na RMSP. O
coeficiente estimado para os imóveis lançados na área antes de 1996 é significativo e positivo
em todas as especificações testadas. No entanto, a magnitude é menor do que a observada
para os imóveis lançados a partir de 1996. Como apresentado anteriormente, a diferença entre
os indicadores é uma estimativa da valorização do preço controlando-se para os ganhos de
localização não observáveis. Como, adicionalmente, estamos controlando para diferenças
temporais, essa nos parece uma medida bastante robusta. Como podemos notar, no entanto, a
diferença entre os preços pré 1996 e pós 1996 permanece positiva em todas as especificações,
ainda que sua magnitude tenha caído consideravelmente. Outro resultado importante é que o
impacto se tornou muito mais próximo entre as especificações.
Gostaríamos de saber se o impacto remanescente apresentado na Tabela acima é significativo.
Para ter uma estimativa de significância apresentamos um índice na última linha da tabela
acima. Essa estimativa foi calculada levando-se em conta os desvios padrões das duas
variáveis, ou seja, o nosso indicador fornece a distância entre as duas médias estimadas em
termos de desvios padrões. Dado o tamanho da amostra, podemos adotar que um valor de α
maior do que 2 nos forneça uma significância aceitável. Como podemos observar na tabela,
todas as especificações não-lineares apresentam diferença significativa entre os parâmetros
estimados antes de 1996 e a partir dessa data. Como argumentamos, a especificação nãolinear é provavelmente a mais confiável. Assim sendo, podemos utilizar como estimativa
confiável um aumento de 15% no preço do metro quadrado na área decorrente essencialmente
da operação urbana.
6. Conclusões
A OUCFL provocou alterações importantes na densidade demográfica da área. A população
residente diminuiu, aumentando a proporção das faixas etárias mais elevadas (pessoas de 50
anos ou mais), embora a densidade de construção tenha aumentado. Antigas residências
unifamiliares de classe média (casas/sobrados) deram lugar a edifícios de apartamento
(unidades multifamiliares) de classe média alta, e também a edifícios comerciais de alto
padrão. Apesar desta queda no número de residentes, o movimento diurno e noturno
aumentou pela ampliação e diversificação das atividades econômicas, sociais e de lazer numa
área antes quase exclusivamente residencial.
14
Essa observação contrasta em parte com a evidência empírica que mostra que aparentemente,
a OUCFL não teve grande impacto sobre a densidade de seu perímetro. Com exceção do subperímetro da Helio Pelegrino e da área vizinha, já fora do perímetro, praticamente não houve
alteração da densidade na área. Na Helio Pelegrino notou-se efetivamente uma redução da
densidade em alguns setores. Essa mudança pode ser explicada essencialmente por dois
motivos: em primeiro lugar, o aumento de renda gera menores densidades. Além do mais,
deve-se lembrar que estamos falando apenas de densidade domiciliar. No entanto, a OUCFL
gerou uma série de mudanças de uso. Com isso a redução da densidade domiciliar certamente
não significa uma redução no total de área construída na região.
A OUCFL provocou também um processo peculiar de "gentrificação": uma área em franca
valorização e residencial de classe média deu lugar a uma ocupação de residências de classe
média alta. Houve também o que se poderia considerar uma "gentrificação" no âmbito dos
negócios: casas e sobrados antes ocupados por moradores deram lugar a pequenos negócios,
e estes abriram espaço para a construção de luxuosos edifícios residenciais.
A evidência de valorização dos imóveis é bastante robusta como discutido na última seção.
Provavelmente o teste mais confiável, aquele que compara os preços antes e depois de 1996,
para a especificação logaritma, indica uma valorização de cerca de 15% no preço por metro
quadrado. Note-se que essa valorização ocorre em uma região já bastante valorizada.
