ESTUDO DE CASO
2003
MORADIAS CABO FRIO
Arquitetura e Desenho Urbano –
Moradias Diversificadas
Londrina – PR
Trabalho elaborado pelo Instituto Brasileiro de Administração Municipal – IBAM para a Caixa
Econômica Federal, no âmbito do Programa CAIXA Melhores Práticas de Gestão Local
PRESIDENTE DA REPÚBLICA
Luiz Inácio Lula da Silva
MINISTRO DA FAZENDA
Antônio Palocci
CAIXA ECONÔMICA FEDERAL
PRESIDENTE
Jorge Eduardo Levi Mattoso
VICE-PRESIDENTE DE DESENVOLVIMENTO URBANO E GOVERNO – VIURB
Aser Cortines Peixoto Filho
DIRETOR DE PARCERIAS E APOIO AO DESENVOLVIMENTO URBANO – DIDUP
Jorge Luiz de Souza Arraes
GERENTE NACIONAL DE PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS EM DESENVOLVIMENTO URBANO – GEURB
Beatriz Loureiro Cerqueira Lima
SUPERINTENDENTE DO ESCRITÓRIO DE NEGÓCIOS CURITIBA NORTE
Gueber Roberto Laux
GERENTE GIDUR/REDUR
Jorge Kalache Filho
INSTITUTO BRASILEIRO DE ADMINISTRAÇÃO MUNICIPAL
SUPERVISÃO
Marlene Fernandes
COORDENAÇÃO
Carlos Alberto Silva Arruda
ASSISTENTES
Bianca Coelho Nogueira
Patrícia Azevedo de Oliveira
ELABORAÇÃO DO ESTUDO DE CASO
Alexandre do Nascimento Pedrozo
REVISÃO
Cláudia Ajúz
DIAGRAMAÇÃO
CLAN Design
Agosto de 2003
PEDROZO, Alexandre do Nascimento
Estudo de caso: MORADIAS CABO FRIO – arquitetura e desenho urbano, moradias
diversificadas, Londrina – PR / Alexandre do Nascimento Pedrozo. Supervisão de Marlene
Fernandes. Coordenação de Carlos Alberto Silva Arruda. - Rio de Janeiro: IBAM/CAIXA, 2003.
52 p.; 21,0 x 29,7cm
1. Arquitetura de habitações. 2. Habitações. 3. Planejamento urbano. I. Fernandes,
Marlene (Sup.). II. Arruda, Carlos Alberto Silva (Coord.). III. Instituto Brasileiro de
Administração Municipal. IV. Caixa Econômica Federal.
728 (CDD 15.ed.)
Apresentação da CAIXA
Este ESTUDO DE CASO faz parte de uma série de publicações voltadas para a divulgação das dez experiências
premiadas pelo Programa "Caixa Melhores Práticas em Gestão Local" no ciclo 2001/2002. O principal objetivo
dessa série é propiciar uma avaliação em profundidade das práticas premiadas, permitindo aqueles que têm
interesse em desenvolver iniciativas similares, identificar e extrair o máximo da experiência contida nesses
projetos bem-sucedidos.
Nesta publicação, apresentamos a prática MORADIAS CABO FRIO – programa de habitação, que contempla,
entre outras ações o redesenho do espaço urbano, otimizando o processo de ocupação em área inserida na
malha urbana, em Londrina-PR, desenvolvido pela Companhia de Habitação do Paraná – COHAPAR, em
parceria com a Prefeitura Municipal. A inovação no processo de planejamento e a preocupação com a
qualidade da moradia propiciadas por essa prática, constitui-se em referência para os demais Municípios
brasileiros.
A CAIXA tem como missão promover a melhoria contínua da qualidade de vida em nossa sociedade,
intermediando recursos e negócios financeiros de qualquer natureza, atuando, prioritariamente, no fomento
ao desenvolvimento urbano, portanto, nos segmentos de habitação, saneamento e infra-estrutura, e na
administração de fundos, programas e serviços de caráter social. Como uma de suas estratégias de atuação,
é importante ressaltar que a CAIXA estabelece parcerias com instituições afins, visando sempre um produto
comprometido com a qualidade.
A partir desse compromisso esperamos, com esta publicação, estar disseminando as boas práticas brasileiras
que estamos apoiando/financiando e, sobretudo contribuindo para o aperfeiçoamento das políticas sociais do
nosso País.
Outras publicações importantes para sua cidade e comunidade poderão ser encontradas no nosso site
www.caixa.gov.br, opção download.
Aser Cortines
Vice-Presidente de Desenvolvimento Urbano e Governo
Jorge Mattoso
Presidente da CAIXA
Apresentação pela Diretora Executiva do Programa das
Nações Unidas Para os Assentamentos Humanos, UN-Habitat
É com grande satisfação que apresento esses estudo de caso sobre a experiência Londrina, no Brasil. O
presente estudo faz parte de uma série de outros estudos e manuais voltados para a divulgação das lições
aprendidas pelas Melhores Práticas Brasileiras. A Agenda Habitat, adotada em junho de 1996, convoca a
todos para a documentação e a análise de melhores práticas como um dos principais meios de se monitorar
condições, tendências e respostas emergentes oferecidas pelas políticas.
Desde então, a comunidade internacional tem solicitado ao UN-Habitat e aos seus parceiros que apliquem as
lições aprendidas das melhores práticas como base para a capacitação e a cooperação através do intercâmbio
de conhecimentos, expertise e experiências práticas.
A Caixa Econômica Federal (CAIXA) e o Instituto Brasileiro de Administração Municipal (IBAM) vêm
demonstrando seus papéis de liderança neste esforço coletivo. Como parceiros de Best Practice and Local
Leadership Programme do UN-Habitat, essas instituições estão suprindo a Região da América Latina e Caribe,
assim como outras regiões, com valiosas lições aprendidas das experiências.
A análise em profundidade da experiência do MORADIAS CABO FRIO em Londrina, que foi designada pelo
UN-Habitat como uma das boas práticas do ano 2002 no âmbito mundial, deveria ser de particular interesse
para todos os envolvidos com a implementação das Metas de Desenvolvimento Para o Milênio (Millennium
Development Goals). Este estudo oferece subsídios para que se possa enfrentar as questões referentes à
urbanização sustentável, redução de pobreza e a melhoria das condições de vida da população pobre urbana.
Isto demonstra que objetivos estratégicos da Agenda Habitat – como parcerias e participação,
descentralização e capacitação – podem ser aplicados de uma maneira holística trazendo benefícios tangíveis
e duradouros para a população e suas comunidades. Demonstra também que o desenvolvimento sustentável
está cada vez mais dependente do equacionamento de problemas como urbanização, boa governança urbana,
e acesso à terra, à moradia e aos serviços básicos para a população pobre urbana. Com esta finalidade, os
estudos de caso e manuais oferecem aos parceiros da Agenda Habitat, em todo o mundo, direções para o
futuro.
Anna Kajamulo Tibaijuka
Diretora Executiva
Programa das Nações Unidas Para os Assentamentos Humanos
Apresentação
A iniciativa do prêmio Melhores Práticas em Gestão Local, instituído em
1999 pela Caixa Econômica Federal, é parte do conjunto de ações institucionais que,
historicamente, tem estimulado o desenvolvimento urbano e social, sobretudo pela
aplicação de recursos em empreendimentos habitacionais, saneamento básico e
melhoria das condições ambientais no Brasil.
A assinatura da Agenda Habitat1, a experiência da Caixa Econômica
Federal na solução de questões urbanas, bem como a perspectiva de premiação no
Prêmio Global de Excelência em Melhores Práticas das Nações Unidas,
fundamentaram a criação do prêmio em âmbito nacional.
Para serem consideradas Melhores Práticas de Gestão, as iniciativas
devem resultar em melhoria da qualidade de vida das pessoas e no desenvolvimento
sustentável dos assentamentos humanos, ou seja, de vilas, cidades, metrópoles e
demais aglomerações urbanas.
A prática Moradias Cabo Frio, objeto deste estudo, se enquadra nestes
requisitos e está inserida nas seguintes categorias, adotadas pelo "Best Practices and
Local Leadership Programme" das Nações Unidas:
,
Categoria Arquitetura e Desenho Urbano. Abrange os projetos voltados à
melhoria do uso e fruição dos equipamentos e espaços urbanos coletivos,
destinados à moradia, saúde, educação, trabalho, lazer, recreação, turismo e
esporte, que se destaquem por suas características estéticas, econômicas, de
funcionalidade e adequação aos usuários e ao meio urbano.
,
Categoria Habitação. Abrange as experiências destinadas à melhoria das
condições habitacionais e à redução dos déficits de moradia, em especial da
população de baixa renda, incluindo a urbanização de favelas e de
assentamentos precários.
,
Categoria Governança Urbana. Abrange as experiências destinadas à
melhoria das condições de governabilidade das cidades que tenham sido
conduzidas com eficiência, eqüidade, transparência e responsabilidade pública
– atributos de boa governança.
A elaboração do presente estudo de caso é parte da premiação da Caixa
Econômica Federal que inclui a produção de materiais de divulgação e do apoio na
inscrição ao Prêmio das Nações Unidas e foi desenvolvido no intuito de evidenciar
1 Compromisso internacional assumido pelo Governo brasileiro na Segunda Conferência das Nações Unidas
sobre os Assentamentos Humanos – Habitat II, junto com outros 170 países, com a finalidade de
incorporar em suas políticas públicas os princípios do desenvolvimento sustentável.
questões fundamentais para elaboração de projetos
empreendimentos habitacionais de interesse social.
de
urbanização
e
O estudo foi realizado com base nas entrevistas realizadas, documentos
existentes sobre a prática, observações no local e análises elaboradas durante os dois
meses e meio de trabalho. Além das entrevistas com os profissionais diretamente
responsáveis pela prática, vários técnicos e moradores foram entrevistados,
contribuindo para o debate e a formulação de críticas essenciais para o estudo.
O método utilizado para obtenção, cruzamento e comparação de
variáveis considerou as diversas dimensões que qualificam o empreendimento como
uma prática de referência, analisadas em diferentes escalas de abordagem.
Desde a unidade habitacional produzida, do empreendimento
habitacional e o conseqüente impacto de vizinhança e da cidade, considerando o
empreendimento como parte da produção do espaço urbano local e sua relação com
as necessidades habitacionais de Londrina, todas as informações obtidas foram
organizadas em um quadro sistemático para posterior análise e elaboração de
roteiro de entrevistas (ver Anexo II – Quadro de referência para pesquisa).
A primeira parte do documento apresenta características do empreendimento
e relevância em relação a seu universo físico, urbanístico, social e demográfico.
Todas as informações e análises sobre o empreendimento foram
organizados em dois momentos relevantes para a compreensão da prática: a
concepção do projeto e a fase de implementação.
