Brasília, 10 de Novembro de 2012
NOTA À IMPRENSA
No Distrito Federal imóveis ainda são rentáveis.
Por: (*) Rafhael Carvalho Marinho
O índice de preços imobiliários verifica a existência de descolamento entre o que se
paga para comprar um imóvel (o preço do imóvel) e o retorno gerado por ele (o que se
ganha com o aluguel), o índice abrange oito regiões: Águas Claras, Asa Norte, Asa Sul,
Sudoeste, Ceilândia, Guará, Taguatinga Norte e Samambaia. A amostra se perfaz em 720
imóveis, 360 de preços de aluguéis e 360 de preços de venda, sendo considerados
apartamentos de dois e três quartos com uma suíte e uma vaga na garagem.
Quadro 01 – Índice de Preços Imobiliários – Distrito Federal – Outubro/2012
Nota: Abaixo de 20, significa retornos anuais acima de 5%: luz verde
Entre 20 e 40, significa retornos anuais entre 5% e 2,5%: luz amarela
Acima de 40, significa retornos anuais abaixo de 2,5%: luz vermelha
Para melhor entendimento se o resultado do índice for igual a 20, por exemplo,
pode-se facilmente entendido que os retornos anuais de alugueis serão acima de 5%, se
estiver entre 20 e 40 significa que os retornos ficarão entre 5% e 2,5% e para os índices
acima de 40, significa retornos anuais dos alugueis abaixo de 2,5%.
A pesquisa do mês de Outubro de 2012 demonstrou que as remunerações
(anualizadas) dos imóveis com os alugueis, para as regiões pesquisadas mantêm-se em baixo
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nível de rentabilidade em comparação com outros investimentos, apresentando resultados
semelhantes às demais pesquisas já realizadas.
A gráfico abaixo leva em consideração apenas a remunerações esperadas dos
alugueis para um período de 12 meses, das 08 (oito) regiões pesquisadas pelo índice, se faz
uma comparação com outras opções de investimentos como a ¹Poupança, o ²IPCA, ³Taxa
Selic, e do ⁴DI Cetip.
Gráfico 01: Comparativos de rentabilidades entre ativos. Fonte: Elaboração própria, elaboração dos cálculos na base de dados do projeto.
Observamos que em Outubro de 2012, o Índice de Preços Imobiliários de todas as
regiões pesquisadas, apresentaram uma média de 23,90, para imóveis de 2 quartos e média
de 24,11 para os de 3 quartos, o que significa um retorno médio projetado (apenas para o
recebimento de aluguéis) para um período de doze meses de cerca de 4,26% e 4,27% ao ano
respectivamente. Taxa modesta quando comparada aos demais investimentos oferecidos
pelo mercado com o nível de risco semelhante ou inferior, onde a rentabilidade esperada
para a poupança que hoje está em 5,075% a.a segundo a Medida Provisória nº 567, de 03
de maio de 2012, que define os rendimentos da poupança será de 70% da meta da taxa Selic
definida pelo Banco Central quando a mesma for abaixo de 8,5%a.a, para os rendimentos de
ativos indexados ao IPCA temos rentabilidade acumulada de 5,45% para os últimos 12
meses, para a SELIC a rentabilidade 7,25% e a para o DI Cetip 7,13%.
Se for lavada em conta a valorização dos imóveis ( gráfico 02) a dinâmica dos preços
dos imóveis no Distrito Federal e das regiões pesquisadas, damos destaque a valorização no
ano para as cidades satélite Ceilândia com a ordem de 32,88% para imóveis de 2 Quartos, e
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Taguatinga com 12,91% para imóveis de 3 Quartos, Samambaia houve uma pequena
desvalorização em seus imóveis de 2 e 3 quartos (-7,40% e -3,17% respectivamente), uma
das formas que podemos explicar essa desvalorização e primeiramente pelo aumento na
oferta dos imóveis em samambaia nos últimos anos, pois houveram uma quantidade
enorme de lançamentos de empreendimentos imobiliários na região e também pelo seu
rendimento no passado, pois em apenas em alguns anos os preços praticamente dobraram,
passando de na média R$ 2.000,00 o m² para quase R$ 4.300,00 em Abril desse ano, e hoje
estando em está média de R$3.800,00, tanto para aptos de 2 e 3 quartos, e é de certa forma
o que explica nesse momento a valorização acima da média nas regiões de Ceilândia e
Taguatinga, observamos uma enorme quantidade de construtoras lançando imóveis de 2 e 3
quartos nesse ano, puxando assim seus preços para cima depois de muitos anos com seus
preços estagnados. Como Águas Claras era o grande foco dessas construtoras, e hoje não há
a mesma quantidade de lotes para construção de novos empreendimentos, essas
construtoras aos poucos migram para essas cidades aonde há bastante espaços para novos
apartamentos como foi o caso e ainda está sendo de Samambaia, e agora de Ceilândia e
Taguatinga entram nessa lista, nas demais regiões 2012 será um ano de baixo rendimento
em comparação aos anos anteriores onde na média os imóveis valorizaram entre 10% e 15 %
por ano nas regiões de Aguas Claras, Guará Sudoeste e demais regiões.
