DA AQUISIÇÃO DE TERRAS POR ESTRANGEIRO
A Lei nº 5.709, de 7 de outubro de 1971, elaborada sob a égide da
Emenda Constitucional de 1969, regula a aquisição de imóvel rural por estrangeiro
residente no País ou pessoa jurídica estrangeira autorizada a funcionar no Brasil, e
estabelece restrições ou limites à compra ou arrendamento de terras por estrangeiros,
tanto para pessoas físicas quanto para pessoas jurídicas.
A citada Lei foi regulamentada pelo Decreto 74.965, de 24 de
novembro de 1974, que dispõe sobre a aquisição de imóvel rural por estrangeiro
residente no País ou pessoa jurídica estrangeira autorizada a funcionar no Brasil.
Posteriormente, as transações de arrendamento de imóveis rurais
passaram a sofrer restrições por força do o artigo 23 da Lei nº 8.629, de 25 de
fevereiro de 1993.
As principais limitações definidas pela Lei nº 5.709/1971 quanto a
aquisição e ao arrendamento de propriedades rurais por pessoas físicas e jurídicas
foram relativas ao tamanho de área possível de ser transacionada.
Para a pessoa física estrangeira, a aquisição ou arrendamento de
imóvel rural não poderá exceder a 50 (cinquenta) módulos de exploração indefinida
(MEI) em área contínua ou descontínua, conforme estatuiu o caput do artigo 3º da
referida Lei.1Todavia, quando a área do imóvel transacionado for de até três módulos
de exploração indefinida, a aquisição será livre, independente de qualquer autorização
ou licença, ressalvadas as exigências gerais determinadas em lei (§ 1º, artigo 3º da
mesma Lei).
Em relação à pessoa jurídica estrangeira, a Lei nº 5.709, de 1971,
combinada com o art. 23 da Lei nº 8.629, de 1993, define a existência delimite de até
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De acordo com o INCRA, o Módulo de Exploração Indefinida (MEI) é uma unidade de
medida, expressa em hectares, a partir do conceito de módulo rural, para o imóvel com
exploração não definida. A dimensão do MEI varia entre 5 e 100 hectares, de acordo com a
Zona Típica de Módulo (ZTM) do município de localização do imóvel rural. As ZTMs são
regiões delimitadas pelo INCRA, com características ecológicas e econômicas homogêneas,
baseada na divisão microrregional do IBGE - Microrregiões Geográficas - MRG,
considerando as influências demográficas e econômicas de grandes centros urbanos. É
possível, assim, a aquisição ou arrendamento de até 250 a 5.000 hectares, dependendo do
tamanho do módulo em cada município, que varia de 5 a 100 hectares. Os referidos
módulos estão previstos na Instrução Especial Incra nº 5-A, de 1973, com as alterações
efetuadas pela Instrução Especial Incra nº 50,de 1997.
O art. 4º, inciso I,da Lei 4.504, de 30 de novembro de 1964, define Imóvel Rural como: “I
- "Imóvel Rural", o prédio rústico, de área contínua qualquer que seja a sua localização que
se destina à exploração extrativa agrícola, pecuária ou agro-industrial, quer através de
planos públicos de valorização, quer através de iniciativa privada;”
100 (cem) módulos de exploração indefinida (MEI), em área contínua ou descontínua2,
para a aquisição por pessoa jurídica estrangeira, por força do artigo 23, § 2º, que
passou a permitir transações de imóveis de dimensões superiores a 100 (cem) MEI,
desde que seja autorizada pelo Congresso Nacional.3
Em síntese, a Lei n° 5.709/1971 determina os seguintes limites de
área para aquisições ou arrendamento de imóveis rurais:
Até 3 MEIs
Aquisição livre para
estrangeiros
residentes do Brasil
(exceção para imóvel
localizado na faixa de
fronteira).
De 3 a 50 MEIs
Autorização
condicionada
à
aprovação do Poder
Público (INCRA/MAPA
ou MIDC).
Acima de 50 MEIs
Em
área contínua ou
descontínua (pessoa física),
com
autorização
do
Congresso Nacional.
Acima de 100 MEIs
Em área contínua ou
descontínua
(pessoa
jurídica),
com
autorização
do
Congresso Nacional.
Obs: O tamanho de Módulo de Exploração Indefinida (MEI) varia de 5 a 100 hectares, de acordo com a
microrregião.
Além dos limites de área por pessoa estrangeira, o art. 12 da Lei nº
5.709, de 1971, estabelece restrição adicional, segundo o qual a soma das áreas rurais
pertencentes a pessoas estrangeiras físicas ou jurídicas não poderá ultrapassar a um
quarto da superfície dos municípios onde se situem. Trata-se de limite por área do
município.
Ademais, as pessoas da mesma nacionalidade somente poderão
adquirir ou serem detentoras de até 10% da superfície de um município, conforme
determina o §1º e caput do art. 12 Lei nº 5.709, de 1971. É o denominado limite por
nacionalidade.
