UNIVERSIDADE FEDERAL DE MINAS GERAIS
CURSO DE ESPECIALIZAÇÃO EM CONSTRUÇÃO CIVIL
“IMPORTÂNCIA DA MANUTENÇÃO PREDIAL PREVENTIVA E AS
FERRAMENTAS PARA SUA EXECUÇÃO”
Autor: Ulisses Resende Castro
Orientador: Prof. Eduardo Marques Arantes
Dezembro/ 2007
ULISSES RESENDE CASTRO
“IMPORTÂNCIA DA MANUTENÇÃO PREDIAL PREVENTIVA E AS
FERRAMENTAS PARA SUA EXECUÇÃO”
Monografia apresentada à Escola
de Engenharia da UFMG como
requisito parcial para obtenção do
título
de
Especialista
em
Construção Civil.
Ênfase:
Tecnologia e Produtividade das Construções
Orientador:
Prof. Eduardo Marques Arantes
Belo Horizonte
2007
À minha família e amigos
AGRADECIMENTOS
Agradeço à Guiare – Orientações ao Proprietário, empresa da qual sou sócio, por
me fornecer conhecimento técnico prático sobre o assunto desse trabalho.
Muito obrigado, também, ao meu orientador, Prof. Eduardo Arantes, por abraçar o
assunto da manutenção predial e por abrir novos horizontes na minha visão de
manutenção.
RESUMO
O presente trabalho estabelece a as vantagens da prática da manutenção
preventiva em detrimento da corretiva em edificações em geral. Isso é feito
através da análise das questões legais e econômicas que rodeiam o assunto. Em
um segundo momento, o trabalho apresenta as ferramentas comumente utilizadas
para a realização da manutenção predial preventiva. A conclusão do trabalho se
apóia, novamente, nos aspectos econômicos e legais para reafirmar as vantagens
da prática de um plano de manutenção preventiva.
Palavras-chave: manutenção predial; manutenção preventiva; edificação
SUMÁRIO
1. INTRODUÇÃO _______________________________________________________________ 6
1.1 Histórico__________________________________________________________________ 7
1.2 Objetivos _________________________________________________________________ 8
1.3 Metodologia _______________________________________________________________ 9
1.4 Convenções ______________________________________________________________ 9
2. REVISÃO BIBLIOGRÁFICA____________________________________________________ 10
2.1 Anomalias construtivas _____________________________________________________ 10
2.2 Manutenção______________________________________________________________ 11
2.2.1 Manutenção Predial ____________________________________________________ 12
2.3 Mantenabilidade __________________________________________________________ 14
2.4 Sustentabilidade __________________________________________________________ 17
2.5 Razões para a ausência de manutenção _______________________________________ 18
2.6 Manutenção Preventiva X Manutenção Corretiva ________________________________ 20
3. AS FERRAMENTAS PARA A MANUTENÇÃO _____________________________________ 23
3.1 Plano de manutenção ______________________________________________________ 23
3.1.1 Uso de softwares ______________________________________________________ 24
3.2 Manual do Proprietário _____________________________________________________ 25
3.3 As built__________________________________________________________________ 26
3.4 Avaliação Pós-Ocupação ___________________________________________________ 26
3.5 Inspeção Predial __________________________________________________________ 27
4. CONCLUSÃO _______________________________________________________________ 30
5. BIBLIOGRAFIA______________________________________________________________ 31
1. INTRODUÇÃO
Um imóvel é planejado e construído para atender seus usuários por muito tempo.
Para que esta expectativa seja concretizada, torna-se primordial a prática
constante da manutenção preventiva deste bem. Infelizmente, essa prática ainda
não é muito difundida no Brasil, ou seja, quando se fala em imóveis, poucos são
os usuários que realizam a manutenção preventiva tão adequadamente quanto o
fazem para outros bens, como automóveis, equipamentos eletrônicos etc.
A prática sistemática da manutenção preventiva em uma edificação reduz os
custos de ações corretivas que, embora às vezes imprescindíveis, geralmente
representam gastos que poderiam ter sido evitados. É importante ressaltar, no
entanto, que a manutenção preventiva de um imóvel não deve ser feita de
maneira improvisada ou informal. Ela exige planejamento e deve ser entendida
como um serviço técnico, executado por empresas especializadas e/ ou por
profissionais treinados adequadamente para tal.
Do ponto de vista do proprietário, a manutenção adequada – preventiva – em seu
imóvel traz inúmeros benefícios. Além de promover a valorização do bem no
mercado imobiliário, a manutenção preventiva vai acarretar em um aumento da
vida útil da edificação, melhoria no desempenho de equipamentos e instalações
em geral, além de garantir a segurança, o conforto e a economia para o
proprietário e para todos os indivíduos que utilizam o edifício.
Outro aspecto importante da manutenção preventiva é que, além de aumentar a
vida útil do imóvel, ela evita a perda de garantia da edificação uma vez que,
segundo o Código de Defesa do Consumidor, o uso inadequado do bem isenta o
construtor da responsabilidade sobre o defeito ou a anomalia que porventura
vierem a acontecer. Dessa maneira, esse estudo poderá auxiliar na compreensão
dos direitos e das responsabilidades das partes envolvidas – proprietário,
condomínio e construtora – no que diz respeito à manutenção, seja ela preventiva
ou corretiva, de edificações. O trabalho tem, portanto, um viés legal baseado na
normativa que estabelece as relações de consumo entre construtor e proprietário
do imóvel.
Diante de tantos aspectos importantes – econômicos, legais, de segurança e de
conforto – relacionados com a manutenção preventiva, este trabalho se torna
relevante uma vez que os estudos a respeito desse assunto ainda são
consideravelmente poucos no Brasil. Esse trabalho poderá auxiliar a criar uma
cultura entre os incorporadores, projetistas e construtores de que a manutenção
de um imóvel começa muito antes da entrega do mesmo, ainda na fase da
concepção, passando pelo projeto e pela execução. Da mesma maneira, os
proprietários ou seus representantes legais poderão entender que a manutenção
preventiva de um bem imóvel é pré-requisito para sua durabilidade e sua
adequada habitabilidade.
1.1 Histórico
Os estudos sobre manutenção predial começaram a ser realizados em alguns
países europeus no final da década de 50, ainda de forma bastante modesta. Em
1965, a importância das pesquisas focadas neste assunto foi reconhecida pela
criação do Comitê de Manutenção das Construções pelo Ministério de
Construções e Serviços Públicos do Governo Britânico (SEELEY, 1987).
A partir desse momento, o assunto ganhou muito destaque em caráter mundial e
em 1979, dando ainda mais importância aos estudos sobre manutenção predial,
foi fundado o grupo de trabalho W70 do CIB (International Council for Research
and Innovation in Building and Construction). Desde então, esse grupo se firmou
como uma das mais importantes fontes de pesquisa na área.
Em termos de Brasil, o interesse pela manutenção predial iniciou-se mais
tardiamente, já no final da década de 80, com os trabalhos de CREMONINI
(1989),
DAL
MOLIN
(1988),
HELENE
(1988),
IOSHIMOTO
(1988)
e
LICHTENSTEIN (1986), concentrando-se prioritariamente nas manifestações
patológicas e suas respectivas causas e origens, em estudos de durabilidade de
materiais e componentes e em trabalhos visando melhorias nas etapas iniciais do
processo construtivo. Mais tarde foram realizadas também pesquisas com ênfase
em sistemas de manutenção aplicados a edificações não residenciais (LOPES, J.
1993; LOPES, B. 1998), e mais recentemente, pode-se destacar o trabalho de
Meira (2002), que tem enfoque no gerenciamento da manutenção.
