PORTUGAL – PORTO
HOTEL MARKET REPORT
2011
Accelerating success.
2011 | PORTO – HOTEL MARKET REVIEW | PORTUGAL
ÍNDICE
Síntese
3
O Porto
4
Economia Portuguesa
4
Turismo
5
Movimento Aeroportuário
6
Procura Turística
7
Taxa de Ocupação
8
Oferta Hoteleira
9
Hostels
10
Oferta Futura
11
Investimento
11
PORTO – HOTEL MARKET REPORT | 2011 | PORTUGAL | SÍNTESE
Síntese
O PRESENTE
BOM
• DORMIDAS: 2,6 milhões de dormidas e com um ritmo crescente.
• AEROPORTO: 6 milhões de passageiros e com um ritmo crescente.
MENOS BOM
• TAXAS DE OCUPAÇÃO:
OCUPAÇÃO quase constantes.
• UNIDADES HOTELEIRAS:
HOTELEIRAS abrandamento de novas aberturas?
O FUTURO
• DORMIDAS: O Aeroporto Francisco Sá Carneiro não crescerá, certamente, para
PREÇOS (€)
SEMANA
F-D-S
TODOS
19 – 240 24 – 225
5 * (DUPLO)
54 – 169 54 – 184
4 * (DUPLO)
36 – 117 36 – 117
3 * (DUPLO)
19 – 74
ÉPOCA BAIXA, WWW.BOOKING.COM
30 – 74
sempre, mas a Colliers International acredita que o seu potencial de crescimento não
se encontra ainda esgotado. Embora, durante o terrível ano de 2012 não se
perspective um crescimento, será, ainda assim, prudente, estimar uma estabilização
do número de passageiros, próxima dos 6 milhões verificados em 2011. Algumas
rotas serão (ou foram já) perdidas, mas outras, novas, poderão ocupar os slots
desocupados.
• TAXAS DE OCUPAÇÃO:
OCUPAÇÃO Com o previsível empobrecimento nacional, o turista
nacional tenderá a viajar menos; porém, internacionalmente, o país ficará mais
apelativo (porque mais barato). Logo, um aumento da procura pouco significativo e
inferior à média dos últimos anos, conduzirá a taxa de ocupação a uma estabilização
durante o ano de 2012.
2012 Para 2013, a grande incógnita é se o aumento da oferta de
quartos (oferta nova) será mais do que compensada pelo aumento da procura; caso a
resposta se revele afirmativa, então a taxa de ocupação poderá manter-se próxima
dos níveis verificados nos últimos anos; se assim não for, a taxa de ocupação poderá
sofrer uma correcção em baixa.
• PREÇO MÉDIO: A crise que assola o país, certamente, não sustentará um aumento
2012 Assim, os preços manter-se-ão internacionalmente competitivos,
de preços, em 2012.
podendo mesmo sofrer uma redução. Actualmente, os preços praticados pelas
unidades hoteleiras do Porto são já relativamente baixos (ver quadro), o que confere
elevada competitividade ao destino Porto, dentro da Europa. Esta tendência poderá
ser invertida em 2013,
2013 caso se confirme a passagem do Cabo das Tormentas da
economia nacional.
AMEAÇAS
DEMAND SIDE
• CRISE FINANCEIRA.
SUPPLY SIDE
• COST CONTROL.
• EFEITO RYANAIR NÃO SE PODERÁ PROLONGAR
• CRESCENTE WEBIZAÇÃO DO NEGÓCIO.
ETERNAMENTE OU PODERÁ?
• A PRIVATIZAÇÃO DA ANA E DA TAP E AS
CONSEQUÊNCIAS PARA O AEROPORTO.
• FLEXIBILIDADE DE PESSOAL – QUALIFICAÇÃO?
• QUALQUER EDIFÍCIO, UM POTENCIAL HOTEL?
3 | COLLIERS INTERNATIONAL
PORTO – HOTEL MARKET REPORT | 2011 | PORTUGAL | INTRODUÇÃO
O Porto
O Porto sempre foi reconhecido como sendo o núcleo industrial de Portugal, a cidade
onde estava a força de trabalho nacional. À medida que a indústria foi sendo
“empurrada” para fora do perímetro da cidade, o centro da cidade converteu-se no pólo
de serviços da região, aglutinando a melhor e mais vasta oferta de serviços fora de
Lisboa. Porém, nas últimas décadas, a Baixa do Porto, outrora o centro decisor do Norte
de Portugal, foi, progressivamente, perdendo pessoas e serviços: as pessoas mudaramse para as novas periferias do Porto (de Matosinhos à Maia, de Vila Nova de Gaia a
Gondomar) e os serviços para o novo centro do Porto: a Boavista.
