Wagner Gerson Costa
Engenheiro Civil
Exmo(a). Sr(a). Dr(a). Juiz(a) de Direito da 5ª Vara Cível da Comarca de
Guarulhos/SP
Processo nº 0050640-49.2002.8.26.0224 (Ordem 4062/2002)
Wagner Gerson Costa, engenheiro civil, perito judicial nomeado nos autos da
AÇÃO DIREITOS E TÍTULOS DE CRÉDITO, processo acima referido,
que HEYNA SERVIÇOS E COMÉRCIO LTDA. move contra FOUR
UNION ASSESSORIA DE COMÉRCIO EXTERIOR LTDA. e outros,
vem, respeitosamente, apresentar a V. Exa. as considerações e conclusão a que
chegou, inclusas no seguinte Laudo:
1) Preliminares:
Trata-se de perícia destinada a avaliar imóvel de matrícula 29.457 do 2º
Cartório de Registro de Imóveis de Guarulhos.
O presente Laudo tem por finalidade definir o justo valor a ser atribuído ao
imóvel em questão.
2) Vistoria ao imóvel avaliando e análise de documentos:
No dia 27 de maio de 2014, com início às 10h00, foi feita vistoria ao imóvel
avaliando. As Partes foram convocadas com antecedência para a vistoria e na
data e horário agendados o perito judicial subscritor foi recebido pelo Sr.
Reinaldo, funcionário da Prefeitura do Município de Guarulhos, locatária do
imóvel em questão, que acompanhou os trabalhos. Não compareceram,
todavia, representantes das Partes.
Os trabalhos possibilitaram a coleta de várias informações, conforme seguem:
2.1) Características locais:
Conforme matrícula 29.457 (fls. 1046/1052 dos autos) o imóvel em questão
está situado no bairro dos Alves, zona urbana, medindo 37,20 m de frente
Rua Aurora Germano de Lemos, 303, ap. 74, Vila Guarani, Jundiaí-SP, CEP 13209-460
Fones: (011) 4521 3701 e CEL (011) 9 9604 3606, e-mail: [email protected]
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para a Rua Guilherme Lino dos Santos; 16,65 m do lado direito de quem da
Rua Guilherme Lino dos Santos olha para o terreno, onde confronta e faz
frente para a Rua Constantino Burato; 22,00 m do lado esquerdo, onde
confina e faz frente para a Rua Dora e, nos fundos mede 19,90 m faz um
ângulo e mede 18,80 m confrontando com os lotes 1-A e 10-A em planta da
Vila Alves, encerrando assim com uma área mais ou menos de 730,00 m².
O imóvel está localizado no perímetro urbano de Guarulhos, SP, região com
boa infraestrutura urbana, dispondo de:
Via pavimentada, guias, sarjetas, passeio, rede coletora de águas pluviais,
rede de água potável, rede coletora de esgotos, iluminação pública, rede de
energia elétrica, linhas de ônibus, coleta de lixo, linhas de telefone e TV a
cabo.
Pela Lei Municipal Nº 6.253 de 24/05/2007, que dispõe sobre o uso, a
ocupação e o parcelamento do solo no município de Guarulhos, o local onde
está situado o imóvel avaliando é ZM-A (Zona de Uso Misto A). Trata-se de
zona de uso misto, com possibilidades de uso residencial, comercial, de
serviços e industrial, com algumas restrições.
O terreno possui topografia praticamente plana e consistência seca.
Sobre referido terreno encontra-se construído edifício comercial vertical com
7 (sete) pavimentos (subsolo, térreo, 4 pavimentos tipo com 4 salas cada um e
cobertura), que totalizam a área construída de 2.402,68 m², conforme constam
as áreas construídas de cada uma das Inscrições Cadastrais na Prefeitura,
resumidas na tabela abaixo:
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Referido edifício foi construído no ano de 2004, segundo consta no Cadastro
da Prefeitura de Guarulhos, tendo, portanto a idade atual de 10 anos.
