N.o 035/B/2010-DBS/AMCM
Data: 05/10/2010
DIRECTIVA RELATIVA À CONCESSÃO DE EMPRÉSTIMOS
HIPOTECÁRIOS PARA AQUISIÇÃO DE HABITAÇÃO
A Autoridade Monetária de Macau (AMCM), no exercício das competências que lhe
foram atribuídas pelo Artigo 9.o do seu Estatuto, aprovado pelo Decreto-Lei n.o
14/96/M, de 11 de Março, e pelo Artigo 6.o do Regime Jurídico do Sistema Financeiro
(RJSF), aprovado pelo Decreto-Lei n.o 32/93/M, de 5 de Julho, também conhecido
por Lei do Sistema Financeiro, determina o seguinte:
1.
Introdução
1.1
Considerando a rápida subida dos preços do imobiliário e o aumento
considerável da concessão de empréstimos a ele afectos, a AMCM avaliou,
através de um estudo aprofundado, as políticas e os procedimentos adoptados
pelas instituições de crédito autorizadas relativas às suas actividades de
concessão de empréstimos àquele sector. Os resultados dessa avaliação
mostraram que as instituições adoptam geralmente uma abordagem prudente e
cuidadosa quanto aos seus negócios hipotecários para aquisição de habitação e
têm processos de gestão de risco rigorosos para monitorizar e gerir os riscos
associados a esses negócios.
1.2
Apesar destas conclusões, a AMCM considera que, para o desenvolvimento a
longo prazo dos negócios hipotecários para aquisição de habitação das
instituições, será vantajoso estabelecer um limite ao valor do empréstimo
(LTV), como referência para a indústria, pois tal poderá criar condições e
ajudar as instituições a jogar pelo seguro com o aumento da concorrência. A
AMCM gostaria ainda de alertar a indústria para a importância de ser
efectuada uma apreciação cuidadosa e prudente à solidez financeira e à
capacidade dos mutuários para suportarem os encargos da dívida, em vez de
apenas se confiar no valor da garantia real.
1.3
Assim, esta Directiva apresenta os princípios base e as regras sobre concessão
de empréstimos hipotecários para aquisição de habitação. Estabelece ainda
1
uma supervisão ao limite do LTV referente aos negócios hipotecários para
aquisição de habitação, para reflectir o resultado do estudo acima, o qual
revela que as instituições apoiaram a intenção da AMCM de conceber esse
limite.
1.4
Esta Directiva aplica-se a todas as instituições de crédito autorizadas quer às
localmente constituídas, quer às sucursais dos bancos com sede no exterior
autorizadas a operar em Macau. Para efeitos desta Directiva, a expressão
empréstimos hipotecários para aquisição de habitação aplica-se aos
empréstimos concedidos em Macau às pessoas para compra de imóveis para
habitação e para compra de espaços destinados a estacionamento. Esta noção
de empréstimos hipotecários para aquisição de habitação, não obstante, não
impede que as instituições apliquem os mesmos critérios de concessão de
empréstimos aos empréstimos com características idênticas.
2.
Políticas e Procedimentos
2.1
As instituições de crédito autorizadas devem estabelecer políticas de
concessão de empréstimos que apresentem as suas estratégias gerais e os
objectivos, bem como definir o nível de risco aceitável pelo seu conselho de
administração (ou, no caso das sucursais dos bancos, pelas suas sedes no
exterior). Tais políticas devem basear-se numa análise cuidadosa dos factores
internos e externos e ser objecto de revisão e aprovação pelo conselho de
administração das instituições, pelo menos uma vez por ano. No que se refere
aos empréstimos hipotecários para aquisição de habitação, as políticas devem
fixar regras claras e mensuráveis a observar, que permitam que o pessoal das
instituições afecto à concessão de empréstimos avalie a capacidade dos
mutuários para pagarem os empréstimos. As políticas devem pelo menos
aludir às seguintes regras:
a) montante máximo do empréstimo;
b) limite do LTV;
c) rácio máximo para suportar os encargos da dívida;
d) prazo máximo de vencimento do empréstimo;
e) formas de avaliação dos imóveis.