Este fenómeno teve vários motivos subjacentes, desde os problemas estruturais da
Baixa da cidade, até, indubitavelmente, à inércia de alguns dos executivos municipais. A
consequência foi a perda de mais de 20% da população do concelho Porto nos últimos
20 anos; acrescente-se
se ainda a tendência de concentração da oferta de serviços, que
conduziu muitas empresas terciárias a localizar-se exclusivamente em Lisboa, e o
resultado é um declínio acentuado da importância da cidade.
É neste contexto que surge o turismo, nos anos mais recentes, como factor de
dinamização da cidade do Porto: revitalizando a Baixa, contribuirá, certamente, para a
contenção do decréscimo populacional, assegurando postos de trabalho e povoando a
zona da Baixa da cidade durante o dia, mas também de noite. Hoje, ao contrário de
outros tempos, já não é invulgar encontrar turistas estrangeiros, de mapa na mão,
circulando pela baixa do Porto.
Será para manter?
Economia Portuguesa
RESUMO
Portugal
2011
2012
Crescimento PIB
-2,0%
-3,0 %
Taxa de Desemprego
12,7 %
13,6 %
• As previsões económicas são pouco optimistas, esperando-se uma contracção
Inflação
3,6 %
3,0 %
profunda no PIB durante 2012 e, talvez, 2013.
Fonte: Experian
Austeridade e troika são palavras que entraram no quotidiano português durante 2011.
Crescimento desapareceu do vocabulário.
• A inflação não tem sido problema, mantendo-se dentro dos critérios definidos pela
zona Euro.
EMPREGO E TAXA DESEMPREGO
2,00
e a dívida pública mantém-se
mantém
bastante elevada, resistindo a cada nova medida de
austeridade. Estas últimas, por seu turno, têm vindo a tornar-se habituais, raramente
sendo inesperadas para pessoas e empresas.
Emprego
1,00
0,00
-1,00
15,0
10,0
5,0
Taxa de Desemprego
Desemprego
Emprego (variação %, anual)
• O desemprego continua a aumentar, as falências sucedem-se a um ritmo alucinante,
20,0
• As pessoas empobrecem diariamente: se empregadas, com rendimentos estagnados
e impostos crescentes;
crescentes as desempregadas, com subsídios decrescentes e cada vez
mais curtos no tempo..
• O volume de negócios das empresas diminui para níveis alarmantes e a gestão de
tesouraria é uma incógnita, sobretudo do lado dos recebimentos, onde os prazos se
alargam diariamente.
• A retoma prevê-se para 2013 ou 2014 ou 2015, se Portugal se mantiver dentro da
-2,00
Fonte: Experian
4 | COLLIERS INTERNATIONAL
0,0
zona Euro e se esta continuar a existir nos moldes actuais. Para além das dificuldades
tão divulgadas, a incerteza permanece como uma constante.
PORTO – HOTEL MARKET REPORT | 2011 | PORTUGAL | TURISMO
Turismo
TURISMO MUNDIAL
MUNDIAL
Chegadas de Turistas
(milhões)
1.000
950
O número de turistas a nível mundial quase dobrou nos últimos 15 anos. No advento da
internet e da globalização, a “democratização” das viagens (fronteiras, low cost)
relançou um negócio para um volume outrora impensável.
900
850
800
750
700
Em 2011, depois de uma quebra em 2009, espera-se a continuação do crescimento do
número de turistas mundiais já verificado no ano passado. E para 2013, perspectiva-se
que seja ultrapassada a fasquia dos mil milhões de turistas.
650
600
550
500
Fonte: U N W T O
Chegadas de Turistas (milhões)
TURISMO MUNDIAL
90
França
Ucrânia
Hungria
QUOTA DE MERCADO DE PORTUGAL
Espanha
Grécia
Turquia
Portugal
60
Em 2007, Portugal captava perto de 1,5% do total de turistas mundiais, fechando o lote
dos 20 países com mais turistas no mundo. Infelizmente, a produção dessa informação
estatística foi descontinuada desde então.
Porém, não será exagerado assumir que Portugal deverá ter mantido o seu número de
turistas perto dos 12,5
12 milhões, bem longe dos mais de 50 milhões que visitam
Espanha.
30
0
A França tem-se mantido como o maior receptor de turistas durante a última década,
% do turismo mundial.
captando mais de 8%
Fonte: U N W T O
PORTUGAL COMO DESTINO TURÍSTICO INTERNACIONAL
CHEGADAS INTERNACIONAIS
PORTO
Analisar Portugal como destino turístico implica perceber a nacionalidade do turista
internacional. Partindo das chegadas de turistas por via aérea, pode-se concluir que o
turista espanhol predomina a nível nacional, mas também para a cidade do Porto.
França
Alemanha
Outros
Reino Unido, França, Alemanha, Holanda e Itália compõem o lote das nacionalidades
que mais procuram Portugal.
Portugal A estrutura da procura por nacionalidades ao longo dos
anos mais recentes, não aparenta sofrer grandes alterações.