Com relação à normalização relativa ao assunto, dispõe-se, de forma geral, das
normas NBR 14037 (Manual de operação, uso e manutenção das edificações –
conteúdo e recomendações para elaboração e apresentação) e NBR 5674
(Manutenção de edifícios).
Apesar de existirem estudos diversos sobre o tema, em especial em bibliografia
internacional, no cenário nacional estes estudos ainda são bastante modestos.
Desta forma, o presente trabalho visa oferecer uma contribuição à área em
termos nacionais.
1.2 Objetivos
Este trabalho tem como objetivo geral:
§
Esclarecer os direitos e deveres de proprietários, condomínios e
construtores no que diz respeito à garantia, assistência técnica e custos
com manutenção corretiva de eventuais anomalias e defeitos, tendo como
ponto de vista a prática da manutenção preventiva e preditiva.
E possui os seguintes objetivos específicos:
§
Ressaltar a importância da manutenção preventiva e preditiva como prérequisito para o direito à garantia;
§
Apresentar estratégias e ferramentas para a realização da manutenção
preventiva e preditiva;
§
Apresentar possibilidades para redução de custo de uso e operação na
pós-ocupação baseada em decisões de projeto preocupadas com a
manutenção;
§
Introduzir uma visão ampla da manutenção preventiva e preditiva, iniciada
na fase de concepção, passando por projeto, execução, e chegando à pósocupação do imóvel.
1.3 Metodologia
Este trabalho foi elaborado como uma revisão da bibliografia existente a respeito
do assunto em questão e de assuntos direta e/ou indiretamente correlatos. Em
meio à revisão bibliográfica, estão pontuados alguns comentários e elaborações
do autor, que objetivam a sistematização do conteúdo apresentado.
Ao final da revisão bibliográfica existe um capítulo sobre as ferramentas (ou
metodologias) para a prática da manutenção preventiva e preditiva. Por fim, foi
elaborada uma conclusão que faz uma análise crítica sobre o assunto do trabalho.
1.4 Convenções
Para efeito neste trabalho, foram consideradas as seguintes convenções:
§
Ao se mencionar o proprietário do imóvel, pode-se direcionar o comentário
ao seu representante legal (condomínio, síndico, administrador etc.) e ao
usuário (morador, inquilino ou proprietário), exceto quando especificado o
contrário;
§
Ao se mencionar o construtor, pode-se direcionar o comentário ao
empreendedor e ao incorporador, exceto quando especificado o contrário.
§
Ao se mencionar manutenção preventiva, pode-se estender o comentário
para
manutenção
preditiva,
uma
vez
que
ambas
anteriormente à necessidade efetiva de intervenção.
são
aplicadas
2. REVISÃO BIBLIOGRÁFICA
Desde o momento em que os abrigos naturais se fizeram insuficientes para
atender às necessidades dos homens, estes aprenderam a edificar, atividade
intimamente relacionada com aspectos sócio-econômico-culturais de cada época
(DUCAP et al.). Sendo assim, as edificações transmitem um significado social
importante através de sua aparência, estado de conservação, materiais
empregados, localização, dentre outros fatores.
Todavia, apenas construir não é suficiente. É preciso, também, manter aquilo que
foi construído para que essa edificação permaneça habitável pelo período para o
qual foi projetada, atendendo a todos os requisitos para os quais foi criada. Além
disso, dos pontos de vista econômico e ambiental, é inviável, e até mesmo
inaceitável, que se considerem as edificações como produtos descartáveis,
substituindo-as por construções novas quando as antigas já não atendem seus
usuários (NBR 5674/99).
A ausência da manutenção adequada em edificações é responsável por
anomalias das mais variadas, que por sua vez são causadoras de danos
materiais e, às vezes, pessoais. Esses danos são significativos e atingem não
apenas ao proprietário, mas também a sociedade em geral, já que é causa de
deterioração urbana, o que, em logo prazo, favorece a criminalidade, afasta
turistas e reduz a auto-estima do cidadão (IBAPE/SP, 2005).
2.1 Anomalias construtivas
As anomalias construtivas têm, basicamente, quatro fontes originárias, sendo
elas:
§
Endógenas ou internas: causadas por irregularidades de projeto, de
execução, dos materiais empregados, ou da combinação desses fatores.
Como exemplo pode ser citado: infiltrações, trincas, portas empenadas,
insuficiência de vagas de garagem e outros problemas, sejam eles
aparentes ou ocultos. A responsabilidade de reparo fica por conta do
construtor se o imóvel estiver dentro do prazo de garantia estabelecido
pelo Código de Defesa do Consumidor (cinco anos);
§
Exógenas ou externas: provenientes da intervenção de terceiros no
edifício, tais como os danos causados por obra vizinha, choques de
veículos em partes da edificação, vandalismo etc. A reparação dos danos é
de responsabilidade do causador dos mesmos;
§
Naturais: provenientes da imprevisível ação da natureza, tais como
descargas atmosféricas excessivas, enchentes, tremores de terra etc. A
reparação dos danos fica por conta do proprietário. Para evitar surpresas, é
recomendada a aquisição de um seguro para o bem; e
§
Funcionais: provenientes do uso inadequado, da falta de manutenção e do
envelhecimento natural da edificação, tais como sujidades, desgastes dos
revestimentos e fachadas, encrustações, corrosões, pragas urbanas etc. A
responsabilidade de reparação dos danos é do proprietário.
O tema da responsabilidade sobre as anomalias será discutido com mais detalhes
posteriormente, dando especial atenção aos fatores endógenos e funcionais.
2.2 Manutenção
Segundo a NBR 5462/92, a manutenção é uma prática que envolve ações
técnicas e administrativas que, juntas, manterão ou devolverão a um item a
capacidade de desempenhar determinada função. Existem, entretanto, diversos
tipos e níveis de manutenção. GOMIDE et al. (2006) identifica basicamente as
seguintes modalidades:
§
Preditiva: é a atividade de inspeção que visa o estudo de sistemas e
equipamentos a fim de prever possíveis anomalias ou falhas nos mesmos,
baseado no seu desempenho e comportamento, e, a partir disso,
implementar e direcionar os procedimentos de manutenção preventiva;
§
Preventiva: é a atividade que entra em ação antes que haja a necessidade
de reparo. Exige uma programação, com datas preestabelecidas
obedecendo a critérios técnicos determinados pelo fornecedor ou
fabricante do produto. É fundamental que haja o registro de todas as
atividades executadas;
§
Corretiva: é a atividade que visa à reparação ou restauração de falhas ou
anomalias, seja ela planejada ou não. Implica, necessariamente, a
paralisação total ou parcial de um sistema. É o tipo de manutenção que
apresenta os custos mais elevados de execução;
§
Detectiva: é a atividade que visa identificar as causas de falhas e
anomalias, auxiliando nos planos de manutenção, com o objetivo de atacar
a origem do problema, e não apenas o sintoma do mesmo.
Ao usar as palavras manter e devolver, a NBR 5462/92 enuncia a dualidade
manutenção preventiva X manutenção corretiva, uma vez que, para manter uma
característica, é preciso que haja prevenção, e para devolver uma característica,
aciona-se a correção.
É evidente que todo equipamento ou bem possui vida útil definida, ou seja, ele
não durará para sempre, mesmo que seja cercado de muito cuidado. Entretanto,
a vida útil de um bem, seja ele móvel ou imóvel, certamente será dilatada se o
mesmo for alvo de manutenção adequada.
2.2.1 Manutenção Predial
De maneira geral, uma edificação apresenta uma característica que a diferencia
de outros bens: sua vida útil é consideravelmente grande, e para que esse prazo
seja de fato alcançado, torna-se fundamental a prática da manutenção. Segundo
a NBR 5674/99, manutenção predial é “o conjunto de atividades a serem
realizadas para conservar ou recuperar a capacidade funcional da edificação e de
suas partes constituintes de atender as necessidades e segurança de seus
usuários”.
