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CONTRATOS IMOBILIÁRIOS
PRIMEIRA PARTE
POSSE - PROPRIEDADE
CONCEITO POSSE (art. 1.196)
Há posse quando a pessoa exercita sobre a coisa um ou alguns dos poderes do
domínio, usando-a, auferindo dela frutos, dispondo dela (promovendo a sua
alienação ou cedendo-a em empréstimo), e, ainda, reivindicando-a do poder de
quem quer que injustamente a possua.
Constatada uma ou algumas dessas situações, pode-se dizer que existirá relação
possessória.
DETENÇÃO (art. 1.198)
Situação jurídica onde há posse efetiva, todavia o direito não a reconhece como tal,
dado que a pessoa que exercita os poderes do domínio encontra-se em relação de
dependência para com seu subordinante, conservando a posse mediante ordens e
instruções. O direito civil denomina tal instituto de fâmulo da posse.
O caseiro de um sítio é um exemplo de detentor (embora possa parecer estranho,
posto que visualmente seja ele quem mantém a posse efetiva do imóvel).
AQUISIÇÃO DA POSSE (art. 1.204)
O conceito legal trata o assunto de forma bem simplificada, enunciando que se
adquire a posse desde o momento em que se torna possível o exercício, em nome
próprio, de qualquer dos poderes inerentes à propriedade.
TRANSMISSÃO DA POSSE (art. 1.206)
A transmissão da posse pode ocorrer de dois modos:
a) a título universal (CAUSA MORTIS) – transferência de uma universalidade (no
caso da herança);
b) a título singular (INTER VIVOS) – transfere-se um bem ou bens
individualizados (comodato de um apartamento na praia a um primo).
PERDA DA POSSE (art. 1.223)
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DOS DIREITOS REAIS
CONCEITO (artigos 1.225, 1.226 e 1.227)
Os direitos reais derivam dos diversos tipos de relacionamentos das pessoas com as
coisas. A expressão “real” deriva do latim “res” que significa coisa, daí direito das
coisas ou direito real.
O código civil traz “numerus clausus” (de forma exaustiva), o que são direitos reais:
propriedade, servidões, usufruto, uso, habitação, penhor, hipoteca e anticrese.
DA PROPRIEDADE
CONCEITO (1.228)
Conjunto de condições conferidas ao possuidor de poder usar, gozar e dispor da
coisa, e ter o direito de reavê-la de quem quer que injustamente a possua ou
detenha. Quando reunidas todas essas condições em alguém em face de
determinada coisa, dizemos que ele é proprietário ou senhor “dominus”. A lei
pressupõe que a propriedade seja plena (quando reunidas as condições sob exame)
e exclusiva (somente um proprietário), até prova em contrário, nos termos do artigo
1.231 do código civil.
FUNÇÃO SOCIAL DA PROPRIEDADE (§ §1º, 2º e 3º do artigo 1.228)
Está intimamente ligada a utilizar-se da propriedade com respeito ao meio ambiente
e a intenção de não prejudicar outrem.
Outros dispositivos alusivos ao tema podem ser encontrados no artigo 10 da Lei
10.257/02 (Estatuto da Cidade), artigos 5º, inciso XXII e 186 ambos da CF.
AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE
A propriedade de coisas móveis ou imóveis só se adquire em nosso país se for
observada a lei civil. Artigos 1238 e seguintes.
PERDA DA PROPRIEDADE (1275)
I – Alienação: transfere com os mesmos defeitos, qualidades e restrições com que
se exercia.
II – Renúncia: Exige uma declaração de vontade demissionária da propriedade.
Para os imóveis exige-se inscrição no registro imobiliário (p. único 1275)
III – Abandono: Ato de desfazer da coisa, por não mais querer seu proprietário, com
atos que atestam inequivocamente a intenção.
IV – Perecimento: Pode resultar de destruição ou consumo. Alguns autores
sustentam a existência do extravio definitivo
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V – Desapropriação (Involuntário): também chamada venda forçada, pela
integração da res para o acervo estatal. 150, 157(ver); art. 5º, XXIV, XXV, 184, 185,
art. 22.