2.2
As instituições devem também estabelecer procedimentos administrativos para
a concessão dos seus empréstimos hipotecários para aquisição de habitação.
2
Os procedimentos devem aludir ao seguinte, bem como a outras medidas
prudenciais que possam ser adoptadas pelas instituições:
a) aos documentos ou aos elementos necessários à verificação da
informação fornecida pelo mutuário;
b) à conclusão do empréstimo e ao seu pagamento (por exemplo,
preparação de documentos legais e pagamento de fundos de acordo
com o contrato de empréstimo);
c) à administração de valores (por exemplo, cobrar prémios de seguro ao
mutuário e remeter os fundos à companhia seguradora);
d) ao processamento dos pagamentos (por exemplo, receber e diligenciar
pelos pagamentos do empréstimo);
e) à administração das garantias (por exemplo, manter documentos para
reflectir a situação do direito de retenção da instituição sobre a
garantia).
f) à revisão dos empréstimos;
g) às cobranças e à execução das hipotecas.
2.3
Os procedimentos administrativos acima devem assegurar a separação das
responsabilidades pelos pagamentos, e pela recepção dos fundos e pelo
controlo dos documentos, devido à importância de um registo oportuno das
garantias da instituição. Sempre que possível, as instituições devem fazer
seguro dos imóveis garantidos (por exemplo, seguro contra fogo), intitulandose elas mesmas suas beneficiárias. Embora o custo do seguro seja para ser
suportado pelos mutuários, as instituições devem ter em atenção que muitas
apólices de seguro contem uma opção das companhias seguradoras no sentido
de limitarem as suas responsabilidades aos montantes necessários para
reintegrar ou repor os imóveis hipotecados. Para justificar os custos, as
instituições devem assegurar que os montantes seguros não sejam excessivos.1
2.4
Para monitorizar de acordo com as suas políticas e procedimentos de
concessão de empréstimos, as instituições devem também estabelecer e
manter:
1
Por exemplo, será considerado excessivo o montante a segurar até ou para além do valor de mercado do
bem imóvel. A prática normal vai no sentido de as instituições limitarem o montante seguro ao montante
do empréstimo hipotecário ou aos custos de construção.
3
a) funções eficazes de conformidade para assegurarem o cumprimento das
políticas e dos procedimentos;
b) funções eficazes de auditoria interna para, com objectividade, examinarem,
avaliarem e informarem em matéria de adequação e eficácia dos controlos
internos das instituições nos negócios.
3.
Regras a observar
3.1
Os empréstimos hipotecários para aquisição de habitação prudentemente
assumidos devem ter por base regras claras e mensuráveis a observar. As
regras base que a AMCM espera que as instituições tenham implementado,
são as abaixo apresentadas sob n.os 3.2 a 3.6.
3.2
Montante máximo do empréstimo. Os empréstimos hipotecários para aquisição
de habitação pertencem à categoria dos activos relativamente ilíquidos. O
mercado imobiliário está também sujeito à influência de factores sobre os
quais as próprias instituições não têm controlo. Assim, as instituições devem
estabelecer um limite aos referidos empréstimos hipotecários para aquisição
de habitação para evitar a sua excessiva concentração e facilitar a gestão dos
riscos relevantes. O montante máximo dos empréstimos hipotecários para
aquisição de habitação pode ser um montante absoluto ou ser expresso por
uma percentagem da carteira de empréstimos tendo em conta, relativamente a
cada instituição, entre outras características, a sua dimensão, condição
financeira, experiência, número de pessoas afectas à concessão de
empréstimos, condições de mercado, etc.