Um pouco mais detalhada, a visão de MIRSHAWAKA et al. (1993) aborda
conceitos de “disponibilidade, de qualidade, de prazos, de custos e de vida útil”
como parâmetros para serem atendidos pela manutenção predial.
Segundo GOMIDE et al. (2006), a manutenção predial pode ser definida em
linhas gerais como “o conjunto de atividades e recursos que garanta o melhor
desempenho da edificação para atender às necessidades dos usuários, com
confiabilidade e disponibilidade, ao menor custo possível”. Nessa mesma
publicação o autor chama atenção para o fato de que a manutenção predial não
tem como finalidade principal a execução de reformas e/ ou alterações de
sistemas em resposta às anomalias de concepção, projeto ou execução dos
empreendimentos.
Uma vez que se trata de assunto consideravelmente amplo, que envolve diversos
conceitos (vida útil, desempenho, durabilidade etc.), a manutenção predial pode
ser classificada de diversas formas. Segundo JOHN (1989), algumas delas são as
seguintes:
§
Conforme o tipo de manutenção: conservação, reparação, restauração ou
modernização;
§
De acordo com a origem dos problemas do edifício: evitáveis ou
inevitáveis;
§
Quanto à estratégia de manutenção adotada: preventiva, corretiva ou
engenharia de manutenção; e
§
De acordo com a periodicidade de realização das atividades: rotineiras,
periódicas ou emergenciais.
Já GOMIDE et al. (2006) sugere as seguintes tipologias de classificação da
manutenção, não excluindo outras:
§
Quanto à viabilidade dos serviços de manutenção: técnica, uso e
operacional e administrativa ou de custos e responsabilidades;
§
Quantos às falhas e anomalias existentes;
§
Quanto à estratégia da manutenção adotada, ou seja, quais são as
atividades que constituem o plano de manutenção;
§
Quanto ao tipo de intervenção feita pela manutenção: conservação,
reparação, restauração e modernização; e
§
Quanto à periodicidade de realização das atividades ou rotinas
estabelecidas no plano de manutenção.
2.3 Mantenabilidade
Outro conceito importante relacionado à manutenção é a mantenabilidade,
definido por GOMIDE et al. (2006) como a facilidade de dar manutenção em um
bem para que este possa executar as funções para as quais foi criado. Os fatores
que influenciam a mantenabilidade de um edifício são, basicamente, de ordem
física, ou seja, as características físicas do imóvel podem propiciar ou não a
manutenção do mesmo, dependendo da facilidade ou não de se executar a
manutenção.
A mantenabilidade abre o conceito de manutenção para uma visão mais ampla da
mesma. A razão disso é que a preocupação com a facilidade ou não de se
praticar a manutenção em um edifício – mantenabilidade – só faz sentido nas
fases de concepção e de projeto do mesmo, uma vez que apenas nessas etapas
é possível alterar a mantenabilidade. Do contrário, ela passa a ser apenas um
dado inútil aos usuários da edificação.
Portanto, ao contrário do que acontecia até a alguns anos, quando a manutenção
era uma preocupação que surgia apenas depois da entrega do imóvel aos
usuários (NBR 5674/99), a gestão do empreendimento, que enxerga o edifício de
maneira sistêmica, ou seja, como um todo, deve incluir o item “manutenção”
desde o momento da concepção do edifício sob a forma de “mantenabilidade”.
A mantenabilidade pode ser entendida como um tipo de manutenção passiva,
uma vez que o bem – no caso, o edifício – ainda não existe materialmente, ou
seja, no momento em que a mantenabilidade é um item passível de alteração –
durante a concepção e o projeto – o edifício não passa de um plano.
O diagrama a seguir apresenta os fatores que influenciarão a manutenção e a
mantenabilidade da edificação, de acordo com a etapa em que o mesmo se
encontra.
Figura 01: Diagrama dos fatores relacionados com a mantenabilidade e manutenção de um edifício.
As duas primeiras fases de um empreendimento – a concepção e o projeto –
definirão as linhas gerais da mantenabilidade da edificação e se relacionam com a
manutenção do edifício de maneira passiva, ou seja, as decisões e atitudes
tomadas nessas fases influenciam a mantenabilidade, mas não exigem
manutenção, uma vez que o objeto ainda não existe materialmente.
A fase de concepção do empreendimento é aquela onde se definem as diretrizes
do mesmo, especificando as características gerais, tais como: número de
unidades (no caso de condomínios), quantidade de pavimentos, número de
dormitórios, padrão da construção e dos acabamentos, público-alvo a ser
atingido, equipamentos e instalações (aquecimento central de água, elevador,
portão eletrônico, ar condicionado etc.), sistemas construtivo e estrutural, dentre
outros. Muitas das decisões tomadas nessa fase implicarão em maior ou menor
facilidade de praticar a manutenção.
O mesmo ocorre na fase de projetos, quando a definição dos materiais de
acabamento e de construção é feita. Este item, especificamente, vai alterar
drasticamente a mantenabilidade da edificação. O emprego de materiais
adequados às condições locais e aos usos a que se destinam é de fundamental
importância. Materiais bem especificados e bem aplicados diminuem a freqüência
de manutenção dos mesmos.
Outro aspecto importante na etapa de projeto é a previsão de utilização do imóvel
na pós-ocupação no sentido de melhorar sua mantenabilidade, criando
mecanismos que possibilitem a manutenção do mesmo (por exemplo, limpeza de
áreas confinadas ou de difícil acesso, como fachadas).
As duas etapas seguintes – execução e pós-ocupação – não são capazes de
alterar a mantenabilidade de uma edificação, mas exigem manutenção do bem,
uma vez que, nesse momento, o imóvel já se materializou. Por esse motivo essas
etapas se incluem em um processo onde a manutenção passa a ser ativa, ou
seja, é necessário que se tome providências concretas para que o objeto se
mantenha dentro das conformidades exigidas para sua perfeita utilização.
Na fase de execução a preocupação com a manutenção deve estar focada nas
corretas técnicas de aplicação dos materiais, no treinamento da mão-de-obra e no
correto armazenamento dos materiais, para que possam manter suas
características originais. Além desses, a produção do as-built é muito importante
para a criação de uma memória do que realmente foi executado, possibilitando
que a manutenção de instalações (água quente e fria, esgoto, instalações em
geral etc.) possa ser feita de maneira eficaz no futuro, caso necessário.
Por fim, é na fase de pós-ocupação que se concentra o maior esforço com
manutenção, seja ela preventiva, preditiva ou corretiva. Para que isso seja feito de
modo correto e eficaz, é de extrema importância que o proprietário tenha
informações precisas sobre como e quando dar manutenção, forma de utilização
e riscos existentes. Esse tipo de informação é uma exigência do Código de
Defesa do Consumidor (CDC), que no Artigo 12 da Seção II responsabiliza o
construtor ou fabricante por danos causados por “informações insuficientes ou
inadequadas” do bem que produzem ou comercializam.
O manual do proprietário, aliado ao as-built, é um item que cumpre muito bem
essa tarefa de fornecer informação adequada. Aliado a isso, o manual do usuário
de equipamentos instalados (elevador, ar condicionado, coletores solares etc.),
entregue pelos respectivos fornecedores são muito importantes. Com esses
elementos em mãos, o proprietário tem toda a informação necessária para efetuar
a manutenção em seu imóvel.
Entretanto, é fundamental que toda a prática de manutenção preventiva e
preditiva seja devidamente registrada para que haja evidências de que tal
atividade foi, de fato, realizada. Quando isso é feito, o proprietário se resguarda
de inconvenientes gerados por problemas que venham a surgir na edificação nos
primeiros cinco anos de seu uso (esse prazo é estabelecido pelo CDC).