VI – Usucapião: vide tópicos nesta apostila.
DO CONDOMÍNIO GERAL
CONCEITO (1314)
Quando a mesma coisa pertence a duas ou mais pessoas, ao mesmo tempo, na
forma da lei (1314).
ADMINISTRAÇÃO DO CONDOMÍNIO (1323)
A função poderá ser exercida por condômino ou terceiro que incumbe de partilhar os
frutos da coisa comum na proporção dos quinhões.
DO CONDOMÍNIO EDILÍCIO
CONCEITO (1331)
Existência de propriedades autônomas com partes forçadamente comuns.
O Código Civil passa a disciplinar integralmente o condomínio em edifícios,
revogando, em princípio, essa matéria na Lei 4.591/64, mas mantém a vigência a
parte relativa às incorporações.
a) Privativo: § 1º 1331.
b) Comuns: § 2º 1331.
CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO (1333, 1334 e 1351)
A convenção tem natureza contratual, embora seja advinda de lei. Sua principal
função é reduzir ao casuísmo o texto legal. A constituição fica a cargo dos próprios
condôminos, devendo ser registrada no ofício de imóveis.
ADMINISTRAÇÃO (1347)
O síndico, escolhido por assembléia, deve representar a coletividade condominial,
passiva e ativamente.
Tal função pode ser exercida por condômino ou por terceiro, com salário ou de forma
gratuita, não caracterizando relação laboral ou prestação de serviços.
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NOVAS MODALIDADES – Condomínios fechados, time sharing, shoppings
centers, clubes de campo e cemitério).
CONTRATOS IMOBILIÁRIOS
SEGUNDA PARTE
TEORIA GERAL DOS CONTRATOS
PROPOSTA E ACEITAÇÃO (427 E SEGUINTES)
PROPOSTA OBRIGATÓRIA
Art. 427. A proposta de contrato obriga o proponente, se o contrário não resultar dos termos
dela, da natureza do negócio, ou das circunstâncias do caso.
PROPOSTA A PRESENTE
Neste caso o proponente e o aceitante estão pessoalmente presentes, ou em
contato telefônico ou outro meio semelhante. A doutrina e jurisprudência têm exigido
que a proposta contenha ao menos os principais dados do negócio como objeto,
prazo e preço. Caso o aceitante não concorde e não tendo sido estipulado prazo
deverá se manifestar imediatamente.
PROPOSTA A AUSENTE
Art. 434. Os contratos entre ausentes tornam-se perfeitos desde que a aceitação é
expedida, exceto:
I - no caso do artigo antecedente;
II - se o proponente se houver comprometido a esperar resposta;
III - se ela não chegar no prazo convencionado.
ACEITAÇÃO
Art. 431. A aceitação fora do prazo, com adições, restrições, ou modificações, importará
nova proposta.
Art. 432. Se o negócio for daqueles em que não seja costume a aceitação expressa, ou o
proponente a tiver dispensado, reputar-se-á concluído o contrato, não chegando a tempo a
recusa.
CONTRATOS DEPENDENTES DE ESCRITURA PÚBLICA (art. 108)
Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos
negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de
direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente
no País.
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PRÉ-CONTRATO (art. 426)
ELABORAÇÃO E FUNCIONALIDADE
Recurso contratual muito utilizado nos dias atuais, que permite aos interessados
grande agilidade no entabulamento do negócio pretendido, postergando os detalhes
para um momento seguinte.
Art. 462. O contrato preliminar, exceto quanto à forma, deve conter todos os requisitos
essenciais ao contrato a ser celebrado.
Art. 463. Concluído o contrato preliminar, com observância do disposto no artigo
antecedente, e desde que dele não conste cláusula de arrependimento, qualquer das partes
terá o direito de exigir a celebração do definitivo, assinando prazo à outra para que o efetive.