É imprescindível destacar que, para as pessoas jurídicas estrangeiras,
a Lei nº 5.079/1971, artigo 5º, §§ 1º e 2º, fixou condição específica para aquisições e
arrendamentos de terras no Brasil, a saber: a aquisição somente será admitida se
destinada à implantação de projetos agrícolas, pecuários, industriais, ou de
colonização, e desde que tais projetos estejam vinculados aos seus objetivos
estatuários. A apresentação e aprovação de projeto é condição sinequa non para
qualquer tamanho de área pleiteado.
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3
O mencionado limite corresponde ao quantitativo de 500 a 10.000 hectares, dependendo
do tamanho do módulo de exploração indefinida do município.
§ 2º Compete ao Congresso Nacional autorizar tanto a aquisição ou o arrendamento além
dos limites de área e percentual fixados na Lei nº 5.709, de 7 de outubro de 1971, como a
aquisição ou arrendamento, por pessoa jurídica estrangeira, de área superior a 100
(cem) módulos de exploração indefinida.
Assim, pela Lei, os projetos agrícolas, pecuários, ou de colonização
deverão ser aprovados pelo atual Ministério da Agricultura, Pecuária e Abastecimento
(MAPA), ouvido o órgão federal competente de desenvolvimento regional na
respectiva área. E os projetos de caráter industrial deverão ser submetidos à oitiva do
Ministério da Indústria e Comércio Exterior (MDIC). Em outras palavras, a aprovação
do projeto é pré-requisito para a compra.
Na hipótese de pessoa física, a autorização para aquisição ou
arrendamento de terras é condiciona à aprovação do projeto de exploração
correspondente, se o imóvel for de área superior a 20 (vinte) módulos de exploração
indefinida (§ 4º do Art. 7º do Decreto nº 74.965/1974, que regulamenta a Lei nº
5.079/1971).
Além dos limites de dimensão dos imóveis e das condições acima, a
Lei estabeleceu exigências gerais para que as pessoas estrangeiras, físicas ou jurídicas,
possam estar aptas a adquirir ou arredar imóveis rurais no Brasil, a saber:
a) Assentimento prévio da Secretaria-Executiva do Conselho de
Defesa Nacional (CDN), quando o imóvel estiver situado em área
considerada indispensável à segurança nacional, consoante art.
7º da Lei nº 5.709/1971;
b) A escritura pública como constitutiva e essencial aos atos de
aquisição e arrendamento (artigo 8º da Lei nº 5.709/1971). Da
escritura relativa à aquisição de área rural por pessoas físicas
estrangeiras constará, obrigatoriamente: menção do documento
de identidade do adquirente; prova de residência no território
nacional; e, quando for o caso, autorização do órgão competente
ou assentimento prévio da atual Secretaria-Executiva do
Conselho de Defesa Nacional. Para os negócios relativos à pessoa
jurídica estrangeira, constará da escritura:a transcrição do ato
que concedeu autorização para a aquisição da área rural, bem
como dos documentos comprobatórios de sua constituição e de
licença para seu funcionamento no Brasil (artigo 9º da referida
Lei);
c) Obrigatoriedade do registro das transações em livro auxiliar dos
cartórios de registro de imóveis. É o que determina o artigo 10 da
Lei 5.709/1971.
Por fim, ressalta-se o disposto no §1º do artigo 1º da Lei nº 5.709, de
1971, que equipara empresa brasileira de capital majoritário estrangeiro à empresa
estrangeira, o que resultou na aplicação das restrições a aquele tipo de empresa.
Parecer da Advocacia Geral da União (AGU), CGU/AGU nº 01/2008,
publicado no Diário Oficial da União de 23 de agosto de 2010, entendeu pela recepção,
pela Constituição Federal de 1988, do § 1º do artigo 1º da Lei nº 5.709/71. O Parecer
entende que empresa brasileira com forte participação de capital estrangeiro, ou
controlada por empresa estrangeira, independente das leis que regulamentam sua
constituição e local da sua sede, devem ser consideradas estrangeiras.
O Parecer CGU/AGU nº 01/2008 equiparou “pessoa brasileira com
capital ou gestão majoritária estrangeira” à “pessoa estrangeira propriamente dita”.
Tal Parecer vinculou toda a administração pública, e manda a aplicar o §1º do art. 1º
da Lei 5.709/71.
Ressalta-se,
finalmente,
a
edição
dos
seguintes
atos
administrativos que tratam da matéria: a) a INSTRUÇÃO NORMATIVA CONJUNTA
Nº 1, DE 27 DE SETEMBRO DE 2012, que estabelece procedimento administrativo
para
processamento
de
requerimentos
de
autorização
para
aquisição
ou
arrendamento de imóvel rural por pessoa estrangeira submetida ao regime da Lei
nº 5.709, de 07 de outubro de 1971; b) a INSTRUÇÃO NORMATIVA Instituto
Nacional de Colonização e Reforma Agrária (INCRA)Nº 76, DE 23 DE AGOSTO DE
2013, que dispõe sobre a aquisição e arrendamento de imóvel rural por pessoa
natural estrangeira residente no País e pessoa jurídica estrangeira autorizada a
funcionar no Brasil, e dá outras providências.