UNIVERSIDADE ESTADUAL DE GOIÁS – UEG
UNIDADE UNIVERSITÁRIA DE CIÊNCIAS EXATAS E
TECNOLÓGICAS
CURSO DE ENGENHARIA CIVIL
FERNANDO MARQUES DA SILVA
ESBOÇO DE UM PLANO DE NEGÓCIOS DE UMA EMPRESA
ESPECIALIZADA EM CONSTRUÇÕES PARA FINS
LOCATÍCIOS NA GRANDE GOIÂNIA
ANÁPOLIS / GO
2014
ii
FERNANDO MARQUES DA SILVA
ESBOÇO DE UM PLANO DE NEGÓCIOS DE UMA EMPRESA
ESPECIALIZADA EM CONSTRUÇÕES PARA FINS LOCATÍCIOS NA
GRANDE GOIÂNIA
PROJETO FINAL SUBMETIDO AO CURSO DE ENGENHARIA CIVIL DA
UNIVERSIDADE ESTADUAL DE GOIÁS
ORIENTADORA: PROF.MSC. JULIANA LUIZA MOREIRA DEL FIACO
ANÁPOLIS / GO: 2014
FICHA CATALOGRÁFICA
SILVA, FERNANDO MARQUES
Esboço de um plano de negócios de uma empresa especializada em construções
para fins locatícios na Grande Goiânia.
(ENC/UEG, Bacharel, Engenharia Civil, 2014).
Projeto Final - Universidade Estadual de Goiás. Unidade Universitária de Ciências
Exatas e Tecnológicas.
Curso de Engenharia Civil.
1. Empreendedorismo
2. Plano de negócio
3. Construção civil
4. Locação de imóvel
REFERÊNCIA BIBLIOGRÁFICA
SILVA, F. M. Esboço de um plano de negócio de uma empresa especializada em
construções para fins locatícios na Grande Goiânia. Projeto Final, Publicação ENC., Curso
de Engenharia Civil, Universidade Estadual de Goiás, Anápolis, GO, 71 p., 2014.
CESSÃO DE DIREITOS
NOME DO AUTOR: Fernando Marques da Silva
TÍTULO DA DISSERTAÇÃO DE PROJETO FINAL: Esboço de um plano de negócio de
uma empresa especializada em construções para fins locatícios na Grande Goiânia.
GRAU: Bacharel em Engenharia Civil
ANO: 2014
É concedida à Universidade Estadual de Goiás a permissão para reproduzir cópias
deste projeto final e para emprestar ou vender tais cópias somente para propósitos acadêmicos
e científicos. O autor reserva outros direitos de publicação e nenhuma parte deste projeto final
pode ser reproduzida sem a autorização por escrito do autor.
_____________________________
Fernando Marques da Silva
Novo Mundo, Avenida New York.
CEP 74710-010 - Goiânia/GO – Brasil
iii
FERNANDO MARQUES DA SILVA
ESBOÇO DE UM PLANO DE NEGÓCIO DE UMA EMPRESA
ESPECIALIZADA EM CONSTRUÇÕES PARA FINS LOCATÍCIOS NA
GRANDE GOIÂNIA
PROJETO FINAL SUBMETIDO AO CURSO DE ENGENHARIA CIVIL DA
UNIVERSIDADE ESTADUAL DE GOIÁS COMO PARTE DOS REQUISITOS
NECESSÁRIOS PARA A OBTENÇÃO DO GRAU DE BACHAREL.
APROVADO POR:
__________________________________________________
JULIANA LUIZA MOREIRA DEL FIACO, Msc. (UEG)
(ORIENTADORA)
________________________________________________________
EDER CHAVEIRO ALVES, Msc. (UEG)
(EXAMINADOR INTERNO)
___________________________________________
HENRIQUE STECKELBERG SOBRINHO (UEG)
(EXAMINADOR EXTERNO)
DATA: ANÁPOLIS/GO, 29 de Março de 2014.
iv
Aos meus pais que me ensinaram a
valorizar todas as conquistas, por
menores que elas parecessem.
v
AGRADECIMENTOS
Ao meu Deus, por me proporcionar a oportunidade de chegar até aqui, me abençoando
com saúde, família e paz.
À minha mãe, pois sem dúvida é a maior responsável por tudo que conquistei até hoje,
sempre me ensinando a vencer. Uma guerreira, um exemplo de obstinação e inteligência.
Ao meu pai, pelo exemplo de humildade, temperança e sabedoria, pelo raciocínio, e
acima de tudo pelo apoio integral durante toda esta jornada. O meu melhor amigo.
A minha noiva Geovanna, fundamental para esta vitória, por todo apoio nas horas
difíceis e por tornar meus dias mais alegres. Meu amor.
Aos amigos de faculdade, pelos estudos produtivos e pelos momentos de
descontração. Verdadeiros companheiros.
A minha orientadora, Professora Juliana Del Fiaco, pelos ensinamentos determinantes
para o sucesso deste trabalho, pela compreensão, pelo esforço despendido para meu auxílio.
Aos professores pelo conhecimento compartilhado.
vi
RESUMO
O estudo objetivou verificar a viabilidade econômica da empresa Engin Engenharia e
Investimentos Ltda., especializada em construções para fins locatícios na cidade de Goiânia –
GO, por meio da elaboração de um plano de negócios. A metodologia para a coleta de dados
na fundamentação teórica foi realizado por meio de consulta bibliográfica, e para o estudo de
caso a consulta foi realizada em fontes primárias e também por meio de documentação direta
(entrevistas). O plano de negócio proposto está estruturado baseando – se em sete aspectos:
empresa, análise de mercado, plano de marketing, plano operacional, plano financeiro,
construção de cenários e avaliação estratégica. Foi realizada uma análise de cada aspecto,
demonstrando assim qual a forma de tributação adotada, quem são os clientes, qual o pessoal
necessário, concorrentes e fornecedores, investimento inicial, estimativa de custos, análise em
três cenários: provável, pessimista e otimista, sendo que o investimento se mostrou viável nos
três cenários analisados, comprovado através dos indicadores: ponto de equilíbrio,
rentabilidade, lucratividade e prazo de retorno do investimento.
Palavras chave: Plano de negócios; Engenharia Civil; Locação de imóveis.
vii
ABSTRACT
The study aimed to determine the economic viability of the company, and Engin
Engineering Holdings Ltd, specializes in buildings for lease agreement ends in Goiânia - GO.
Through the preparation of a business plan. The methodology for collecting data on the
theoretical foundation was done by means of bibliographic search, and to study if the query
was performed on primary sources and also through direct documentation ( interviews ). The
proposed business plan is structured based - on seven aspects: business, market analysis,
marketing plan, operating plan, financial plan, scenario building and strategic evaluation. An
analysis of every aspect was performed, demonstrating what form of taxation adopted , who
the customers are, what the necessary personnel, competitors and suppliers, initial investment,
cost estimating, analysis on three scenarios: likely, pessimistic and optimistic, with that
investment to be viable in the three scenarios analyzed, demonstrated through indicators:
breakeven, profitability, profitability and payback period of the investment.
Key Words: Busines plan; Civil engineering; Property lease.
viii
LISTA DE FIGURAS
Figura 1 - Taxa de sobrevivência de empresas de 2 anos, evolução no Brasil
(SEBRAE, 2013). ..................................................................................................................... 10
Figura 2 - IndiceFipeZap - Brasil, Belo horizonte, Rio de Janeiro e São Paulo
(ALENCAR, 2013)................................................................................................................... 30
Figura 3 - Crescimento do setor em (%), (IBGE, apud ALVARENGA, 2012) ........... 30
Figura 4 - Venda de materiais de construção (em%) (ABRAMAT, 2012) .................. 31
Figura 5 - Nível de emprego (ABRAMAT, 2012) ....................................................... 31
Figura 6 - Alugar ou financiar, vantagens e desvantagens de cada opção (AUTRAN,
2013) ......................................................................................................................................... 33
Figura 7 - Localização da área do empreendimento (Fonte: Google Maps) ................ 41
Figura 8 - Planta baixa escritório Engin Ltda (Fonte: Autor da pesquisa, 2014). ........ 48
ix
LISTA DE TABELAS
Tabela 1 - Estrutura da Matriz F.O.F.A. (ROSA, 2007, p. 76)..................................... 28
Tabela 2 -Dados gerais da indústria da construção - Brasil - 2007-2011 (IBGE, 2011)
.................................................................................................................................................. 29
Tabela 3 - Capital social (Fonte: Autor da pesquisa, 2014). ........................................ 40
Tabela 4 – Quantidade de estudantes (Fonte: Autor da pesquisa, 2014). ..................... 42
Tabela 5 - Imóvel alugado X próprio (Fonte: Autor da pesquisa, 2014). ..................... 43
Tabela 6 - Valor do aluguel X Região (Fonte: Autor da pesquisa, 2014). ................... 43
Tabela 7 - Estabelecimentos comerciais da quadra analisada (Fonte: Autor da
pesquisa, 2014). ........................................................................................................................ 44
Tabela 8 - Processos operacionais (Fonte: Autor da pesquisa, 2014). ......................... 48
Tabela 9 - Investimentos Fixos (Fonte: Autor da pesquisa, 2014). .............................. 51
Tabela 10 - Cálculo da necessidade líquida de capital de giro em dias (Fonte: Autor da
pesquisa, 2014). ........................................................................................................................ 52
Tabela 11 - Capital de giro (Fonte: Autor da pesquisa, 2014). ..................................... 53
Tabela 12 - Investimentos pré-operacionais (Fonte: Autor da pesquisa, 2014). .......... 53
Tabela 13 - Investimento total (Fonte: Autor da pesquisa, 2014). ............................... 53
Tabela 14 - Custos – Empreendimento Edifício de uso misto (Fonte: Autor da
pesquisa, 2014). ........................................................................................................................ 54
Tabela 15 - Receita mensal - Empreendimento Edifício de uso misto (Fonte: Autor da
pesquisa, 2014). ........................................................................................................................ 55
Tabela 16 - Custo mensal - Empreendimento Edifício de uso misto (Fonte: Autor da
pesquisa, 2014). ........................................................................................................................ 55
Tabela 17 - Resultados - Empreendimento Edifício de uso misto (Fonte: Autor da
pesquisa, 2014). ........................................................................................................................ 56
Tabela 18 - Rentabilidade - Empreendimento Edifício de uso misto (Fonte: Autor da
pesquisa, 2014). ........................................................................................................................ 56
Tabela 19 - Faturamento mensal da empresa (Fonte: Autor da pesquisa, 2014). ......... 56
Tabela 20 - Estimativa dos custos de comercialização (Fonte: Autor da pesquisa,
2014). ........................................................................................................................................ 57
Tabela 21 - Estimativa dos custos com mão de obra (Fonte: Autor da pesquisa, 2014).
.................................................................................................................................................. 57
Tabela 22 - Estimativa do custo com depreciação (Fonte: Autor da pesquisa, 2014). . 58
x
Tabela 23 - Estimativa de custos fixos operacionais mensais (Fonte: Autor da
pesquisa, 2014). ........................................................................................................................ 58
Tabela 24 - Demonstrativo de resultados (Fonte: Autor da pesquisa, 2014). ............... 59
Tabela 25 - Ponto de equilíbrio (Fonte: Autor da pesquisa, 2014). .............................. 59
Tabela 26 – Lucratividade (Fonte: Autor da pesquisa, 2014). ..................................... 59
Tabela 27 – Rentabilidade (Fonte: Autor da pesquisa, 2014). ..................................... 60
Tabela 28 - Prazo de retorno do investimento (Fonte: Autor da pesquisa, 2014). ....... 60
Tabela 29 - Demonstrativo de resultados (Fonte: Autor da pesquisa, 2014). ............... 60
Tabela 30 - Matriz SWOT (Fonte: Autor da pesquisa, 2014). ..................................... 61
xi
LISTA DE ABREVIAÇÕES
PAC
Programa de Aceleração do Crescimento
MCMV
Minha Casa, Minha Vida
PN
Plano de Negócio
SRF
Secretária da Receita Federal
GEM
Global Entrepreneurship Monitor
MPE
Micro e pequenas empresas
MPME
Micro, pequenas e médias empresas
U.S.
United States
CNAE
Classificação Nacional de Atividades Econômicas
PIB
Produto Interno Bruto
CUB
Custo Unitário Básico
xii
SÚMARIO
1 O PROBLEMA ................................................................................................. 1
1.1 INTRODUÇÃO ........................................................................................................ 1
1.2 OBJETIVOS ............................................................................................................. 2
1.2.1 Objetivo Geral ...................................................................................................... 2
1.2.2 Objetivos Específicos ........................................................................................... 2
1.3 JUSTIFICATIVA ..................................................................................................... 3
2 REFERENCIAL TEORICO ........................................................................... 4
2.1 EMPREENDEDORISMO ........................................................................................ 4
2.1.1 Conceitos ............................................................................................................... 4
2.2 PERFIL DE UM EMPREENDEDOR ...................................................................... 5
2.2.1Características gerais ........................................................................................... 5
2.2.2 Tipos de empreendedores.................................................................................... 7
2.3 EMPREENDEDORISMO NO BRASIL .................................................................. 8
2.4 EMPRESA .............................................................................................................. 10
2.4.1 Conceitos ............................................................................................................. 10
2.4.2 Tipos de empresas .............................................................................................. 11
2.4.3 Micro e pequenas empresas .............................................................................. 13
2.5 O PLANO DE NEGÓCIO ...................................................................................... 14
2.5.1 Conceitos ............................................................................................................. 14
2.5.2 Estrutura ............................................................................................................ 15
2.5.3 Um modelo de plano de negócio ....................................................................... 18
2.6 CONSTRUÇÃO CIVIL.......................................................................................... 28
2.6.1 Definições e panorama mercadológico no Brasil ............................................ 28
2.7 CONSTRUÇÃO DE IMÓVEIS RESIDENCIAIS E COMERCIAIS PARA
LOCAÇÃO
32
xiii
2.7.1 Oportunidades e ameaças ................................................................................. 32
3 DELINEAMENTO DA PESQUISA............................................................. 34
3.1 CARACTERIZAÇÃO DA PESQUISA ................................................................. 34
3.1.1 Tipo de Pesquisa Quanto aos fins ..................................................................... 34
3.1.2 Tipo de Pesquisa Quanto aos meios ................................................................. 34
3.2 UNIVERSO E AMOSTRA .................................................................................... 34
3.3COLETA DE DADOS ............................................................................................ 35
3.4 TRATAMENTO DOS DADOS ............................................................................. 36
3.5 LIMITAÇÕES DO METODO ............................................................................... 36
4 ANÁLISE DOS RESULTADOS................................................................... 37
4.1 SUMÁRIO EXECUTIVO ...................................................................................... 37
4.1.1 Resumo dos principais pontos do PN ............................................................... 37
4.1.2 Dados dos empreendedores ............................................................................ 38
4.1.3 Dados da Empresa ............................................................................................. 39
4.1.4 Missão da Empresa ............................................................................................ 39
4.1.5 Visão .................................................................................................................... 39
4.1.6 Valores ................................................................................................................ 39
4.1.5 Setor de Atividade.............................................................................................. 39
4.1.6 Forma Jurídica................................................................................................... 39
4.1.7 Enquadramento tributário ............................................................................... 39
4.1.8 Capital Social ..................................................................................................... 39
4.1.9 Fonte de recursos ............................................................................................... 40
4.1.10 Dados do Empreendimento ............................................................................. 40
4.2 ANÁLISE DE MERCADO .................................................................................... 42
4.2.1 Estudo dos Clientes - Investidores.................................................................... 42
4.2.2 Estudo dos Clientes – Locadores ...................................................................... 42
xiv
4.2.3 Estudo dos Concorrentes .................................................................................. 44
4.2.4 Estudo dos Fornecedores .................................................................................. 45
4.3 PLANO DE MARKETING .................................................................................... 46
4.3.1 Descrição dos principais produtos e serviços .................................................. 46
4.3.2 Estratégias promocionais .................................................................................. 46
4.3.3 Estrutura de comercialização ........................................................................... 47
4.3.4 Localização do negócio ...................................................................................... 47
4.4 PLANO OPERACIONAL ...................................................................................... 48
4.4.1 Layout ................................................................................................................. 48
4.4.2 Processos operacionais ...................................................................................... 48
4.5 PLANO FINANCEIRO .......................................................................................... 50
4.5.1 Estimativa dos investimentos fixos ................................................................... 51
4.5.2 Capital de giro .................................................................................................... 52
4.5.3 Investimentos pré-operacionais ........................................................................ 53
4.5.4 Investimento total .............................................................................................. 53
4.5.5 Orçamento simplificado – Empreendimento .................................................. 54
4.5.6 Estimativa do faturamento mensal da empresa .............................................. 56
4.5.7 Estimativa dos custos de comercialização ....................................................... 56
4.5.8 Estimativa dos custos com mão-de-obra.......................................................... 57
4.5.9 Estimativa do custo com depreciação .............................................................. 58
4.9.10 Estimativa dos custos fixos operacionais mensais......................................... 58
4.5.11 Demonstrativo de resultados .......................................................................... 59
4.5.12 Indicadores de viabilidade .............................................................................. 59
4.6 CONSTRUÇÃO DE CENÁRIOS .......................................................................... 60
4.7 AVALIAÇÃO ESTRATEGICA ............................................................................ 61
5 CRONOGRAMA ........................................................................................... 62
6 CONCLUSÕES .............................................................................................. 63
xv
7 ANEXOS
7.1 ENTREVISTA CLIENTES – LOCATÁRIOS - RESIDÊNCIAL ......................... 65
7.1.1 Público alvo ........................................................................................................ 65
7.1.2 Comportamento dos Clientes............................................................................ 66
7.1.3 Área de abrangência .......................................................................................... 66
7.2 ENTREVISTA CLIENTES – LOCATÁRIOS - COMERCIAL............................ 66
7.2.1 Público alvo ........................................................................................................ 66
7.2.2 Comportamento dos Clientes............................................................................ 67
7.2.3 Área de abrangência .......................................................................................... 67
REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS ............................................................ 68
1
1 O PROBLEMA
1.1 INTRODUÇÃO
O atual cenário econômico do Brasil promove certa estabilidade aos preços e juros, o
que acaba por criar uma nova leva de consumidores e potencializa os consumidores já
consolidados. Essa onda crescente de consumidores se mostra através das novas classes em
ascensão e da necessidade de renovação imposta as empresas de diversos segmentos.