A evidência de aumento na renda média bem como redução nas camadas mais pobres e
aumento das camadas mais ricas é bastante forte. Essa observação associada à valorização no
preço dos imóveis de fato aponta para um processo de “gentrificação”. No entanto, vale
lembrar a qualificação anterior. Com exceção da favela do Coliseu, praticamente todos os
setores dentro do perímetro da OUCFL apresentavam renda acima de R$ 1,5 mil, com duas
exceções em 1991 e uma em 2000. O que se observa, grosso modo, é um aumento da renda
média da faixa6 de R$ 2,3 a 3,6 mil em 1991 para a faixa acima de R$ 3,7 mil em 2000. Ainda
que esses valores possam ser reduzidos se comparados com padrões internacionais (menos de
US$ 800 por mês), estamos falando dos 25% mais ricos da RMSP. O resultado ajuda a
entender o caráter da intervenção, mas não podemos afirmar a partir dos dados médios se
houve efetivamente “expulsão” de classes realmente “pobres” (para o padrão brasileiro). O
que houve certamente foi a substituição de categorias “médias” por categorias “ricas”.
A OUCFL resultou numa maior concentração da propriedade fundiária, uma vez que os novos
empreendimentos exigiram o remembramento de lotes pequenos (até 500 m2) característicos
do perímetro, para a construção de grandes unidades, residenciais ou comerciais.
O número de projetos aprovados na OUCFL resultou numa visível renovação urbana, tanto
em edifícios residenciais como comerciais, especialmente nas áreas das Avenidas Helio
Pelegrino, Juscelino Kubitschek, além do trecho prolongado da própria Avenida Faria Lima.
Apesar disso, as contrapartidas econômicas recebidas pela administração municipal ainda não
compensaram as despesas com desapropriações e a construção da própria avenida.
A OUCFL introduziu um mecanismo novo de captura de mais valias urbanas com grandes
perspectivas para a administração municipal: os Cepacs (Certificados de Potencial Adicional
de Construção), sendo sua principal vantagem a de antecipar recursos financeiros decorrentes
da venda de solo criado, isto é, dos benefícios concedidos aos interessados em aumentar os
coeficientes de aproveitamento, taxas de ocupação e/ou mudanças de uso de seus terrenos.
A OUCFL está proporcionando uma maior arrecadação de IPTU (Imposto Predial e
Territorial Urbano) tanto porque o preço dos terrenos do interior de seu perímetro e situados
no seu entorno aumentaram de preço (refletindo-se na Planta Genérica de Valores) como
também em função de terem sido construídos muitos edifícios novos (que substituiram casas e
15
sobrados com 25 ou 30 anos), o que fez diminuir o desconto por "obsolescência" no
lançamento do IPTU que. nos casos mencionados. poderia alcançar mais de 25% e,
finalmente, devido ao aumento na “qualidade” dos imóveis.
Referências
Ramalho, T. e R.M.P. Meyer (2004) “O Impacto Da Operação Urbana Faria Lima no Uso
Residencial: Dinâmicas de Transformação”. Mimeo. São Paulo: Lume/FAUUSP.
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Para o total da OUCFL incluímos também um lançamento na “zona excluída” e 5 lançamentos na Z9-022.
O que se denomina de “Faria Lima” na lei corresponde à intersecção entre o bairro do Itaim e o perímetro da
OUCFL.
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Utilizamos o termo “gentrificação” como uma tradução (na verdade um anglicismo) para o termo
“gentrification” (em inglês) utilizado para caracterizar regiões que passaram por uma transformação no perfil de
seus moradores e no uso do solo aumentando a classe social residente e o padrão de seua imóveis comerciais.
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Por exemplo, como se pode observar, o número de lançamentos no setor Pinheiros é reduzido e, portanto, a
análise dos resultados observados para esse setor deve ser cuidadosa.
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Testamos essencialmente todas os controles disponíveis tanto nos dados da Embraesp quanto nos dados dos
setores censitários. Diversas especificações alternativas foram testadas.
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As faixas mudam de ano para ano pois comparamos sempre quartis de renda. Dada a diferença entre os
diversos indexadores, a possibilidade de alterar a faixa mas manter o critério distributivo em princípio pode
reduzir distorções.
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