Itália
Holanda
Reino
Unido
Fonte: A N A
5 | COLLIERS INTERNATIONAL
Espanha
Porém, a sua distribuição interna é bastante diferenciada: por exemplo, no Porto, a
importância relativa dos turistas franceses, alemães e britânicos é relativamente
superior e, pelo contrário, os turistas holandeses e italianos têm um peso inferior.
PORTO – HOTEL MARKET REPORT | 2011 | PORTUGAL | MOVIMENTO AEROPORTUÁRIO
Movimento Aeroportuário
MUNDIAL
O movimento aeroportuário em qualquer um dos aeroportos portugueses não tem
qualquer relevância a nível internacional. Será suficiente constatar que todo o
movimento anual de passageiros nos aeroportos portugueses é inferior aos 30 mais
movimentados aeroportos do mundo e inferior a um terço do movimento anual do
aeroporto de Atlanta.
MOVIMENTO DE PASSAGEIROS
2010
100.000.000
75.000.000
89.331.622
65.884.143
73.948.113
66.774.738
64.211.074
50.000.000
25.000.000
5.282.080
0
Os E. U. A. com 5 aeroportos entre os 10 mais movimentados dominam o tráfego
aeroportuário mundial.
mundial Ironicamente, porém, é Londres (e os seus 6 aeroportos) a
cidade com maior movimento aeroportuário. E a segunda cidade mais movimentada do
mundo – New York, não tem qualquer dos seus aeroportos nos 10 com maior tráfego
aeroportuário.
Finalmente, mais próximo de Portugal, destaque para os mais de 50 milhões de
passageiros que circulam por Barajas (Madrid) ou os mais de 30 milhões que passam
por Barcelona.
Fonte: A C I e A N A
Naturalmente, o movimento de passageiros do aeroporto do Porto, embora com um
ritmo crescente, permanece a anos-luz dos mais movimentados aeroportos do mundo.
TAXA DE CRESCIMENTO
MOVIMENTO DE PASSAGEIROS
2006
9.000.000
2011
Nos últimos 5 anos, o aeroporto do Porto ganhou 2,5 milhões de passageiros, o que se
traduz num ímpar crescimento de 78%. Excluindo alguns aeroportos do leste da Europa
(Rússia, Polónia e Turquia com crescimentos comparáveis), apenas 2 aeroportos (da
Europa Ocidental) registaram taxas de crescimento superiores: Charleroi e Eindhoven.
6.000.000
3.000.000
0
Contudo, comparando o ritmo de crescimento com a grandeza (medida pelo movimento
que apenas o aeroporto de Bergamo (Orio al Serio) possui
de passageiros), verifica-se
verifica
um tráfego anual superior, com uma taxa de crescimento aproximada (62%). Venezia,
embora com um tráfego superior, registou uma taxa de crescimento bem aquém da do
aeroporto do Porto.
Na realidade, apenas o aeroporto de Charleroi (a sul de Bruxelas) consegue uma
melhor combinação do que o aeroporto do Porto: quase 6 milhões de passageiros e um
crescimento ao longo dos últimos 5 anos de 172%.
Fonte: website de todos os aeroportos
O PORTO NA EUROPA
MOVIMENTO DE PASSAGEIROS
6.000.000
No entanto, há variáveis dentro do movimento aeroportuário que tendem a alterar a
análise efectuada: desde logo o que se poderá chamar “efeito capital”. A capital de um
país tende a gerar movimentos aeroportuários superiores, impulsionados por um grau
de centralidade, regra geral, bastante superior. Outro aspecto que convém expurgar é o
“efeito praia”: o movimento aeroportuário sazonal, impulsionado pela procura estival de
praia (de que em Portugal, o aeroporto de Faro é um bom exemplo), impulsiona esses
aeroportos para patamares bastante elevados.
3.000.000
Ora, o Porto, não possui nenhum dos dois factores acima referidos, pelo que enquanto
destino turístico, terá de competir com o efeito “capital”, mas, certamente que não se
enquadra no mesmo segmento do produto “sol e mar”.
0
Restringindo, então, a análise à Europa e a locais sem oferta de praia relevante (ou
como principal factor impulsionador de procura), não capitais e excluindo os países com
mais de 40 milhões de habitantes, o aeroporto do Porto é o que mais passageiros tem,
ultrapassando cidades como Göteborg, Thessaloniki ou Salzburg.
Fonte: website de todos os aeroportos
6 | COLLIERS INTERNATIONAL
Dentro da Península Ibérica, os 6 milhões de passageiros do aeroporto do Porto
colocam-no em 9º lugar do ranking, bem atrás de Madrid, Barcelona e Lisboa, mas
também dos aeroportos “sol e mar”, como os 2 aeroportos das Ilhas Canárias, 2
aeroportos do sul de Espanha (Málaga e Alicante) e de Palma de Mallorca.