3.3
Limite máximo do LTV. O LTV é o rácio, expresso em percentagem, que
resulta da divisão entre o montante do empréstimo, a inscrever no numerador,
e o valor do imóvel hipotecado, a colocar no denominador (exemplificando: se
no início da operação de empréstimo o valor do imóvel a hipotecar for
$100.000,00 e o empréstimo a conceder for $75.000,00, a operação de divisão
indica que o LTV é 75%). Os resultados de certos estudos sugerem que quanto
mais baixo for o LTV, mais baixo será o risco de incumprimento. Tendo em
conta as condições de mercado do imobiliário, a AMCM considera prudente
que as instituições respeitem um limite máximo de 70% como rácio do LTV.
No entanto, no caso de imóveis adquiridos por residentes de Macau2 por um
Para efeitos desta Directiva, entende-se por “residentes de Macau” os indivíduos portadores de BIR –
Bilhete de Identidade de Residente de Macau e de Bilhete de Identidade de Residente Não Permanente.
2
4
valor igual ou inferior a MOP 3,3 milhões, pode ser aplicado um rácio LTV
mais elevado até 90%, mas o montante do empréstimo não deve exceder 70%
de MOP 3.3 milhões3. As instituições devem observar estes limites de
supervisão ao estabelecerem os seus próprios limites internos e adoptar o custo
de aquisição real mais baixo para o mutuário ou a estimativa do valor
apresentado numa avaliação ou apreciação no cálculo do LTV.
3.4
Rácio máximo para suportar os encargos da dívida. É importante definir um
rácio prudente para suportar os encargos da dívida, de forma a assegurar que o
mutuário será capaz de pagar os seus empréstimos. Um rácio prudente para
suportar os encargos da dívida, de acordo com as regras do mercado, é 50%; a
AMCM espera que as instituições adoptem este rácio como seu rácio máximo
para suportar os encargos da dívida nas suas políticas de concessão de
empréstimos. Para calcular este rácio, na operação de divisão o numerador
deve incluir o montante da prestação mensal do empréstimo hipotecário mais
outras responsabilidades conhecidas que o mutuário deve restituir
mensalmente; por exemplo, os pagamentos resultantes de empréstimos
pessoais mutuados pelo banco credor hipotecário ou por outros bancos e os
pagamentos resultantes de outros empréstimos hipotecários. O denominador
deve incluir os rendimentos mensais do mutuário4.
3.5
Prazo máximo de vencimento do empréstimo. As instituições devem
estabelecer o prazo máximo de vencimento dos empréstimos hipotecários para
aquisição de habitação. Em resposta à competição desenfreada e à rápida
subida dos preços, algumas instituições podem estar na disposição de
prorrogar o prazo de vencimento dos seus empréstimos hipotecários para
aquisição de habitação por 20 ou 30 anos. A prorrogação do prazo de
vencimento do empréstimo ajudará a melhorar o rácio para suportar os
encargos da dívida dos mutuários, especialmente a faixa de clientes de
rendimentos mais baixos. Não obstante, tal situação aumentará, ao mesmo
tempo, o risco das instituições. Deste modo, como regra, a AMCM não deseja
que uma instituição conceda empréstimos para além da idade de reforma do
mutuário. Esta regra vale mesmo para os casos em que um fiador jovem
garante o empréstimo.
O objectivo deste limite é evitar situações anormais, como a que resultaria se o montante máximo que um
comprador de um imóvel de valor ligeiramente inferior a MOP 3,3 milhões pudesse pedir emprestado,
fosse maior do que o que viesse a ser pedido para um imóvel avaliado em MOP 3,3 milhões.
3
Deve incluir-se aqui também qualquer outro mutuário. Assim, se o mutuário e o seu cônjuge estiverem
casados sob o regime da comunhão de bens, as responsabilidades e os rendimentos mensais do cônjuge do
mutuário devem ser incluídos no cálculo do rácio do serviço de dívida.