Parágrafo único. O contrato preliminar deverá ser levado ao registro competente.
Art. 464. Esgotado o prazo, poderá o juiz, a pedido do interessado, suprir a vontade da parte
inadimplente, conferindo caráter definitivo ao contrato preliminar, salvo se a isto se opuser a
natureza da obrigação.
Art. 465. Se o estipulante não der execução ao contrato preliminar, poderá a outra parte
considerá-lo desfeito, e pedir perdas e danos.
DIFERENÇA DE CONTRATO DE GAVETA
CONTRATO DEFINITIVO
Tem por objeto a obrigação final, a real intenção das partes. Exemplos: compra e
venda e locação.
ARRAS OU SINAL (art. 418)
Observar que as arras ou sinal é mecanismo civil destinado ao fechamento futuro de
um determinado negócio jurídico. Pode ser confirmatória ou penitencial, adiantada
em dinheiro ou outro bem móvel.
Art. 418. Se a parte que deu as arras não executar o contrato, poderá a outra tê-lo por
desfeito, retendo-as; se a inexecução for de quem recebeu as arras, poderá quem as deu
haver o contrato por desfeito, e exigir sua devolução mais o equivalente, com atualização
monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, juros e honorários de
advogado.
Art. 420. Se no contrato for estipulado o direito de arrependimento para qualquer das partes,
as arras ou sinal terão função unicamente indenizatória. Neste caso, quem as deu perdêlas-á em benefício da outra parte; e quem as recebeu devolvê-las-á, mais o equivalente. Em
ambos os casos não haverá direito a indenização suplementar.
EXTINÇÃO DOS CONTRATOS (art. 472 e seguintes)
DISTRATO - O distrato pode-se dizer que é o inverso do contrato, isto é, o
instrumento - que pela vontade exclusiva das partes - põe fim ao negócio
anteriormente realizado, faz-se pela mesma forma exigida para o contrato (art. 472).
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RESOLUÇÃO – Dá-se pelo inadimplemento contratual, por inexecução voluntária ou
involuntária (onerosidade excessiva). Vide artigos 475 e 478.
RESILIÇÃO – Chamada de cláusula de escape, trata-se da extinção unilateral do
contrato, quando tal possibilidade for estipulada no documento. Normalmente é
estipulado um hiato de tempo para extinção. Art. 473. A resilição unilateral, nos
casos em que a lei expressa ou implicitamente o permita, opera mediante denúncia
notificada à outra parte.
RESCISÃO – Extinção judicial quando não for possível as hipóteses anteriores.
CONTRATOS IMOBILIÁRIOS
TERCEIRA PARTE
CONTRATOS IMOBILIÁRIOS EM ESPÉCIE
NEGÓCIOS JURÍDICOS IMOBILIÁRIOS
“No ângulo jurídico os contratos imobiliários são elos de uma corrente de negócios num
conjunto econômico, pois reúnem diversos institutos, como compra e venda, mútuo, seguro,
hipoteca, securitização e alienação fiduciária”. 1
COMPRA E VENDA (art. 481 e seguintes)
PRINCIPAIS CARACTERÍSTICAS
Art. 481. Pelo contrato de compra e venda, um dos contratantes se obriga a transferir o
domínio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro.
Art. 483. A compra e venda pode ter por objeto coisa atual ou futura. Neste caso, ficará sem
efeito o contrato se esta não vier a existir, salvo se a intenção das partes era de concluir
contrato aleatório.
Art. 492. Até o momento da tradição, os riscos da coisa correm por conta do vendedor, e os
do preço por conta do comprador.
Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos
negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de
direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente
no País.
REGRAS ESPECIAIS
Art. 500. Se, na venda de um imóvel, se estipular o preço por medida de extensão, ou se
determinar a respectiva área, e esta não corresponder, em qualquer dos casos, às
dimensões dadas, o comprador terá o direito de exigir o complemento da área, e, não sendo
isso possível, o de reclamar a resolução do contrato ou abatimento proporcional ao preço.
