Fração Ideal
Conceito e utilidade
Apoio:
Rodrigo Karpat
• Formado em Direito pela Universidade Paulista (Unip – SP) e Pósgraduado em Direito Processual Civil pela Pontifica Universidade
Católica (PUC/SP);
• É Advogado militante na área cível desde 2004;
• É sócio no escritório Karpat Sociedade de Advogados;
• Tem como cursos complementares, o Curso de Direito Imobiliário
pela FMU e Direito Imobiliário e Registral pela AASP;
• Foi membro da Comissão de Ética e Julgamento do CRECI-SP por seis
anos;
• É professor do Curso de Síndico Profissional da Gabor RH;
• Colunista dos Sites Sindiconet, no Site Portal em Foco, Portal VGV,
Condomínio em Foco;
• Tem matérias escritas: Revista Direcional, Veja, Isto é, Revista em
Condomínio, Jornal Folha do Condomínio, entre outros;
• Consultor do Jornal Estadão, da TV Cultura, Rádio Justiça entre
outros;
O que é um Condomínio Edilício?
• A palavra CONDOMÍNIO deriva do latim cum + dominus, ou
seja, domínio comum.
• O vocábulo EDILÍCIO também deriva do latim aedilicium que,
segundo o Dicionário Jurídico da Academia Brasileira de
Letras Jurídicas, que dizer edificação.
• Assim, o CONDOMÍNIO EDILÍCIO, como é tratado pelo Código
Civil brasileiro ( Art. 1.331) , é o conjunto de edificações
caracterizado pela existência de partes exclusivas e partes
comuns, englobando, tanto os condomínios em planos
horizontais (de prédios), quanto os em planos verticais (de
casas).
O que é um Condomínio Edilício?
O que define o plano é a parede que divide as propriedades, no
caso de casas laterais( verticais), e no caso de edifícios as lajes
(horizonais).
Condomínio em plano vertical
# Loteamento LEI No 6.766, DE 19 DE
DEZEMBRO DE 1979.
X
Embora o Código Civil se refira a edificações, omitindo-se a conjunto de casas, a expressão também deve alcançar
condomínio formado de casas. Previsão Le 4.591/1964, artigo 8º letra a, ao disciplinar a sua implantação
Existem outros tipos de condomínios?
Condomínio geral ou tradicional ( comum) ( 1.314 a 1.330 do CC)
• No condomínio geral, quando duas ou mais pessoas tem a
propriedade de um bem, e não somente sobre uma porção ou parte
do mesmo, como ocorre no condomínio edilício.
• Neste caso cada um dos coproprietários exercem um direito sobre o
bem todo, sem excluir o mesmo direito dos demais coproprietários.
• Falamos em rateio de despesas e não em cota condominial. ( art.
1.315 do CC).
• Voluntário ou Obrigatório
Existem outros tipos de condomínios?
Este condomínio é Edilício?
O que é um Condomínio Edilício?
Condomínio Edilício art. 1.331 a 1.358 (CC) Lei 4.591/64
• Condomínio edilício é a propriedade em
uma edificação da qual constam unidades
privativas autônomas, de uso privativo, e
partes que são propriedades comum dos
condôminos.
Em que momento surge o condomínio Edilício ?
• Art. 1.332. Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou
testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo
constar daquele ato, além do disposto em lei especial:
• I - a discriminação e individualização das unidades de propriedade
exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns;
• II - a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade,
relativamente ao terreno e partes comuns; ( grifei)
Lei 4.591/64
• CAPÍTULO II
Das Obrigações e Direitos do Incorporador
Art. 32. O incorporador somente poderá negociar sobre unidades autônomas após
ter arquivado, no cartório competente de Registro de Imóveis, os seguintes
documentos:
e) cálculo das áreas das edificações, discriminando, além da global, a das partes
comuns, e indicando, para cada tipo de unidade a respectiva metragens de área
construída;
f) certidão negativa de débito para com a Previdência Social, quando o titular de
direitos sobre o terreno for responsável pela arrecadação das respectivas
contribuições;
g) memorial descritivo das especificações da obra projetada, segundo modelo
a
que se refere o inciso IV, do art. 53, desta Lei;
i) discriminação das frações ideais de terreno com as unidades autônomas que a
elas corresponderão;
j) minuta da futura Convenção de condomínio que regerá a edificação ou o conjunto
de edificações;
E a fração ideal?
