Relatório da administração interna – Ano 2011
Relatório de atividades e contas do exercício
relativo a 2011
O presente relatório pretende simultaneamente complementar e dar sequência aos relatórios entretanto
realizados pela Administração Interna do Condomínio com o objetivo de permitir aos restantes
condóminos, estar ao corrente dos principais aspetos da atividade realizada no condomínio durante o ano
de 2011 em geral e especificamente durante o segundo semestre .
No sentido de permitir uma análise rápida,, sucinta e simultaneamente comparativa com os relatórios
anteriores, utilizou-se a mesma subdivisão, de acordo com os seguintes aspetos:
1) Principais atividades desenvolvidas;
a. Administração Interna
b. Administração Externa
c. Outros prestadores de Serviços.
2) Análise económico-financeira – relatório de contas semestral;
a. Pagamento de quotas/dívidas ao condomínio
b. Controlo Orçamental/Despesas
3) Propostas de Medidas e Projetos para o segundo semestre do ano de 2011;
1) Principais atividades desenvolvidas;
a. Administração Interna
Seguindo os objetivos delineados e apresentados na última AGE, realizada no mês de Julho pp, a
Administração Interna, na mesma linha de atuação realça na sua atividade os seguintes aspetos:
 Controlo da atividade dos prestadores de serviços;
 Controlo financeiro;
 Tentativa de recuperação de dívidas de anos anteriores;
 Melhoramento e manutenção dos espaços comuns.
Assim, para além do acompanhamento direto das atividades das diversas entidades que contratualmente
estão relacionadas com o Condomínio, efetuada através de reuniões e relatórios parcelares mensais
sobre as suas atividades, continuou a dar-se particular atenção à análise da situação financeira do
condomínio, que apesar de apresentar uma melhoria, continua a ser um aspeto a trabalhar, sobretudo
através de uma maior detalhe de dívidas de anos anteriores, onde a colaboração dos restantes condóminos
é importante, sobretudo no sentido de informarem sobre os pagamentos efetuados não nominativos e fora
do prazo normal, definido em Regulamento Interno como o dia 8 do mês a que diz respeito.
Deu-se ainda continuidade à decisão de efetuar pinturas diversas, que permitiram manter o aspeto
agradável do condomínio e para melhorar a segurança, tendo sido efetuada para esse efeito, a pintura dos
locais da via onde não deverá ser efetuado o parqueamento de viaturas.
Dando sequência à decisão aprovada na AG, após o teste efetuado no Bloco B, prolongou-se a alteração
do sistema de iluminação das garagem, através da instalação de iluminação baseada em lâmpadas de
muito baixo consumo, estando prevista a sua conclusão até ao final da próxima semana.
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No âmbito do processo relacionado com as garagens e após a visita dos fiscais da CMM ao condomínio,
foi solicitada nova informação à autarquia sobre o ponto de situação atual, tendo sido solicitado pelo
Vereador do Pelouro do Planeamento e Ordenamento do Território e Obras Particulares, uma reunião
informal, que teve lugar no dia 3 de Janeiro de 2012, onde foi dado conhecimento da disponibilidade dos
Serviços da CMM de de convocar uma nova reunião, a realizar após a AGO e ainda no mês de Janeiro,
com a presença de todas as partes envolvidas, no sentido de se verificar a melhor forma de ultrapassar a
situação atual e se possível a contento das várias partes.
Face aos diversos problemas ocorridos em algumas paredes e chaminés do edifício, sobretudo no Bloco B
e C, nomeadamente de rachas e fissuras de dimensão consideravel e ainda à situação da junta de dilatação
entre os edifícios do Bloco C e na sequência das deliberações da última AGE de Julho, foi efetuada,
conforme previsto, a auditoria técnica, por parte de uma empresa contratada para o efeito com o apoio
técnico da condómina do APT 32 Eng. Dinah Macedo.
Não tendo sido identificada, tecnicamente e ao nível da segurança, a necessidade de realização de obras
urgentes procedeu-se nesta fase apenas à auditoria técnica e adiou-se, assim, a decisão de eventual
realização de obras, para a AGO de Janeiro.