PORTO – HOTEL MARKET REPORT | 2011 | PORTUGAL | PROCURA TURÍSTICA
Procura Turística
DORMIDAS
TOTAL DE DORMIDAS
O crescimento do Aeroporto Francisco Sá Carneiro, traduziu-se num aumento do
número de dormidas de 10%, em 2010. O Porto, durante o ano 2010, teve nos seus
estabelecimentos hoteleiros, mais de 2,6 milhões de dormidas.
2,8
2,6
2,4
Embora de forma suave e, ainda, sem a confirmação dos dados relativos a 2011, o
indicador relativo ao crescimento de 2009 para 2010 é animador.
2,2
2
2007
2008
2009
Nos três anos anteriores, esta variável manteve-se relativamente constante, à volta dos
2,4 milhões de dormidas.
dormidas
2010
Fonte: I N E
ESTADIA MÉDIA
ESTADIA MÉDIA
3
No Porto, a estadia média é de, apenas, 1,8 noites. Este valor tem-se mantido
relativamente inalterável desde 2008.
2,5
2
1,5
Porém, comparando a estadia média entre algumas cidades da Península Ibérica,
verifica-se que este valor, no Porto, é muito inferior ao de Valencia e, mesmo, de Lisboa.
Curiosamente, é muito próximo do verificado para Madrid e, mesmo, para A Coruña.
1
0,5
0
Não obstante, o posicionamento competitivo e geográfico do Porto – no Noroeste da
Península Ibérica, este é um indicador que revela potencial para alcançar patamares
mais elevados.
Fonte: I N E (Portugal e España)
SAZONALIDADE
SAZONALIDADE
O efeito da sazonalidade é muito acentuado na cidade do Porto. A distribuição das
dormidas ao longo dos últimos doze meses manteve o número de dormidas, sempre,
acima das 148.000.
15%
12%
Mantendo os mesmos exemplos, verifica-se que Madrid é a cidade onde a sazonalidade
menos se sente, com Barcelona e A Coruña no pólo oposto.
9%
6%
3%
Esta reduzida sazonalidade da procura turística – a exemplo do sentido em Lisboa,
ilustra a capacidade competitiva do Porto no segmento da procura turística de “cidade”,
com certeza reforçada pelo factor do clima, relativamente ameno durante todo o ano.
0%
Porto
Lisboa
Barcelona
Fonte: I N E (Portugal e España)
7 | COLLIERS INTERNATIONAL
Madrid
PORTO – HOTEL MARKET REPORT | 2011 | PORTUGAL | TAXA DE OCUPAÇÃO
Taxa de Ocupação
TAXA DE OCUPAÇÃO NA PENÍNSULA IBÉRICA
TAXA DE OCUPAÇÃO
80%
Estendendo a análise comparativa à variável taxa de ocupação, pode-se verificar que
esta variável, no Porto, tem-se mantido constante ao longo dos últimos 3 anos, com
uma oscilação irrelevante, à volta dos 62%.
60%
Madrid e Lisboa, embora partindo de um patamar semelhante ao Porto (perto dos 61%
em 2009), cresceram a um ritmo muito superior, atingindo uma taxa de ocupação,
próxima dos 67%.
40%
2009
2010
Porto
2011
Lisboa
Barcelona
Madrid
Fonte: I N E (Portugal e España)
No patamar inverso, A Coruña tem uma taxa de ocupação que não ultrapassa os 52%,
tendo mesmo decrescido desde 2009.
TAXA DE OCUPAÇÃO POR CATEGORIA
TAXA DE OCUPAÇÃO
80,00%
A decomposição da taxa de ocupação pelas diversas categorias hoteleiras, não revela
grandes variações. É efectivamente deveras interessante, que todas as categorias
tenham acabado o ano de 2011 com uma taxa de ocupação muito próxima da média
global: 62%.
60,00%
Fonte: I N E
Contudo, o caminho percorrido pelas unidades de 5 estrelas tem sido bem diverso do de
2 e 3 estrelas. Enquanto que a taxa de ocupação para as unidades de menos estrelas
tem seguido uma trajectória descendente, os hotéis de 5 estrelas registaram uma subida
apreciável (7 pp de 2008 para 2009), tendo-se mantido estável nos últimos 3 anos.
REVPAR
REVPAR
40,00%
2008
Total
2009
5*
2010
4*
2011
3*
2*
A análise de receitas é a que melhor ilustra a distância existente entre Portugal e
Espanha.
75,00
60,00
45,00
Efectivamente, enquanto que o REVPAR, em Barcelona, se situa perto dos 75 euros,
em Madrid bem acima dos 50 euros; até Valencia possui um REVPAR quase 10 euros
superior à mesma variável, no Porto.