• No mesmo momento da surgimento do condomínio
Na instituição do Condomínio com a especificação das unidades, se tem obrigatório a
determinação da fração ideal de cada unidade e das partes comuns
O condomínio edilício surge com a instituição e especificação das unidades (fração
ideais) e cumprimento de demais exigências.
Com o surgimento necessariamente surge a fração ideal
O que é fração ideal?
É a parte indivisível e indeterminável das áreas comuns e de terreno,
correspondente à unidade autônoma de cada condômino.
Ora, sinteticamente, a fração ideal representa a parte inseparável de cada
unidade autônoma, em relação ao terreno e às coisas comuns. Portanto,
cada unidade autônoma corresponde a uma fração ideal representativa
do direito de propriedade sobre o edifício como um todo.
O que é fração ideal?
Para que ela surge?
1. Quantificar a cota de cada um nos direitos/deveres dentro do
condomínio especial – no que pertence aos chamados direitos
obrigacionais
2. Quantificar a cota de direito de propriedade sobre o terreno e
coisas comuns- no que constitui em direito real
Critério atual de fração ideal(histórico)
• Dec. 5.481/1928 Cálculo da fração- Por valor da unidade
Exemplo da época “( ) a esse apartamento corresponde a fração ideal de 30,20
m2 no terreno” em 64 vetada esta forma de fração, somente em decimal ou
ordinária.
• Lei 4.591/64 Critério de área construída. ( ABNT 12721/2006- 140/65)
• Código Civil 2002- Critério definido no artigo 1.331 Parag. 3º: “ A
fração ideal no solo e nas outras partes comuns é proporcional ao
valor da unidade imobiliária, o qual se calcula em relação ao conjunto
da edificação” com isso algumas unidades alcanças preços maiores
que outras, mesmo com o mesmo tamanho (critério justo para
condomínio de casas, a beira mar)
Critério atual de fração ideal por área
• A Lei 10.931/2004 alterou o CC, voltando ao critério proporcional a
área construída ( ABNT 12721/2006- 140/65)
• 1.331 § 3o A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável,
uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, que será
identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de
instituição do condomínio.
Poderia ser também proporcional ao valor, ou adotando outro critério
qualquer minimamente justificável do ponto de vista jurídico e
matemático se não fosse a normatização.
Avaliação de custos unitários de construção para
incorporação imobiliária e outras disposições para
condomínios edilícios — Procedimento
Decreto 5.481/28 - Curiosidades
• Não era obrigatória convenção
• Para suportar a divisão horizontal a lei fazia a exigência da qualidade
do material de construção ( cimento armado ou similar)
• E que somente edifícios com 5 andares ou mais comportava a nova
forma de divisão por frações autônomas Falava em peças mínimas
(3).
• Dec.- Lei n. 5.234, de 8 de fevereiro de 1943, 3 ou mais andares.
• Lei n 285 de 5 de junho de 1948- mínimo de dois pavimentos.
• Em 64 desapareceu a exigência.
Lei 4591/64
• A fração ideal vai existir por força do Art. 1º § 2º mesmo que o
critério de rateio de despesas seja diverso.
• “Não pode haver edifícios em regime de comunhão por unidades
autônomas sem o fracionamento do terreno por quotas-ideais. Pela
Lei anterior, não seria razoável que houvesse; não deveria mesmo
existir. Mas havia. A Realidade pátria não se afinava com a ordem
legal, por falta de providências complementares.” Caio Mario da Silva
Pereira
Fração ideal # Rateio de despesas
• Art. 1.336. São deveres do condômino:
• I - Contribuir para as despesas do condomínio, na proporção de suas
frações ideais;
Fração ideal # Rateio de despesas
• Art. 1.336. São deveres do condômino:
• I - Contribuir para as despesas do condomínio, na proporção de suas
frações ideais;
• I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas
frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; (Redação
dada pela Lei nº 10.931, de 2004)
Atual Código Civil e alteração 2004
• Art. 1.336. São deveres do condômino:
I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas
frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; (Redação
dada pela Lei nº 10.931, de 2004)
Por unidade
Por valor
Por outro critério justo
Qual o quórum para alterar o critério de cobrança?