Desta auditoria resultou, para além do relatório, disponibilizado no sítio do condomínio, ainda cadernos
de encargos alternativos, que foram disponibilizados a empresas que apresentarão propostas de orçamento
para a realização das diversas correções identificadas. À data da realização deste relatório, aguardavam-se
ainda as diversas propostas de orçamento, contando que estas sejam disponibilizadas até à AGO, para
assim serem analisadas e decididas a forma e o financiamento das mesmas.
A AI, atendendo às várias considerações técnicas, referidas no relatório, solicitou a presença de um dos
técnicos responsáveis pela auditora na AGO, para assim garantir um completo esclarecimento dos
condóminos sobre a situação e as diversas propostas de correção.
Duas outras situações mereceram a atenção da AI, sobretudo por serem situações reincidentes,
nomeadamente a disponibilidade de dois dos canais nacionais de TV interna, fornecido pela ZON e os
tempos de resolução e a quantidade de anomalias dos elevadores, mantidos pela Shindler.
No primeiro caso e após ser ter sido adiado o pagamento da última parte que o condomínio deveria pagar
à empresa pela instalação do sistema, pelo facto de ser considerada a qualidade deste serviço deficiente,
verificou-se que em Agosto/Setembro e de acordo com a ausência de reclamações dos condóminos, esta
estaria garantida e daí ter-se avançado com o pagamento final. No entanto em Novembro os problemas
tornaram-se a verificar e foram sistemáticos, o que motivou uma reclamação escrita e a uma análise mais
cuidada por parte da ZON e a uma aparente resolução dos mesmos com substituição de equipamentos no
final de Dezembro. Neste momento aguarda-se a explicação técnica dessa intervenção, sendo que seja de
imediato comunicado à LDC/Caseiro quaisquer anomalias sentidas.
Quanto ao problema dos elevadores, conforme anteriores indicações, verifica-se que o tipo de elevadores
existentes no condomínio, não sendo os adequados para uma instalação exterior e sobretudo devido à sua
idade, estão constantemente com diversos problemas, o que por si só impede a sua normal utilização, mas
que é ainda agravada pelo facto dos serviços da empresa de manutenção ter um tempo de resposta muita
aquém do que seria desejável. Este facto motivou diversas reclamações junto dos serviços centrais,
obtendo-se sempre o compromisso verbal e escrito do fornecedor de uma melhoria, mas que não se
concretiza na realidade.
Esta situação, sentida sobretudo neste ano, nos elevadores dos Blocos A e B, agravou-se por problemas
em peças de elevado valor e a infiltrações, que motivaram reparações de maior valor e a necessidade de
peças importadas, que motivaram períodos de inutilização elevado, apesar dos frequentes pedidos de
urgência na sua resolução.
Decidiu-se assim consultar outras empresas de manutenção de elevadores que apresentando orçamentos
similares quanto ao valor, sempre referiram como ressalva da sua qualidade de serviço, o valor e tempos
de reparação dependentes do fabricante das peças que são na sua maioria exclusivas à marca (empresa
que efetua atualmente a manutenção).
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Atendendo a esta situação e sobretudo pelos efeitos eventualmente mais penalizadores aos condóminos já
lesados pelos atuais problemas, decidiu-se manter o atual fornecedor até decisão da substituição integral
dos mesmos, sendo que é opinião da AI sugerir que, face ao atual serviço, nunca deverão ser adquiridos
elevadores desta marca.