30,00
15,00
0,00
2009
Porto
2010
Barcelona
2011
Madrid
Lisboa
Fonte: I N E (Portugal e España)
O REVPAR no Porto revela, a exemplo da generalidade das outras variáveis analisadas,
reduzida volatilidade ao longos dos últimos 3 anos: sempre perto dos 36 euros.
PREÇO MÉDIO POR QUARTO
PMQ
O Preço Médio por Quarto (PMQ), no Porto, sofreu uma redução próxima dos 5% desde
2008, tendo esse impacto sido minimizado no último ano, com uma subida de 1%.
85
70
Essa variação é mais acentuada nas unidades hoteleiras de cinco estrelas e menos
vincada nos hotéis de 4, cujo PMQ se manteve próxima dos 60 euros.
55
Outro aspecto curioso desta variável é a forma como a média do PMQ quase replica o
registo das unidades hoteleiras de 4 estrelas.
40
2008
2009
Total
2010
5*
Fonte: A H P
8 | COLLIERS INTERNATIONAL
2011
4*
3*
Finalmente, não deixa de ser ilustrativo que o PMQ das unidades de 5 estrelas é, ainda
assim, inferior ao REVPAR médio de Barcelona.
PORTO – HOTEL MARKET REPORT | 2011 | PORTUGAL | OFERTA HOTELEIRA
Oferta Hoteleira
OFERTA DE QUARTOS
OFERTA DE QUARTOS
A oferta hoteleira, no Porto, encontra-se próxima dos 10.000 quartos.
Portanto, muito longe dos mais de 100.000 quartos estimados para Londres ou dos mais
de 75.000 quartos de Paris.
Contudo, embora, também longe dos 16.000 quartos de Valencia, está ao nível de
algumas das capitais nórdicas (como Helsinkki ou Oslo) ou de A Coruña; superando
largamente a oferta de quartos das maiores cidades francesas (Marseille ou Lyon),
excluindo Paris.
Fonte: Colliers International
DISTRIBUIÇÃO DA OFERTA DE QUARTOS
OFERTA DE QUARTOS
(POR CATEGORIA)
2*
17%
5*
17%
3*
28%
4*
38%
A distribuição de quartos por categoria de hotel demonstra uma concentração
relativamente superior (face ao verificado na Península Ibérica) em hotéis de 5 estrelas.
Esta tendência (peso desta categoria bem superior a 15% do total) de concentração é
ainda mais vincada em Lisboa.
Por outro lado, o número de quartos em unidades hoteleiras com duas ou menos
estrelas é, também, relativamente superior ao verificado em Lisboa ou em Espanha.
Neste ponto, esta característica é comum ao mercado italiano (Milano ou Roma), onde
as unidades de menor classificação têm um peso próximo dos 20% do total da oferta.
Fonte: Colliers International
OFERTA DE QUARTOS ACTUAL
(POR PERÍODO)
30%
Outro factor interessante na distribuição dos quartos pelas diversas categorias é que
esta estrutura se tem mantido, quase inalterável, ao longo dos últimos 10 anos. Com
efeito, as novas unidades têm-se vindo a desdobrar pelas várias categorias, apenas se
notando uma ligeira quebra nas unidades de 5 estrelas por troca directa com unidades
de 4 estrelas.
Contudo, ao contrário do que se poderia pressupor e que constitui ideia generalizada, o
número de quartos não tem aumentado o ritmo de crescimento ao longo dos últimos
anos. Ao longo dos últimos 20 anos, o número de quartos novos na cidade do Porto tem
vindo a crescer a um ritmo próximo dos 5%/ano, não se tendo alterado nos últimos 2
anos.
20%
10%
0%
Fonte: Colliers International
Não obstante, o que poderá consubstanciar a ideia generalizada de crescimento
exponencial da oferta de quartos no Porto, são as novas formas de oferta de produto
hoteleiro (como sejam os hostels) ou o pipeline da oferta nova.
OFERTA DE QUARTOS
A maior fatia da oferta hoteleira do Porto concentra-se nas zonas da Baixa e da Avenida
da Boavista, ou não fossem estas o centro antigo da cidade e o novo centro. Estas duas
zonas concentram, de forma equilibrada, mais de 40% da oferta de quartos do Grande
Porto.
(POR ZONA)
Póvoa de V. N. Gaia
Outras
Baixa
Varzim
Espinho e
Boavista
Praias
(a sul)
Antas
Maia e
Matosinhos
Os business hotels são os que predominam dentro de uma oferta variada, mas a um
nível ainda algo residual.
residual Esta predominância dos business hotels, quando conjugada
com os city centre hotels,
hotels a um nível mais mid-level, reforçam a predisposição da oferta
hoteleira do Porto para um turismo city break. Aliás, estas duas classes de hotéis
constituem mais de metade da oferta hoteleira do Porto.