4
5
3.6
Formas de avaliação dos imóveis. As instituições devem estabelecer
procedimentos claros para avaliação dos imóveis a hipotecar. Mesmo que as
instituições especializadas em concessão de empréstimos hipotecários para
aquisição de habitação possam ter os seus próprios departamentos de
avaliação, a AMCM espera que as instituições utilizem os serviços de peritos
profissionais independentes para avaliar imóveis de elevado valor. As políticas
das instituições devem, não obstante, revelar claramente quando é que um
perito profissional independente é utilizado. Uma abordagem vulgarmente
utilizada seria a utilização de peritos profissionais independentes nos casos de
concessão de empréstimos que excedam determinado montante. Nos casos em
que a avaliação interna seja utilizada, os procedimentos devem ser adequados
para assegurar que as avaliações são realizadas por pessoal qualificado e
adequadamente treinado e que o mesmo não está envolvido no processo de
aprovação dos empréstimos. Para assegurar que tal avaliação não está em
contradição com o valor real do mercado ou que haja uma sobreavaliação, as
instituições devem cruzar a avaliação interna com a avaliação profissional,
mediante amostragem, de tempos a tempos. No que respeita às avaliações
interna e externa, ambas devem conter informação suficiente e análise para
apoiar a decisão das instituições em se envolverem nas transacções. Por
exemplo, informação e análise sobre idade, localização, condições,
construção, layout e equipamento, bem como relativa a outros factores que
sejam decisivos para determinar o valor de mercado dos imóveis em causa.
3.7
Algumas instituições, para além da concessão de empréstimos hipotecários
para aquisição de habitação, podem colocar à disposição dos mutuários
hipotecários empréstimos pessoais. Não obstante, a AMCM não gostaria de
saber que os empréstimos pessoais são, de facto, empréstimos quasehipotecários concedidos para contornar os limites de supervisão do LTV (vide
n.o 3.3 acima). Assim, as instituições não devem criar condições especiais para
empréstimos pessoais concedidos àqueles seus clientes. Por exemplo, o
montante do empréstimo pessoal não deve ser expresso como uma
percentagem do valor do imóvel a ser hipotecado; não deve ser incluído no
pacote de crédito de tal modo que apenas esteja à disposição dos compradores
de um projecto imobiliário particular; o vencimento do empréstimo pessoal
não deve ir além das regras de mercado para tais negócios; e, no caso de um
empréstimo para fins de obras de decoração, a sua utilização efectiva não deve
ocorrer antes da data de conclusão da compra do imóvel em questão.
4.
Excepções
4.1
Reconhece-se que, empréstimo a empréstimo, as instituições possam ter boas
razões justificativas (por exemplo, o mutuário ser digno de crédito e beneficiar
6
de crédito adicional) que prevaleçam sobre a obrigação de aplicar estritamente
todas as regras acima mencionadas. Pode, não obstante, em casos especiais,
ser oportuno que as instituições concedam empréstimos hipotecários para
aquisição de habitação excepcionais.
4.2
O conselho de administração deve ser responsável pela criação das regras
relativas à aprovação e à revisão dos empréstimos excepcionais. Para evitar
que as regras a observar sejam enfraquecidas e assegurar que o volume dos
empréstimos excepcionais não seja excessivo, o conselho de administração de
cada instituição deve também pensar em estabelecer um limite ao montante
total dos seus empréstimos excepcionais.
4.3
A aprovação de empréstimos excepcionais deve ser baseada em justificações
escritas que apresentem com clareza todos os factores de crédito relevantes
que fundamentaram a decisão de aprovação. Estas justificações e documentos
de aprovação devem ser mantidos como parte permanente do dossier do
empréstimo. O montante total dos empréstimos excepcionais deve ser objecto
de relatório a submeter ao conselho de administração das instituições, pelo
menos trimestralmente.
5.
Autoridade de supervisão
5.1
De tempos a tempos, a AMCM avaliará a adequação das políticas e das
práticas das instituições relativas à concessão de empréstimos hipotecários
para aquisição de habitação, para determinar se estão de acordo com esta
Directiva e com as boas e saudáveis práticas sobre concessão de empréstimos.
5.2
No decurso das acções de supervisão, a AMCM analisará também os relatórios
relativos aos empréstimos excepcionais para determinar se as excepções das
instituições se encontram adequadamente documentadas e são apropriadas à
luz de todas as considerações de crédito relevantes.
7