Instrumentos urbanísticos: alcances, limitações e
possibilidades para Salvador
FÓRUM TEMÁTICO DO PLANO SALVADOR 500
Camila Maleronka
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17 de abril de 2015.
OPERAÇÃO URBANA CONSORCIADA
Projeto urbano X flexibilização
O que define uma operação urbana
Instrumento de financiamento
Sem entender, não há o que aplicar
Planejamento e projeto
Referências, sim; cópias não!
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Projeto urbano x flexibilização de norma
O QUE DEFINE UMA OPERAÇÃO
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Apresentação do projeto da Operação Urbana Consorciada Água Branca, realizada na 21ª reunião ordinária
do Conselho Municipal de Política Urbana em 24 de abril de 2012.
Eixo Casa das Caldeiras
Apresentação do projeto da Operação Urbana Consorciada Água Branca, realizada na 21ª reunião ordinária
do Conselho Municipal de Política Urbana em 24 de abril de 2012.
Praça Local
Folha de São Paulo, 28 de julho de 2011.
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LIÇÕES DA EXPERIÊNCIA PAULISTANA COM
OPERAÇÕES URBANAS
 Projeto urbano X flexibilização de normas?




Centro (1991/1997)
Água Branca (1995)
Faria Lima (1995)
Água Espraiada (2001)
EC/ 2001
Considera-se operação urbana consorciada o
conjunto de intervenções e medidas coordenadas
pelo Poder Público municipal, com a participação dos
proprietários, moradores, usuários permanentes e
investidores privados, com o objetivo de alcançar em
uma área transformações urbanísticas estruturais,
melhorias sociais e a valorização ambiental.
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Camila Maleronka
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Planejamento
estratégico
Projeto urbano global (plano)
Aglomeração
Programa de desenvolvimento urbano
Projeto urbano local (plano)
Cidade
Planejamento
operacional
Projetos urbanos complexos
Bairros
Programas
específicos
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Projetos arquitetônicos
Camila Maleronka
Fonte: Ingallina, 2008
Articulação das escalas de planejamento urbano
Quadra / lote
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Planejamento
estratégico
Projeto
urbano global
(plano)
plano
metropolitano
de longo
prazo
Aglomeração
Programa de desenvolvimento urbano
diretor
Projetoplano
urbano
local (plano)
Cidade
Planejamento
operacional
Projetos
urbanos
complexos
operações
urbanas
Bairros
Programas
específicos
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obras
Projetos
e equipamentos
arquitetônicos
Camila Maleronka
Fonte: Ingallina, 2008
Articulação das escalas de planejamento urbano
Quadra / lote
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OPERAÇÃO URBANA: PROCESSO DE
CONSTRUÇÃO DO INSTRUMENTO
Estatuto da Cidade
Centro, SP
Água Branca, SP
Faria Lima, SP
Antecedentes
Água Branca, SP (OUC)
Porto Maravilha, RJ
... BH
Primeira
geração
Segunda
geração
Terceira
geração
Água Espraiada, SP
Linha Verde, Curitiba
Faria Lima, SP (OUC)
Experiências municipais
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Revisão crítica (SP)
Novos modelos (RJ, BH)
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Instrumento de financiamento
SEM ENTENDER NÃO HÁ O QUE
APLICAR
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Lógica das operações urbanas paulistanas
CEPAC
Fonte: http://www.prefeitura.sp.gov.br/cidade/secretarias/desenvolvimento_urbano/noticias/?p=19287
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captura de valor
custo do terreno orientado pela receita
coeficiente de aproveitamento: 2,0
16
25
100
59
receita
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custos
resultado
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terreno
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captura de valor
custo do terreno orientado pela receita
coeficiente de aproveitamento: 4,0
32
200
50
118
receita
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custos
resultado
Camila Maleronka
terreno
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captura de valor
custo do terreno orientado pela receita
coeficiente de aproveitamento: 4,0
16
200
118
receita
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custos
resultado
Camila Maleronka
terreno
cepac
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LEILÃO N
LEILÃO 3
LEILÃO 2
LEILÃO 1
OUC: receita de CEPAC X intervenções
Obras
Obras
Obras
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LEILÃO 1
OUC + PPP
serviços
Obras
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Solo Criado e Outorga Onerosa do Direito de Construir
O CONCEITO POR TRÁS DO
INSTRUMENTO
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Anos 1970s: Solo Criado
Equilíbrio entre áreas públicas e privadas
...