O motivo para tanta movimentação financeira se consolida devido a incentivos do
governo federal através de programas voltados as classes sócio econômicas menos
favorecidas, a obras de infraestrutura em todo país, e a incentivos a redução das taxas de juros
vigentes.
Os programas federais de incentivo ao crescimento econômico do país abriram as
portas para um grande mercado que até então estava petrificado, o mercado imobiliário.
Propiciado por altos investimentos e lento retorno financeiro, este tipo de negócio ficava fora
da lista dos favoritos das empresas e de investidores. Hoje, porém, este mercado movimenta
bilhões de reais e é a indústria que mais emprega no Brasil.
Nos últimos anos, as grandes cidades brasileiras vêm recebendo diversos
empreendimentos
de
uso
residencial
e/ou
comercial,
tais
empreendimentos
são
comercializados na forma de venda ou renda. O ramo do mercado imobiliário focado em
empreendimentos voltados para renda (locação, por exemplo) se mostrou bastante vantajoso,
e agora não é diferente, seu conservadorismo atrai investidores em busca de rentabilidade, que
embora pequena, frente ao investimento inicial, este retorna ao investidor em um prazo maior
trazendo consigo um patrimônio agregado.
Nesse contexto, a necessidade de inovar, cria novos negócios e adaptam outros já
existentes as novas regras de um mercado em constante movimento. No entanto, os riscos
envolvidos na criação de um negócio não podem ser subestimados por mais vantajosa que
pareça ser a oportunidade. O plano de negócio surge então como uma ferramenta
extremamente eficaz no que tange a análise da viabilidade econômica de um negócio.
Seguindo os procedimentos metodológicos, será esboçado um plano de negócio, onde se
pretende avaliar: Goiânia comportaria um empreendimento especializado na construção de
salas comerciais e imóveis residenciais para futura locação?
2
1.2 OBJETIVOS
1.2.1 Objetivo Geral
Esboçar um plano de negócio de uma empresa especializada em construções, do tipo
comercial ou residencial, voltados para locação em Goiânia, capital do estado de Goiás –
Brasil.
1.2.2 Objetivos Específicos
1.2.2.1 Caracterizar o perfil de um empreendedor e a estrutura de um plano de
negócio, de forma a identificar as qualificações do empresário e as estratégias da empresa
para alcançar êxito na estruturação do esboço do plano de negócio.
1.2.2.2 Identificar a viabilidade econômica do negócio, através do esboço do plano de
negócio, bem como caracterizar as oportunidades de fomento ao negócio.
3
1.3 JUSTIFICATIVA
Na cidade de Goiânia a especulação imobiliária delimita limites imaginários em áreas
físicas, implantando preços acima do mercado para imóveis indiretamente valorizados por
uma série de fatores, como: novos empreendimentos, avenidas e ruas comerciais, parques e
etc.
Desta forma quem procura moradia ou instalações comerciais se vê obrigado a
instalar- se em áreas marginais e/ou pouco povoadas devido aos baixos preços dos imóveis.
No entanto, a falta de investimentos nestas regiões acaba por reduzir a qualidade de vida
destas pessoas, e é neste momento que se evidencia o mercado de locação de imóveis em
áreas já consolidadas da cidade, visto a existência de vacância de lotes em regiões muito a
medianamente povoadas.
Por tudo isso, um estudo que comprove a viabilidade econômica do negócio vem a
contribuir para o desenvolvimento e sucesso de empresas focadas neste ramo, o que levaria ao
lucro do empreendedor, criação de mais postos de trabalho, aumento na arrecadação de
impostos, redução da vacância de lotes na região metropolitana de Goiânia, melhoria da
satisfação do cliente e de sua qualidade de vida.
4
2 REFERENCIAL TEORICO
O embasamento teórico se torna necessário à medida que se compromete a seriedade
de uma pesquisa. Para este fim, o referencial teórico presente neste trabalho será apresentado
em conceitos, teorias e definições que permearam o problema a ser solucionado, abrangendo a
literatura nacional e internacional. Os principais conceitos foram organizados em cinco partes,
na seguinte ordem: empreendedorismo, perfil de um empreendedor, o plano de negócio,
construção civil e locação de imóveis.
2.1 EMPREENDEDORISMO
O tema proposto neste trabalho exige uma abordagem a respeito do assunto:
empreendedorismo, de forma que se consiga criar uma linha de raciocínio lógico dentro do
tema abordado. Para tanto, se tratará de explorar neste capítulo, alguns conceitos e definições
usadas por autores nacionais e internacionais sobre empreendedorismo, além de caracterizar o
perfil e os tipos de empreendedores, e ainda, apresentar um breve histórico do assunto no
Brasil.
2.1.1 Conceitos
Definir empreendedorismo não é tarefa fácil, prova disso são as diversas formas como
autores clássicos o fazem. Segundo Longenecker; Moore; Petty J. (1997, p.3) “Os
empreendedores são os heróis populares da moderna vida empresarial. Eles fornecem
empregos, introduzem inovações e estimulam o crescimento econômico”. Para Chiavenato
(2008) a pessoa que se responsabiliza diante de um negócio, assumindo os riscos e inovando
sempre, é um empreendedor. Já Dornelas (2008), define o empreendedor como a pessoa que
faz as coisas acontecerem, antecipando-se aos fatos e visando o futuro da organização.
De acordo com Chiavenato (2008) a palavra empreendedorismo em francês é
entrepreneure e significa aquele que assume riscos e começa algo novo. Todavia, este termo
não se restringe apenas aos fundadores de empresas, membros de segunda geração de
empresas familiares e até gerente proprietário, que vieram a adquirir a empresa já existente de
seus fundadores, podem ser classificados como empreendedores, (LONGENECKER;
MOORE; PETTY J., 1997).
5
A constante tentativa de conceituar empreendedorismo não é atual, uma das mais
antigas definições é a de Schumpeter (apud DORNELAS, 2008, p.22), “o empreendedor é
aquele que destrói a ordem econômica existente pela introdução de novos produtos e serviços,
pela criação de novas formas de organização ou pela exploração de novos recursos e
materiais”.
Chiavenato (2008) afirma que há ainda linhas de pensamentos históricas que buscam
definir o termo empreendedorismo, a escola dos economistas, a dos behavioristas e a dos
precursores da teoria dos traços de personalidade, que defendem suas visões, embasadas nas
ciências sociais como a sociologia, a psicologia, a antropologia e a história econômica.
Ao analisar estas definições é possível perceber que o empreendedor é uma pessoa
com um aguçado faro para negócios, que conta ainda com um elevado preparo e uma alta
disposição para assumir riscos.
No capítulo seguinte serão apresentadas as características de um empreendedor e seus
tipos, de forma a garantir a completa linha de pensamento aqui proposta.
2.2 PERFIL DE UM EMPREENDEDOR
A carreira como empreendedor requer uma boa dose de compromisso e sacrifício, por
isso convém analisar se o perfil do interessado a empreender é compatível, de forma que,
desenvolva seus pontos falhos, se necessário. Para Dornelas (2008) o empreendedor possui
atributos pessoais que somados a características sociológicas e ambientais, acabam por
viabilizar uma nova empresa. No entanto, vale a pena ressaltar que não há provas cientificas
que a existência ou não dessas características determinam o sucesso do indivíduo como
empreendedor, afirmam Longenecker; Moore e Petty J. (1997).
No presente capítulo se apresentarão as características e os tipos de empreendedores,
delineando, assim, mais um requisito exigido para o sucesso de um negócio, um
empreendedor preparado.
2.2.1Características gerais
Dentre as várias bibliografias existentes, acerca do assunto, três características
parecem ser de comum entendimento, a começar por uma elevada autoconfiança, sede por
sucesso, e propensão para assumir responsabilidades e riscos. Bernardi (2003) apresenta ainda
6
uma série de características atribuídas a um empreendedor, bem como senso de oportunidade,
energia para realizar, otimismo, dinamismo, independência e resistência a frustações.
Da mesma forma Dornelas (2008) sugere as características dos empreendedores de
sucesso, a saber: São visionários; Sabem tomar decisões; São indivíduos que fazem a
diferença; Sabem explorar ao máximo as oportunidades; São determinados e dinâmicos; São
dedicados; São otimistas e apaixonados pelo que fazem; São independentes e constroem o
próprio destino; Ficam ricos; São líderes e formadores de equipes; São bem relacionados
(networking); São organizados; Planejam; Possuem conhecimento; Assumem riscos
calculados; Criam valor para a sociedade.
“Um estereótipo comum do empreendedor enfatiza características como uma enorme
necessidade de realização, uma disposição para assumir riscos moderados e uma forte
autoconfiança” (LONGENECKER; MOORE; PETTY J, 1997).
Indivíduos se diferem quanto à satisfação que sentem em relação as suas realizações,
esta escolha delimita uma caraterística inerente a um empreendedor, a necessidade de
realização, que de acordo com Longenecker; Moore; Petty J. (apud CHIAVENATO, 2008), as
pessoas que optam por competir em níveis elevados de excelência e estipulam objetivos que
atribuem a si mesmas, são pessoas dotadas desta característica, sendo que, quando no campo
dos negócios, o mesmo indivíduo é capaz de criar novas empresas e guiar as mesmas ao
crescimento McClelland (apud CHIAVENATO, 2008).
Em relação à disposição para assumir riscos, se torna necessário esclarecer que o
empreendedor não se compromete sem antes possuir um determinado controle da situação.
Por exemplo, a dedicação e o tempo exigido em um negócio podem afetar até sua família,
afirmam Longenecker; Moore; Petty J (1997). No entanto, empreendedores tomam todos os
cuidados necessários antes de assumir um risco, o que traz a tona outra característica do
empreendedor que é a capacidade de planejamento.
Por fim tem-se a autoconfiança do empreendedor, como tripé de sustentação, “A
preferência pelo risco moderado reflete a autoconfiança do empreendedor” diz Chiavenato
(2008, p. 9). Posto isso, tem-se que um empreendedor é capaz de prever os riscos e problemas
a serem enfrentados, no entanto, ele confia em sua capacidade e preparo para solucionar estes
problemas.
7
2.2.2 Tipos de empreendedores
Os fatores que influenciam no processo de empreender têm a capacidade de moldar
distintos perfis empreendedores, e consequentemente diversos tipos de empresas. Devido a
uma somatória de fatores externos, ambientais, sociais e de aptidões sociais, é gerado um
novo negócio, salienta Dornelas (2008). Deste modo, têm-se empreendedores de diversas
origens, segundo Bernardi (2003) um indivíduo opta pelo empreendedorismo por ser um
empreendedor nato, herdeiro, funcionário, excelente técnico, vendedor, desenvolve em
paralelo outro trabalho, como opção ao desemprego ou aposentadoria.
“Todavia, nem todo empreendedor busca um novo objetivo ou meta na sua vida.
Existem pessoas que entram em negócios para escapar de algum fator ambiental”
(CHIAVENATO, 2008, p. 10). Ainda nesse sentido Knight (apud, LONGENECKER;
MOORE; PETTY J.,1997, p. 11, 12 e 13), apresentam a definição de empreendedores
refugiados, os quais podem ser:
Refugiado estrangeiro: são as pessoas que saem de seu país, por motivos variados,
como por fator religião, política, guerra ou mesmo econômica, e no novo país eles se
instalam e iniciam um negócio próprio, devido as dificuldades de encontrar emprego
assalariado no novo país.
Refugiado corporativo: devido às condições de emprego, burocracia, relocações de
local de trabalho e outras situações desconfortáveis, empregados de grandes empresas
vêem à criação de um negócio próprio, uma saída atraente quando comparada ao
emprego assalariado.
Refugiado dos pais: são as pessoas que apresentam uma elevada necessidade de se
desprenderem dos pais, montando seu próprio negócio, de forma a provar aos pais que
conseguem se virar por conta própria.
Refugiada feminina: a mulher que busca fugir de condições de trabalho a que ela
esteja sujeita a discriminação machista, optando por montar seu próprio negócio a
procura de independência, liberdade de pensamento e expressão, além de
reconhecimento.
Refugiada do lar: começa seu próprio negócio quando se considera livre da
responsabilidade de dirigir a família, isto é, esta livre das atividades inerentes ao lar.
Refugiado social: é o individuo que sente a necessidade de criar o próprio negócio, por
não encontrar na cultura prevalecente da sociedade uma afinidade, vendendo pinturas
para turistas, por exemplo.
8
Refugiado educacional: percebendo que através de cursos e estudos, a pessoa não
alcançara o desejado, ou simplesmente pela falta de características inerentes a um
perfil acadêmico, este indivíduo decide se dedicar ao próprio negócio.
Ainda neste sentido têm-se outras definições de tipos de empreendedores, de acordo
com Smith (apud, CHIAVENATO, 2008, p.11) apresenta a caracterização de dois tipos de
empreendedores, o artesão e o oportunista. Sendo que, “o empreendedor artesão se mostra um
profundo conhecedor da parte técnica do seu negócio, no entanto não demonstra tantas
habilidades em gestão de negócios. Enquanto o empreendedor oportunista é um profundo
conhecedor de assuntos de administração e gestão, que utiliza procedimentos gerenciais
sistemáticos, podendo ser caracterizado como um administrador experiente”.
Como visto, o perfil do empreendedor de sucesso depende de muitas variáveis, sendo
assim classificar todos os tipos de empreendedores é o mesmo que tentar apresentar todas as
histórias de empreendedores do mundo. Timmos (apud, DOLABELLA, 1999, p. 65),
apresenta uma pesquisa onde os próprios empreendedores definiram os fatores de sucesso
para um negócio, as respostas margearam em torno de pontos em comum como: divirta-se,
acredite, persista, inove e faça de novo.
Neste capítulo foram apresentadas as características e os perfis de empreendedores, no
próximo capítulo se abordará sobre o empreendedorismo no Brasil e como ele se desenvolveu
nos últimos anos no País.
2.3 EMPREENDEDORISMO NO BRASIL
Os conceitos de empreendedorismo vêm sendo muito difundidos no Brasil, visto que,
desde a década de 1990 este assunto tem sido mais difundido, afirma Dornelas (2008). Em um
olhar superficial, pode-se classificar o aumento substancial ocorrido nos últimos anos à
ascensão econômica brasileira, que de acordo com BRASIL (2013) teve um crescimento
médio de 2,8% ao ano para o período 2004 – 2012. No entanto, é um tanto pretensioso
generalizar o motivo influenciador de um empreendedor, pois ele pode ser causado por
distintos processos de formação, como afirma Chiavenato (2008).
Com relação ao assunto, Dornelas (2008, p. 1,2) afirma:
Uma das consequências imediatas foi o aumento do índice de desemprego,
principalmente nas grandes cidades, onde a concentração de empresas é maior. Sem
alternativas, os ex-funcionários dessas empresas começaram a criar novos negócios...