É a fração ideal o critério mais justo?
• O proprietário que mora no térreo precisa pagar pelo elevador?
• E o dono de uma vaga de garagem precisa concorrer com as demais
despesas?
• Dono dos apartamento de frente para o mar devem pagar o mesmo?
J. Nascimento Franco- Princípio critério de
utilidade- proveito efetivo
• “ O rateio proporcional à participação ideal no terreno só deve ser
adotado se a todas unidades autônomas se possibilitar igual
utilização das coisas e serviços comuns.”
• Uma vez que no condomínio em edifícios conjugam-se três
elementos, ou seja: propriedade comum, uso ou gozo e encargos.
• Acórdão da 6ª Câm. Do TJGB, na ApCiv 49.085 ( DJU de 05.03.1959)
acórdão da 1ª T. do STF, no RE 20.597. “ A obrigação de contribuir
para as despesas gerais, por parte das lojas do pavimento térreo, só
existe se for imposta por cláusula expressa na Convenção;
obrigação de contribuir com redução 50%
• Não se pode atribuir os ônus de tais despesas a comunheiros que
nada têm, direta ou indiretamente, com serviços que nenhuma
utilidade lhes prestam. Está neste caso o proprietário da loja no résdo-chão, e com sáida livre, quanto às despesas de manutenção dos
elevadores. Está, neste caso aquele que é proprietário de
apartamentos sem direito à garagem, quanto às despesas com o
garagista. Mas é evidente que prevalece e obriga a disposição em
contrário inserta na Convenção de Condomínio. ( a isenção só
existe se a Convenção nada dispuser a respeito RT 653/138
Via de regra a loja não paga
o rateio que não concorre,
sob pena de
enriquecimento ilícito, salvo
determinação na
convenção. A exceção virou
regra.
Esta vista vale mais
que a dos fundos?
A fração existe, mas
o critério de rateio
pode ser diferente.
Como em
consideração ao
valor da unidade.
Dec. 5.481/1928
Cálculo da fração- Por valor
CONTRA
Após conclusão o cálculo não considera as melhorias da unidade
O valor considerado é no momento da incorporação, não leva em conta
outros momentos. Não considera a valorização imobiliária
Teria o proprietário que fez aquisição mais recente, deve concorrer com
cifras mais altas no rateio segundo o critério.
PRÓS
A posição da unidade influi na valoração o apartamento de frente, que valem
mais que os apartamentos de fundos, tem valores distintos. Andares mais
altos, valem mais que os mais baixos.
Autores sustentam valor da fração é originário
Alteração da forma de rateio # alteração da
fração ideal
DIREITO CIVIL. DESPESAS CONDOMINIAIS. CRITÉRIO DE RATEIO
NA FORMA IGUALITÁRIA ESTABELECIDO EM CONVENÇÃO
CONDOMINIAL. ADMISSIBILIDADE. A assembléia dos
condôminos é livre para estipular a forma adequada de fixação
da quota dos condôminos, desde que obedecidos os requisitos
formais, preservada a isonomia e descaracterizado o
enriquecimento ilícito de alguns condôminos. O rateio
igualitário das despesas condominiais não implica, por si só,
enriquecimento sem causa dos proprietários de maior fração
ideal. Recurso parcialmente conhecido e, nessa parte, provido.
(STJ - REsp: 541317 RS 2003/0064425-4, Relator: Ministro
CESAR ASFOR ROCHA, Data de Julgamento: 09/09/2003, T4 QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJ 28.10.2003 p. 294
RSTJ vol. 176 p. 408)
Como
a
quota
condominial
possui
característica diversa,
esta pode ser alterada,
desde que conte com a
aprovação de 2/3 (dois
terços) dos votos dos
condôminos, bem como
deve ser definido um
critério
objetivo,
respeitados
os
princípios da boa fé e
da proporcionalidade.
Alteração da fração ideal?
Caso prático
Aumento de áreas com acréscimo da varanda.
Correção em caso de erro
Art. 1.343. A construção de outro pavimento, ou, no solo comum, de outro
edifício, destinado a conter novas unidades imobiliárias, depende da
aprovação da unanimidade dos condôminos.