Gráfico 02; Evolução dos preços dos imóveis de janeiro a outubro de 2012. Valor de Janeiro como Base para cálculos de valorização. Fonte:
Elaboração própria, valores da base de dados do Projeto.
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É fácil comparar apenas os retornos dos alugueis com outros investimentos (gráfico
01), mais se for levado em consideração valorização do imóvel, estes ainda são uma
excelente opção de investimento no longo prazo, pois nos últimos 3 anos tivemos uma
média de valorização acumulado de quase 40% para as regiões de Águas Claras, Sudoeste,
Asa Norte e Asa Sul mostradas no Gráfico 03, no entanto esse mercado continua a crescer e
consequentemente os preços continuam a subir. Talvez a expectativa de que a alta dos
imóveis é um fator imutável, acabe influenciando as pessoas a continuar migrando seus
investimentos para esse segmento. Nesse momento observamos uma dinâmica de
estabilização nos preços nesse ano, certamente uma forma de se ajustar ao valor justo de
mercado, e também, pelo falto de estarmos passando por uma crise global, onde os
investidores ficam receosos em investir e guardam suas economias, também pelas últimas e
muitas notícias sobre os preços dos imóveis no Brasil e de uma possível Bolha Imobiliária,
em particular o Distrito Federal tem suas peculiaridades, como por exemplo, ser a capital de
um país com grande potencial, declarada patrimônio histórico da humanidade pela UNESCO
em 1989, composta por muitos funcionários públicos e a cada mês a capital recebe centenas
de novos, onde a renda oriunda do funcionalismo público independe das crises financeiras,
outro ponto são as poucas áreas para novos prédios, e as que ainda há são caras, além disso
o defcit habitacional no Distrito Federal é muito grande e os incentivos do governo para a
aquisição da casa própria com programas habitacionais, juros baixos, e a facilidade da
população ter acesso a esses financiamentos tornam o risco de bolha no DF fora de
cogitação no momento.
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Gráfico 03: Valorização dos imóveis apartir do início da coleta de dados feito pelo Índice de Preços Imobiliários. Fonte: Elaboração própria.
(*) Rafhael Carvalho Marinho, Estudante do 5º semestre de Ciências Econômicas da Universidade
Católica de Brasília, pesquisador do Índices de Preços imobiliários desde 2011.
* Índices: Outras opções/remunerações de investimento
¹Poupança: Consiste na remuneração das cadernetas de poupança, que é formada através de 0,5% ao mês
mais a TR (Taxa Referencial). Somando aproximadamente um rendimento de 6% ao ano.
²IPCA: é o índice de preços ao consumidor amplo, medido pelo IBGE. Alguns títulos públicos federais, tais como
as NTB-B (Notas do Tesouro Nacional – Série B) são indexadas à variação do IPCA Acrescida de juros.
Acumulado no período de 12 meses
³Selic: É a taxa que remunera alguns dos títulos públicos federais, as Letras Financeiras do Tesouro são um
exemplo, considerada a taxa básica da economia. Taxa Selic anual apurada no sítio eletrônico do Banco Central.
⁴DI Cetip: É a taxa utilizada mensalmente para comparação no segmento de renda fixa, é a média ponderada
das taxas praticadas nos Certificados de Depósito Interbancário (CDI) registrados na CETIP.
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Equipe Técnica:
Celso Vila Nova – Professor coordenador
David Neres – Pesquisador
Bruno Marcos da Silva Miranda – Pesquisador
Daniel dos Passos Soares – Pesquisador
Lucas Cardoso dos Santos – Pesquisador/Coordenador
Miguel Henrique Ferreira de Souza - Pesquisador
Rafhael Carvalho Marinho – Pesquisador
Tamires Moraes de Oliveira – Pesquisadora
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