86º Encontro Nacional da Indústria da
Construção
Painel “Mercado imobiliário: para onde
caminha a demanda?”
Banco Central do Brasil (BCB)
Goiânia, 23 de maio de 2014
Agenda
1. Panorama do Segmento
2. Particularidades do Mercado Brasileiro
3. Medidas Regulatórias Recentes
4. Conclusões
2
1. Panorama do Segmento (1/17)
Fonte: BCB
Brasil - CI/PIB (%)
• 2003: 1,5%
• 2013: 8,3%
3
1. Panorama do Segmento (2/17)
Fonte: BCB
Brasil – CI/ Crédito
Total (%)
• 2003: 6,0%
• 2013: 15,1%
4
1. Panorama do Segmento (3/17)
Fontes: OCDE, Febraban.
OCDE e Latam -CI/PIB (%)
• OCDE: Média 2012 – 58% CI/PIB
• América Latina 2012: 6,77%
CI/PIB
5
1. Panorama do Segmento (4/17)
Fonte: BCB, Cetip
6
1. Panorama do Segmento (5/17)
Edição da MP 567/12
(Lei 12.703/12)
Fonte: BCB
7
1. Panorama do Segmento (6/17)
Fonte: Cetip
8
1. Panorama do Segmento (7/17)
Financiamentos imobiliários com recursos do SBPE (concessão/mês)
60
12
50
10
46 mil un
40
8
30
6
20
4
10
2
-
-
Financiamentos SBPE (unidades)
R$ bilhões
Mil unidades
9 bilhões
Financiamentos SBPE (R$ milhões)
Fonte: BCB
9
1. Panorama do Segmento (8/17)
Direcionamento dos Depósitos de Poupança (SBPE)
350
328
300
288
R$ bilhões
250
200
150
100
50
Fonte: BCB
Exigibilidade
Cumprimento
10
1. Panorama do Segmento (9/17)
FGTS Habitação - Volume Realizado pelos Agentes Financeiros
Bilhões
45
40
35
30
25
20
15
10
5
0
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
Habitação - Desembolsos
11
1. Panorama do Segmento (10/17)
Prazo e valor médio por safra mensal
350
140
330
130
310
120
290
110
270
100
250
90
230
80
210
70
190
60
170
50
150
40
Prazo médio
Valor médio (R$ mil)
Valor médio (R$ mil)
Prazo médio (meses)
Financiamentos habitacionais - SFH
IPCA
Fonte: BCB
12
1. Panorama do Segmento (11/17)
Prazo e valor médio por safra mensal
Financiamentos habitacionais – Taxas de Mercado
280
450
260
400
240
200
300
180
250
160
200
140
Valor médio (R$ mil)
Prazo médio (meses)
350
220
150
120
100
100
Prazo médio
Valor médio (R$ mil)
IPCA
Fonte: BCB
13
1. Panorama do Segmento (12/17)
Financiamento Habitacional - PF
LTV médio por origem de recurso
0,8
0,7
0,6
0,5
Dez
2008
Dez
2009
SBPE SFH
Dez
2010
Dez
2011
SBPE Tx Mercado
Dez
2012
0,4
Jul
2013
FGTS
Fonte: BCB
14
1. Panorama do Segmento (13/17)
Loan to Value (LTV) – Dez/2013
100
8
90
18
16
80
70
25
60
35
50
40
33
30
41
20
22
10
0
LTV médio
= 66,3 %
before
adjustment
< 50%
≥ 50% e < 70%
LTV médio
= 54,8 %
afterajustado
adjustment
≥ 70% e < 80%
≥ 80% e ≤ 90%
> 90%
Fonte: BCB
15
1. Panorama do Segmento (14/17)
Fonte: BCB
16
Finan. Habitacionais - SFH
Finan. Habitacionais -Taxas de Mercado
3
2
1
jan/14
set/13
mai/13
jan/13
set/12
mai/12
jan/12
set/11
mai/11
jan/11
set/10
mai/10
jan/10
set/09
mai/09
jan/09
set/08
mai/08
jan/08
set/07
mai/07
jan/07
set/06
mai/06
jan/06
set/05
mai/05
jan/05
(%)
1. Panorama do Segmento (15/17)
Inadimplência (>90 dias)
9
8
7
6
5
4
2,7
1,4
0,9
0
SFN - todas
Fonte: BCB
17
1. Panorama do Segmento (16/17)
Comprometimento de Renda
25
24
23
22
21
%
21
20
19
19
18
17
16
15
CR - serviço da dívida com o SFN
CR - serviço da dívida com o SFN exceto cred. habit.
Fonte: BCB
18
1. Panorama do Segmento (17/17)
Preços dos Imóveis
Fonte: BCB
Condições macroeconômicas e regulatórias favoráveis estimularam o crescimento do mercado.
Desde então, houve gradativa valorização dos imóveis.
Redução do ritmo de valorização nos últimos 3 anos.