Venda do apartamento do zelador
Aquisição de terreno limítrofe
Aumento da área construída de uma unidade autônoma
Qualquer área coberta conforme código de obras é área construída e
precisa de regularização.
Obras
• Art. 1.341. A realização de obras no condomínio depende:
• I - se voluptuárias, de voto de dois terços dos condôminos;
• II - se úteis, de voto da maioria dos condôminos.
• § 1o As obras ou reparações necessárias podem ser realizadas, independentemente de
autorização, pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer
condômino.
• § 2o Se as obras ou reparos necessários forem urgentes e importarem em despesas
excessivas, determinada sua realização, o síndico ou o condômino que tomou a iniciativa
delas dará ciência à assembléia, que deverá ser convocada imediatamente.
Espaço Garden
Dentro da fração – coeficiente de
equivalência
Área comum de uso privativo
Cobertura
Art. 1.344. Ao proprietário do terraço
de cobertura incumbem as despesas da
sua conservação, de modo que não haja
danos
às
unidades
imobiliárias
inferiores.
Quando a fração não é ideal
• Exceções :
• O STJ decidiu que o valor da
taxa condominial não deve ter
como parâmetro a fração ideal,
mas o uso e o gozo efetivo dos
benefícios ofertados com a
despesa do condomínio por
cada unidade condominial, a
fim
de
se
evitar
o
enriquecimento ilícito dos
proprietários de unidades
menores, que utilizem, do
mesmo modo, os serviços das
áreas comuns.
Posso alterar a fração ideal?
E a forma de rateio?
AÇÃO DE REPETIÇÃO DE INDÉBITO. Pretende o autor
que o valor das cotas condominiais seja proporcional
à fração ideal decada unidade, de modo que, havendo
aumento na metragem de um dos apartamentos,
deveria haver revisão do valor da cota. Convenção de
condomínio que é clara ao determinar quala fração
ideal atribuída a cada unidade, não fazendo qualquer
menção à metragem como fator para cálculo da fração
ideal ou da cota condominial. A alteração da
convenção de condomínio, no que toca à fração ideal
de cada unidade autônoma, depende do voto da
unanimidade dos condôminos .Sentença que se
mantém. (APELACAO 0010460- 60.2004.8.19.0209) DES. MARIA AUGUSTA VAZ -Julgamento: 03/06/2008 PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL – grifos
nossos).
DIREITO CIVIL. COBRANÇA. TAXAS DE CONDOMÍNIO.
ALTERAÇÃO DE CONVENÇÃO CONDOMINIAL. EXTENSÃO À
IMÓVEIS QUE NÃO POSSUÍAM OBRIGAÇÃO DE
PAGAMENTO. REQUISITO FORMAL DE ALTERAÇÃO.
QUÓRUM. ARTIGO 1.351 CC. NÃO SATISFEITO. ALTERAÇÃO
NULA. 1. É VÁLIDA A NORMA DE CONVENÇÃO
CONDOMINIAL QUE EXPRESSAMENTE ISENTA UNIDADES
IMOBILIÁRIAS DO PAGAMENTO DO RATEIO DE DESPESAS
CONDOMINIAIS. ARTIGO 1.336 DO CÓDIGO CIVIL. 2. A
ALTERAÇÃO DE NORMA EM CONVENÇÃO CONDOMINIAL
DEPENDE DE APROVAÇÃO POR QUÓRUM QUALIFICADO
DE 2/3, CONFORME DITAME LEGAL AO ARTIGO 1.351 DO
CÓDIGO CIVIL. 3. O NÃO ATINGIMENTO DO QUÓRUM
QUALIFICADO EM ASSEMBLÉIA GERAL EXTRAORDINÁRIA
QUE DELIBEROU, ENTRE OUTROS, PELA ALTERAÇÃO DE
NORMAS DE CONVENÇÃO CONDOMINIAL, DETERMINA A
NULIDADE DAS NOVAS REGRAS CONVENCIONAIS, DEVENDO
O JUDICIÁRIO RESPEITO À HIGIDEZ DAS NORMAS
ANTERIORMENTE VEICULADAS PELA CONVENÇÃO DE
CONDOMÍNIO.
4.
APELO
PROVIDO.
SENTENÇA
REFORMADA.