Ainda no âmbito da sua atuação a AI, face ao aumento significativo que se vislumbrava no valor da
eletricidade para 2012, e segundo as propostas apresentadas pelas diversas empresas, decidiu alterar o
fornecedor de energia para a empresa Iberdrola pois, apesar dos aumentos significativos previstos (IVA e
valor tarifários ERSE) existe uma estimativa da poupança nos três contadores de bloco (a Iberdrola
mantém o mesmo valor que a EDP pratica atualmente, beneficiando ainda de um desconto de 10% sobre
este valor) e no contador geral (piscina interna e AVAC), pois independentemente da ERSE aumentar os
valores tarifários (apresentada como uma decisão muito provável), a EDP atualiza-os, enquanto que a
Iberdrola os mantém durante o ano do contrato, findo o qual poderá fazer atualizações.
b. Administração Externa - LDC
A atividade desenvolvida pela empresa de gestão de condomínio (Loja Do Condomínio do Oeste) regeuse segundo os aspetos contratados, nomeadamente no acompanhamento dos trabalhos desenvolvidos
pelos restantes prestadores de serviço, dos pagamentos a fornecedores e recebimentos das quotizações,
necessitando no entanto corrigir a forma de tratamento dessa informação, nomeadamente a de carácter
financeiro.
Realizou ainda o acompanhamento de diversas entidades que se deslocaram ao condomínio,
nomeadamente as peritagens realizadas pela seguradora às frações afetadas por infiltrações e a diversas
empresas que efetuaram propostas de orçamento.
No decurso da gravidez da caseira, procederam à sua substituição em Fevereiro, por outro elemento que
garantiu inicialmente as tarefas por esta realizada.
Em Outubro a LDC informou a AI que esta funcionária tinha solicitado uma interrupção temporária do
seu vínculo laboral, justificando-a pela necessidade de maior acompanhamento do seu bebé no seu
primeiro ano, tendo a LDC mantido a limpeza do condomínio durante esse período por outra funcionária.
Confrontada com a aceitação por parte da LDC deste pedido, a AI decidiu, a título provisório e até
decisão da AGO de Janeiro, que aceitaria condicionalmente esta situação mas com a comparticipação de
metade do valor das despesas da casa, que inicialmente eram garantidas a 100%, pelo condomínio no
âmbito do apoio urgente que ambos efetuavam fora do horário normal de trabalho.
Em Dezembro a LDC informou novamente a AI que a decisão dos caseiros tinha sido entretanto alterada,
sendo que a caseira indicava agora, que não pensava mais voltar a exercer qualquer cargo no
Condomínio, apesar do caseiro pretender manter as suas funções, sendo que sugeria manter a utilização
da casa comparticipando com 50% das despesas.
Atendendo ao facto de já ser intenção da AI levar à discussão este assunto, enumerou-a como ponto
específico da Ordem de trabalhos da AGO, para assim ser mais representativa a decisão que venha a ser
tomada.
Das atividades especificamente relacionadas com a ação do caseiro, salienta-se as realizadas ao nível das
pinturas, da alteração da iluminação da garagem e das piscinas, na manutenção de 1º nível das piscinas e
na reparação/substituição de algumas telhas partidas nos telhados;
c. Outros prestadores de Serviços.
1) Apoio Jurídico
No seguimento da decisão da AGO de 2010, de não dar continuidade à prestação de serviços jurídicos
com o Dr. Jorge Pracana, os novos processos passaram a ser realizados pela ARAG, no âmbito do
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protocolo com a LDC, tendo sido no entanto decidido que os processos em curso à data manter-se-iam
com o anterior apoio jurídico, para assim permitir uma melhor continuidade.
No acompanhamento dos processos judiciais iniciados ainda em 2009, verifica-se o seguinte:
 Apt. 216 - José António Torres – Uma vez que o acordo inicialmente realizado, não foi cumprido
pelo condómino, foi interposta execução cumulativa, estando neste momento em fase de indicação
de penhora de parte do vencimento do executado, tendo sido entretanto paga parte da dívida;
 Apt. 125 - Vitor Marques: No processo de execução não se tendo conseguido citar na morada do
condómino neste condomínio, fomos recentemente notificados para indicar outra morada.
 Apt. 6 - Emanuela Nevola Brocilli e Mª Teresa Brocolli: O agente de execução remeteu ao
Tribunal o processo para obter despacho do juiz.