A edificação possui as seguintes principais características:
Subsolo utilizado para garagem com piso cimentado;
Andar térreo, com piso em placas de granito, forro em gesso, pilares
revestidos em padrão inox, divisórias em vidro temperado ou em tijolos de
vidro, cozinha equipada, sanitários;
Nos andares tipo: circulação pavimentada com placas de granito; quatro salas,
com piso em placas de granito ou cerâmica, forro em gesso, paredes
revestidas e pintadas a látex, cada sala com 2 banheiros e copa, com paredes
revestidas em azulejo e depósito;
Cobertura composta de pátio pavimentado em placas cerâmicas, cozinha,
sanitários, escadas e elevador;
O edifício possui um elevador com capacidade para quatro pessoas e as
escadas são revestidas em granilite e dotadas de corrimãos;
As portas internas são em madeira e as esquadrias são em alumínio;
A fachada é revestida com placas cerâmicas.
Atualmente todo o edifício se encontra locado à Prefeitura de Guarulhos, que
instalou no local a sede da Secretaria de Transportes e Trânsito. Figuram
como Locadores as seguintes pessoas com respectivos percentuais de
participação:
- Fernando Augusto Damas – 21,5%;
- Daniela Damas – 21,5%;
- José Paulo Pontes da Silva – 19,0%;
- Raphael Pontes da Silva – 19,0%;
- Marcelo Pontes da Silva – 19,0%;
Planta Genérica de Valores:
Para fins de cálculo de IPTU, a Prefeitura do Município de Guarulhos/SP utiliza
a Planta Genérica de Valores.
A Planta Genérica de Valores estabelece valores unitários para os terrenos dos
diversos locais do Município de Guarulhos/SP. Referidos valores serão
adotados, unicamente para efeito de transposição dos locais pesquisados
para o local do imóvel avaliando. Pela Planta Genérica de Valores o local do
imóvel avaliando tem o valor unitário de R$ 928,60/m² (ano de referência
2012):
2.2 Fotos do Local:
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Na sequência, fotos do imóvel avaliando:
FOTO 1 – VISTA GERAL DA LOCALIZAÇÃO DO IMÓVEL AVALIANDO
(Google Earth – 7/8/2013).
FOTO 2 – IMÓVEL AVALIANDO (Google Earth – 7/8/2013).
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FOTO 3 – IMÓVEL AVALIANDO VISTO DA RUA GUILHERME LINO
DOS SANTOS.
FOTO 4 – OUTRA VISTA.
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FOTO 5 – SUBSOLO.
FOTO 6 – ASPECTO DO TÉRREO.
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FOTO 7 – COBERTURA.
FOTO 8 – ELEVADOR.
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FOTO 9 – ESCADAS.
FOTO 10 – HALL.
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FOTO 11 – ASPECTO DE UMA DAS SALAS.
FOTO 12 – COPA TÍPICA.
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FOTO 13 – BANHEIRO TÍPICO.
FOTO 14 – DEPÓSITO TÍPICO.
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3) Definição do valor do Imóvel Avaliando
Metodologia
O valor do imóvel será resultante da somatória dos valores relativos ao terreno e
às benfeitorias.
3.1 – Terreno:
Para a avaliação do terreno será utilizado o Método Comparativo Direto de
Dados de Mercado, conforme segue:
Inicialmente, serão coletados elementos na região, de modo a permitir a
composição de uma amostra representativa de dados de mercado de imóveis,
tanto quanto possível, semelhantes ao avaliando.
a) Pesquisa
Foram coletadas na cidade de Guarulhos/SP, nas proximidades do imóvel
avaliando, várias ofertas de imóveis à venda, das quais, após submetê-las a
uma prévia seleção, descartaram-se aquelas com características muito
diferentes do lote avaliando, restando 11 (onze) elementos, com os quais
foram feitos a homogeneização e saneamento, concluindo-se pelo valor
unitário procurado. São os seguintes os 11 (onze) elementos:
Na sequência, foto aérea de localização do imóvel avaliando (Google Earth 7/8/2013) e dos elementos pesquisados; fichas e fotos dos 11 (onze)
elementos pesquisados:
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b) Homogeneização das Amostras:
Para cada um dos elementos pesquisados faz-se o cálculo de seu valor
unitário homogeneizado, por meio das seguintes operações:
- Aplica-se o fator fonte (0,90), de modo a extrair dos valores
ofertados a sua natural superestimativa, destinada a permitir a negociação
entre vendedor e comprador.