Para finalizar a descrição do diagrama apresentado anteriormente, é fundamental
notar que, para incorporadores, projetistas e construtores, existe sempre a
possibilidade de aprender com o que já foi feito. Isso significa que, conforme o
diagrama mostra, a etapa de pós-ocupação é um momento de retro-alimentação
das etapas anteriores no que tange à aplicabilidade ou não de determinada
solução já adotada previamente em outros empreendimentos com situações
semelhantes.
Uma boa maneira de se possibilitar esse aprendizado é adotar a prática de
avaliações pós-ocupação (APO’s), que, através de entrevistas com os usuários,
avaliações periódicas e relatórios do estado de conservação, dão uma boa visão
do que funciona e do que não funciona, ou seja, do que se deve usar novamente
e o que deve ser abolido ou modificado em empreendimentos futuros.
2.4 Sustentabilidade
A problemática da sustentabilidade assume, neste início de século, um papel
central na reflexão em torno das dimensões do desenvolvimento e das
alternativas que se configuram. A sustentabilidade é um conceito sistêmico e,
segundo SACHS (1993), envolve cinco instâncias da sociedade humana, sendo
elas:
§
Sustentabilidade social;
§
Sustentabilidade econômica;
§
Sustentabilidade ecológica;
§
Sustentabilidade espacial;
§
Sustentabilidade cultural.
Essas cinco dimensões propostas por Sachs refletem a complexidade do conceito
de sustentabilidade, tornando-o um item a ser empregado nos mais diversos
campos do conhecimento humano, podendo ser encontrado – como de fato deve
ser – em diferentes aplicações.
A sustentabilidade é inserida no processo da manutenção predial na busca do uso
máximo de sistemas com o menor desperdício e custo possíveis, sempre visando
à racionalização dos recursos naturais e a preocupação com o impacto ambiental
e urbano criados com a ocupação do edifício (GOMIDE et al., 2006). Para isso, é
fundamental que tais sistemas estejam funcionando em sua plenitude – a
manutenção é, portanto, aliada à conscientização dos usuários, uma das
principais ferramentas contra o desperdício.
Um equipamento bem regulado e em perfeitas condições funciona da maneira
mais eficaz possível. Para que isso ocorra, é necessário que a manutenção
preditiva seja uma prática constante. Como exemplo pode ser citado o sistema de
irrigação automática de jardins, que pode ser responsável por grande desperdício
de água, ou as moto bombas de recalque, que podem desperdiçar energia
elétrica caso estejam desreguladas.
Portanto, como se vê, a questão da sustentabilidade está relacionada com a
manutenção de um edifício e não envolve apenas o fator ecológico, mas também,
e principalmente, o fator econômico. O desperdício gerado pode atingir um
patamar considerável no montante final, mas pode ser diminuído ou até mesmo
eliminado se a edificação, seus componentes e equipamentos passarem por
manutenção preventiva e especialmente preditiva periodicamente.
2.5 Razões para a ausência de manutenção
A manutenção é uma prática absolutamente usual quando se fala da área
industrial, ou de veículos, mas o mesmo não ocorre com as edificações, onde o
mais comum são improvisações e amadorismo (GOMIDE et al., 2006). Isso se
torna ainda mais proeminente quando se trata de manutenção preventiva, uma
vez que os investimentos nesse tipo de atividade não podem ser, de fato,
observados, ou seja, não são visíveis aos olhos, se mantendo nos bastidores da
edificação.
LITTLEWOOD & MUNRO (1996), ao examinarem as causas de falta de
manutenção no setor de moradias próprias da Escócia, identificaram uma série de
fatores que podem formar a base da decisão para realização ou não dos
trabalhos de reparos e melhorias. Os autores conduziram um trabalho amplo e
verificaram, entre outras coisas, que a idade das construções exerce forte
influência nas suas condições, ou seja, a probabilidade de carência de
manutenção aumenta marcantemente com o aumento da idade.
De maneira mais específica, GALSTER & HESSER (1982) associaram altos
gastos com manutenção a moradias construídas em período anterior a 1940. Já
no modelo apresentado por SHEAR (1983) não é possível prever os efeitos da
idade das habitações, mas é evidente o maior número de ajustes e serviços de
manutenção em unidades mais antigas. Ele conclui que as unidades mais novas
bem como aquelas que não têm vazamentos e rachaduras sofrem menos
alterações e substituições.
LITTLEWOOD & MUNRO (1996) também se fundamentaram nas variáveis
relacionadas aos bairros para explicar a falta de manutenção em unidades
habitacionais da Escócia. Mais uma vez, as características dos bairros se
mostraram importantes e os autores colocaram que as pessoas realizam mais
trabalhos de reparos nas moradias onde há evidências de atividades de reparos e
melhorias nos bairros.
Entretanto, a falta de informação é, certamente, um fator preponderante para a
ausência de manutenção em edificações. A manutenção predial é uma questão
de cultura que deve ser, aos poucos, incutida na população. A questão legal ou
econômica da manutenção, por exemplo, que serão discutidas mais adiante,
podem ser excelentes justificativas para os gastos com manutenção preventiva.
2.6 Manutenção Preventiva X Manutenção Corretiva
Mais do que discutir a prática ou não da manutenção em edificações, é
fundamental
discutir
sobre
a
dualidade
Manutenção
Preventiva
Versus
Manutenção Corretiva. É preciso que se entenda a manutenção preventiva como
um investimento a ser feito em um bem. Esse investimento propiciará maior vida
útil, maior durabilidade, e menores gastos com a manutenção corretiva do
mesmo.
Nesse sentido, a manutenção preditiva e preventiva de edificações, aspectos de
foco deste estudo, são assuntos que vêm ganhando grande visibilidade e
importância, especialmente entre os construtores e incorporadores. A razão
principal desse impulso é basicamente econômica, uma vez que ela reduz os
custos de reparo. O gráfico a seguir representa a chamada Lei de Sitter ou Lei
dos Cinco, que interpreta a evolução progressiva de custos de manutenção,
considerando os custos relativos à fase em que é aplicada.
Figura 02: Evolução progressiva dos custos de manutenção.
Fonte: CEB – Comitê Euro-Internacional du Béton, apud HELENE, 1992, pg. 24.
De acordo com Sitter, elaborador dessa lei de custos, o adiamento de uma
intervenção de manutenção significa aumentar os custos diretos em uma razão de
progressão exponencial de base cinco. Como mostra o gráfico, se em t2 o custo
de intervenção é igual a $5,00, em t3 será de $25,00, em t4 será $125,00, e assim
por diante segundo a equação tx = 5(x-1).
Segundo GOMIDE et al. (2006), os custos com manutenção preventiva devem ser
encarados como investimento patrimonial da edificação, havendo, portanto, a
necessidade de acompanhamento desses custos pelos gestores. Desse modo, os
valores gastos com as atividades do plano e estratégia geral da manutenção
adotada são facilmente justificados.
Algumas das justificativas para a viabilidade dos investimentos com a
manutenção preventiva podem ser enunciadas como:
§
Diminuição dos desgastes naturais, com o conseqüente aumento da vida
útil e recuperação de níveis de desempenho de sistemas, considerados os
níveis de segurança, conforto e confiabilidade dos mesmos;
§
Evitar deteriorações precoces das instalações devido à ausência de
recursos para se praticar a manutenção corretamente, quando esta não foi
definida dentro de um plano empresarial (plano de manutenção);
§
Reduzir custos e despesas em geral.