A segunda parte do documento refere-se aos momentos iniciais de elaboração
do projeto, incluindo um breve histórico do processo que combina as experiências anteriores
da equipe responsável pela prática, que culminou no projeto do Moradias Cabo Frio.
A terceira parte do documento corresponde ao processo de
implementação, desenho final, execução das obras, processo de seleção dos
moradores e o modo de gestão do empreendimento.
Após o conhecimento e análise do processo de implantação, a quarta parte do
documento apresenta uma avaliação da prática, de acordo com as seguintes variáveis:
,
,
,
,
,
Parcerias
Resultados e impactos
Sustentabilidade
Liderança e fortalecimento da comunidade
Gênero e inclusão social
Por último, a conclusão do estudo de caso traz lições aprendidas, com
base nas avaliações e críticas sobre as particularidades do empreendimento
Moradias Cabo Frio, que o tornam uma prática de referência, permitindo sua
replicação e contribuição para o aperfeiçoamento das políticas públicas de
habitação e desenvolvimento urbano.
Sumário
1- Caraterísticas da Prática Focalizada ........................................................
9
1.1- Caracterização básica do projeto
...................................................
9
1.2- Importância do empreendimento
...................................................
9
1.3- Situação
....................................................................................... 10
2- Processo de Concepção do Projeto
2.1- Concepção de desenho
......................................................... 14
................................................................. 15
2.2- Concepção financeira .................................................................... 19
2.3- Concepção de gestão do empreendimento e seleção do público-alvo .. 19
3- Processo de Implementação
3.1- Desenho implantado
................................................................... 21
..................................................................... 21
3.2- Processo de seleção do público-alvo ............................................... 22
3.3- Processo de gestão
....................................................................... 23
4- O Projeto Segundo as Variáveis Estratégicas de Análise ........................... 27
4.1- O papel e o desempenho das instituições parceiras
........................ 27
4.2- Análise e avaliação de resultados e impactos .................................. 28
4.3- Avaliação da sustentabilidade segundo distintas dimensões de análise .... 30
4.4- Liderança e fortalecimento da comunidade ..................................... 31
4.5- Gênero e inclusão social ................................................................ 32
5- Conclusões ............................................................................................ 33
5.1- Institucionalidade e transparência .................................................. 33
5.2- Redistributividade
5.3- Diversificação
......................................................................... 34
.............................................................................. 35
5.4- Modo de produção do espaço urbano
Referências Bibliográficas
............................................ 35
............................................................................ 36
Anexos
I-
Ficha de Identificação do Estudo de Caso
II-
Quadro de Referência para Pesquisa ...................................................... 41
III- Mapa do Paraná – Localização de Londrina
IV- Relatório Fotográfico
V-
.............................................. 38
........................................... 46
............................................................................ 47
Planilha de Financiamento Moradias Cabo Frio ....................................... 50
Responsável pelo Estudo de Caso
Instituto Brasileiro de Administração Municipal – IBAM
Largo do IBAM, n° 1 – Humaitá
22271-070 – Rio de Janeiro – RJ
Telefone: (21) 2536-9797 – Fax (21) 2538-1613
E-mail: [email protected]
Internet: www.ibam.org.br
1
Caraterísticas da Prática
Focalizada
1.1
Caracterização básica do projeto
O projeto Moradias Cabo Frio é parte integrante da política de habitação
desenvolvida nos últimos oito anos pelo Governo Estadual do Paraná (gestão 19952002). Trata-se de um empreendimento habitacional inserido no Programa "Casa
Feliz", promovido pela Companhia de Habitação do Paraná – COHAPAR.
O Programa "Casa Feliz" inclui todas as unidades habitacionais
produzidas no meio urbano pela COHAPAR, independente da tipologia, do públicoalvo, dos parceiros e das fontes de financiamento utilizadas.
No caso do "Moradias Cabo Frio" trata-se de um empreendimento com
unidades diversificadas (casas, sobrados e apartamentos) implantadas em várias
etapas durante os anos de 1997 e 2001, no Município de Londrina.
Ao todo foram implantadas 441 unidades habitacionais, financiadas pela
Caixa Econômica Federal , através dos programas Crédito Associativo e PROCRED,
utilizando saldo do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) das famílias
selecionadas.
1.2
Importância do empreendimento
Londrina surgiu em 1929, como projeto da Companhia de Terras Norte do
Paraná, aproveitando a concessão de terras iniciada pelo Governo Estadual com o
objetivo de colonização e dinamização econômica do norte do Paraná.
Desde sua fundação, o Município, impulsionado principalmente pela
cafeicultura, manteve crescimento acelerado e constante, consolidando-se como um
importante pólo econômico do Estado.
Esta centralidade, juntamente com Maringá e os demais Municípios da
mesorregião norte-central paranaense, configura a principal aglomeração urbana
do Estado, cuja polaridade influencia, inclusive, a região de Dourados em Mato
Grosso do Sul e a região de Presidente Prudente e Assis, em São Paulo.
9
Cabo Frio – Arquitetura e Desenho Urbano – Moradias Diversificadas
Tal centralidade explica a migração intensa e a concentração
populacional que consolidou uma gama de funções que se aproximam às de
Curitiba, tanto no atendimento de comércio, serviços e demais atrativos logísticos e
culturais, quanto na complexidade de seus problemas urbanos, loteamentos
precários, subutilização do solo, ocupações irregulares etc.
O empreendimento se insere nesta dinâmica urbana, atendendo, de
imediato uma pequena fração das necessidades habitacionais do Município.
Portanto, sua relevância deve-se, não à quantidade de unidades geradas em relação
à demanda existente, mas em relação à forma de implantação e gestão do
empreendimento diante dos modelos de conjuntos habitacionais padronizados,
construídos tanto em Londrina quanto nas demais cidades brasileiras.
Neste sentido, atende parte da demanda que constitui o complexo
problema habitacional na cidade, atingindo um público que, apesar de não ser
caracterizado como principal excluído das relações econômicas formais, também
encontra sérias dificuldades de inserção no mercado habitacional.
1.3
Situação
O Município de Londrina está localizado no norte do Estado, mesorregião
norte-central, com área total de 1.715,89km², tendo como malha urbana ocupada,
uma área de 118,5km², e, ainda, como zona de expansão urbana, uma área de
119,79km². (ver Anexo III – Mapa do Paraná – Localização de Londrina).
A área norte de Londrina, onde se localiza o empreendimento, é
caracterizada por loteamentos precários frente aos demais bairros da cidade. Tratase de uma parte da malha urbanizada nos últimos dez anos, com ocupações
fragmentadas, cuja aprovação e implantação avizinharam-se de outras glebas, com
áreas que variam entre 100.000 e 500.000 metros quadrados, como é o caso do
terreno de 208.284,44 metros quadrados onde foi implantado o Moradias Cabo
Frio.
O terreno, doado à COHAPAR antes do início da gestão responsável pela
elaboração do Moradias Cabo Frio, está inserido contíguo a loteamentos que, até
1997, apresentavam baixo dinamismo imobiliário. Loteamentos populares limitados
de um lado pela rede ferroviária e de outro pelo córrego Lindóia, fato que diminui a
conexão desta região com as demais áreas da cidade e conseqüentemente diminui o
valor e o interesse por imóveis na região.
10
1- Caraterísticas da Prática Focalizada
NORTE
MORADIAS
CABO FRIO
LINHA FÉRREA
MARINGÁ
BR - 369
SÃO PAULO
acesso principal (4 km)
CENTRO
BR - 445
CURITIBA
Ilustração 1 – Localização do Conjunto Moradias Cabo Frio
Fonte: Prefeitura Municipal de Londrina, 2003
11
Cabo Frio – Arquitetura e Desenho Urbano – Moradias Diversificadas
Planta de arruamento de Londrina
Córrego Lindóia
Moradias Tibagi - COHAPAR
Moradias Cabo Frio - COHAPAR
Jardim Imagawa - loteamento privado
Rede Ferroviária
Ilustração 2 – Foto aérea – localização do terreno
Fonte: Prefeitura Municipal de Londrina, 1997
Atualmente, segundo profissionais do Instituto de Pesquisa e
Planejamento Urbano de Londrina, a região encontra-se dotada de infra-estrutura e
equipamentos sociais, em condição similar aos demais bairros contíguos ao centro.
12
1- Caraterísticas da Prática Focalizada
Ilustração 3 – Planta de equipamentos e serviços urbanos
Fonte: Prefeitura Municipal de Londrina, 2003
13
2
Processo de Concepção
do Projeto
A concepção do Programa Casa Feliz e as idéias essenciais apresentadas
no Moradias Cabo Frio resultaram do acúmulo das experiências realizadas na
Companhia de Habitação de Curitiba – COHAB/CT desde a década de 1980, com os
programas de autoconstrução financiados pelo BNH.
Com a mudança de gestão do Governo do Estado, em 1995, esta
experiência foi transferida da companhia municipal para a estadual, uma vez que
parte da diretoria da COHAB/CT foi incorporada ao quadro pessoal da COHAPAR.
As experiências e resultados realizados pela equipe na gestão municipal
respaldavam novas propostas de parceria com a Caixa Econômica Federal,
facilitando os contatos e a construção de um novo desenho institucional para
programa similar, agora no âmbito estadual.
A arquitetura institucional foi idealizada pela equipe da COHAPAR no
seguinte formato:
14
,
Companhia de Habitação do Paraná – COHAPAR: agente promotor responsável
pela dimensão técnica, definição do público-alvo e orientação geral do
programa. Neste caso, a concepção geral, incluindo projeto urbanístico e
planilha financeira ficou a cargo da equipe de Curitiba. O Escritório de Londrina
ficou responsável pela seleção das famílias (em parceria com a Prefeitura
Municipal) e pela implantação e monitoramento da obra.
,
Prefeitura Municipal de Londrina: responsável pela doação do terreno e pela
definição de diretrizes urbanas.
,
Companhia de Saneamento do Paraná – SANEPAR: responsável pelo projeto de
abastecimento de água e coleta de esgoto, bem como pela integração no
sistema de Londrina.
,
Companhia de Energia Elétrica do Paraná – COPEL: responsável pelo projeto de
distribuição de energia elétrica, bem como pela integração com o sistema local.
,
Caixa Econômica Federal: instituição responsável pelo financiamento,
aprovação e contratação de empréstimos com o público-alvo.
,
Público-alvo: responsável pela gestão da construção das unidades habitacionais.
2- Processo de Concepção do Projeto
O objetivo principal desta organização foi o de assegurar o financiamento
e a orientação técnica necessários para que um bairro fosse produzido em pouco
tempo, sem perder as características da produção do espaço urbano que ocorre no
restante da cidade, ou seja, diversidade de formas e cores e, dentro do possível,
diversidade cultural e de renda.