 Apt. 15 - Carlos Alberto Mendes Núncio e Joaquina Vidigal Mendes Núncio: foi indicada a
intenção de um acordo de pagamento a realizara no final de Janeiro pela viúva, sendo que após o
recebimento efetivo do valor em causa, será retirado o processo.
 Apt. 208 - Diana Ramos Batalha: apesar de terem sido efetuados alguns pagamentos ainda existem
pendentes algumas dividas pelo que até ao seu total pagamento não será considerado retira o
processo inicial;
Nos processos iniciados em 2011, com o apoio da ARAG/LDC, o ponto de situações é o seguinte:
 Após a notificação prévia dos condóminos, foram colocados processos aos apartamentos 7, 104 e
203.
2) Piscinas
Quanto a este serviço, foi decidido pela Administração Interna, não dar continuidade ao contrato de
prestação de serviços com a empresa Lightpool a partir do mês de Junho, devido ao facto de, apesar de
contrato envolver duas valências – consultoria e fornecimento de produtos para as piscinas apenas a
segunda estava efetivamente a ser garantida de acordo com o contratado.
Assim decidiu-se, adquirir os produtos diretamente a empresa da especialidade e aumentar o número de
análises laboratoriais a efetuar às águas das piscinas, sendo que, como sempre até aqui se tem verificado,
o caseiro continuará a assegurar a realização das tarefas de controlo primário (Ph e Cloro), manuseamento
dos produtos de regularização da água e limpeza das piscinas.
Foi concluída a reparação da iluminação das piscinas e substituição de alguns componentes que
apresentavam grande corrosão, sobretudo da piscina exterior, optando-se por manter o anterior tipo de
iluminação devido ao seu menor custo de aquisição comparativamente com lâmpadas de baixo consumo.
3) Jardim
A prestação deste serviço encontra-se de acordo com o contrato em vigor, sendo de realçar a verificação
da operacionalidade do sistema de rega e substituição de programador e selenoides, melhorias em alguns
canteiros com a colocação de toros (pinho tratado), medidas que contribuíram para uma redução dos
custos de consumo de água.
4) Elevadores
Conforme referido no ponto b. deste relatório é um problema grave e que obriga a que sejam efetuados
múltiplos contactos para que as reparações extra contrato sejam executadas em tempo aceitável.
É de referir que sempre que se verifique qualquer situação anómalo no futuro, esta deve ser sempre
efetuada através de uma exposição e/ou reclamação escrita junto do responsável mas também à sede da
empresa
Apesar de se identificar que os elevadores estão numa fase final de utilização foi realizada a sua inspeção
tendo sido revalidada a sua operação. No entanto face às múltiplas reparações a que têm sido sujeitos e às
clausulas identificadas na última inspeção, deve ser equacionada, logo que economicamente possível, a
sua substituição integral, mesmo que de uma forma faseada, pois assim seria possível reaproveitar algum
equipamento para substituição de outro entretanto necessário.
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5) Sistema de aquecimento e ventilação da piscina interior
Têm sido efetuadas as ações de manutenção mensal geral, mas verificou-se, que os tempos de resposta
desta empresa, nos casos problemáticos, foram significativos.
Algumas componentes substituídas e colocadas como novas, tiveram problemas imediatos, tendo sido
sugerida nova aquisição, mas a AI atenta à situação, obrigou a empresa a acionar o mecanismo de
garantia dessas peças.
Aquando da necessidade de substituição de mais um equipamento de maior valor, foi solicitado um
orçamento adicional a outra empresa que apresentou para o mesmo tipo de equipamento valores
muitíssimos mais baixos, tendo sido, de comum acordo que fosse essa nova empresa a colocar o novo
equipamento e manter-se a anterior empresa na manutenção geral.
Às situações referidos anteriormente e adicionalmente ao facto de informações da LDC que a atual
empresa de manutenção, se encontrar com problemas de funcionamento, levou a solicitar um pedido de
orçamento à empresa que efetuou a ultima reparação, para eventual substituição da atual empresa de
manutenção.
Atendendo a que o contrato termina em Março, aos aspetos indicados e aos valores apresentados pela
nova empresa, equaciona-se, nesse momento alterar esta empresa de manutenção.