A ausência de uma política empresarial para a manutenção de ativos (imóveis)
reflete em aumento de custos com manutenções corretivas, impactos indesejáveis
em fluxos de caixas, desvalorizações imobiliárias, aumento de vacância em
empreendimentos comerciais, além de perda de vantagem competitiva do bem no
mercado imobiliário. Essa política empresarial depende de planejamento e,
portanto, de um plano de manutenção, ou seja, a prática da manutenção
preventiva na edificação.
Entretanto, além do fator econômico, existem outros interesses ligados
principalmente à questão legal de assistência técnica e prazo de garantia. Como
já dito anteriormente, o Código de Defesa do Consumidor (CDC) prevê que o
construtor é responsável pelo reparo de eventuais defeitos e anomalias do edifício
por um período de cinco anos. Ainda segundo o CDC, esses defeitos podem ser
decorrentes do projeto ou da execução do mesmo, ou seja, fatores endógenos,
bem como por informações insuficientes ou inadequadas sobre sua utilização.
Entretanto, essa responsabilidade deixa de incidir sobre o construtor quando este
provar que o defeito inexiste ou que é culpa exclusiva do proprietário, do
condomínio ou de terceiros, devido à má utilização ou à ausência de manutenção
adequada, ou seja, fatores exógenos. Aí entra a importância da manutenção
preditiva e preventiva, e mais do que isso, do registro adequado de todas as
atividades do plano de manutenção preventiva. Dessa maneira, o proprietário –
ou condomínio – se isenta de gastos com manutenção corretiva durante o período
de garantia do imóvel.
A tabela abaixo sistematiza a questão da responsabilidade sobre anomalias, além
de esclarecer sobre a possibilidade de inversão da responsabilidade.
TIPO DE ANOMALIA
RESPONSABILIDADE
INVERSÃO DA RESPONSABILIDADE
Endógena
Construtor
§
Ausência de manutenção comprovada
Exógena
Proprietário
§
Ausência de informações adequadas
para a manutenção
Tabela 01: Responsabilidades sobre as anomalias nas edificações
Como se vê, a manutenção preventiva é a melhor opção para a diminuição de
gastos com manutenção em geral. Pelo lado dos construtores, ela garante o uso
correto do imóvel, diminuindo os riscos de anomalia e, portanto, de gastos no
período de garantia do imóvel; e pelo lado do proprietário, que além de garantir
maior vida útil e a valorização do seu bem, se isenta de eventuais gastos com
manutenção corretiva nos primeiros cinco anos do imóvel.
3. AS FERRAMENTAS PARA A MANUTENÇÃO
Com base nas informações obtidas na revisão bibliográfica, essa segunda parte
do trabalho estabelece algumas ferramentas eficazes para a prática da
manutenção preventiva em edificações em geral. O objetivo não é, entretanto,
ensinar a se fazer manutenção, mas sim apontar quais são as ferramentas que
podem ser adotadas para a prática da manutenção preventiva e preditiva eficaz
em edificações em geral.
3.1 Plano de manutenção
Conforme já dito anteriormente, a manutenção preventiva de uma edificação deve
ser praticada de maneira planejada e por profissionais especializados e
habilitados para tal. Dessa maneira, é fundamental que haja um plano de
manutenção a ser seguido. Esse plano é constituído de um conjunto de
informações e procedimentos que orientam as atividades de manutenção e as
rotinas de operação de sistemas, de acordo com uma estratégia de ação
estabelecida.
Essa estratégia de manutenção é, basicamente, a ideologia do plano, ou seja, os
aspectos teóricos que são considerados para que seja definida uma forma de
execução e materialização de objetivos baseados em etapas de planejamentos.
Portanto, segundo a definição da estratégia, o plano de manutenção poderá
abordar, basicamente:
§
Detalhamento de rotinas;
§
Detalhamento de procedimentos;
§
Periodicidades;
§
Parâmetros de fabricantes quanto ao uso e inspeção rotineira de
componentes;
§
Dados sobre eventuais falhas decorrentes de uso, operação ou deficiência
nos procedimentos listados;
§
Observações quanto a procedimentos de urgência;
§
Periodicidades para o feedback e nível de suficiência das informações que
serão coletadas e registradas;
§
Registro e histórico de atividades de manutenção;
§
Dados de referência quanto ao custo médio de cada atividade do plano; e
§
Outros, dependendo da estratégia de manutenção implantada.
O Apêndice A apresenta uma tabela modelo para o plano de manutenção
(limpeza) de um reservatório de água em um edifício vertical multi-familiar. Outros
elementos e componentes de uma edificação podem seguir esse mesmo padrão
de tabela, com eventuais adaptações dependendo das características e
peculiaridades dos mesmos. Essas tabelas devem ser arquivadas como prova da
prática de manutenção preventiva.
O Anexo A apresenta uma tabela formulada pelo SINDUSCON de Minas Gerais
que estabelece a periodicidade da manutenção preventiva e da inspeção para
diversos sistemas, equipamentos, instalações e componentes de uma edificação.
Juntamente com o Anexo B, que apresenta a tabela de garantias sugerida pela
mesma instituição, pode ser usada como base para construtoras e proprietários
na elaboração do Plano de Manutenção do edifício.
3.1.1 Uso de softwares
A questão da manutenção preventiva está tão em voga atualmente que já
existem, inclusive, softwares que auxiliam na prática da mesma. O que esses
programas fazem nada mais é do que estabelecer um plano de manutenção para
o equipamento desejado tendo como base as peculiaridades do mesmo. Em meio
a vários tipos de softwares que têm essa finalidade, é possível encontrar os que
são específicos para a manutenção predial.
O único inconveniente é que esses softwares são provenientes de outros países,
onde as técnicas construtivas são completamente diferentes das empregadas no
Brasil. Ainda assim, esses programas são, certamente, um grande auxílio para a
prática da manutenção predial preventiva.
3.2 Manual do Proprietário
O Código de Defesa do Consumidor deixa bastante claro a necessidade de o
construtor ou fabricante fornecer informações adequadas a respeito de uso,
manutenção e riscos dos produtos que comercializam. Isso inclui, evidentemente,
o setor da construção civil, no qual a prática de entregar o manual do proprietário
não é nova, mas tem se disseminado bastante nos últimos anos, inclusive com o
surgimento de empresas especializadas no desenvolvimento desses manuais,
terceirizando o trabalho das construtoras.
A existência do manual do proprietário é, sem sombra de dúvidas, benéfica para
ambas as partes. De um lado o proprietário, que poderá executar a manutenção
preventiva em seu imóvel, garantindo seu perfeito funcionamento, sua valorização
no mercado imobiliário, a extensão da sua vida útil e a manutenção da garantia de
cinco anos sobre anomalias endógenas estabelecida pelo CDC. Por outro lado, o
construtor pode se isentar da responsabilidade sobre anomalias endógenas caso
fique comprovado que o proprietário não seguiu as orientações de manutenção
contidas no manual.
A NBR 14.037, de março de 1998, estabelece algumas recomendações para a
elaboração e formas de apresentação dos manuais do proprietário de edificações.
A norma faz referência a assuntos como:
§
Finalidade do manual;
§
Linguagem utilizada: vocabulário, simples, preciso e adequado aos leitores;
§
Estrutura do manual: ordem lógica e organizada das informações;
§
Conteúdo mínimo do manual: descrição da edificação, procedimentos para
colocação da edificação em uso, procedimentos para operação e uso da
edificação, procedimentos em caso de emergência, procedimentos para
inspeção técnica, procedimentos para manutenção e informações sobre
responsabilidades e garantias;
§
Elaboração e entrega do manual; e
§
Atualização do conteúdo do manual.
É importante lembrar que o manual do proprietário, apesar de conter informações
técnicas, é um elemento direcionado principalmente para pessoas leigas no
assunto, ou seja, as informações – sejam elas escritas ou gráficas – devem ser
passadas de maneira que o leitor possa compreender adequadamente.