O marco inicial do programa foi estabelecido com a assinatura de acordo
de cooperação técnica entre o Estado e o Município para produção de
empreendimentos habitacionais de interesse social. Tão logo o Município adquirisse
ou identificasse terrenos com este potencial, seriam iniciadas a negociação e a
avaliação da viabilidade do empreendimento.
Neste momento seria debatido o conceito de ocupação de vazios urbanos,
como ponto fundamental para convencimento e escolha de terrenos apropriados.
Como em experiências anteriores, os terrenos inicialmente ofertados pelas
Prefeituras seguiam a mesma lógica de ocupação periférica, ou mesmo, fragmentos
isolados da malha urbana, com a justificativa do custo da terra.
No caso do Moradias Cabo Frio, a negociação ocorreu de outra forma. O
terreno já havia sido doado à COHAPAR na gestão do Governo Estadual
(1991/1994), tendo inclusive um projeto de parcelamento pronto, não implantado,
elaborado pela equipe da companhia.
A Prefeitura entrou em contato com a diretoria da COHAPAR com o
objetivo de reaver o terreno, fato que reiniciou o debate sobre propostas para o local.
Com o início de gestão do novo Governo Estadual (1995/1998), o caso de
Londrina foi identificado como potencial para servir de referência para os
empreendimentos futuros da companhia. O projeto existente para a área foi
descartado e a equipe de técnicos foi chamada para reelaborar o que deveria ser o
projeto-modelo da COHAPAR.
2.1
Concepção de desenho
Por ser definido como projeto-modelo, o desenho foi elaborado sob a
responsabilidade de um dos arquitetos da COHAPAR, tendo, desde a concepção
inicial até sua finalização, a participação crítica da diretoria da companhia.
Quanto ao zoneamento, o terreno estava situado em área residencial e
teve como restrição apenas a faixa de preservação permanente do córrego Lindóia,
cujo desenho proposto assegurou sua conservação por meio da implantação de uma
via que limitaria sua ocupação.
15
Cabo Frio – Arquitetura e Desenho Urbano – Moradias Diversificadas
Córrego Lindóia
Área de preservação permanente
Moradias Tibagi - COHAPAR
Zona Residencial
Moradias Cabo Frio - COHAPAR
Jardim Imagawa - loteamento privado
Rede Ferroviária
Ilustração 4 – Mapa de zoneamento
Fonte: Prefeitura Municipal de Londrina, 1997
A morfologia do terreno foi respeitada ao máximo, evitando grandes
movimentações de terra e incorporando situações como o bosque existente e o fundo
de vale como parte da paisagem planejada e áreas de preservação.
O desenho do arruamento deu continuidade aos loteamentos do entorno,
consolidando uma malha única e permeável.
Os espaços públicos foram pensados considerando a criação de pontos de
encontro e convivência para o bairro e considerando a demanda apresentada pela
Prefeitura para implantação de equipamentos. Neste caso foi colocada pelo Instituto
de Pesquisa e Planejamento de Londrina, autarquia da Prefeitura Municipal, a
necessidade de um espaço para implantação de escola municipal.
16
2- Processo de Concepção do Projeto
LEVANTAMENTO PLANIALTIMÉTRICO
CÓ
LIN RR
DÓ EGO
IA
CÓ
LIN RRE
DÓ GO
IA
norte
RUA
norte
IMPLANTAÇÃO DAS UNIDADES
18
RUA 15
RUA 17
RUA 16
RUA 14
RUA 13
RUA 12
RUA 11
RUA 10
RUA 09
RUA 02
RUA 01
RUA 08
RUA 07
PROLONG. AV. SUDÃO
RUA 06
RUA 05
RUA 03
RUA 04
ER
R
LEGENDA
OV
IAR
IA
P/ CENTRO
P/ CENTRO
NT
EF
PR
OL
O
VA
RIA
NG
.
RU
AT
AN
GA
NIC
A
VA
RIA
NT
EF
ER
RO
VIA
RIA
Reserva Técnica
Área destinada ao Município
Área de Preservação Ambiental
Ilustração 5 – Planialtimetria e implantação das unidades.
Fonte: COHAPAR - Companhia de Habitação do Paraná, 2003.
17
Cabo Frio – Arquitetura e Desenho Urbano – Moradias Diversificadas
A forma de ocupação e as tipologias propostas foram definidas de forma
a diversificar a paisagem, rompendo a monotonia dos bairros populares e conjuntos
habitacionais. A proposta final apresentava apartamentos com dois, três e quatro
pavimentos, com plantas de 45 a 55 metros quadrados; sobrados geminados com
área de 53 metros quadrados; e residências com 44 e 55 metros quadrados.
Ao todo foram gerados 294 lotes, contendo 269 casas, 14 sobrados e 158
apartamentos.
Uma das intenções fundamentais do projeto era contrapor-se aos
empreendimentos habitacionais do passado, cuja renda da família e,
consequentemente, o tamanho da casa, definiam sua posição no loteamento,
reproduzindo a distribuição, ou melhor, a segregação socioespacial do restante da
cidade. As casas melhores, com valores de financiamento superiores, eram localizadas
nos pontos mais altos, terrenos em melhores condições de construção ou melhor
acesso a equipamentos, vias de importância etc. No caso deste projeto, as diferentes
tipologias estariam dispostas aleatoriamente, independente da renda das famílias.
A diversidade de paisagem proposta no projeto limitava-se inicialmente à
escolha e à implantação (orientação e recuo) dos modelos de habitação elaborados
pela COHAPAR (plantas de 44, 50 e 55m², sobrados de 53m² e apartamentos de 44
e 55m²), porém, o resultado final seria transformado constantemente pela variação
de cores e esquadrias, alterações das plantas e coberturas das residências realizadas
pelos moradores, além das intervenções nas fachadas dos condomínios, ou mesmo
nas áreas públicas, incluindo as ações do Poder Público local (implantação de pontos
de ônibus, equipamentos sociais etc.), que fugiriam do domínio do autor do projeto.
Um bairro em permanente transformação (ver fotos em Anexo IV).
As casas, sobrados e, principalmente, os edifícios tiveram orientação para
implantação com o menor recuo possível das vias, permitindo o domínio do "olhar"
das casas sobre a rua, ou seja, uma troca maior entre o público e privado. No caso
dos edifícios, a legislação municipal teve de ser alterada, permitindo uma distância
menor entre as edificações e conseqüentemente a otimização da infra-estrutura,
sem desconsiderar a ventilação e a insolação necessárias.
Em especial, no entorno do ponto de encontro, que deveria ser o
"coração" do Moradias Cabo Frio, foi definida a implantação de edifícios e sobrados,
envolvendo a praça com ritmo e cores diferentes, como se fossem elementos do
partido arquitetônico.
O bosque, aproveitando os eucaliptos existentes, deveria contribuir para
a diversidade da paisagem, criando novo ponto de encontro e de troca.
Após implantação, ao entrar na dinâmica da cidade, os usos em alguns lotes
do empreendimento deveriam ser alterados de acordo com a demanda para comércio
e serviços, fato que contraria a lógica dos conjuntos habitacionais, cujo desenho ou
legislação municipal limita ao uso residencial, contribuindo para a fragmentação do
espaço urbano pelo isolamento dos conjuntos residenciais do seu entorno.
18
2- Processo de Concepção do Projeto
2.2
Concepção financeira
Na elaboração da planilha de financiamento, para todos os
empreendimentos do Programa "Casa Feliz", o terreno não deveria ser contabilizado,
possibilitando uma diminuição do valor final de financiamento. No caso do Moradias
Cabo Frio, o terreno doado foi avaliado em 2001 em R$567.938,02 (quinhentos e
sessenta e sete mil, novecentos e trinta e oito reais e dois centavos).
Com o intuito de reproduzir a construção de um bairro, a diversidade foi
pensada também na dimensão socioeconômica e no tempo de execução de cada
unidade, tendo, como máximo, dez meses para finalização.
Para atingir a diversificação pretendida, ficou definido inicialmente que o
empreendimento deveria ser constituído por famílias com faixa de renda entre dois
e oito salários mínimos, com prestações que deveriam variar entre R$65,00 e
R$105,00, de acordo com os programas de financiamento da CAIXA (ver Anexo V –
Planilha de Financiamento das Moradias Cabo Frio).
Tal configuração, prevista dentro da faixa de dois a oito salários mínimos
não ocorreu, conforme detalhado a seguir, no item 4.2. do Processo de Seleção do
Público-alvo.
No convênio assinado com a Caixa Econômica Federal, a COHAPAR,
como agente organizador, seria responsável por antecipar os recursos às
empreiteiras e mutuários. Logo após a medição das obras e serviços e aprovação da
Caixa, os recursos do financiamento eram repassados à COHAPAR.
2.3
Concepção de gestão do empreendimento e seleção do público-alvo
Com a finalidade de dinamizar o processo de seleção, a COHAPAR
mantém, no Paraná, cadastro permanente de famílias interessadas em participar dos
programas habitacionais, exceto em cidades onde a Prefeitura já possui cadastro,
como é o caso de Londrina.
Conforme item anterior, foi previsto um público-alvo com renda familiar
entre dois e oito salários mínimos, limite estabelecido pelo modelo de financiamento
proposto, determinando a diversidade de renda dos moradores selecionados.
Na época, a Companhia de Habitação de Londrina – COHAB/LD, possuía
um cadastro de aproximadamente 30.000 famílias, que deveria ser a base de
seleção para o Moradias Cabo Frio.
Os critérios para seleção prévia foram definidos a partir da planilha
financeira (ver Anexo V). Neste caso o programa previa que a COHAPAR deveria
19
Cabo Frio – Arquitetura e Desenho Urbano – Moradias Diversificadas
realizar a seleção prévia, juntamente com a Prefeitura e, em seguida, as fichas
seriam encaminhadas à Caixa Econômica Federal para avaliação final.
Após aprovação e contratação dos financiamentos, as famílias seriam
divididas em grupos de aproximadamente 50 representantes para esclarecimento
sobre o programa e orientações técnicas (escolha da planta, discussão sobre
alterações, sugestão de materiais de construção etc.). Neste mesmo dia seriam
assinados os contratos de financiamento, permitindo o início das obras.
Durante toda a execução, a COHAPAR colocaria à disposição dos
moradores um engenheiro e um mestre-de-obras que acompanhariam todas as
obras, desde a infra-estrutura até a construção de cada unidade executada em
sistema de autogestão. Além da orientação técnica, assistentes sociais eram
responsáveis por esclarecer demais pontos do programa e acompanhar todo tipo de
ocorrência e conflitos.
O sistema de autogestão, reproduzindo as experiências da COHAB de
Curitiba, previa o repasse de recursos aos moradores, com cheque da COHAPAR, em
quatro fases distintas. Cada fase dependia do cumprimento da etapa anterior para
novo repasse de recursos. Com orientação técnica do "engenheiro da família", os
moradores contratavam pedreiros e outros profissionais de confiança, bem como
escolhiam os materiais de construção, supervisionados pelos técnicos de plantão.