Houve ainda recentemente aqueles motivados pela nova economia, a internet, que teve
seu ápice de criação de negócios pontocom entre os anos de 1999 e 2000... Devem ser
9
considerados também os que herdam os negócios dos pais ou parentes e que dão
continuidade a empresas criadas há décadas.
Esta série de fatores fez com que o Governo Federal se atentasse para o tema, e
atrelada a uma crescente demanda por pesquisas acadêmicas na área, empresas privadas e
estatais iniciaram programas de aprimoramento e preparação profissional com enfoque em
empreendedorismo, de acordo com Dornelas (2008), o programa do Governo Federal, Brasil
Empreendedor, teve como meta, em 1999, a capacitação de um milhão de empreendedores.
Em paralelo, entidades, como o SEBRAE, passaram a contribuir na criação de micro e
pequenas empresas, fornecendo auxilio ao empreendedor na forma de assessoria.
Com a disseminação do conhecimento em empreendedorismo, as empresas vêm
mostrando melhores resultados, dados publicados pelo SEBRAE (apud, DORNELAS, 2008)
mostram que no ano de 2002, as MPE somaram 99,2% do número total de empresas formais,
e ainda foram responsáveis por 57,2% dos empregos totais. Outro número revelador foi o
crescimento exponencial do número de MPE no Brasil, que aumentou de 2.956.749 para
4.605.607, no período entre 1996 e 2002.
No entanto, a falta de planejamento prévio de algumas destas empresas, acaba por
desencadear uma série de falências. O que ocorre no Brasil é que muitos dos novos negócios
são criados por empreendedores por necessidade. O indivíduo, desempregado ou sem
alternativa de trabalho, se aventura em um mercado movido por uma simples ideia, porém
somente um estudo sério de viabilidade, como por exemplo, um plano de negócio, indicará a
possibilidade de sucesso do negócio, como afirma Dolabela (1999).
Dados de uma pesquisa, realizada pelo SEBRAE em 2011, com empresas constituídas
nos anos de 2005 e 2006, obtiveram como resultado que a taxa de sobrevivência das empresas
brasileiras com até 2 anos foi de 71,9% para as empresas constituídas em 2005, e de 73,1%
para as empresas constituídas em 2006. Todavia, as atuais pesquisas indicam que este número
vem diminuindo, provando que os atuais empreendedores estão se preparando melhor.
Em nova pesquisa realizada pelo SEBRAE no ano de 2013, as pesquisas indicam um
indício de crescimento nas taxas de sobrevivência de empresas de 2 anos, no Brasil. Foram
tomadas como referência empresas constituídas em 2007, e as informações sobre estas
empresas disponíveis na Secretária da Receita Federal em 2010.
10
Figura 1 - Taxa de sobrevivência de empresas de 2 anos, evolução no Brasil (SEBRAE, 2013) .
Estes números revelam que não só a criação de novas empresas vem ganhando
impulso, mas as taxas de sobrevivência vêm melhorando a cada ano. Sendo assim, não só os
empreendedores ganham com isso, mas todos os envolvidos, direta e indiretamente, nos
processos destas micro e pequenas empresa.
Neste capítulo foi apresentado um panorama geral do assunto empreendedorismo e
micro e pequena empresas, nos últimos anos, no Brasil. No capítulo seguinte será apresentada
uma conceituação de empresa, explorando tipos de empresas, dando um enfoque a pequena
empresa.
2.4 EMPRESA
2.4.1 Conceitos
O processo de criação de uma empresa requer do empreendedor um conhecimento
prévio sobre o assunto, visto que a criação de uma empresa é um passo importante para o
início de um negócio. Neste capítulo serão apresentadas definições sobre empresa, além de
fazer uma abordagem acerca dos tipos de empresa existentes de acordo a legislação vigente
até a data da elaboração deste trabalho, no entanto, se focou em micro e pequenas empresas,
visto que este tipo de organização é a que se enquadra melhor, juridicamente, no negócio
estudado nesta pesquisa.
Toda forma de conceito é produzido de acordo com o pensamento do indivíduo que o
fez. As distintas definições de empresa são prova desse raciocínio. Uma empresa é, para
11
Chiavenato (2008), uma organização destinada à produção de alguma coisa e/ou produzir
algum serviço à sociedade. Santos (apud, CHIAVENATO, 2008, p.41), apresenta uma
definição de empresa embasada no pensamento dos economistas, onde “coloca a empresa
como uma unidade básica do sistema econômico, tendo por função principal a produção de
bens e serviços”. Ainda nesse assunto, Michaelis (2013) define empresa como sendo uma
sociedade organizada para a exploração de uma indústria ou comércio.
A empresa pode ser vista como uma consequência do sistema econômico capitalista,
sendo que essa passa a ser conceituada a partir de olhares diversos, no entanto cada empresa é
reconhecida como tal, a partir das características que ela apresenta o que leva a necessidade
de identificar e analisar os tipos de empresas existentes.
2.4.2 Tipos de empresas
Como organizações voltadas à produção de algo ou a prestação de algum serviço, de
acordo com a literatura nacional e internacional, pode-se classificar as empresas de acordo o
seu ramo de atividade, pelo seu tamanho ou ainda pela sua natureza jurídica. De acordo com
Chiavenato (2008), “as empresas podem ser classificadas em industriais, comerciais e
prestadores de serviços”. Longenecker; Moore; Petty J., (1997) apresentam que o critério de
análise de empresa pelo tamanho varia de acordo com o aspecto analisado.
Analisando os tipos de empresa em virtude do ramo de atividade, tem-se que empresas
industriais, transformam a matéria prima em bens de consumo ou de produção, como por
exemplo, automóveis, calçados e produtos farmacêuticos – bens de consumo, e prensas
hidráulicas e ferramentas – bens de produção (CHIAVENATO, 2008).
O ramo de atividade, comercial e de prestação de serviço, tem como representantes:
supermercados, lojas e postos de gasolina, além de atacados destes produtos, isto é, as
empresas que fornecem o mesmo produto a empresas menores, chamadas de varejistas.
Enquanto os prestadores de serviços podem ser toda empresa que fornece um serviço
especializado.
Na classificação pelo tamanho, Longenecker; Moore; Petty J., (1997) relevam alguns
critérios, bem como, o número de empregados(o mais utilizado), volume de vendas, valor de
ativos, seguro da força de trabalho e volume de depósitos. Este critério se mostra bastante
maleável, onde adéqua ao propósito do pesquisador.
As questões legais de constituição de uma empresa são capazes de caracterizar o seu
tipo, visto que a partir da legislação vigente é possível enquadrar uma empresa em
12
determinado tipo e o objetivo do governo é a futura tributação dela. A legislação brasileira
apresenta definições e os tipos de constituição de uma empresa, sendo o Novo Código Civil o
meio pelo qual é possível obter tais informações.
As formas legais de constituição de empresas são apresentadas pelo SEBRAE (apud
DORNELAS, 2008, p. 199, 200 e 201) em resumo:
Sociedade Simples – “É a sociedade constituída por pessoas que reciprocamente se
obrigam a contribuir com bens ou serviços para o exercício de atividade econômica e a
partilha, entre si, dos resultados, não tendo por objeto o exercício de atividade própria
de empresário”. Este tipo de sociedade é utilizado, por exemplo, em escritórios de
advocacia.
Sociedade empresária – “Tem por objeto o exercício de atividade própria de
empresário sujeito ao registro, inclusive a sociedade por ações, independentemente de
seu objeto, devendo inscrever-se na Junta Comercial do respectivo Estado”. Tipo de
sociedade onde os sócios produzem bens ou serviços, podendo ser constituída de
acordo o regulado no art. 983, a saber: em Nome Coletivo, em Comandita Simples,
Limitada, Anônima ou em Comandita por ações.
Sociedade limitada – O capital é divido em quotas iguais ou não, a responsabilidade
dos sócios é restrita ao valor de suas quotas, embora, até cinco anos, todos respondam
pela integralização do capital social.
Sociedade por ações – Confere maior segurança aos seus acionistas, devido a suas
regras rígidas. “O capital social é dividido em ações e cada sócio ou acionista
responde somente pelo preço de emissão das ações que adquiriu”.
Sociedade estrangeira – “Considera-se Sociedade Estrangeira a empresa constituída e
organizada em conformidade com a legislação do país de origem, onde também
mantém sua sede”.
Sociedades cooperativas – Através da limitação das quotas do capital social de cada
sócio é aberta a disponibilidade à entrada de novos sócios, considerando a existência
de uma quantidade mínima e ilimitada de novos sócios.
Associações – “Associação é uma entidade de direito privado, dotada de personalidade
jurídica e caracteriza-se pelo agrupamento de pessoas para a realização e consecução
de objetivos e ideias comuns, sem finalidade econômica”.
Fundações – De fins de utilidade pública, morais, e/ou religiosos, e/ou de assistência,
e outros.
Micro e pequenas empresas – este tipo de empresa será tratado no subcapítulo abaixo.
13
Após esta explanação sobre os tipos de empresa será enfatizado a micro e pequena
empresa, objeto de estudo deste trabalho.
2.4.3 Micro e pequenas empresas
O conceito de MPE, apresentado pela legislação brasileira, foi alterado recentemente
pela Lei complementar 127, em agosto de 2007 (DORNELAS, 2008). A antiga definição era
confusa, devido à existência de conceitos divergentes na legislação Federal e Municipais. O
SEBRAE (apud DORNELAS, 2008) apresenta uma definição, onde, para empresas com
receita bruta anual até R$ 240.000,00 será caracterizada como microempresa, enquanto
empresas com receita bruta anual de até R$ 2.400.000,00 como pequena empresa.
A criação desta lei contribuiu para a desburocratização de regras e condições que
envolvem a abertura e o processo de tributação das MPE. De acordo com Dornelas (2008), foi
através da Lei Geral, que se tornou possível o aperfeiçoamento do Regime Especial Unificado
de Arrecadação de Tributos e Contribuições – Simples Nacional o que desenvolveu meios
para a arrecadação unificada dos tributos de competência Federal, Estadual e Municipal.
Chiavenato (2008) afirma que, de acordo com o U.S. Department of Commerce
(Departamento de Comércio dos Estados Unidos), foram identificados oito setores de atuação
para pequenas empresas, a saber: Comércio atacadista; Construção; Comércio varejista;
Serviços; Finanças, seguros e imobiliárias; Mineração; Transporte e utilidades públicas;
Manufatura.
Visto a enorme gama de áreas as quais as MPE estão inseridas percebe-se a relevância
destas empresas para a economia de um país, como já foi abordado no capítulo
Empreendedorismo no Brasil. “Elas oferecem contribuições excepcionais, na medida em que
fornecem novos empregos, introduzem inovações, estimulam a competição, auxiliam as
grandes empresas e produzem bens e serviços” (LONGENECKER; MOORE; PETTY J.,
1997).
Ainda nesse sentido Dolabela (1999) expõe que, MPE criam empregos, são potenciais
grandes empresas, são escolas de mão de obra, complementam a cadeia produtiva, se
adequam a pequenos nichos, consolidam o processo de franchising, terceirizam serviços
públicos, dentre outras contribuições.
A empresa, seus conceitos e tipos foram o assunto deste capitulo que se tornou
necessário à medida que a compreensão de empresa e empreendedor se torna importante,
quando se trata de MPE. Segundo Dolabela (1999) para que haja sucesso em uma pequena
14
empresa, a presença do líder é crucial, pois o sistema social da empresa é criado à sua
imagem. No próximo capítulo se focará na ferramenta de planejamento - plano de negócios,
seu conceito e estrutura, além de apresentar uma modelo de PN.
2.5 O PLANO DE NEGÓCIO
Observou-se anteriormente que a maior causa de mortalidade das empresas brasileiras
é decorrente da falta de planejamento do negócio. Assim o PN surge como um documento
ideal para a análise dos aspectos direto e indiretamente envolvidos no novo negócio. Visto
isso será apresentado neste capítulo conceitos, estruturas e um modelo de PN com o intuito de
continuar a correlação no embasamento bibliográfico necessário ao êxito da pesquisa.
2.5.1 Conceitos
As definições existentes sobre PN margeiam em torno de um conceito conjunto de
planejamento e empreendedorismo. Segundo Chiavenato (2008), estudar antecipadamente
uma ação a ser realizada, e os objetivos a serem alcançadas é sinônimo de planejamento. Este
tipo de pensamento atrelado ao processo empreendedor dá origem a um raciocínio lógico, ao
qual, empreendedores como indivíduos bem preparados devem reunir todas as informações
possíveis acerca de um novo negócio, e é partir desta constatação que existe a necessidade de
uma ferramenta de planejamento.
De acordo com Dolabela (1999), um plano de negócios indica o caminho mais rápido
e menos incerto a ser seguido pelo empreendedor, descrevendo o negócio de forma completa,
ainda assim, o PN é dinâmico e deve ser atualizado sempre, para garantir dessa forma, o real
potencial do negócio. Dornelas (2008, p. 84), define PN e explana sobre assunto, “o plano de
negócios é um documento usado para descrever um empreendimento e o modelo que sustenta
a empresa. Sua elaboração envolve um processo de aprendizagem e autoconhecimento, e,
ainda, permite ao empreendedor situar-se no seu ambiente de negócios”.
Longenecker; Moore; Petty J., (1997, p. 161) definem Plano de Negócio, como:
Um novo empreendimento e projeta os aspectos mercadológicos,
operacionais e financeiros dos negócios propostos para os três a cinco
primeiros anos. Seu preparo permite a análise da proposta e ajuda o futuro
empreendedor a evitar uma trajetória decadente que leva do entusiasmo à
desilusão e ao fracasso.
15
Além disso, o PN se mostra um instrumento de negociação tanto interno quanto
externo. Segundo Dolabela (1999) o PN pode ser usado internamente para administrar a
interdependência com todos os envolvidos (clientes, fornecedores, sócios, etc.). Quando
utilizado externamente o PN se mostra interessante para a captação de interessados no
negócio, sejam eles financiadores, novos sócios ou empregados. Ainda nesse sentido,
Longenecker; Moore; Petty J., (1997) afirmam que o PN fornece uma base para comunicar a
missão da empresa ao seu público interno, enquanto ao público externo, um PN se torna o
cartão de visitas da empresa à investidores, emprestadores, fornecedores e aos clientes.
Como afirma Dornelas (2008), o que o empreendedor necessita é de um guia, capaz de
ser alterado, possibilitando as revisões e atualizações necessárias à venda da ideia ao leitor do
PN. Por fim, nota-se um consenso entre os autores o fato de que o objetivo do plano de
negócios é o auxilio ao empreendedor, de forma a concluir se a sua ideia é viável ou não,
buscando informações mais detalhadas sobre o ramo de atividade - produtos e serviços que
deseja oferecer, clientes, concorrentes, fornecedores e sobre as oportunidades e ameaças do
negócio.
2.5.2 Estrutura
O PN como um instrumento de análise da viabilidade de um novo empreendimento
necessita de uma estrutura clara e concisa. Como afirma Dornelas (2008), “as seções que
compõem um plano de negócios geralmente são padronizadas para facilitar o entendimento.
Cada uma das seções do plano tem um propósito específico”. No entanto, os autores diferem
quanto à estrutura de um plano de negócio.
Dornelas (2008, p. 91 e 92), apresenta o modelo abaixo como um Plano de Negócio
eficiente que contem:
1. Capa
2. Sumário
3. Sumário Executivo
3.1 Declaração de visão
3.2 Declaração de missão
3.3 Propósitos gerais e específicos do negócio, objetivos e metas
3.4 Estratégia de marketing
3.5 Processo de produção
3.6 Equipe gerencial
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3.7 Investimentos e retornos financeiros
4. Produtos e serviços
4.1 Descrição dos produtos e serviços
4.2 Previsão de lançamento de novos produtos e serviços
5. Análise da indústria
5.1 Análise do setor
5.2 Definição do nicho de mercado
5.3 Análise da concorrência
5.4 Diferenciais competitivos
6. Plano de marketing
6.1 Estratégia de marketing
6.2 Canais de venda e distribuição
6.3 Projeção de vendas
7. Plano operacional
7.1 Análise das instalações
7.2 Equipamentos e máquinas necessárias
7.3 Funcionários e insumos necessários
7.4 Processo de produção
7.5 Terceirização
8. Estrutura da empresa
8.1 Estrutura organizacional
8.2 Assessorias externas
8.3 Equipe de gestão
9. Plano financeiro
9.1 Balanço patrimonial
9.2 Demonstrativo de resultados
9.3 Fluxo de caixa
10. Anexos
A estrutura de um Plano de Negócios para Willians; Thompson; Napier (apud
CHIAVENATO, 2008, p. 136) deve ser composta de sete partes, a saber: um sumário
executivo, uma análise completa e detalhada do setor em que a microempresa vai operar e um
resumo sobre as características do negócio com simulações financeiras, plano estratégico e
operacional.