1
Código de defesa do consumidor e a alienação fiduciária imobiliária. Zilda Tavares. Editora Método, 1ª
edição, pág. 55.
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§ 1o Presume-se que a referência às dimensões foi simplesmente enunciativa, quando a
diferença encontrada não exceder de um vigésimo da área total enunciada, ressalvado ao
comprador o direito de provar que, em tais circunstâncias, não teria realizado o negócio.
§ 2o Se em vez de falta houver excesso, e o vendedor provar que tinha motivos para ignorar
a medida exata da área vendida, caberá ao comprador, à sua escolha, completar o valor
correspondente ao preço ou devolver o excesso.
§ 3o Não haverá complemento de área, nem devolução de excesso, se o imóvel for vendido
como coisa certa e discriminada, tendo sido apenas enunciativa a referência às suas
dimensões, ainda que não conste, de modo expresso, ter sido a venda ad corpus.
CLÁUSULAS ESPECIAIS
Como o próprio tema diz são estipulações que não estão presentes em todos os
contratos de compra e venda. Podem ser:
Retrovenda - O vendedor de coisa imóvel pode reservar-se o direito de recobrá-la
no prazo máximo de decadência de três anos, restituindo o preço recebido e
reembolsando as despesas do comprador, inclusive as que, durante o período de
resgate, se efetuaram com a sua autorização escrita, ou para a realização de
benfeitorias necessárias.
Preferência - A preempção, ou preferência, impõe ao comprador a obrigação de
oferecer ao vendedor a coisa que aquele vai vender, ou dar em pagamento, para
que este use de seu direito de prelação na compra, tanto por tanto.
DOAÇÃO (art. 583 e seguintes)
PRINCIPAIS CARACTERÍSTICAS
Art. 538. Considera-se doação o contrato em que uma pessoa, por liberalidade, transfere do
seu patrimônio bens ou vantagens para o de outra.
Art. 541. A doação far-se-á por escritura pública ou instrumento particular.
Parágrafo único. A doação verbal será válida, se, versando sobre bens móveis e de
pequeno valor, se lhe seguir incontinenti a tradição.
Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos
negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de
direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente
no País.
EMPRÉSTIMO (art. 579 e seguintes)
PRINCIPAIS CARACTERÍSTICAS
Art. 579. O comodato é o empréstimo gratuito de coisas não fungíveis. Perfaz-se com a
tradição do objeto.
RISCOS
“res perit dominus” – empréstimo de uso e de consumo.
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CONTRATOS IMOBILIÁRIOS
QUARTA PARTE
CAUTELAS-CONFLITOS-LOCAÇÃO
CAUTELA NOS NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS
Os negócios envolvendo imóveis são extremamente solenes, por força do artigo 108
do Código Civil, tais exigências devem ser observadas, pena de nulidade do ato.
Demais disso, os negócios imobiliários exigem vários cuidados na avaliação da
documentação imobiliária. Tal preocupação além de jurídica também é patrimonial,
pelo valor envolvido nas transações.
Portanto, recomenda-se que o adquirente solicite, a princípio, os seguintes
documentos, para evitar seja o negócio de alguma forma maculado:
REF: RELAÇÃO DE DOCUMENTOS NECESSÁRIOS PARA AQUISIÇÃO DE
IMÓVEL
1) QUANTO AO IMÓVEL:
I) Certidão de matrícula, atualizada até o mês em curso;
II) Escritura de compra e venda do imóvel;
III) Comprovante de pagamento do IPTU (em caso de imóvel urbano) ou ITR (em
caso de imóvel rural);
IV) Certidão negativa de impostos e taxas incidentes sobre o imóvel, expedida pela
Prefeitura Municipal;
V) Comprovante de quitação do laudêmio (no caso de imóvel foreiro);
VI) Se imóvel condominial, comprovante de quitação das respectivas prestações;
VII) Cópia da planta devidamente registrada na Prefeitura, se urbano.