Fonte: Colliers International
OFERTA DE QUARTOS
(POR TIPO DE HOTEL)
Motel
Low Cost Beach
Business
Transient
Theme
Luxury
Leisure
A zona nova do Estádio do Dragão e do Hospital de São João, concentram já, cerca de
10% do total. O remanescente distribui-se, igualmente, pelas cidades satélite
(Matosinhos, Maia, V.. N. Gaia) e por áreas mais afastadas do centro urbano.
Centre
Fonte: Colliers International
9 | COLLIERS INTERNATIONAL
Nos últimos dois anos, as novas aberturas concentraram-se quase exclusivamente em
hotels. Quase não foram abertos novos business hotels,
city centre hotels e low-cost
low
mas surgiu a oferta nova de, por exemplo, theme hotels.
Uma última nota para os transient hotels, localizados nos principais eixos rodoviários do
Grande Porto, que ultrapassam 10% da oferta total; e para os motels que têm um peso
apreciável na oferta total do Grande Porto.
PORTO – HOTEL MARKET REPORT | 2011 | PORTUGAL | OFERTA HOTELEIRA
Oferta Hoteleira
TIPO DE GESTÃO
TIPO DE GESTÃO
Sem
Cadeia
Cadeia
Nacional
Cadeia
Internacional
O tipo de gestão da unidade hoteleira, muitas vezes, funciona como importante
indicador da profissionalização e internacionalização do sector. Mercados mais
maduros, distinguem propriedade e gestão, ficando a última reservada a entidades
especializadas, por um período de tempo alargado (raramente inferior a 15 anos).
No Porto, embora um quarto da oferta esteja sob exploração de uma cadeia
internacional, mais de 40% da oferta não tem branding.
Fonte: Colliers International
PROPRIEDADE
PROPRIEDADE
Internacional
Grupo
Nacional
Nacional
Grupo
Hoteleiro
Internacional
Grupo
Hoteleiro
Nacional
No Porto, os proprietários de quase metade da oferta são entidades privadas nacionais,
sem associação a grupos empresariais. Este facto ilustra a forte presença de unidades,
normalmente, de reduzida dimensão, antigas, muitas vezes geridas como um negócio
familiar, tradicional.
Num plano oposto de profissionalização, hotéis propriedade de grupos hoteleiros
nacionais são já um terço da oferta total.
Fonte: Colliers International
MARCAS
DISTRIBUIÇÃO DA OFERTA
FÉNIX
776 QUARTOS
ACCOR
755 QUARTOS
HOTI
388 QUARTOS
TURILIMA
353 QUARTOS
VILA GALÉ
292 QUARTOS
Fonte: Colliers International
A última fase da análise da oferta é a da distribuição das marcas. A grande dispersão
da oferta é bem visível nesta análise: dentro da oferta total e considerando
exclusivamente as unidades inseridas em cadeias hoteleiras, identificam-se mais de 30
marcas diferentes.
Os hotéis Fénix oferecem pouco menos de 800 quartos na cidade do Porto, logo
seguidos pela Accor (pouco mais de 750 quartos), com destaque para a marca Ibis (com
409 quartos). O Grupo Hoti tem pouco menos de 400 quartos divididos por unidades
Tryp e Star Inn. A Turilima tem pouco mais de 350 quartos na sua cadeia Axis.
Vila Galé e Sheraton têm mais de 250 quartos, embora concentrados numa única
unidade.
Hostels
A democratização do turismo mundial foi muito impulsionada por uma franja de procura
low cost (que procura alojamentos low cost). Foi neste contexto, que o Hostel ganhou
importância, oferecendo alojamento barato, mas criativo, proporcionando um ponto de
encontro a viajantes oriundos de diversos pontos do globo.
O Porto não fugiu à moda e muito impulsionado pelo crescimento do aeroporto, o
aparecimento de hostels estendeu-se a toda a zona central da cidade.
cidade Até 2009, a oferta
era ainda incipiente e pouco significativa, porém, em 2010, 8 novas unidades foram
abertas, dobrando a oferta da cidade. O aparecimento de novas unidades não acalmou
durante 2011, existindo ainda diversas unidades projectadas e mesmo algumas
reconversões. Aliás, o fenómeno de reconversão tem sido uma das formas privilegiadas
de expansão, transformando antigas pensões e hospedarias em hostels,
hostels muitas vezes
temáticos e com design moderno e apelativo.
Apenas um dos hostels da cidade do Porto pertence a uma cadeia, os demais são
investimentos privados, muitas vezes de cariz familiar, que passam pela regeneração de
um edifício antigo, não demasiado grande, uma forte aposta na decoração e no
mobiliário com design jovem e numa exploração familiar e próxima dos hóspedes.
OFERTA DE CAMAS
(EM HOSTELS)
acumuladas
novas
700
200
600
500
150
400
100
300
200
50
100
Esta forma familiar de exploração do negócio, que consiste numa aposta, muitas vezes,
pessoal, naturalmente, eleva os níveis de serviço, conduzindo os hostels portuenses (e
portugueses) ao topo dos rankings dos hostels a nível mundial (e.g.,
www.hostelworld.com).
