Fundos imobiliários rendem 8 vezes mais que bolsa
no ano; saiba por quê e se vale entrar agora
O economista e professor de finanças Richard Rytenband ressalta que o bom desempenho dos fundos imobiliários nos
últimos anos é reflexo do bom momento do mercado imobiliário
Por Diego Lazzaris Borges
|13h19 | 22-10-2012
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SÃO PAULO – Os fundos imobiliários entraram no foco dos investidores pessoa física. De janeiro até
setembro, o número de investidores cresceu mais de 55%, na esteira da valorização destes fundos no
mercado. Para se ter uma idéia, desde o começo de 2012 (até o dia 19 de outubro), o Ifix, índice de
fundos imobiliários que reúne os fundos mais líquidos do mercado brasileiro, registrou alta de 31%,
ante valorização de 3,82% do Ibovespa, que engloba as ações mais negociadas da bolsa paulista.
O economista e professor de finanças Richard Rytenband ressalta que o bom desempenho dos
fundos imobiliários nos últimos anos é reflexo do bom momento do mercado imobiliário no Brasil.
“Após mais de uma década de estagnação, o preço dos imóveis apresentaram uma forte recuperação
desde 2008”, pontua.
Na opinião dele, os principais fatores que explicam este movimento são a maior disponibilidade de
crédito imobiliário, o aumento da renda e emprego, a queda nas taxas de juros dos financiamentos, a
queda no estoque de terrenos nas áreas mais centrais, além de o aumento do custo da construção.
O advogado e especialista em fundos imobiliários, Arthur Vieira de Moraes, credita o bom
desempenho dos fundos imobiliários à queda do custo de oportunidade. “Com a Selic a 10,50% em
janeiro, os investidores conseguiam ter rentabilidade de cerca de 0,70% em aplicações de baixo risco,
como CDB (Certificado de Depósito Bancário). Logo, para aceitar correr mais risco em um fundo
imobiliário, teriam que ganhar mais do que isso – 0,75% ao mês, por exemplo”, explica.
Quando a Selic cai, o rendimento de aplicações mais seguras como o CDB também recua e o
investidor aceita receber um pouco menos para correr riscos. “O mesmo investidor pode se dar por
satisfeito recebendo o equivalente a 0,60% ao comprar um fundo imobiliário nos dias de hoje. O que
significa que ele aceita pagar mais caro pelas cotas. Como o rendimento desses fundos é distribuído
em dinheiro e igualmente para todos, a rentabilidade de cada investidor será definida pelo preço que
ele pagou pelas cotas - quanto mais caro, menor a rentabilidade”, pontua.
O especialista lembra ainda que a mudança nas regras contábeis, implementadas pela Instrução CVM
516, para que os fundos fizessem a reavaliação dos imóveis que estavam nas carteiras também
contribuiu para essa alta. “Alguns fundos tinham em sua carteira prédios que não passavam por
reavaliação de preços há 5 anos”, diz.
E a bolsa?
Por outro lado, a bolsa de valores vem, desde 2010, apresentando comportamento diferente, ao
menos quando se olha para o Ibovespa – este ano, ações de empresas menores e que não fazem
parte do índice estão apresentando resultados melhores. O diretor da Valore Investimentos
Personalizados, Sérgio Quintella, lembra que empresas de commodities e financeiras detêm
participação importante no índice, o que explica, em partes, o seu fraco desempenho. “Estas
empresas são muito afetadas pela economia externa e a queda das taxas de juros”, pontua.
Rytenband concorda. “Com a desaceleração global, o preço das commodities foi afetado
negativamente e empresas deste setor tem grande peso no Ibovespa”, diz. Além disso, ele aponta
que com a economia brasileira mais fraca, empresas de setores ligados ao mercado interno também
foram impactadas. “A economia sofreu uma forte desaceleração desde meados de 2010, com uma
política restritiva do Banco Central para reduzir a inflação e, em seguida, pelo contágio da crise
européia”, ressalta.
No entanto, o economista tem boas perspectivas para a bolsa. Na opinião dele, alguns fatores que
fizeram a bolsa patinar, como a crise na Europa e a desaceleração da economia brasileira serão
revertidos nos próximos meses, e o processo de recuperação dos países ricos vai favorecer ainda
mais os emergentes como o Brasil. “A expectativa para a bolsa nos próximos anos é excelente”,
acredita.
O diretor da Valore compartilha a mesma opinião. Segundo ele, esta é uma boa hora para entrar no
mercado acionário, já que muitas ações estão com preço abaixo do seu real valor de mercado. “Em
nossa visão, uma carteira bem diversificada conta com ações de empresas com bons fundamentos e
acreditamos que seja um bom momento de se posicionar na bolsa agora”, diz.
Os fundos devem continuar subindo?
Em relação aos fundos imobiliários, a perspectiva é boa, mas alguns especialistas apontam que a
valorização não deve ser tão forte como nos últimos meses. “A tendência é que a Selic fique estável e
pode até voltar a subir. Assim, a queda dos juros não é mais argumento para uma elevação tão forte
como a que aconteceu este ano”, afirma Moraes.
Já para Rytenband, a valorização dos imóveis vai continuar enquanto a maioria dos fatores que
impulsionaram a alta permanecerem intactos. “Alguns indicadores que nos mostram que estamos
distantes de um esgotamento de tendência”, pontua. “A rentabilidade média dos aluguéis no Brasil é
de cerca de 5,71% ano. Historicamente, um nível que mostra imóveis muito caros e uma bolha
prestes a estourar é de 3% ao ano”, aponta.
Segundo ele, outros fatores indicam que os imóveis devem continuar se valorizando – e
impulsionando o rendimento dos fundos – “O Consumo de cimento per capita ainda reduzido quando
comparado com os demais países. Além disso, o preço médio do metro quadrado no Brasil em
relação à renda per capita é o mais baixo dos BRICS”, pontua.
No entanto, ele também acha que o ritmo da alta será menos intenso. “A tendência daqui pra frente
ainda é favorável aos imóveis que devem se valorizar, mas num ritmo menor”, acredita.
O economista e autor do Livro “Imóveis: seu guia para fazer da compra e venda um grande negócio”,
Luiz Calado, aponta que o fato de os fundos imobiliários terem apresentado forte elevação este ano
não deve ser utilizado como único argumento para a compra de cotas. Segundo ele, o investidor deve
sempre olhar outros pontos, como a composição da carteira do fundo, o tipo de inquilino que aluga o
imóvel e se é um fundo que investe em apenas um imóvel ou não. “Tivemos problemas recentes com
fundos de apenas um imóvel, o investidor precisa estar atento a este ponto”, aconselha.