17
Longenecker; Moore; Petty J., (1997) propõem outra estrutura de plano de negócios,
porém com alguns itens equivalentes à estrutura anteriormente apresentada, sendo assim
caracterizada:
Resumo executivo – visão geral, enfatiza os pontos importantes, cria interesse no
leitor;
Descrição geral da empresa – história e tipo da empresa;
Plano de serviços e produtos – descreve o serviço/produto, e explica porque as pessoas
o comprarão;
Plano de marketing – “especifica o que lhe dará vantagem competitiva”;
Plano gerencial – identifica a equipe gerencial, sócios e investidores;
Plano operacional – explica seu sistema de manufatura;
Plano jurídico – aponta a natureza jurídica da empresa;
Apêndice – “fornece materiais suplementares ao plano”.
Outras formas de estruturar um plano de negócios podem ser encontradas nos diversos
softwares existentes no mercado, sendo exemplos, o software da Academia Starta –
Makemoney, ou os apresentados por Dornelas (2008): o software on-line da empresa
Empreende – Easyplan (com versão gratuita), os softwares norte americanos - Business
PlanBuilder© e Business Plan Pro©, além dos diversos sítios sobre plano de negócio que
contam com diversas estruturas de planos de negócios, como o www.planodenegocios.com.br.
A estrutura segundo Dornelas (2008) do software Easyplan é constituída de: Sumário
executivo, conceito do negócio, mercado e competidores, equipe de gestão, produtos e
serviços, estrutura e operações, marketing e vendas, estratégia de crescimento, finanças e
anexos.
Chiavenato (2008) procura responder algumas questões, a fim de estruturar um PN, a
começar com uma análise completa do setor, um levantamento completo sobre as
características do novo empreendimento, além da elaboração de um plano operacional,
produzir um resumo executivo e revisar todo o conjunto.
Percebe-se que a escolha de uma determinada estrutura é viabilizada pelo tipo de
empreendimento almejado, no entanto as estruturas acima mencionadas apresentam pontos
em comum, por este motivo, um PN deve conter algumas características básicas de modo a
garantir a eficácia deste instrumento de planejamento.
“Não existe uma estrutura rígida e específica para se escrever um plano de negócios,
pois cada negócio tem particularidades e semelhanças, sendo impossível definir um modelo
18
padrão de plano de negócios que seja universal e aplicado a qualquer negócio”, afirma
Dornelas (2008, p. 86).
2.5.3 Um modelo de plano de negócio
Neste subcapítulo será descriminado um modelo de PN, sendo tal, um modelo
proposto por Rosa (2007), para pequenas empresas em geral:
1. Sumário executivo
Deve ser o último a ser feito, pois ele conterá todas as informações chave do PN, deve
ser composto de informações que deixem claro a ideia e a viabilidade de sua implantação, no
entanto, tais informações serão detalhadas no decorrer do PN.
1.1 Resumo dos principais pontos do plano de negócio
Esta etapa deverá conter respostas para perguntas esclarecedoras sobre a empresa,
como:
Qual o propósito do seu plano?
O que é o negócio?
Qual é o seu produto/serviço?
Onde será localizada a empresa?
Onde está seu mercado/clientes?
De quanto dinheiro você precisa?
Qual será o faturamento mensal?
Que lucro espera obter?
Em quanto tempo espera que o capital investido retorne?
1.2 Dados dos empreendedores, experiência profissional e atribuições
Breve apresentação do perfil e do curriculum vitae do empreendedor e dos sócios, e
como isso será útil ao empreendimento.
1.3 Dados do empreendimento
Nesta etapa devem ser informadas as condições legais da empresa, bem como: nome
fantasia da empresa e o número de inscrição no cadastro Nacional de Pessoas seja ela Jurídica
ou Física.
19
1.4 Missão da empresa
Trata-se da razão de existir da empresa, isto é, qual o papel que ela desempenha em
sua área de atuação, caracterizado com o auxílio de esclarecimentos a respeitos de questões
inerentes ao negócio, a saber:
Qual é o seu negócio?
Quem é o consumidor?
O que é valor para o consumidor?
O que é importante para os fornecedores, empregados, clientes, comunidade e
a quem estiver direto ou indiretamente ligado ao negócio.
1.5 Setores de atividade
Deve definir em qual setor da economia a empresa se enquadra, agropecuária,
indústria, comércio, prestação de serviços, tecnologia ou outro específico.
1.6 Forma jurídica
Aqui deverá ser informada qual a natureza jurídica da empresa, ou seja, a maneira pela
qual a empresa será tratada pela Lei. A Sociedade limitada e o empresário são as formas
jurídicas mais utilizadas por MPE. É aconselhável a consulta a um contador devidamente
registrado no Conselho de Contabilidade.
1.7 Enquadramento tributário
Nesta etapa é aconselhável ao autor do PN, consultar um contador devidamente
registrado no Conselho de Contabilidade. Cada esfera do poder arrecada impostos e
contribuições, para o Governo estadual (ICMS), o municipal (ISS). Enquanto a esfera Federal
determina as MPE duas formas para o cálculo e o recolhimento dos impostos, o regime
Normal e o regime Simples. Mas é comum que as MPE se enquadrem no sistema de
tributação Simples, pois este apresenta uma redução e simplificação dos tributos.
1.7.1 Âmbito Federal
 Regime Simples
 Regime Normal
o IRPJ – Imposto de Renda Pessoa Jurídica
o PIS – Contribuição para os Programasde integração Social
o COFINS – Contribuição para Financiamento da Seguridade Social
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o CSLL – Contribuição Social sobre o Lucro Líquido
o IPI – Imposto sobre Produtos Industrializados
o Contribuição para o PIS
o INSS - Contribuição para a Seguridade Social
1.7.2 Âmbito Estadual
 ICMS – Imposto sobre operações relativas à circulação de mercadorias e sobre
prestações de serviços de transporte interestadual e intermunicipal e de
comunicação.
1.7.3 Âmbito Municipal
 ISS – Imposto sobre serviços de qualquer natureza.
1.8 Capital social
Descriminação de todos os recursos colocados na empresa pelo empreendedor ou, se
for o caso, pelos sócios – dinheiro, equipamentos, ferramentas, etc.
1.9 Fonte de recursos
Nesta etapa o empreendedor determina de que maneira serão obtidos os recursos para
a implantação da empresa, se serão recursos próprios, de empréstimo, de financiamento,
ambos, ou de outra forma aqui não descrita.
2. Análise de mercado
2.1 Estudo dos clientes
Os clientes compram soluções para algo que precisam ou desejam. Posto isso, surge
então ao empreendedor à necessidade de identificar formas de conhecer melhor o cliente.
1º Passo: identificar as características gerais dos clientes, se pessoa física, se pessoa
jurídica.
2º Passo: Identificação de seus interesses e comportamentos.
3º Passo: Identificação do que os leva a comprar.
4º Passo: Identificação de onde estão eles.
Existem diversas técnicas para pesquisar os potenciais consumidores de seus
produtos/serviços, que vão desde questionários e entrevistas, até conversas informais e
observação.
21
2.2 Estudo dos concorrentes
A identificação e análise dos concorrentes poupam o empreendedor de inúmeros erros,
visto que, seus futuros concorrentes já enfrentaram situações semelhantes a que uma nova
empresa encontrará. A análise da concorrência pode ser feita pela identificação de pontos
relevantes, a saber: Qualidade dos materiais; Preço cobrado; Localização; Condições de
pagamento; Atendimento prestado; Serviços disponibilizados; Garantias oferecidas.
A comparação da nova empresa com o observado na concorrência capacita o
empreendedor a tirar conclusões se a nova empresa conseguirá competir neste mercado, o que
fará com que as pessoas deixem de ir aos concorrentes para comprar da nova empresa, e o que
deve ser feito para a nova empresa concorrer em igualdade com os concorrentes.
2.3 Estudo dos fornecedores
O mercado fornecedor compreende todas as pessoas e empresas que fornecerão
matérias-primas e equipamentos utilizados na produção do produto ou do serviço. Nesta
etapa, o empreendedor deve fazer um levantamento de quem serão seus fornecedores de
equipamentos, ferramentas, utensílios, matérias-primas, bem como outras mercadorias
necessárias na produção e venda do produto ou serviço.
É necessário pesquisar questões como, preço, qualidade, condições de pagamento e
prazo de entrega. Tais informações serão úteis para confecção do plano financeiro. Analisar
três empresas para cada artigo é uma forma interessante de compor esta etapa do PN.
3. Plano de marketing
3.1 Descrição dos principais produtos e serviços
Nesta etapa, são informados os itens que serão vendidos ou os serviços que serão
prestados, especificando detalhadamente cada uma de suas características.
3.2 Preço
A partir da pesquisa de mercado é possível estipular o quanto o cliente está disposto a
pagar pelo produto ou serviço prestado. A determinação do preço deve considerar os custos
do produto ou serviço e ainda proporcionar margem para lucro.
3.3 Estratégias promocionais
A toda ação que se tem por objetivo apresentar, informar, convencer os clientes de
comprar o seu produto e não o do concorrente é chamado de promoção. A seguir algumas
22
estratégias que podem ser utilizadas para este fim: Propaganda em rádio, revistas e jornais;
Internet; Amostras grátis; Carro de som e faixas; Descontos, entre outros.
Existem diversos tipos de divulgação, o que os diferencia é a criatividade de quem os
desenvolve e os põe em prática.
3.4 Estrutura de comercialização
As diversas formas de promover a comercialização de um produto ou serviço são
chamadas de canais, que podem ser: vendedores internos e externos, representantes, etc. Para
a escolha do melhor canal de distribuição de produtos ou serviços da nova empresa, é
necessária uma análise da quantidade de compradores, no tamanho dos pedidos, se o cliente
tem o hábito de se auto atender, dentre outros aspectos afins.
3.5 Localização do negócio
A definição do ponto está intimamente relacionada com o ramo de atividade do
negócio. A escolha de um bom ponto comercial é capaz de influenciar fortemente no volume
de venda dos produtos ou dos serviços prestados. Para a escolha de um local propício ao êxito
da empresa, leva-se em consideração aspectos como:
Contrato de locação, preço, prazo e condição de pagamento;
Condições de segurança da vizinhança;
Facilidade de acesso;
Proximidade dos clientes;
Proximidade dos fornecedores;
Movimento de pessoas e veículos no local, dentre outros.
4. Plano operacional
4.1 Layout
O arranjo físico das instalações da empresa se torna mais importante para empresas
que necessitem do local para receber clientes e expor produtos. Para tanto se recorre a alguns
recursos, como: estantes, balcões, e vitrines. No entanto, um bom arranjo físico contribui para
qualquer tipo de empresa melhorar a produtividade da equipe, redução do retrabalho,
agilidade na localização de produtos além de melhorar a comunicação entre os departamentos
da empresa.
23
4.2 Capacidade produtiva/comercial/serviços
Para esta etapa se exige do empreendedor conhecimento total do produto ou do serviço
prestado, visto a necessidade de quantificar a produtividade destes. Aspectos como
disponibilidade de pessoal, matéria-prima, maquinário, capacidade de estoque, volume de
vendas e disponibilidade financeira, são as variáveis que compõem esta informação.
4.3 Processos operacionais
Neste ponto do PN, o empreendedor deve elaborar um roteiro com as atividades
existentes na empresa. Estas devem ser dispostas etapa por etapa, identificando qual o
trabalho realizado, os responsáveis, os materiais envolvidos e equipamentos necessários.
4.4 Necessidade de pessoal
Este item determina uma projeção do pessoal necessário para o funcionamento do
negócio – sócios funcionários da produção, da gerência, da supervisão, isto é, todas as pessoas
a serem contratadas para o empreendimento.
5. Plano financeiro
5.1 Estimativa dos investimentos fixos
Todos os bens que o empreendedor deve comprar para que seu negócio possa
funcionar de maneira apropriada, se enquadram no investimento fixo. Exemplos: máquinas e
equipamentos, móveis e utensílios, aquisição de imóvel, veículos e etc.
5.2 Capital de giro
É o montante de recursos necessários para o funcionamento normal da empresa, se
enquadram: a compra de matérias-primas ou mercadorias, financiamento das vendas e o
pagamento das despesas. Para iniciar as atividades da empresa deve-se apurar o estoque
inicial e o caixa mínimo necessário.
5.3 Investimentos pré-operacionais
Compreende os investimentos realizados antes do início das atividades da empresa, a
saber: despesas com reforma, taxas de registro da empresa, dentre outras atividades próprias a
cada tipo de negócio.
24
5.4 Investimento total
O investimento total é a soma dos investimentos fixos, capital de giro e préoperacionais.
5.5 Estimativa do faturamento mensal da empresa
Para estimar o quanto a empresa fatura por mês, basta o empreendedor multiplicar a
quantidade de produtos vendidos naquele período, pelo seu preço de venda. Para tanto,
sugere-se que o preço do produto seja estimado a partir dos preços dos concorrentes, enquanto
as previsões de venda devem ser baseadas na avaliação de mercado e na avaliação da
capacidade produtiva da nova empresa.
5.6 Estimativa do custo unitário de matéria-prima, materiais diretos e
terceirizações
Esse aspecto costuma ser analisado para negócios que envolvem processos industriais.
Por exemplo, nesta etapa do PN, um empreendedor deve estimar os custos diretos e indiretos
da produção de determinado produto – matéria-prima e embalagem.
5.7 Estimativas dos custos de comercialização
Neste item são registrados os gastos com impostos e comissões de vendedores ou
representantes. Como exemplos, temos: o Simples Nacional, comissões e taxa de
administração do cartão de crédito. Para calculá-los, basta aplicar, sobre o total das vendas
previstas, o percentual dos impostos e comissões.
5.8 Apuração dos custos dos materiais diretos e/ou mercadorias vendidas
Neste ponto do PN, a caracterização do tipo da empresa é exigido, devido a natureza
do custo com materiais. Para indústrias tem-se o CMD (Custos com materiais diretos),
enquanto para o comércio tem-se o CMV (Custos das mercadorias vendidas). Este custo
representa o valor que deverá ser baixado dos estoques pela a venda de determinado produto.
5.9 Estimativas dos custos com mão de obra
Para esta etapa, o empreendedor deverá definir quantas e quais pessoas serão pagas,
para realizar as atividades diretas ou indiretas envolvidas no negócio. No cálculo deve se levar
em conta o percentual relativo aos encargos sociais.
25
5.10 Estimativa do custo com depreciação
Máquinas, equipamentos e ferramentas possuem vida útil, posto isso, a necessidade de
repará-las ou substituí-las é real. O reconhecimento da perda de valor dos bens pelo uso é
chamado de depreciação. A depreciação de um bem pode ser determinada pela razão entre a
vida útil do referido bem, pelo valor financeiro deste bem. De acordo com a fórmula:
(1)
Legenda:
D = Depreciação (tempo/R$);
Vu = Vida útil (tempo – ano, mês, hora);
V = Valor do bem (R$, U$).
5.11 Estimativas dos custos fixos operacionais mensais
São todos os gastos que não se alteram em função do volume de produção ou da
quantidade vendida em um determinado período. Como exemplos: água, energia elétrica,
aluguel, dentre outros próprios de cada negócio.
5.12 Demonstrativo de resultados
Aqui é possível prever o resultado da empresa, verificando se ela irá operar com lucro
ou não. Isto é garantido pelas informações colhidas, sobre as estimativas de faturamento e os
custos totais (fixos e variáveis).
5.13 Indicadores de viabilidade
Ponto de equilíbrio
O quanto à empresa precisa faturar para pagar todos os seus custos em um
determinado período, pode ser representado pelo ponto de equilíbrio. Este indicador é
calculado através da formula:
(2)
Legenda:
PE = Ponto de Equilíbrio (R$, U$);
CFT = Custo Fixo Total (R$, U$);
IMC = Índice de Margem de contribuição (adimensional)
O valor do IMC é determinado pela fórmula, como demonstrado abaixo:
26
(3)
Legenda:
CVT = Custo Variável Total (R$, U$);
RT = Receita Total (R$, U$).