Apenas no caso da infra-estrutura, dos edifícios e sobrados, devido à
complexidade da obra, seriam contratadas empreiteiras.
No caso dos condomínios (sobrados e apartamentos) seriam convidadas
empresas da região para conhecer o programa e apresentar propostas de preço e
método construtivo. Por se tratar de contrato direto, realizado pela associação de
mutuários criada oficialmente para gerenciar o financiamento, de acordo com o
programa Crédito Associativo da CAIXA, a contratação dispensaria licitação.
O prazo previsto desde a assinatura dos primeiros contratos até a
conclusão final da obra foi de três anos, prazo que acabou sendo ampliado para
quatro anos por motivos que serão detalhados no próximo item.
Após conclusão da obra e repasse das últimas parcelas, o
empreendimento deveria ser incorporado pela Administração local, como parte do
bairro, parte da cidade. Permanecendo apenas o vínculo com o agente financiador
até a quitação dos imóveis.
20
3
Processo de Implementação
A arquitetura institucional prevista, detalhada no item anterior,
prevaleceu em todo o processo de implementação do empreendimento, não
havendo qualquer problema de relacionamento interinstitucional.
Cabe ressaltar que, inicialmente, houve uma recusa, por parte da equipe
gestora da Caixa Econômica Federal, em relação aos procedimentos de autogestão,
opções de projeto arquitetônico variados e a possibilidade de alteração durante a
execução, defendidos pela COHAPAR. Vencida esta fase de negociação e
convencimento, todos os demais procedimentos foram adotados conforme os demais
processos de financiamento da Caixa Econômica Federal.
Todas as fases de elaboração do projeto, bem como da construção eram
negociados e aprovadas por todos os parceiros diretamente envolvidos (CAIXA,
COHAPAR e Prefeitura Municipal de Londrina), cada qual com seu procedimento
burocrático.
No caso da escolha do terreno para o empreendimento cabe uma
reflexão. De forma geral, de acordo com a concepção do programa, o terreno
deveria representar área subutilizada da cidade, com infra-estrutura e serviços
disponíveis. Tal escolha seria apresentada pelo Poder Público local e avaliada pela
equipe da COHAPAR.
O terreno em questão não foi selecionado por este perfil. Era o que estava
disponível, de propriedade pública, e sua inclusão no programa ocorreu no
momento em que a Prefeitura Municipal solicitou sua devolução. O terreno foi
doado à COHAPAR em 1995 e sua devolução requerida em 1996, quando foram
reiniciadas as negociações para o empreendimento em questão.
3.1
Desenho implantado
Quanto à concepção de desenho, a troca de informações com o Instituto
de Planejamento Urbano de Londrina permitiu o atendimento das diretrizes e
reivindicações do Poder Público local, a exemplo do terreno solicitado para
implantação da escola.
21
Cabo Frio – Arquitetura e Desenho Urbano – Moradias Diversificadas
A única alteração relevante e não prevista na concepção da obra, ocorreu
quanto à infra-estrutura exigida pelo Poder Público local. Durante a negociação para
retomada do terreno por parte da Prefeitura Municipal, ficou acordado que todas as
vias seriam pavimentadas com asfalto, como contrapartida pela doação. No projeto
original as ruas seriam apenas pavimentadas com saibro.
Em relação à legislação urbanística, a única restrição ocorreu devido aos
parâmetros de ocupação, que limitavam a implantação dos edifícios como previsto. A
parceria estabelecida entre a COHAPAR e a Prefeitura Municipal de Londrina e o fato do
empreendimento ter caráter público e de interesse social, permitiram que a legislação de
uso e ocupação do solo fosse alterada, aumentando taxa de ocupação e diminuindo o
recuo entre as edificações para implantação de acordo com o projeto proposto.
Além do parcelamento, desenho de arruamento e projeção das unidades
de acordo com a volumetria proposta, foram sugeridas intervenções cuja execução
deveria ficar a cargo da Prefeitura Municipal. Dentre elas, as mais significativas
eram:
,
O bosque como ponto de encontro e espaço de lazer.
,
A praça circundada por edifícios e sobrados como ponto de referência, encontro
e lazer do bairro.
,
A quadra para implantação da escola.
,
A arborização e desenho dos passeios, composto por caminho calçado por
placas de cimento e grama.
Apesar de não constarem na planilha das obras, todos estes projetos e
detalhes foram elaborados com o intuito de ampliar a qualidade do
empreendimento, além de facilitar a intervenção da Prefeitura.
No entanto, passados dois anos, todos os espaços citados encontram-se
abandonados e hoje são os principais motivos de reclamação dos moradores.
Segundo os entrevistados, as áreas públicas tornaram-se pontos de encontro de
marginais e de tráfico de drogas.
O desenho proposto para as calçadas foi alterado devido à cultura local,
tanto dos moradores quanto das obras realizadas pela Prefeitura, de
impermeabilização total dos lotes e dos passeios, devido ao tipo de solo "vermelho"
(latossolo roxo) cuja pigmentação dificulta a limpeza das construções e das roupas.
3.2
Processo de seleção do público alvo
Conforme previsto pelo programa, o processo de seleção foi iniciado com
uma consulta ao cadastro existente na COHAB de Londrina.
22
3- Processo de Implementação
De imediato foram excluídas do processo as famílias com renda abaixo de
quatro salários mínimos que, de acordo com os estudos da COHAPAR, não
passariam pela avaliação da Caixa Econômica Federal.
Segundo a gerente geral do escritório da COHAPAR em Londrina na
época, os primeiros contatos foram iniciados com as famílias cadastradas na
COHAB-LD que declaravam renda superior a quatro salários mínimos. À medida
que eram realizados os contatos prévios, as famílias eram encaminhadas à Caixa
Econômica Federal para avaliação.
No total foram chamadas 3.000 (três mil) famílias. Destas, cerca de 200
tiveram seu cadastro aprovado pela Caixa.
Por não atingir o número de famílias, nova divulgação foi feita, na
televisão e jornais, com o objetivo de alcançar os 441 contratos. A procura pelo
empreendimento gerou grande expectativa, que resultava em filas enormes a partir
do escritório da COHAPAR, fato noticiado diversas vezes nos telejornais locais.
Novamente era realizada seleção prévia e as famílias eram encaminhadas
à CAIXA. O resultado entre a expectativa gerada e a aprovação do cadastro pode ser
resumido numa relação de 1/10, ou melhor, uma família aprovada para cada dez
famílias recusadas, mesmo declarando ter rendimentos acima de cinco salários
mínimos.
Na seqüência, o procedimento adotado pela CAIXA, foi a contratação dos
mutuários em blocos de aproximadamente 50 famílias, à medida que eram
aprovados os cadastros.
O processo de seleção e contratação final resultou em um público
formado, em sua maioria, por profissionais liberais e funcionários públicos com
renda familiar acima dos cinco salários mínimos, cuja aprovação era condicionada à
análise de risco de crédito-padrão da Caixa Econômica Federal.
3.3
Processo de gestão
O processo de autogestão foi o fator essencial que, juntamente com o
desenho urbano integrado, resultou nas mais diversas volumetrias e cores, alteradas
a partir das plantas básicas elaboradas e apresentadas aos moradores pelos técnicos
da COHAPAR.
A organização e o envolvimento do público-alvo eram iniciados pela
COHAPAR, sendo de inteira responsabilidade do escritório regional que agendava as
reuniões com grupos de aproximadamente 50 pessoas, representantes das famílias
selecionadas.
23
Cabo Frio – Arquitetura e Desenho Urbano – Moradias Diversificadas
Foram realizadas duas reuniões por grupo. Na primeira foram
esclarecidas as questões gerais do programa, momento em que as famílias
assinavam uma procuração dando poder à COHAPAR como agente responsável
pelas obras e pelo repasse do financiamento.
A segunda reunião era convocada com o objetivo de "início de obra".
Nesta estavam presentes os técnicos responsáveis pela construção e os assistentes
sociais, cujo papel foi fundamental para orientações e traduções dos termos técnicos
utilizados. As orientações necessárias e muitas vezes reivindicadas pelas famílias na
seqüência, ocorriam diretamente no canteiro de obras.
É este o limite da participação dos moradores no empreendimento, ou
seja, a participação, conforme prevista no programa, ocorreu na decisão sobre a
planta da casa a ser financiada (cuja área varia de acordo com sua possibilidade de
financiamento), as alterações de volumetria, cor, esquadria, acabamentos e demais
detalhes construtivos, compra dos materiais de construção e a contratação de
profissionais da construção civil, com a orientação, supervisão e aprovação do
engenheiro e do "monitor da obra" (mestre-de-obras contratado pela COHAPAR).
Importante ressaltar que nem todos os moradores se sentiam à vontade
para decidir questões relativas à construção civil (alterações e tipo de materiais de
construção a ser adquirido, profissional a ser contratado etc.). A maioria dos
moradores ficava preocupada com a responsabilidade que deveriam assumir
durante a construção das unidades, fato que era constantemente trabalhado pelas
assistentes sociais durante as reuniões de esclarecimento. Mesmo assim, parte das
famílias que foram entrevistadas, preferiu deixar para os técnicos da COHAPAR a
decisão sobre planta e forma de implantação no terreno.
Cabe afirmar que um dos fatores de sucesso deste processo de autogestão
da unidade foi a troca de informações e intercooperação que ocorre entre as
famílias. Em menor ou maior grau, uma experiência interfere na outra
positivamente.
Como resultado final, independente do grau de intervenção e
contribuição dos técnicos da COHAPAR, nota-se que foram e vêm sendo
incorporados continuamente elementos construtivos e paisagísticos pelos
moradores, o que resulta em enorme sucesso quanto à diversidade arquitetônica
idealizada pelos autores do programas.
Quanto às demais formas possíveis de gestão participativa, apesar de não
previstas no programa, partiu da iniciativa dos assistentes sociais do escritório da
COHAPAR em Londrina o fomento à organização da comunidade em outras
dimensões. Desde a organização dos condomínios, cujas relações sociais e acordos
são necessários para um bom convívio até o debate sobre políticas públicas e
responsabilidade do Estado, temas que poucos tinham experimentado debater.
Neste processo, segundo alguns moradores, pode-se identificar grandes
resultados. Da elaboração de regimentos dos condomínios ao atendimento de
24
3- Processo de Implementação
reivindicações da comunidade, como, por exemplo, a expansão da linha de
transporte coletivo passando pelas vias do Moradias Cabo Frio e a ampliação do
serviço de coleta de lixo.
Outro incentivo, não previsto originalmente no projeto, partiu dos
assistentes sociais, fomentando a compra coletiva de materiais de construção.