6) Pequenas reparações:
Foram ainda efetuadas outras reparações, sobretudo na área elétrica, nas portas e nos portões de acesso
das viaturas e ainda na substituição do redutor de pressão do furo de água
2) Análise económico-financeira – relatório de contas
de 2011;
Neste item e na garantia de completa transparência fornecem-se diversos elementos em anexo, que
permitem aferir este relatório de contas relativo ao ano de 2011.
Dos mapas e dados neles contidos, constatam-se fundamentalmente os seguintes aspetos:
a)- Pagamento de quotas/dívidas ao condomínio
4.646,55 €
Dívidas anteriores a
2009
Execução de Receitas 2011 (Resumo)
5.646,75 €
6.983,00 €
Valor em dívida Valor em dívida de
de 2009
2010
25.351,02 €
Total em dívida
Conforme o mapa de quotas em anexo, relativo aos pagamentos rececionados até 31/12, resulta o quadro
síntese anterior, pelo que se poderá verificar, relativamente às dívidas mais antigas, que houve uma
melhoria, relativamente à situação no final de 2009, sendo que ainda se encontram por executar a maioria
das dívidas já colocadas em tribunal e que se encontram em fase de intervenção dos solicitadores de
execução.
Ainda existem dívidas por liquidar relativamente a anos anteriores, sendo que o valor de quotas em atraso
relativas apenas ao ano de 2011, totaliza 8.074,72 €, representando no entanto este valor, apenas doze
condóminos devedores (num total de 117=110+7).
Salienta-se ainda que, conforme se poderá constatar pelo quadro resumo seguinte, o somatório dos oito
condóminos que estão com uma ação judicial ou notificados, perfazem 23.881,28€ ou seja cerca de 94%
da receita global por cobrar do condomínio.
Destaca-se ainda uma recuperação de dívidas referentes a anos anteriores de cerca de 7.500€.
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Apart.
Proprietário
Valor
Mensal
Dívidas de
anos
anteriores
a 2009
Dívidas
de 2009
Dívidas
de 2010
1.607,50 €
1.995,00 €
377,50 €
617,50
€
295,00
€
2.232,50 €
1.235,00 €
47,50 €
4.962,54 € c)
213,75 €
1.947,50 €
47,50 €
595,00
€
2.873,75 € a)
1.309,00 €
59,50 €
5.003,72 € a)
119,00 €
498,20
€
6
Emanuele Broccoli Nevola / Mª
Teresa Maia L.
95,00 €
387,57 €
7
Laura Anne Brady
95,00 €
483,00 €
15
Carlos Alberto Mendes Núncio
95,00 €
592,54 €
104
Tiago Gomes Almeida P. Nunes
95,00 €
203
Edgar Nunes da Mota
119,00 €
208
Diana Ramos Batalha
119,00 €
1.923,22 €
211
Francisco Martins / Arminda Costa
119,00 €
421,22 €
216
229
233
235
F
1.593,00 €
Multas
e
acertos
2011
Total em dívida
5.842,57 € a)
1.725,50 € a)
1.785,00 € a)
421,22 € b)
José António Pires Torres
Maria Leonor J. F. Rodrigues
Sanchis
119,00 €
Nuno Filipe Ferreira Marques
Margarida Conceição Ribeiro
Ramalho
António Tomaz / Maria Leonor
Costa
130,00 €
292,00 €
292,00 € b)
142,00 €
547,00 €
547,00 € b)
142,00 €
24,00 €
71,00 €
60,00 €
1.688,20 € a)
213,00 €
180,00 € a)
a) Condóminos com processo a decorrer no advogado do condomínio
b) Valores da dívida em análise.
c) em fase de eventual resolução extrajudicial
O quadro anterior, transposto para a ata da AGO, permitirá funcionar como indicação da dívida global à
data de 31/12/2011, para efeitos de eventual ação executiva interposta pelo condomínio contra os
condóminos devedores e/ou dados para cumulação de dívida.
b)- Controlo Orçamental/Despesas
Neste aspeto poderão ser realçados dois aspetos:
 Alguns dos equipamentos do Condomínio estão a chegar ao fim da sua vida útil, o que provoca,
intermitentemente, falhas no seu funcionamento, o que provocou, por diversas vezes durante este
ano, alterações na disponibilidade para o seu uso pelos condóminos, como são os casos das
piscinas e elevadores.