- Havendo benfeitorias, seus valores são calculados de acordo com o
“estudo” “VALORES DE EDIFICAÇÕES DE IMÓVEIS URBANOS”
IBAPE-SP, com a tabela de coeficientes válida a partir de 01/03/2007.
Referido estudo permite calcular o valor das benfeitorias a partir do valor da
edificação R8N, publicada mensalmente pelo SINDUSCON-SP, aplicando-se
o coeficiente de aumento ou redução do m², em relação ao unitário para o
padrão R8N, para se obter o valor da benfeitoria analisada, se fosse nova.
Sobre esse valor aplica-se o “fator de adequação ao obsoletismo e ao estado
de conservação – Foc”, determinado pela expressão:
Foc = R+K*(1-R)
Onde:
R=coeficiente residual correspondente ao padrão, expresso em decimal,
obtido na tabela 1, abaixo, que define a vida referencial e o valor residual
para cada um dos tipos de edificações e respectivos padrões construtivos;
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K= Coeficiente de Ross Heideck, encontrado na tabela 2, abaixo, do mesmo
“estudo”, tabela onde se obtém o coeficiente K, mediante dupla entrada:
- na linha, entra-se com o número correspondente à relação percentual entre a
idade da edificação e sua vida referencial “Ir”;
- na coluna, utiliza-se a letra correspondente ao estado de conservação da
edificação, escolhido segundo as faixas especificadas no Quadro A, abaixo:
QUADRO A
CRITÉRIO DE HEIDECKE
ESTADO
A
B
C
D
E
F
G
H
I
NOVO
ENTRE NOVO E REGULAR
REGULAR
ENTRE REGULAR E REPAROS SIMPLES
REPAROS SIMPLES
ENTRE REPAROS SIMPLES E IMPORTANTES
REPAROS IMPORTANTES
ENTRE REPAROS IMPORTANTES E SEM VALOR
SEM VALOR
%
0,00
0,32
2,52
8,09
18,10
33,20
52,60
75,20
100,00
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- Em seguida, do valor da oferta, corrigido pelo fator fonte, subtrai-se
o valor da benfeitoria, já depreciada, encontrando-se o valor relativo ao
terreno.
De acordo com a Lei Municipal nº 6253/2007, que trata do zoneamento
urbano de Guarulhos, SP, o imóvel avaliando está situado em ZM-A (Zona de
Uso Misto A).
Com base na NORMA PARA AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS URBANOS DO
IBAPE/SP (2011), com eventuais necessárias adaptações para adequá-la ao
Município de Guarulhos, SP, considerou-se que o imóvel avaliando pode ser
classificado como Grupo I, Zonas de uso residencial horizontal, 2ª Zona
Residencial Horizontal Médio, situação onde se devem utilizar os seguintes
fatores de ajuste:
- Frente de Referência = 10,00 m
- Profundidade Mínima = 25,00 m
- Profundidade Máxima = 40,00 m
- Expoente do Fator Testada (f) = 0,20
- Expoente do Fator Profundidade (p) = 0,50
Passa-se então à aplicação da somatória dos seguintes fatores de
homogeneização, que foram adotados após vistoria ao local, informações
colhidas junto às imobiliárias, observação dos valores das áreas e os aspectos
e situações que as valorizam ou desvalorizam:
Fator de Transposição:
Para a transposição de cada elemento pesquisado ao local do imóvel
avaliando utiliza-se o fator de transposição, com base nos valores obtidos na
Planta Genérica de Valores do Município de Guarulhos, onde o valor do local
avaliando é de R$ 928,60/m², considerada a frente do terreno voltada para a
Rua Constantino Burato (logradouro de maior valor, conforme recomendam
as Normas).