Embora limitado, o processo de participação da comunidade no
gerenciamento das obras individualizadas foi o componente fundamental em
relação ao tempo de execução da obra.
As casas foram sendo construídas, cada qual com cronograma, técnica e
ritmo estabelecidos pela família responsável, orientada diariamente pelo "monitor
da obra".
O limite de finalização das obras individuais era estipulado pelo contrato
de financiamento, ou seja, dez meses, sendo que algumas casas foram construídas
em tempo recorde de 30 dias, antes mesmo da infra-estrutura geral do loteamento.
A média geral do tempo de execução das unidades habitacionais foi de
oito meses.
Cada morador contratou em média três profissionais (entre pedreiros,
carpinteiros, eletricistas etc.), gastando de R$3.000,00 a R$5.000,00, valores que
dependiam das possibilidades de cada família em investir recursos além do
financiamento contratado. Segundo levantamento realizado com os moradores,
100% dos moradores investiram mais recursos do que o contrato estabelecia.
As alterações e as melhorias poderiam ocorrer dentro do limite de área,
aprovado conforme alvará de construção da Prefeitura. Só após a conclusão da obra
financiada, retirada da última parcela e medição final da COHAPAR e da Caixa
Econômica Federal é que os moradores puderam realizar ampliações da área
construída.
No caso dos edifícios, os mutuários associados deveriam escolher e
contratar a construtora responsável por cada condomínio. Devido ao processo
idealizado pela COHAPAR, era a própria companhia que representava os moradores,
informalmente, na negociação e seleção das empresas. Foram chamadas várias
construtoras da região para comparecer com propostas de técnica e custos de obra.
No final das apresentações, sete empresas foram selecionadas e contratadas
oficialmente pela figura jurídica dos associados para execução dos condomínios,
sempre sob a supervisão dos técnicos da companhia e acompanhamento dos
técnicos da Caixa Econômica Federal.
Uma das dificuldades encontradas no processo de implantação foi a
execução conjunta das obras gerais de infra-estrutura do empreendimento com as
obras individualizadas das unidades habitacionais.
Logo após a assinatura dos contratos com a Caixa Econômica Federal,
25
Cabo Frio – Arquitetura e Desenho Urbano – Moradias Diversificadas
foram iniciadas, simultaneamente, conforme estipulado pelo contrato, as obras de
infra-estrutura e das unidades habitacionais.
Cada unidade apresentava cronograma e número de trabalhadores
diferenciados, criando um verdadeiro "formigueiro" em obras. Segundo técnicos da
COHAPAR, em certas etapas da obra foram estimados 3.000 operários trabalhando
diariamente.
Durante este processo intenso de construção, era comum ocorrer diversos
conflitos entre as empreiteiras contratadas, os pedreiros contratados
individualmente, ou mesmo entre as famílias. Todos estes conflitos pontuais
causados pela dinâmica das obras simultâneas eram resolvidos, dependendo do
caso, conjuntamente pelo engenheiro responsável, pelo mestre-de-obras e pelas
assistentes sociais que circulavam diretamente nos diversos canteiros de obras.
Segundo o engenheiro civil da COHAPAR, responsável pela obra durante
os últimos meses de construção, o cronograma previsto foi alterado apenas por
questões de clima, período prolongado de chuvas e por causa da rescisão de
contrato de uma das empresas contratadas para execução da infra-estrutura. Na
seqüência, um novo processo de licitação foi aberto e as obras foram terminadas
sem qualquer problema. Somando este fato aos atrasos por motivos climáticos, o
cronograma foi ampliado em 12 meses, sendo a obra concluída em 2001.
26
4
O Projeto Segundo as
Variáveis Estratégicas de Análise
4.1
O papel e o desempenho das instituições parceiras
O estabelecimento claro das responsabilidades no empreendimento foi
fator fundamental para os resultados alcançados (descritos nos itens seguintes). Os
acordos de cooperação técnica previamente estabelecidos permitiram negociações e
aprovações dinâmicas, resultados também da boa relação entre os técnicos das
instituições envolvidas.
Os conflitos durante as negociações políticas entre Governo do Estado e
Governo Municipal, que, muitas vezes, aparecem como entrave no tempo de
aprovação etc., ficaram limitados ao tipo de infra-estrutura exigido como
contrapartida da doação do terreno. Esta relação muitas vezes é condicionada pela
relação política em outra dimensão (partidária, por exemplo) acima da qual os
técnicos poderiam intervir.
Uma questão relevante dentro das parcerias estabelecidas diz respeito
aos procedimentos burocráticos, no sentido originário da palavra, comuns a todos os
programas que a CAIXA desenvolve no país, como agente financeiro oficial no
mercado habitacional.
As ações da instituição que consolidaram sua capacidade fiscalizadora
para aprovação e liberação de recursos, foram fundamentais para o
desenvolvimento do projeto. No entanto, estes procedimentos podem ser
considerados como limitantes na execução de programas similares, principalmente
em relação à análise de risco de crédito realizada. É possível afirmar, com base nos
últimos estudos realizados em Londrina (relatório para inclusão no Programa Habitar
Brasil-BID), que grande parte das famílias que não tiveram seu cadastro aceito está
pagando aluguéis que variam de R$100,00 a R$350,00, muitas vezes em ocupações
irregulares, sem endereço formal. Esta equação entre o endereço e a ocupação
formal ou informal e o potencial de endividamento dos moradores é um dos grandes
desafios das políticas públicas de habitação.
Um ponto potencial foi a experimentação permitida pela Caixa Econômica
Federal ao ser proposto o sistema de autogestão. Os resultados conseguidos,
comparados a empreendimentos padronizados com custo similar, tornam evidente a
27
Cabo Frio – Arquitetura e Desenho Urbano – Moradias Diversificadas
importância de parcerias que influenciem nos processos internos de cada entidade
participante.
Além da autogestão da unidade, as demais parcerias estabelecidas
informalmente com a comunidade envolvida, diretamente ou no entorno do
empreendimento, também foram imprescindíveis. Casos como a compra coletiva de
materiais de construção, restaurantes informais durante a obra e tantas outras
formas imprevistas ocorreram naturalmente, podendo, em caso futuro, fazer parte
do programa elaborado oficialmente, com a identificação destes novos parceiros.
É importante ressaltar a autonomia da equipe local da COHAPAR que,
além das responsabilidades estabelecidas oficialmente, avançou em ações de
fomento à organização comunitária. No momento em que 80% das unidades
estavam implantadas, foi iniciado um processo intenso de organização comunitária
e debates sobre política públicas e organização dos condomínios. Neste momento
foram identificadas lideranças por quadras que participavam de reuniões de
capacitação promovidas pelas assistentes sociais.
Segundo as assistentes sociais da COHAPAR e alguns moradores
entrevistados, pode-se considerar esta atitude como uma grande lição que
potencializou a organização local.
Atualmente, sem o apoio direto e a assistência social da companhia, a
presidente da associação reclama a participação mais efetiva da comunidade, fato
comum aos demais bairros da cidade, ou seja, trata-se de uma postura política
comum aos demais cidadãos de Londrina e não a um resultado negativo do processo
de gestão.
4.2
Análise e avaliação de resultados e impactos
Em relação às metas e aos objetivos colocados na concepção do projeto,
pode-se afirmar que foram alcançados na sua totalidade, considerando os conceitos
gerais definidos pelos autores do programa. O principal objetivo, a construção de
um bairro em contraponto aos guetos e "ilhas" que têm dominado as paisagens
urbanas contemporâneas, é extremamente positivo enquanto referência para outros
desenhos e programas habitacionais.
Pode-se ainda afirmar que houve uma gama de resultados positivos não
previstos, principalmente em relação à dinâmica urbana.
Houve uma dinamização imobiliária que se estendeu aos loteamentos
vizinhos. Segundo agentes imobiliários que atuam na região, todos os
empreendimentos privados do entorno passaram por um período de aquecimento na
comercialização. É possível afirmar que a qualidade do empreendimento Moradias
Cabo Frio contribuiu para a boa imagem do bairro.
28
4- O Projeto Segundo as Variáveis Estratégicas de Análise
Empreendimentos como o Jardim Imagawa, contíguo ao Moradias Cabo
Frio, tiveram a venda de seus imóveis acelerada com a construção em andamento.
Segundo os moradores vizinhos, durante a obra eram notados a qualidade das
edificações e o padrão de construção que seria estabelecido, muitas vezes utilizados
como propaganda positiva pelos corretores imobiliários. Neste sentido o Cabo Frio
acabou tornando-se referência de ocupação devido ao desenho e às tipologias
adotadas.
O comércio do bairro, principalmente as pequenas lojas de material de
construção, foi beneficiado diretamente pelo empreendimento. Segundo os
comerciantes entrevistados, as obras privadas ou públicas de porte similar
geralmente concentravam suas compras em poucos estabelecimentos comerciais
localizados no centro da cidade ou mesmo em outros Municípios.
Na dimensão ambiental, o empreendimento buscou o menor impacto
possível, com pouca movimentação de terra, incorporando elementos de paisagem
como o bosque de eucaliptos, implantação de outras áreas públicas (independente
das exigências da legislação local) e delimitação da área de preservação
permanente do córrego Lindóia, com faixa de acordo com o Código Florestal.
Como complemento à qualidade ambiental do empreendimento foram
identificadas e sugeridas várias espécies de árvores para as vias internas, cujo porte
atual já agrada os moradores locais e do entorno.
O sistema de coleta e tratamento de esgoto foi solucionado de duas
formas, de acordo com a situação dos imóveis. Ligação à rede geral da cidade para
os lotes individualizados e construção de fossas sépticas para os condomínios.
Na dimensão social nota-se que o incentivo à autogestão, mesmo que
limitada às unidades isoladas, além do impacto quanto à diversidade na paisagem,
amplia o exercício de cidadania fortalecendo a responsabilidade e a organização
dos participantes.
Sobre a integração socioespacial, as opiniões dos vizinhos evidenciam os
impactos positivos. Nenhum dos entrevistados nos bairros vizinhos conseguiu
identificar os limites dos três empreendimentos contíguos, Moradias Tibagi e
Moradias Cabo Frio (ambos da COHAPAR) e o Jardim Imagawa (empreendimento
privado), devido à integração alcançada.
O processo de gestão elaborado como modelo, bem como os princípios
de desenho e produção de espaço urbano integrado, está incorporado nas ações e
discursos de todos os técnicos da COHAPAR envolvidos. O impacto na cultura
projetual e de assistência social dos funcionários também deve ser considerado
como extremamente positivo.
Quanto aos impactos negativos levantados, acredita-se tratar de uma
reprodução das relações sociais da cidade e não de uma falha de concepção ou da
implantação do empreendimento.