Fonte: CJ Arq., 1977
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Apresentação formal da OODC
CA básico
Limites máximos
4,0
3,5
3,0
2,5
2,0
PASSÍVEL DE COBRANÇA DE
CONTRAPARTIDA
1,5
1,0
0,5
0,0
área A
área B
área C
área Y
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Avaliação da OODC
IMPLEMENTAÇÃO SIMPLES
RECURSOS EXTRAORDINÁRIOS LIVRES PARA INVESTIMENTO
NEUTRALIDADE EM RELAÇÃO À DINÂMICA IMOBILIÁRIA
CONTROVÉRSIAS CONCEITUAIS
coeficiente de
aproveitamento básico
limites máximos anteriores
casos
passíveis de
isenção
função fiscal
função urbanística
Fonte: Maleronka e Furtado, 2013.
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Potencial de ‘replicabilidade’ da OODC
SUPERAR AS CRÍTICAS
 AUMENTO DOS PREÇOS DOS IMÓVEIS
 FLEXIBILIZAÇÃO DO PLANEJAMENTO URBANO
 INIBIÇÃO DA DINÂMICA IMOBILIÁRIA
FORTALECER O URBANISMO
REGULAR O MERCADO DE SOLO URBANO
Fonte: Maleronka e Furtado, 2013.
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OODC X OUC
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Fonte: baseadp em Furtado e Jorgensen, 2006
OODC
CA
CAmáx
CAPACIDADE DA
INFRAESTRUTURA
OODC
LIMITE MÁXIMO ANTERIOR
$
FUNDO
CAbás
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Fonte: baseadp em Furtado e Jorgensen, 2006
OODC / OUC
CAmáx
CA
CAPACIDADE DA
INFRAESTRUTURA
AMPLIADA
FUNDO
$$$
LIMITE MÁXIMO ANTERIOR
CAbás
OUC
Ampliação da infraestrutura
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OUC: planejamento e projeto - Exemplo OUC Água Branca, SP.
REFERÊNCIAS, SIM; CÓPIAS NÃO!
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Fonte: Apresentação do PL 505/2012, realizada na 23ª reunião ordinária
do Conselho Municipal de Política Urbana em 05 de dezembro de 2012
Concepção da OUC Água Branca
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Operação Urbana Consorciada: planejamento e
projeto
desenho urbano
indução
densidade
meta
população
emprego
capacidade
de suporte
m²
residencial
m² não
residencial
vocação /
atividades
indução
investimento
infraestrutura
áreas de
transformação
indução
plano urbano
(uso e ocupação)
CEPAC
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Apresentação do PL 505/2012, realizada na 23ª reunião ordinária do Conselho Municipal de Política Urbana
em 05 de dezembro de 2012.
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Apresentação do PL 505/2012, realizada na 23ª reunião ordinária do Conselho Municipal de Política Urbana
em 05 de dezembro de 2012.
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Camila Maleronka
Apresentação do Substitutivo da Comissão de Política Urbana, Metropolitana e Meio Ambiente, realizada
em audiência pública promovida pela Câmara Municipal de São Paulo, em 12 de setembro de 2013.
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17.04.15
Camila Maleronka
Apresentação do Substitutivo da Comissão de Política Urbana, Metropolitana e Meio Ambiente, realizada
em audiência pública promovida pela Câmara Municipal de São Paulo, em 12 de setembro de 2013.
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Algumas das regras para produção privada:
indução X obrigação





Cota de densidade
Limite vagas de garagem
Fachada ativa
Fruição
Unidade incentivada e consumo vinculado de
estoques
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Apresentação do projeto da Operação Urbana Consorciada Água Branca, realizada na 21ª reunião ordinária
do Conselho Municipal de Política Urbana em 24 de abril de 2012.
Instrumentos urbanísticos: alcances, limitações e
possibilidades para Salvador
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