Lucratividade
A razão entre lucro líquido e a receita total em relação às vendas é definido por
lucratividade. Este índice está intrinsecamente ligado à competitividade da empresa, isso
porque se a empresa possui uma boa lucratividade, ela disporá de maior capital disponível
para investir em inovação e divulgação. A lucratividade é definida pela fórmula:
(4)
Legenda:
Lc = Lucratividade (%);
Lliq = Lucro liquido (R$/ano);
RT = Receita Total (R$/ano).
Rentabilidade
É um indicador que mede o retorno do capital investido aos sócios, isto é, indica a
atratividade do negócio. É calculado por meio da fórmula:
(5)
Legenda:
Ren = Rentabilidade (%/tempo - %/ano, %/mês);
Lliq = Lucro liquido (R$/ano);
IT = Investimento Total (R$, U$).
Prazo de retorno do investimento
Este indicador, também indica a atratividade do negócio, no entanto tem por função
principal indicar o tempo necessário para que o empreendedor recupere o que investiu. A
fórmula abaixo, o define:
27
(6)
Legenda:
PRI = Prazo de Retorno de Investimento (Tempo – anos, meses, décadas)
IT = Investimento Total (R$, U$);
Lliq = Lucro liquido (R$/ano).
6. Construção de cenários
A existência da adversidade em um PN, é um acontecimento que não pode ser deixado
de lado, visto a elevada seriedade de um PN. Com isso, a simulação de cenários pessimistas e
otimistas, previne e potencializa a chances de sucesso da nova empresa. As possibilidades a se
considerar podem ser:
Alteração no volume de Vendas;
Atraso no início das atividades;
Reação da concorrência;
Estratégias de marketing determinantes para o insucesso do produto, e vice
versa.
7. Avaliação estratégica
7.1 Análise da matriz F.O.F.A.
Este instrumento de avaliação estratégica tem por objetivo detectar pontos fortes e
fracos do negócio, de forma que a descriminaçãosimples e clara destes fatores proporcionam
ao empreendedor uma visão dos pontos onde a empresa pode ser mais eficiente e competitiva.
F.O.F.A. é um acróstico, “Composição poética em que as letras iniciais, mediais ou
finais de cada verso, reunidas, formam um nome de pessoa ou coisa, tomado como tema”,
(MICHAELIS, 2013). Este acróstico significa:
F – Forças;
O – Oportunidades;
F – Fraquezas;
A – Ameaças.
De acordo com Rosa (2007), a matriz F.O.F.A. é feita em quadrantes, onde em cada
quadrado são feitos registros positivos e negativos sobre o negócio. O exemplo abaixo
apresenta a estrutura de uma matriz F.O.F.A., e como construí-la:
28
Tabela 1 - Estrutura da Matriz F.O.F.A. (ROSA, 2007, p. 76)
Forças
Oportunidades
 Faça uso das forças
 Explore as oportunidades
São características internas da empresa ou de São situações positivas do ambiente externo
seus donos que representam vantagens que permitem à empresa alcançar seus
competitivas sobre seus concorrentes ou uma objetivos ou melhorar sua posição no
facilidade para atingir os objetivos propostos. mercado.
Fraquezas
Ameaças
 Elimine as fraquezas
 Evite as ameaças
São fatores internos que colocam a empresa São situações externas que se têm pouco
em situação de desvantagem frente à controle e que colocam a empresa diante de
concorrência ou que prejudicam sua atuação dificuldades,
no ramo escolhido.
ocasionando
a
perda
de
mercado ou a redução de sua lucratividade.
8. Avaliação do plano de negócio
Por ser dinâmico e mutável, o PN deve ser consultado e revisado à medida que o
empreendedor achar necessário.
2.6 CONSTRUÇÃO CIVIL
2.6.1 Definições e panorama mercadológico no Brasil
O ambiente macroeconômico a que o presente estudo está inserido é a construção civil
brasileira, mais propriamente dita à construção civil goiana. Sendo assim, surge a necessidade
de conceituar o assunto, de forma a contextualizar o negócio proposto neste estudo,
construção civil e o atual cenário econômico brasileiro.
De acordo com a Receita Federal (2013) a obra de construção civil “é a construção, a
demolição, a reforma, a ampliação de edificação ou qualquer outra benfeitoria agregada ao
solo ou ao subsolo”. Na classificação nacional de atividades econômicas (CNAE), o
CONCLA (2013), delimita as atividades deste ramo de atividade como Construção de
edifícios, código CNAE 41:
Esta divisão compreende a construção de edifícios de todos os tipos (residenciais,
comerciais, industriais, agropecuários e públicos), as reformas, manutenções
29
correntes, complementações e alterações de imóveis, a montagem de estruturas de
casas, abrigos e edifícios pré-fabricadas in loco para fins diversos de natureza
permanente ou temporária quando não realizadas pelo próprio fabricante.
O CONCLA (2013) define também que a realização de empreendimentos imobiliários
na forma de incorporação, a execução de obras por empreitada e subempreitada, também
estão compreendidas nesta divisão.
Sob o conceito de construção civil acima apresentado é possível explanar o panorama
mercadológico desta indústria. Nos últimos anos, a indústria da construção obteve um
crescimento exponencial, influenciada positivamente por um conjunto de fatores, tais como:
criação de programas de investimento Federais, como o Programa de Aceleração do
Crescimento (PAC) e o Programa Minha Casa Minha Vida, crescimento do emprego e da
renda familiar (IBGE, 2011).
Segundo a pesquisa de Rafael Miranda (2011, p. 4), “no período de 2004 a 2008 a taxa
média de crescimento do PIB do país foi de 4,8%. No mesmo espaço de tempo, a construção
civil cresceu em uma taxa média de 5,1%, acima da taxa da economia nacional”.
A pesquisa anual da indústria da construção, realizada pelo IBGE entre 2007 e 2011,
fornece dados gerais e uma breve análise dos dados fornece conclusões acerca do crescimento
vertiginoso da construção civil.
Tabela 2 -Dados gerais da indústria da construção - Brasil - 2007-2011 (IBGE, 2011)
No entanto, já no começo de 2011, o mercado imobiliário brasileiro, começou a sentir
uma desaceleração, com a redução de lançamentos devido à existência de estoque, de acordo
com Exame (2012). Ainda assim, não ocorreu uma redução nos valores dos imóveis, através
do indicador Fipe-Zap a afirmação acima é comprovada. “A construção do índice se baseia
em preços pedidos askedprices nos anúncios do site Zap Imóveis, incluindo tanto novos
produtos como revendas de imóveis estocados no mercado” (ALENCAR, 2013).
30
Figura 2 - IndiceFipeZap - Brasil, Belo horizonte, Rio de Janeiro e São Paulo (ALENCAR, 2013)
Em 2012, o País apresentou expansão de 0,9% em relação ao seu PIB, enquanto a
construção obteve o segundo melhor resultado da indústria, cresceu 1,4%. Porém, em
comparação com os anos anteriores, este incremento ficou aquém do esperado (CBIC, 2013).
Em comparação com 2011, Alvarenga (2012) apresenta as seguintes constatações:
Figura 3 - Crescimento do setor em (%), (IBGE, apud ALVARENGA, 2012)
31
Figura 4 - Venda de materiais de construção (em%) (ABRAMAT, 2012)
Figura 5 - Nível de emprego (ABRAMAT, 2012)
Para 2013, a consultoria LCA (apud FRIAS, 2013), prevê uma alta de 2,9% na
indústria da construção civil e de 3,9% em 2014. O que se percebe é um moderado
crescimento da construção civil a partir de 2012, mesmo assim, este ramo de atividade se
mostra como um dos mais promissores setores da economia brasileira, vista sua alta taxa de
empregabilidade e rentabilidade.
Nesse capitulo, portanto, foram apresentados conceitos sobre construção civil, e
ainda, foi delineado um panorama econômico desde o ano de 2004, desta indústria. Construir
para obter renda será o assunto do próximo capítulo, onde serão abordadas as oportunidades e
ameaças deste negócio.
32
2.7 CONSTRUÇÃO DE IMÓVEIS RESIDENCIAIS E COMERCIAIS PARA LOCAÇÃO
2.7.1 Oportunidades e ameaças
No capítulo anterior identificou-se que a construção civil é sempre muito cíclica,
apresentando momentos de baixa e alta demanda de imóveis. Neste capítulo serão abordadas
as oportunidades e ameaças do ramo de construções para locação.
Em crise ou não, o mercado da construção civil exige preços competitivos, o que
acaba por diminuir as margens de lucro do empreendedor, para tanto, a saída encontrada por
empresas do ramo é reduzir ao máximo os custos do empreendimento. Os insumos com maior
representatividade no orçamento destes empreendimentos são as primeiras opções de redução
de custos.
Devido a estes motivos, a escolha do terreno em locais distantes de áreas já
consolidadas, é a opção mais recorrida à implantação destes empreendimentos. O que
contribui para comprovar que a necessidade do comprador em relação a sua qualidade de vida
e satisfação com o produto são parâmetros pouco considerados neste mercado de venda de
imóveis.
Gianini (2010), afirma que em cidades grandes, como São Paulo, está cada vez mais
comum encontrar quem prefira alugar um imóvel, a comprar um, visto os benefícios de morar
perto do trabalho, evitando assim problemas de mobilidade, o que contribui para aumentar sua
qualidade de vida. Estes fatos constatam que existe um grupo de consumidores que preferem
optar por locar um imóvel bem localizado, a comprar um imóvel distante de seu trabalho,
centros comerciais, com pouca infraestrutura, marginalizado, dentre outros fatores afins.
É apresentada abaixo a opinião da especialista no assunto, Roseli Hernandes, diretora
da Lello Imóveis:
É cada vez mais comum as pessoas darem prioridade à moradia com qualidade de
vida. E, em alguns casos, calculando-se o valor do aluguel e encargos, mais o custo de
deslocamentos e alimentação fora de casa, pode ser mais vantajoso alugar o imóvel
próprio e mudar como inquilino para um local que lhe proporcione maior
conveniência e comodidade (GIANINI, 2010).
Soares (2012) apresenta ainda a opinião do economista Richard Rytenband, que afirma
que as pessoas deveriam aplicar o dinheiro e morar de aluguel, em vez de financiar imóvel por
mais de 25 anos. Autran (2013) apresenta um quadro comparativo entre alugar ou
33
financiar:
Figura 6 - Alugar ou financiar, vantagens e desvantagens de cada opção (AUTRAN, 2013)
As informações descritas até aqui comprovam a existência de um mercado e que este é
financeiramente viável. Ainda nesse sentido Alencar (2013), define que “seria razoável
esperar que no longo prazo o desempenho médio do segmento de imóveis para renda fosse
mais estável, quase que flutuando seguindo de perto a evolução macroeconômica e ajustado
conforme as condições competitivas de cada mercado local”.
Segundo Zen (2010), para o empreendedor o retorno mensal advindo dos alugueis, a
valorização do imóvel com o passar do tempo e a possibilidade do indivíduo poder
administrar seu próprio dinheiro, são aspectos vantajosos deste tipo de negócio. No entanto
como em qualquer outro negócio, os riscos existem. De acordo com Amato (2009) os riscos
podem ocorrer tanto na macroeconomia (eventos políticos, econômicos e sociais, política
monetária, taxas de juros), quanto no mercado imobiliário em si (legislação, clientes,
concorrentes, fornecedores, mão de obra).
Investir em construir para alugar, como qualquer outro tipo de negócio, necessita de
um conhecimento sistematizado do assunto por parte do empreendedor, no entanto, como
apresentado neste capítulo as oportunidades se sobrepõem as ameaças devido a bom momento
do mercado imobiliário no Brasil.
34
3 DELINEAMENTO DA PESQUISA
A metodologia utilizada no presente trabalho será apresentada neste capítulo, sendo
delimitado pelo modelo proposto por Vergara (2009), caracterizando deste modo o tipo de
pesquisa, universo e amostra, coleta de dados, tratamento dos dados e limitações do método.
3.1 CARACTERIZAÇÃO DA PESQUISA
A qualificação do tipo de pesquisa cabível numa pesquisa se torna especifica à medida
que se delimita o tema e o problema a ser solucionado, posto isso, será classificada a seguir a
espécie de pesquisa aplicada ao presente trabalho.
3.1.1 Tipo de Pesquisa Quanto aos fins
Para os fins, este trabalho terá caráter descritivo e explicativo. Descritiva, porque visa
esboçar um plano de negócio, por intermédio dos dados então colhidos por pesquisa
bibliográfica e de campo. E explicativa, pois identifica a viabilidade econômica do negócio,
bem como as oportunidades de fomento ao negócio.
3.1.2 Tipo de Pesquisa Quanto aos meios
Para os meios, o presente trabalho será formulado embasando-se em uma pesquisa
bibliográfica e de pesquisa de campo. Bibliográfica porque visa à identificação e
caracterização dos dados necessários à estruturação do esboço do plano de negócio em
materiais de estudo, como livros, artigos e trabalhos científicos já publicados. E de pesquisa
de campo, pela necessidade de apresentar dados reais e atualizados para as pesquisas
necessárias a um esboço de plano de negócio.
3.2 UNIVERSO E AMOSTRA
A complexidade envolta no desenvolvimento de um projeto de pesquisa se torna mais
evidente quando tem-se a pretensão de delimitar a uma simples frase ou oração o problema a
ser supostamente solucionado com o trabalho, “a formulação de problemas científicos não é
tarefa das mais fáceis, mas estratégica” (VERGARA, 2009, p. 13). Tem-se então, que a
necessidade de delimitar o universo da pesquisa e o seu espaço amostral é um procedimento
necessário.
35
Neste trabalho, o universo da pesquisa será a cidade de Goiânia, não sendo objeto de
estudo áreas ou bairros que se localizem fora dos limites geográficos do município. O espaço
amostral da pesquisa será composto por bairros da zona Leste da cidade de Goiânia. Para a
amostragem será utilizada o critério não probabilístico por acessibilidade devido seu caráter
exploratório e qualitativo. Segundo Torres (2000) neste crito pesquisador seleciona os
elementos amostrais mais acessíveis de forma que estes representem o universo da pesquisa.
3.3COLETA DE DADOS
Para a pesquisa bibliográfica serão coletados dados em: livros, artigos, dissertações,
teses, periódicos, notícias e outras pesquisas. Buscar-se-ão estudos, de autores e/ou
pesquisadores, em assuntos como empreendedorismo, plano de negócio, oportunidades e
ameaças na construção civil e em locação de imóveis.
Como resultado dessa pesquisa, espera-se que este conjunto de informações contribua
para a realização do esboço do plano de negócio.
Para a pesquisa de campo, buscar-se-ão dados que venham a compor a análise de
mercado, identificando concorrentes, clientes em potencial, produtos semelhantes e/ou
equivalentes, fornecedores e colaboradores, além da disponibilidade de terrenos à venda na
região delimitada pelo espaço amostral.
Como afirma Dornelas (2008), “na seção de análise de mercado, o autor do plano de
negócio deve mostrar que os executivos da empresa conhecem muito bem o mercado
consumidor do seu produto/serviço”, para tanto, no presente trabalho as pesquisas serão feitas
através de sites de anúncio de compra e venda de imóveis, imobiliárias, corretores de imóveis,
construtoras, fornecedoras de material de construção, além de pessoa física (assumindo a
posição de cliente ou colaborador).
Por fim se terá dados reais acerca de informações necessárias a uma fundamentação de
pesquisa eficaz, promovendo o almejado sucesso do esboço do plano de negócio proposto no
trabalho.
40
3.4 TRATAMENTO DOS DADOS
A reunião dos dados levantados na pesquisa serão apresentados neste trabalho a
medida que venham sendo requisitados, isto é, para cada afirmação que se torne necessária a
apresentação de um dado real, será recorrido a coletânea de dados a informação desejada. No
entanto essas informações estão sujeitas a falhas devido às limitações do método.
Em função da natureza do método utilizado na pesquisa, se estará explorando os
dados colhidos e em seguida os expondo de acordo um olhar analítico.
3.5 LIMITAÇÕES DO METODO
O presente estudo pode apresentar perda significativa da amostra em decorrência da
falta de oferta suficiente de imóveis na ocasião da pesquisa. Bem como, da não participação
efetiva dos fornecedores de informação, trazendo assim inconsistência nos dados colhidos na
análise de mercado, isto é, tanto os dados acerca dos imóveis, concorrentes, fornecedores,
possíveis clientes e possíveis colaboradores.
A metodologia utilizada no projeto também pode contribuir para uma errada
generalização de preços de lotes e/ou terrenos nos bairros alvo da pesquisa, o que não se
confirma devida aos diversos fatores que contribuem para a valorização ou desvalorização de
um imóvel. Outro fator limitante é a inexperiência do pesquisador o que poderá diminuir a
qualidade da pesquisa, seja com reduzida qualidade de dados colhidos ou na interpretação
pouco profunda das informações não explicitamente reveladas.