29
Cabo Frio – Arquitetura e Desenho Urbano – Moradias Diversificadas
Um exemplo disto é o alto índice de criminalidade do local, incluindo
furtos, arrombamentos etc., comparado aos demais loteamentos do entorno. Este
índice merece uma análise mais apurada, porém, pode inicialmente ser explicado
pela seguinte reflexão feita pelo responsável por estas ocorrências no bairro
(funcionário do 5º Distrito Policial de Londrina): por estar inserido em uma região
com padrão popular, o Moradias Cabo Frio, devido ao seu padrão construtivo e a
renda média familiar acima dos demais empreendimentos da região, ficou
extremamente visado por criminosos que atuam na área.
O resultado desta criminalidade explica outro fator que chama a atenção
como uma distorção dos objetivos do empreendimento. Um grande número das
unidades residenciais está à venda, já foi vendido ou está locado por terceiros.
Neste caso, a integração social pretendida não ocorreu, permanecendo
uma utopia, pois quem pode pagar por um território mais seguro muda-se para
outros bairros.
A maior crítica ao empreendimento diz respeito a uma das hipóteses
geradoras desta dinâmica imobiliária. A faixa de renda atendida, entre cinco e doze
salários mínimos, apesar das restrições do mercado formal, encontra solução para
suas necessidades habitacionais nos empreendimentos privados, como é o caso de
várias famílias que se retiraram do local para outros financiamentos ou aluguel em
outros bairros, sem se desvincular da propriedade no Moradias Cabo Frio.
Pode-se afirmar que algumas famílias, com o passar do tempo, identificaram
no programa de financiamento, uma forma de investimento imobiliário e que algumas
podem ter participado, desde o início do cadastramento, com esta intenção.
Alguns imóveis que são financiados pelo programa com valores entre
R$11.000,00 e R$13.000,00 estão sendo comercializados por valores três vezes maiores.
Em contrapartida, as famílias que substituem ou tornam-se os novos
inquilinos possuem renda familiar formal inferior à exigida pelo programa. Para esta
faixa de renda, os programas públicos de habitação existentes continuam ocorrendo
de forma assistencialista.
4.3
Avaliação da sustentabilidade segundo distintas dimensões de análise
Conforme descrito no item 5.2. a sustentabilidade ambiental do projeto
foi atendida na medida em que foram buscados os menores impactos possíveis.
Tanto nos recursos hídricos, devido à drenagem e saneamento projetado, quanto na
morfologia do terreno e no conforto ambiental permitido pelo desenho e
implantação das edificações e áreas públicas.
Quanto à organização social, o processo de autogestão, somado às
iniciativas da equipe de assistência social, permitiu e incentivou o exercício político
30
4- O Projeto Segundo as Variáveis Estratégicas de Análise
dos moradores, fato que amplia consideravelmente o senso crítico e o poder
reivindicatório da comunidade na disputa desigual por recursos públicos.
Esta questão é fundamental para avaliação sobre a inserção do
empreendimento na cidade. Esperava-se que, após a conclusão das obras de
responsabilidade do Estado, o Município incorporasse as áreas públicas, agora de
propriedade do Município, como parte da cidade. No momento, todas as áreas
públicas do Cabo Frio, doadas ao Município, estão abandonadas, podendo significar
incapacidade por parte da Prefeitura em melhorar as áreas de lazer em toda a
cidade.
De qualquer maneira isto demonstra a importância da ocupação de vazios
que otimize a infra-estrutura e os serviços públicos e a necessidade de organização
comunitária para participar ativamente na "arena" política de definição de
prioridades de investimentos e políticas públicas.
Nas demais dimensões que constituem a análise sobre sustentabilidade,
são evidentes os limites das intenções do projeto frente à lógica das relações sociais
dominantes.
Por mais que se busque a integração social das famílias, com diversas
situações de renda, logo que o empreendimento foi finalizado, o Moradias Cabo Frio
é integrado a dinâmica do restante da cidade. As famílias continuam seu processo
de movimentação espacial de acordo com sua renda, condicionados pelo mercado
imobiliário formal e informal, representado pela comercialização intensa das
unidades geradas. Esta talvez seja a mostra mais perversa da lógica que desafia as
políticas públicas de habitação.
Em relação ao dinamismo econômico proporcionado durante a
implantação do empreendimento, pode-se considerar como referência a distribuição
dos benefícios de uma intervenção deste porte. Por mais que ocorra um resfriamento
das atividades econômicas, o impacto das obras e serviços foi distribuído entre os
diversos atores e estabelecimentos do entorno.
De maneira geral a avaliação sobre a sustentabilidade do projeto deve ser
realizada em comparação com empreendimentos de porte similar, executados
isoladamente e distantes da malha urbana. Nesta comparação, a prática do
Moradias Cabo Frio apresenta resultado superior em relação à sustentabilidade dos
assentamentos urbanos.
4.4
Liderança e fortalecimento da comunidade
Conforme tratado anteriormente, o fortalecimento da comunidade, bem
como a potencialização de lideranças locais não foi colocado como objetivo oficial.
Todo o procedimento de fomento ocorrido neste sentido foi idealizado durante o
31
Cabo Frio – Arquitetura e Desenho Urbano – Moradias Diversificadas
processo, por parte da equipe local da COHAPAR, cujo resultado alcançado pode ser
avaliado como extremamente positivo e fundamental para a sustentabilidade de
práticas similares.
Devido a esta mobilização inicial antes mesmo da conclusão do
empreendimento a associação de moradores já estava formada e atuando em
reivindicações fundamentais para integração desta comunidade à cidade. A linha de
ônibus reivindicada foi conseguida após confirmação de que a densidade e demanda
local permitiam sua ampliação. Toda a comunidade do entorno foi beneficiada.
No momento a associação de moradores tem apresentado para diversas
entidades seu projeto prioritário, ou seja, a construção de um centro comunitário
para eventos, assembléias etc.
4.5
Gênero e inclusão social
O programa não previu atendimento específico a grupos considerados
socialmente vulneráveis. Ao definir os critérios de seleção para o empreendimento
ficou evidente que as famílias atendidas fazem parte de uma parcela da comunidade
considerada classe média de Londrina, com rendimentos que permitem um mínimo
de segurança e estabilidade financeira.
O grau de organização e mobilização desta comunidade é compatível
com as demais comunidades com a mesma renda, distribuídas em outros bairros de
Londrina, não podendo ser considerada como uma situação social de desvantagem.
Comparada à situação do entorno, a população selecionada pode ser considerada
em melhores condições socioeconômicas.
Em relação às questões de gênero também não ocorreu qualquer ação ou
impacto específico. Neste tema, cabe levantar o papel fundamental assumido pelas
mulheres como críticas e monitoras das questões relacionadas às políticas públicas.
Dimensão geralmente levantada pelo público feminino nas reuniões da comunidade,
devido à responsabilidade direta sobre a saúde e a educação da família.
32
5
Conclusões
As lições obtidas do estudo de caso do Moradias Cabo Frio foram
sistematizadas dentro de quatro perspectivas:
,
,
,
,
Da institucionalidade e da transparência;
Da redistributividade, por tratar-se de política com recursos públicos;
Da diversificação;
Do modo de produção do espaço urbano.
5.1
Institucionalidade e transparência
O desenho institucional previamente estabelecido, cuja responsabilidade
definida para cada parceiro foi seguida à risca, manteve de forma objetiva a
alocação de recursos sem privilégios, evitando a forma clientelista e personalizada
comum a empreendimentos habitacionais de interesse social.
As famílias beneficiadas, mesmo sendo consideradas em situação
privilegiada em relação à demanda emergencial que compõe o déficit habitacional
de Londrina, tiveram seu cadastro aprovado por condições de renda e pela análise
de risco de crédito do principal agente financeiro, a Caixa Econômica Federal.
Esta mesma arquitetura institucional e procedimentos adotados tornaram
transparentes os critérios e as decisões tomadas. Embora a participação dos
moradores tenha sido limitada à atividade de autogestão das unidades isoladas, foi
garantido o livre acesso à informação e principalmente, aos custos do
empreendimento como um todo.
O processo de concepção e implementação do projeto aproveitou e
ampliou a capacidade dos técnicos envolvidos, principalmente da COHAPAR, e
provocou debate interno sobre a ocupação de vazios urbanos como fundamental
para a otimização da infra-estrutura urbana e o desenvolvimento sustentável das
cidades.
Além de atender o objetivo de construir novo modelo de urbanização e
gestão das construções, incorporando a experiência na COHAPAR, o processo
33
Cabo Frio – Arquitetura e Desenho Urbano – Moradias Diversificadas
permitiu outras iniciativas e sugestões do quadro pessoal que alimentaram a
elaboração dos demais projetos do Governo Estadual na região.
Pode-se concluir que os procedimentos adotados pela direção da
COHAPAR foram prontamente incorporados pelos profissionais dos escritórios locais,
permitindo ao mesmo tempo uma padronização das ações e autonomia suficiente
dos técnicos na tomada de decisões durante a implantação dos empreendimentos.
Destaca-se a importância fundamental da montagem da equipe, incluindo
profissionais com experiência em participação comunitária, bem como no fomento
da organização social. Durante as entrevistas com assistentes sociais da COHAPAR
foi comprovada a demanda existente entre os moradores, devido a situações que
não estão ligadas diretamente ao empreendimento (alcoolismo, drogas, brigas entre
vizinhos), mas interferem no seu tempo, qualidade e apropriação do projeto, bem
como nas relações futuras de vizinhança.
Independente do programa oficial, ocorreram várias iniciativas,
principalmente dos profissionais responsáveis pela assistência social, que ampliaram
a integração entre os moradores e destes com os vizinhos. Mesmo após a
inauguração do empreendimento e entrega das últimas unidades, vem sendo
realizadas reuniões sobre legislação, aspectos referentes aos condomínios e demais
temas pertinentes, fomentadas pelas assistentes sociais ou reivindicadas pela
comunidade.
5.2
Redistributividade
No caso da redistributividade dos recursos públicos cabem uma crítica e
uma lição fundamental. Entende-se que a seleção do público-alvo deve se basear
em critérios objetivos das necessidades habitacionais, com prioridade para as
famílias de baixa renda e necessariamente com aporte de recursos subsidiados.
O público atendido pela prática, diferente da condição inicialmente
planejada, foi composto por famílias com renda acima de cinco salários mínimos,
fato que contribuiu para a dinâmica especulativa dos imóveis.
Segundo levantamento realizado no empreendimento, parte dos imóveis
foi vendida e alugada para famílias que, de acordo com a renda, não se enquadram
no sistema oficial de financiamento. Famílias que teriam maior prioridade no
atendimento de suas necessidades habitacionais via políticas públicas estão
substituindo os moradores cadastrados originalmente.
Neste sentido deve-se buscar uma forma de atendimento às famílias de
menor renda, base do déficit habitacional, assegurando a permanência destas como
contraponto a lógica de segregação do mercado imobiliário privado.