0
Fonte: Colliers International
Este é um negócio, cujo sucesso, está fortemente correlacionado com a colocação do
produto na internet e na forma de o apresentar aos hóspedes.
hóspedes A procura é,
normalmente, internacional, jovem e de rendimentos baixos.
10 | COLLIERS INTERNATIONAL
0
PORTO – HOTEL MARKET REPORT | 2011 | PORTUGAL | OFERTA FUTURA
Oferta Futura
PIPELINE
OFERTA NOVA PARA 2012
RIO DOURO
5*
42 QUARTOS
FONTE DA VINHA
5*
34 QUARTOS
CARRÍS RIBEIRA
4*
91 QUARTOS
SOARES DOS REIS
3*
17 QUARTOS
IBIS BUDGET
1*
95 QUARTOS
OFERTA NOVA PARA 2013
OPORTO VINTAGE
5*
147 QUARTOS
INSPIRA FLORES
4*
60 QUARTOS
BOM SUCESSO
2*
83 QUARTOS
HILTON – TRINDADE
4*
124 QUARTOS
Fonte: Colliers International
Porém, o adiamento do processo de abertura de diversas novas unidades, cristalizou as
dificuldades no acesso ao crédito.
Com efeito, as restrições ao crédito e os inerentes problemas de financiamento que
caracterizam a actual vida económica nacional, torna difícil antecipar com rigor as
unidades hoteleiras que efectivamente abrirão nos próximos dois anos.
Intenções de abertura, muitas vezes já com cadeias internacionais contactadas, ante
projectos ou mesmo projectos de intenções, são fáceis de encontrar. A Colliers
International optou por distinguir os que já se encontram com todos os trâmites
ultrapassados para abrir portas, dos que não possuem (ainda) viabilidade física, legal ou
financeira.
Na realidade, dessa análise, identificam-se 9 novas unidades que, potencialmente,
abrirão as suas portas nos próximos dois anos.
Para lá destas, e com o dinamismo da Câmara Municipal do Porto, facilmente, se
poderão identificar 50 terrenos ou edifícios cuja intenção de reconversão é, mais ou
menos, pública.
PIPELINE (NOVOS QUARTOS)
oferta nova
Durante 2011, a crise económica e financeira ainda pouco transpareceu para as
unidades hoteleiras em funcionamento.
oferta prevista
Dentro deste domínio, algo especulativo, não é difícil projectar um número bem mais
elevado do que as 9 unidades antes referidas. Efectivamente, a Colliers International
projecta que o Grande Porto tenha no pipeline mais de 4.000 novos quartos em stock ou
com projecto ou com declarações públicas de intenção. Desses 4.000, considera-se que
650 novos quartos poderão, com uma mudança de conjuntura económica, ver
desbloqueados os problemas que, presentemente, impedem a sua promoção
(normalmente, de financiamento).
financiamento)
450
300
150
0
2009
2010
2011
2012
2013
Naturalmente, dos demais, muitos nunca chegarão a ser concretizados e para muitos
outros, nunca chegará a ser desenhado sequer um projecto.
Fonte: Colliers International
Investimento
MERCADO DE INVESTIMENTO
INVESTMENT
375.000
reconversão
300.000
construção nova
As transacções de hotéis, em Portugal, são escassas e encontram-se muito
concentradas em Lisboa e no Algarve. Normalmente, o objecto da transacção são
unidades em dificuldades ou, em alternativa, a colocação de unidades em fundos de
investimento. Um mercado outrora exíguo, actualmente, é quase inexistente.
225.000
150.000
75.000
0
3*
4*
Fonte: Colliers International
5*
No Porto, exceptuando negócios pontuais (um dos últimos envolvendo uma
transferência de portfolio,
portfolio compreendendo diversas unidades hoteleiras), os
investimentos em hotelaria restringem-se à reconversão de edifícios antigos em novos,
modernos e funcionais estabelecimentos hoteleiros. Este é o modo predominante de
funcionamento deste mercado.
mercado
A projecção dos custos dessa reconversão assume uma importância chave para o
sucesso do negócio.
negócio Contudo, essa estimativa é bastante mais difícil do que a
estimativa do custo de construção de um edifício novo. Os riscos envolvidos nestas
operações, podem elevar os custos imprevistos para valores impensáveis, sobretudo,
quando os edifícios são mais antigos.
Ora, é neste contexto se situam os investimentos em hotelaria na cidade do Porto, pelo
que os valores de investimento são, igualmente, muito voláteis. Em geral, a Colliers
International considera que será muito difícil abrir um hotel de cinco estrelas com
valores de investimento inferiores a 300.000 euros/quarto, na Baixa do Porto. Por outro
lado, parece ser viável abrir uma unidade hoteleira de quatro estrelas por valores pouco
superiores a 100.000 euros/quarto.