40
4 ANÁLISE DOS RESULTADOS
Neste capítulo será apresentado o PN que analisara a viabilidade do empreendimento
Engin engenharia e investimentos Ltda., sendo este PN estruturado na forma apresentado por
Rosa (2007).
4.1 SUMÁRIO EXECUTIVO
4.1.1 Resumo dos principais pontos do PN
A Engin Engenharia e Investimentos Ltda., é uma empresa do ramo da construção
civil especializada em viabilizar empreendimentos para fins locatícios. Através do
conhecimento técnico de seus diretores, a Engin formata o empreendimento em toda sua
plenitude, elaborando projetos e estudos de viabilidade econômica, executando o
empreendimento e gerindo o mesmo, fazendo a administração do condomínio e cuidando da
gestão do patrimônio dos sócios investidores, primando sempre pelo bem estar dos locatários.
Trabalhando com uma equipe multidisciplinar, a Engin Ltda. tem por princípios a
qualidade sempre e orientação para resultados. O corpo técnico é composto por dois
engenheiros civis, um economista, uma gerente de locação de imóveis, além dos auxiliares
técnicos e administrativos que trabalham em conjunto com os diretores.
Para a elaboração dos projetos de engenharia e para a gestão de obras, são utilizados
os melhores softwares do mercado, para que assim consiga-se o melhor custo-benefício no
empreendimento. De forma a garantir o sucesso dos empreendimentos, a Engin Ltda. conta
ainda com empresas terceirizadas de confiança e tempo de mercado comprovado, para
execução de serviços de consultoria jurídica, segurança do trabalho em construção civil,
empreiteiros, administradores de condomínios, arquitetos e outros profissionais que vierem a
ser necessários.
O mercado potencial para este tipo de negócio em Goiânia existe e esta em
crescimento, pois como em toda cidade grande a especulação imobiliária eleva o preço dos
imóveis o que acaba por guiar o comprador para setores da cidade pouco desenvolvidos, isto
é, com infraestrutura reduzida, distante dos centros comerciais e dos bairros que concentram
muitas empresas. Logo, surge uma insatisfação por partes destes moradores quanto à
qualidade de vida, e é neste momento que se evidencia o mercado de locação de imóveis em
áreas já consolidadas da cidade, visto a existência de vacância de lotes em regiões muito a
medianamente povoadas.
40
Os investimentos necessários para a viabilização destes empreendimentos são altos, e
é através de grupos fechados de investidores que se torna possível este negócio. O investidor
para este tipo de negócio possui características básicas, gostam de investimentos
conservadores, possuem negócios na área imobiliária, possuem imóveis locados, contudo é a
capacidade de valorização do imóvel e a rentabilidade acima do mercado que mais atrai este
tipo de investidor.
No presente trabalho será analisada a viabilidade econômica de um edifício de uso
misto, contendo apartamentos mobiliados de um quarto, salas comerciais para escritórios e
salas comerciais para lojas. O rendimento esperado para este negócio é de mais 1% ao mês,
isto é, o dobro da rentabilidade média de mercado para o aluguel, além ainda de estar acima
da rentabilidade de outros investimentos como caderneta de poupança, tesouro direto, e
fundos de renda fixa.
4.1.2 Dados dos empreendedores
4.2.2.1 Sócio 1 - Fernando Marques da Silva
Engenheiro civil, especializado em orçamento, planejamento e execução de obras, com
experiência em empreendimentos residenciais e comerciais de pequeno a grande porte.
Conhecimento nas áreas de avaliação imobiliária e gestão empresarial.
Suas atribuições na empresa serão: coordenação e elaboração do orçamento,
elaboração do cronograma e planejamento executivo da obra, responsável pelas avaliações
imobiliárias e engenheiro responsável pela execução e manutenção das obras.
4.2.2.2 Sócio 2 – Geovanna Brasil de Carvalho
Engenheira civil, especializada em elaboração e gestão de projetos, com experiência
em projetos residenciais e comerciais de baixo, médio e alto padrão. Conhecimento em
projeto estrutural, arquitetônico, sistema elétrico e hidráulico.
Na sociedade será responsável pelo departamento de projeto, elaborando e gerindo os
projetos necessários, desempenhando ainda papel de avaliadora das licenças necessárias para
aprovação dos projetos.
4.2.2.3 Sócio 3 – Leandro Marques da Silva
Economista, MBA em negócios imobiliários, com conhecimentos em administração
de empresas com enfoque jurídico e financeiro.
40
Suas atribuições serão de responsável pelo desenvolvimento da análise de viabilidade
econômico-financeira dos empreendimentos, responsável pela gestão dos ativos dos
investidores, desempenhando ainda a função de ponte entre a empresa e os consultores e
terceirizados necessários à administração dos empreendimentos pós-obra.
4.1.3 Dados da Empresa
Engin – Engenharia e Investimentos Ltda., empresa registrada sob o CNPJ nº
XX.XXX.XXX/XXXX-XX.
4.1.4 Missão da Empresa
Desenvolver empreendimentos imobiliários que respeitem a sociedade, o meio
ambiente e a urbanização da cidade, trazendo rentabilidade aos investidores e primando pela
satisfação dos ocupantes.
4.1.5 Visão
Tornar-se uma referência regional em realização e administração de empreendimentos
para fins de renda até 2020.
4.1.6 Valores
Compromisso com nossos clientes;
Respeito ao meio ambiente;
Inovação;
Orientação para resultados;
Qualidade sempre.
4.1.5 Setor de Atividade
Prestação de serviços.
4.1.6 Forma Jurídica
Sociedade Limitada.
4.1.7 Enquadramento tributário
Lucro presumido.
4.1.8 Capital Social
O capital social é de R$ 100.000,00 (cem mil reais) dividido em cotas totalmente
integradas conforme descrito abaixo:
40
Tabela 3 - Capital social (Fonte: Autor da pesquisa, 2014).
NOME
NÚMERO DE
COTAS
VALOR UNIT.
DAS COTAS
TOTAL (R$)
SÓCIO
1
Fernando Marques
da Silva
50000
1,00
50.000,00
SÓCIO
2
Geovanna Brasil de
Carvalho
25000
1,00
25.000,00
SÓCIO
3
Leandro Marques
da Silva
25000
1,00
25.000,00
4.1.9 Fonte de recursos
Todo o capital necessário para abertura e manutenção da empresa será de recursos
próprios dos sócios, no entanto para viabilização dos empreendimentos, grande parte do
capital envolvido virá de terceiros (investidores), como aporte da empresa.
4.1.10 Dados do Empreendimento
Propõe-se a realização de um empreendimento imobiliário de uso misto, com
apartamentos mobiliados de um quarto, salas comerciais para escritórios e salas comerciais
para lojas. O empreendimento possuirá doze pavimentos, sendo 3480 m² para estacionamento
em dois subsolos e em parte do térreo, ainda 600 m² do térreo para lojas, mezanino para
escritórios com 750 m², sete pavimentos para apartamentos totalizando 4900 m², cobertura
com 750 m² e 500 m² de áreas comuns.
Serão cento e quarenta apartamentos, trinta salas para escritório, duas salas para lojas e
cento e setenta e quatro vagas para garagem, sendo que cada apartamento e cada sala para
escritório terá direito a uma vaga de garagem, as salas para loja terão direito a duas vagas de
garagem. A medida de um apartamento será de 35 m², de uma sala para escritório será de 30
m² e a medida de uma sala para loja será de 300 m².
A escolha da área para implantação do empreendimento se deu a partir de uma
pesquisa na região leste de Goiânia que levou em consideração a localização da área quanto a:
proximidade a universidades e a centros comerciais, capacidade comercial da via, além de
análise de aspectos técnico e econômico. A área possui 1071 m² quadrados e se localiza no
Setor Leste Universitário entre a Rua 227 e Avenida Anhanguera, na Quadra 66, Goiânia –
GO, em frente à faculdade de Medicina da Universidade Federal de Goiás, sendo ainda uma
40
área com as duas frentes voltadas para vias comerciais, sendo este comércio composto de uma
concessionária de veículos e de motocicletas, uma escola de idiomas, uma distribuidora de
equipamentos hospitalares, comércio de produtos agropecuários, uma academia, uma
panificadora e dois centros automotivos.
Figura 7 - Localização da área do empreendimento (Fonte: Google Maps)
O empreendimento será viabilizado por um grupo de treze investidores em conjunto
com a Engin engenharia e investimentos Ltda., estes que serão configurados como sócios
proprietários do empreendimento, este processo será assegurado por uma SPE – Sociedade de
Propósito Específico. No contrato ainda constará que a Engin Ltda. será responsável pela
administração do empreendimento sendo a ela atribuídas as atividades de elaboração e gestão
dos projetos de arquitetura e engenharia, a construção do empreendimento, a gestão dos
ativos, além da responsável pela contratação de empresas terceirizadas que vierem a ser
necessárias à manutenção do empreendimento.
O lucro gerado pela locação das unidades será dividido por quatorze partes e estas
repassadas de forma igualitária aos investidores, sendo que, a Engin Ltda. receberá ainda uma
taxa de administração do empreendimento, estipulada em 18 % do lucro mensal, no entanto
será assegurado um valor mensal mínimo de R$ 15.000,00 (Quinze mil reais).
40
4.2 ANÁLISE DE MERCADO
4.2.1 Estudo dos Clientes - Investidores
Para a viabilização do empreendimento fora feita uma prospecção de investidores, o
perfil almejado foi conservador e com investimentos no setor imobiliário. A capacidade de
valorização do imóvel e a rentabilidade acima do mercado é o que atrai este tipo de investidor.
Contam ainda com certa experiência em construir para locar, o que os torna conhecedores
deste tipo de negócio. Comerciantes da região e construtores de pequeno a médio porte são os
profissionais que se enquadram neste perfil.
Para a viabilização do empreendimento em questão foram prospectados nove
investidores, sendo eles desde construtores de quitinetes para estudantes e comerciantes da
região, os mesmos já possuem o capital e estão prontos para iniciar o negócio.
4.2.2 Estudo dos Clientes – Locadores
Para a caracterização do perfil do cliente locador dos apartamentos, foi feita uma
pesquisa aleatória através de um questionário, em um conjunto de sessenta estudantes em um
universo de 600 alunos da Faculdade de Medicina da Universidade Federal de Goiás.
A pesquisa mostrou que os estudantes possuem idade variando entre 17 até 28 anos,
sendo um grupo maior os possuidores de idade entre 21 e 24 anos, e renda mensal entre 2 e 3
salários mínimos. Sendo ainda que em torno da metade dos mesmos moram com a família em
imóvel próprio em Goiânia, como mostra o gráfico abaixo:
Tabela 4 – Quantidade de estudantes (Fonte: Autor da pesquisa, 2014).
Família
Amigo (a)
Sozinho
40
No entanto existem estudantes que moram com os pais em cidades próximas a capital,
e que possuem interesse em morar mais próximo a Universidade. Os estudantes que moram de
aluguel totalizaram 26 pesquisados, e os que moram de aluguel na região somaram 21.
Tabela 5 - Imóvel alugado X próprio (Fonte: Autor da pesquisa, 2014).
Imóvel
Alugado
Estudantes
Imóvel
Próprio
0
10
20
30
40
A pesquisa mostrou ainda que 68,3% dos estudantes alugam imóveis de apenas um
quarto, enquanto 28,37% alugam imóveis de dois quartos, e apenas 3,33% optam por imóveis
de três quartos. De acordo com a pesquisa o número de alunos que locam apartamento na
região é de 80,77 %, sendo o valor da locação variando entre R$ 800,00 e R$ 1000,00 em
26,67% dos pesquisados e 55% acima de R$ 1000,00. De acordo com a pesquisa 47% dos
estudantes abordados, afirmaram possuir disposição para pagar um valor acima de R$
1000,00 na locação de um imóvel mobiliado mais próximo a Universidade.
Tabela 6 - Valor do aluguel X Região (Fonte: Autor da pesquisa, 2014).
35
30
25
20
15
Na região
10
Outras regiões da cidade
5
0
R$ 500,00 R$800,00
R$ 800,00 R$1000,00
Acima de R$
1000,00
A pesquisa mostrou ainda que a quantidade de estudantes que levam a qualidade dos
materiais do apartamento em consideração é quase unânime totalizando 94% dos
entrevistados, e que 72% dos estudantes abordados se interessariam por morar em um edifício
de uso misto.
40
Para a caracterização do cliente locador das salas comerciais, foi feita uma pesquisa
aleatória em 15,38% dos comerciantes da quadra que contem a área alvo para implantação do
empreendimento. Em um universo de 13 estabelecimentos comerciais, sendo estes destinados
a exploração de atividades de prestação de serviços e comércio, dentre estes foram
pesquisados dois estabelecimentos, uma academia e um centro automotivo.
Tabela 7 - Estabelecimentos comerciais da quadra analisada (Fonte: Autor da pesquisa, 2014).
Concessionária de Veículos
Comércio de produtos
agropecuários
Refrigeração comercial
Centro Automotivo
Panificadora
Academia
Escola de Idiomas
Na região, o valor médio da locação de salas comerciais
é de R$ 30,00/m². Os
Comércio de equipamentos
hospitalares
estabelecimentos da região possuem área variando entre 80 m² e 300
m². A região apresenta
um forte potencial para os setores de prestação de serviços e comércio, devido ao grande
fluxo de pessoas advindo das universidades, da proximidade ao centro da cidade e ao fato de
estar localizada em uma via da cidade com um elevado fluxo de pessoas, a Avenida
Anhanguera. Os comerciantes entrevistados compraram-se unanimes em relação ao interesse
em locar uma sala comercial de 300 m², em um edifício de uso residencial e comercial, nesta
localização, por um valor acima de R$ 9000,00 mensais.
4.2.3 Estudo dos Concorrentes
O Setor Leste Universitário é o Bairro em Goiânia que mais concentra Faculdades,
logo também possui muitos residenciais de apartamentos, quitinetes e republicas
universitárias. Contudo na área de interesse do empreendimento, somente existe o Residencial
“sem nome”, um edifício novo, localizado na Rua 227, contendo oito pavimentos, sendo um
térreo para estacionamento e seis andares de apartamentos de um quarto, somando ao todo
sessenta e seis apartamentos, sendo estes com opção de mobília, o valor do seu condomínio
40
fica em torno de cento e quarenta e cinco reais. A imobiliária administradora do
empreendimento aceita somente locadores que contratem o aluguel pelo período de um ano.
4.2.4 Estudo dos Fornecedores
Os fornecedores serão analisados de acordo as etapas dos processos de viabilização,
execução e gestão do empreendimento. Durante o processo de viabilização serão necessários
serviços de consultoria na área jurídica, para a correta composição de documentos necessários
a criação da SPE. Para tanto será escolhido um escritório especializado em direito imobiliário,
primando por uma reconhecida experiência nesta área do Direito. O serviço de intermediação
financeiro entre a empresa - Engin Ltda. – investidores – empreendimento - será feita por uma
instituição financeira que apresentar o melhor custo benefício do mercado, isto é, menores
taxas e maior credibilidade no mercado nacional, de forma a assegurar o bom desempenho do
empreendimento. Para a viabilização do empreendimento serão firmadas parcerias com
corretores, estes que serão remunerados de acordo a legislação especifica, sendo utilizado um
critério básico para escolha destes profissionais: orientação para resultados.
Para a elaboração do projeto arquitetônico será escolhido um escritório de arquitetura
que possua um enfoque em funcionalidade e sustentabilidade, de forma a garantir que os
edifícios desenvolvidos pela Engin Ltda. possuam uma identidade que quando vistos pelas
pessoas, estas vinculem o edifício à empresa. Para os projetos complementares serão
contratadas escritórios de engenharia civil quando necessário, na forma de consultoria, no
entanto a escolha destas empresas primará por tempo e reconhecimento no mercado, preço e
capacidade de cumprir prazos.
Durante o processo de execução da obra se torna necessário à escolha de fornecedores
diversos devido ao grande número de insumos necessários à composição de um edifício,
sendo ainda necessário que o setor de compras da obra faça cotações do produto antes da
compra, é comum neste meio realizar orçamentos em no mínimo três fornecedores, devido à
discrepância de valores de um mesmo produto de uma empresa para outra. Para os chamados
materiais básicos serão escolhidas empresas primando por prazo de entrega reduzido, preço e
disponibilidade prontificada dos insumos. Para os materiais de acabamento serão escolhidas
empresas devido ao seu reconhecimento no mercado, preço e acima de tudo pelas suas
facilitadas condições de pagamento.