34
5- Conclusões
5.3
Diversificação
A combinação de linhas de financiamento, desenho, tipologias e faixas de
renda distintas, atende à perspectiva de diversificação como fundamento para
construção de um bairro integrado, ampliando significativamente os impactos
positivos dos empreendimentos habitacionais de interesse social, principalmente em
relação à apropriação e à valorização destes resultados pelas famílias diretamente
atendidas e pela vizinhança.
A valorização dada pelos moradores aos seus imóveis, devido a sua
participação direta no resultado arquitetônico, foi considerada pelos técnicos da
COHAPAR como um dos fatores da baixa inadimplência em comparação a
empreendimentos padronizados.
5.4
Modo de produção do espaço urbano
No caso do conflito identificado entre as obras de infra-estrutura e as
obras individualizadas (do processo de autogestão), todos os técnicos envolvidos
diretamente com as obras sugeriram cronograma de execução independente.
Iniciando execução completa da infra-estrutura para execução posterior das
unidades habitacionais.
É na produção do espaço urbano que o empreendimento apresenta a
lição mais expressiva, demonstrando que o custo da terra não justifica o isolamento
de conjuntos habitacionais e a conseqüente criação de guetos urbanos. A ocupação
de vazios urbanos é extremamente viável para sustentabilidade das cidades.
Destaca-se, ainda, o potencial de programas similares com unidades
habitacionais diversificadas, incluindo a implantação de lotes urbanizados e demais
equipamentos sociais.
Neste caso a integração socioespacial pode e deve ser potencializada com
a combinação de subsídios e demais instrumentos urbanísticos, com ênfase para o
Estatuto da Cidade (Lei Federal nº 10.257/01), que promovam a democratização do
acesso a terra e a organização comunitária para gestão urbana.
35
Referências Bibliográficas
BARATTA, Tereza Cristina B. (Coord.). Termo de referencia para elaboração de
estudos de caso; Programa Caixa Melhores Práticas de Gestão Local. Rio de Janeiro:
IBAM/CAIXA, 2000.
BEM Morar – Casa Feliz. Revista Bem Morar. Curitiba, COHAPAR, 1999.
CADERNO estatístico município de Londrina. Curitiba: IPARDES, 2002.
DÉFICIT habitacional Brasil 2000. Belo Horizonte: Fundação João Pinheiro, 2001.
GUSSO, Divonzir. Monitoração e avaliação de projetos. In: Capacitação em desenho
e gestão de programas sociais. Curitiba: [S.n.], 1998.
MORETTI, Ricardo de Souza. Normas urbanísticas para habitação de interesse social.
São Paulo: IPT, 1997.
PLANO estratégico municipal para assentamentos subnormais – PEMAS – Programa
Habitar Brasil/BID. Londrina: Prefeitura Municipal, 2002.
PROCEDIMENTOS metodológicos para aplicação da avaliação pós-ocupação em
conjuntos habitacionais: do desenho urbano à unidade habitacional. São Paulo: USP,
1999.
PROGRAMA Caixa Melhores Práticas. Brasília: CAIXA, 1999.
WIN, Robert K. Estudo de caso: planejamento e método. Bookman: Porto Alegre,
2001.
36
ANEXOS
37
Cabo Frio – Arquitetura e Desenho Urbano – Moradias Diversificadas
ANEXO I
Ficha de Identificação do Estudo de Caso
Identificação da prática
Título
CABO FRIO – Moradias Diversificadas
Localização
Rua Tanganica, s/nº – Bairro Jardim Imagawa/Zona Norte de Londrina – Município
de Londrina – PR – Brasil – CEP: 86.080-000
Objetivos Principais e
Secundários
O principal objetivo do projeto Moradias Cabo Frio, definido por seus autores
(diretoria e demais técnicos da Companhia de Habitação do Paraná – COHAPAR), foi
a construção de uma referência de empreendimento e política habitacional, incluindo,
além do atendimento imediato da demanda por habitação no Estado, inovação na
forma de gestão e de produção do espaço urbano, como contraponto à característica
massificada dos conjuntos habitacionais produzidos nas últimas décadas.
O contraponto seria representado pelo resultado final da paisagem construída, devido
à integração do empreendimento à malha urbana, à diversificação das tipologias
(número de pavimentos, parâmetros de uso e ocupação) e à liberdade de desenho de
cada unidade habitacional, sem que isto representasse aumento do custo ou atraso na
execução, frente a unidades padronizadas, ou seja, nas palavras do diretor técnico
responsável pelo programa: "fazer um bairro e não um conjunto habitacional".
Por ser o primeiro empreendimento de grande porte com tal intenção, outro objetivo
colocado foi a apropriação desta metodologia por parte dos técnicos da COHAPAR,
tanto em Curitiba quanto nos demais escritórios do interior.
Instituição responsável pela iniciativa
COHAPAR – Companhia de Habitação do Paraná
Endereço:
Bairro:
Município:
UF:
CEP:
Pais:
Telefone:
Fax:
E-mail:
Web Site:
Contato:
Tipo:
38
Rua Marechal Deodoro, n.º 1.133
Centro
Curitiba
PR
80.060-010
Brasil
55- 021- 41- 362-1929
55-021-41- 263-4376
[email protected]
http://www.pr.gov.br/cohapar/
Rosângela Curra Kosak
Empresa de economia mista
Anexos
Instituições parceiras
Caixa Econômica Federal
(CAIXA)
Rua:
Bairro:
Município:
UF:
CEP:
Pais:
Telefone:
FAX:
E-mail:
Web Site:
Contato:
Tipo:
José Loureiro, n.º 195 – 6º andar
Centro
Curitiba
PR
80.010-000
Brasil
55-021-41- 321-1600
55-021-41- 321-1618
[email protected]
http://www.caixa.gov.br
Gueber Roberto Laux
Governo Federal (Instituição Financeira)
Prefeitura Municipal de
Londrina
Rua:
Bairro:
Município:
UF:
CEP:
Pais:
Telefone:
FAX:
E-mail:
Web Site:
Contato:
Tipo:
Duque de Caxias, n.º 635
Centro Cívico Bento Munhoz da Rocha
Londrina
PR
86.015-901
Brasil
55-021-43-372-4000
55-021-43-342-1197
[email protected]
http://www.londrina.pr.gov.br
Nedson Luiz Micheleti
Autoridade Local
Principais metas a serem atingidas
, Financiamento para produção e comercialização de 441 unidades habitacionais diversificadas, com desenho
urbano integrado à malha existente, estabelecendo um marco para gestão de futuros empreendimentos
habitacionais nas cidades de porte médio do Paraná.
, Ocupação de vazio urbano com empreendimento integrado, tanto espacialmente quanto às relações sociais da
cidade.
, Descentralização na gestão dos recursos para construção e na decisão sobre o desenho final das unidades
habitacionais, diminuindo o tempo de execução e aumentando a qualidade das obras individualizadas.
, Geração de, no mínimo, três novos postos de trabalho por unidade habitacional, durante a execução do
empreendimento.
, Diversificação do desenho urbano e das características socioeconômicas das famílias atendidas.
, Valorização e incentivo ao empreendedorismo e à responsabilidade das famílias na execução do
empreendimento.
39
Cabo Frio – Arquitetura e Desenho Urbano – Moradias Diversificadas
Recursos financeiros mobilizados
ITEM
R$
Compra do terreno*
0,00
Construção das unidades habitacionais
5.982.139,80
Infra-estrutura
967.968,00
Despesas cartoriais
82.677,67
Projetos
19.067,39
Total
7.051.852,86
fonte: COHAPAR 2003
Recursos financeiros aportados segundo fonte e programa
PROGRAMA
FONTE
Credito Associativo
CAIXA
2.149.305,38
Poupança dos mutuários
PROCRED
CAIXA
Programa Próprio
R$
473.990,72
2.494.587,93
Poupança dos mutuários
387.618,74
COHAPAR
223.300,00
CAIXA
194.399,86
poupança dos mutuários
COHAPAR
58.937,17
–
Total
5.982.139,80
Total aportado pela CAIXA
4.838.293,17
Fonte: COHAPAR 2003
Características básicas do responsável pelo Estudo de Caso
40
Nome da Instituição:
Ambiens Sociedade Cooperativa
Pessoa responsável:
Alexandre do Nascimento Pedrozo
Endereço:
Travessa Oliveira Bello, 80/1004 – Curitiba – Paraná
Telefone:
55-41-233-6058
Fax:
55-41-233-7002
E-mail:
[email protected]
Anexos
ANEXO II
Quadro de Referência para Pesquisa
Quadro de referência para pesquisa
ITEM
a. Questão
habitacional,
contexto
b. Localização
ESCALA
ELEMENTO
CONSTITUINTE
(INDICADORES)
ELEMENTO
CONSTITUINTE
(DETALHAMENTO)
OBSERVAÇÃO
ENTREVISTADO
–
–
–
–
–
–
–
, dados socioeconômicos
–
–
, relação entre nº de
CIDADE,
ESTADO, PAÍS
CONJUNTO,
CIDADE
c. Social
CONJUNTO
1. Qualidade das
unidades
habitacionais
UNIDADE
HABITACIONAL
famílias atendidas
pelo empreendimento,
déficit habitacional de
Londrina
(escolaridade, idade,
gênero, ocupação e
emprego)
, origem das famílias
–
, acessibilidade
–
, saneamento básico
–
, materiais e técnicas
–
habitabilidade
, implantação da
–
unidade habitacional
em relação às vias
públicas projetadas,
inclinação do terreno
etc.