11 | COLLIERS INTERNATIONAL
PORTO – HOTEL MARKET REPORT | 2011 | PORTUGAL
COLLIERS RESEARCH
512 escritórios em
61 países em
6 continentes
E. U. América: 125
América do Sul: 18
Ásia e Pacífico: 214
EMEA: 117
Portugal: 3
• $1.5 mil milhões em receitas anuais
• 978,6 milhões de m² sob gestão
• Mais de 12,500 profissionais
Colliers Research Services Group é reconhecido como líder no conhecimento das
diversas áreas do mercado imobiliário, facultando aos clientes, valioso conhecimento do
mercado, de forma a sustentar as decisões de negócio. Os analistas do Departamento
de Research da Colliers têm diversas plataformas de análise, nos diversos segmentos,
desde a recolha de informação no mercado até uma abrangente análise do mercado.
Em Portugal, o Departamento de Research da Colliers recolhe, regularmente, dados de
mercado sobre os mais importantes indicadores imobiliários. Esses dados são depois
trabalhados internamente, seguindo os procedimentos mais adequados e utilizados
internacionalmente, dentro do universo da Colliers International.
COLLIERS INTERNATIONAL HOTELS
• Brokerage: Compra e Venda de unidades hoteleiras; Fusões e Aquisições; Procura e
Selecção do Operador;
Operador Negociação e Revisão do Contrato de Gestão.
• Corporate Services:
Services Corporate Finance; Debt and Equity Placement; Fusões e
Aquisições.
PORTUGAL:
Colliers International
Alameda Jardins d’Arrábida, 1168
4400-478 Vila Nova de Gaia
Largo das Palmeiras, 9
1050-168 Lisboa
Marina Forum
Avenida Arreaga, 77 – 2º – sala 202
9004-533 Funchal
Portugal
+351 22 772 85 19
+351 21 350 58 41
FAX
+351 22 772 85 11
EMAIL [email protected]
TEL
• Consultoria: Desenvolvimento do Conceito da unidade a promover e Definição da
Estratégia para a unidade, enquanto destino Turístico; Estudos de Mercado e de
Viabilidade Financeira;
Financeira Avaliações; Consultoria de Corporate Finance; Consultoria
para Promoção; Análise Operacional; Gestão de Activos.
• Research: Estudos de Mercado, Análise de Tendências, Análise do Mercado de
Investimento.
GLOSSÁRIO
• Hotel: Estabelecimento cuja actividade principal consiste na prestação de serviços de
alojamento e de outros serviços acessórios ou de apoio, com ou sem fornecimento de
refeições, mediante pagamento. A Colliers apenas considera unidades com mais de 3
quartos (com wc incluído).
incluído) Os hotéis estão classificados em estrelas de 1 a 5. O
sistema de classificação português é da responsabilidade da Direcção Geral do
Turismo, mantendo--se, Portugal, fora do sistema de uniformização europeu HOTREC.
• Dormidas: Permanência de um indivíduo num estabelecimento que fornece
alojamento, por um período compreendido entre as 12 horas de um dia e as 12 horas
do dia seguinte (INE).
(INE)
• Estadia Média: Relação entre o número de dormidas e o número de hóspedes que
deram origem a essas dormidas, no período de referência, na perspectiva da oferta
(INE).
• Taxa de Ocupação:
Ocupação Nesta variável são aferidos os quartos vendidos num
determinado período, avaliando a eficiência média da unidade. Para tal, é efectuado
um quociente entre o número de quartos ocupados e o número total de quartos
disponíveis para venda, na unidade hoteleira, em determinado período.
• Preço Médio por Quarto (PMQ): O Preço médio por Quarto é o quociente entre o
A informação constante neste relatório foi obtida
recorrendo a fontes classificadas como fidedignas.
Embora todos os esforços tenham sido efectuados com o
intuito de assegurar a sua precisão, não o podemos
garantir. Nenhuma responsabilidade será assumida por
eventuais imprecisões. Os leitores deverão recorrer a
aconselhamento profissional antes de decidir com base
em qualquer material inserido neste relatório.
valor da receita total gerada, pela unidade, em determinado período, pelo número total
de quartos, disponíveis, para ocupação. Poderá ainda ser calculado o Preço Médio
por Quarto Vendido, situação em que o quociente apenas inclui os quartos disponíveis
e vendidos, em determinado período de tempo. Esta variável também é conhecida
como Average Daily Rate.
• REVPAR (Revenue
Revenue per Available Room): Este é um dos mais importantes
indicadores na análise de um hotel. Consiste no cruzamento das receitas obtidas por
quarto e a taxa de ocupação, também por quarto. O produto das duas variáveis,
devolve o REVPAR do período em análise.
www.colliers.com/Markets/Porto
www.colliers.com
Accelerating success.