Para a execução de um edifício é possível encontrar empreiteiros para todos os
serviços da obra, ou empreiteiros especializados em cada etapa da construção. Para o
empreendimento em questão optou-se pela segunda forma. Para escolha de cada empreiteiro
40
serão levados em consideração fatores de forma geral em comum, bem como: reconhecida
experiência na área, legalidade da empresa, regularização com o ministério do trabalho, preço,
histórico regional, disponibilidade de pessoal e tempo de mercado. A execução dos serviços
de construção civil expõe os trabalhadores a riscos muito grandes, por isso será contratada
uma empresa terceirizada de prestação de serviços em segurança do trabalho. O critério de
escolha utilizado será o grau de qualificação dos técnicos, a experiência dos mesmos em obras
de edifícios verticais, tempo de mercado da empresa e preço.
Por fim, tem-se que durante a gestão do empreendimento será necessário contratar um
serviço terceirizado de uma empresa especializada em administração de condomínios. A
escolha será embasada no tempo de mercado da mesma, preço, seu retrospecto no mercado e
regularização com o ministério do trabalho.
4.3 PLANO DE MARKETING
4.3.1 Descrição dos principais produtos e serviços
A Engin Ltda. presta os serviços necessários à viabilização, elaboração de projetos,
execução e gestão do empreendimento para fins locatícios, sendo que estes podem ser:
condomínios verticais ou horizontais do tipo residencial, comercial ou de uso misto, galpões,
espaço para eventos, galerias comerciais, no formato built to suit, dentre outros aqui não
citados.
4.3.2 Estratégias promocionais
Para o empreendimento em análise no presente trabalho o marketing enfocará
empreendimento e empresa. O marketing para a empresa terá por objetivo a solidificação da
marca Engin Ltda. como sinônimo de engenharia e investimento, através da criação de um
site que divulgará desde os serviços prestados pela empresa ate as propostas de investimentos
em aberto, em execução e executadas, além da criação de uma logo que remeta ao nome da
empresa. Contando ainda com a escolha de uma localização privilegiada e de instalações
modernas, de forma a contribuir para o reconhecimento imediato da empresa.
O marketing para o empreendimento passará a imagem da seriedade da empresa e da
qualidade da obra através da imagem de parceiros, como empreiteiras de reconhecimento no
mercado regional. Exaltara ainda no site da empresa a beleza e o apelo sustentável que o
edifício possui, além da localização privilegiada, da praticidade de um apartamento mobiliado
e de um condomínio com valor abaixo da média da região devido ao tamanho do edifício.
40
O marketing voltado para os investidores enfocará na escolha da empresa em entrar
com um aporte de recursos próprio para viabilização do empreendimento, de forma a passar a
confiança que a empresa possui no sucesso do empreendimento. Exaltando ainda a
rentabilidade acima da média, baixa vacância devido à localização, e a vantagem de receber
seu lucro sem se preocupar com os procedimentos de locação, manutenção do edifício, além
dos possíveis desgastes com inquilinos.
4.3.3 Estrutura de comercialização
Os serviços de engenharia e gestão de ativos serão comercializados pelos engenheiros
e pelo economista da empresa. Os investidores serão prospectados pelos próprios sócios. A
comercialização das unidades será feita pela própria empresa, através de seu site, via telefone
e placas no local da unidade disponível à locação.
4.3.4 Localização do negócio
Para a escolha do local a ser instalada a empresa foram levados em consideração a
proximidade com a Prefeitura de Goiânia e com o Conselho regional de engenharia – CREA –
GO, isto é, a região leste da Capital. Após uma pesquisa de mercado constatou – se que a
região do Parque Lozandes está em desenvolvimento rápido devido à construção das novas
instalações de diversos órgãos administrativos, como o Fórum Cível, o Centro de distribuição
de processos e a Assembleia Legislativa, além dos já existentes: Ministério Público Federal e
Prefeitura de Goiânia, a região conta ainda com a proximidade a condomínios horizontais de
alto padrão.
O local escolhido para instalação da empresa será uma sala comercial do edifício
mixed use Lozandes Corporate Design que possui duas torres corporativas, uma residencial e
um shopping no térreo. Ficando localizado na Avenida Olinda com Avenida PL - 3 e Rua
PLH - 1, Qd. H-4, Lt. 1, 2 e 3, Parque Lozandes, Goiânia – GO. Os fatores influenciadores
para a escolha foram sua arquitetura imponente, ambientes modernos e preço da sala com
menor valor quando comparado a outros edifícios de mesmo porte.
40
4.4 PLANO OPERACIONAL
4.4.1 Layout
O arranjo físico da empresa seguira um modelo padrão de escritórios de projetos de
engenharia e arquitetura, sendo os ambientes divididos por departamentos – projetos, obras,
gestão - contendo ainda espaços voltados para recepção, sala de reuniões, copa e banheiros.
Figura 8 - Planta baixa escritório Engin Ltda (Fonte: Autor da pesquisa, 2014).
4.4.2 Processos operacionais
As atividades a serem desempenhadas seguirão uma ordem pré-estabelecida que, no
entanto pode variar, a depender do tipo do empreendimento a ser desenvolvido. Para o
empreendimento analisado neste trabalho as atividades e os responsáveis ficarão dispostos na
seguinte ordem:
Tabela 8 - Processos operacionais (Fonte: Autor da pesquisa, 2014).
Processo
Atividades
Departamento
Responsável
1
Captação de
imóvel
Corretores parceiros /
Sócios diretores
Variável
2
Elaboração da
Proposta para
atrair
Encontrar imóveis
com potencial para
exploração de
alugueis
Elaboração do préprojeto arquitetônico
Projetos
Eng. Geovanna /
Estagiária de
Engenharia civil
40
investidores
Elaboração do
orçamento sintético
Orçamento,
planejamento e obras.
Gestão de patrimônio
Escritório de
arquitetura
(terceirizado)
Projetos / Escritório
de engenharia
(terceirizado)
3
Captação de
investidores
Elaboração do plano
de viabilidade
econômica
financeira
Pré-elaboração do
plano de viabilidade
jurídica
Desenvolvimento de
material de
apresentação para
investidores
Prospecção de
investidores
4
Formalização do
negócio
Elaboração do
projeto arquitetônico
Elaboração dos
projetos
complementares
5
Eng. Fernando /
Estagiário de
engenharia civil
Economista Leandro /
Estagiário de
administração
Consultor jurídico
(terceirizado)
Advogado
(terceirizado)
Conselho diretoria
Eng. Fernando / Eng.
Geovanna /
Economista Leandro
Sócios diretores
Eng. Fernando / Eng.
Geovanna /
Economista Leandro
Arquiteto terceirizado
Eng. Geovanna /
Estagiária de
engenharia civil /
Engenheiro
terceirizado
Elaboração do
Orçamento,
Eng. Fernando /
orçamento analítico planejamento e obras.
Estagiário de
engenharia civil
Viabilização Jurídica
Consultor jurídico
Advogado
(terceirizado)
terceirizado
Intermediação
Gestão de patrimônio / Economista Leandro /
Financeira
Instituição financeira
Bancário
(terceirizada)
(terceirizado)
Pagamentos devidos
Financeiro
Economista Leandro /
até esta etapa do
Office boy
desenvolvimento
imobiliário
Execução do
Elaboração do
Orçamento,
Eng. Fernando /
empreendimento Planejamento físico - planejamento e obras.
Estagiário de
financeiro da obra
engenharia civil
Contratação dos
Orçamento,
Eng. Fernando
empreiteiros
planejamento e obras.
Execução dos
Empresas empreiteiras
Empreiteiro do
serviços - construção
(terceirizado)
serviço em questão
do edifício
Responsável técnico
Orçamento,
Eng. Fernando /
pela obra planejamento e obras.
Mestre de obras
Acompanhamento
Segurança do
Empresa especializada Técnico de segurança
trabalho
em segurança do
do trabalho
40
trabalho (terceirizado)
Compra de material
de construção
Elaboração de
medições
Contas a pagar obra
6
Locação das
unidades
Captação de
locatários
Contrato de aluguel
Cobranças
7
8
*
*
*
Gestão do
patrimônio
Administração
do edifício
Recebimento dos
alugueis e repasse
dos rendimentos
mensais
Pagamentos devidos
do empreendimento
Administração de
condomínio
Recursos
Humanos
Contabilidade
Manutenções
preventivas e
corretivas
Pagamentos, acertos
dentre outros.
Serviços contábeis
Recepção/Limpe
za/Copa
Recepção/Limpeza/
Copa
Orçamento,
planejamento e obras
Orçamento,
planejamento e obras
Auxiliar
administrativo
Eng. Fernando /
Estagiário de
engenharia civil
Orçamento,
Eng. Fernando /
planejamento e obras /
Auxiliar
Financeiro.
administrativo /
Economista Leandro /
Office boy
Gestão de patrimônio Gerente de locação de
imóveis / Atendente
Gestão de patrimônio Gerente de locação de
imóveis / Atendente
Gestão de patrimônio Gerente de locação de
imóveis / Atendente
Gestão de patrimônio / Economista Leandro /
Instituição financeira
Bancário
(terceirizada)
(terceirizado)
Gestão de patrimônio / Economista Leandro /
Financeiro
Office boy
Gestão de patrimônio / Economista Leandro /
Administrado de
Administrador de
condomínios
condomínio
(terceirizado)
(terceirizado)
Orçamento,
Eng. Fernando
planejamento e obras.
R.H.
Economista Leandro
Escritório de
contabilidade
(terceirizado)
Recepção / Limpeza /
Copa
Contador
(terceirizado)
Atendente
4.5 PLANO FINANCEIRO
O empreendimento em questão possui diversos fatores influenciadores que
determinam o total de recursos a serem investidos. Por isso, este plano financeiro será divido
em estimativas, como proposto por Rosa (2007).
40
4.5.1 Estimativa dos investimentos fixos
Os bens que deverão ser comprados para que o negócio possa funcionar estão
discriminados na tabela 9.
Tabela 9 - Investimentos Fixos (Fonte: Autor da pesquisa, 2014).
A - Máquinas, equipamentos e veículos
R$
1
Descrição
Computador
Quantidade
10
Valor Unitário
R$
1.700,00
2
Impressora
1
R$
400,00
3
Telefone
5
R$
70,00
4
Fogão
1
R$
400,00
5
Micro-ondas
1
R$
250,00
6
Geladeira
1
R$
800,00
7
TV - 42"
1
R$
800,00
8
Ar condicionado
3
R$
1.000,00
9
Veículo utilitário
1
R$
30.000,00
B - Softwares
53.000,00
Total (R$)
R$
17.000,00
R$
400,00
R$
350,00
R$
400,00
R$
250,00
R$
800,00
R$
800,00
R$
3.000,00
R$
30.000,00
R$ 12.000,00
1
Descrição
Estruturas
Quantidade
1
Valor Unitário
R$
4.000,00
2
Hidráulico
1
R$
1.000,00
3
Elétrico
1
R$
1.000,00
5
Gestão de obras
1
R$
6.000,00
1
Descrição
Cadeira de escritório
Quantidade
6
2
Poltronas
2
R$
250,00
3
móveis planejados
15
R$
450,00
8
Utensílios diversos para
escritório
1
R$
845,00
C - Móveis e Utensílios
Total
R$
4.000,00
R$
1.000,00
R$
1.000,00
R$
6.000,00
R$
Valor Unitário
R$
200,00
TOTAL DOS INVESTIMENTOS FIXOS
9.295,00
Total
R$
1.200,00
R$
500,00
R$
6.750,00
R$
845,00
R$ 74.295,00
40
4.5.2 Capital de giro
Para o funcionamento normal da empresa, será necessário um valor de caixa mínimo
que cubra as despesas do funcionamento da empresa, isto é, “o valor em dinheiro que a
empresa precisa ter disponível para cobrir os custos até que as contas a receber de clientes
entrem no caixa” (ROSA, 2007).
A tabela abaixo demonstra os cálculos necessários à determinação da necessidade
líquida de capital de giro em dias, isto é, quantos por quantos dias a empresa financiará suas
operações iniciais.
Tabela 10 - Cálculo da necessidade líquida de capital de giro em dias (Fonte: Autor da pesquisa, 2014).
Contas a receber - Cálculo do prazo médio de vendas
(%) Número de dias
Média ponderada em dias
Prazo médio de vendas
40
0
0
a vista
60
30
18
a prazo
Total
18
Fornecedor - Cálculo do prazo médio de compras
(%) Número de dias
Média ponderada em dias
Prazo médio de vendas
40
0
0
a vista
60
30
18
a prazo
Total
18
Estoques - Cálculo da necessidade média de estoques
Número de dias
Necessidade média de estoques
10
Cálculo da necessidade líquida de capital de giro em dias
Recursos da empresa fora do seu caixa
Número de dias
18
1. Contas a receber - prazo médio de vendas
10
2. Estoques - necessidade média de estoques
28
Subtotal 1
Recursos de terceiros no caixa da empresa
Número de dias
18
3. Fornecedores - Prazo médio de compras
18
Subtotal 2
Necessidade líquida de capital de giro em dias
10
A determinação do custo total da empresa consiste na somatória do custo fixo mensal
e do custo variável mensal. Por fim temos que o capital de giro necessário à viabilização do
negócio analisado neste trabalho, pode ser assim resumido:
40
Tabela 11 - Capital de giro (Fonte: Autor da pesquisa, 2014).
CAPITAL DE GIRO
Custo fixo mensal
Custo variável mensal
Custo total da empresa
Custo total diário
Necessidade líquida de capital de giro (dias)
Caixa mínimo
Total do capital de giro
R$
R$
R$
R$
R$
R$
59.494,36
10.547,73
70.042,09
2.334,74
10
23.347,36
23.347,36
4.5.3 Investimentos pré-operacionais
Os chamados investimentos pré-operacionais compreendem todos os gastos que
antecedem a abertura da empresa, a Engin Ltda. despenderá um capital de R$ 1300,00 para:
despesas de legalização, criação de site, decoração de suas instalações comerciais com as
marcas da empresa.
Tabela 12 - Investimentos pré-operacionais (Fonte: Autor da pesquisa, 2014).
Investimentos pré-operacionais
Despesas de legalização
Divulgação
Caracterização do escritório com a logo da
empresa
Total
R$
R$
R$
R$
1.300,00
700,00
200,00
R$
2.200,00
4.5.4 Investimento total
Segue abaixo o resumo dos investimentos, bem como a fonte de recursos para a
criação da empresa.
Tabela 13 - Investimento total (Fonte: Autor da pesquisa, 2014).
Investimento total
Descrição dos investimentos
1. Investimentos Fixos
2. Capital de Giro
3. Investimentos Pré-operacionais
4. Reserva financeira
Total
Fonte de recurso
1. Recursos Próprios
Total
R$
R$
R$
R$
R$
R$
R$
R$
74.295,00
23.347,36
2.200,00
157,64
100.000,00
R$
100.000,00
100.000,00
%
74,29
23,35
2,20
0,001
100
%
100
100
40
4.5.5 Orçamento simplificado – Empreendimento
Ao estimar o preço dos produtos e serviços, foi feito um embasamento em preços
praticados pelo mercado, pesquisa de mercado (entrevistas), e em especial, para execução do
empreendimento analisado, utilizou-se o CUB – Custo Unitário Básico de construção,
referente ao mês de fevereiro de 2014 no estado de Goiás. O tempo calculado de obra será de
34 meses. Abaixo estão dispostos em tabelas os custos, a receita e os resultados financeiros do
empreendimento.
Tabela 14 - Custos – Empreendimento Edifício de uso misto (Fonte: Autor da pesquisa, 2014).