Fatores profundidade e testada:
Conforme Norma do IBAPE-SP, as influências de profundidade e testada
podem ser calculadas pelos seguintes fatores:
a) Profundidade: função exponencial da proporção entre a profundidade
equivalente (Pe) e as profundidades limites indicadas para as zonas (Pmi e
Pma).
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- Entre Pmi e Pma admite-se que o fator profundidade Cp é igual a 1,00
- Se a profundidade equivalente for inferior à mínima e estiver acima da
metade da mesma (1/2 Pmi < Pe < Pmi), deverá ser empregada a seguinte
fórmula:
Cp = (Pmi / Pe ) ^ p
- Para Pe inferior a ½ Pmi adota-se:
Cp = (0,5) ^ p
- Se a profundidade equivalente for superior à máxima até o triplo da mesma
(Pma < Pe < 3Pma), a fórmula a ser empregada é a seguinte:
Cp =1/ [(Pma /Pe) + {[1-( Pma /Pe )] . (Pma / Pe) ^ p }]
- Para Pe superior a 3 Pma, adota-se na fórmula acima Pe = 3 Pma
b) Testada: função exponencial da proporção entre a frente projetada (Fp) e a
de referência (Fr), pela seguinte expressão:
Cf = (Fr / Fp) ^ f, dentro dos limites: Fr / 2 < Fp < 2Fr
Topografia:
Para a influência da topografia, utilizam-se fatores do Eng. J. Ruy Canteiro,
quais sejam:
Aclive:
Suave
= 0,95
Acentuado = 0,90
Declive:
Menor que 5% = 0,95
Entre 5% e 10% = 0,90
Maior que 10% = 0,80
Na tabela a seguir, encontram-se resumidas todas as operações:
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Da tabela anterior, resulta que o valor unitário para o local do imóvel
avaliando, considerado paradigma, é de 1.559,70 R$/m².
A área avalianda possui frente voltada para a Rua Dora, com 22,00 m.
Com área de 730,00 m², possui uma profundidade equivalente de 33,182 m.
Portanto, quanto à testada, deve-se aplicar o fator de ajuste = 1,15;
Com profundidade equivalente de 33,182, não se deve aplicar fator de
correção;
Quanto à topografia da área avalianda, sendo plana, não há que se aplicar
fator de ajuste.
Então, o valor do unitário para a área avalianda será:
R$ 1.559,70/m² X {1+[(1,15-1)]} = R$ 1.793,66
O valor do terreno do imóvel avaliando, então, será:
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Valor do terreno = 730,00 m² X R$ 1.793,66/m² = R$ 1.309.371,80, referido
a junho/2014.
3.2) Benfeitorias:
Para a avaliação das benfeitorias foi adotada a seguinte sequência de
operações:
3.2.1) Valores das Benfeitorias, se novas:
Inicialmente, necessário avaliar a edificação, considerada sua respectiva área
e padrão construtivo, como se fosse nova, sem, ainda, considerar sua
depreciação.
Com base no estudo “Valores de Edificações de Imóveis Urbanos” do
IBAPE-SP:
- considera-se a área construída da edificação;
- Adota-se o valor unitário definido pelo SINDUSCON-SP para o padrão
R8N, que, para o mês de maio/2014 é de R$ 1.124,14/m², valor que
reajustado para jun/2014 (com a variação ocorrida entre abril e maio/2014,
que foi de 1,71%) é igual a R$ 1.143,36/m².
- adota-se o “padrão”, conforme definido no estudo do IBAPE-SP, que para o
caso em questão considerou-se “escritório – padrão médio, com elevador”,
cujo coeficiente é de 1,836 .
- definido o padrão, aplicam-se os coeficientes, estabelecidos na tabela de
coeficientes componente do estudo, considerando-se sempre os coeficientes
médios, (para o caso: coeficiente = 1,836) sobre o valor unitário para R8N
(R$ 1.143,36/m²), encontrando-se o respectivo valor unitário a ser aplicado
sobre a área da edificação, resultando no valor da benfeitoria, se fosse nova.