3.3 As built
Aliado ao manual do proprietário, o as built de uma edificação tem o objetivo de
fornecer informações adequadas ao proprietário para que este possa proceder à
correta manutenção do bem. O as built, do inglês, conforme construído, nada
mais é do que a representação gráfica do que foi, de fato, executado em obra,
uma vez que os projetos praticamente nunca são seguidos à risca. Portanto, as
alterações em obra devem ser registradas e esse registro deve ser fornecido ao
proprietário do imóvel.
3.4 Avaliação Pós-Ocupação
A avaliação pós-ocupação – APO – é comumente utilizada para avaliar a
satisfação geral do proprietário do imóvel, especialmente para aspectos do
conforto ambiental (ventilação, iluminação natural, temperatura interna etc.). Essa
avaliação é feita através de entrevistas com os usuários do imóvel. Após
coletadas e processadas, as informações são, então, enviadas aos projetistas
para que possam melhorar as soluções adotadas nos empreendimentos futuros.
Entretanto, a APO de um edifício pode facilmente ser estendida à questão da
manutenção predial. O emprego de materiais, equipamentos e componentes de
fácil manutenção, podem facilmente ser avaliados nas APO’s acrescentando
perguntas a esse respeito nos questionários.
Essas informações podem ser de grande valia, não só para projetistas, como
também para os construtores, uma vez que a forma de execução também pode
ser a causadora de anomalias que poderiam ser facilmente evitadas, eliminando a
necessidade de manutenção no futuro. Muitas vezes, o problema não é do
material, mas da maneira como este material foi aplicado no momento da
construção do edifício.
A iniciativa de ser fazer uma APO deve ser da construtora, de projetistas e/ ou
dos incorporadores, e essa atividade deve ser encarada como um investimento,
uma vez que poderá diminuir ou até eliminar gastos com manutenção em
empreendimentos futuros, além, é claro, de melhorar continuamente a qualidade
das edificações que vierem a ser construídas.
3.5 Inspeção Predial
A inspeção predial deve ser entendida como uma vistoria periódica para avaliar as
condições gerais da edificação segundo aspectos de desempenho, vida útil,
segurança, estado de conservação, manutenção, exposição ambiental, utilização,
operação, observando sempre o cumprimento das expectativas dos usuários.
Portanto, o que se analisa em uma inspeção predial é a presença ou não de
anomalias, classificando-as de acordo com um dos seguintes níveis sugeridos
pela Norma de Inspeção Predial do IBAPE/SP (Instituto Brasileiro de Avaliações e
Perícias de Engenharia de São Paulo:
§
Crítico;
§
Regular; e
§
Mínimo.
Essa classificação deverá ser aplicada para cada uma das desconformidades
constatadas, sempre levando em consideração os parâmetros de desempenho
estabelecidos pelos próprios usuários da edificação. Já o nível da inspeção
predial, ou seja, o grau de análise da inspeção, pode variar de acordo com a
tipologia da edificação (casa, edifícios multi-familiares de vários pavimentos,
igrejas, shopping centers etc.), com a complexidade dos sistemas construtivos
existentes
(presença
de
equipamentos
como
ar
condicionado
central,
aquecimento de água, elevadores etc.) e com a variedade de profissionais de
diversas especialidades e habilitações (de acordo com a complexidade de
sistemas construtivos).
Sendo assim, os níveis de inspeção predial são classificados da seguinte
maneira, de acordo com a Norma do IBAPE citada acima:
§
Nível 1: identificação de anomalias aparentes, elaborada por profissional
habilitado;
§
Nível
2:
identificação
de
anomalias
aparentes
com
auxílio
de
equipamentos, elaborada por profissionais de diversas especialidades,
contendo indicação de orientações técnicas pertinentes; e
§
Nível 3: identificação de anomalias aparentes e ocultas com auxílio de
equipamentos, incluindo testes e ensaios locais e/ ou laboratoriais
específicos, elaborada por profissionais de diversas especialidades,
contendo indicação de orientações técnicas pertinentes.
O resultado final de uma inspeção predial é um laudo que representa a imagem
da edificação de acordo com seu estado de conservação geral. Esse laudo é um
documento técnico e pode ser utilizado em litígios, em transações imobiliárias, em
contratação de seguros para a edificação etc., ou seja, sempre que houver
necessidade de saber, com precisão, do estado de conservação do bem.
É bastante comum pensar que a inspeção predial só deve ser feita em edifícios
com alguns anos de existência, já fora do prazo de garantia de cinco anos.
Entretanto, o ideal é que se contrate a inspeção em momentos importantes, para
que haja a possibilidade de comparação da situação atual com um momento
anterior, antes do surgimento de anomalias. Portanto, o ideal é que se realizem
inspeções pelo menos nos seguintes momentos, não excluindo outros:
§
Quando da entrega do edifício pela construtora, para que se tenha um
registro do estado real em que o edifício foi entregue;
§
Um pouco antes do final da garantia da edificação, para que se avalie a
existência de alguma anomalia de responsabilidade da construtora;
§
Antes do início de grandes obras imediatamente vizinhas, para que seja
cobrada do construtor a responsabilidade sobre eventuais trincas ou abalos
estruturais que a edificação preexistente venha a sofrer.
Após o término do prazo de garantia da edificação, é recomendável que se faça a
inspeção predial anualmente como parte do plano de manutenção do edifício.
Dessa maneira, é possível se prevenir de gastos com manutenção preventiva,
uma vez que as anomalias serão, necessariamente, descobertas bem no seu
início. O ideal é que se consiga detectar uma anomalia antes que ela possa
causar prejuízos ao imóvel, sejam eles materiais ou até mesmo pessoais.
4. CONCLUSÃO
Depois de analisar a questão da manutenção predial sob os diversos aspectos
que a rodeiam, torna-se fácil concluir que a prevenção é a solução ideal contra
as anomalias que afetam uma edificação, além de ser a mais eficaz e mais
econômica, e de garantir outros benefícios – segurança, valorização imobiliária,
manutenção do prazo de garantia etc. – para a edificação e seus usuários.
O que falta – e deve ser trabalhado na cabeça dos proprietários – é a
conscientização da necessidade da manutenção preventiva. Ainda hoje essa
prática é comumente enxergada como um desperdício de tempo e dinheiro, e não
como um investimento no imóvel, como deveria ser entendida.
Os construtores têm um papel fundamental no desenvolvimento dessa
conscientização. Isso pode ser feito com a criação de dispositivos que obriguem
os proprietários a manter um plano de manutenção preventiva no edifício. Se isso
não for feito, eles perdem algum tipo de benefício – como já é feito hoje com o
prazo de garantia, que é simplesmente cancelado caso não exista manutenção no
imóvel.
Entretanto, o papel dos construtores pode ir mais além. Eles têm que começar a
pensar na questão educativa, ou seja, eles devem ensinar e dar ferramental para
o proprietário praticar a manutenção de maneira correta e eficaz. Por outro lado, o
proprietário deve saber exigir isso do construtor – a entrega do manual do
proprietário, do as built, e de outros tipos de dispositivos que possibilitam a
manutenção do bem.
Não restam dúvidas de que a prática da manutenção preventiva em edificações é
algo bom para todas as partes envolvidas. Essa prática precisa ser, no entanto,
divulgada com mais entusiasmo para que possa se tornar uma atitude natural por
parte dos proprietários de imóveis.
5. BIBLIOGRAFIA
ABNT – NBR-14037: 1998 – Manual de operação, uso e manutenção das
edificações – Conteúdo e recomendações para elaboração e apresentação.
ABNT – NBR-5674: 1999 – Manutenção de edificações – Procedimentos.