(TJ-DF
APC:
20120310108602
DF
001054622.2012.8.07.0003, Relator: FLAVIO ROSTIROLA, Data de
Julgamento: 19/02/2014, 1ª Turma Cível, Data de
Publicação: Publicado no DJE : 25/02/2014 . Pág.: 83)
• As unidades autônomas com área de construção idênticas receberão
a mesma fração ideal no terreno e nas coisas comuns. Em
contrapartida, aos apartamentos com áreas edificadas distintas,
serão concebidas frações ideais diferentes.
FI = (Ater x Aund)
___________
At und
Fração Ideal da unidade = FI
• A Área total do terreno – Ater
• Área da Unidade Residencial em questão – Aund
• Área total construída das unidades – At und
Se quiser a Fração Ideal em Porcentagem, pegue o FI da equação
acima, divida pela área total do terreno e multiplique por 100. Ou a
área da unidade em questão, dividida pela área total construída e
multiplique por 100.
Importância da Fração ideal
• Modo de rateio das despesas comuns ( art. 12 parag 1º) ( art. 1.336,I)
• Contagem de votos em assembleia, proporcionais em regra às frações
ideais ( art. 24 parag. 3º , 1.352)
• Aprovar a convenção ( art. 9 parag. 2, art. 1.333)
• Deliberação sobre demolição ou reconstrução do prédio, no caso de
ruína ( art. 14, art. 1.357)
Critério de voto
• Art. 1.352. Salvo quando exigido quórum especial, as deliberações da
assembleia serão tomadas, em primeira convocação, por maioria de
votos dos condôminos presentes que representem pelo menos
metade das frações ideais.
• Parágrafo único. Os votos serão proporcionais às frações ideais no
solo e nas outras partes comuns pertencentes a cada condômino,
salvo disposição diversa da convenção de constituição do
condomínio.grifei
• Usual?
Pagamento do condomínio
• Art. 1.336. São deveres do condômino:
• I - Contribuir para as despesas do condomínio, na proporção de suas
frações ideais;
• I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas
frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; (Redação
dada pela Lei nº 10.931, de 2004) grifei
Garagens
• Se as garagens constarem das escrituras individuais das unidades elas entram no
cálculo das frações ideais.
• Caso tenham apenas direito de utilização elas fazem parte da área comum e não
constam das frações ideais.
• Posso vender uma vaga?
• 1.331 § 1o As partes suscetíveis de utilização independente, tais como
apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações
ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva,
podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os
abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas
estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de
condomínio. (Redação dada pela Lei nº 12.607, de 2012)
Obras rateio proporcional ou fração ideal
• APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO. AÇÃO DE COBRANÇA. DESPESAS
COM PINTURA EXTERNA DO PRÉDIO. COBRANÇA PROPORCIONAL
À FRAÇÃO IDEAL DO CONDÔMINO. ART. 1.336, I, DO CCB.
OFENSA AO ART. 396 INOCORRENTE. SENTENÇA MANTIDA. Não
há falar em ofensa ao art. 396 do CCB, porquanto os documentos
que instruíram a inicial são suficientes para a busca do crédito
pleiteado, sendo que os demais - juntados com a réplica - o
foram tão-somente para contrapor os fatos narrados na
contestação, o que é lícito, nos termos do art. 397 do mesmo
diploma legal. De qualquer sorte, o réu teve vista dos...
• (TJ-RS - AC: 70050444074 RS , Relator: Eugênio Facchini Neto,
Data de Julgamento: 06/11/2012, Décima Nona Câmara Cível,
Data de Publicação: Diário da Justiça do dia 08/11/2012)
VOTOS
Des. Eugênio Facchini Neto (RELATOR)
• “Quanto às alegações de que sua unidade possui entrada exclusiva e
independente do prédio, sendo a maior parte de sua fração ideal localizada
no subsolo do edifício, e que sequer utiliza as áreas de uso comum,
observo que não consistem em motivo justo para isentá-lo das obrigações
condominiais. Sua economia, querendo ou não, faz parte do prédio razão
pela qual deve ser responsabilizado na proporção de sua fração ideal, nos
termos do art. 1.336, I, do CCB.”
• Por isso, o recurso não procede.
• Ante o exposto, NEGO PROVIMENTO à apelação.
Obrigado!