2) QUANTO AOS PROPRIETÁRIOS:
A) PESSOA NATURAL:
I)
Certidão dos Distribuidores Cíveis (ações em andamento, interdições,
tutela/curatela, execuções, inclusive, fiscais), no prazo de 10 anos, com no
máximo, trinta dias de emissão, da comarca de residência dos proprietários e da
comarca de localização do imóvel;
II) Certidão dos Distribuidores da Justiça Federal (ações em andamento, interdições,
tutela/curatela, execuções, inclusive, fiscais), no prazo de 10 anos, com no
máximo, trinta dias de emissão da comarca de residência dos proprietários e da
comarca de localização do imóvel;
III) Certidão do Distribuidor dos Cartórios de Protesto, da comarca de localização do
imóvel e da comarca de residência dos proprietários, no prazo de 5 (cinco) anos;
IV) Em caso de empregador(es), apresentar a CND/INSS;
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V) Qualificação completa do casal se for o caso, com o respectivo regime de
casamento.
VI) Certidão trabalhista.
B) PESSOA JURÍDICA:
I) Certidão dos Distribuidores Cíveis (ações em andamento, falência/concordata,
execuções, inclusive, fiscais), no prazo de 10 anos, com no máximo, trinta dias de
emissão, da comarca de sede da empresa e da comarca de localização do
imóvel;
II) Certidão dos Distribuidores da Justiça Federal (ações em andamento,
falência/concordata, execuções, inclusive, fiscais), no prazo de 10 anos, com no
máximo, trinta dias de emissão da comarca de sede e da comarca de localização
do imóvel;
III) Certidão do Distribuidor dos Cartórios de Protesto, da comarca de sede e da
comarca da empresa, no prazo de 5 (cinco) anos;
IV) Cópia xerox autenticada da certidão Negativa de Débito - CND;
V) Certidão de Quitação de Tributos Federais;
VI) Contrato/estatuto social vigentes/consolidados e das respectivas alterações;
VII) Ata de eleição da atual Diretoria (em caso de S/A).
VIII) Certidão trabalhista.
CONTRATUAIS
Técnicas de elaboração, expressões técnicas, cautelas.
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CONFLITOS CONTRATUAIS
Posicionamento em relação à divergência de vontades, técnicas de composição.
LOCAÇÃO URBANA RESIDENCIAL E COMERCIAL 8245/91
PRINCIPAIS CARACTERÍSTICAS
Art. 1º A locação de imóvel urbano regula - se pelo disposto nesta lei:
Parágrafo único. Continuam regulados pelo Código Civil e pelas leis especiais:
a) as locações:
1. de imóveis de propriedade da União, dos Estados e dos Municípios, de suas
autarquias e fundações públicas;
2. de vagas autônomas de garagem ou de espaços para estacionamento de
veículos;
3. de espaços destinados à publicidade;
4. em apart-hotéis, hotéis - residência ou equiparados, assim considerados
aqueles que prestam serviços regulares a seus usuários e como tais sejam
autorizados a funcionar;
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PRAZOS
Art. 3º O contrato de locação pode ser ajustado por qualquer prazo, dependendo
de vênia conjugal, se igual ou superior a dez anos.
Parágrafo único. Ausente a vênia conjugal, o cônjuge não estará obrigado a
observar o prazo excedente.
VALOR
Art. 17. É livre a convenção do aluguel, vedada a sua estipulação em moeda
estrangeira e a sua vinculação à variação cambial ou ao salário mínimo.
CAUTELAS
Art. 46. Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta
meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado,
independentemente de notificação ou aviso.
§ 1º Findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvel
alugado por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir - se - á
prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e
condições do contrato.
§ 2º Ocorrendo a prorrogação, o locador poderá denunciar o contrato a
qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias para desocupação.
Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e com prazo inferior a
trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga - se automaticamente,
por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel:
I - Nos casos do art. 9º;
II - em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do
imóvel pelo locatário relacionada com o seu emprego;
III - se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para
uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu
cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio;
IV - se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a
realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área
construída, em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a
exploração de hotel ou pensão, em cinqüenta por cento;
V - se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.