–
, técnicos da Prefeitura
Municipal; autores e
gestores do projeto
empregados
, condição de
–
técnicos da Prefeitura
Municipal; autores e
gestores do projeto;
moradores
, comparação entre
projeto original e
projeto modificado
pelas famílias
, moradores
, insolação e ventilação , implantação da
–
, nº de cômodos x nº de
–
unidade habitacional
em relação às divisas
–
pessoas
41
Cabo Frio – Arquitetura e Desenho Urbano – Moradias Diversificadas
Quadro de referência para pesquisa (continuação)
ITEM
2. Paisagem
urbana
ESCALA
CONJUNTO
ELEMENTO
CONSTITUINTE
(INDICADORES)
CONJUNTO
OBSERVAÇÃO
, diversidade de
unidades (que evitem unidades
a estigmatização do
conjunto habitacional
como empreendimento
popular segregado;
gueto; padronização;
homogeneização)
ENTREVISTADO
, tipologias das
, diversidade das
, desenho urbano
, sistema viário
, INTEGRAÇÃO
, autores e gestores do
, desenho urbano
, sistema viário do
, sistema viário do
, autores e gestores do
, arborização/
, arborização/
, autores e gestores do
construções
CIDADE
ELEMENTO
CONSTITUINTE
(DETALHAMENTO)
empreendimento
paisagismo do
empreendimento
empreendimento
paisagismo do
empreendimento
, autores e gestores do
projeto / moradores
(percepção)
projeto / moradores
projeto / moradores
projeto / moradores/
, áreas públicas e lazer , áreas públicas e lazer , autores e gestores do
– projeto e situação
3. Estrutura
urbana
CIDADE
, drenagem
–
, sistema de esgoto
–
, abastecimento de
–
água
42
projeto / moradores
, sistema de drenagem , autores e gestores do
integrado à cidade,
projeto / moradores
impactos de drenagem
do empreendimento,
movimentação de
terra e ligação com as
redes de drenagem do
entorno
, observar coleta ou
lançamento direto no
fundo de vale
–
, autores e gestores do
projeto / moradores
, autores e gestores do
projeto / moradores
Anexos
Quadro de referência para pesquisa (continuação)
ITEM
ESCALA
4. Serviços e
equipamentos
urbanos
ELEMENTO
CONSTITUINTE
(INDICADORES)
, transporte coletivo
, qualidade de
, bacia hidrográfica
–
, simpactos de
CONJUNTO
, cursos d'água locais
–
CIDADE
, ecossistema (fauna,
–
, atividades econômicas
–
, geração de trabalho e
–
CIDADE
, coleta de lixo
CIDADE
CIDADE
CONJUNTO
CIDADE
CONJUNTO
renda / público-alvo /
custo final da unidade
, custo de urbanização
–
, inadimplencia /
–
% da renda utilizada
para o pagamento do
financiamento
ENTREVISTADO
, técnicos da Prefeitura
transporte em relação Municipal
às demais áreas da , autores e gestores do
cidade. Freqüência,
projeto / moradores
distância dos pontos,
qualidade dos pontos
equipamentos de
, acesso a equipamentos , autores e gestores do
saúde / equipamentos sociais. Em
projeto / moradores
de educação / lazer,
comparação com local
esporte e cultura
de origem e restante
da cidade. demanda
por equipamentos do
entorno, novos
equipamentos
implantados no
empreendimento
–
–
, autores e gestores do
projeto / moradores
flora) / geomorfologia
/ local de origem
6. Financeira e
econômica
OBSERVAÇÃO
–
(alterações de linhas,
fluxos)
, equipamentos sociais ,
5. Dimensão
ambiental
ELEMENTO
CONSTITUINTE
(DETALHAMENTO)
drenagem de cada
unidade,
movimentação de
terra e ligação com a
rede de drenagem do
empreendimento
, qual a intervenção em
relação aos cursos
d'água. Preservação,
recuperação etc.
, recuperação de áreas
degradadas
, relação entre as
condições da moradia,
localidade e acesso as
atividades econômicas
(comércio, serviço,
trabalho)
–
, técnicos
, técnicos
, técnicos
, autores e gestores do
projeto / moradores
, autores e gestores do
projeto / moradores
, comparação entre os , autores e gestores do
custos do projeto e
projeto
urbanização da cidade
, inadimplência x % da , moradores
renda utilizada para o
financiamento
43
Cabo Frio – Arquitetura e Desenho Urbano – Moradias Diversificadas
Quadro de referência para pesquisa (continuação)
ITEM
7. Organização
social
ESCALA
CONJUNTO
ELEMENTO
CONSTITUINTE
(INDICADORES)
ELEMENTO
CONSTITUINTE
(DETALHAMENTO)
–
, participação (em
–
, participação (em
–
CIDADE
, organização
–
, organização
–
, gênero e inclusão
–
, critério de seleção das
–
, auto-estima
–
–
, moradores
, relação de vizinhança
–
–
, vizinhança
, moradores
, exercício da cidadania, , moradores
, projeto integra o
–
, projeto, internamente,
–
–
, autores e gestores do
conjunto habitacional
nas relações urbanas
de Londrina ou reforça
a segregação
socioespacial (relação
território x renda)
socioespacial (ou
socioterritorial)
apresenta
características de
integração social ou
reproduz a segregação
socioespacial. Ex:
diferenças entre parte
de cima e junto ao
fundo de vale.
social e cultural (etnia
e gênero)
projeto
–
famílias beneficiadas
44
projeto / moradores
exigências, co-gestão ,
reivindicações
socioespacial (ou
socioterritorial)
CONJUNTO
, fortalecimento da
organização
comunitária (local)
relação às atividades
políticas do Município)
7. Social
, forma de participação, , autores e gestores do
em que
nível/momento
participou das
decisões/elaboração
do empreendimento?
relação às atividades
comunitárias do
conjunto habitacional)
CIDADE
ENTREVISTADO
, participação (em
relação ao projeto
Moradias Cabo Frio)
CONJUNTO
OBSERVAÇÃO
, autores e gestores do
projeto
Anexos
Quadro de referência para pesquisa (continuação)
ITEM
8. Parcerias
ESCALA
ELEMENTO
CONSTITUINTE
(INDICADORES)
ELEMENTO
CONSTITUINTE
(DETALHAMENTO)
OBSERVAÇÃO
, objetivos de cada
–
–
, recursos investidos ($,
–
, responsabilidade e
–
, benefícios
–
parceiro x objetivo
geral do projeto
–
, CAIXA / COHAPAR /
PREFEITURA
MUNICIPAL DE
LONDRINA / OUTROS
–
gestão (nas três
etapas)
, CAIXA / COHAPAR /
PREFEITURA
MUNICIPAL DE
LONDRINA / OUTROS
–
, CAIXA / COHAPAR /
PREFEITURA
MUNICIPAL DE
LONDRINA / OUTROS
, assessoria técnica aos , suficiente orientação
–
, integração
–
–
, comércio
–
, entre famílias
–
técnica para projeto /
suficiente orientação
técnica para
construção
, responsáveis técnicos /
moradores
interinstitucional
beneficiadas
, CAIXA / COHAPAR /
PREFEITURA
MUNICIPAL DE
LONDRINA / OUTROS
rh, materiais, logística,
conhecimento,
outros...)
moradores
ENTREVISTADO
, técnicos da Prefeitura
Municipal e do
Governo Estadual
, família beneficiada
, moradores, autores e
, interação e apoio
, moradores, autores e
com comércio de
materiais de
construção
entre os moradores
gestores do projeto
gestores do projeto
45
Cabo Frio – Arquitetura e Desenho Urbano – Moradias Diversificadas
ANEXO III
Mapa do Paraná – Localização de Londrina
Fonte: Secretaria de Estado de Transportes, 1996
46
Anexos
ANEXO IV
Relatório Fotográfico
Fachadas
47
Cabo Frio – Arquitetura e Desenho Urbano – Moradias Diversificadas
Bosque de eucalipto existente
Atividade comercial – bar e lanchonete
Espaço previsto para ponto de encontro (“coração” do empreendimento)
limitado por sobrados e edifícios de 4 e 2 pavimentos
Sobrados
48
Sobrados
Anexos
Edifícios de 2 e 3 pavimentos
Edifícios de 2 e 3 pavimentos
Edifícios de 2 e 3 pavimentos
Edifícios de 2 e 3 pavimentos
Edifícios de 2 e 3 pavimentos
Edifícios de 2 e 3 pavimentos
49
Cabo Frio – Arquitetura e Desenho Urbano – Moradias Diversificadas
ANEXO V
Planilha de Financiamento Moradias Cabo Frio
Moradias Cabo Frio – planilha financeira – resumo geral
CRÉDITO ASSOCIATIVO
FASE 1
TOTAL DE
UNIDADES
Nº de unidades
140
UNIDADES COM
50m
50m 2
0
UNIDADES COM
55m
55m 2
95
45
Valor da obra
1.755.389,18
11.825,13
14.044,48
Financiamento CAIXA
1.395.834,29
9.537,46
10.883,89
359.554,89
2.287,67
3.160,59
Encargo mensal menor
140
65,67
75,37
Encargo mensal maior
1.755.389,18
66,82
76,11
Encargo mensal médio
140
66,17
75,64
Renda familiar exigida
1.755.389,18
360,00
360,00
Poupança dos mutuários
CRÉDITO ASSOCIATIVO
FASE 2
TOTAL DE
UNIDADES
Nº de unidades
UNIDADES COM
44m
44m 2
UNIDADES COM
50m
50m 2
UNIDADES COM
55m
55m 2
68
65
2
1
Valor da obra
867.906,92
12.779,64
11496,98*
14.236,36
Financiamento CAIXA
753.471,09
11.132,64
9.479,73
10.890,03
Poupança dos mutuários
114.435,83
1.647,00
2.017,25
3.346,33
Encargo mensal menor
93,16
70,53
81,02
Encargo mensal maior
93,16
70,53
81,02
Encargo mensal médio
93,16
70,53
81,02
Renda familiar exigida
372,63
360,00
360,00
PROCRED
CONDOMÍNIOS
Nº de unidades
50
UNIDADES COM
44m
44m 2
TOTAL DE
UNIDADES
UNIDADES COM
44m
44m 2
UNIDADES COM
55m
55m 2
UNIDADES COM
52m
52m 2
172
79
79
14
Valor da obra
2.524.400,00
13.500,00
16.000,00
13.850,00
Financiamento CAIXA
2.064.000,00
12.000,00
12.000,00
12.000,00
Poupança dos mutuários
237.100,00
1.200,00
1.500,00
1.700,00
Recursos financeiros da COHAPAR
223.300,00
300,00
2.500,00
150,00
Encargo mensal menor
104,74
104,74
104,74
Encargo mensal maior
104,74
104,74
104,74
Encargo mensal médio
104,74
104,74
104,74
Renda familiar exigida
720,00
720,00
720,00
Anexos
Moradias Cabo Frio – planilha financeira – resumo geral (continuação)
PROCRED
CASAS
TOTAL DE
UNIDADES
Nº de unidades
UNIDADES COM
55m
55m 2
42
42
Valor da obra
581.106,67
13.835,87
Financiamento CAIXA
430.587,93
10.252,09
Poupança dos mutuários
150.518,74
3.583,78
Encargo mensal menor
84,29
Encargo mensal maior
85,01
Encargo mensal médio
84,60
Renda familiar exigida
400,00
COHAPAR
RECURSOS PRÓPRIOS
Nº de unidades
TOTAL DE
UNIDADES
UNIDADES COM
44m
44m 2
UNIDADES COM
55m
55m 2
UNIDADES COM
52m
52m 2
19
19
Valor da obra
13.333,53
Financiamento da COHAPAR
10.231,57
Poupança dos mutuários
3.101,96
Encargo mensal menor
84,19
Encargo mensal maior
84,29
Encargo mensal médio
84,24
Renda familiar exigida
400,00
* O fato da planilha apresentar o custo das unidades com 50m2 abaixo do custo das
unidades de 40 m2, é devido à data de comercialização. Segundo funcionário da
COHAPAR responsável pelas planilhas, as unidades de 50m2 foram comercializadas no
início do empreendimento.
51