Custos - 1
Especificação
Terreno para construção do empreendimento
Projeto arquitetônico
Projeto estrutural
Projeto hidráulico
Projeto elétrico
Projeto de fundação
Taxas do CREA
Taxas da prefeitura
Taxas de cartório
Consultoria jurídica
Total
Especificação
Custos - 2
Quantidade
Máquinas e equipamentos para o escritório
Móveis e utensílios
Descrição
Salários e encargos
Despesas de escritório
Honorários do contador
Outras despesas
4
6
Custos - 3
Valor Mês (R$)
R$ 8.402,40
R$
250,00
R$
724,00
R$
318,80
Total
Valor total
R$ 2.000.000,00
R$
56.250,00
R$
56.250,00
R$
22.500,00
R$
22.500,00
R$
33.750,00
R$
8.000,00
R$
40.000,00
R$
10.000,00
R$
7.000,00
R$ 2.256.250,00
Valor
unitário
R$ 900,00
R$ 600,00
Total
Valor total
(R$)
R$ 285.681,60
R$
8.500,00
R$ 24.616,00
R$ 10.839,12
R$ 329.636,72
Valor total
R$ 3.600,00
R$ 3.600,00
R$ 7.200,00
40
Custos - 4
Descrição
Serviços civis – uso
residencial
Serviços civis – uso comercial
Fundações - Tubulão
Elevadores
Serviços complementares
Mobília para apartamentos
Total
Valor total
R$ 4.211.000,00
R$ 1.495.620,00
R$ 2.040.000,00
R$
60.000,00
R$
4.211,00
R$ 1.260.000,00
R$ 9.070.831,00
Custos - 5
Descrição
Elaboração e Gestão dos projetos
Gestão da obra
Segurança do trabalho
Total
Valor total (R$)
R$
154.125,00
R$ 1.814.166,20
R$
68.000,00
R$ 2.036.291,20
As previsões de locações foram baseadas segundo a pesquisa de mercado efetuada
através das entrevistas aos potenciais clientes. Por isso, por medida de segurança foi estimada
uma vacância de 20% das unidades para locação, no período de um mês, esta medida foi
adotada para garantir as condições reais de mercado.
Tabela 15 - Receita mensal - Empreendimento Edifício de uso misto (Fonte: Autor da pesquisa, 2014).
Receita mensal
Descrição
Valor total (R$)
R$ 125.440,00
Apartamento
R$ 25.200,00
Salas - escritório
R$ 21.000,00
Salas - loja
Total
R$ 171.640,00
Tabela 16 - Custo mensal - Empreendimento Edifício de uso misto (Fonte: Autor da pesquisa, 2014).
Custo mensal - Edifício
Descrição
Valor Mês (R$)
R$
30.895,20
Gestão de patrimônio
R$
3.089,52
Outras despesas
Total
R$ 33.984,72
40
Tabela 17 - Resultados - Empreendimento Edifício de uso misto (Fonte: Autor da pesquisa, 2014).
Resultados
Descrição
Custo total - implantação do edifício
Custo mensal - Edifício
Lucro líquido mensal
Valor (R$)
R$ 13.565.208,92
R$
33.984,72
R$
137.655,28
Tabela 18 - Rentabilidade - Empreendimento Edifício de uso misto (Fonte: Autor da pesquisa, 2014).
Rentabilidade - R (mensal)
Lucro líquido
Investimento Total
R$
13.565.209
R$
137.655,28
R (% / mês)
1,015
4.5.6 Estimativa do faturamento mensal da empresa
O cálculo utilizado para estimar o faturamento mensal da empresa, foi obtido a partir
da multiplicação da quantidade de produtos e serviços a serem oferecidos, pelo seu preço de
venda.
Tabela 19 - Faturamento mensal da empresa (Fonte: Autor da pesquisa, 2014).
Estimativa do faturamento mensal da empresa
Produto/Serviço
Quantidade
Preço de venda unitário
Faturamento total
(estimativa
(R$)
(R$)
de vendas)
Verba
Verba
R$
4.533,09
Elaboração e Gestão
dos projetos
Verba
Verba
R$
53.357,83
Gestão da obra
112
R$
R$
22.579,20
Locação
201,60
apartamentos
24
R$
R$
4.536,00
Locação salas 189,00
escritórios
2
R$
R$
3.780,00
Locação - lojas
1.890,00
Total
R$
88.786,12
4.5.7 Estimativa dos custos de comercialização
Esta estimativa incide sobre as despesas com impostos, propaganda e taxas
administrativas de empresas terceirizadas, como bancos. Para seu cálculo, multiplicou-se o
percentual dos gastos pelo faturamento total.
40
Tabela 20 - Estimativa dos custos de comercialização (Fonte: Autor da pesquisa, 2014).
Estimativa dos custos de comercialização
Descrição
%
Faturamento estimado
1. Impostos
Impostos Federais
4,8
R$
35.428,29
IRPJ
0,65
R$
35.428,29
PIS
3
R$
35.428,29
COFINS
1
R$
35.428,29
CSLL
Impostos Municipais
5
R$
35.428,29
ISS
2. Gastos com vendas
1
R$
30.895,20
Propaganda
1
R$
30.895,20
Taxa de administração
bancário
TOTAL
Custo total
R$
5.119,39
R$
R$
R$
R$
1.700,56
230,28
1.062,85
354,28
R$
R$
R$
R$
1.771,41
308,95
154,48
154,48
R$
5.428,34
4.5.8 Estimativa dos custos com mão-de-obra
Tabela 21 - Estimativa dos custos com mão de obra (Fonte: Autor da pesquisa, 2014).
Função
Engenheiro
civil
Economista
Gerente de
locação
Recepcionista
Estagiário Engenharia
civil
Estagiário Administração
Office boy
Estimativa dos custos com mão de obra
Nº de
Salário
Subtotal
Encargos
empregados
mensal
(R$)
sociais
(R$)
(R$)
2
R$
R$
R$
4.000,00
8.000,00
2.800,00
1
R$
R$
R$
4.000,00
4.000,00
1.400,00
1
R$
R$
R$
1.800,00
1.800,00
630,00
1
R$
R$
R$
1.000,00
1.000,00
350,00
2
R$
R$
R$
724,00
1.448,00
506,80
1
1
R$
724,00
R$
1.000,00
R$
724,00
R$
1.000,00
R$
253,40
R$
350,00
Total
Total (R$)
R$ 10.800,00
R$ 5.400,00
R$ 2.430,00
R$ 1.350,00
R$ 1.954,80
R$
977,40
R$ 1.350,00
R$ 24.262,20
40
4.5.9 Estimativa do custo com depreciação
Tabela 22 - Estimativa do custo com depreciação (Fonte: Autor da pesquisa, 2014).
Estimativa do custo com depreciação
Ativos fixos
Máquinas e
equipamentos
Móveis
Veículos
Valor do
bem (R$)
R$
23.000,00
R$
9.295,00
R$
30.000,00
Vida útil
(ano)
10
5
5
Total
Depreciação
anual (R$)
R$
3.450,00
R$
929,50
R$
4.500,00
R$
8.879,50
Depreciação
mensal (R$)
R$
287,50
R$
77,46
R$
375,00
R$
739,96
4.9.10 Estimativa dos custos fixos operacionais mensais
Segundo Rosa (2007), todos os gastos que não se alteram, seja em função do volume
de produção ou da quantidade vendida em um período, são chamados de custos fixos. As
despesas operacionais mensais da empresa em questão estão dispostas na tabela 23.
Tabela 23 - Estimativa de custos fixos operacionais mensais (Fonte: Autor da pesquisa, 2014).
Estimativa de custos fixos operacionais mensais
Custo total mensal
Descrição
R$
4.000,00
Aluguel
R$
200,00
Condomínio
R$
100,00
IPTU
R$
80,00
Água
R$
200,00
Energia Elétrica
R$
200,00
Telefone
R$
150,00
Internet
R$
500,00
Honorários do contador
R$
50,00
Manutenção dos equipamentos
R$
24.262,20
Salários + encargos
R$
50,00
Material de limpeza
R$
100,00
Material de escritório
R$
3.000,00
Combustível
R$
100,00
Taxas diversas
R$
739,96
Depreciação
R$
1.500,00
Manutenção dos softwares
TOTAL
R$
59.494,36
40
4.5.11 Demonstrativo de resultados
Tabela 24 - Demonstrativo de resultados (Fonte: Autor da pesquisa, 2014).
Demonstrativo de resultados
Descrição
1. Receita total com locações / prestação de serviços
2. Custos variáveis totais
(-) Imposto sobre vendas
(-) Gastos com vendas
3. Margem de contribuição
4. (-) Custos fixos totais
5. Resultado operacional
R$
88.786,12
10.547,73
5.119,39
5.428,34
78.238,39
59.494,36
18.744,03
R$
R$
R$
R$
R$
R$
R$
4.5.12 Indicadores de viabilidade
i) Ponto de equilíbrio
Tabela 25 - Ponto de equilíbrio (Fonte: Autor da pesquisa, 2014).
Custo fixo
total
R$ 59.494,36
Ponto de equilíbrio - PE
Índice de margem de contribuição
PE (R$/mês)
R$
R$ 67.515,10
0,88
Índice de margem de contribuição - IMC
Custo variável total
Receita total
R$
10.547,73
R$ 88.786,12
IMC
R$
0,88
ii) Lucratividade
Tabela 26 – Lucratividade (Fonte: Autor da pesquisa, 2014).
Lucratividade - Lcr
Receita Total
Lcr (% / mês)
Lucro líquido
R$ 88.786,12
R$
21,11
R$ 18.744,03
40
iii) Rentabilidade
Tabela 27 – Rentabilidade (Fonte: Autor da pesquisa, 2014).
Rentabilidade - R
Lucro líquido
R$ 18.744,03
Investimento Total
R$
100.000,00
R (% / mês)
R$
18,74
iv) Prazo de retorno do investimento
Tabela 28 - Prazo de retorno do investimento (Fonte: Autor da pesquisa, 2014).
Prazo de retorno do investimento - Pri
Lucro líquido
Pri (anos)
Investimento Total
R$ 18.744,03
R$ 5,34
R$
100.000,00
4.6 CONSTRUÇÃO DE CENÁRIOS
As características do empreendimento em questão possibilitam uma análise qualitativa
dos fatores capazes de influenciar o sucesso do empreendimento. A saber, a vacância, alta
rotatividade, estação do ano chuvosa, dentre outros. Por isso adotou-se o seguinte critério,
para um cenário pessimista a receita total seria 20% menor que o provável, enquanto em um
cenário otimista o contrário acontece.
Tabela 29 - Demonstrativo de resultados (Fonte: Autor da pesquisa, 2014).
Demonstrativo de resultados
Descrição
1. Receita total com locações /
prestação de serviços
2. Custos variáveis totais
(-) Imposto sobre vendas
(-) Gastos com vendas
3. Margem de contribuição
4. (-) Custos fixos totais
5. Resultado operacional
Provável
R$
R$ 88.786,12
Pessimista
R$
R$ 75.468,20
Otimista
R$
R$ 102.104,04
R$ 10.547,73
R$ 5.119,39
R$ 5.428,34
R$ 78.238,39
R$ 59.494,36
R$ 18.744,03
R$ 10.547,73
R$ 5.119,39
R$ 5.428,34
R$ 64.920,47
R$ 59.494,36
R$ 5.426,11
R$ 10.547,73
R$
5.119,39
R$
5.428,34
R$ 91.556,31
R$ 59.494,36
R$ 32.061,95
40
4.7 AVALIAÇÃO ESTRATEGICA
Tabela 30 - Matriz SWOT (Fonte: Autor da pesquisa, 2014).
FORÇAS
FRAQUEZAS
 Necessidade do mercado;
 Empresa nova no ramo;
 Comprometimento dos sócios;
 Alta dependência de serviços
terceirizados.
 Experiência em empreendimentos de
menor porte.
OPORTUNIDADES
 Localização privilegiada;
 Mercado aquecido.
AMEAÇAS
 Outras empresas perceberam a
necessidade;
 Vacância acima do esperado.
40
5 CRONOGRAMA
Elaboração do esboço do plano de negócio
Outubro
-
2013
Pesquisa de campo
Outubro / Novembro -
2013
Análise dos resultados
Dezembro
-
2013
Escrita final do TCC
Janeiro
-
2014
Revisão ortográfica
Fevereiro
-
2014
Entrega do TCC
Março
-
2014
Apresentação do TCC
Março
-
2014
Fonte: Autor da pesquisa, 2014.
40
6 CONCLUSÕES
Um dos objetivos específicos deste trabalho foi caracterizar o perfil de um
empreendedor e a estrutura de um plano de negócio, para que fosse possível identificar as
qualificações do empresário e as estratégias da empresa para alcançar êxito. A bibliografia
pesquisada apresenta as características de um empreendedor, contudo, notou-se que um
empreendedor acima de tudo, é capaz de prever os riscos e problemas a serem enfrentados, no
entanto, ele confia em sua capacidade e preparo para solucionar estes problemas. Quanto à
estrutura de um plano de negócio, foi possível observar a importância de se ter uma visão
sistêmica da empresa, pois cada etapa que é elaborada acaba tendo repercussão na empresa
como um todo, nas etapas já elaboradas e também influenciando as próximas.
Outro objetivo foi identificar a viabilidade econômica do negócio, bem como
caracterizar as oportunidades de fomento ao negócio. O plano de negócios é uma ferramenta
que permite ao empreendedor concluir se a sua ideia é viável ou não e restringir os erros no
papel, ao invés de cometê-los no mercado. Posto isso, através do esboço do plano de negócio
foi constatada a viabilidade econômica do negócio.
Pelos resultados financeiros apresentados neste trabalho, pode-se observar que o
negócio é viável tanto nos cenários provável, pessimista ou otimista, pois com o resultado dos
serviços prestados será possível cobrir todos os custos e despesas, além de se obter uma
rentabilidade satisfatória para a empresa. Comprovou-se ainda a rentabilidade do
empreendimento – Edifício de uso misto, visto que a expectativa de uma rentabilidade acima
de 1% ao mês, almejada na apresentação aos investidores, foi alcançada.
Através da elaboração deste trabalho, também foi possível compreender melhor o
valor das pesquisas e a importância da análise dos dados para a tomada de decisão.
40
7 SUGESTÕES PARA NOVAS PESQUISAS
Com o término desta pesquisa foi possível identificar elementos que podem ser
aprofundados ou mesmo desenvolvidos e que, dessa forma, são potenciais objetos de
pesquisas futuras, dentre eles:
i) Adotar uma forma mais arrojada para se conseguir o financiamento dos
empreendimentos, como utilização de fundos de investimentos imobiliários.
ii) A rentabilidade da locação para fins comercial comprovou-se mais vantajosa,
propõe-se que para os próximos trabalhos com este mesmo enfoque, faça-se uma análise de
um empreendimento comercial de grande proporções, como shopping centers.
iii) Para os próximos trabalhos com este mesmo enfoque, a empresa terceirize menos
serviços alcançando lucros maiores, e analisando o quanto este mudança pode impactar na
folha de pagamento.
40
8 ANEXOS
8.1 ENTREVISTA CLIENTES – LOCATÁRIOS - RESIDÊNCIAL
8.1.1 Público alvo
1- Qual a sua idade?
 17 – 20
 21 – 24
 25 - 28
2- Sua renda é de:
 1 a 2 salários mínimos
 2 a 3 salários mínimos
 3 a 4 salários mínimos
3- Você mora em imóvel:
 Próprio
 Alugado
4- Você mora com:
 Família
 Amigos
 Sozinho (a)
5- Você aluga imóvel na região?
 Sim
 Não
6- Você mora em:
 Casa
 Apartamento
40
8.1.2 Comportamento dos Clientes
1- Onde você loca possui quantos quartos?
 1 Quarto
 2 Quartos
 3 Quartos
2- O imóvel que você aluga já é mobiliado?
 Sim
 Não
3- Quanto você paga de aluguel?
 R$ 500,00 – R$ 800,00
 R$ 800,00 – R$ 1000,00
 Acima de R$ 1000,00
8.1.3 Área de abrangência
1- Você estaria disposto a pagar acima de R$ 1000,00 mensais por um apartamento
mobiliado de um quarto próximo a sua faculdade?
 Sim
 Não
2- Na hora de locar, você leva a qualidade dos materiais do apartamento em
consideração?
 Sim
 Não
3- Você se interessaria por morar em um edifício de uso residencial e comercial?
 Sim
 Não
8.2 ENTREVISTA CLIENTES – LOCATÁRIOS - COMERCIAL
8.2.1 Público alvo
1- Qual seu ramo de atividade?
40
 Comércio
 Prestação de serviços
 Indústria
 Outro
2- O imóvel em que se encontra sua empresa é:
 Próprio
 Alugado
8.2.2 Comportamento dos Clientes
1- Qual a área do imóvel em que sua empresa esta instalada?
 100 m² – 200 m²
 200 m² - 300 m²
 Acima de 300 m²
2- Quanto você paga de aluguel?
 R$ 5000,00 – R$ 7000,00
 R$ 7000,00 – R$ 10000,00
 Acima de R$ 10000,00
8.2.3 Área de abrangência
1- De acordo com sua experiência, qual o ramo de atividade mais propicio para a região?
 Prestação de serviço
 Comércio
 Indústria
 Outro
2- Você estaria disposto a pagar acima de R$ 9000,00 mensais por uma sala comercial de
300 m², em um edifício de uso residencial e comercial, nesta localização?
 Sim
 Não
40
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