§ 1º Na hipótese do inciso III, a necessidade deverá ser judicialmente
demonstrada, se:
a) O retomante, alegando necessidade de usar o imóvel, estiver ocupando,
com a mesma finalidade, outro de sua propriedade situado na mesma localidade
ou, residindo ou utilizando imóvel alheio, já tiver retomado o imóvel anteriormente;
b) o ascendente ou descendente, beneficiário da retomada, residir em imóvel
próprio.
§ 2º Nas hipóteses dos incisos III e IV, o retomante deverá comprovar ser
proprietário, promissário comprador ou promissário cessionário, em caráter
irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título registrado junto à matrícula do
mesmo.
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DAS PENALIDADES CRIMINAIS E CIVIS
Art. 43. Constitui contravenção penal, punível com prisão simples de cinco dias a
seis meses ou multa de três a doze meses do valor do último aluguel atualizado,
revertida em favor do locatário:
I - exigir, por motivo de locação ou sublocação, quantia ou valor além do aluguel e
encargos permitidos;
II - exigir, por motivo de locação ou sublocação, mais de uma modalidade de
garantia num mesmo contrato de locação;
III - cobrar antecipadamente o aluguel, salvo a hipótese do art. 42 e da locação
para temporada.
Art. 44. Constitui crime de ação pública, punível com detenção de três meses a um
ano, que poderá ser substituída pela prestação de serviços à comunidade:
I - recusar - se o locador ou sublocador, nas habitações coletivas multifamiliares, a
fornecer recibo discriminado do aluguel e encargos;
II - deixar o retomante, dentro de cento e oitenta dias após a entrega do imóvel, no
caso do inciso III do art. 47, de usá - lo para o fim declarado ou, usando - o , não o
fizer pelo prazo mínimo de um ano;
III - não iniciar o proprietário, promissário comprador ou promissário cessionário, nos
casos do inciso IV do art. 9º, inciso IV do art. 47, inciso I do art. 52 e inciso II do art. 53,
a demolição ou a reparação do imóvel, dentro de sessenta dias contados de sua
entrega;
IV - executar o despejo com inobservância do disposto no § 2º do art. 65.
Parágrafo único. Ocorrendo qualquer das hipóteses previstas neste artigo,
poderá o prejudicado reclamar, em processo próprio, multa equivalente a um
mínimo de doze e um máximo de vinte e quatro meses do valor do último aluguel
atualizado ou do que esteja sendo cobrado do novo locatário, se realugado o
imóvel.
PRINCIPAIS CARACTERISTICAS DA LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL
a) contrato por prazo determinado não possui renovação automática;
b) na manutenção da posse, após o termo final, considerar-se-á prorrogado o
contrato por prazo indeterminado;
c) o contrato por prazo indeterminado pode ser denunciado, com prazo prévio de
30 dias;
d) permite renovatória (medida judicial destinada a prorrogar o contrato de
locação de imóvel não residencial).
EXTINÇÃO
Findo o contrato ou por meio dos modos de extinção dos contratos em geral.
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CONTRATOS IMOBILIÁRIOS
QUINTA PARTE
NOVOS NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS
DIREITO DE SUPERFÍCIE- ARTIGO 1369
Ocorre quando o proprietário concede a outrem a prerrogativa de construir ou plantar
em seu terreno, por tempo determinado, mediante escritura pública devidamente
registrada no Cartório de Imóveis.
PARTES – Concedente e superficiário.
REMUNERAÇÃO
A concessão da superfície pode ser onerosa e gratuita, sendo que o superficiário por
desfrutar dos proveitos do imóvel, responde pelos encargos e tributos que nele
incidirem. 1370 e 1371
TRANSFERÊNCIA
O direito de superfície pode ser transferido pelo superficiário a seus herdeiros e a
terceiros.