CREA/SP. Manual do Profissional: Código de proteção e defesa do consumidor:
Lei No 8.078 de 11/09/1990.
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de campo – Subsídios para a programação da manutenção de edifícios e
novos projetos. In: SIMPÓSIO NACIONAL DE TECNOLOGIA DA
CONSTRUÇÃO CIVIL, 1989, São Paulo. Anais...São Paulo: USP, 1989.
p.137-147.
DAL MOLIN, D. C. C. Fissuras em estruturas de concreto armado – levantamento
de casos no Estado do Rio Grande do Sul. In: SIMPÓSIO DE DESEMPENHO
DE MATERIAIS E COMPONENTES DE CONSTRUÇÃO CIVIL, 1., 1988,
Florianópolis. Anais...Florianópolis: UFSC, 1988. p.144-156.
GALSTER, G. C., HESSER, G. W. The social neighborhood: an unspecified factor
in homeowner maintenance? Urban Affairs Quarterly, v.18, n.2, p.235-254,
1982.
GOMIDE, Tito L. F., PUJADAS, Flávia Z. A., NETO, Jerônimo C. P. F. Técnicas
de inspeção e manutenção predial: vistorias técnicas, check-up predial,
normas comentadas, manutenção X valorização patrimonial, análise de risco.
São Paulo, Editora PINI, 2006.
HELENE, P. R. L. Corrosão de armaduras para concreto armado. In: SIMPÓSIO
DE DESEMPENHO DE MATERIAIS E COMPONENTES DE CONSTRUÇÃO
CIVIL, 1, 1988, Florianópolis. Anais...Florianópolis: UFSC, 1988. p.171-184.
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concreto. 2ª edição, São Paulo, Editora PINI, 1992.
IBAPE/SP (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São
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IOSHIMOTO, E. Incidência de manifestações patológicas em edificações
habitacionais. In: EPUSP, 1988, São Paulo. Anais...São Paulo: USP, 1988.
p.363-377.
JOHN, V. M. Princípios de um sistema de manutenção. In: SEMINÁRIO SOBRE
MANUTENÇÃO DE EDIFÍCIOS: escolas, postos de saúde, prefeitura e prédios
públicos em geral, 1989, Porto Alegre. Anais…Porto Alegre: UFRGS, 1989.
p.126-138.
LICHTENSTEIN, N. B. Patologia das construções. São Paulo, 1986. Boletim
Técnico, USP.
LITTLEWOOD, A., MUNRO, M. Explaining disrepair: examining owner occupiers’
repair and maintenance behavior. Housing Studies, v.11, n.4, p.503-525, 1996.
LOPES, B. A. R. Sistema de manutenção predial para grandes estoques de
edifícios: estudo para inclusão do componente estrutura. 1998. 308p.
Dissertação (Mestrado em Engenharia Civil). Universidade de Brasília,
Brasília. 1998.
LOPES, J. L. R. Sistemas de manutenção predial: revisão teórica e estudo de
caso adotado no Banco do Brasil. 1993. 128p. Dissertação (Mestrado em
Engenharia Civil). Universidade Federal do Rio Grande do Sul, Porto Alegre.
1993.
MEIRA, A. R. Estudo das variáveis associadas ao estado de manutenção e a
satisfação dos moradores de condomínios residenciais. 2002. 285p. Tese
(Doutorado em Engenharia de Produção). Universidade Federal de Santa
Catarina, Florianópolis. 2002.
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custos da não-eficácia – A Vez do Brasil. São Paulo, Makron Books do Brasil,
1993.
SACHS, Ignacy. Estratégias de transição para o século XXI – Desenvolvimento e
meio ambiente. São Paulo: Studio Nobel/Fundap, 1993.
SEELEY, I. H. Building maintenance. London: Macmillan Press LTD, 1987.
SHEAR, W. B. Urban housing rehabilitation and move decisions. Southern
Economic Journal, v.49, n.4, p.1030-1052, 1983.
ITEM: RESERVATÓRIO SUPERIOR DE ÁGUA
ROTINAS:
§ Limpeza da caixa dágua superior
§ Verificação e regulagem da bóia
§ Verificação da existência de vazamentos no barrilete
§ Verificação da existência de fissuras e rachaduras na parede interna da caixa d’água
PROCEDIMENTOS:
§ Feche o registro de comando para que a alimentação de água a este reservatório seja interrompida;
§ Continue usando a água do reservatório até terminar;
§ Para usar a reserva de incêndio abra o registro do hidrante da garagem e use a água para lavar o piso da mesma;
§ Faça, então, a limpeza do reservatório.
PERIODICIDADE:
§ Semestral
EMERGÊNCIA:
§ Em caso de necessidade de interromper o fluxo de água nos apartamentos, fechar o registro geral da caixa d’água.
DATA
ATIVIDADES EXECUTADAS
HISTÓRICO
OBSERVAÇÕES
PROFISSIONAL
VALOR (R$)
APÊNDICE A: Modelo de tabela para um plano de manutenção
PLANO DE MANUTENÇÃO
5 anos
4 anos e
meio
4 anos
3 anos e
meio
3 anos
2 anos e
meio
2 anos
1 ano e
meio
1 ano
6 meses
Após 5 anos
Alvenaria estrutural
A cada 4 anos
Alvenaria de vedação
A cada 4 anos
Antena coletiva
A cada 2 anos
Automação de portões
A cada 2 anos
Cabeamento estruturado
A cada 2 anos
Esquadrias de alumínio
A cada 2 anos
Esquadrias de madeira
A cada 2 anos
Esquadrias metálicas
A cada 2 anos
Estrutura de concreto
A cada ano
Estrutura metálica
A cada 3 anos
Ferragens das esquadrias
A cada 1 ano
Forro de gesso
A cada 2 anos
Iluminação automática
A cada 2 anos
Iluminação de emergência
A cada mês
Impermeabilização
Instalação de combate a incêndio
A cada mês
A cada 2 anos
A cada mês
A cada mês
Instalação elétrica
A cada 2 anos
Instalação de gás
A cada 6 meses
Instalação hidráulica
Louças sanitárias
A cada ano
A cada 2 anos
ANEXO A: Tabela de periodicidade da manutenção preventiva
SISTEMA
CONSTRUTIVO /
TEMPO
5 anos
4 anos e
meio
4 anos
3 anos e
meio
3 anos
2 anos e
meio
2 anos
1 ano e
meio
1 ano
6 meses
SISTEMA
CONSTRUTIVO /
TEMPO
Após 5 anos
Caixas e válvulas de descargas
A cada 2 anos
Instalação de interfonia
A cada 2 anos
Instalação telefônica
A cada 2 anos
Junta de dilatação nas fachadas
A cada ano
Metais sanitários
A cada 2 anos
Motobombas
A cada 6 meses
Pintura externa / interna
Piscinas
A cada 2 anos
A cada semana
A cada semana
Pisos de madeira
A cada 2 anos
Revest. em argamassa decorativa
A cada 2 anos
Revestimentos cerâmicos
A cada 2 anos
Revestimentos em pedra
A cada 2 anos
Sistema de aq. central de água
A cada 6 meses
Sistema de cobertura
A cada 6 meses
Sistema de proteção - SPDA
A cada 2 anos
Sistema de segurança
A cada 2 anos
Vidros
A cada 2 anos
Fonte: SINDUSCON/MG
SISTEMAS
PRAZOS
NO ATO DA
ENTREGA
ESPECIF. PELO
FABRICANTE
6 MESES
1 ANO
2 ANOS
3 ANOS
5 ANOS
Alvenaria estrutural
Probl. com
a integrid.
do material
Alvenaria de vedação
Probl. com
a integrid.
do material
Antena coletiva
Desempenho dos
equipamentos
Probl. com
a instalação
Automação de portões
Desempenho dos
equipamentos
Probl. com
a instalação
Cabeamento estruturado
Desempenho dos
equipamentos
Probl. com
a instalação
Esquadrias de alumínio
Borrachas, escovas,
articulações, fechos e
roldanas
Perfis de alumínio,
fixadores e revestim.
em painel de alumínio
Partes móveis
(inclusive
recolhedores de
palhetas, motores e
conjuntos elétricos de
acionamento)
Probl. com a
inst. ou desemp.
dos materiais
Amassados,
riscados ou
manchados
Probl. com
a integrid.
do material
Problemas de
vedação e
funcionam.