 Uma preocupação da atual Administração Interna, em “poupar” em algumas rubricas, para poder
acorrer a situações passíveis de acontecer, face ao mencionado no ponto anterior.
Conforme se pode constatar pelos mapas de Controlo Orçamental em anexo, ao nível da análise das
rubricas do orçamento e a correspondente execução orçamental, destacam-se os seguintes desvios:
 Positivos - Poupanças nas rubricas: Água, Comunicação, Despesas de Manutenção Geral (apesar
de avaria do portão), Furo e Piscinas.
 Negativos - O orçamento foi ultrapassado nas rubricas: Eletricidade, Manutenção dos Elevadores,
Sistema AVAC, Empresa de Gestão e Gás dos caseiros.
Como ressalta do mapa de Execução orçamental, em termos globais ultrapassou-se o orçamento em cerca
de 1%.
Conseguiu-se ainda assim um reforço do Fundo de Reserva de 11.124€, em vez dos 12.892,50 previstos
no Orçamento de 2011, uma vez que imputados ao Fundo de Reserva os custos com a aquisição de
lâmpadas e valor da auditoria. Relativamente à Quotização Extra recebida no total de 10.976€, originou a
constituição de um Depósito a Prazo, a ser mobilizado exclusivamente quando for necessário liquidar
valores das obras que originaram o seu pagamento Ao nível da Tesouraria, as disponibilidades totais do
Condomínio eram em 31 de Dezembro de 2011 de 83.531.92€ abaixo discriminadas:
 Depósitos à Ordem - BES – Conta à Ordem
2.163.42€;
- BES – Conta Poupança
12.081.19€;
- BANIF
2.187,31€.
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
Depósitos a Prazo, no valor de 45.000€ e 22.100€, que representa a totalidade do atual Fundo de
Reserva do condomínio (56.124€) e o referente à Quotização Extra no valor de 10.976€ .
Estão ainda contabilizadas como custos de 2011, despesas que irão ser pagas só em 2011, no total de
8.921,030€, relativos a fornecimentos em Dezembro 2011.
3) Propostas de Medidas e Projetos para 2012;
Pinturas de paredes e vedação
Dar continuidade às medidas de manutenção prévia que permitem, normalmente, que com pequenas
intervenções pouco onerosas, se mantenha o aspeto estético do condomínio, destacando-se de entre estas,
as pinturas de diversas áreas, sobretudo das paredes de algumas áreas do condomínio e da vedação dos
muros.
Colocação de Placards informativos e da entrada.
Não tendo sido efetuada a colocação dos placards anteriormente e conforme a última AGE, por ser de
aplicação tardia (Setembro), e face a alguns problemas verificados na utilização de espaços comuns nos
períodos de maior utilização do condomínio, propõe-se a colocação de dois placards informativos (um em
cada piscina) onde se alertem os condóminos para a sua correta utilização, de acordo com o regulamento
interno.
Tendo sido removido, devido ao mau estado em que se encontrava, propõe-se a sua substituição do
placard identificador do condomínio da entrada.
Manutenção das piscinas
Atendendo a que a manutenção da piscina é efetuada pelo caseiro, sugere-se que se mantenha a
regularidade atual das análises à qualidade da água e que seja efetuada uma auditoria anual das piscinas
(sugerindo-se o mês de Maio para a sua realização), por empresa da especialidade, por forma a acautelar a
sua correta manutenção.
Ericeira, 12 de Janeiro de 2012
A Administração Interna
José Luís Freitas (Apt. 136)
Renato Pernadas (Apt. 135)
Rui Marques (Apt. 217)
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