Valor unitário = 1,836 x R$ 1.143,36/m² = R$ 2.099,21/m² (jun/2014, se
nova).
No caso em questão, o edifício possui área construída de 2.402,68 m², obtida
da somatória de cada uma das inscrições junto à Prefeitura.
Portanto, o valor da benfeitoria, se nova, é de:
2.402,68 m² x 2.099,21 R$/m² = R$ 5.043.729,88 (jun/2014)
3.2.2) Valor da benfeitoria depreciada pela idade e estado de
conservação:
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Definido o valor da benfeitoria, se nova, há que depreciá-la, adotando-se a
mesma metodologia já explicada anteriormente, no item 3.2.2:
Vida Referencial = 60 anos
Valor Residual = 20,00%
Idade da edificação = 10 anos
Idade em % da vida referencial = 16,67
Estado de Conservação = C (regular)
Da Tabela 2: k = 0,88
Foc = R+K*(1-R)
Foc = 0,2 + 0,88*(0,80)
Foc = 0,904
Portanto o valor da edificação, já depreciada é =
= 0,904 x R$ 5.043.729,88 = R$ 4.559.531,81 (jun/2014)
3.3) Valor total do imóvel avaliando:
O valor total a ser atribuído ao imóvel avaliando será, portanto, a soma do
terreno com sua benfeitoria:
Valor total = terreno + benfeitoria
Valor total = R$ 1.309.371,80 + R$ 4.559.531,81 = R$ 5.868.903,61
(cinco milhões, oitocentos e sessenta e oito mil, novecentos e três reais e
sessenta e um centavos), referido a junho de 2014.
4) IPTU:
Consultada a Prefeitura de Guarulhos, obteve-se a informação de que há
dívidas relativas ao IPTU, que, em data de 27/05/2014, totalizavam R$
504.584,65 (quinhentos e quatro mil, quinhentos e oitenta e quatro reais e
sessenta e cinco centavos), assim distribuídos:
Rua Aurora Germano de Lemos, 303, ap. 74, Vila Guarani, Jundiaí-SP, CEP 13209-460
Fones: (011) 4521 3701 e CEL (011) 9 9604 3606, e-mail: [email protected]
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Wagner Gerson Costa
Engenheiro Civil
5) Documentação anexada:
- Anotação de Responsabilidade Técnica e respectivo comprovante de
recolhimento;
6) Conclusão:
Pelo exposto, s.m.j., pode-se concluir que o justo valor a ser atribuído ao imóvel
avaliando, descrito na matrícula de nº 29.457 do 2º Cartório de Registro de
Imóveis de Guarulhos (fls. 1046/1052 dos autos), incluindo o edifício no terreno
construído, com endereço à Rua Dora nº 18 (ou nº 10), Bairro dos Alves,
Guarulhos, SP, é de R$ 5.868.903,61 (cinco milhões, oitocentos e sessenta e
oito mil, novecentos e três reais e sessenta e um centavos), referido a junho
de 2014.
Deve-se informar ainda que, consultada a Prefeitura de Guarulhos, obteve-se a
informação de que há dívidas relativas ao IPTU, que, em data de 27/05/2014,
totalizavam R$ 504.584,65 (quinhentos e quatro mil, quinhentos e oitenta e
quatro reais e sessenta e cinco centavos), conforme demonstradas no item 4,
acima.
.
Rua Aurora Germano de Lemos, 303, ap. 74, Vila Guarani, Jundiaí-SP, CEP 13209-460
Fones: (011) 4521 3701 e CEL (011) 9 9604 3606, e-mail: [email protected]
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Wagner Gerson Costa
Engenheiro Civil
7)Encerramento:
Nada mais havendo a esclarecer, vai o presente Laudo digitado em 33 (trinta e
três) folhas numeradas e rubricadas, sendo esta última datada e assinada, além
da documentação anexada.
Jundiaí/Guarulhos, 13 de junho de 2014.
Wagner Gerson Costa
CREA Nº 0600463247
Membro Titular do IBAPE-SP nº 1.175
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