EXTINÇÃO
Disposta no contrato se dará pela extinção do prazo acordado. Neste caso a
propriedade plena será devolvida ao concedente, independentemente de
indenização (1375), salvo estipulação contrária. Também poderá ser por
perecimento da coisa, pela desapropriação, pela falta de pagamento se disposta no
contrato.
ESTATUTO DA CIDADE
Cotejar os dispositivos do Código Civil com os artigos 21 a 23 do Estatuto da Cidade
10.257/01, em especial o tempo do direito de superfície.
FLATS
O Flat é uma unidade imobiliária com suporte hoteleiro, que permite ao seu
proprietário alugar diretamente o imóvel a terceiros o, ainda, por intermedio de
administrador especializado, neste caso o bem haverá de estar cadastrado no
sistema denominado “pool”.
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Na propriedade normal, o proprietário certamente terá dificuldade na locação de
temporada ou por hospedagem, o que não acontece no sistema de Flat´s.
INSTRUMENTO PARTICULAR DE ADMINISTRAÇÃO DO SISTEMA DE LOCAÇÃO
EM GRUPO DO EDIFÍCIO VIA MANDATO
As partes:
1. Considerando que a Convenção de Condomínio do Edifício e prevê a criação de um Sistema de
Locação em grupo;
2) Considerando que os Condôminos entendem necessária a formação do Sistema de Locação em grupo;
e,
3) Considerando que, para tanto, é necessário criar um instrumento eficaz para regular o seu
funcionamento.
Estipulam as condições de administração do Sistema de Locação em Grupo através do presente
instrumento de mandato, de acordo com as condições a seguir ajustadas:
– Condições gerais
4) O Sistema de Locação em Grupo é composto por um conjunto de unidades autônomas do Edifício
organizado com o objetivo de cessão de tais unidades a terceiros a título de locação, indistintamente em
benefício comum dos Mandantes, necessariamente proprietários das unidades, e será administrado pela
Mandatária por conta e ordem dos Mandantes. A Mandatária poderá, portanto, ceder as unidades em
locação e prestar serviços de caráter hoteleiro sob sua inteira responsabilidade, atendendo às
recomendações do Condomínio Edifício sidence através do seu Síndico.
5) Por intermédio do presente instrumento, o Mandatário estabelece as condições gerais necessárias
aptas garantir condições operacionais das atividades de locação em grupo dos apartamentos dos
proprietários participantes do Sistema de Locação em Grupo, para que o mandatário pratique os atos na
qualidade de gestor do sistema.
6) O funcionamento do Sistema de Locação em Grupo fica limitado ao que estabelece a Convenção
Condominial do Condomínio.
II – Condições específicas
7) ....
8) ....
9) .....
III - Duração
10) Cada Mandante poderá resilir individualmente o seu Mandato mediante aviso prévio de 30
(trinta) dias, excluído o mês do aviso.
IV – Mandato
11) O Mandante, pelo presente instrumento, nomeia e constitui a Mandatária sua bastante procuradora
por prazo indeterminado, conferindo-lhe os poderes de representação necessários e suficientes, incluindo
as cláusulas “ad judicia et extra”.
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V – Penalidades
12) A Mandante e a Mandatária pagarão o equivalente a 3 (três) vezes o faturamento bruto do Sistema
de Locação em Grupo do maior faturamento dos últimos doze mese, no caso do descumprimento de
qualquer cláusula ou condição do presente instrumento.
VI - Foro
Fica eleito o foro da cidade de São Paulo - SP para dirimir quaisquer controvérsias oriundas do
presente contrato.
TIME SHARING OU TEMPO COMPARTILHADO
Aquisição de imóvel em frações ou condomínio que permite ao comprador a
aquisição compartilhada de várias unidades imobiliárias nesse sistema no Brasil e no
exterior, com utilização de calendário de uso rotativo e divisão de despesas de
manutenção.
As empresas de “time sharing” administram as unidades de forma a potencializar
seu frutos e organizar sua utilização,
Trata-se na realidade de condomínio especial largamente utilizado no mundo.