ANEXO B: Tabela de garantias sugerida pelo SINDUSCON/MG
TABELA DAS GARANTIAS
TABELA DAS GARANTIAS (continuação)
SISTEMAS
PRAZOS
NO ATO
DA
ENTREGA
ESPECIF.
PELO
FABRICANTE
6 MESES
1 ANO
2 ANOS
Esquadrias de
madeira
Lascadas,
trincadas,
riscadas ou
manchadas
Empenamento ou
descolamento
Problemas
de vedação
e
funcionam.
Esquadrias e peças
metálicas
Perfis e
fixadores:
amassados,
riscados ou
manchados
Perfis e
fixadores:
oxidação
e fixação
Roldana,
fechos e
articulações:
desempenho e
funcionamento.
Perfis e
fixadores:
vedação e
funcionamento
Integridade física
superficial
do
concreto
(brocas e
vazios)
Revestimento,
Hidrofugantes e
pinturas
superficiais
das
estruturas
Estrutura de
concreto
3 ANOS
5 ANOS
Segurança,
solidez e
estabilidade
global,
integridade
física
superficial
do concreto
no tocante
à formação
de estalactites e estalagmites
TABELA DAS GARANTIAS (continuação)
SISTEMAS
PRAZOS
NO ATO
DA
ENTREGA
ESPECIF.
PELO
FABRICANTE
6 MESES
1 ANO
Estrutura metálica
3 ANOS
5 ANOS
Sistema
estrutural e
componentes
Ferragens das
esquadrias
Maçanetas,
fechos e
articulações
(itens
sujeitos ao
desgaste
natural)
amassados,
riscados ou
manchados
Acabamento
soltando,
problemas
de
funcionamento e
desempenho do
material
(falhas de
fabricação)
Forro de gesso
Quebrados,
trincados ou
manchados
Fissuras
por
acomodação dos
elementos
estruturais
e de
vedação
Iluminação
automática
2 ANOS
Desempenho
dos
equipamentos
Probl. com
a
instalação
TABELA DAS GARANTIAS (continuação)
SISTEMAS
PRAZOS
NO ATO
DA
ENTREGA
Iluminação de
emergência
ESPECIF.
PELO
FABRICANTE
Desempenho
dos
equipamentos
6 MESES
1 ANO
2 ANOS
3 ANOS
5 ANOS
Prob. com
a
instalação
Impermeabilização
Estanqueidade
Instalações de
combate a incêndio
Quebrados,
trincados ou
manchados
Desempenho dos
equipam.
Instalações elétricas
Espelhos
danificados
ou mal
colocados
Desempenho do
material e
probl. com
a
instalação
Instalações de gás
Peças
quebradas,
trincadas,
riscadas,
manchadas
ou com
tonalidades
diferentes
Problemas
com a
instalação
e vedação
Problemas
com a
integridade
do material
Instalações
hidráulicas
Fissuras,
riscos,
quebrados
Probl. com
a
instalação,
vedação e
funcionamento
Danos
causados
devido à
movimentação ou acomodação
da estrutura
TABELA DAS GARANTIAS (continuação)
PRAZOS
SISTEMAS
NO ATO
DA
ENTREGA
ESPECIF.
PELO
FABRICANTE
Pintura
elastomérica,
apoio flexível e
o mastique
Junta de dilatação
6 MESES
1 ANO
Louças sanitárias
Probl. com
a instal.,
vedação e
funcionamento
Caixas e válvulas de
descarga
Quebras,
fissuras,
riscas e
manchas,
defeito do
equipament
o (mau desempenho)
Probl. de
instalação
Instalação de
interfonia
Desempenho do
equipamento
Probl. de
instalação
Instalação de
telefonia
Desempenho do
equipamento
Probl. de
instalação
Metais sanitários
Motobomba
Probl. de
instalação
Desempenho do
equipamento
3 ANOS
Execução
e
aderência
Quebras,
fissuras,
riscas e
manchas
Defeito do
equipament
o (mau desempenho)
2 ANOS
Probl. de
instalação
Falhas na
vedação
Falha de
vedação
Falha de
vedação
5 ANOS
TABELA DAS GARANTIAS (continuação)
PRAZOS
SISTEMAS
NO ATO
DA
ENTREGA
Pintura interna e
externa
Sujeiras,
imperfeiçõe
s ou
acabamento
inadequado
Piscina
Revestimen
tos
quebrados,
trincados,
riscados,
rasgados,
manchados
ou com
tonalidade
diferente
Piso de madeira
Assoalhos
riscados ou
manchados
ESPECIF.
PELO
FABRICANTE
6 MESES
1 ANO
2 ANOS
3 ANOS
5 ANOS
Empolamento,
descascamento,
esfarelamento, alteração de
cor ou deterioração
de acabamento
Desempenho
dos
equipamentos
Probl. com
a
instalação
Empenamento,
encanoamento,
retrações
e resina
acrílica
Revestimen
tos soltos,
gretados ou
apresentan
do desgaste
excessivo,
que não por
mau uso
Resina de
poliuretano
Problemas
com a
estanqueidade
TABELA DAS GARANTIAS (continuação)
SISTEMAS
PRAZOS
NO ATO
DA
ENTREGA
ESPECIF.
PELO
FABRICANTE
6 MESES
1 ANO
2 ANOS
Revestimento em
argamassa
decorativa
Trincadas,
riscadas,
manchadas
ou com
tonalidades
diferentes
Revestimentos
cerâmicos
Peças
quebradas,
trincadas,
riscadas,
manchadas
ou com
tonalidades
diferentes
Peças
soltas,
gretadas ou
desgaste
excessivo
que não por
mau uso
Revestimentos em
pedra
Manchamentos
causados
por produtos, peças quebradas, trincadas, riscadas ou falhas no
polimento
Peças
soltas ou
desgaste
excessivo
que não por
uso
inadequado
Sistema de
aquecimento central
de água
Má aderência –
Para
ambiente
agressivo
Desempenho
dos
equipamentos
Probl. com
a instalação e
reservatório térmico
3 ANOS
5 ANOS
Estanqueidade das
fachadas
Má
aderência –
Para
ambiente
pouco
agressivo
Estanqueidade das
fachadas
TABELA DAS GARANTIAS (continuação)
PRAZOS
SISTEMAS
NO ATO
DA
ENTREGA
ESPECIF.
PELO
FABRICANTE
6 MESES
1 ANO
Instalação
das calhas
e rufos
Sistema de
cobertura
Sistema de proteção
p/ descargas
atmosféricas
Desempenho do
equipamento
Probl. com
a
instalação
Sistema de
segurança
Desempenho do
equipamento
Probl. com
a
instalação
Vidros
Fonte: SINDUSCON/MG
Peças
quebradas,
trincadas,
riscadas ou
manchadas
Problemas
com a
instalação,
guarnições e
acessórios
2 ANOS
3 ANOS
5 ANOS
Estanqueidade das
telhas
cerâmicas
e de
concreto
Integridade
do engradamento e
das telhas
metálicas e
de alumínio