19
2. Particularidades do Mercado Brasileiro (1/3)
Sistema de Amortizações Constantes (SAC) é o predominante
SAC vs PRICE - Evolução do Saldo Devedor
(R$ 100 mil em 30 anos)
100
Característica
90
Price
Amortização
rápida (linear)
lenta
80
Prestação
decrescente
aprox. constante
amortização rápida
(menor perda no
default)
amplia demanda
70
Vantagem para o
banco
Desvantagem
para o banco
menor demanda
amortização lenta
(maior perda no
default)
Vantagem para o
mutuário
prestação
decrescente
baixa prestação inicial;
maior valor financiado
Desvantagem
para o mutuário
menor valor
financiado
80%
80%
60
R$ mil
SAC
50%
50
50%
40
30
20
10
72
180
202
290
-
SAC - 30 anos
PRICE - 30 anos
20
2. Particularidades do Mercado Brasileiro (2/3)
Particularidade dos financiamentos imobiliários no Brasil (com recursos dos depósitos
de poupança)
TR em função da SELIC
3,5%
3,0%
TR (% ao ano)
2,5%
2,0%
1,5%
1,0%
0,5%
0,0%
Selic (% ao ano)
A parcela variável dos juros dos financiamentos (TR) não responde tão
fortemente a mudanças na política monetária.
21
2. Particularidades do Mercado Brasileiro (3/3)
Distribuição dos mutuários por número de financiamentos contratados
1,6%
Mutuários
Borrowers
Com mais
demore
umthan
Borrowers
with
one
Housing Debt imobiliário
financiamento
Borrowers
with only
Com apenas
umone
Housing
Debt
financiamento
imobiliário
98,4%
Dez/2013
Fonte: BCB
Não é prática comum no Brasil a contratação simultânea de mais de um
financiamento imobiliário.
22
3. Medidas Regulatórias Recentes (1/4)
 Qualidade de Originação de Crédito Imobiliário
 Resolução nº 4.271, de 30 de setembro de 2013: critérios de concessão de
financiamentos imobiliários => boas práticas de concessão pelas instituições
financeiras:
• Suficiência de garantias, com determinação de cota de financiamento (LTV) máxima
para financiamentos do SFH;
• Avaliação de imóvel, realizada por profissionais de área segregada à responsável
pela concessão;
• Capacidade de pagamento do tomador, observada sua suficiência de renda e seu
comprometimento com outras obrigações.
23
3. Medidas Regulatórias Recentes (2/4)
 Aprimoramento de instrumento e mecanismos de monitoramento

Registro de ativos e garantias de operações de crédito (Res. nº 4.088/12) :
• Requerimentos para registro de informações sobre garantias de operações de
crédito para veículos e imóveis, concedidas por instituições financeiras
• Regulamentação adicional em estudo: necessidade de desenvolvimento de
ferramentas de acompanhamento do segmento imobiliário (índice de preços –
comparabilidade de laudos de avaliação).

Aprimoramento das condições de emissão das Letras de Crédito Imobiliário (LCI) ->
Circular nº 3.614/12:
• Readequação do instrumento, definindo prazos mínimos, vedações, métricas de
controle de emissão e lastro e, principalmente, a qualificação dos ativos
admitidos como créditos imobiliários para lastrear a LCI.
24
3. Medidas Regulatórias Recentes (3/4)
 Eficiência do Mercado de Crédito: Regulamentação da Portabilidade
• Portabilidade de operações de crédito entre pessoas naturais (Res. no. 4.292/13)
• Fornecimento a pedido, a qualquer tempo, de informações sobre os contratos e
procedimentos necessários para a portabilidade aos tomadores;
• Livre negociação de taxas entre o portador e IF interessada, com possibilidade de
contraproposta pela entidade originadora do crédito, observados prazos
estabelecidos;
• Sistema eletronico para a troca de informações entre as IF’s como meio exclusivo de
intercomunicação sobre operações.
25
3. Medidas Regulatórias Recentes (4/4)
 Incentivos a instrumentos de captação alternativos
 Introdução de novos instrumentos de captação no arcabouço normativo (covered
bonds): discussões entre os órgãos de governo e o mercado para a instituição de
título que incorpore as características principais dos covered bonds.
cv
26
4. Conclusões (1/2)
• As condições macroeconômicas favoráveis (inflação sob controle, aumento real da
renda e do emprego), a expansão da oferta de crédito e o aprimoramento do marco
legal e regulatório (p.ex., alienação fiduciária) estimularam o crescimento do
mercado nos últimos anos e a consequente valorização dos imóveis.
• Mercado cresce de forma sustentável: bom nível de garantias (LTV médio ≈ 70%),
nível de inadimplência baixo (SFH e Tx Merc ≈ 1,2%), tamanho pequeno quando
comparado a outras economias (CI/PIB ≈ 8,3%).
• O mercado brasileiro tem particularidades que mitigam potenciais riscos:
predominância do sistema SAC de amortização e indexador dos financiamentos
robusto a choques de juros (TR baixa e pouco volátil).
27
4. Conclusões (2/2)
• Depósitos de Poupança: principal instrumento de funding do segmento imobiliário e
ainda se mostra capaz de sustentar a demanda por novos financiamentos.
• Securitização e outros instrumentos de captação (ex.: covered bonds) serão
inevitavelmente importantes para o mercado imobiliário brasileiro atingir o patamar
observado em outras economias.
• Foco em medidas para o desenvolvimento sustentado do Crédito Imobiliário,
mitigando a possibilidade de ocorrência de crises semelhantes às observadas em
outras economias.
28
Obrigado!
Júlio César Paranatinga Carneiro
Denor - Departamento de Regulação do Sistema Financeiro
29